住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。
野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/
[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]
[スレ作成日時]2009-11-23 20:45:00
＼専門家に相談できる／
野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？
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321:
入居済み住民さん
[2014-03-18 17:20:41]
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私も野村を調査中
[2014-03-18 20:38:39]
２０１１年７月以来、私は自分のところの管理組合の動向を
ほぼ全戸に手紙を配布して伝えています（月２回程度）。他方、 ２代目管理員と彼を送り込んだ野村を信奉する住民たちは、 電話・来訪等でしつこく嫌がらせをし私を黙らせようとします（ 委託料が払われた可能性も）。そこで私は同年１１月、マンシ ョンの周辺地域にも文書を出し「管理組合の資金の使途が確 かめられない」、「管理人が組合を支配する」と異常事態を知 らせます。 下記は、昨年５月の『総会後懇談会議事録』で私がやっつけ られている部分です。目次をみると、私の翌月の理事会傍聴 はないだろうという前提で書き起こされたこの記録の最終ペー ジの次にはさらに１ページあったはずですが、６月の理事会当 日に渡された資料では抜かれていました。口封じのための決 議文の予定稿でも載せていた可能性があります。 ２代目管理員の自主管理下でこのような異論封じの住民部 隊が複数形成されたはずで、私の前にも後にもやられた人が います。 （文中、野村とは私。固有名詞は適宜ぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （元理事長） せっかく、野村さんも見えているから、話し合いをして、野村さんも出るところにはちゃんと出て、 ちゃんと話をして、文書だけで話をしろたって出来ないから、質問があるならちゃんと理事会に 出てきて、これはこうなんだと、とことんやってください。名前の書いていないビラは野村さんの 関係者が配っているのですか？ （野村） はい。 （元理事長） それもマンションの中だけでどんどんやってもらえないのか？ それを皆さんに訊いてみて。 （民生委員の夫） 個人への中傷というのは絶対にいけないと思いますね。名前を挙げて。 （元理事長） 今までかなり、管理組合とか自治会とかやってる人まで全部こき下ろしている。そういうビラも ありましたよね。 （野村） それに対して、私はきちんと私の考えで出していますから。 （複数人） 今日からゼロにしてリセットしましょう。一人、１：３とか１：４では可哀想だから、例えば理事会に 出てきたら話し合いを持つようにして。 （新理事長） それでは、近いうちに話し合いの場を持つということで。 （野村） 公平な話し合いの場を持っていただいたら、いくらでも説明します。間違っていたら言っていただいて、 直すところは直します。私はそのつもりでいます。 （前理事長） これから過去の話はリセットして。 （野村） 完全にリセットではなくて、ちゃんとやりましょうよ。 （新理事長） 公平なお話し合いの場を設けたいと思いますので、参加願えますでしょうか？ （野村） そういう風に言っていただいていいのです。それで公平かどうか、私も判断します。過去の履歴もある から信用できないところもあるわけです。そういったことも訊いていただいた上で正しければ、それに従 います。ただ、表現は本当に自由ですから、ここのマンションからすれば間違ったことを外に出している という評価をやって、それがダメだっていうのは、（マンションの）中の人が判断していただいていいので す。私が「手紙」をいくらやったって理事会がまったく取り上げないのが１つ。私は、社会の人間として、 公平に聴いてもらえるところへ聴いてもらいます。それが間違っていたら、それは社会からバッシングを 受けます。そういう覚悟で私はやっています。 （前自治会長） 「公平に」とは言いますが、一方的に個人の名前を出したり中傷するということが公平なことな のでしょうか？ （野村） 間違っていたら、話し合いをした上で改めますよ。謝罪して済まないなら、何かやってください。 （前自治会長） 自分が間違っていないと思えば？ （野村） また再度やります。 （元理事長） 野村さんは何でも疑惑、疑惑と言って、老人会のバス旅行についても、あれは自治会から出ている のです。そういうのまで疑惑があるというのは・・・ （新理事長） 話し合いを進めるということで、よろしいでしょうか？ 【拍手】 （前自治会長） 自分が納得いかなかったら、それは正しいと思いますか？ 個人の自由といいますが、一方的に 出されるわけでしょう。出された方が弁解の余地もないわけでしょう。出された全軒に弁解して回る のですか？ （自治会長） これからの話し合いの過程で（そう）なるかならないかですから、まず様子を見てみましょう。話し合い を円滑にするのに、私も自治会長としてその（話し合いの）日程の中に入れてください。野村さんを弁 護するわけではないけれど、中立の立場で。 （元理事長） 公平な場を設けるということですが、「公平な」とはどういうことなのか、ちょっと聴いてみましょう。 （新理事長） （公平ということは）野村さんが出席していただきたいというメンバーを呼ぶということでしょうか？ （野村） （マンションの）中には一人もいません。例えば、外の自治会グループの長のような方がもし来ていただけ るなら、そういう人が音頭をとってやると、少しは・・・ （現理事） 今の公平の話、すごく大切なことで、というのは、我々これから理事会で話さなければいけないわけで、 その時に我々が決めても野村さんに断られるとまずいから、我々は一歩下がって、野村さんが「公平と はこういうことで配慮していただけませんか？」という形でいったん我々に意見を出してくれませんか？ それでもってそういう会を設けましょう。でないと、我々が理事会で勝手に会を設けても、野村さんには 失礼だけれども、野村さんがまた来ませんでしたということになると、我々も困ってしまう。だから野村さ んにも仲間になって欲しいから、野村さんの方からまず言っていただけると、我々理事会で話しやすいし、 話せるのです。我々が理事会で話すのも必要ですが、話す前にぜひ野村さんからまず意見を理事会に ください。公平とはこういう風に思っておりますということを書面でください。でないとこれから先何もでき ない。いいですか？ 野村さん。 （野村） はい、考えます。 （現理事） 考えるのではなくて、ぜひ出してくださいよ。別にいじめるわけではないのだから。お互い、上手くやって いきましょうということなのだから。我々も考えるのだから、野村さんも考えて、アクション起こして欲しい。 これ、大切なことだから言っているのです。我々理事のほうが野村さんに一方的にこういう会はどうです か？ と言っても、進めてもまずいでしょう。お互い、野村さんも納得して我々理事会も納得してやりたい から、私、こういう風に言っているのです。だから、それはまずぜひ、書類で理事会のほうにください。そ うしたら、それを理事会で考えて、会を設けましょう。ということで、野村さんの件はこれでよろしいですか？ 次の理事会からそういう風にやりますから。他にありますか？ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＞＞＞＞＞ 321（入居済み住民さん）さん ・議事録等の助言、誠に有難うございます。 ・参考文献、必ず入手します。 ・マンション管理、特に野村流のそれを理解して下さる方にお会いでき、 改めて幸運に感じています（話が通じる人は実に少ないという感触があ ります）。 ・特に卑劣だと私が思うのは、社会のどこに言いに行ってもなかなか聞 く耳を持ってもらえない「八方ふさがり」に何度も陥らされたという点です。 また、内部で意見を言い、異論を唱えれば仲間が欲しくなる、そこを突い て「あなたは正しい」（上記の現理事）、「何か手伝いたい」（上記の新理 事長）と巧みな話術で近寄り、心を開く度に裏切られてきました。 ・推測いただいた構図、まさにご明察です。 （「つけが必ず」は、私が何回も組合員に書いてきた言葉でもあります） |
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私も野村を調査中
[2014-03-20 15:32:01]
私のところでは５月下旬に管理組合の
定期総会が行われます。年間事業計画 はそこで定まるのですが、新理事長の私 が２代目管理員（着任後３年は野村が雇 用。以後１３年は組合が１年契約で雇用） の契約見直しを口にした２０１１年以降、 その計画が無視される状態が続いてい ます。 １１年は、私の欠席をよいことに理事で ない専門委員が管理人と理事会に入り 込み、計画にない茶番劇「管理会社変更 の検討」を続けました（１２年１月に従来 通り野村と契約すると決定）。１２年は、 総会で話に出なかった「診療所開設計画 」が６月に発表され、翌年４月の開業まで 理事会は金銭面や広報で勝手に医師を 支え続けました。１３年（今期）は、１５年 に予定されていた２億円超の「給排水管 更新工事」が１年前倒しで進められてい ます。 修繕積立金の予算がどれだけ計画通り に使われたか（「仕事達成率」として）計算 してみると、１１年は４４％で１２年は１７％ でした。計画無視のこの傾向は、私が求め 続けている会計監査を避けようとした結果 でしょうか？ 野村なしでやっていく本当の 自主管理への潮流をとめるため、次々に 事業を持ち込んでいるのでしょうか？ 当初、私は管理員が退けばマンションは 改善に向かうと考えていましたが、専門委 員らは管理人を守るとともに管理会社の 継続を最優先に行動しました。それほど、 業務委託先が野村であることは前提であ り常識なのです。彼らの生命線、命綱は 野村です。 私が疑問視した「管理員の雇用」は、組 合の大口契約のひとつです。大口契約に は他に、清掃・植栽・コンサルティングが あります。どれも６月末に期限が切れ、変 更は終了の３ヶ月前に書面で知らせる必 要があります。任期１年の新理事長が誕 生する総会は５月ですから、契約見直しは 不可能です。 私のところの管理規約や細則は、こうい うやり方で仕組んであります。以下は、気 を抜くとだまされてしまう恐れがあった事 例です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ① 私が大口契約全般の見直しを言ったとき、管理員は「契約内容の精査に 数ヶ月かかるから５年に１回でいい」と述べました。しかし、何ヶ月もかかる ほどマンションの委託業務が複雑で難しいものとは思えません。委託項目 を具体的に書き出して２、３の業者と折衝、相見積もりして比較、選択すれ ばよいのであり、理事はそれくらい勉強して各内容の専門的な難点に対処 すればよいのです。 ② ある日、事務所でコピーをしていた私に管理員が「今度の管工事の調査 に２年分３００万円つけといて」と求めてきました。理事会の審議も経ずに そんな大金を動かせませんし、どうしてその数字になるのか説明もない。 毎年、総会が近づくと事業計画の予算額が提示されほぼ素通りで決定、 誰が決めているのかと疑問に思っていましたが、どうやら管理人と専門委 員とコンサルタント（特定業者）が打ち合わせて決めているようです。 ③ 本丸の２代目管理員の給与問題は、あるＮＰＯの専門家に読み解いても らいました。管理員の高額給与は本来、野村の取り分を含む人件費総額 だった。それを組合の雇用に切り替えたときに満額で管理人の取り分にし た。その際、野村の管理を会計に特化すると同時に運営の一部を管理人 に委ねた。組合の内輪（専門委員とこの管理員）と野村とで決めたものと 思われる。だから私が「超高給」と指摘した後に管理人が自己を正当化す べく出してきた資料の「東急４４万円」（つまり「もっとよこせ」ということ）も会 社の人件費総額の数字で参考になりません。 |
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324:
入居済み住民さん
[2014-03-21 06:29:39]
マンション管理理事長勉強会という会を知りました。
http://rjc48.comにアクセスしてみてください。 首都圏の理事長/理事長経験者/理事が中心ですが全国展開しており勉強になります。 私は昨日都内港区理事長経験者として登録しました。 登録していただければこの会を介しても情報交換ができます。 |
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匿名さん
[2014-03-21 20:08:41]
管理人の人件費を会社に払っているということは
他の人間でも同額であることです 契約は残っても誰を派遣するかはさだめていない とりあえず人間を変えさせることは簡単に可能 本当に安くするなら自分達で雇うリスクを考えるしか無い 雇用関係が発生するならば管理はさらにややこしくなる |
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326:
私も野村を調査中
[2014-03-21 22:15:05]
私のマンションにパトカー３台が入場した事件（２０１１年
１１月１７日午後）については No.308 で紹介しました。 以下は、そのとき管理事務所で住民１名と警官が交わし た会話です。 履歴書を求められた管理人は事務所上階宅に逃げ込み、 ４０分以上、居留守を使って出てこない。他方、理事長夫人 は事務所のイスに座って独りで待っていた。そこに、制服を 着た、若い警官が入ってきて「えっ。あれえ？」＊。外を見る と、サイレンなしでパトカー（ＰＣ）が到着していた。 ＊ 管理人側の誇大な通報内容と違っていたか （警官）どちら様？ （夫人）住民です。 （警官）ここで何をしているのですか？ （夫人）管理人が履歴書を出さないので待っているんです。 上に逃げて出てこないんですよ。 （警官）（メモしながら）なんでまた、今の時期に履歴書？ （夫人）前からずっと求めているんですが、出さないんですよ。 雇用契約書を出させたら１２年前のもので、期限は１ 年だけなんです。 （警官）では、無契約で働いているってことですか？ （夫人）そうです。とにかく（管理人が）悪いことばっかりす るんです。理事会にも毎回出てきて自由にさせない。 理事たちはみんな、理事長よりも管理人の言うことば かり聞くのです。 管理人がすべてに手を回してしまうから、今、理事 長は休んでいるんです。（仕組まれた会議に）出ても しょうがないから。理事会をやっても理事会にならな いんですよ。だって、理事長の言うことに管理人が全 然従わないんですから。どこのマンションでも理事長 って「管理人より上」の立場でしょう？ ここでは管理 人のほうが上に立っているんです。・・・私の主人が 理事長ですけど。 （警官）それを先に言ってくださいよ。 【１０分後。一度帰宅した夫人が戻り、出てきた管理人と外で 話している同じ警官を呼んで】 （夫人）主人の携帯電話にかけてみましたが、不通でした。 （警官）（貼紙「がんばれ理事長、くたばれ管理人！」を指し て）あれ、悪いことは悪いことなんで・・・ （夫人）あんなものが何ですか！ ウチなんか「襲撃」されて るんですよ！ （警官）（何も言わず） 【老人会員と思われる男性１名が始終、事務所玄関のポスト をいじり、聞き耳を立てていた】 １２月８日、警官２名の署名入り（始めにＰＣ２と書いてあ る）で警察のビラ「午前４時３０分にパトロールした」が理事 長宅の集合ポストに投函されていた。管理人による管理組 合支配の実態を伝える全組合員への「手紙」は、しばしば この時刻に配られてきた。 ＞＞＞＞＞＞ 入居済み住民さん いつも有益なお知らせを有難うございます。 早速アクセスしてみました。 「氏名もマンション名も実名で」に惹かれるのですが、自分の ところがタワーでないことや他のいくつかの理由から、今回は 見送ることにします。 325さん 言及いただき、有難うございました。 私のところは１３年間「自主管理」で管理員を皆で雇っていた わけですが、管理員に「自分は組合に雇われている」といった 意識はなく、住民にも「自分たちが彼を雇っている」という感覚 はありませんでした（私が初めて文書で全戸に「管理人は支 配者でなく、被雇用者であること」と指摘したとき、住民の多く が「えっ、そうなのか！」と主従関係が逆転していたことを知っ た）。 問題は、「自主管理」でありながら管理員の待遇は破格の高 さで、住込みの電気・水道・ガス代に加えて人間ドック代まで管 理費でカバーしていたという点です。「安くてハズレ」ならまだし も、「超高給でハズレ」が「自主管理」の１３年間に起きたという ことにご注意下さい。 |
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327:
匿名さん
[2014-03-21 22:20:30]
自主管理はやっぱり危険ですね
その責任を住民で何とかしなくてはならない苦労 お察しいたします 管理会社に何とかさせたいですね |
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329:
私も野村を調査中
[2014-03-23 15:27:37]
少し大きな動きがありました。履歴書と会計監査を求められて
辞めた２代目管理人、修繕工事領収書の提示を求められて辞め た専門委員会に続いて、マンションの老人会が来月から活動を 休止します。 ５日前から貼られている掲示には「高齢化が進む中で、活動に 参加される方が固定化しており、地域社会活動としての存在意 義が希薄となってしまい、このままでは周囲の理解も深まらない 状況を危惧した上での措置です」とあります。 この団体は、①毎年増減なしの会員８０名 ②入会要件が不明 などの問題点がありました。特に、理事長だった私が管理員雇用 契約の見直しに着手して以降、事務所から出なくなった管理人に 代わって植栽や掲示板（２０ヶ所以上）の管理・手入れを盛んにや りました（住民への業務再委託は厳禁で何度も文書で注意したが、 聞き入れられることはなかった）。 管理人の意を受けたと思われる会員の行為を挙げてみます。 ①１１年６月、民生委員と連携して理事長の私を喫茶店に誘い出 した ②同年１２月、男性会員が当宅に来てチャイムを鳴らしなが ら自分の携帯電話をかけて当宅の固定電話（留守電）を作動させ 「味方でーす！ 味方ですから、開けてくださーい！」と何度も叫ん だ ③１２年７月、（数日後に同じ作業が業者の手で行われると知 りながら）女性会員が私の外出時刻に合わせて連日、階段口のア ジサイを切断 ④当宅至近の共用部を勝手に花畑に変え、月３回、 午前中に大結集して実に騒々しく水やりなどをした 他に、疑いとして⑤同年５月の総会議案書配布日に当宅（理事 長夫人）の自転車が盗難（駐輪場） ⑥チラシで同会が批判され た同年１０月以後、逆に当宅の犯行に見せてやろうとする「自作 自演」（店舗棟シャッター破壊、専門委員幹部宅そばの掲示全損 など）が４ヶ月続いた ・・・等々、まだいっぱいあります。 特に①で、会長は、相手の要望を先に語ることで信用させると いう、管理員と同じ話術を使いました。彼は喫茶店で「管理人ぬ きの理事会こそ本来の姿／専門委員は全員クビに／議題を管 理人に決めさせるな／管理人の待遇は高過ぎ／理事長は机を 置いて管理事務所に詰めろ」と放言しましたが、その後の行動は すべて「逆」でした。 ①管理組合の資金 ②自治会からの金銭補助 ③自治体から の助成金 これらの金銭関係を明らかにしないまま、「辞めて済 ます」。管理人の親衛隊と化した老人会も、専門委員たちと同じく 卑怯な辞め方で逃げました。 ＞＞＞＞＞＞ 328さん 貴重なアドバイス、有難うございます。 「芦田の毎日」自体は１年ほど前に、私のような「理事長解任」 の事例を探していたとき偶然見つけ、その項目のみをよく読ん だ記憶があります。続きが知りたかったのですが、今回のアド バイスのおかげで再訪することができました。感謝申し上げま す。 （紹介いただいた項目を一読した段階ですが、管理会社が自 分の都合で「理事会が、理事会が」と言って逃げる様は、特に 私のところと酷似していると感じました） |
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330:
私も野村を調査中
[2014-03-25 06:47:59]
昨年１０月４日の簡易裁判所での調停の結果
「会計帳簿は閲覧させる。実施条件は理事長を 窓口として誠意ある話し合いで決める」を受け、 私からの提案で同月１９日、理事長との面談が 行われました。 その席で私が「裁判所に提出した、閲覧した い会計資料のリストを柱に話を進めたい」と申 し出ると、理事長は同意し「所望の資料は全部 そろえている」とも答えました。 しかし、理事長は同月２６日の月例理事会に、 先の面談でまったく話に出なかった「閲覧に関 する細則（試案）」を出してきます。 （以下はその内容。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員閲覧に関する運用細則（試案） REV1.3 H25.10.21 １．閲覧は、当マンションの区分所有者ならば、管理事務所で管理番号を 振った管理保管書類は、居住者カード台帳と郵便箱（ポスト）ダイヤル 番号一覧を除いて閲覧することができる。ただし、複写はできない。 ２．閲覧者は、閲覧当日、保管書類リストから居住者カード台帳と郵便箱 （ポスト）ダイヤル番号一覧を除いて任意のリストを閲覧できる。ただし、 同時には２冊までを限度とする。 ３．閲覧者は、そこで知りえた個人情報は、個人情報保護法案に基づき、 第三者に漏洩しないものとする。 ４．閲覧者は、閲覧にて知りえた情報を組合員以外及び管理組合外部に 漏洩しないものとする。ただし、公の法的機関等に訴える場合は、この 限りではない。 ５．閲覧者は、平日の前日正午までに閲覧したい旨、管理事務所に申し出 ること。 ６．閲覧者は、平日の午後６時から７時までの１時間を限度とし、閲覧でき る。 ７．閲覧者には、資料の管理保全のため、理事または管理員が閲覧中は 付き添うものとする。 ８．閲覧者は、以上の項目について、閲覧のたびごとに誓約書に署名・捺 印するものとする。 ９．誓約書に署名・捺印したにもかかわらず、上記の２項、３項、４項の いずれかに違反したときは、その組合員の閲覧を６か月の間、停止で きるものとする。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 他方、１０月１９日、別の組合員が「議事録閲 覧にあたって守秘義務の合意印を求めている が、その根拠を明確にしてほしい。管理規約に は何ら定めがない」と理事会に文書で尋ねまし た。次は、これに対する理事長の返答です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 一定の目的を持った団体であれば、その活動の過程において、他の 団体・組織に知られては、円滑な活動に支障を来たし、ひいては将来 ともに不利益な影響を被ることが十分考えられることは言うまでもなく、 管理規約以前のことと存じます。 どれを機密扱いにするかは、総会までに議論を尽くし、総会に諮る予 定ですが、ご存じのようにある組合員の方が簡易裁判所に申し立てた 期日調停呼び出しが、管理組合がルールに則って会計資料閲覧要求 に誠意対応するということで調停が取りやめになった経緯があり、現段 階で理事会が議決した案は、まず個人情報を保護し、組合の情報を公 の機関に訴える場合を除いて、組合員と組合内部にとどめていただく誓 約書に署名・捺印していただくことにしました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １１月３０日の理事会では、質問を文書で出 したこの組合員について「一度、３役で会って 話してみるか」という恐い感想を聞きました。 こうして、私が最も見てみたい２代目管理員 の会計実績（１３年間。会計は野村が管理）は 封印されたまま、まだ何も閲覧できていません。 （文中「調停が取りやめになった」は事実無根） |
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289です
[2014-03-25 23:01:41]
私も野村を調査中 さん
本当にお疲れ様です。 大変ご苦労されておられるので、涙が出ました。 吊るし上げはどこでも行われているんですね。 こちらも、臨時総会を違法に行った管理組合に対し無効の提訴をしており 資料の準備などでバタバタしていてこちらを見ていませんでした。現在進行中。 こちらの提訴の前に臨時総会の開催請求の同意の署名が書かれた書類の開示を求めましたが、 330で書かれていた細則とおなじ内容の事を請求され、 管理規約にはないので拒否し、提訴しました。 野村内では、情報開示を求めた時には330の手法でいくと決められているのですね。 恐ろしく統率がとれている様です。 野村の不正をまとめて大きな声にしたいです。 何か方法を考えて又こちらに記載します。 |
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私も野村を調査中
[2014-03-26 06:35:23]
２０１１年７月、私は「手紙」を全戸配布して
管理人によるマンション支配を知らせた。８月 の臨時理事会は、それに対する報復として「 全理事の連判状」を作る魂胆で行われた。当 初の議題が「管理員の雇用」だったのは、仕 組んだ会議に理事長の私を誘い出すためだ。 ７月の専門委員会でも４時間に及ぶ「吊るし 上げ」の餌食（えじき）になっていたから、マン ション内でどんな集会をやっても自由な言論 空間を確保することはもう不可能に思われた。 公共機関の大半は「それ本当か」と半信半疑、 信じてくれる人でも「理解者を、仲間を増やせ」 の非現実的なアドバイスばかり。 困り果てた私は、事前の連絡もせずに近隣 の大規模団地を訪ねた。「管理事務所はどこ ですか」。見ず知らずの私を老齢の婦人が親 切に案内してくれた。その後、私は２０以上の 管理組合を訪問することになるが、この団地 以上の見識を備えた管理員に出会うことはな かった。 「管理人が悪い場合、どうすればよいのでし ょうか」。着席を促してくれると同時に冷たい 麦茶を入れてくれた（私のところの管理事務 所でお茶が出されたことなど一度もない）。 私の話をひと通り聞くと、管理員は「うちも自 主管理です」。たまたま訪れたこの団地が自 主管理だったことで、私は、自分のところの 自主管理が「野村製」なのだと気付くように なる。 「私は組合に雇われています。管理員がこ れを履き違えると大変なことになります」。私 のところの管理人は雇い主の組合の代表者 たる理事長をやっつけた。「理事はどうやって 選んでいますか」。各棟から２名、順番で回し ているだけ。くじの箱の中が公正かはわから ない。「監事はどうされていますか」。理事た ちといっしょで、管理会社（野村）と一体化し ている。 ピンときたのだろう。管理員は「会計はどう していますか。うちはこうしています」と、分厚 いファイルを私の目の前に置いた。２年半経 つ今も、私は自分のところの会計ファイルを 目にしたことがない。 資産価値の維持のため、とピリピリしたとこ ろはなく、管理費で儲けを出そうという企業的 な獰猛さもない。会計を野村に委託しておい て自主管理と名乗る私が、彼女の目には「だ まされている」と映ったはずだ。今の私には、 管理会社に何かを委託することこそ危険（棄 権）に思える。 ＞＞＞＞＞＞ 289さん 初めまして。お会いできて何よりです。 感想を有難うございました。 徐々に役者がそろってきましたね。 お互いの意見の違いなど小さいもの。 気にせず、ゆっくりとでも、必ずつながっていきましょう。 それができると確信しています。 社名が「野村不動産パートナーズ」に変わっても追及を続けましょう。 |
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私も野村を調査中
[2014-03-27 06:25:39]
２０１１年１１月に「理事長辞任勧告」状が届きましたが、
私は受け取りませんでした。勧告状発行の責任を明確に しておくため、賛成した理事の署名と捺印を紙上に記載 するよう求めたのです（１２月、副理事長以下の全理事が 署名捺印した勧告状を受け取った）。 その後、１２年３月に臨時総会、５月に定期総会が開か れましたが、私は全戸配布の手紙で両総会とも「違法で 無効」と書きました。 理由のひとつは、手紙を配布する私の信用失墜をねら った臨時理事会が１１年８月に仕組まれたことに関係しま す。この会議の翌日以降、私は理事長として理事会の議 事録や会議開催に必要な承認の押印をことごとく拒否し ました。これで以後の理事会や総会の正当性はなくなり、 「違法で無効」になるはずでした。 ふたつ目の理由は、定期総会の１０日前にマンション内 の組合員が寄稿して指摘してくれました。以下はその文面 です（固有名詞はぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「定期総会開催のご案内」について １． 案内発信者の肩書に理事長代行とありますが、管理規約には「理事長代行」という規定はありません。 ２． 総会の手続きについて、規約第５６条第２項で「理事長が召集する」と規定しています。規定にない「理 事長代行」の総会招集など考えられません。 ３． 規約第５４条第１項に「副理事長は理事長を補佐し、又は理事長に事故あるときはその職務を代行す る」とあります。事故の詳細でなくとも概要を知らせるべきです。 ４． 更に大事なことは、規約第４８条に「第４６条（役員候補者の選出）で選出された役員候補者は、総会 において承認をえなければならない」としています。しかし、先の臨時総会の議題のどこにも役員につ いての審議事項がありません。 ５． 事業報告の後書きに「１１、１２月の２回、理事長に対し辞任勧告書送付」とありますが、管理組合の 乗っ取り行為としか考えられません。役員については総会の承認事項です。理事長の考え、やり方 に責任を取れないと感じた役員は、辞任はあっても、辞任勧告はやってはいけないことと考えます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ このような指摘を予期してか、先に理事会は全掲示板に 「理事会の運営について、組合員の皆様には、ご心配をお かけして申し訳ありません。現在の理事会は理事長代行の もとで正常に運営されております」と貼り出していました（１１ 年９月）。 １２年１月、理事の署名捺印をそろえた辞任勧告に従い、 私は理事長印を返却しました。しかし、上述の理由に照ら せば、規約違反の「理事長代行」に印鑑の使用資格はな いということになります。 理事会も管理会社（野村）も指摘に対し何ら回答すること なく、両総会とも有効とされ現在に至っています。 |
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334:
私も野村を調査中
[2014-03-28 06:32:28]
管理規約に定めのない「理事長辞任勧告」状が
当宅に配達されたその日、全掲示板に「理事長へ の対応について」が貼り出されました。「このたび 理事会では、理事長の７月中旬以降の一連の行 為を受け、理事長に対し辞任勧告を送付すること が決定されました」（管理組合ニュース１１月２号）。 迫力はあるが発行者も「理事一同」で胡散（うさ ん）くさい勧告書。その郵送と掲示の連続技。私 への通知もなく本人ぬきで理事長辞任勧告書を 発した理事会は、本当に議決したのか？ ２０１１ 年１２月、私はまず理事会の議事録を精査します。 以下は、議事録の関連個所の抜粋です（固有名 詞はぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・１１月１２日（理事長への対応） まずは印鑑／鍵／管理員雇用契約書などの返却を内容証明郵便 で依頼する事で決定（賛成１０名） ・１１月２３日（理事長への対応について） 前回の理事会で決定した内容証明送付の前に辞任勧告をすべき ではないかとの提案が副理事長よりされた／勧告に応じてもらえ ない場合の臨時総会開催について議論された／理事長宛に辞任 勧告を普通郵便で送付すると共に管理組合ニュースで周知するこ とで決定（賛成８名）／鍵、印鑑の返却の件も勧告文に加える（返 却ない場合は前回の決定通り内容証明を送付予定） ・１２月１０日（勧告文の件） 勧告文修正については応じる事で決定（賛成１１名） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 辞任に値する事由を論議した形跡が見当たりませ ん。そこで私は更に、管理規約では理事会が理事長 辞任を決定できないことを知っていて、勧告を送付す るという「郵送決議」をしたのではないか？ と疑いを 発展させました。 同年末、私は、勧告に応じる条件として理事会のボ イスレコーダー（会議録音）の貸出しも求めます。数日 かけて聴いてみましたが、案の定、決議の模様を確認 することはできませんでした（翌年１月２８日、理事会は 私が音頭をとったボイスレコーダーの貸出制度を中止 すると決定）。 理事長辞任勧告は、議決もせずに郵送を先行させた のが真相のようです。素人なら誰だって、いきなり辞任 勧告が届いたら、それを本当だと思って反応し行動して しまいます。事実なら、許されざる詐欺行為です。 私は、あのとき（野村が送り込んだ）管理員が繰り出し た理事長排除の波状攻撃のすさまじさを、今でも忘れる ことができません。 |
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335:
匿名さん
[2014-03-28 08:25:27]
あなた、落ち着いた方がいいですよ。
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336:
私も野村を調査中
[2014-03-28 21:19:41]
私のところの理事会で「理事長辞任勧告」の
動きが始まる直前の２０１１年１１月１０日、差 出人欄に「一住民より」とだけ書かれた封書が 当宅に届きます。開けてみると、管理事務所 にしかない特殊な規格の用紙に印刷された脅 迫文が入っていました。以下はその文面です。 （文中、１－２３４野村とは私。固有名詞はぼか した） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １－２３４野村さんへ 一住民より 立冬も過ぎ、日一日と寒くなって参りました。 野村さんのことは、以前よりお顔は存じていましたが人となりについては、 よく解りませんでした。今回の、一連のお手紙のポストへの投函の件、マン ション敷地外への中傷と思われる張り紙の件等の行為を、目の当たりにす ると野村さんの行為は、大いに異常と思われます。 野村さんのマンションを良くしたい、改革をしたいとの情熱はよく解ります が、そのやり方のプロセスについては、納得できません。管理組合の活動 の中で、皆さんで議論すべきではないでしょうか。又は、正式に文章にして、 提出しては、いかがでしょうか。 私は、不動産関係の業務に携わっていますが、今までの当マンションの 管理については、高く評価しています。近隣の不動産業界全体も当マンシ ョンを高く評価しており、その結果、他の物件に比較して、高値で取引して います。 但し、今回の当マンションの異常な動きに対して、非常に憂慮しています。 その結果、一部の取引の中で、値崩れをしています。すなわち、当マンショ ンの資産価値が落ちているということです。 当マンションの取引では、約１００万円前後の値引きが始まっています。こ れは、私たち住民にとっては、死活問題となります。これはとりもなおさず自 分の財産が目減りしていることになります。 すでに一部住民の中には、資産価値の目減りに対して、訴訟を起こして弁 償してもらおうという動きも有ると聞いております（私も訴訟には大いに賛成 です） 野村さんもご存じと思いますが、一戸１００万円の目減りは、計算すると、 ＊目減りが１００円の場合：１００万円×２４０戸＝２億４千万円 ＊目減りが５０円の場合： ５０万円×２４０戸＝１億２千万円 もし、訴訟となった場合、野村さん、皆さんに支払いができますか。よく考 えて行動してはいかがでしょうか。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 封筒には８０円でなく５０円切手が１枚だけ貼ら れていました（郵便局に問い合わせると「機械の 読み取りミス」とか）。また、上記の目減り金額の 計算で「万」の単位が欠けています（私が理事長 として管理員の履歴書を求め、経歴のみならず 年齢も確認しようとした理由がおわかりいただけ ると思います）。 こんな脅迫が行われたと全戸に知らせても、９ 割以上の住民は「野村でよい」とし、管理人につ いても不問、逆に「理事長をもっとやっつけて」と 願うコミュニティーが出来ていました。これも、勤 続１５年超の管理人が一部住民と築き上げた物 なのでしょう。 |
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337:
私も野村を調査中
[2014-03-29 06:03:11]
昨年３月に「自主アンケート」と題し、管理組合や管理
会社（野村）、コンサルタントに関する組合員の意見を募 りました。回答はわずか４件で全体の３％未満、うち３件 は深夜に当宅の「玄関」ポストへ投函、残り１件は差出人 欄無記入の郵便で届きました（匿名・郵送可とした）。 すべて匿名でした。３件が階段口の集合ポストでなく「 玄関」ポストに投函されたのは、恐らく、先に当宅への嫌 がらせと思われる「郵便物のぬきとり」があったことを紹 介していたからだと思います（構内の歩道で外来者が私 に「これ、落ちていたんですが・・・」。私「あ、私宛てだ」）。 回答は真面目で切実なものでした。一部を下に記しま す。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・昨年３月の臨時総会の冒頭で、ある住民が「理事長を辞任させる のだったら、全員総辞職すべきではないか」と言った途端、他の住 民が「これから用事がある。議事を早く進めて欲しい」。この一言で 冒頭の意見が生かされなかった。「用事があれば退席すればよい 」となぜ自分は発言できなかったのか、悔いが残りました。 ・これまでの転居者の話では、管理上の意見をしただけで村八分に あったとする方もいます。 ・工事見積りも野村グループ以外が落札されないように仕組まれて 今日に至っています。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記「昨年３月の臨時総会」とは、理事長辞任後初となる ２０１２年３月の総会のことですが、今年１月、私は当時の議 事録を全戸に配布して記載内容と事実に違いがないか、当 時の出席者に確認を促しました（欠席者には上記アンケート の回答で指摘された言葉のやりとりが、議事録に一切書か れていないことを確かめてもらった）。 すると、たった１通でやはり匿名でしたが、回答が寄せられ ました。それによれば、アンケートでの上記指摘に加えて「穏 やかに総辞職を問うた、まったく感情的でない発言の直後、 『感情的になってはいけない』という発言もあった」とわかりま した。 議事録における不記載や改竄（かいざん）は区分所有法に 触れる、と私は当初から指摘していました。管理人に不都合 な発言が載らないことが多々あったからです。が、書記の総 務理事は「そんな事をしたことは、一度もありません」と平然 と書いてよこしました（１１年１２月）。 |
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匿名
[2014-03-29 07:36:15]
管理能力が足りない。何もかも管理人任せなところがあるとのことです。
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入居済み住民さん
[2014-03-30 22:58:03]
野村調査中さん
興味深く拝見しています。 組合の利益を考える組合員を排除するのは野村の常套手段だと私も考えているからです。 正確に理解する為に教えて下さい。 管理人は野村のOB?、組合が契約した管理人？、資格は？、前歴は？ 組合は法人ですか。 理事の定員数は？ 標準管理規約と同じ理事会方式なら理事長解任は理事会決議でできますよね。 管理人以外の理事が発案者になりたくないという事情が理事にあるのでしょうか。 法律上定義されていない理事長代行者が臨時総会を招集することはできませんー総会決議無効となるはずです。 理事長を首にしたいなら管理者解任請求を裁判所に出すきとも可能です。 脅迫とも取れるお手紙は管理人だろうとの推測も納得です。 私は本店長から脅迫されましたよ。 |
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340:
私も野村を調査中
[2014-03-31 22:49:17]
入居済み住民さんへ。
的を射た問いかけを有難うございます。 ①管理人について 現在の管理人は３代目で２０１２年４月の着任。管理会社の 直接雇用です。私が理事長だったときの管理人は２代目で、 １９９６年に着任。当時は野村が当マンションを直接に管理し ていましたので、管理会社が雇用する管理員として着任しま した。３年後の９９年に当組合が自主管理となりますので、そ のときから組合が彼と雇用契約を結ぶ方式になりました。 自主管理となって以降は、大口契約のひとつである管理員 雇用契約を１年ごとに査定し更新しなければなりません。が、 私以前の歴代の１２名の理事長（任期１年）でこの査定を意識 し、実際に試みた者は皆無と思われます。私が新理事長とし て管理員に雇用契約書の提示を求めた際、彼が出してきた同 契約書が自主管理初年のもので、その期限が１０年以上前に 切れていたのは、 【Ⅰ】査定を逃れようとした管理人 【Ⅱ】査 定や契約更新手続きの必要を意識さえしなかった歴代理事長 の両者に直接の原因があると考えられます。 したがって、現在の３代目管理員は野村の雇用なので、資格 や前歴など何もわかりません。２代目も、初めの３年間が野村 の雇用だったため資格も経歴も住民には不明。自主管理移行 後は、私が理事長になって管理員雇用の見直しに着手するま で１２年間もノーチェックで高額給与を払い続けたことになりま す。 自主管理１３年目に理事長に就いた私ですが、管理員に履 歴書の提出を何度も要請したもののすべて拒まれたため、年 齢その他、何も確認できずに終わってしまいました（２０１１年 ８月６日に臨時理事会を仕掛けられた私が見事に罠にかかっ た後、管理人は生年月日だけをメールで教えてきましたが、そ れを裏付ける物が何も提示されず信用できません）。彼の経歴 や年齢を知る住民はいないのではないかと思います（「野村の ＯＢ」は一度耳にしたことがあるのですが、根拠が不明でうわさ の域を出ません）。 ②当組合について 法人ではありません。理事長になる前の１年、私は副理事長 でした。そのとき、長期閉鎖状態だった店舗棟を組合で取得し て住民の福利厚生に役立てようと提案しました（法人化すれば 店舗を取得できる）。理事会で了解を得ながら司法書士を訪ね るなどして準備を進めましたし、理事長就任の際の総会でも事 業計画として「法人化」は認められていたのです。しかし、約半 年後に私が辞任となると、店舗棟は３件すべて医師に売却され ました（売主の１人は理事）。これが No316 に記した「店舗再 開への動き」の背後にある事情です。加えて、総会で決めた事 業計画のひとつ「法人化」は、２０１２年１０月の理事会が全員で 反対し、「見送り」が決定されました（当組合独特の「総会より強 い理事会」）。 理事の定員は１２です。当組合の規約にいわゆるリコール制 度はなく、「解任」は役員その人が辞任を欲しない限りできない ことだと思われます。当組合の規約をみると、「役員の辞任」の 条文は「役員が辞任するときは、理事会の承認を得なければな らない」。他方、「（総会の）議決事項」の条文は「次の各号に掲 げる事項については、総会の議決を要する。（４）役員の選任お よび解任、役員報酬の決定、変更」です。 入居済み住民さんがお書きになった「管理人以外の理事が発 案者になりたくないという事情」という箇所は（珍しく）正しくありま せん。 No334 で１１月２３日の議事録の一部を紹介しました が、副理事長が理事長辞任勧告を提案しています。２代目管理 人はほぼすべてにおいて理事を始めとする住民を使って攻撃し てきます。 ③理事長代行者による臨時総会の効力について 「総会決議無効」のご指摘、感謝いたします。私も組合内部で ずっとアピールしてきましたが、賛同者は３％未満でどうにもな りませんでした。「理事長を首、管理者解任請求」のご指摘にも 感謝いたします。理事長は任期１年なので、私が理事長を辞任 したとき（２０１２年１月）の副理事長は１２年５月の定期総会まで 「理事長代行」を名乗り、それ以降は１３年５月の定期総会まで 「理事長」をやりました。ゆえに、現在（２０１４年）は別の人物が 理事長に就いています。今後も続々と「野村派」が理事長になる はずですが、私一人で裁判所を使って解任させたとしても、９７％ の住民で「野村派」に戻してしまうでしょう。 ④脅迫の手紙について さすが入居済み住民さん。実は、配達の数日後、ある機関に持 参して読んでいただいたのですが、その担当者も「これは（管理人） 本人だな」と見抜きました。 ＊ ＊ ＊ ＊ 先日ご紹介いただいた『マンション管理 大損のからくり』、読み終 わりました。私にとっては、コンサルタントの考え方やものの見方が よくわかる有益な本でした。貴重なアドバイスに重ねて御礼申し上 げます。 私は、マンション管理で人に薦めたい書物をまだ持たないのです が、私のところで起きた現象・事態とそっくりだと思われる映画なら、 ひとつ挙げることができそうです。入居済み住民さんはもうご覧に なったかもしれませんが、『ディア・ドクター』（西川美和監督、２００ ９年）です。もしまだでしたら、何かの機会にどうぞ。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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私も野村を調査中さん
管理規約に組合員は理事会の議事録を閲覧出来るとありませんか。
改正標準規約では総会議事録しか規定していませんがＨ１６年版を準用していれば理事会議事録も組合員は閲覧できることになっていると思います。
＞管理員を送り込んでマンションを全面支配するテクニックの巧みさを少しでも感じていただ
けたらと願っています。
高額商品を売りつけたり振り込め詐欺が横行しています。
判断能力のない者、特に老人の盲点を突いた詐欺モデルです。
言い過ぎではありますが管理組合は老人集団に近いのではないかと思っています。
プロであるフロントマン（ベテラン管理人）がこんな集団をだますのはいとも簡単です。
それだけに管理会社には良心や社会的責任が問われる筈ですが野村にはその意識はないようです。
疑うことは悪いことという日本人特有の文化がこれを加速させます。
騙されるなと老人に説得していた介護師が逆に老人から悪者扱いにされてしまう事さえあります。
私の母親がそうでした。高価な着物を母が買わされたので私がクーリングオフしたら母は私を攻め立ててきたのです。
私の経験です。
理事長や理事会がしっかりしていれば野村はそれなりに対応するが無知な理事長になれば早速牙をむきます。
私が理事長をしていたときと辞任後では様変わりです。
「マンション管理大損のからくり」須藤桂一著、講談社は参考になります。是非お読みください。
私は３冊程購入し新任理事に回覧しています。目からうろこだと言ってくれた方もいました。
如何に組合が管理会社の餌食になっているかをこの方は理解したからです。
残念ながらこの方はその後攻撃され沈黙に転じました。
野村はまともな理事が欠席した理事会で野村の都合よい議案を決議させてしまうことがありました。
野村に批判的な組合員を理事にさせない行動もありました。
印章偽造、有印私文書偽造という刑事犯罪がありました。ところが野村は過ち（違法）を理事会の報告する前に（無知な）理事長に刑事犯罪を正当化する文書に署名捺印をさせてしまっていました。
その他の違法行為も表面化させません。
実に巧妙なテクニックを使うのです。
管理会社としての良心や社会的責任感があるとは思えません。
勉強した理事長やマン管士でさえ野村の話術に対抗できないことを私は理事長として実感しました。
さらに始末が悪いのはまともな理事を追いやるために理事会を分断したり野村援護集団を作ろうとすることです。
そこにバカな組合員が便乗しまともな理事を攻撃するという構図です。
そのつけがいずれ自分たちに廻ってくることに気が付かない人たちの集団という構図が浮かんできます。
これでは組合費は管理会社にむしりとられてしまいます。
私なりに貴方の組合を整理してみると私のところと同じような構図が浮かんできました。
私の推測は如何でしょうか。