住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。
野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/
[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]
[スレ作成日時]2009-11-23 20:45:00
＼専門家に相談できる／
野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？
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301:
匿名
[2014-02-18 17:08:37]
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302:
私も野村を調査中
[2014-02-20 08:59:19]
289さんと290さんへ。
お二人の最近の情報のやりとりを二日前に 発見し、初めてここに書きます。 私のところ(野村が管理)も会計が闇で、法 的手段をひとつ使いましたが、まだどの数 字も通帳や領収書等で確認することができ ていません。何も見せてくれないのです。 289さんの「うちだけでは無いはずなんで す。野村リビングサポートで苦労している のは」は、まさに私の実感でもあります。 ぜひ交流、情報交換しましょう。 |
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303:
入居済み住民さん
[2014-02-27 10:22:22]
289,290,302さん
私も野村の会計に大不満です。 収納口座の印鑑、通帳を野村にあづける（イ方式で契約）のは良いとしても出金は事前もしくは事後直近で理事長に知らせるべきと考えています。 私が聞いた管理会社すべては出金に関しては事前に理事長に伺いを立てると言っています。 リプレース前の会社の場合は出金に際して理事長印をもらっていたそうです（当時の理事長に聞いた）。 以前の会社のときフロントマンは【部の会議で出金が妥当かチェックしている】と私に話していました。 おそらく業者の見積もり金額の妥当性もチェックされていたと思います。 当然のシステムと私は思っていました。 私が理事長の時、メールでよいから出金前に出金することを知らせろ（捺印を代行しますとの事前了解の意味）と指示しましたが無視されました。 小口修繕費用の支払いは見積書も工事内容も知らされず一括して出金結果が理事会に報告されます。 会計担当理事が詳しく見ていなければ不正支出（業者に水増し支払いをしたのちバックはありうる）があっても見過ごしとなります。 今期は理事会決議を必要とする案件（月額８万円？）に対して野村は出金していました。 理事長が指示したのかわかりませんが少なくとも野村は理事会決議がないことを承知で出金していたことは事実です。 理事会で決議あるまで停止するよう私は理事として要求（メールと会議中）したのですが無視され出金が６ヶ月間続きました。 どうやら野村のマンションマネジャーは印鑑と通帳をあづかるという意味は入出金も野村が勝手に行えると勘違いしているようです。 そのような発言が理事長の私にありましたし。 また出金に関する社内チェックもないのではないかと思います。 野村の社内の出金伺い書にはマンションマネジャー他２名の捺印があります。 起案者（マネジャー）の不正や間違をどう防止するのかマネジャーに聞きましたが曖昧な回答です。 担当者の不正をどのように防止するのかと会計部やスマイルサポートに聞こうと電話をしました。 【会計処理は担当の責任ですから】と言って我々担当のマンションマネジャーに取り次いでしまいます。 マネジャーの不正を聞いているのに本人が出てくるのではらちが明きません。 会計部員は【会計部は提出されてた書類に基づき出金処理をしているだけです】と言います。 すなわち会社としてのチェック機能がないと私は考えます。 これらは一例です。 私のセンスがおかしいのか野村がおかしいのかわかりません。 皆さんはどう思いますか。 皆さんがおかしいと思う事例をここで紹介してください。 情報交換によって組合の財産を守りませんか。 jupiter1ーーーーーGmail.com で意見交換しませんか。 ーーーーーは＠です。 野村さん 間違いや誤解があったらご指摘ください。 |
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304:
私も野村を調査中
[2014-02-27 14:57:43]
303さんへ。
私のところでも同水準のことが行われて きました。 今後、具体的に記述します。 ご提示いただいた意見交換の場、必ず 参加します。 皆さんへ。 27日付の朝日新聞が「生活」面で『マン ション60年』という連載を始めました。 管理や修繕での悩みや体験談をメール・ ファクス・郵便で募集しています。 |
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305:
私も野村を調査中
[2014-03-03 09:48:22]
私のところでは管理組合の役員に報酬（給料）が出ます。
半年に１回で、出所は管理費です。管理人が管理会社（ 野村）に依頼して組合の口座に送金してもらい、それを 管理人が引出して理事会の日に手渡しします。役員の口 座に送金しない時代遅れのこのやり方だと、私のように 管理人に嫌われて欠席に追い込まれた役員には報酬が 渡らない危険があります。 他の理事全員に報酬が渡されてから２カ月後、管理人 と会計理事に「欠席以前の正当な報酬の支給が遅れて いるのではないか」と問い合わせたら、その２週後に管 理会社から私の口座に入金がありました。 問合せがなければ取られっぱなしだったのでは？ とい う疑念は今も消えません。文書での問合せ直後は無回答 で、事務所を訪ねたら「雑費に入れた」。会計理事は「２０ 日に振り込む」。実際の振込は１９日でした。私が問い合 わせるまでの２カ月、通知・連絡は一切ありませんでした。 送金に関与する管理会社（野村ＬＳ）はどうしたかという と、私の給与を管理人が雑費に入れるのを認めた上で更 にもう１度、私の口座に送る分の報酬を出金したのです。 このため、組合の期末の決算でも私に２回支給したかの ような役員報酬総額の数字になっていました。理事会に 説明や訂正を求めても無視と無回答で、２年以上経った 今も放置されたままです。総会は何らチェック機能を働か せることなく、いつも通り、そのまま承認です。 結果、事実に反し経理上は私が給与を２回得たことに されています。実際は、私に渡されるべき正当な報酬が 管理人の扱う小口現金の雑費に入れられ、経理上は過 多となる２回目の出金分が私の口座に送金されたのです。 「奪われた人が奪った」ことになる会計処理です。 この管理人は初代管理人の引退を機に野村の社員とし て送り込まれ、最終責任を住民に負わせる目的の自主管 理で１０年以上君臨しましたが、私の暴露で最後は人知 れず辞職して逃げました（理事会は彼を援護）。 |
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306:
私も野村を調査中
[2014-03-04 19:55:59]
私のところ（野村が管理）は築３０年超ですが、い
まだかつて管理規約通りに金融機関発行の預金残 高証明書（コピー）が定期総会資料（議案書）に添 付されたことがありません。残高証明書さえ開示さ れないのですから、理事会が領収書等の会計資料 閲覧請求に応じることもありませんでした。 そこで私は同じ規約にある別の規定「理事会は、組 合員の請求があるとき、会計帳簿を閲覧させねばな らない」を根拠として、簡易裁判所に管理組合を相手 とする調停を申立てました（費用は印紙代５００円の み）。申立書が受理されると数日で理事長と私に呼出 状が来ました。初回の調停は一カ月後でしたが、それ までの間、理事会が帳簿閲覧で申立てられた事実を 組合員に知らせることはありませんでした（私は文書 配布で全員に通知）。 裁判官の臨席は初回の、それも始めの３分だけで、 以後は２名の調停委員が月１回で計３回開かれること になる調停の進行役を務めました。まず私が見たい資 料のリストを作成して事前に裁判所に提出、それを理 事会が検討し意見を裁判所に伝えます。調停委員は その意見に沿って私にリストの改訂を重ねさせる――。 （この進め方は、私のところのように口座や通帳の数 も種類も知らされない、会計システムの全貌がまった く見えない管理組合には不向きです。「そもそも何が 保管されているのか知らない」と訴えましたがなぜか 聞き入れられず、「リストを作らないなら本件を却下 するしかない」と言われました）。 初回調停後、理事会はすぐに組合員への説明を掲 示で始めました。「調停は原則非公開であり、他の理 事への口頭での説明は認めるが、組合員各位に知ら せるには調停員の許可が必要と裁判所側から申し渡 されています」。「調停の申立ては裁判所側が拒否す ることなく受理しますので、当管理組合に何ら非があ ったわけではないことを申し添えておきます」。裁判 所に確かめると、そんな決まりはないと返答されまし た。 さらに、申立書の「帳簿閲覧と外部監査を文書で要 求してきた」に関し、理事長は「要求が理事会に上が ってきたことなど一度もない」と委員に説明。３０５の 役員報酬の件でも、理事長との話し合いを終えた委 員に「あなたは資格なく受け取ったんじゃないか」と 逆に泥棒扱いされました。 ３回目の調停で「組合は帳簿の閲覧に応じる。実施 条件は理事長が誠意をもって話し合い、対応する」と の合意に達し、終了しました。しかし、半年後の今も 申立て以前と変わらず、何も公開されません。理事 会は、これをチャンスとばかりに外部への開示や漏 洩を禁じる「閲覧細則案」を作りました。 |
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307:
入居済み住民さん
[2014-03-05 19:17:04]
306さん
通帳の写しを見せないのであれば不正会計がまず浮かびます。 調停員は弁護士でもないし関連法に詳しくない可能性が高いですから注意が必要です。 国交省住宅局に相談されましか（最寄りの国交省はマンション管理センターに聞いて下さい）。 証拠がないと取り上げてくれませんがヒントは教えてくれます。 どなたかに証拠をつかむ方法を聞きたいですね。 私も経験しましたが野村は不正行為を正当化するテクニックに長けています。 野村は理事長や理事会の脆弱性を利用して理事会（長）、監事をコントロールしてしまいます。 マン管士なんて何のその。ひ弱なマン管士はひとたまりもありません。 野村を使いこなすには熟練理事が不可欠ですがそれのできないような規約改正もしてしまいます。 私たちの組合と同じく貴組合も理事会が野村に支配されてしまった典型のように感じます。 リプレースした時、マン管センターに言われました。 大手管理会社こそ理事会がしっかりしていないとうまくやられるよと。 その言葉をかみしめている一人です。 これを打破するには訴訟やマスコミを動員するしかないのかもしれません。 この場で意見交換をしながらマスコミに訴えませんか。 |
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308:
私も野村を調査中
[2014-03-05 21:41:09]
建築当初から野村の直接管理だった私のところは、
２代目の管理人が着任すると自主管理移行の準備を 始めます。３年後、野村ＬＳは会計業務のみを請け負 うという建前で新体制がスタートしました。 私が理事長になったのは自主管理１３年目（管理員 は勤続１６年）です。この体制では管理員の雇用契約 は毎年の更新が必要で、雇用主は管理組合理事長と なります。５月下旬に就任した私は、６月末に契約が 終わるので、雇用契約書とその更改のための履歴書 の提出を求めました。すると、契約書は自主管理導入 直後の初年度のもので１２年前に期限切れ、履歴書は いくら求めても出してもらえませんでした。 私は行き詰まり、文書配布で全組合員にこの問題を 知らせました。それから４カ月後の２０１１年１１月１７日 午後、下記の事件が起こります。 久々に外にいる管理人を見て、住民２名が履歴書の 件を話そうと近づいたら管理人は逃亡、構内に雲隠れ した。そこで住民は先回りして事務所で待機していると、 事務所上階の女性が車で到着（携帯電話で連絡か）。 数分後、戻ってきた管理人は年齢や履歴書について 問われると、「警察呼ぼう。１１０番して」と女性に言い、 至近の事務所でなく上階宅に黙って２人で逃げ込ん だ。 住民２名は４０分以上待つが居留守を使って出てこ ないので、一度自宅に帰った。その１名が「私たちの 帰る姿を見て出てくるはず」と引き返して事務所で待 っていたところ、サイレンなしでパトカーが３台も到着。 同時にマンション老人会の男性が多数、集まってきた。 住民１名は事務所で警官に質問され簡単に答えて終 了、外に出て皆の前を堂々と歩き、帰宅した。 １週後の１１月２５日、理事会は掲示で「管理員に履 歴書を求める意見が一部で上がっていますが、すで に長年契約を問題なく続けていることと管理員の個人 情報漏洩による本人への被害を防ぐため、理事会と しては提出不要と判断しています」と発表。同時に理 事長の私に辞任勧告状が郵送されました。 私の辞任をみて２代目管理人は辞職、すぐに理事 会は自主管理をやめて野村ＬＳに包括的に業務委託 すると決めます。この決定を追認させる目的で臨時総 会が設定され、結局、建築当初の直接管理への回帰 は承認されます（出動の経緯を確かめに警察署へ行 きましたが、「あれでよい。何もなければ帰るから」の 一点張りで取り合ってもらえませんでした）。 ＞＞ 307さん。 優しいお言葉、ありがとうございます。 ・国交省住宅局には資料提供し、電話連絡をもらいま したが、個別の対応はしないとのことでした。情報提 供は続けています。再度、照会してみます。 ・規約改正に言及いただきましたが、現在進行中の問 題の一つがまさにそれで、私が辞めさせられた後の新 理事長が現行規約の全廃と新設を言い出しました。今 後、数カ月で一気にやられるのではと危惧しています。 ・意見交換、マスコミ等の社会へのアピールに賛同し ます。 |
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309:
私も野村を調査中
[2014-03-08 06:38:02]
私のところ（野村が管理）の管理組合には、理
事会の他に専門委員会という組織があります。 国土交通省の標準管理規約にも同委員会につ いての規定がありますが、同じ名称でも機能が 違います。標準規約では住民が専門的知識と 経験をもつことで管理会社の言いなりにならな いようにしているのに対し、私のところでは大規 模修繕や規約改正で専門性を丸投げして特定 業者に託す装置になっています。 理事会の理事や監事の任期が２年で理事長 なら１年限りなのに、２０年以上在任できた専門 委員がいます。細則の「委員の任期は１年以内。 ただし再任を妨げない」の後半が繰り返し使わ れたのです。しかも、管理員の雇用契約と同じ で書面による正式な任命もなく、理事会で管理 人に特に見込まれた者が委員に「昇格」するの です。 私が理事長だった頃、午前中に専門委員会、 同日の夜に理事会の会議がありました（管理人 も理事長も両方に出席）。こうすれば、専門委員 が先議したことを理事会で追認する流れができ ます。上述の任期の差も加われば、専門委員会 が組合を動かすようになります。 ２０１１年６月、新理事長の私が会議で管理人 の雇用に触れると、翌日（日曜）夜９時に同委員 らが騒音調査を名目に当宅に乗り込んで来まし た。管理人の親衛隊だと思いました。 細則「専門委員会の費用は組合が負担する」 から、１２年４月、労働対価（報酬）の支払い実績 （時間×単価×人数[氏名]）を領収書等で証明する よう文書で求めると、６名中５名がたちまち辞任 しました。 ところが２億円の修繕が施工される今年、元専 門委員４名が理事や監事として返り咲きます。先 の大量辞任は翌月の定期総会を逃れるためだっ たのです。 現在、専門委員の会議はなく夜に理事会だけが 開かれますが、支援と称して特定業者と管理会社 （野村）と専門委員１名が毎回同席しています。 |
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310:
匿名さん
[2014-03-08 18:03:36]
林田さんの東急コミュニティー解約記は、
ググればすぐ出てきますよ。 キンドルおもちならアマゾンでも買えます。 すげー参考になりました。 |
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311:
私も野村を調査中
[2014-03-09 10:03:35]
２０１１年７月１５日、管理人と専門委員による管理組合支配の実態を手紙で全戸に知らせると、
「理事会を通したのか」という管理人の意見が古参の住民から伝えられます。管理人は有給休暇 をとりながら臨時理事会を画策します。以下はその経過です。 ・８月１日、臨時理事会の予定が理事長の私の耳に入る。集会所には自治会の先約があり難しい はずが、管理人が譲らせたと事後に判明。 ・管理人が議題を尋ねるメモを私によこす。「管理員雇用」と書けば管理人が議題差し替えをやる。 そのために次は総務理事に回すよう矢印で指定がある（８月３日、予想通り総務理事から議題を 「理事長が全戸配布した手紙」に変えるよう電話あり）。会議資料も同様で、雇用関連は抜かれる か後回し、代わりに私を攻撃するための材料（管理人との連絡用メモまで）が入る。 ・６日の開催時刻まで連日接触してくる元理事長がいた。私を２度喫茶店に誘い出し、「管理員高 額給与の経緯を暴く」と会議出席を迫る。すぐに自治会長も電話で「出席させて」。連動は明らか で、二人の出席は断られた。 ・開会２時間前から専門委員幹部が当宅を数回訪れチャイムを鳴らす。脅しと思い対応せず。 ・開催時刻ちょうどに「断られたけど来ちゃったわよ！」と自治会長が数名の役員と議場に乱入。 「議事を聴く権利がある」とゴネて２０分の妨害。 ・ようやく会議開始。議長として管理員雇用を口にした途端、総務理事と副理事長（後の理事長）が 「理事長の手紙を先にしろ」と言い出す。議長の主導権が奪われる。 ・最後に「おまけ」同然で雇用問題に入ったが、そこでも別の理事が今さら「契約書を見ていない」、 全体も「勤務評定をしてからだ」（数月後、予想通りこの理事は「評定はできませんでした」と報告）。 ・翌朝、理事会が全戸に「先日の手紙は理事会が承認しておらず、理事長個人の見解」とする全理 事の連判状を配布。同時に拡大版を全掲示板に貼り出し。午後、管理人がメモ「史上最高の出来 でした」を当宅に投函。 後日、野村の営業所を訪ねました。担当は「うちは会計だけですから」と繰り返すばかりでした。 |
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312:
私も野村を調査中
[2014-03-10 21:21:37]
私のところでは、２０１２年３月、それまでの自主管理を返上して
野村ＬＳと直接管理の業務委託契約を結ぶ臨時総会が開かれま した。 以下は、私が請求した総会議事録のコピーに、新任の３代目管 理人（野村が雇用）が総務理事の指示でひそかに添付した文書 です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 法 律 相 談 結 果 概 要 （Ｈ２４０５０１ 弁護士２名） 訴 訟 に つ い て Ｑ１ ペンの暴力で管理員等を中傷する行為は訴訟に馴染むのでしょうか。 Ａ１ 管理員等を中傷する行為が、社会的受忍の範囲を超えていれば（過激な発言が継続・反復を 多々されていれば）、訴訟に馴染むでしょう。各証拠原本と元管理員、目撃者の協力が前提に なります。元管理員の事実関係を詳細に整理して下さい。 Ｑ２ 馴染むとしたら、刑法・民法のどの条文に抵触するのでしょうか。 Ａ２ 警察は、原則民事不介入から、刑事告訴は難しいでしょう。民事告訴の損害賠償請求に該当 するでしょう。 Ｑ３ 訴訟人には、管理員個人以外では誰が妥当なのでしょうか。 Ａ３ 被害を受けていることが前提です。組合代表者が妥当でしょう。当然、承継できます。 Ｑ４ （告訴）誰を訴えるのが妥当でしょうか。 Ａ４ 文書の配布目撃者がいるのであれば、次男さんと元理事長、場合によっては奥さんも含める ことができるでしょう。 Ｑ５ 告発はできるのでしょうか。 Ａ５ 警察は民事不介入なので、刑事告発は受けないでしょう。 Ｑ６ 管理員等を中傷する行為を差し止めることができるのでしょうか。 Ａ６ 単なる特定の個人に対する誹謗中傷等の域を超えるもので、マンションの正常な管理が阻害 される場合には余地があると言えるでしょう。 Ｑ７ 勝訴できる見込みはあるのでしょうか。 Ａ７ どれだけ切実に訴えているかどうかだと思います。 Ｑ８ 費用と時間はどれくらいかかる見込みでしょうか。 Ａ８ 仮処分で早くて２ヶ月、費用は約５０万円＋実費、その他供託金数十万円（損害賠償請求額 にスライド）、本訴訟で早くて６ヶ月でしょう。 Ｑ９ 費用対効果を勘案すると妥協する方法があるのでしょうか。 Ａ９ 調停、和解勧告があります。 Ｑ１０ 訴訟する前にすべきことは何でしょうか。 Ａ１０ 話し合いをすべきでしょう。話し合いができないのであれば、誹謗中傷等の文書を配布しな いよう通知すべきでしょう。 Ｑ１１ 元理事長宅を退去させる方法はあるのでしょうか。 Ａ１１ その方法はあるがハードルが高い。現段階程度では難しい。 Ｑ１２ その他（簡易裁判所） Ａ１２ 簡易裁判所は、金銭の問題を専門的に扱うので、差止を求めるのは難しい。 |
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313:
私も野村を調査中
[2014-03-12 07:13:53]
私のところは２０１２年までの１３年間を自主管理としていますが、
会計は建築当初から今に至るまでずっと野村の管理です。 築３０年超で管理費未納が発生したことは１度もないとされてい ます。転出や入居で変動があるはずなのに、毎年の収入は常に 一定で同じ数字、全区分所有者がきちんと納め続けたという予算 と決算です。２０１１年に私が理事長となって管理組合の異常を全 員に知らせたせいか、最近やっと未納者への督促が課題になりま した。 管理事務所での現金出納を私のところでは「小口会計」と呼びま す。管理人の財布であり、中身が４０万円を超えることもあります。 減ってくると管理会社（野村）に振込依頼書を送付して補充するの かと思いきや、その形跡はありません。持参された管理費や自転 車登録料が収入として、都市計画税や固定資産税、管理人夫婦 の健康診断（人間ドック）料、役員報酬の一部、植栽費などが支出 として、報告書に手書きで記入されています。毎月２１日～月末の 記録がないのも不思議です。残金が底を突きそうになると、その月 だけ計２０万円もの管理費が持参され、補充されていました。 初めて全戸に知らせたときに情報や意見を募ったのですが、当時 の会計理事が電話で「言う通りに押印しないと管理人が怒るんです」 と打ち明けました。 １１年８月６日、管理人の支配力が臨時理事会を仕組めるほどに なっていると身をもって知った私は、組合が正常化されるまで決別 する旨を文書で全戸に宣言しました。その際に不明朗会計として「 小口会計」を挙げましたが、直後の同月末の理事会で管理人自身 が「しばらく小口を凍結する」と言ったようです（議事録）。 その後、この管理員が去るまで小口会計がどういう状態にあった か知る由（よし）もありません。しかし、野村との直接管理の契約を 大幅に延長させる定期総会が１２年５月に開かれたとき、それまで 私に圧力をかけてきた住民たちが「小口会計をやめる必要はない。 小口会計の存続を」と要望していました。 |
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314:
入居済み住民さん
[2014-03-12 18:23:16]
恐るべき野村リビングサポート
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315:
私も野村を調査中
[2014-03-12 23:47:45]
現在、私のところの毎月の理事会には、理事と監事以外に
管理員（３代目）・管理会社（野村）・専門委員（１名）・コンサル タント（特定業者）が参加しています。理事長だった２０１１年 に自分で音頭をとって導入した傍聴制度を使い、私は毎回た った一人で傍聴しています（１２年に野村の直接管理へ戻し てすぐ理事会は傍聴者の発言を禁止、非住民の管理人や業 者の主張を住民の私が黙って聞く事態が続いています）。 １１年６月、私は理事長として初めて２代目管理人の不適格 性に触れました。そのせいで翌月の専門委員会の会議では ４時間に及ぶ「吊るし上げ」を受けましたが、その席でコンサ ルタントは「どの管理組合も理事長が元気なのは始めの３ヶ 月だけ」と言い放ちました（この６日後、私は手紙でマンション の異常を全戸に知らせます）。 このコンサルタントは１９９８年に初めて修繕工事の監理を 請け負って以降、６度の工事すべてで監理の受注に成功して います。今年は３回目の大規模修繕となる２億円超の給排水 管工事がありますが、またこの業者が監理委託先です（つま り７連勝）。 この工事については先に理事会が設計の委託先も同社に 決めています。その過程はこうです。１２年１０月２７日１８時 からの小委員会（大量辞任した専門委員会の後継組織で規 約上の定めがない。人数も構成員も報酬の有無も不明）が 消費増税を理由に設計委託先の選定を急ぐよう理事会に報 告。それを受け、同日１９時からの理事会は同社への委託を 即決します。組合員の知らぬ間に一晩で決められたことにな ります（ちなみに小委員会は事前のアンケートで６１％が不要 とした追炊き機能を全戸に追加すると決めたが、後日撤回）。 今度の管工事の特徴は先に施工会社と監理会社を決定し、 後で戸別の自己負担額を定めるという点です。フローリング のやり直し等で高額になる世帯もあると思うのですが、委託 先承認のための臨時総会では 賛成１９６、反対７、棄権２ で可決されました。実は、委任状等の提出締切日の前日に 票数が過半数に届かず総会不成立の危険が出たため、締 切を１日延ばした戸別の催促状を管理人が発行して未提出 者に配ったのです。 このように、私が異常を知らせてからの総会はあの手この 手で成立・可決に持ち込まれています。まず、理事長を辞任 させた後の臨時総会（１２年３月）は議題からして規約違反（ 役員変更でなく野村との新契約締結の承認を求めた）でした が、このとき理事会は委任状の提出締切日を例年より１週間 も早くし、締切後は未提出者に赤ペンで宛名を書いた督促状 を戸別に発行しました。昨年の定期総会からは、見たこともな い「議決権行使書」が説明なしで採用され、大量の賛成票が 提出されています。 |
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316:
私も野村を調査中
[2014-03-13 19:49:35]
野村の直接管理に戻る前の２０１１年１１月、副理事長以下の
全理事と管理人は誰にも知らせずに理事会を開き、理事長だっ た私に辞任勧告（管理規約に規定なし）を発しました。勧告状に は「理事長印を至急返却すること」と記されていました。 翌年１月上旬、私は辞表と印鑑を提出します。それで理事会は 野村への業務委託を会計以外にも広げる決定をし、その承認の ための臨時総会を３月に開きます。以下は、その総会が「成功」 した後にスタートした、理事長印を使ったビッグビジネスの軌跡 です（店舗棟は元来小売店用で、近年はずっと閉鎖されていた）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 表〕 店舗再開への動き 2012年4月27日～5月3日 地元の不動産屋と副理事長（次期理事長）が 店舗の診療所化に関し文書でやりとり 5月20日 不動産屋と管理組合員８名（氏名不明）が会合 5月27日 管理組合定期総会（診療所開設の通知なし） 6月中旬 居住者に「診療所開設計画説明会 ご案内」 （発行者不明。質問欄つき出欠票を17日まで に管理事務所へ提出の要請あり）を配布 【住民が初めて計画を知る】 6月23日10時 集会所で説明会開催（不動産屋が司会） 同日19時 理事会が開設承認を決定 ※ 8月21日13時 医師の母親が当宅に続けて２回無言電 話（番号表示で確認）。３度目は留守電に 「今度開業する者ですけどね、ちょっと電 話くれますか！」と折返しの電話を要求 10月31日 理事会が下記の文を掲示 （診療所開設計画進捗状況 ／ 開設計画については皆様ご 存じのことと存じます。説明会とアンケートにおいても反対意 見はありませんでした。平成25年4月頃、診療開始する予定 で進めているとのことです。） 12月 不動産屋の仲介で医師と理事１名の店舗売買契 約が成立 2013年 4月8日 診療所が開業 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ※ 12年6月23日の理事会の決議内容（議題：診療所計画の対応） 管理規約では総会での決議事項には入っていないが、店舗細則 で通知義務、店舗規則で管理者の同意が必要とあり、現時点では 売買契約はしていないが、住民説明も本日終了し参加住民多数の 賛成もあり、質疑応答での大きな問題点はなく、診療所開設に同意 する事を理事会に諮ったところ、同意に賛成１１名、反対０名、棄権 ０名にて承認された。 また、管理者の同意書への署名捺印の一切の件を管理組合代表 である理事長に一任する事も合わせて承認された。 （議事録） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （留意点） ・５月の総会をとばし、翌月の「理事会の承認」で事業展開 → 理事会や説明会を総会の代わりに利用 ・理事長印の使用に関し、他の理事が「一切の件を一任」 → 同意書非公開。密約の可能性 ・大急ぎだった４月開業（当初は１２年末を予定） → 来たる５月の総会を逃れるため |
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317:
私も野村を調査中
[2014-03-14 17:41:44]
（No.305で紹介した）私のところの管理組合役員報酬の件について、
当時の管理人や野村の対応などをテーマ別＆時系列に並べてみまし た（その後の展開も加えて記しています）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 表1 〕 理事長報酬支給遅延の経緯 2011年10月6日 管理会社（野村）が全役員の半年分の報酬（６９万円／管理費） を組合の口座に送金 【管理人が引出し】 8日 管理人が理事長以外の役員に報酬を手渡し【理事長には連絡なし】 ★ 12月3日 理事長が管理人に報酬について初めて問合せ・督促 10日 会計理事が理事会で本件に言及 12日午前 管理人が初めて返答（口頭）「雑費に入れた」 午後 会計理事が初めて返答（文書）「12月20日付で振込む」 19日 管理会社（野村）から理事長の口座に入金 表2 〕 督促後に管理人・会計理事・管理会社（野村）が説明した★12月3日以前の手続き 2011年10月8日 12月16日作成の文書による弁明では、この日に理事会３役が 相談し「理事長報酬（６万円） ※ は後日、管理会社から理事長 の口座に振込む」と決定したという 【 ※ なぜかこの６万円は 表1 の全役員の報酬（６９万円）に 含まれない新規支出 】 ☆ 13日 8日の決定を受け、管理人から管理会社へ振込依頼書発送 17日 管理会社（野村）と相談し、8日に残った理事長報酬（６万円）を 小口会計（管理人の財布）の雑収入として処理【会計規則違反】 22日 13日の依頼書を受け、管理会社（営業所）が（本社）組合会計部 と書類のやりとり（計４回で２往復）に着手 11月12日 ①（営業所） → （本社） 22日 ②（本社） → （営業所） 28日 ③（営業所） → （本社） 29日 ④（本社） → （営業所） 【入金日12月19日に合わせた作り話か】 理事長の給与は本当に★12月3日以前に渡されようとしていたか？ 表3 〕 12月の督促後に作られた？ 11年10月13日の振込依頼書に偽造の疑い 2011年12月22日 下の規則から、理事長が管理会社保管の☆10月13日の振込依 頼書原本と管理事務所保管の同書のコピーを会計理事に請求 【 規 則 】 振込依頼書は：オリジナル印のものを野村リビングサポート（株）へ渡す。 ：管理事務所はコピーをファイルする。 2012年1月31日 管理人が急に辞職し転居（翌日夕方に理事会が発表） 2月7日 依頼書２部を会計理事からようやく受取り 比較の結果、依頼書 ２部（原本とコピーの関係）の管理人印の位置や角度の相違判明 16日 理事会が文書で「質問・要求するなら会議に来い」と回答拒絶 2013年1月7日 刑事３名に押印相違の振込依頼書２部のコピーを提示するも「こ の程度では・・・」と取り合わず |
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318:
私も野村を調査中
[2014-03-15 12:29:58]
建築当初から野村が会計の管理を続けている私のところ
の管理組合で、「これは不思議」と思われることを下に列挙 します。 【 会 計 】 １．理事長報酬支給遅延で不正がないことを確かめるために金銭処理の実績を示す物証を求めたら、 近隣の銀行の通帳１ページ分のコピーを出してきた。それを見ると、半年に１度出し入れするだけ の「役員報酬専用」の口座だった。管理人が勤務時間中に銀行に足を運んでいた頻度から「半年 に１度」はおかしく、管理会社と管理人の間で使っていた口座・通帳が他にあるのではと思われる が、理事会は無回答。 また、私のところの組合では決算でいつも「受取利息０円」だが、上記コピーで「お利息３円」の 記載が確認された（理事会は無回答。税務署等に伝えたが放置されている）。 ２．私が理事長を辞めたのをみて２０１２年１月末に辞職した２代目管理人に、理事会は内規を根拠 に慰労金４８万円を支給した。 ３．上記管理人は１１年１１月２３日に理事会を使って私への「理事長辞任勧告」を出させると同時に、 自らの勤務形態に関し１２月１日をもって住込みから通勤に変える旨を認めさせた。それから辞 職までの（通勤）２ヶ月の管理人給与は住込みのそれと同額だった。 ４．１１年１１月、差出人欄に「一住民より」と書かれた、管理員からと思われる脅迫状（資産価値の目 減り２億円を訴訟で賠償してもらおうとの動きが一部の住民にある）が封書で当宅に届けられた。 これに対し、私は公認会計士による組合会計の監査の要求をもって返答した（管理人は無反応）。 この外部監査要求につき、会計理事は「３１２万円かかる」、総務理事は「高額になるので簡単 にはお願いできない。まず貴方がチェックすれば」と予想通りの消極的な回答を文書でよこした。 公認会計士に確認すると、「３０万＋αで数ヶ月あればできる」と返答いただいた。 ５．店舗棟での診療所開設につき、医師は私のところの組合の店舗修繕積立金約１９８万円の取崩 しを申請し、それを受けて理事会は同積立金全額となる約１５０万円の支出を決定した。医師に とって差額約４８万円が不足のはずで、理事会がどう対応したか総会で問うと理事長（私を辞め させたときの副理事長）は「知らない」と答えた。 ６．１３年５月の定期総会では、決算に承認の押印をした主監事が欠席した。総会進行中に気付い た私が質問して初めて理事会は彼女の欠席を告白した。理由は「急用」とのこと。 これに先立ち、もう一人の監事が決算の承認印を押さずに辞めた。理由は「体調不良」とのこ と（議事録）。この分は補欠監事が押印。 【 運 営 】 ７．１３年５月の総会後に例年通り「懇談会」がそのまま集会所で行われたが、私は民生委員の夫や １１年８月の臨時理事会に乱入した元自治会長を始めとするメンバーに取り囲まれた。文書配布 をやめさせるための口封じだった。外側に座っていた一般の参加者も上記メンバーを応援する拍 手を数回していた。 ８．専門委員が大量に辞めた後、規約にない「小委員会」が勝手に組織され始動した。その例を挙げ ると、「（辞めた）管理人の私物処理のための小委員会」、「理事会の文書保存のための小委員会」 等がある。特に後者は証拠隠滅の疑いがある。 ９．元専門委員であり、大規模修繕のときの理事長でもあった男性が私の辞任以降、自治会長に就 いている。同様に、１１年８月の臨時理事会にあたり理事長だった私を２回喫茶店に誘い出した 男性や、同年１１月のパトカー入場で４０分も家に管理人を入れてかくまった女性が、すぐに理事 会へ入った（ともに数年前に理事長や会計理事をやったばかり）。 １０．一般の組合員が近年の事態をどう考えているか知りたいと思い、１３年３月、独自にアンケート を敢行した。回答はわずか４件（３％未満で全員匿名）だった。私を辞めさせた副理事長がやっ た駐車場関連のアンケートには１４０名が協力し、回答をよせている。 |
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319:
入居済み住民さん
[2014-03-15 16:44:27]
私も野村を調査中 さん
これだけ書かれるのですからいろいろ問題があるということは理解できますが私には消化不良です。 野村の会計処理がおかしいと指摘するあなた、野村を弁護する集団（理事会やアンチあなたの住民）とあなたの対立ということなのでしょうか。 理事会が野村の管理人に影響されているのがけしからんということなのでしょうか。 正論のあなたに理事会や管理会社が対応できないのであなたを遠ざけようとする構図なのかもしれません。 良くあるパターンですね。 野村の問題を指摘するのならそこに的を絞ってください。この板は野村を評価するのですから。 都市名を教えていただけますか。 |
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320:
私も野村を調査中
[2014-03-17 17:18:43]
昨年５月２６日の定期総会に出席し、直後の懇談会で
住民たちに取り囲まれた私は、「月２万の管理費（＋修 繕積立金）を徴収しておきながら、その使途を開示しな い管理組合理事会のやり方は適法か」と裁判所に調停 を申し立てるとともに、翌６月の理事会から毎回傍聴に 行くと決めました。 理事会前日の午後１時過ぎ、管理事務所で傍聴希望 を告げ、あわせて「５月の理事会と２６日の総会の議事 録をいただきたい」と願い出ました。すると管理人（野村 が雇用。３代目）は「どちらの議事録も渡せない」と拒否。 翌日、入手した理事会資料（＆議事録）をみると、私を とっちめた先月の懇談会でのやりとりが２３ページにわ たって一言一句漏らすことなく記載された『総会後懇談 会議事録』なるものが綴じられていました。 さらに、同資料には執筆者不明の下記の文面が掲載 されていました（文中の１－２３４野村氏とは私のこと。 固有名詞は適宜ぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ① 下記の１－３の理由から、議事録等は全居住者に配布するか審議をお願いします。 1. 組合員総数２４３に対し、総会に出席した人数は６４名とわずか１／４に過ぎず、組合 最大のイベントの内容をもっと組合員にオープンにする。 2. １－２３４野村氏は、理事会１週間前に管理事務所にやってきて、毎回議事録を要求 し、理事が前回の議事録を読む前に野村氏は読んで、理事会前に全戸配布している 現状から、正しい情報を総会に出ていない残り３／４（１８０世帯）に配布したほうが良 いと思います。 3. 特定業者さんの日程表の改訂版は、総会で別途配布することを約束している。議事録 の質問などを見ても分かるように、１軒１軒の全居住者の理解と協力を得て、進める必 要があります。 ② 下記の理由から、居住者要望書について審議をお願いします。 １－２３４野村氏は直接の対話には応じないものの懇談会で「組合員の要望を取り上げ る仕組みをきちんとして欲しい」と言っている。正式な要望書で上がってきたものは、理 事会は議論して、返答を返すべき。また、それを管理組合ニュースなどでオープンにす れば、普通の組合員から見て、理事会は言われ放しで何もしないのか等と言われない ようにする。 ③ 下記の理由から、決算書は作り直し、全居住者に配布するか審議をお願いします。 1. 前年度との推移が分かるようになっていない、内訳が細部に渡って書いていないので、 摘要欄の合計と合致しない項目が多い。 2. 承認されたのだから出す必要はないという意見もあると思いますが、来年の総会では、 前年分を参照されるのだから、今分かる間にやっておいて、次回の批判に耐えられる フォーマットで今、やっておくと、来年はそのフォーマットに則ってやれば、質問の嵐は 避けられる。 ④ 上記の理由から、毎月の理事会の議事録は階段掲示するか審議をお願いします。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 着任１周年を迎えた３代目管理員は、このときの理事会から毎月の理事会に欠かさず 出席し始め、強く指南するようになりました。 ＞＞＞＞＞ 319（入居済み住民さん）さんへ。 ご指摘の構図はどちらもほぼ的を射ているかと思います。 注意いただきたい点は（私がすべてにおいて正論を述べているとは思いませんが）３％対 ９７％で、圧倒的多数が会計問題不問、管理人容認＆支持、この状況の根本に野村（の会 計）があるだろうということです（総会資料の決算には裏付けとなる残高証明すらいくら求め ても添付されない。帳簿の開示から議論を始めたいのだがそれをさせないために実に様々 な手を使う）。 管理員を送り込んでマンションを全面支配するテクニックの巧みさを少しでも感じていただ けたらと願っています。 |
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321:
入居済み住民さん
[2014-03-18 17:20:41]
私も野村を調査中さん 管理規約に組合員は理事会の議事録を閲覧出来るとありませんか。 改正標準規約では総会議事録しか規定していませんがＨ１６年版を準用していれば理事会議事録も組合員は閲覧できることになっていると思います。 ＞管理員を送り込んでマンションを全面支配するテクニックの巧みさを少しでも感じていただ けたらと願っています。 高額商品を売りつけたり振り込め詐欺が横行しています。 判断能力のない者、特に老人の盲点を突いた詐欺モデルです。 言い過ぎではありますが管理組合は老人集団に近いのではないかと思っています。 プロであるフロントマン（ベテラン管理人）がこんな集団をだますのはいとも簡単です。 それだけに管理会社には良心や社会的責任が問われる筈ですが野村にはその意識はないようです。 疑うことは悪いことという日本人特有の文化がこれを加速させます。 騙されるなと老人に説得していた介護師が逆に老人から悪者扱いにされてしまう事さえあります。 私の母親がそうでした。高価な着物を母が買わされたので私がクーリングオフしたら母は私を攻め立ててきたのです。 私の経験です。 理事長や理事会がしっかりしていれば野村はそれなりに対応するが無知な理事長になれば早速牙をむきます。 私が理事長をしていたときと辞任後では様変わりです。 「マンション管理大損のからくり」須藤桂一著、講談社は参考になります。是非お読みください。 私は３冊程購入し新任理事に回覧しています。目からうろこだと言ってくれた方もいました。 如何に組合が管理会社の餌食になっているかをこの方は理解したからです。 残念ながらこの方はその後攻撃され沈黙に転じました。 野村はまともな理事が欠席した理事会で野村の都合よい議案を決議させてしまうことがありました。 野村に批判的な組合員を理事にさせない行動もありました。 印章偽造、有印私文書偽造という刑事犯罪がありました。ところが野村は過ち（違法）を理事会の報告する前に（無知な）理事長に刑事犯罪を正当化する文書に署名捺印をさせてしまっていました。 その他の違法行為も表面化させません。 実に巧妙なテクニックを使うのです。 管理会社としての良心や社会的責任感があるとは思えません。 勉強した理事長やマン管士でさえ野村の話術に対抗できないことを私は理事長として実感しました。 さらに始末が悪いのはまともな理事を追いやるために理事会を分断したり野村援護集団を作ろうとすることです。 そこにバカな組合員が便乗しまともな理事を攻撃するという構図です。 そのつけがいずれ自分たちに廻ってくることに気が付かない人たちの集団という構図が浮かんできます。 これでは組合費は管理会社にむしりとられてしまいます。 私なりに貴方の組合を整理してみると私のところと同じような構図が浮かんできました。 私の推測は如何でしょうか。 |
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322:
私も野村を調査中
[2014-03-18 20:38:39]
２０１１年７月以来、私は自分のところの管理組合の動向を
ほぼ全戸に手紙を配布して伝えています（月２回程度）。他方、 ２代目管理員と彼を送り込んだ野村を信奉する住民たちは、 電話・来訪等でしつこく嫌がらせをし私を黙らせようとします（ 委託料が払われた可能性も）。そこで私は同年１１月、マンシ ョンの周辺地域にも文書を出し「管理組合の資金の使途が確 かめられない」、「管理人が組合を支配する」と異常事態を知 らせます。 下記は、昨年５月の『総会後懇談会議事録』で私がやっつけ られている部分です。目次をみると、私の翌月の理事会傍聴 はないだろうという前提で書き起こされたこの記録の最終ペー ジの次にはさらに１ページあったはずですが、６月の理事会当 日に渡された資料では抜かれていました。口封じのための決 議文の予定稿でも載せていた可能性があります。 ２代目管理員の自主管理下でこのような異論封じの住民部 隊が複数形成されたはずで、私の前にも後にもやられた人が います。 （文中、野村とは私。固有名詞は適宜ぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （元理事長） せっかく、野村さんも見えているから、話し合いをして、野村さんも出るところにはちゃんと出て、 ちゃんと話をして、文書だけで話をしろたって出来ないから、質問があるならちゃんと理事会に 出てきて、これはこうなんだと、とことんやってください。名前の書いていないビラは野村さんの 関係者が配っているのですか？ （野村） はい。 （元理事長） それもマンションの中だけでどんどんやってもらえないのか？ それを皆さんに訊いてみて。 （民生委員の夫） 個人への中傷というのは絶対にいけないと思いますね。名前を挙げて。 （元理事長） 今までかなり、管理組合とか自治会とかやってる人まで全部こき下ろしている。そういうビラも ありましたよね。 （野村） それに対して、私はきちんと私の考えで出していますから。 （複数人） 今日からゼロにしてリセットしましょう。一人、１：３とか１：４では可哀想だから、例えば理事会に 出てきたら話し合いを持つようにして。 （新理事長） それでは、近いうちに話し合いの場を持つということで。 （野村） 公平な話し合いの場を持っていただいたら、いくらでも説明します。間違っていたら言っていただいて、 直すところは直します。私はそのつもりでいます。 （前理事長） これから過去の話はリセットして。 （野村） 完全にリセットではなくて、ちゃんとやりましょうよ。 （新理事長） 公平なお話し合いの場を設けたいと思いますので、参加願えますでしょうか？ （野村） そういう風に言っていただいていいのです。それで公平かどうか、私も判断します。過去の履歴もある から信用できないところもあるわけです。そういったことも訊いていただいた上で正しければ、それに従 います。ただ、表現は本当に自由ですから、ここのマンションからすれば間違ったことを外に出している という評価をやって、それがダメだっていうのは、（マンションの）中の人が判断していただいていいので す。私が「手紙」をいくらやったって理事会がまったく取り上げないのが１つ。私は、社会の人間として、 公平に聴いてもらえるところへ聴いてもらいます。それが間違っていたら、それは社会からバッシングを 受けます。そういう覚悟で私はやっています。 （前自治会長） 「公平に」とは言いますが、一方的に個人の名前を出したり中傷するということが公平なことな のでしょうか？ （野村） 間違っていたら、話し合いをした上で改めますよ。謝罪して済まないなら、何かやってください。 （前自治会長） 自分が間違っていないと思えば？ （野村） また再度やります。 （元理事長） 野村さんは何でも疑惑、疑惑と言って、老人会のバス旅行についても、あれは自治会から出ている のです。そういうのまで疑惑があるというのは・・・ （新理事長） 話し合いを進めるということで、よろしいでしょうか？ 【拍手】 （前自治会長） 自分が納得いかなかったら、それは正しいと思いますか？ 個人の自由といいますが、一方的に 出されるわけでしょう。出された方が弁解の余地もないわけでしょう。出された全軒に弁解して回る のですか？ （自治会長） これからの話し合いの過程で（そう）なるかならないかですから、まず様子を見てみましょう。話し合い を円滑にするのに、私も自治会長としてその（話し合いの）日程の中に入れてください。野村さんを弁 護するわけではないけれど、中立の立場で。 （元理事長） 公平な場を設けるということですが、「公平な」とはどういうことなのか、ちょっと聴いてみましょう。 （新理事長） （公平ということは）野村さんが出席していただきたいというメンバーを呼ぶということでしょうか？ （野村） （マンションの）中には一人もいません。例えば、外の自治会グループの長のような方がもし来ていただけ るなら、そういう人が音頭をとってやると、少しは・・・ （現理事） 今の公平の話、すごく大切なことで、というのは、我々これから理事会で話さなければいけないわけで、 その時に我々が決めても野村さんに断られるとまずいから、我々は一歩下がって、野村さんが「公平と はこういうことで配慮していただけませんか？」という形でいったん我々に意見を出してくれませんか？ それでもってそういう会を設けましょう。でないと、我々が理事会で勝手に会を設けても、野村さんには 失礼だけれども、野村さんがまた来ませんでしたということになると、我々も困ってしまう。だから野村さ んにも仲間になって欲しいから、野村さんの方からまず言っていただけると、我々理事会で話しやすいし、 話せるのです。我々が理事会で話すのも必要ですが、話す前にぜひ野村さんからまず意見を理事会に ください。公平とはこういう風に思っておりますということを書面でください。でないとこれから先何もでき ない。いいですか？ 野村さん。 （野村） はい、考えます。 （現理事） 考えるのではなくて、ぜひ出してくださいよ。別にいじめるわけではないのだから。お互い、上手くやって いきましょうということなのだから。我々も考えるのだから、野村さんも考えて、アクション起こして欲しい。 これ、大切なことだから言っているのです。我々理事のほうが野村さんに一方的にこういう会はどうです か？ と言っても、進めてもまずいでしょう。お互い、野村さんも納得して我々理事会も納得してやりたい から、私、こういう風に言っているのです。だから、それはまずぜひ、書類で理事会のほうにください。そ うしたら、それを理事会で考えて、会を設けましょう。ということで、野村さんの件はこれでよろしいですか？ 次の理事会からそういう風にやりますから。他にありますか？ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＞＞＞＞＞ 321（入居済み住民さん）さん ・議事録等の助言、誠に有難うございます。 ・参考文献、必ず入手します。 ・マンション管理、特に野村流のそれを理解して下さる方にお会いでき、 改めて幸運に感じています（話が通じる人は実に少ないという感触があ ります）。 ・特に卑劣だと私が思うのは、社会のどこに言いに行ってもなかなか聞 く耳を持ってもらえない「八方ふさがり」に何度も陥らされたという点です。 また、内部で意見を言い、異論を唱えれば仲間が欲しくなる、そこを突い て「あなたは正しい」（上記の現理事）、「何か手伝いたい」（上記の新理 事長）と巧みな話術で近寄り、心を開く度に裏切られてきました。 ・推測いただいた構図、まさにご明察です。 （「つけが必ず」は、私が何回も組合員に書いてきた言葉でもあります） |
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323:
私も野村を調査中
[2014-03-20 15:32:01]
私のところでは５月下旬に管理組合の
定期総会が行われます。年間事業計画 はそこで定まるのですが、新理事長の私 が２代目管理員（着任後３年は野村が雇 用。以後１３年は組合が１年契約で雇用） の契約見直しを口にした２０１１年以降、 その計画が無視される状態が続いてい ます。 １１年は、私の欠席をよいことに理事で ない専門委員が管理人と理事会に入り 込み、計画にない茶番劇「管理会社変更 の検討」を続けました（１２年１月に従来 通り野村と契約すると決定）。１２年は、 総会で話に出なかった「診療所開設計画 」が６月に発表され、翌年４月の開業まで 理事会は金銭面や広報で勝手に医師を 支え続けました。１３年（今期）は、１５年 に予定されていた２億円超の「給排水管 更新工事」が１年前倒しで進められてい ます。 修繕積立金の予算がどれだけ計画通り に使われたか（「仕事達成率」として）計算 してみると、１１年は４４％で１２年は１７％ でした。計画無視のこの傾向は、私が求め 続けている会計監査を避けようとした結果 でしょうか？ 野村なしでやっていく本当の 自主管理への潮流をとめるため、次々に 事業を持ち込んでいるのでしょうか？ 当初、私は管理員が退けばマンションは 改善に向かうと考えていましたが、専門委 員らは管理人を守るとともに管理会社の 継続を最優先に行動しました。それほど、 業務委託先が野村であることは前提であ り常識なのです。彼らの生命線、命綱は 野村です。 私が疑問視した「管理員の雇用」は、組 合の大口契約のひとつです。大口契約に は他に、清掃・植栽・コンサルティングが あります。どれも６月末に期限が切れ、変 更は終了の３ヶ月前に書面で知らせる必 要があります。任期１年の新理事長が誕 生する総会は５月ですから、契約見直しは 不可能です。 私のところの管理規約や細則は、こうい うやり方で仕組んであります。以下は、気 を抜くとだまされてしまう恐れがあった事 例です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ① 私が大口契約全般の見直しを言ったとき、管理員は「契約内容の精査に 数ヶ月かかるから５年に１回でいい」と述べました。しかし、何ヶ月もかかる ほどマンションの委託業務が複雑で難しいものとは思えません。委託項目 を具体的に書き出して２、３の業者と折衝、相見積もりして比較、選択すれ ばよいのであり、理事はそれくらい勉強して各内容の専門的な難点に対処 すればよいのです。 ② ある日、事務所でコピーをしていた私に管理員が「今度の管工事の調査 に２年分３００万円つけといて」と求めてきました。理事会の審議も経ずに そんな大金を動かせませんし、どうしてその数字になるのか説明もない。 毎年、総会が近づくと事業計画の予算額が提示されほぼ素通りで決定、 誰が決めているのかと疑問に思っていましたが、どうやら管理人と専門委 員とコンサルタント（特定業者）が打ち合わせて決めているようです。 ③ 本丸の２代目管理員の給与問題は、あるＮＰＯの専門家に読み解いても らいました。管理員の高額給与は本来、野村の取り分を含む人件費総額 だった。それを組合の雇用に切り替えたときに満額で管理人の取り分にし た。その際、野村の管理を会計に特化すると同時に運営の一部を管理人 に委ねた。組合の内輪（専門委員とこの管理員）と野村とで決めたものと 思われる。だから私が「超高給」と指摘した後に管理人が自己を正当化す べく出してきた資料の「東急４４万円」（つまり「もっとよこせ」ということ）も会 社の人件費総額の数字で参考になりません。 |
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324:
入居済み住民さん
[2014-03-21 06:29:39]
マンション管理理事長勉強会という会を知りました。
http://rjc48.comにアクセスしてみてください。 首都圏の理事長/理事長経験者/理事が中心ですが全国展開しており勉強になります。 私は昨日都内港区理事長経験者として登録しました。 登録していただければこの会を介しても情報交換ができます。 |
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325:
匿名さん
[2014-03-21 20:08:41]
管理人の人件費を会社に払っているということは
他の人間でも同額であることです 契約は残っても誰を派遣するかはさだめていない とりあえず人間を変えさせることは簡単に可能 本当に安くするなら自分達で雇うリスクを考えるしか無い 雇用関係が発生するならば管理はさらにややこしくなる |
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326:
私も野村を調査中
[2014-03-21 22:15:05]
私のマンションにパトカー３台が入場した事件（２０１１年
１１月１７日午後）については No.308 で紹介しました。 以下は、そのとき管理事務所で住民１名と警官が交わし た会話です。 履歴書を求められた管理人は事務所上階宅に逃げ込み、 ４０分以上、居留守を使って出てこない。他方、理事長夫人 は事務所のイスに座って独りで待っていた。そこに、制服を 着た、若い警官が入ってきて「えっ。あれえ？」＊。外を見る と、サイレンなしでパトカー（ＰＣ）が到着していた。 ＊ 管理人側の誇大な通報内容と違っていたか （警官）どちら様？ （夫人）住民です。 （警官）ここで何をしているのですか？ （夫人）管理人が履歴書を出さないので待っているんです。 上に逃げて出てこないんですよ。 （警官）（メモしながら）なんでまた、今の時期に履歴書？ （夫人）前からずっと求めているんですが、出さないんですよ。 雇用契約書を出させたら１２年前のもので、期限は１ 年だけなんです。 （警官）では、無契約で働いているってことですか？ （夫人）そうです。とにかく（管理人が）悪いことばっかりす るんです。理事会にも毎回出てきて自由にさせない。 理事たちはみんな、理事長よりも管理人の言うことば かり聞くのです。 管理人がすべてに手を回してしまうから、今、理事 長は休んでいるんです。（仕組まれた会議に）出ても しょうがないから。理事会をやっても理事会にならな いんですよ。だって、理事長の言うことに管理人が全 然従わないんですから。どこのマンションでも理事長 って「管理人より上」の立場でしょう？ ここでは管理 人のほうが上に立っているんです。・・・私の主人が 理事長ですけど。 （警官）それを先に言ってくださいよ。 【１０分後。一度帰宅した夫人が戻り、出てきた管理人と外で 話している同じ警官を呼んで】 （夫人）主人の携帯電話にかけてみましたが、不通でした。 （警官）（貼紙「がんばれ理事長、くたばれ管理人！」を指し て）あれ、悪いことは悪いことなんで・・・ （夫人）あんなものが何ですか！ ウチなんか「襲撃」されて るんですよ！ （警官）（何も言わず） 【老人会員と思われる男性１名が始終、事務所玄関のポスト をいじり、聞き耳を立てていた】 １２月８日、警官２名の署名入り（始めにＰＣ２と書いてあ る）で警察のビラ「午前４時３０分にパトロールした」が理事 長宅の集合ポストに投函されていた。管理人による管理組 合支配の実態を伝える全組合員への「手紙」は、しばしば この時刻に配られてきた。 ＞＞＞＞＞＞ 入居済み住民さん いつも有益なお知らせを有難うございます。 早速アクセスしてみました。 「氏名もマンション名も実名で」に惹かれるのですが、自分の ところがタワーでないことや他のいくつかの理由から、今回は 見送ることにします。 325さん 言及いただき、有難うございました。 私のところは１３年間「自主管理」で管理員を皆で雇っていた わけですが、管理員に「自分は組合に雇われている」といった 意識はなく、住民にも「自分たちが彼を雇っている」という感覚 はありませんでした（私が初めて文書で全戸に「管理人は支 配者でなく、被雇用者であること」と指摘したとき、住民の多く が「えっ、そうなのか！」と主従関係が逆転していたことを知っ た）。 問題は、「自主管理」でありながら管理員の待遇は破格の高 さで、住込みの電気・水道・ガス代に加えて人間ドック代まで管 理費でカバーしていたという点です。「安くてハズレ」ならまだし も、「超高給でハズレ」が「自主管理」の１３年間に起きたという ことにご注意下さい。 |
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327:
匿名さん
[2014-03-21 22:20:30]
自主管理はやっぱり危険ですね
その責任を住民で何とかしなくてはならない苦労 お察しいたします 管理会社に何とかさせたいですね |
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329:
私も野村を調査中
[2014-03-23 15:27:37]
少し大きな動きがありました。履歴書と会計監査を求められて
辞めた２代目管理人、修繕工事領収書の提示を求められて辞め た専門委員会に続いて、マンションの老人会が来月から活動を 休止します。 ５日前から貼られている掲示には「高齢化が進む中で、活動に 参加される方が固定化しており、地域社会活動としての存在意 義が希薄となってしまい、このままでは周囲の理解も深まらない 状況を危惧した上での措置です」とあります。 この団体は、①毎年増減なしの会員８０名 ②入会要件が不明 などの問題点がありました。特に、理事長だった私が管理員雇用 契約の見直しに着手して以降、事務所から出なくなった管理人に 代わって植栽や掲示板（２０ヶ所以上）の管理・手入れを盛んにや りました（住民への業務再委託は厳禁で何度も文書で注意したが、 聞き入れられることはなかった）。 管理人の意を受けたと思われる会員の行為を挙げてみます。 ①１１年６月、民生委員と連携して理事長の私を喫茶店に誘い出 した ②同年１２月、男性会員が当宅に来てチャイムを鳴らしなが ら自分の携帯電話をかけて当宅の固定電話（留守電）を作動させ 「味方でーす！ 味方ですから、開けてくださーい！」と何度も叫ん だ ③１２年７月、（数日後に同じ作業が業者の手で行われると知 りながら）女性会員が私の外出時刻に合わせて連日、階段口のア ジサイを切断 ④当宅至近の共用部を勝手に花畑に変え、月３回、 午前中に大結集して実に騒々しく水やりなどをした 他に、疑いとして⑤同年５月の総会議案書配布日に当宅（理事 長夫人）の自転車が盗難（駐輪場） ⑥チラシで同会が批判され た同年１０月以後、逆に当宅の犯行に見せてやろうとする「自作 自演」（店舗棟シャッター破壊、専門委員幹部宅そばの掲示全損 など）が４ヶ月続いた ・・・等々、まだいっぱいあります。 特に①で、会長は、相手の要望を先に語ることで信用させると いう、管理員と同じ話術を使いました。彼は喫茶店で「管理人ぬ きの理事会こそ本来の姿／専門委員は全員クビに／議題を管 理人に決めさせるな／管理人の待遇は高過ぎ／理事長は机を 置いて管理事務所に詰めろ」と放言しましたが、その後の行動は すべて「逆」でした。 ①管理組合の資金 ②自治会からの金銭補助 ③自治体から の助成金 これらの金銭関係を明らかにしないまま、「辞めて済 ます」。管理人の親衛隊と化した老人会も、専門委員たちと同じく 卑怯な辞め方で逃げました。 ＞＞＞＞＞＞ 328さん 貴重なアドバイス、有難うございます。 「芦田の毎日」自体は１年ほど前に、私のような「理事長解任」 の事例を探していたとき偶然見つけ、その項目のみをよく読ん だ記憶があります。続きが知りたかったのですが、今回のアド バイスのおかげで再訪することができました。感謝申し上げま す。 （紹介いただいた項目を一読した段階ですが、管理会社が自 分の都合で「理事会が、理事会が」と言って逃げる様は、特に 私のところと酷似していると感じました） |
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330:
私も野村を調査中
[2014-03-25 06:47:59]
昨年１０月４日の簡易裁判所での調停の結果
「会計帳簿は閲覧させる。実施条件は理事長を 窓口として誠意ある話し合いで決める」を受け、 私からの提案で同月１９日、理事長との面談が 行われました。 その席で私が「裁判所に提出した、閲覧した い会計資料のリストを柱に話を進めたい」と申 し出ると、理事長は同意し「所望の資料は全部 そろえている」とも答えました。 しかし、理事長は同月２６日の月例理事会に、 先の面談でまったく話に出なかった「閲覧に関 する細則（試案）」を出してきます。 （以下はその内容。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員閲覧に関する運用細則（試案） REV1.3 H25.10.21 １．閲覧は、当マンションの区分所有者ならば、管理事務所で管理番号を 振った管理保管書類は、居住者カード台帳と郵便箱（ポスト）ダイヤル 番号一覧を除いて閲覧することができる。ただし、複写はできない。 ２．閲覧者は、閲覧当日、保管書類リストから居住者カード台帳と郵便箱 （ポスト）ダイヤル番号一覧を除いて任意のリストを閲覧できる。ただし、 同時には２冊までを限度とする。 ３．閲覧者は、そこで知りえた個人情報は、個人情報保護法案に基づき、 第三者に漏洩しないものとする。 ４．閲覧者は、閲覧にて知りえた情報を組合員以外及び管理組合外部に 漏洩しないものとする。ただし、公の法的機関等に訴える場合は、この 限りではない。 ５．閲覧者は、平日の前日正午までに閲覧したい旨、管理事務所に申し出 ること。 ６．閲覧者は、平日の午後６時から７時までの１時間を限度とし、閲覧でき る。 ７．閲覧者には、資料の管理保全のため、理事または管理員が閲覧中は 付き添うものとする。 ８．閲覧者は、以上の項目について、閲覧のたびごとに誓約書に署名・捺 印するものとする。 ９．誓約書に署名・捺印したにもかかわらず、上記の２項、３項、４項の いずれかに違反したときは、その組合員の閲覧を６か月の間、停止で きるものとする。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 他方、１０月１９日、別の組合員が「議事録閲 覧にあたって守秘義務の合意印を求めている が、その根拠を明確にしてほしい。管理規約に は何ら定めがない」と理事会に文書で尋ねまし た。次は、これに対する理事長の返答です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 一定の目的を持った団体であれば、その活動の過程において、他の 団体・組織に知られては、円滑な活動に支障を来たし、ひいては将来 ともに不利益な影響を被ることが十分考えられることは言うまでもなく、 管理規約以前のことと存じます。 どれを機密扱いにするかは、総会までに議論を尽くし、総会に諮る予 定ですが、ご存じのようにある組合員の方が簡易裁判所に申し立てた 期日調停呼び出しが、管理組合がルールに則って会計資料閲覧要求 に誠意対応するということで調停が取りやめになった経緯があり、現段 階で理事会が議決した案は、まず個人情報を保護し、組合の情報を公 の機関に訴える場合を除いて、組合員と組合内部にとどめていただく誓 約書に署名・捺印していただくことにしました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １１月３０日の理事会では、質問を文書で出 したこの組合員について「一度、３役で会って 話してみるか」という恐い感想を聞きました。 こうして、私が最も見てみたい２代目管理員 の会計実績（１３年間。会計は野村が管理）は 封印されたまま、まだ何も閲覧できていません。 （文中「調停が取りやめになった」は事実無根） |
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331:
289です
[2014-03-25 23:01:41]
私も野村を調査中 さん
本当にお疲れ様です。 大変ご苦労されておられるので、涙が出ました。 吊るし上げはどこでも行われているんですね。 こちらも、臨時総会を違法に行った管理組合に対し無効の提訴をしており 資料の準備などでバタバタしていてこちらを見ていませんでした。現在進行中。 こちらの提訴の前に臨時総会の開催請求の同意の署名が書かれた書類の開示を求めましたが、 330で書かれていた細則とおなじ内容の事を請求され、 管理規約にはないので拒否し、提訴しました。 野村内では、情報開示を求めた時には330の手法でいくと決められているのですね。 恐ろしく統率がとれている様です。 野村の不正をまとめて大きな声にしたいです。 何か方法を考えて又こちらに記載します。 |
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332:
私も野村を調査中
[2014-03-26 06:35:23]
２０１１年７月、私は「手紙」を全戸配布して
管理人によるマンション支配を知らせた。８月 の臨時理事会は、それに対する報復として「 全理事の連判状」を作る魂胆で行われた。当 初の議題が「管理員の雇用」だったのは、仕 組んだ会議に理事長の私を誘い出すためだ。 ７月の専門委員会でも４時間に及ぶ「吊るし 上げ」の餌食（えじき）になっていたから、マン ション内でどんな集会をやっても自由な言論 空間を確保することはもう不可能に思われた。 公共機関の大半は「それ本当か」と半信半疑、 信じてくれる人でも「理解者を、仲間を増やせ」 の非現実的なアドバイスばかり。 困り果てた私は、事前の連絡もせずに近隣 の大規模団地を訪ねた。「管理事務所はどこ ですか」。見ず知らずの私を老齢の婦人が親 切に案内してくれた。その後、私は２０以上の 管理組合を訪問することになるが、この団地 以上の見識を備えた管理員に出会うことはな かった。 「管理人が悪い場合、どうすればよいのでし ょうか」。着席を促してくれると同時に冷たい 麦茶を入れてくれた（私のところの管理事務 所でお茶が出されたことなど一度もない）。 私の話をひと通り聞くと、管理員は「うちも自 主管理です」。たまたま訪れたこの団地が自 主管理だったことで、私は、自分のところの 自主管理が「野村製」なのだと気付くように なる。 「私は組合に雇われています。管理員がこ れを履き違えると大変なことになります」。私 のところの管理人は雇い主の組合の代表者 たる理事長をやっつけた。「理事はどうやって 選んでいますか」。各棟から２名、順番で回し ているだけ。くじの箱の中が公正かはわから ない。「監事はどうされていますか」。理事た ちといっしょで、管理会社（野村）と一体化し ている。 ピンときたのだろう。管理員は「会計はどう していますか。うちはこうしています」と、分厚 いファイルを私の目の前に置いた。２年半経 つ今も、私は自分のところの会計ファイルを 目にしたことがない。 資産価値の維持のため、とピリピリしたとこ ろはなく、管理費で儲けを出そうという企業的 な獰猛さもない。会計を野村に委託しておい て自主管理と名乗る私が、彼女の目には「だ まされている」と映ったはずだ。今の私には、 管理会社に何かを委託することこそ危険（棄 権）に思える。 ＞＞＞＞＞＞ 289さん 初めまして。お会いできて何よりです。 感想を有難うございました。 徐々に役者がそろってきましたね。 お互いの意見の違いなど小さいもの。 気にせず、ゆっくりとでも、必ずつながっていきましょう。 それができると確信しています。 社名が「野村不動産パートナーズ」に変わっても追及を続けましょう。 |
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333:
私も野村を調査中
[2014-03-27 06:25:39]
２０１１年１１月に「理事長辞任勧告」状が届きましたが、
私は受け取りませんでした。勧告状発行の責任を明確に しておくため、賛成した理事の署名と捺印を紙上に記載 するよう求めたのです（１２月、副理事長以下の全理事が 署名捺印した勧告状を受け取った）。 その後、１２年３月に臨時総会、５月に定期総会が開か れましたが、私は全戸配布の手紙で両総会とも「違法で 無効」と書きました。 理由のひとつは、手紙を配布する私の信用失墜をねら った臨時理事会が１１年８月に仕組まれたことに関係しま す。この会議の翌日以降、私は理事長として理事会の議 事録や会議開催に必要な承認の押印をことごとく拒否し ました。これで以後の理事会や総会の正当性はなくなり、 「違法で無効」になるはずでした。 ふたつ目の理由は、定期総会の１０日前にマンション内 の組合員が寄稿して指摘してくれました。以下はその文面 です（固有名詞はぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「定期総会開催のご案内」について １． 案内発信者の肩書に理事長代行とありますが、管理規約には「理事長代行」という規定はありません。 ２． 総会の手続きについて、規約第５６条第２項で「理事長が召集する」と規定しています。規定にない「理 事長代行」の総会招集など考えられません。 ３． 規約第５４条第１項に「副理事長は理事長を補佐し、又は理事長に事故あるときはその職務を代行す る」とあります。事故の詳細でなくとも概要を知らせるべきです。 ４． 更に大事なことは、規約第４８条に「第４６条（役員候補者の選出）で選出された役員候補者は、総会 において承認をえなければならない」としています。しかし、先の臨時総会の議題のどこにも役員につ いての審議事項がありません。 ５． 事業報告の後書きに「１１、１２月の２回、理事長に対し辞任勧告書送付」とありますが、管理組合の 乗っ取り行為としか考えられません。役員については総会の承認事項です。理事長の考え、やり方 に責任を取れないと感じた役員は、辞任はあっても、辞任勧告はやってはいけないことと考えます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ このような指摘を予期してか、先に理事会は全掲示板に 「理事会の運営について、組合員の皆様には、ご心配をお かけして申し訳ありません。現在の理事会は理事長代行の もとで正常に運営されております」と貼り出していました（１１ 年９月）。 １２年１月、理事の署名捺印をそろえた辞任勧告に従い、 私は理事長印を返却しました。しかし、上述の理由に照ら せば、規約違反の「理事長代行」に印鑑の使用資格はな いということになります。 理事会も管理会社（野村）も指摘に対し何ら回答すること なく、両総会とも有効とされ現在に至っています。 |
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334:
私も野村を調査中
[2014-03-28 06:32:28]
管理規約に定めのない「理事長辞任勧告」状が
当宅に配達されたその日、全掲示板に「理事長へ の対応について」が貼り出されました。「このたび 理事会では、理事長の７月中旬以降の一連の行 為を受け、理事長に対し辞任勧告を送付すること が決定されました」（管理組合ニュース１１月２号）。 迫力はあるが発行者も「理事一同」で胡散（うさ ん）くさい勧告書。その郵送と掲示の連続技。私 への通知もなく本人ぬきで理事長辞任勧告書を 発した理事会は、本当に議決したのか？ ２０１１ 年１２月、私はまず理事会の議事録を精査します。 以下は、議事録の関連個所の抜粋です（固有名 詞はぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・１１月１２日（理事長への対応） まずは印鑑／鍵／管理員雇用契約書などの返却を内容証明郵便 で依頼する事で決定（賛成１０名） ・１１月２３日（理事長への対応について） 前回の理事会で決定した内容証明送付の前に辞任勧告をすべき ではないかとの提案が副理事長よりされた／勧告に応じてもらえ ない場合の臨時総会開催について議論された／理事長宛に辞任 勧告を普通郵便で送付すると共に管理組合ニュースで周知するこ とで決定（賛成８名）／鍵、印鑑の返却の件も勧告文に加える（返 却ない場合は前回の決定通り内容証明を送付予定） ・１２月１０日（勧告文の件） 勧告文修正については応じる事で決定（賛成１１名） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 辞任に値する事由を論議した形跡が見当たりませ ん。そこで私は更に、管理規約では理事会が理事長 辞任を決定できないことを知っていて、勧告を送付す るという「郵送決議」をしたのではないか？ と疑いを 発展させました。 同年末、私は、勧告に応じる条件として理事会のボ イスレコーダー（会議録音）の貸出しも求めます。数日 かけて聴いてみましたが、案の定、決議の模様を確認 することはできませんでした（翌年１月２８日、理事会は 私が音頭をとったボイスレコーダーの貸出制度を中止 すると決定）。 理事長辞任勧告は、議決もせずに郵送を先行させた のが真相のようです。素人なら誰だって、いきなり辞任 勧告が届いたら、それを本当だと思って反応し行動して しまいます。事実なら、許されざる詐欺行為です。 私は、あのとき（野村が送り込んだ）管理員が繰り出し た理事長排除の波状攻撃のすさまじさを、今でも忘れる ことができません。 |
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335:
匿名さん
[2014-03-28 08:25:27]
あなた、落ち着いた方がいいですよ。
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336:
私も野村を調査中
[2014-03-28 21:19:41]
私のところの理事会で「理事長辞任勧告」の
動きが始まる直前の２０１１年１１月１０日、差 出人欄に「一住民より」とだけ書かれた封書が 当宅に届きます。開けてみると、管理事務所 にしかない特殊な規格の用紙に印刷された脅 迫文が入っていました。以下はその文面です。 （文中、１－２３４野村とは私。固有名詞はぼか した） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １－２３４野村さんへ 一住民より 立冬も過ぎ、日一日と寒くなって参りました。 野村さんのことは、以前よりお顔は存じていましたが人となりについては、 よく解りませんでした。今回の、一連のお手紙のポストへの投函の件、マン ション敷地外への中傷と思われる張り紙の件等の行為を、目の当たりにす ると野村さんの行為は、大いに異常と思われます。 野村さんのマンションを良くしたい、改革をしたいとの情熱はよく解ります が、そのやり方のプロセスについては、納得できません。管理組合の活動 の中で、皆さんで議論すべきではないでしょうか。又は、正式に文章にして、 提出しては、いかがでしょうか。 私は、不動産関係の業務に携わっていますが、今までの当マンションの 管理については、高く評価しています。近隣の不動産業界全体も当マンシ ョンを高く評価しており、その結果、他の物件に比較して、高値で取引して います。 但し、今回の当マンションの異常な動きに対して、非常に憂慮しています。 その結果、一部の取引の中で、値崩れをしています。すなわち、当マンショ ンの資産価値が落ちているということです。 当マンションの取引では、約１００万円前後の値引きが始まっています。こ れは、私たち住民にとっては、死活問題となります。これはとりもなおさず自 分の財産が目減りしていることになります。 すでに一部住民の中には、資産価値の目減りに対して、訴訟を起こして弁 償してもらおうという動きも有ると聞いております（私も訴訟には大いに賛成 です） 野村さんもご存じと思いますが、一戸１００万円の目減りは、計算すると、 ＊目減りが１００円の場合：１００万円×２４０戸＝２億４千万円 ＊目減りが５０円の場合： ５０万円×２４０戸＝１億２千万円 もし、訴訟となった場合、野村さん、皆さんに支払いができますか。よく考 えて行動してはいかがでしょうか。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 封筒には８０円でなく５０円切手が１枚だけ貼ら れていました（郵便局に問い合わせると「機械の 読み取りミス」とか）。また、上記の目減り金額の 計算で「万」の単位が欠けています（私が理事長 として管理員の履歴書を求め、経歴のみならず 年齢も確認しようとした理由がおわかりいただけ ると思います）。 こんな脅迫が行われたと全戸に知らせても、９ 割以上の住民は「野村でよい」とし、管理人につ いても不問、逆に「理事長をもっとやっつけて」と 願うコミュニティーが出来ていました。これも、勤 続１５年超の管理人が一部住民と築き上げた物 なのでしょう。 |
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337:
私も野村を調査中
[2014-03-29 06:03:11]
昨年３月に「自主アンケート」と題し、管理組合や管理
会社（野村）、コンサルタントに関する組合員の意見を募 りました。回答はわずか４件で全体の３％未満、うち３件 は深夜に当宅の「玄関」ポストへ投函、残り１件は差出人 欄無記入の郵便で届きました（匿名・郵送可とした）。 すべて匿名でした。３件が階段口の集合ポストでなく「 玄関」ポストに投函されたのは、恐らく、先に当宅への嫌 がらせと思われる「郵便物のぬきとり」があったことを紹 介していたからだと思います（構内の歩道で外来者が私 に「これ、落ちていたんですが・・・」。私「あ、私宛てだ」）。 回答は真面目で切実なものでした。一部を下に記しま す。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・昨年３月の臨時総会の冒頭で、ある住民が「理事長を辞任させる のだったら、全員総辞職すべきではないか」と言った途端、他の住 民が「これから用事がある。議事を早く進めて欲しい」。この一言で 冒頭の意見が生かされなかった。「用事があれば退席すればよい 」となぜ自分は発言できなかったのか、悔いが残りました。 ・これまでの転居者の話では、管理上の意見をしただけで村八分に あったとする方もいます。 ・工事見積りも野村グループ以外が落札されないように仕組まれて 今日に至っています。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記「昨年３月の臨時総会」とは、理事長辞任後初となる ２０１２年３月の総会のことですが、今年１月、私は当時の議 事録を全戸に配布して記載内容と事実に違いがないか、当 時の出席者に確認を促しました（欠席者には上記アンケート の回答で指摘された言葉のやりとりが、議事録に一切書か れていないことを確かめてもらった）。 すると、たった１通でやはり匿名でしたが、回答が寄せられ ました。それによれば、アンケートでの上記指摘に加えて「穏 やかに総辞職を問うた、まったく感情的でない発言の直後、 『感情的になってはいけない』という発言もあった」とわかりま した。 議事録における不記載や改竄（かいざん）は区分所有法に 触れる、と私は当初から指摘していました。管理人に不都合 な発言が載らないことが多々あったからです。が、書記の総 務理事は「そんな事をしたことは、一度もありません」と平然 と書いてよこしました（１１年１２月）。 |
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338:
匿名
[2014-03-29 07:36:15]
管理能力が足りない。何もかも管理人任せなところがあるとのことです。
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339:
入居済み住民さん
[2014-03-30 22:58:03]
野村調査中さん
興味深く拝見しています。 組合の利益を考える組合員を排除するのは野村の常套手段だと私も考えているからです。 正確に理解する為に教えて下さい。 管理人は野村のOB?、組合が契約した管理人？、資格は？、前歴は？ 組合は法人ですか。 理事の定員数は？ 標準管理規約と同じ理事会方式なら理事長解任は理事会決議でできますよね。 管理人以外の理事が発案者になりたくないという事情が理事にあるのでしょうか。 法律上定義されていない理事長代行者が臨時総会を招集することはできませんー総会決議無効となるはずです。 理事長を首にしたいなら管理者解任請求を裁判所に出すきとも可能です。 脅迫とも取れるお手紙は管理人だろうとの推測も納得です。 私は本店長から脅迫されましたよ。 |
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340:
私も野村を調査中
[2014-03-31 22:49:17]
入居済み住民さんへ。
的を射た問いかけを有難うございます。 ①管理人について 現在の管理人は３代目で２０１２年４月の着任。管理会社の 直接雇用です。私が理事長だったときの管理人は２代目で、 １９９６年に着任。当時は野村が当マンションを直接に管理し ていましたので、管理会社が雇用する管理員として着任しま した。３年後の９９年に当組合が自主管理となりますので、そ のときから組合が彼と雇用契約を結ぶ方式になりました。 自主管理となって以降は、大口契約のひとつである管理員 雇用契約を１年ごとに査定し更新しなければなりません。が、 私以前の歴代の１２名の理事長（任期１年）でこの査定を意識 し、実際に試みた者は皆無と思われます。私が新理事長とし て管理員に雇用契約書の提示を求めた際、彼が出してきた同 契約書が自主管理初年のもので、その期限が１０年以上前に 切れていたのは、 【Ⅰ】査定を逃れようとした管理人 【Ⅱ】査 定や契約更新手続きの必要を意識さえしなかった歴代理事長 の両者に直接の原因があると考えられます。 したがって、現在の３代目管理員は野村の雇用なので、資格 や前歴など何もわかりません。２代目も、初めの３年間が野村 の雇用だったため資格も経歴も住民には不明。自主管理移行 後は、私が理事長になって管理員雇用の見直しに着手するま で１２年間もノーチェックで高額給与を払い続けたことになりま す。 自主管理１３年目に理事長に就いた私ですが、管理員に履 歴書の提出を何度も要請したもののすべて拒まれたため、年 齢その他、何も確認できずに終わってしまいました（２０１１年 ８月６日に臨時理事会を仕掛けられた私が見事に罠にかかっ た後、管理人は生年月日だけをメールで教えてきましたが、そ れを裏付ける物が何も提示されず信用できません）。彼の経歴 や年齢を知る住民はいないのではないかと思います（「野村の ＯＢ」は一度耳にしたことがあるのですが、根拠が不明でうわさ の域を出ません）。 ②当組合について 法人ではありません。理事長になる前の１年、私は副理事長 でした。そのとき、長期閉鎖状態だった店舗棟を組合で取得し て住民の福利厚生に役立てようと提案しました（法人化すれば 店舗を取得できる）。理事会で了解を得ながら司法書士を訪ね るなどして準備を進めましたし、理事長就任の際の総会でも事 業計画として「法人化」は認められていたのです。しかし、約半 年後に私が辞任となると、店舗棟は３件すべて医師に売却され ました（売主の１人は理事）。これが No316 に記した「店舗再 開への動き」の背後にある事情です。加えて、総会で決めた事 業計画のひとつ「法人化」は、２０１２年１０月の理事会が全員で 反対し、「見送り」が決定されました（当組合独特の「総会より強 い理事会」）。 理事の定員は１２です。当組合の規約にいわゆるリコール制 度はなく、「解任」は役員その人が辞任を欲しない限りできない ことだと思われます。当組合の規約をみると、「役員の辞任」の 条文は「役員が辞任するときは、理事会の承認を得なければな らない」。他方、「（総会の）議決事項」の条文は「次の各号に掲 げる事項については、総会の議決を要する。（４）役員の選任お よび解任、役員報酬の決定、変更」です。 入居済み住民さんがお書きになった「管理人以外の理事が発 案者になりたくないという事情」という箇所は（珍しく）正しくありま せん。 No334 で１１月２３日の議事録の一部を紹介しました が、副理事長が理事長辞任勧告を提案しています。２代目管理 人はほぼすべてにおいて理事を始めとする住民を使って攻撃し てきます。 ③理事長代行者による臨時総会の効力について 「総会決議無効」のご指摘、感謝いたします。私も組合内部で ずっとアピールしてきましたが、賛同者は３％未満でどうにもな りませんでした。「理事長を首、管理者解任請求」のご指摘にも 感謝いたします。理事長は任期１年なので、私が理事長を辞任 したとき（２０１２年１月）の副理事長は１２年５月の定期総会まで 「理事長代行」を名乗り、それ以降は１３年５月の定期総会まで 「理事長」をやりました。ゆえに、現在（２０１４年）は別の人物が 理事長に就いています。今後も続々と「野村派」が理事長になる はずですが、私一人で裁判所を使って解任させたとしても、９７％ の住民で「野村派」に戻してしまうでしょう。 ④脅迫の手紙について さすが入居済み住民さん。実は、配達の数日後、ある機関に持 参して読んでいただいたのですが、その担当者も「これは（管理人） 本人だな」と見抜きました。 ＊ ＊ ＊ ＊ 先日ご紹介いただいた『マンション管理 大損のからくり』、読み終 わりました。私にとっては、コンサルタントの考え方やものの見方が よくわかる有益な本でした。貴重なアドバイスに重ねて御礼申し上 げます。 私は、マンション管理で人に薦めたい書物をまだ持たないのです が、私のところで起きた現象・事態とそっくりだと思われる映画なら、 ひとつ挙げることができそうです。入居済み住民さんはもうご覧に なったかもしれませんが、『ディア・ドクター』（西川美和監督、２００ ９年）です。もしまだでしたら、何かの機会にどうぞ。 |
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341:
私も野村を調査中
[2014-04-02 22:44:37]
私のところの管理組合（野村が管理）
の規約と国土交通省の標準管理規約 を比較し、相違が最も著しいと思われ る箇所をひとつ紹介します。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 【 当組合の管理規約 】 （ 監事 ） 監事は組合の財産状況および組合業務の 執行状況を監査し、その結果を定期総会に おいて報告する。 ２．監事は理事会に出席して意見を述べること ができる。ただし、議決に参加することはで きない。 【 標準管理規約 】 （ 監事 ） 監事は、管理組合の業務の執行及び財産 の状況を監査し、その結果を総会に報告し なければならない。 ★ ２．監事は、管理組合の業務の執行及び財産 の状況について不正があると認めるときは、 臨時総会を招集することができる。 ３．監事は、理事会に出席して意見を述べるこ とができる。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 不正を発見したときの、監事による 臨時総会招集を規定する項目が、 私のところでは欠けています。 |
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342:
私も野村を調査中
[2014-04-03 22:57:08]
管理事務所での現金出納を私のところでは
「小口会計」と呼ぶ、と先に No313 で紹介し ました。あれは、１９９６年から２０１２年１月ま で君臨した２代目管理員の話です。この２代 目が逃亡してから数ヶ月後、今度は野村が雇 用する３代目が来ました。その間、理事会は 理由を説明せずに同会計を「凍結」していまし た。しかし、１２年５月の定期総会で一部住民 が凍結解除を熱望したため、現在は３代目管 理員も小口会計を扱っています。 大規模修繕工事をめぐる積立金の行方と同 じく、管理員が管理事務所で扱う現金の使途 には多くの謎がありました。この会計部門がマ ンションの住民・組合員に与えた悪い影響には、 計り知れないものがあると思います。 私は小口会計の復活に不信感を抱き、可能 な限り監視の目を光らせるようにしています。 私がこの関連で理事会に要望書を提出して質 問すると、「先代とは違う」と言いたいのか、３代 目はやたらとファクスで答えてきます。以下は、 この３代目管理員による説明です。（固有名詞 はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・私が赴任したＨ２４年５月の２ヶ月後の７月に、管理組合が直接 現金を取り扱うための口座として、野村銀行野村支店に普通口 座が設けられました。１回の小口現金の入金は１０万円ですが、 それ以外に役員報酬半年分で５４万円も９月と翌年３月の２０日 前後に振込まれます。 ・野村ＬＳが組合に振込む通帳は、１つしかありません。役員報酬 と小口現金（１回１０万円）が振込まれます。通帳は理事長が管 理し、印鑑と小口現金出納帳は会計理事が管理し、現金とキャ ッシュカードは副会計理事が管理しています。使途は、現金で支 払わなければならないものに限られています。小額でも組合会計 部が管理組合の承認を経て、支払えるものは全てそうしています。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ここで、２代目管理員と会計理事が、理事長だ った私に役員報酬が出たことを知らせなかった２ ０１１年の事件を想起いただきたいです。犯罪で ないことを確かめるべく物証を求めた私に、彼ら は近隣の銀行の通帳１ページのコピーを出して きました（ No318 の 1. ）。そこには役員報酬 のみが半年に１度振込まれていました。それま で想像さえしなかった「役員報酬専用口座」なる ものの存在が明らかになったのです。 この通帳（コピー）の役割と３代目管理員による 上記の説明を照らし合わせれば、２代目は管理 会社（野村）からの送金を受ける「小口会計専用 口座」を役員報酬専用口座とは別に設けていた 可能性があります。私は、そんな口座があるのな らぜひその通帳を閲覧したい、と言い続けていま す。が、歴代の理事会はこの話になると黙秘して しまい、口座の有無すら答えません。 昨年、私は全戸に配布した「手紙」のひとつに、 次のように書きました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 管理会社（野村）は巨額の管理費と修繕積立金を決済口座に入 金し、通帳を預かり、組合の要請で出納し、その記録を残している はずです。これを組合員に開示すべきなのにせず、毎年定期総会 前に簡単な予算書と決算書が配られ、開会直前に監事２名による ３０分足らずの形式的監査があるだけです。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 管理会社が保管する通帳は、組合員のものです。 私のところでは通帳印は会計理事が保管していま すが、起きている現象を観察すると、どうも管理会 社に通帳を託すことが良くないようです。住民の知 らない、管理会社と管理人の間の送金ルートがあっ たのではないか？ 疑いが尽きることはありません。 |
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343:
匿名さん
[2014-04-05 16:04:47]
業界トップの東急コミュニティーで、またまた個人情報流出が起こったようです。
いったい何度目なのでしょうか。 野村リビングサポートでも同じことが起こらないよう注意してかないといけませんね。 また、発生した事故を必ずホームページで公表する姿勢は、どの管理会社も見習うべきでしょう。 http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/20140325.pdf 2014 年3 月25 日 お客様各位 株式会社東急コミュニティー 取締役社長 中村元宣 個人情報の紛失のご報告とお詫び このたび、弊社が管理を受託させて頂いているマンションの管理事務所内において、 当該マンションにお住まいのお客様１６２件分の個人情報が記載された名簿（以下「名簿」という） の紛失が判明いたしました。 当該お客様をはじめ、関係者の皆様には、多大なご迷惑をおかけいたしましたことを、 心よりお詫び申し上げます。 １．経緯および対応 3 月11 日に弊社職員が名簿を使用するため、管理事務所内のキャビネットを開錠したところ、 名簿の紛失が判明しました。 判明した時点で弊社職員が管理事務所内を捜索、ただちに当該マンションの管理組合様にご報告し、 さらに関係者により捜索しましたが、未だ発見されておりません。 3 月11 日に個人情報紛失が発覚した時点で管理組合様にご報告し、今回個人情報を紛失したお客様 に対しては、2014 年3 月24 日付けでお詫びとご報告をさせて頂きました。 ２．紛失による流出・流用の可能性 紛失から現在に至るまで、第三者による不正使用等の情報は得ておりません。 当該管理事務所は特定の者以外の入室はできず、持ち出しも無いことから、 3 月7 日に弊社職員が名簿を閲覧後、机の端に置いたものが近くのゴミ箱に落下し、 他の廃棄書類に紛れ焼却処分された可能性が高いと考えられます。 したがいまして、紛失したお客様の個人情報が流出、流用される二次被害の可能性 は低いと判断しております。 弊社では、お客様からお預かりした大切な個人情報を紛失したことについて、 重大な事故と認識しております。 今回の事態を真摯に受け止め、今後こうした事故を二度と起こさないよう個人情報の取扱い について従業員の指導教育の再徹底と再発防止に努めてまいります。 以 上 【お客様からの本件に関するお問合せ先】 ＣＳＲ推進部コンプライアンス担当 ０３－５７１７－１００６ 【この資料に関するお問合せ先】 広報センター ０３－５７１７－１５５１ （受付時間9：30～12：30・13：30～18：00 土・日・祝を除く） |
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344:
私も野村を調査中
[2014-04-05 16:39:49]
２０１１年８月６日の臨時理事会は、住民・組合員が
先の総会で自ら承認したばかりの理事長をやっつけ て管理人を守るという、いささか奇妙な場となりました （ No311 にその模様を紹介）。 同年８月２０日、私は下記の「決別宣言」を全戸に配 布します。 （文中の野村太郎とは私） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ［ 決別宣言 ］ こんな管理組合やってられない！ 2011-8-20 野村太郎 こんな理不尽な活動しかできない管理組合では、理事長はまともな役割 を果たすことができません。従って、以降、この管理組合とは、当方の要求 が明確に合意されるまで決別いたします。 ＜要求＞ ・あらゆる業務運営が管理組合の使用人である管理人氏に支配されており、 まともな理事会活動ができない事態にあり、組合員の要望に応じられる正 常な管理組合となるため、以下の項目等を是正すること。 ① 会議議事設定への介入 ： 意図的な会議資料の編集がなされる ② 審議不十分な日程操作 ： 活動テーマの設定、委託契約内容、予算 内容・金額の決定など ③ 議事録の改竄 ： 審議内容不記載、管理人に不都合な発言の無視など これは絶対にやってはならないこと ④ 規約・細則に反する専門委重視 ： 専門委は理事会からの要請案件の 調査・諮問・報告が仕事である ⑤ 広報活動なく掲示板を支配 ： 管理人業務の逸脱（例：専門委の募集） 掲示板は皆さんのもの ⑥ 会計業務の不明朗 ： 小口財布（約３０万円）を握り使用、説明不十分 ⑦ 管理人の総会・理事会への出席 ： 住民にあらず理事にあらずで資格 なし、自由で活発な議論を妨げる 管理人の支配は専門委、委託業者、一部の自治会関係者、理事会内部に まで及んでおり、逆らう者にはこれら包囲網を使って裏から封じ込めを行う。 極めつけは８月６日の仕組まれた臨時理事会であり、管理人が出席せずし て合法性を装ったあらゆる妨害工作により、管理員雇用案件の議決を阻止 したやり方に現れている。 以 上 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 管理人と専門委員たちは私の決別（欠席開始）を絶好の チャンスとみて、宣言直後の同年８月２７日の理事会から 「合同会議」と称して毎回出席するようになります。この状 態は、理事会が「管理業務委託先を従来通り野村とする」 と決定する翌年１月２８日まで続きました。 |
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345:
入居済み住民さん
[2014-04-05 21:48:15]
管理人は理事会や総会決議を経た管理者ですか。
理事会で互選した理事長が管理者ですか。 管理者に対してまず管理人変更を申し立てます。 同時に変更しない理由を回答するよう要求します(全て書面にて)。 それが拒否されたら管理者解任請求を裁判所に申し立てたら良いと思います。 貴方がここに記述していることが事実とすれば理事長や理事の背任行為＝解任理由成り立つかもしれません。 首都圏マンション管理士会、福岡管理組合連合会、高層住宅管理業務協議会、マンション管理センターなどに相談されたらいかがでしょうか。 野村はあらゆる手段で管理者(野村の代弁者)を利用し理事会決議を経た形で利益を貪る会社だと私は判断しています。 貴方が理事長や理事を辞したのであれば原告資格があると思います。 理事長を辞してまで司法の判断を仰ぐと訴えるのです。 この様な事例で苦しんでいる組合は多いと思います。 従って裁判所の判断を仰ぐことは他の管理組合にとっても有意儀になります。 だからマンション関係諸団体も支援すると思います。但し表面的にはできないので影で支援です。 あなたなら本人訴訟は可能と思います。 他の組合員の目を覚ますためにも訴訟を考えたら如何でしょうか。 弁護士と時間相談を何回かすれば遡上も裁判対応も助言してくれますよ。 ネットで弁護士ドットコムにアクセスし見積もりをとって見たらい良いと思います。 真剣に対応してくれる弁護士がいますよ。 首都圏マンション管理士会も相談や弁護士紹介をすると思います。 弁護士に依頼するかは別にして訴訟の価値があるかかが解るし乗ってくる弁護士はいると思います。 あなたの記述が事実とすれば信じられない現象ですが私のところも信じられない現象が起きています。 野村に限らず管理組合を手玉に取る商法なのかもしれません。 |
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346:
私も野村を調査中
[2014-04-06 10:47:18]
「管理組合の運営が正常化したらすぐ復帰する」
という主旨で理事長の私が決別宣言を出した後、 管理人に操られた理事会は掲示板を通じ「現在は 理事長代行のもとで正常に運営されております」と 豪語します（２０１１年９月）。 しかし、マンションの実態が周辺地域に知られた り私に会計監査を求められたりするようになると、 理事会はわずか２ヶ月で方針を変え「理事長降ろ し」を始めます。以下は、１１年１１月２６日、理事 長だった私に封書で届けられた「辞任勧告」の文 面です。 （文中、１－２３４野村太郎とは私。固有名詞はぼ かした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「 勧 告 」 平成２３年１１月２３日 １－２３４ 野村 太郎 殿 マンション管理組合 理 事 一 同 平成２３年１１月２３日に開催した理事会で、野村太郎理事長に対し、 理事長を辞任するよう勧告することが決定されました。 野村太郎理事長の平成２３年７月中旬以降の一連の行為は、当マ ンション管理規約第５０条（役員の義務）を遵守していません。 野村太郎理事長は、速やかに理事長職の辞任を申し出るよう勧告 します。 理事長印（２個）、管理員業務委託契約書、理事長が保管する鍵（４ 個）を至急返却して下さい。 （役員の義務を遵守していない主な行為） １．理事会の承認を経ずして、野村理事長名義でほとんどの世帯に 配布された平成２３年７月以降の一連の文書 ２．１１．８．２０付文書「決別宣言：こんな管理組合やってられない」 （理事長としての職務遂行義務放棄） ３．１１．８．２０付文書（理事各位宛）理事長メモ 「当分の間、休ませていただきます。理由は、このような管理組合 の運営には応じる訳にはゆかないからです。」 （理事長としての職務遂行義務放棄） ４．理事会８／２７、９／１０、１０／８、１１／１２、１１／２３に欠席した こと（理事長としての職務遂行義務放棄） ＊管理規約第５０条（役員の義務） 役員は、法律、本規約および総会の議決を遵守し、忠実にその職 務を遂行する義務を負う。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ この勧告を議決したとされる１１月２３日の理事 会は、いわゆる「欠席裁判」でした。辞任を迫られ る私を含め、管理人と専門委員、副理事長以下 の理事以外の誰にも開催予告が通知されなかっ たからです。なんと、この秘密理事会が終わった 昼過ぎに、全掲示板に開催予告が貼り出されま した（後日、この秘密理事会の終了時刻を議事 録で知り、判明）。 ＞＞＞＞＞＞＞ 入居済み住民さんへ。 じっくりお読みいただいたようで、貴重かつ多大なご助言とともに、 謹んで感謝申し上げます。 ご指摘の通りで、規約上は理事長が管理者です。私は、監事や 理事の背任の疑いを当初から強く指摘し、態度や行動を改めるよ う期待してきました。結果は「むなしい」の一言に尽きますが、訴訟 については「奥の手」としてなるべく温存しておくつもりです（今回 ご紹介いただいた機関には当ってみようと思っています）。 「管理人変更」の申立てについて、どちらかというと私は現在の ３代目よりも逃げた２代目の追及に力を入れています。多くの住 民には善人で、ごく一部の住人には「恐怖」そのものに見える２代 目ですが、その善悪を論じる前段階として彼が１６年（特に自主管 理１３年）の在任中に何をしたのか、まず知りたいのです。私の感 触では、訴訟を提起すると私のところの住民はさらに結束すると 思います。それほどに野村（や管理人）への信仰には強いものが あります。 今まで弁護士数名を含めた多種多様な機関に相談してきました が、裁判所・司法にもあまり期待できないというのが実感で、それ ゆえこの板を訪れ、入居済み住民さんのような方たちとのコンタク トから始めたいと望みました。管理会社に幻想を抱かない入居済 み住民さんのような方となら、何らかの智恵が生まれるかもしれな いと期待しているのです（今もその考えに変わりはありません）。 今回の貴重なアドバイスも参考にさせていただき、２代目管理員 とその周辺の不正の証拠をどうにかしてつかみたいと思います。 |
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347:
匿名さん
[2014-04-06 20:48:50]
周りの住民に迷惑をかけるのは辞めた方が良い
理事会に出席することくらいは行なえたと思われる しかし理事長が開催参加していないものを理事会というのはおかしい 自分で理事会を招集すればひとつ理由は消えますね |
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348:
私も野村を調査中
[2014-04-07 16:27:18]
以下は、意を決した私が初めて全管理組合員に配
布した「手紙」の文面です。これにより、マンションの 現状を知ってもらうと同時に、意見や要望を募集しま した。 （文中の野村太郎とは私。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 住民の皆さんへ 理事長からの重要メッセージ 2011-7-15 管理組合理事長 野村太郎 管理組合員の皆さん！ 皆さんの安心安全生活を付託されている管理組合の実態を知る立場で 見えてきた事実をお伝えし、今後の活動へのご理解とご協力をお願いす るものです。 私は５月２９日の総会で理事長就任を承認され、早速６月１１日に役員 会（理事会・専門委員会）を開きました。管理組合は皆さんの総意に基づ き、皆さんの貴重な管理費により理事会が代表して運営する組織です。 この機会に今回見えてきた管理人氏を中心とする組合の支配体制の 悪弊を明らかにして、管理組合の改新を目指します。管理人は本来、管 理組合の支配者ではなく、被雇用者であることを認識すべきです。 どうも思うように動けません。一例が、特に重要な管理人氏の１年ごと の委託契約の更新です。毎年７月１日ということで６月末まで待っていた のですが、書類が来ません。それで「業務委託契約書」を出してもらった ところ、平成１１年作成の組合最初の契約書しかないことに私は唖然とし てしまいました。理事長承認の確認もない契約が１２年も続行されている なんて。 契約書には「更新は３ヶ月前に申し出ること」とありますが、理事長のほ うは形式上は４月１日の就任ですが、実際は５月２９日の総会後でないと 動けません。仕方なく、７月９日の役員会（特に専門委員会）での攻撃に より「反対」の意向を骨抜きにされ、承認させられました。これでは当組合 の管理人は終身雇用も可能です。現に管理人氏は？才（自分では言わ ない）で１５年の長期勤続です。これに対し理事長は１年交代。その結果、 管理人＝支配者、理事長＝操り人形 の構図が浮かび上がります。 また、７月９日の専門委員会での「吊るし上げ」から、管理人を中心にし たコンサルタント＋専門委員の支配構造が見えてきます。 実際に経験したことですが、総会に向けて大事な事業計画や予算内容 ・金額が十分に審議されないまま、管理人による巧妙なスケジュールの 設定で進んでしまうのです。管理人関係の事項は極力取り上げないよう に議題が設定され、議事録まで工作されます。これでは皆さんの管理費 が、皆さんの意図とかけ離れた無駄な使い方をされてしまいます。だから 今回の総会で「管理費節約」が多数意見になったのだと思います。 管理人氏の口癖は「管理費をケチったらマンションの質が下がる」。私た ちは有効利用すべしと言っているのです。専門委員会は本来、理事会の 委託を受けて調査する役目なのに、現実は留任を重ねてボス化し、管理 人氏の意を受けて親衛隊として動き、理事会と逆転し、口出しが過ぎます。 管理人氏は明らかに過高齢、社会常識では７０才が限度です。緊急時 に上層階へ移動できるか心配です。加えて勤続１５年は長すぎます。会 社でも金銭を出し入れする役職は普通２、３年で変わります。どうしても 淀（よど）むからです。また、毎月３８万＋α（光熱・電気・水道）円の報酬 は常識を超えます。管理人氏の費用だけで管理費総額の約２０％になり ます。合理化の第一対象といえます。 管理人はマンションの「顔」です。長い勤続の間に、住民に対し不公平 かつ不誠実な対応が行われているという声が、管理運営の問題とともに 聞こえます。もちろん、このような事態になった原因は、過去の運営のあ り方にあるとも言えるでしょう。が、それよりも年間７万円／戸の管理費 に相応しい管理業務が提供されているかを問う必要があります。 偶然か、４月半ばより、当宅上階からの騒音トラブルに遭遇しました。 一日中、様々な機械音・作業音に悩まされ、管理人氏に訴えましたが、 「音源はさらに上の階では」「ゲーム機の音では」と取り合わず、なぜか ずっと上階（賃貸）を擁護。「音源探し」と称して６月１２日（日）夜９時に 管理人＋専門委からなる特命チームが突然当宅に乗り込み、調査と 実験に名を借りた脅しをやられました。上階は音源をガードし、見せな いだけです。下に住む技術者として、騒音が生活音か作業音かは判断 できます。毎日の不眠で困って訴えているのに、まるで加害者扱い。結 局、２ヶ月あまり当宅を苦しめて６月２８日に突然上階は引っ越しました。 すると４月以前の静寂が戻ってきました。音源はやはり上階にあったの であり、上階を守り助けた管理人氏の態度は許されるものではありませ ん。組合がしっかりしていないと、皆さんにもこんなことが起きるのです。 平気でウソをつき、業務を怠った管理人氏は失格です。 この１年の任期中にできるだけ組合の運営の仕組みを変える意欲で 進めています。既得権益者と組織にはこれが邪魔で、権益を失う恐れ から６月１２日の夜の突撃と７月９日の専門委員会での吊るし上げにな ったと思われます。色々な改善案を役員会で提案していますが、管理 人の意向を受けて何かとイチャモンをつけ、否定する動きを示します。 今は多勢に無勢です。 ①苦情処理など管理規約の不備を補う ②専 門委員会の本来業務への回帰 ③管理事務所利用法の改善 ④組合 員の要望の汲（く）み上げ ⑤管理費の合理的節約 ⑥高齢者などの弱 者対応 など、課題が山積しています。管理人氏の契約問題も、時間が かかっても規約に則り、皆さんの総意に沿って進みたいと思います。 当たり前のことを当たり前にしたいだけです。 管理組合は、緊張して皆さんの安心生活を守る管理と運営を実行しな ければなりません。そのために裏表のない、オープンな活動をやるべき です。ぜひ、皆さんの忌憚のないご意見をお寄せ下さい。微力な一個人 が、この間、遭遇した出来事を一生懸命に考えた末の行動です。何も失 うものはありません。皆さんの貴重な管理費に相応しい有益な管理を目 指して、意欲と体力の続く限り、運営の改新に努めたいと願っています。 管理人氏は管理事務所で広く人と接し、情報をコントロールしています。 それに抗するため、このような手段に訴えることをお許し下さい。 皆さんは、自由です。 （私の住所）（私の電話番号）（私のメールアドレス） 以 上 |
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349:
私も野村を調査中
[2014-04-08 16:25:16]
上記 No348 に掲載した手紙には、２０件を超える
応答がありました。私はそれを「生の声」としてまとめ、 全戸配布の手紙第３弾となる「８月６日の臨時理事会 の報告」（ No311 で概略を紹介）に同封しました。 以下はその文面です。（文中、野村太郎とは私） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 住民からの生の声リスト 2011-8-5 野村太郎 電話・手紙・メールで当方に寄せられた要望と意見を要約し、 紹介します。最初は７月１５日の手紙配布後わずか１時間で 電話をいただきました。わざわざ直接に足を運んで下さった 方もいました。 （個人が特定される意見は省き、複数者からの意見は一つ にまとめました） ・管理人と専門委員は、当初は真摯に取り組んでいた。長い 年月でマンネリ化して淀（よど）み、反省がない。臨時理事 会を開くべき。 ・管理人の給与はあまりに高額。住居と光熱費も提供し、官 僚並みの処遇。専門委員の活動が把握できない。コンサル タント会社の高額料金も疑問。 ・管理人には来年度の契約はないと事前に通知する。 ・管理人の給料は減額する。最悪なら再度の契約をしない。 ・組合運営の改新案の考え方に賛成。 ・現管理人氏は当マンションの「顔」になりうる人物ではない。 常識的報酬は２５万円程度。 ・居住者が主人で管理人はその使用人。常識的に定年後の 職業としても退職の年齢。 ・一般住人の望みは、正しいことが行われること。組合の役員 は一枚岩に。全住民による投票はどうか。 ・管理員業務委託契約が理事長の承認も確認もなく１２年継続 とは驚き。 ・住民の現実的課題（管理費削減の検討、苦情対応の改善）か ら取り組む。 ・理事会と専門委員会のオープン化。議事録の公開を真っ先に。 広報活動に期待。 ・専門委員会の中身が不明。長期間やる理由は何か。管理規 約に則った運営を。 ・管理人は当組合の被雇用者であり、組合員ではない。総会に 出るべきでない。 ・管理人の委託契約書（１年契約）を交わしていないとは。規約 では期中でも契約解除できる。 ・推定？才では。理事長の問いに答えないのはもってのほか。 ・普段の雑費の出入金管理はどうなっているのか。 ・平日働いているので管理事務所で用事を済ますことができな い。何とかなりませんか。 ・理事長は組織の人間として理事会を通すべき。この後をどう するのか。 （唯一の反対意見） ・多くのプランター（花壇）は無駄。多額の管理費が使われてい るはず。交通の邪魔。 ・工事のとき、大事な家具を傷つけられたが、対応がなってい ない。業者との癒着があるのでは。 ・「付け届け」でいろんなことを優先していると聞く。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ このように、初期（２０１１年７月）の段階ではそれ なりに声が上がっていました。 それが、私の欠席が始まる８月２７日の理事会か ら管理人と専門委員が出席し、計画にない「管理会 社変更の検討」という見え見えの出来レースがスタ ートしたことで、すべてに野村が絡（から）んでいる と気付くのです（１２年１月２８日、理事会は野村に 業務委託すると予想通りの決定）。 かくて、住民が声を上げたのはこの１回ぽっきりで、 その後はずっと沈黙です。背景には、①２０１１年８ 月６日の臨時理事会の報告を読み、野村が送り込 んだ管理人の実力を知った ②１３～１６年前に住 民側から率先して自主管理を受け入れた専門委員 ２名が、理事長欠席の理事会に出て、野村につなご うとしているとわかった の２点があるはずです。 |
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350:
私も野村を調査中
[2014-04-09 07:01:34]
２０１１年８月２７日は、理事長不在の理事会に
管理人と専門委員が乗り込み始めた日です。下 記は、その日の理事会議事録の抜粋です。専門 委員２名（Ａ、Ｂ）が、理事でもないのに管理組合 運営の根幹部分に口を出しています。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ５．管理組合運営／契約等の見直しについて ・今の管理員業務委託契約に至った経緯の説明と今後の 管理員契約についての専門委員の考え （Ａ） ・上記の補足説明 （Ｂ） ・決定当時は￥３８万で妥当だったと思うが、長期間自動更 新だった点は、どこかの時点で理事会／専門委員会に よる検証が必要だったのではないか （Ｂ） ・管理人氏には管理人業務以外に管理会社の業務も一部 やっていただいている （Ａ） ・通常、「管理業務費委託費用比較表」にある１～４が管理 員業務。５～９は本来、管理会社業務 （Ａ） ・次の管理体制／契約方法の調査が必要。理事会としてど う進めたら良いか判断してほしい （Ａ） ・管理員契約は総会決議項目。次回総会での契約変更とな る場合は早急に進める必要がある （Ｂ） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 本来、理事会から課題ごとに諮問を受ける立場の ２名（Ａ、Ｂ）が、逆に理事会に課題を与えて牛耳っ ています。管理員給与への言及をみると、彼ら専門 委員が「管理人による自主管理」のカラクリを知って いて主導し、「野村と組合の接着剤」の役目を果たし てきたとわかります。 |
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351:
私も野村を調査中
[2014-04-10 00:35:10]
管理組合の理事長に就く直前の２０１１年４月、私に「もともと野村が
送り込んできたこの管理員との契約は、一度見直すべき」と思わせる 出来事がありました。当宅の上階からの騒音です。 １年以上前から昼夜を問わず悪天候でも布団を１枚（幕として？） 干し続けていた上階宅（賃貸）は、４月半ばから連日連夜、何かの作 業を想像させる機械音や水流音を発します。管理人に対処を訴えま したが「見とく、言っとく、調べとく」で何もせず、放置されました。 ４月２８日夜７時半、音に耐えかねた私は、照明が点灯している上 階宅を直接訪ね、「ごめんくださーい」とゆっくり３回言いました。誰も 出てきませんでしたが、家に戻るとすぐ管理人から「布団片付けるっ て言ってるから」と変な電話がありました（この時間帯に管理人へ電 話しても出ないし、逆に管理人からの電話もまずない。直接訪問され て驚いた上階宅が居留守を使いつつ管理人に電話したか？ 上階宅 と管理人の間のホットラインが疑われる）。 管理員としての資質が疑われるような不可解な発言を何度も耳にし ました。「最上階の音が一階まで響くのがこのマンションの欠点なんだ よなあ」と誰に告げるでもない、わざとらしい呟（つぶや）き。立入りを提 案するといつも「警察行為はできない」。文書でも「当マンションは分譲 だから立入り等はしません。業界の慣例です」（管理員業務委託契約 違反）。「賃貸物件は不動産屋さんにすべて任せているから、管理員は 関与しない。業界の常識」とも。他方、当宅上階の賃貸宅以外のほぼ すべての家を音の発生源として無理に疑っていました。 賃貸宅を徹底的に擁護する管理人の偏った態度に、管理人＆不動 産屋＆賃貸人＆オーナー（区分所有者）からなる「賃貸ビジネス（サイ ドビジネス）」の存在が見え隠れします。音を出す賃貸宅 VS 分譲宅 のトラブルは当宅以前にも起きていて、その際も管理人が分譲の被害 者宅を風説で孤立させていました。年末に、私が理事長辞任勧告決議 の有無を確かめるべく理事会のボイスレコーダー（会議録音）を聴いた ときも、理事長代行（副理事長）は当宅のことを「聞こえない音を聞こえ るという異常家族」と言っていました。 仕方なく、私は他市在住のオーナーに電話や書簡で知らせました。所 有者には「賃貸者の迷惑行為に対し、規約を遵守させる義務がある」か らです。が、すぐに管理人に連絡したのか、オーナーは以後ずっと管理 人任せの態度をとり、理事長になった私への返答もなく情報を遮断して きました。それでも最後の電話で「管理人さんは『全部見たけど音源は なかった』と言っている」と答えたため、管理人のウソが発覚しました。 この賃貸宅を扱った仲介の不動産業者は、当マンションの周辺ではな く、管理人の自宅のごく近くにあります。この不動産屋は上階宅の転居 予定を１ヶ月前（５月）に知り、管理人に伝えていました（事後の私の調 査で白状）。その管理人が私に上宅の引っ越し日を知らせたのは、なん と、当日の搬出作業の終盤に発信されたメールによってでした（ ①私は、 この日時に合わせて民生委員と老人会長に１駅離れたところの喫茶店 に呼び出され、搬出の観察を阻まれた。管理人はこの２名には情報を与 えていた ②新理事長として管理員雇用に触れた役員会の翌日［６月１２ 日］夜９時、音源調査の名目で管理人と専門委員が当宅に乗り込んでき たが、管理人は上階宅の転出予定を承知の上で脅しが目的の無意味な 調査を仕掛けた）。さらにこの不動産屋は、上宅転居後の１２月に突然「 今日から上階でリフォーム工事を行う」と電話で伝えてきました（延期して もらった。管理人が指図した嫌がらせか）。 発生から約２ヶ月後の６月２８日、急に上階宅は引っ越しました。すると 以前の静寂が戻り、やはり音源は上宅にあったとわかりました。７月の会 議で専門委員は「一件落着」と言い、本件にフタをしようとしました。そうい えば、当時の管理事務所の壁には「招き猫」が２枚貼ってありました。どう してマンションの管理員が商売繁盛を願うのか、不思議です。 （１３年１月末、不動産屋とオーナーはともにこの物件を手放し、売却した） |
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352:
匿名さん
[2014-04-10 22:36:16]
事実は小説より奇なり。
半沢直樹のマンション版だ。がんばれ。。 |
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353:
私も野村を調査中
[2014-04-11 02:03:38]
２０１１年６月１２日（日）夜９時、当宅の電話が鳴りました。受話器をとると、
管理人が「騒音問題の調査にうかがいたい」。私は風呂から上がったばかり でもあり、「今からですか？ 遅いですねえ！ 全員、寝巻姿なんですが・・」。 管理人は「５分後に行くから」。 玄関を開けると、男が入ってきました。管理人ではなく、３名の専門委員で す。「音源テストを行う」と告げて「上階宅にも同時に４人入ってますから！」 と大声。当宅と上階宅に入った専門委員たちが互いに携帯電話で話しなが ら「換気扇のスイッチ入れて！」「テーブル動かして！」「灰皿置いてみて！」。 私たちには「この音か！」「違いますか！」。調査方法に対する疑問や不満 をいくら伝えても、また「上にも同時に入ってますから！」。 嵐のような状態がしばらく続いた後、専門委員が「上の家に入って音源を 捜してみますか」と誘ってきました。行ってみると、管理人と専門委員２名と 副理事長が上階宅の父子とともにいました。１０分ほどいろいろ見ましたが 音源らしき物は見つかりませんでした。異常に段ボールが多く、調べる気も 途中で失せました。管理人はマッサージチェアを触りながら、「これかな？」 と呟（つぶや）いていました。専門委員たちは当宅の玄関前で「もう文句言う なよ！」と言いました。罠を仕掛けられたと思いました。 ＊ ＊ ＊ この前日（６月１１日）には、管理組合の理事長に就いて初めての役員会 がありました。そこで私が平均的な週の勤務実態を表にして提出するよう 管理人に要請（委託業務見直しと効率化が目的）したため、後日、彼は６月 １１日（土）～１７日（金）の勤務実績を分刻みで書いたものを出してきました （この表により「音源調査」が実行される直前の１２日（日）の動きが判明）。 ［６月］ ・ １１日（土） 専門委員会の会議（午前）で理事長の私が改革案を提示。 （私「専門委員というからには各自が担当分野を持つべき」 ／専門委員「プレッシャーがかかって仕事ができない」） また、冒頭で管理員の雇用契約にも言及。会議終了後、在 任２０年の専門委員と管理人が残って話をしていた。 夜の理事会では、私が話している最中に管理人が一片の メモ「音のトラブル／理事長が当事者につき、専門委員４名 に副理事長さんの５名＋管理人で動きましょうか」を渡した。 私は返答しなかったが、このメモと同じ主旨の記述が議事録 に載ったとき、理事長が議事録の承認印を押せばそのままメ モのチームも承認扱いかと気付いた（管理人のテクニック）。 ・ １２日（日） 午前１０時～１１時 「騒音トラブル会議」と称し、管理人＋専 門委員５名＋副理事長が集会所で会合 午後７時～８時 同じメンバーで再び「騒音トラブル会議」 ★ 午後８時～８時４５分 上階宅だけにヒアリング 午後９時～１０時 上階宅と当宅に入って「音源調査」 午後１０時～１１時 当宅が集会所に行き調査に抗議。何を言 っても聞く耳を持たない専門委員の態度から 「上階宅に音源なし」の結論は決まっていた と知る（★の事前ヒアリングで連携可能）。 ・ １３日（月） 地元警察署に相談と訴えに行く。が、「管理人から電話があっ たとき、（調査を）断ればよかったじゃないか！」と警察。 ・ １４日（火） 事務所で管理人に「理事長の私が頼んでいない専門委員の 日曜の調査は無効」と宣言。管理人「専門委員さんに言っとく」 ・ ２６日（日） 上階宅の父親が当宅に「引っ越します」と告げに来る。私のこ とを「マンションのトップ」と表現（そう知らされ退去を考えたか）。 「あんな調査、無駄」とも言った（感情の表れか）。 ・ ２８日（火） 上階宅が転居 ［７月］ ・ ９日（土） 上階宅の転出により７月の専門委員会が非を認めるかと期待 したが、管理員雇用問題の件で４時間の「吊るし上げ」を受けた。 その席でコンサルタント（特定業者）は当方提案の苦情処理対応 のマニュアル化を「そんなの必要ない」と一蹴。 この６日後、私は全管理組合員あてに文書（ No348 に全文を紹介）を配布し、 マンションの実態を知らせます。この管理員の手腕は、野村の管理が総合的か つ間接的であることを示しているように思います。 |
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354:
私も野村を調査中
[2014-04-14 14:38:12]
管理人がどんな根回しをしたのか分かりませんが、
理事長に就いたばかりの私が真っ当な異論を唱え 始めたと見るや、会議という会議は多勢に無勢で四 面楚歌・・・。で、私は２０１１年７月１５日、初めて全 管理組合員に「手紙」を発行し、話を役員から一般 の組合員に下ろします（同月２７日には具体的な改 善案を「手紙」第２弾として配布）。 この動きに対して管理人が策動、同年８月６日に 臨時理事会が設定された経緯は先にお知らせしま した（ No311 ）。下記は、その臨時理事会の結果 を受け、早くも翌７日に全戸配布された「連判状」の 文面です。 （文中、野村理事長とは私。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員各位殿 ２０１１年８月７日 マンション管理組合 理事会一同 先日、各戸に配布された理事長名義の文書について 残暑の候、組合員の皆様には益々ご清栄の事とお慶び申 し上げます。下記内容を理事会の総意としてご連絡致しま すので、確認よろしくお願い致します。 先日、野村理事長名義で一部を除いたほとんどの世帯に 配布されました、 １．「当マンション管理人氏について」2011.7.9 ２．「管理組合支配の構図」2011.7.15 ３．「理事長からの重要メッセージ」2011.7.15 ４．「管理組合運営の刷新（案）」2011.7.26 ５．「お願い」2011.7.27 ６．「管理組合運営刷新の訴え」2011.7.27 上記１～６の文書は理事会で承認された文書ではなく、理 事長個人の見解によるものです。 また、１０世帯程度に配布された、 ７．「勧告」2011.7.25 ８．「皆様へのお願い」2011.7.31 上記７～８も同様に理事会で承認された文書ではなく、理事 長個人の見解によるものです。 文書に記載された内容等については、後日理事会で審議、 検討し、善処して参ります。 以 上 理事長 野村太郎 ㊞ 総務理事 ㊞（作成） 理事１ ㊞ 副理事長 ㊞ 理事２ ㊞ 理事３ ㊞ 理事４ ㊞ 理事５ ㊞ 理事６ ㊞ 理事７ ㊞ 理事８ ㊞ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記文書のポイントは、責められている理事長の 私も署名と捺印をしている点です。配布後すぐに 「これでは法廷で不利になる」と電話をくれた組合 員がいました。彼は数年前の理事で、質問が多い からと在任中に管理人や理事長（後の専門委員 で自治会長）、副理事長（後の専門委員で現理事 ）から口封じを屈辱的文書でやられた人です。 私は「理事長だから理事長と名乗ったまでで、個 人の見解というのもその通りだから署名捺印した」 と説明しました。「理事会が認めていない文書で『 理事長』と名乗るな」というのが連判状の主旨でし ょうから、私は８月８日に出した第３弾の手紙（臨 時理事会報告）から「理事長」の肩書を省き、以後 も執筆を続けました。 ビビって文書の配布をやめれば管理員（と野村） の「思う壺」です。予断なく合理的に考え、切り抜け ることができた例です。 |
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355:
私も野村を調査中
[2014-04-14 16:44:43]
管理組合の理事長だった私に対する「辞任勧告」が
２０１１年１１月２３日（と１２月１０日）に発せられたこと は、 No346 で詳しくお伝えしました。 それでも辞表を出さない私に、理事会の２人は次の 文書をよこします。 （文中の野村理事長とは私。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 野村理事長殿 「来期以降の管理体制における理事会の方向性について」 現在、理事会では来期以降は２代目管理員と「管理員業務 委託契約」を結ばない方向で検討を進めております。 これを実現する為には現状の住込／直接雇用方式の管 理体制では、信用できる新管理員の選定方法や業務の引 継ぎ等で時間がかかり来期契約に間に合わないと判断し、 管理会社への委託を基本とした新管理体制を急ピッチで検 討中です。（管理会社とは１年契約にし、いつでも見直しが 可能な状態にします） また、２代目管理員本人からも「すぐにでも辞めたい」との 申し出を受けておりますが、新管理体制の準備と住民から 総会で承認を得るまでお待ちいただいているのが現状です。 目標では、１月中に候補管理会社４社の中からベストの１ 社を絞ったうえで２月中に住民説明会等を行い、問題がなけ ればその管理会社と仮契約もしくは内定を通知するとともに、 理事会による「契約更新をしない」との決議と２代目管理員 への通知（申し出期限は３／３０まで）を行い、５月の総会で の新管理体制承認、６月末までの移行を目指しております。 （金額については現行体制よりも安くするよう管理会社と調 整中です） 最終決定は新管理会社との仮契約もしくは内定後となりま すが、「来期以降契約更新しない」との方向性は次回の理事 会で明確にし、「ニュース」等で住民にお知らせする予定です。 以 上 平成２３年１２月１３日 副理事長（理事長代行） ㊞ 総務理事 ㊞ （作成） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「押してダメなら引いてみろ」で、辞表を出してもらう ための甘い誘いがいくつも記されています（これを管 理人が書いたと思えるかは読者次第。年明け早々に 私が辞表と理事長印を提出すると、一味は元の攻撃 的態度に戻った）。 ここで、上記の文面とその後の経過を比較します。 ①管理会社と１年契約、いつでも見直し可能 → ２代 目管理員との契約１３年が示したように、私のところ では「１年契約」は「永年契約」を意味する（支配者が 変更を許さない）。 ②住民から総会で承認、２月中に住民説明会 → こ の管理員の辞職と私の辞任が総会の議題になるこ とはなかった（規約違反）。理事会（＆野村）は当初 から住民による審判を受ける気などない。 ③現行体制よりも安くするよう調整中 → （２代目管 理員の年間給与）４５６万円＋（同管理員時代の野 村への委託料）２３４万円＝（ここでいう「現行体制」 の費用）６９０万円。（２代目退職後の「新管理体制」 の費用）６２２万円。確かに安くなっているが、そもそ も２代目管理員の高過ぎた給与が正常化したための 減額と見ることもできる（安くというが、組合員の納付 金額が減らないのでは私には魅力なしで、誘惑にす らならない）。 方向という言葉に「性」を加え、よりあいまいに書い ていることからも、上記の文書が辞表欲しさの「ひっ かけ」だとわかります（１月２８日、理事会はまた野村 と契約すると決定）。首尾よく野村につなぐことができ れば、会計その他の問題で防御が可能と見ているの でしょう（「新管理員の選定方法」とあるが、これは次 の３代目管理員を組合に選ばせず、管理会社（野村） がよこす方式に戻すという宣言。やはり、野村にとっ ては管理員こそがマンション支配の要か）。 |
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私も野村を調査中
[2014-04-15 14:24:41]
２０１２年１月６日、私は辞表と理事長印を提出します。
以下は、ひそかに管理員が辞職し転居した同月末の翌 日、２月１日の午後になってから理事会が全戸に配布し た文書です。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員・住民各位 ２０１２年１月３１日 マンション管理組合 理事会一同 重要なお知らせ 新春の候、組合員、住民の皆様におかれましては益々ご 清栄の事とお慶び申し上げます。このたび、当マンション の管理体制に変更がありましたのでご報告致します。 当マンションの管理運営に関しビラや手紙が多数配布さ れ、管理員業務形態を通勤に変更した件は以前にもお 知らせしました。更にこのたび近隣にある管理員の自宅 周辺にも同様の手紙が配布される事態となりました。 この行為により管理員及び奥様が体調を崩され、３ヶ月 の通院加療が必要と診断されました。また、お二人以外 に同居中のご家族にもご迷惑をおかけしている状況です。 この状況について１月１７日に管理員より電話にて報告 があり、合わせて辞任要請がありました。２３日に面談し 確認しましたが、１月２４日付で管理員より１月末での「 雇用契約解消願い」が提出されました。 この件について１月２８日に開催した臨時理事会で審議 した結果、契約期間は６月末まで残っているものの、これ まで管理組合として有効な対応策を打てなかった点や管 理員が置かれている状況を考え、「契約解消願い」を受 諾する事と致しました。 ２月１日以降の管理体制ですが、３日まではシルバー人 材センターより管理員代行が派遣され、２月６日～３月 ３１日は野村リビングサポート（管理会社）より臨時管理 員が派遣されます。緊急対応については「野村すまいる センター」にて休日、夜間とも受付致します。 組合員、住民の皆様にはこのような事態を招いた事を深 くお詫びするとともに、しばらくの間ご不便をおかけする 事について何卒ご了承頂けますようお願い致します。 管理組合理事会は、皆様の生活をよりよいものにすべく 活動して参りますので今後ともご協力よろしくお願い致し ます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ あたかも「被害者」であるかのような文面ですが、辞職 翌日（２月１日）の発表なのに日付は１月３１日と記され、 本当は「加害者」として逃げざるを得なかった状況が見 えています。 揺るぎない事実として ①管理員の月給は「通勤では ３０万円」と理事会で決議（１１年１２月の議事録） → １２月・１月ともに３８万円支給 ②管理員の体調不良 → 退職後も専門委員会に出席（１２年２月の議事録） などが挙げられます。 管理員の自宅は、うわさの地区名だけを頼りに何日 も足を運び、自力で探し出しました（１２年１月）。見つ かるはずがないとタカをくくっていた管理員は、年末、 仲間の総務理事に次のように書かせていました。 ＊ ＊ ＊ 私の知る限り、履歴書はまだもらっていないと思いま す。個人的には、管理人さんの住所を知られて、自宅 周辺にビラをまかれる事を心配しています。お知りに なりたいのは年齢だけでしょうか？ （１１年１２月３０日／私への文書） |
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私も野村を調査中
[2014-04-16 06:58:05]
２０１２年１月末、管理人は約１６年住んでいた
マンションを挨拶もなく去りました。管理組合会計 の外部監査を求める理事長は自分より先に辞め させておく、という条件がクリアできたからでしょう。 理事会は、臨時総会を３月１８日に設定します。 議案は、規約に則れば人事案件でなければなら ないはずが、そうなりませんでした。なぜか？ 理 事会は事態をどのように見ているのか？ まず当 時の議案書（臨時総会資料）を引用し、再び野村 と契約すると決めた理事会による説明を示します。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 議案「管理委託業務の変更に関する件」 当マンションの管理組合運営は、１３年前より、管理会社への全部 委託の管理体制から会計業務のみを委託する方法に変更して参り ました。この管理体制は１３年前に行なった運営状況の分析や管理 費低減プランの採用によって、事務管理業務を含めた管理員業務（ 組合作成の仕様書に基づく）、清掃業務、各種設備保守義務などの 委託業務を組合から直接発注することで年間３３３万円の費用の削 減を行うことが出来ました。しかしながら、この１３年間に社会環境も 大きく変化し、昨年の定期総会でも更なる管理費低減の要望が多く 寄せられていました。本来、運営状況を見ながら毎年もしくは数年に 一度は管理体制の見直しを行うべきところ、現在まで検討されなかっ た事を反省するとともに、今後は見直し体制の整備も行なって参りま す。 このような背景から、今期理事会では議案「契約等の見直し」の中 で管理体制の見直しを検討する予定でしたが、昨年７月以降、様々 な手紙や中傷ビラが団地内や外部にまで配布や掲示される事件が 起き、管理員より今期限りで退職したいとの申し出がありました。そ のため理事会では昨年の９月から専門委員会と一体で管理委託業 務の見直しを最優先課題として着手し、来期からの新管理体制移行 を目指しておりましたが、今年の１月に中傷ビラが管理員の自宅付 近にまで撒かれるなどエスカレートした為、心労により体調を崩され、 今年６月に予定していた退職時期が更に早まり、１月末をもって退職 されることとなりました。 このような状況を受け、理事会では早急に新管理体制を実現すべく、 管理員業務を含めた全てを住民分担する管理体制から管理会社への 全部委託の管理体制まで、幅広く管理業務の委託先、委託方法につ いて検討を重ねて参りました。 新管理体制の検討を進める中で、現行の管理員業務の委託方法の 継続も審議しましたが、新規での直接雇用は管理組合のリスクが高く、 時間的な猶予もない為、現行体制の継続は困難と判断し、管理会社へ の委託を中心とした方式にて金額や内容の分析を行うこととしました。 長年、業務委託してきました野村リビングサポート以外に、業界でも 評判の高いマンション管理会社４社を選定し、５社にて見積りやプレゼ ンテーション、ヒアリング等を行い、比較検討いたしました。 その結果、理事会では、常駐管理体制を通勤管理体制に変更するな ど、下記の表Ａ／Ｂの通り管理委託業務の変更と野村リビングサポート を委託先とすることを提案いたします。組合員の皆様におかれましては、 管理費の低減も含めた新たな管理体制についてご理解を賜り、ご承認 いただけますようお願い申し上げます。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 何が書かれていないか、も大事です（例：会計に 触れていない）。次に、もうひとつの業者による説 明も参照しましょう。下記は、この臨時総会の直後 に開かれたとされる懇談会でのコンサルタント（特 定業者）の挨拶を議事録から転載したものです。 ＊ ＊ ＊ １４年前から前管理員を中心とした自主管理を行なってきましたが、 今回、そのシステムの終わりを迎える事となりました。我々は１３年前 より、前管理員からの相談、業者発注等、サポートを続けてきました が、今回の管理会社への委託に伴い、我々の業務は必要な業務を 行うのが仕事の原則であるので、管理会社がコンサルティングを含め 全ての業務に対応できるなら我々は必要ないと思うので、今後の業 務、契約継続については理事会と協議しており、５月に契約も終了す るので、今度の定期総会では報告と来期の方針を示せると思う。 ＊ ＊ ＊ このコンサルタントと野村は、現在も私のところ との契約を続けています（２社とも理事会に毎回 出席）。先日、現理事長率いる管理規約改正小 委員会は、改正案の作成をこのコンサルタントが 紹介したマンション管理士に任せると発表しまし た。今期予算では規約改正に３０万円も計上され ていたのですが、その理由が見えてきました。 |
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358:
匿名さん
[2014-04-16 07:52:29]
いいかげん、自分でＨＰでも作って、やってくれない？
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359:
私も野村を調査中
[2014-04-17 16:24:06]
来たる５月の総会で承認される見込みの
「会計閲覧細則」で、閲覧を希望する管理 組合員が署名・捺印しなければならない「 誓約書」の文面は以下の通り。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 書類・資料の閲覧に当たっての誓約書 平成 年 月 日 号棟 室 氏名 ㊞ 下記４項目を順守の上、閲覧いたします。 １．管理組合員は、資料を閲覧できますが、破損等の恐れ のある書類・資料については、複写機を使用したコピー はできません。但し、デジタルカメラ・ＩＣレコーダー・手書 き等による複写は可能です。 ２．閲覧者は、この閲覧にて知り得た個人情報は個人情報 の保護に関する法律に基づき、第三者に開示もしくは漏 洩しないものとします。 ３．閲覧者は、閲覧にて知り得た情報を組合員以外および 管理組合外部に開示もしくは漏洩しないものとします。 但し、公の法的機関等に訴え出る場合はこの限りでは ないものとします。 ４．管理組合は原本を保全する義務があります。閲覧者が 閲覧を終わるまで、理事または管理人が閲覧者に付き 添うものとします。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ お金を使う執行部（理事会）や管理会社に 守秘義務があるという話なら分かりますが、 毎月の管理費・修繕積立金をきちんと払っ ている組合員に誓約書まで出させる案は 理解できません。 第３項に「公の法的機関等」とありますが、 私立の機関や私人に話したり相談したりし てはいけないのでしょうか。マンションの管 理組合には、住民の意思疎通や言論、表 現まで規制できる権限があるのですか（特 に私のところの理事会と管理会社［野村］）。 もちろん、そんなものはないでしょう。お金 を出した人が自分の納めたお金の使途を見 るのに、義務やら誓約やらの制限を課される のだとすれば、それを課してくる側に不都合 があるのです。 |
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360:
私も野村を調査中
[2014-04-18 16:01:40]
私のところの会計資料閲覧の誓約書（ No359 に
掲載）では、第３項で「公の法的機関等」に訴え出る 行為は例外的に許されています。その意図として可 能性があるのは、①この行為まで禁じると人権侵害 と非難される ②訴えられても構わないよう事前工作 した ③法的機関等なら理事会や管理会社に不利な 扱いをしないという安心感がある の３点だと思いま す。 実際、３年前から「公の法的機関等」に足を運んで きた私は、「野村」「理事会」「総会」の信用が絶大で あることを経験から学んでいます。以下に、私が訴 え出た主な機関とその対応を列記します。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ・地元警察署 ①犯罪が疑われる騒音で管理員が被害者家族を 黙らせる行動をとった旨を相談しても「管理人がいるだろ」 ②住民２名が管理員の履歴書を求めた際パトカー３台が来 た件で抗議に行くと「あれでよい。何もなければ帰るから」 ③その数日後、警官２名が住民宅のポストに「午前４時にパ トロールした」と通知するビラを投函（同時刻は管理組合の 異常を全戸に知らせる「手紙」の配布時刻） ・本部警察署 給料の支給遅延を管理員らにやられた元理事長 は、昨年１月、刑事３名と会って「手紙」や手持ちの会計資料 を提供。明白な文書偽造（押印相違）を指摘するも「この程度 では・・・」と取り合わず。 ・地方検察庁 「手紙」すべてと会計資料等が提出されたが、「犯 罪が特定できない」と返却。但し、すべてコピーをとって保管 する旨が併記されていた。 ・地元税務署 元理事長から管理員らの不正経理疑惑に関する 資料が提供された。他の住民も具体的な疑いを通報したが、 「民事はねえ・・・」と署員。 ・国土交通省マンション政策室 「手紙」すべてと会計資料等を提 出。昨年４月の「手紙」（「緊急報告／会計資料閲覧の要求 は、無視されました」）を読み、「詳しい事情が聴きたい」と元 理事長に連絡。聴取は翌々日に実現。だが結局「個別の対 応はしません」。 ・新聞社 「手紙」を各社に毎回送付するも動きなし。パトカー入 場を朝日新聞地元支局にすぐ伝えたが、「逮捕者が出たら 教えて下さい」（管理人ではなく、彼の履歴書を求めた住民 のほうが捕まりそうだったのだが） ・地元１１地区自治会協議会 管理員逃亡後、体制維持のため 就任した当マンション自治会長（大工事担当の専門委員や 理事長を歴任）のみに説明させた。 ・人権相談（地元自治体） 騒音加害者を守る管理人の異常を 説明したら「サイドビジネスですね」と的確な論評。話を聞 いてくれるだけ。 ・人権相談（法務局） 運よく大規模マンションの理事経験者が 担当、良質な助言をくれた。が、短期で交替する規則らし く、２ヶ月後に再訪すると職員が「マンションの中のことま では知らん」。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 簡易裁判所については No306 に略述しました。 調停終了の数月後、「まだ帳簿を見せてもらえな い」と言いに行きましたが、「その件はもう終わり です」と職員。 「公の法的機関等」では、野村は無敵のように 思われます。 |
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361:
私も野村を調査中
[2014-04-20 16:23:37]
私のところの元管理員（１９９６年～２０１２年／住込み）
については、損害保険の疑惑もあります。 彼が野村の社員として着任して間もない時期、当宅の 上階で漏水が発生しました。発生当日、管理員は「保険 がきくから大丈夫」と言っていましたが、翌日になると一 転し「保険はおりない」。私が応対に出たら再び「保険が きくと思う」。 管理人が「保険適用外」と住民に言っておいて、保険会 社には「適用」と伝えればどうなるか？ 彼の在任中の保 険適用事例を一覧にして管理組合員に公開するよう複数 の住民が求めていますが、理事会の応答はありません。 ＊ ＊ ＊ この管理員が去ってから１年になる昨年の春、上述の 保険会社が私のところの組合との契約更新を断ってき ました。複数年契約はもちろん、「１年掛け捨て」でもダ メだというのです。 理事会は管理会社（野村）を通して同社に理由を尋ね たものの、「社内コンプライアンスの関係で書面での回 答はしません。必要なら理事会に出向いて説明します」 （保険会社）とのことでした。 結局、現在は別の保険会社と契約していますが、更新 を固辞されたことの真相について理事会ではなく野村が 聞いて知っている可能性があります。理事など、大いに 野村に協力する住民でも知らされない、管理会社のみ が知るトップシークレットもありそうです。 |
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私も野村を調査中
[2014-04-21 16:06:15]
ここで、私のところ（野村に管理委託）の最近の動向を記述します。
１．来たる５月に任期（２年）を終える理事６名のうち、４名が専門委員 会に入るということです。この４名は、理事長だった私と管理員が 辞めた後の定期総会から理事会に入り、管理人が去った後の「防 御」を買って出た人たちです（役員人事は総会での承認が必要で すが、私のところの組合は歯止めをかけたことがありません）。 ２．先月（３月）３０日に５５回目となる全管理組合員への「手紙」を発行 しました。前述の管理員の次に来た３代目管理人も組合の活動に 干渉し過ぎるので、それを戒める内容です。すると翌日３１日の夜 ７時前、３代目が当宅の玄関ドアを断続的に１０分にわたって強く ノックし続けました。それも「何々の件で来ましたあ！」と大声を出し ながらです（用があるならメモを投じるよう貼ってある）。 ２代目で大問題が起きているのに、野村は同じような管理員を３代 目としてよこしました。 ３．「議事録の閲覧にあたって守秘義務を課しているが、理事会は規約 上の根拠を示すべき」と実名で要望書を出した組合員がいました（ No330 の後半で紹介）。 理事長と副理事長からの提案で、今年２月、彼は三者面談に臨ん だようです。それが、上記２．と同じ３月３１日（「手紙」配布の翌日）、 当宅の留守電にメッセージ「話がありますので、ちょっと電話くれます か」を入れてきました。これは、私が電話に出ないことを知っている一 味が新しい仲間にかけさせる電話の典型で、私に「こいつはオレたち の手下になったぞ」と知らせるものです（例： No316 の医師の母）。 今や私はマンション内に仲間が欲しいと思わないのでどうということ はありませんが、それにしても、私のところではいまだに理事会の方 針（＝野村の意向）に異を唱える者を見つけては「話し合い」をやって 取り込んでいくという手が使われています。時代錯誤のやり方だと思 います。 ４．年度末にマンション自治会のほうで引退や辞任が相次ぎました。私を 喫茶店に誘い出した民生委員（在任３０年超）、臨時理事会に乱入し た元自治会長（その後は青少年健全育成の役に就いていた）、管理 組合理事長や専門委員を歴任し２代目管理員なき後に就任した自治 会長などが退きました。 管理人の親衛隊と化していた老人会も同時期に活動停止となり、も うすぐ４年目に入る当方の自主的な「報道」がようやく功を奏し始めた のかもしれません。 |
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363:
私も野村を調査中
[2014-04-22 21:36:48]
私のところ（野村に管理委託）の理事会は、
元理事長の私が発行した文書を「ビラ」（ No 356 で紹介した２代目管理員逃亡後の「重 要なお知らせ」）、「中傷ビラ」（ No357 に掲 載した臨時総会議案書）と名付け、やり玉に 挙げています。 ですが、実は私にも「ビラ」が投函されること がよくあり、頻度は落ちていますが今も続いて います。以下、実例を解説を付して掲げます（ 誰が書いたかの想像は読者に任せます）。 ＊ ＊ ＊ オマヲ[エ]ノムラ 今のソウドウ、オマエガ一連[番]に悪い、 前の営[管]理人さんは、良くしてくれた バカヤロウ オマエガ、こんなことを、ひきおと[こ]したんだぞ、 くそやろう ＊ ＊ ＊ 【解説】 ２０１２年４月１８日朝、当宅の集合 ポストで発見。文中の「ノムラ」の部分に私の 苗字が入る。[ ]は私の推定による正しい文 字。筆者は正体を特定されないよう低能を装 ったか。翌月１０日に入手する議事録で初め て知るのだが、ちょうどこの時期に専門委員 会が崩れて６名中５名が辞めている。 ＊ ＊ ＊ 管理組合員に告ぐ ２０１２年４月１０日 野村太郎理事長の息子が別紙ビラをばら まくのを目撃しました。そのビラをあるお宅から回収させていた だきました。卑劣な行為を親子でやっています。疑問があったら 管理組合の内部で議論し検証すべきを自ら放棄し駄々っ子のよ うに俺の言うことを聞かないから、オレ理事長辞めた。と役職辞 任しておいて役員報酬は請求する厚かましさ。住民はこんな人 を許さない。数々の名誉棄損、業務妨害等々で訴える行動を起 こしましょう。 ＊ ＊ ＊ 【解説】 ２０１２年５月１０日、３代目管理員から 手渡された議事録にひそかに添付されていた（ 議事録以外は請求していないので翌日返却）。 文中の「野村太郎」の部分に私の氏名が入る。 「組合内部で議論すべき」との主張は No336 の脅迫文と同じ。私は辞任勧告を受けて理事長 を辞めたが、８月半ばまで業務をこなしたのに１ ２月になっても報酬支給の知らせがないため規 約に則って督促したまでで、文句を言われる筋 合いはない。１１年秋からろくに巡回もせず、住 込みから通勤に変えたら勝手に休んで月給を８ 万円も余計に取った管理員と同類にしないで欲 しい（給与支給遅延の経緯は No305 参照）。 |
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364:
私も野村を調査中
[2014-04-24 17:00:57]
２０１１年１１月２３日に開かれた理事会は、理事長の私への
通知もなく、本人欠席のまま「理事長辞任勧告」を郵送すると 決めました。勧告状が当宅に届く２６日までの３日間、管理人 と理事会がじっとすることはなく、２６日の配達と開封が最大の 効果を発揮するよう策動しました。 それが、以下に掲げる資料「当マンションを中傷する『はり札 』等についてのお知らせ」です。管理人さんを守ろうと、理事会、 自治会、老人会などが次々と圧迫を加えてくる中、マンション内 外の方に一連の非道を知ってもらおうと、当宅は文書を出しまし た。理事会はそれを集成し、２３日の秘密会議を終えると、翌日 の昼に賃貸を含む全居住者にこの資料を配布します。住民の 私に対する印象を悪くして辞任勧告に値する人物と思わせると 同時に、勧告が効くよう私の動揺もねらったと思われます。 野村のマンションで標的にされた者が「報道」をやるとどうなる か、また、当方が「非道」と感じた事件について理事会がどう弁 解しているか、味わってみて下さい。 （固有名詞はぼかした。参考のため、各件の概略が記された本 板での場所を「 → No123 」のように加筆した） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員・住民各位 ２０１１年１１月２３日 マンション管理組合 理事一同 当マンションを中傷する「はり札」等についてのお知らせ 深秋の候、組合員の皆様におかれましては益々ご清栄の事と お慶び申し上げます。最近、当マンションの敷地内にとどまらず 外部にまで当マンションを中傷するビラが貼り出される事件が 多数発生しております。この行為は「軽犯罪法第一条第一項第 三十三号」に抵触する犯罪行為であり、この件について管理組 合として、すでに地元警察署に相談中です。組合員、住民の皆 様におかれましてはこの件を周知していただくとともに、このよう な「張り紙、札」及び「設置している人物」を目撃された際には管 理事務所または管理組合理事まで連絡をお願い致します。 また、下記２、３についても差出人不明にて送付されている当 マンションを中傷する手紙です。内容の周知、及び関連する情 報をお持ちの方は情報提供をよろしくお願い致します。 内容について ・管理人との契約はＨ11.06.29 に締結。「契約の更新」につい ては第１４条の規定により更新されています。 【 → No348 】 ・Ｈ23.06 の夜９時頃の騒音問題音源調査の件は騒音問題当 事者の承諾を得てから伺いました。【 → No351 / No353 】 ・Ｈ23.07 の専門委員会の件は通常どおり行なわれ「吊し上げ 」の事実はありません。（議事録、ボイスレコーダーにて状況確 認可能です） 【 → No315 】 ・Ｈ23.08.06 自治会役員による管理組合理事会議場への乱入、 議事妨害を強行されたとの件は、理事長名の数々の手紙を読 んで、管理組合理事会の運営を心配された自治会役員が集会 場入り口で傍聴の申し出をされただけです。（議事録、ボイスレ コーダーにて状況確認可能です） 【 → No311 】 ※ 個人及び関係者をこのような方法で攻撃する事は許されるも のではありません。当マンション管理組合理事会は皆様の生 活をより良いものにすべく活動して参りますので今後ともよろ しくお願い致します。 以 上 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 上記「内容について」の第一項に「第１４条の規定」とありますが、 調べたら第「４１」条の間違いとわかりました。しかも、条文は「組 合は、前条に定める業務の一部を第三者に委託し、又は請負わ せることができる」で、契約更新の手続きと何ら関係ありません。 法律らしく書けば住民が信じるだろうと考えたようです。 |
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365:
ビギナーさん
[2014-04-28 19:59:40]
管理会社の変更を考えている近所のマンション住民です。
近くのマンションが野村リビングサポートの管理会社なのですが、評判がよいので、野村のほうがよいような気がしています。 そこで質問なのですが、うちのマンションの管理会社と比べると、管理費と修繕積立金は、野村と同じくらいの金額なのですが、駐車場使用料は、毎月、野村管理のマンションのほうが１.５倍～１.８倍位高いのです。 なので、毎月かかる費用は、野村の（管理の）マンションのほうが、１、５～１.８倍位高いのです。 うちのマンションの管理規約では、駐車場使用料は、全額１００％、修繕積立金として積み立てることができ、１５年目や２０年目に来る大規模修繕のときに、駐車場の修繕費用として使うことができます。（実際には駐車場の点検などの経費に少しかかるので１００％積み立てられてはいませんが） そして、駐車場使用料を修繕金として積み立てることで、やっと一般の普通の近所のマンションと、同じくらいの修繕積立金になるくらいの金額なんです。つまり近所のマンションと比べても、今のうちのマンションは毎月かかる金額は同じくらいか、少し安い位だと思います。 でも近くの野村の（管理の）マンションは、私達の今のマンションで月々かかる費用と比べると、１、５倍くらい高くかかっています（毎月かかる費用とは：管理費プラス修繕積立金プラス駐車場使用料）野村のほうが高いんです。 ただ、駐車場使用料は、修繕積立金に１００％積み立てられるとしたら、住民のために返ってくるお金ですし、修繕金は余裕をもって積み立てておいたほうがよいとも思うので、よいのかもしれないのですが（管理会社にかかる管理費は、同じ位ですので） 知りたいのは、野村リビングサポートの場合、駐車場使用料は、１００％修繕積立金に積み立てられることになっているのでしょうか。それとも、そのうちの何割かを、管理費として、管理会社のほうへゆくというような形になっているのでしょうか？ それとも「そうしたことは、マンションごとに、管理規約が違うから、違うよ？」ってことでしょうか？（･･）？？ よくわからないので、教えてください(_ _) |
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366:
ビギナーさん（365）
[2014-04-28 20:49:16]
ちなみに、近所の（野村管理の）マンションと、私達のマンションとで、近くの一般の（私営の）駐車場を借りるとすると（つまりマンション敷地外の一般駐車場を借りると）同じくらいの金額です。
つまり、私達のマンション敷地内の駐車場使用料は、地域の一般の駐車場よりも安いのです。だから月々かかる費用全額は今まで安い感じだったのですが、管理会社にかかる管理費は、同じくらいなので、管理会社に払っている費用は毎月同じくらいでした。 普通どのマンションでも、駐車場使用料は、１００％修繕積立金として積み立てられる管理規約になっているものでしょうか。それとも一部かもしくは全部を管理会社が管理費として使えるような管理規約にしているマンションもあるのでしょうか。 先ごろ、私達のマンションの管理費を値上げしようという動きがあります。でも、今の管理会社が提供する経費などの見積もりを、直接近所の会社などから取ると、植栽剪定や水質調査などの費用は、５倍～１６倍も高く請求してきて驚きます。 （野村管理の）マンションとうちのマンションとで管理会社にかかる管理費は同じ位です。違うのは駐車場料金です。 ですので、駐車場使用料が今までと同じ位で、管理費が同じ位なら、月々かかる費用は今までと同じ位で済みます。 気になるのは、（野村管理の）マンションが、駐車場使用料を修繕積立金として積み立てているのか、管理会社が管理費として使っているのか、どちらなのかということなのですが、わかる方いたら教えてください |
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367:
ビギナーさん（365）
[2014-04-28 20:56:58]
>>366 訂正
（誤） 今の管理会社が提供する経費などの見積もりを、直接近所の会社などから取ると、植栽剪定や水質調査などの費用は、５倍～１６倍も高く請求してきて驚きます。 （正）今の管理会社が提示する経費などの見積もり金額を、直接近所の会社などから取った見積もり金額と比べると、植栽剪定や水質調査などの費用に５倍～１６倍も高く請求されているので驚きます。 |
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368:
匿名さん
[2014-04-28 22:45:17]
>>ビギナーさん
現在、このスレは特定の方が自分の不平不満を 延々と一方的に書き連ねるだけになっているので （ちょっとさかのぼって読んでみればわかると思います） 管理費とか駐車場使用料などのことを聞きたければ 他の適当なスレで質問した方がいいですよ。 「駐車場使用料を修繕積立金として積み立てているのか、 管理会社が管理費として使っているのか、 どちらなのかということなのですが」 管理組合によって違いますよ。 マンションの管理内容を最終的に決めるのは 管理会社では無く、管理組合です。 |
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369:
匿名さん
[2014-04-30 20:03:58]
>>368
ありがとうございました。 >管理組合によって違いますよ。 やっぱりそうですかね。管理費として使用しているなら実質の管理費はどのくらいになるのか･・そうしたことはわからないのですよね。どこに聞けばよいのかもわからないですし 会社に直接聞けばわかるかもしれませんが…あ、それだと見積もりを出してみないとわかりません、となるかな…管理組合の理事長さんからの依頼でしたら金額を出せますが、とか。 こちらの会社の管理費は、一般的に他社と比べて高いほうでしょうか。やっぱり。その辺りがよくわかりません。 |
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370:
匿名さん
[2014-04-30 20:17:15]
マンション管理会社の管理費のランキングなどはないでしょうか
検索してみたのですがよくわかりませんでした。マンション管理会社の管理費というのは、各マンションの管理組合によって、違うのでしょうか。 たとえば、同じ地域で、同じような物価（地価？）であれば、同じくらいの管理費ということになるのでしょうか。それとも、そのマンションとかわす委託業務の内容によって千差万別の管理費になるのでしょうか。 すると、他のマンションでは、同じ野村の管理でも高い管理費で、別のマンションでは、野村の管理でもそれより安い管理費であるということは起こりえることでしょうか。知らないことばかりで… |
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371:
私も野村を調査中
[2014-04-30 20:26:40]
来月（５月）開催予定の組合の定期総会を前に、
以下の文面が理事会より掲示されました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 前回の総会で皆様から要望のありました、会計支出の明細公開について、 会計監査が終了次第、平成２５年度の会計台帳、領収書、管理組合管理 費口座銀行通帳を管理事務所にて約１ヶ月、自由閲覧いたします。 （４月２９日） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ここでいう「会計監査」は内部監査のことで、総会 直前の３０分で監事役の住民が済ませる儀式の ことです。本板での当方の記述をきちんとお読み になった方は更にもうひとつのインチキにお気付 きになるはずですが、その解は最下段に記してお きますので最後にお確かめ下さい。 私は毎月の理事会をすべて傍聴していますが、 上記の自由閲覧を決議した場面を目にしていませ ん。住民の理事会とは違うところでの決定が理事 会議事録に載ったり、掲示で一方的に発表される ことが野村管理の私のところではよくあります。 ＞＞＞＞＞ 289さん 裁判（係争）中でお忙しいことと存じます。今後、もし 一段落し時間がお取りになれるようでしたら、何らか の形でお会いしましょう。私は６月以後に間ができそ うですが、遠近不問で出張も構いません。 皆さん 本板での私の記述を「他の管理組合での事例研究」 として生かしたい方は、僭越ながら、 No302 以降を 印刷して熟読なさることをお勧めします。パソコン等の スクリーン（画面）だけでお読みになっても貴組合との 精密な比較は落ち着いて出来ないと思います。 ※ 【本項冒頭の解／掲示のインチキとは】 平成２５（２０１３）年度の会計では、疑惑の２代目 管理員（１９９９～２０１２年）の会計が含まれない |
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372:
ビギナーさん（369, 370）
[2014-04-30 20:39:26]
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373:
匿名さん
[2014-04-30 20:49:32]
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374:
住まいに詳しい人
[2014-05-01 13:44:59]
ビギナーさん
この問題は他の方が指摘したように管理会社の問題ではなく区分所有者が決めることです。 マンション管理センターなどにも相談して見て下さい。 駐車場収入を管理費に充当する組合は一般的だと思います。 駐車場料金の設定は 周辺相場基準、 駐車設備の修繕、更新費用充当相当基準があると思いますが収入が多い方を採用している組合が多いと思います。 前者の場合は管理費に余裕が出るというメリット(一般的に管理費徴収が減らせる)が生じる筈です。 我々の場合は駐車場収入が多額でありこの収入を修繕積立金に毎年繰り入れています。 毎月徴収すべき修繕積立金が1戸当たり年額5万円安くなって居ることになります。 組合財産としては一見差がないように見えますが意味合いは違います。 駐車場利用者の私は修繕積立金への繰越相当する額を管理費から減額すべきと思っています。 専門家である管理会社が提案しないのは何故か。 ビギナーさんの質問とは無関係の方向にゆきますが管理会社を変えたいとのお気持ちがあるようなので管理会社の問題に触れます。 修繕積立金に関心があるのは管理会社と仲介業者です。 修繕積立金が多い組合は管理会社にとって大変魅力的です。 何故なら管理会社は修繕工事の受注を期待しそこに大きな利益を見込んでいるからです。 組合員は管理費に収支に関心を持っても修繕積立金には無関心です。資金不足になって始めて騒ぎます。 修繕工事が提案された時、その必要性や工事仕様、金額を評価出来る組合(理事会)は少ないでしょう。 マンション管理士などに相談しないかぎり管理会社若しくは管理会社が紹介する工事業者に発注することになります。 小工事もドル箱ですが大きな金額となる長期修繕工事の受注は千載一遇のチャンスと管理会社は狙っています。 管理会社は工事を受注出来なくてもいろいろな形で見返りが期待出来ます(その仕組みは勉強して下さい)。 組合の財政状況を管理会社が把握して居るのですからそれに合わせて見積もりを提出します。 理事会は意味のない質疑を経て発注を議決します。 工事内容と金額の妥当性は組合員が検証しないまま時が過ぎます。 判断能力のない老人は振り込め詐欺に会っても被害にあった事さえ気付かず死んで行きます。 死んだ親の貯金通帳を見た時の相続人の驚く姿を想像して下さい。 私はこれを意識していたので理事会は徹底して相見積もりを取りました。 管理会社が作った予算の半分以下で修繕することが出来ました。 失礼ながら、あなたの相談レベルを見る限りあなたの理事会、組合が野村に管理を依頼したらどうなるか。 組合財産は合法的に消え去ると思います。 しつこく投稿している自称野村さんはその一例を力説しているのだと私は読み取りました。 一寸表現はどきついですが一連の投稿内容は私どもと極めて類似したケースだからです。 隠れた事例を紹介することは社会的にも意味があると思います。 ベテランの管理人が理事会運営に入り込めば理事会(無知な理事ばかりの集団と仮定)なんてどうにでも操作出来ます。 議事録も操作出来ます。 理事会の意見対立を利用して組合内部に管理会社親衛隊を作ってしまうことは良くあるそうです。 それに気づいた者が是正を図ろうとすれば、彼に圧力をかけたりする者が現れます。 このような環境になると立ち上がった者は孤立し一人相撲となり悪者にされてしまいます。ーーーNo336はその好例です。 こうなると管理会社変更すらできなくなり管理会社の思う壺です。 投稿者の野村さんはそれが言いたいのだと思います。 企業は弁護士を動員することが出来ますから違法すれすれで利益を得ようとします。 野村リビのコンプライアンスなんて飾りに過ぎ無いと思います。 刑事犯罪すら正当化してしまいます。 管理会社を変えようと立ち上がった理事長が合人社から訴えられた合人社裁判は参考になります。 合人社と戦い被告(被告の勝)となった理事長さんに敬服です。ーーー>管理会社に警鐘を鳴らしたのですから。 野村リビを使いこなすには理事会や組合員に高度なレベルが求められると思います。 我々はマンション管理士を使いましたが何の役にも立ちませんでした。 大手だから心配無いと思ったらおおきな間違いですよとマンション管理センターに言われた言葉を体感している一人です。 |
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375:
私も野村を調査中
[2014-05-03 09:25:33]
374さんには極めて的確に代弁していただきました。
私が付言できる点があるとすれば、『マンション管理 大損のからくり』（講談社）もお読みになるとよいという ことです。先月末までの投稿で過去３年間の主な出来 事を記述し終えましたので、当方が本板に登場する回 数は今後かなり減るでしょうが、同書で私のところの現 象を位置づけたりすれば、いくつかの貴重な教訓を引 き出せると思います。 私の投稿に理事会等から発行された文書の引用が 多いのは、当方に対する理事や管理人らの不満を知 っていただくためです。資料をなるべくそのまま提示す ることで、知識と経験を有する374さんのような方が見 れば、「当事者の私より深く」読み取ることができるはず なのです。 私のところは、同書第６章で著者が推奨したコミュニ ティー（マンション住民の大多数は、あまりものは言わ ないけれど良識をもったサイレント・マジョリティー）が 変な方向で完成の域に達したケースと言える気がしま す（同書 P.218～219 を読んだ後に本板の No342 を参照すれば、私のところの管理人が何に力を注いで きたか察しがつくでしょう）。 総会をやれば９７％の住民組合員が「野村しかない」 となるので頑丈に見えますが、先述の No371 で紹介 した掲示では他に、来年の理事長（つまり次期副理事 長）にまた専門委員会出身者が就く予定とあり、「たら い回し」もここまで露骨になるともう内外の支持が衰え、 野村＋コンサル＋理事会の連合の先細りは必至です。 私は、多少遠くの未来になったとしても、374さんの ような方ともお会いできる日が来ればと願っています。 |
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376:
住まいに詳しい人
[2014-05-03 13:41:21]
475さん
一連の投稿お疲れ様。 大損のからくりはわたしも愛読していますし理事会に3冊寄付もしました。 私に敵対していて理事長は投げ捨ててしまいましたが(笑)。 理事長は合意形成の手腕も必要ですが知識もない理事長が出現すると悲惨です。 私は著者とも交流をしています。 この本はコンサルタントの目で見たものですが私は理事長から見た管理会社のからくりがあると良いがと思っています。 貴方が出版されたらどうですか。 お住まいがどこか判りませんがRJC48で検索しそこに入会するのが早いともいます。 このグループは理事長経験者が中心ですから入会は可能と思います。 ここで野村研究などのスレッドを立ち上げて下さい。 他の方もここで会いましょう。 |
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377:
私も野村を調査中
[2014-05-04 23:40:13]
No374 の記述は高度な内容で全体的に永久保存の
価値があり、特に修繕積立金に関する部分は出色です。 私のところで進行中の大規模修繕工事（２億５千万円） も、ゾッとするほどその指摘と符合しています。 No315 （の第５段落）で言及しましたが、今回で３度目 となる私のところの大規模修繕の特徴は、先の１月の臨 時総会で施工会社と監理会社を決め、次の５月の定期 総会までに戸別調査で個人負担額を決定、５月の総会 の承認を経て工事開始に至るという順序にあります。１ 月の臨時総会の結果はほぼ理事会の期待通りで、５月 でまだ定期総会が開かれていない現在、戸別調査後の 個人負担額の提示を各戸が待っているという状態です。 個人負担額が高くなければ総会ですんなり承認なので しょうが、想定外の高額負担だとさすがに騒ぎになる可能 性があります。仮に５月の総会で不承認を選んでも、１月 に契約を承認しているため、違約金が発生して修繕積立 金の大部をごっそり持っていかれます。私は１月の総会の 前、「負担額がこれから決まるような工事の契約を認めて はダメ」と全戸に文書でアピールしましたが、ほぼ誰も聞く 耳を持ちませんでした。 大半の組合員は工事に無関心か、「（管理会社の）野村 も（コンサルタントの）特定業者もよくやってくれている」と 評価しているようです。しかし、年末に私が傍聴した理事 会ではある理事が「特定業者の提案書の数値だけ変えて 野村の提案書を作り、それも出しといて」と発言していまし た。競争があったと見せるためです。しかも当時、理事会 はこの件に関し「現在は相見積もり中であり、内定は年明 けの予定」などと掲示していました。これについても私は「 裏では特定業者で決まっている」と書いて知らせましたが、 組合員は無反応でした。 No374 には「管理会社は工事を受注できなくてもいろ いろな形で見返りを期待できる」旨の指摘がありますが、 実際、私のところで「あえて野村が参加して負け、おなじ みの特定業者が勝つ」ことが年末年始に起きています。 最後に、この茶番／出来レースが理事会発行の資料（ １月の臨時総会資料）でどのように説明されているか、下 に掲げますので参考にして下さい。 （固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 採決の結果、６対４で、施工監理会社を置くことが議決された。 次に、基本設計と実施設計を委託した特定業者から工事監理 業務見積要領書と金額抜き見積もり内訳依頼書を提示してい ただき、特定業者と野村リビングサポートと相見積もりをとるこ とが決定しました。 平成２６年１月１２日に上記２社の１次見積もりを入手し、２社に 対してヒアリング（プレゼンテーションと質疑応答）を実施した。 ヒアリングの席上、特定業者の見積もりは社内工数を値引くこ とで５２７万４千円 → ４９９万円、野村リビングの見積もりは端 数を値引くことで５０１万１２００円 → ４９６万８千円となった。 ヒアリング後に開かれた理事会で、契約金額の比較では不確定 要素もあるので、２社に有意差がないという判断になった。今回 の大規模改修工事が過去の大規模改修と異なる点は、施工業 者が６日間とはいえ各個人の専有部に立ち入り、共有部縦管を 含めた工事を行なうので、当マンションの建物を熟知し、管理組 合・各組合員の要望をきちんと受け止めて対応してくれるのはど ちらかという視点で、最終的に採決を取った。１０対０で特定業者 に監理業務委託契約を締結することが内定した。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 「よく知ってくれている」が選定の理由ということは、私の ところでは管理会社だけでなく工事業者の変更も不可能 に近いということです。 |
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378:
買い換え検討中
[2014-05-05 10:53:55]
野村を調査中さんのマンションはご臨終です。
私が理事のとき組合や野村に苦情、提案を出す方が何人がいました。 最近見かけませんので引越ししたのでしょう。 私も売却を決意し仲介業に相談したら管理不満で売却した人が多いと聞き驚きました。 問題意識のある方は野村のマンションに住めないのかも。 |
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379:
私も野村を調査中
[2014-05-06 17:39:08]
374さん、買い換え検討中さん
お二人とも当方があえて書かなかったところまで 的確に指摘して下さいました。これは決してお世辞 ではなく、行間まで正確に読み取っていらっしゃる ことになり、私はその知性に敬服しています。 もしお二人のような方が私のところの住民でいら したら、様々な現象も適切に解釈してくれただろう に、と想像します。 ●買い換え検討中さん 「死亡宣告」をいただき、ありがとうございました。 これでやっと成仏できます・・・というのは冗談です が、貴殿に記していただいたことにはとても重要な 観点が２つあると思います。 １．私のところでは、当方以外の大半の住民に「死」 の自覚がありません。不要不急の工事のための 総会が１月にありましたが、老人会の親分は「工 事もできなければ風評でマンションの価値が下が る」と言いました。他のマンションのように自分の ところもまだ生きている、と考えているのです。 だまされやすいという共通点から、管理組合を高 齢者の集団になぞらえて説明いただいたことがあ りましたが、私のところで「老人会」が管理員の味 方になって活発に動いた事実がその説明の正しさ を示していると思います。 ２．修繕積立金の話に関係しますが、問題意識のある 人だけでなく、問題意識のない人も野村のマンショ ンには住めなくなる、という認識は大切かと思いま す。 管理会社やコンサルタントは、マンションの建設か ら死までの５０～６０年で、いつ、どんな工事をやる か計画を立て、それを適用してきます。私のところ のコンサルは、３回目の大規模修繕がまだ施工さ れていないのに、先月の理事会で早くも「次は借金 してでもやる」と４回目の大規模修繕について言及 しました。コンサルとは１年契約なのに、です。 本当の死は「建替え」という気がします。住民が勉 強して自衛しないとそこに向かって工事を繰り返し、 積立金をしゃぶり尽くされる恐れがあります。建替 えになれば、問題意識のない人でも「買うか、去る か」の選択を強いられる危険が出てくるでしょう。 ３年前に管理組合の異状を全戸に知らせて以降、転 出した組合員の数はあまり多くないです。というのも、 私が気付いたときはもう手遅れだったようで、知識と経 験を有する賢人の大半が去った後でした。逆に、管理 人と懇意だった一味は誰一人として去ることなく、団結 して居座っています。留まるほうが両得だと知っている ようです。 ●374さん いろいろと提案いただき、感謝いたします。実は１年ほ ど前に「出版」に向けて編集者と作業に取りかかったの ですが、内部の動向を追って内外に伝えたり外部機関 を訪れたりで、同時進行を中止した経緯があります。し たがって、貴殿が「出版」の言葉をお書きになったのを 見たとき、「以心伝心とはこのことだ」と痛快でした。調 査・捜査で全貌が見えてきたら、再挑戦したいです（運 が良ければ皆さんと）。 貴組合の理事長が本を「投げ捨て」たという事実を知 り、「野蛮」の語を想起しました。マンション管理組合に は巨額の資金が集まり、管理会社に対する社会の管理 能力も低い現状から、少し気を抜くと会計が原因になっ て個人が否定されやすい土壌ができると思います。集団 （多数）で個人（少数）をやっつける野蛮さと、知的なもの を軽視する人物の台頭は、ともに会計と無縁ではないは ずです。 |
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380:
289です
[2014-05-08 02:01:07]
私も野村を調査中さん
ご無沙汰しております。 こちらでは、１年間違法行為や嫌がらせを繰り返して何とか野村リビングサポートに 復活をさせようと画策していた一部住民の悪巧みを何とか阻止し、 別管理会社にする事ができそうなので、ほっと一息ついています。 しかし違法住民に対する裁判は継続中です。 今後は、野村に対する損害賠償請求を進めていく予定です。 是非お会いしたいです。こちらは大阪在住です。 それから７月末までは何かとバタバタしており、 ８月以降でお願いしたいと考えております。 お互い諦めずに、コツコツ頑張りましょう。 |
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381:
住まいに詳しい人
[2014-05-08 15:01:40]
そうですか、成果着々で結構ですね。
私のところは不適正理事会運営で１億円もの金が失われました。 この問題をほじくった私は理事にさせてもらえませんでした。 ぼちぼちその実態を披露します。 http://rjc48.com/ 理事長勉強会にご参加を。 ここではメアドも開示出来るし大勢を前にプレゼンもできる。 結構レベルが高い理事が多いようだし積極的参加型メンバーが歓迎されます。 現在１００人を超すメンバーが積極的に意見交換している。 有名なマンション管理士もいるし。 私も管理会社研究会または野村リビ研究会を発足させたいと思っています。 管理会社やマン管士で苦しんでいるひとの情報を集め問題事例集を作ろうと思っています。 もちろん管理会社は開示します。 大阪でもどこへでも出かけてゆきますよ。 |
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382:
契約済みさん
[2014-05-09 12:21:55]
現在の管理会社が野村リビングサポートです。
一言で言えば何を管理をしているのか分かりません。 マンションの管理費とは何に使っているのか不透明です。 エレベーターなど必要の無い一階店舗ですが、毎月管理費を払わされています。 まだ掃除など外観が綺麗にしてくれてるなど、努力の跡が見れれば文句は言いません。 外装清掃や耐震工事などもしない、雪が積もっても何もしない、エントランスはゴミが溜まり放題 確認を何度か電話しているのですが『確認します、やります』の一点張り あまりにも何もしないのでクレームの電話を入れた所、『そんなことは言っていません』 やるって言いましたよね？『言った言わないの話になるのでまた確認します』 話になりません。不動産の実態はこんなものです。 契約の時だけニコニコ判子を押したら偉そうにふんぞり返る商売なのでしょうか |
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383:
住まいに詳しい人
[2014-05-09 21:13:01]
私の所も同じです。
スマイルサポーターがどんな教育を受けて居るのか聞いてみて下さい。 |
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384:
住まいに詳しい人
[2014-05-10 07:40:56]
382さん
にこにこしてハンコを押す。後はシーラない。 不動産購入者の不満が後を絶たない背景です。 不動産業とはそんなものだとテレビで有名なマンション管理士が言ってましたよ。 不動産営業は売ってナンボ、売上額報酬制度社会だからしかたないとも。まあ、すべての営業マンがそうだと言わないが。 重要事項説明さえ法に違反していなければ不動産会社/営業の責任は問われない。 重要事項説明の内容は概要だけだから実際は何の役にも立たない。 大手不動産の営業も来年会社にいるかわからない。 会社に責任を問うても退職してしまったのでといえば購入者はあきらめる。 コンプライアンスやISOの品質保証認証なんてお飾りなのがこの業界だと思う。 デベ系から流れる政治資金について私は知らないがどこかおかしい業界。 マンション管理に関する契約は要事項説明書面に記載されている。 読んでびっくり、中身は何もない。 区分所有者の組合員にはほとんど何も知らされていないのです。 だから管理会社が理事長や理事会を丸め込んでしまえば何でもできる。 無関心組合員がおおければ管理会社の横暴、理事会の不正すら問題視されない。 うちにもたくさんの事例がある。 問題視した奴は村八分にされてしまう。 これを訴えているのが、野村LSを調査中の方だと私は理解しています。 野村に限らず管理会社への不満はこういう板でどんどん紹介すべと思う。 それが管理会社の利益でもあると思う。 ところで、１階居住者だからエレベータ管理費用を負担したくないというご気持ちはわかります。 しかし、これはやむを得ないのです。 エレベーターや廊下、避難階段、庭、ロビー等組合員の誰でも使える共有場所の保全管理費用は組合員全員で負担しなければならないのです。 確か高裁だったと思うが判例があり現在はこれが定着していると思います。 駐車場を使用するものは限定されているため利用者が負担することになります。受益者負担の原則です。 除雪を誰が行うかは契約によると思いますがそこまで明記している契約書はないでしょうね。 私なら共有部分の清掃（不要なものを撤去）と解釈し管理会社（清掃会社）に作業を要求します。 この場合、２つのケースが考えられます。 １．管理会社が正当な理由で拒否してきたら別費用にして作業させる（値上げが納得出来ないなら自分たちで撤去する）。 ２。回答がなければ債務不履行（契約で定めた業務を行わない）として解約に向かう。 債務不履行の積み上げは管理会社変更要求へと拡大してゆきます。 |
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385:
私も野村を調査中
[2014-05-10 09:08:11]
289さん、住まいに詳しい人さん
今夏以降、ついにお会いできそうですね。当方は 神奈川です。私も諦めません。今後ともよろしくお 願いします。 |
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386:
匿名さん
[2014-05-10 17:42:46]
全然不満はないです。
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387:
匿名さん
[2014-05-10 21:35:17]
管理費の内情も知らずに怒り狂う人間の対応で社会的にどれだけのロスがあるか考えた方が良いですね
訴えるべきは管理組合です エレベーターの点検費用を払いたく無ければ管理組合に向かって払わないと言えばいいです 屋上防水も１階には関係無いのだから払わなければ良いのです ポンプ自体もポンプの電気代も１階には関係無いのだから払わなければ良いのです 階段の修繕も関係ないのだから払わなければ良いのです 清掃員には自分の店の前だけ清掃させて他はやらせなければ良いだけです 大多数の所有者から引っ越せ、売れ、と言われて終わるだけになるでしょうね 外装清掃をする、耐震改修をする なんてのはまさに管理組合がやろうと言えば終わるだけの話ですね たぶん資金的な問題だったりするのでしょうが、口を出せば良いのでは無いのでしょうか？ 自分がいかに何も理解していないかを他の居住者から教えてもらえると思いますよ 雪の対応は管理業務には含まれていない やりたければ自分がやるものです 生活している人がいなければ建物には一切関係が無い 管理会社が管理しているのは建物と清掃です 清掃ではないのだから自分がやればいいでしょう 電力会社に家電が壊れたから直せ と言っているのと同レベルです 不透明なのは自分が学ばないからでしょうね 一般会計の会計報告を読みこめば終わります 愚か者の対応のために時間を使った分、他の居住者が迷惑をしています |
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388:
住まいに詳しい人
[2014-05-11 07:32:35]
386さん
不満ないというのですから皆様に誇れることですよね。 立派なマンションマネジャーか管理組合なのだと思います。 是非マンションマネジャー、マンション名を教えてください。 私共のマンションマネジャーをこの方に代えるよう東京本店長と交渉します。 如何したら不満がなくなるのか貴方の管理組合に教えてもらいたいです。 マンション名の公表はマンション価値の向上にもなりますよ。 野村の関係者の嘘情報なら開示できませんがね。 板をご覧の皆様 野村に満足している方、不満な方、具体的な情報をご提供ください。 出来ればマンション名、無理なら市、区を教えてください。 私のマンションは不思議なマンションと言われています。東京港区です。 第三者が活かせるよう良い情報も悪い情報も開示しましょう。 |
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389:
私も野村を調査中
[2014-05-11 14:14:53]
388さんの提言の主旨に賛同します。私のところは
神奈川県厚木市です。 私のところの２代目管理員（１９９６～２０１２）は野 村のＯＢではないかとお尋ねいただいたことがあり ましたが、こんなエピソードがありましたのでこの機 会に紹介します。 １９９９年の自主管理移行について、この管理人は 「会計業務だけ引き受けてくれる管理会社がなかっ たところを、自分がたまたま（本社の）廊下で野村リ ビングの社長に会い、『野村の名前を使っているの だから引き受けてやれ』って言ってくれて実現したん だよ」と、私が理事長になる前（つまり副理事長時代 の１年間）の役員会でよく自慢話をしていました。 この発言をどう読むか。私は、かなりのランクのＯ Ｂと見るのが自然だろうと考えています。 |
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390:
住まいに詳しい人
[2014-05-12 07:40:52]
３８７さん
この人の論理はなんか変。 ３８９ 野村を調査中さん それが事実であるか野村の所管営業所所長と本社関社長あてに彼の在籍確認をすることをお勧めします。 貴マンションの実害（あなたの推測で良い）を伝えておけばその管理人は消えるかも。 個人情報を盾に教えないと思いますがそれはそれで次のステップに使えると思います。 野村社員やOBに会って、電話して聞いてみるのもよいかも。私に教えてくれればフロントマン等に聞いてみます。 会計や総務の社員などは案外教えるかも。 在籍を聞き出す方法はいくらでもあります。こうなると記者や探偵ものですし時間と工夫が必要ですがね。 注） 野村にはコンプライアンスの概念がないと思います。ISO認証なんてどこへやら。 東京本店は私の理事長印を偽造し、個人情報を取得（２度目は私の警告後）し、個人情報の紛失（可能性大）があったのでこれは犯罪だと私は指摘しました。 本店長やフロントマンはこれを犯罪と認識していませんしフロントマン代行は出るところに出ますよと反論してきました。 野村の自主報告を期待しますがそれがなければ後日詳しくご報告します。 貴方のマンションは管理人の問題と理事会を支配している専門員の問題と二つあると思います。 専門委員会は理事会の諮問機関の筈ですから専門員が理事会運営を支配し組合に損害を与えた事実があるなら証拠として押さえましょう。 彼らを成敗するための訴訟も視野に入れておくべきです。 専門員は管理人が消えればおとなしくなるかもしれません。そんなことを期待します。 私も野村親衛隊？の排除に取り掛かりました。 私は厚木（高速道路利用やゴルフ）によくゆきますのでお会いしましょう。 私の携帯はAUです。 |
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391:
私も野村を調査中
[2014-05-13 00:27:14]
３９０ 住まいに詳しい人さん
貴殿には頼もしいアドバイスをいただきました。 感謝申し上げます。 ①元管理員の在籍確認について 私が理事長で管理人の態度に困り果てていた ２０１１年１１月、当時は彼の在籍確認が主題では なかったのですが、貴殿のような「直に野村に事 情を話してみては」という提言を横浜の法務局の 人権委員からいただきました。彼は大規模団地で 理事の経験がある人でした。 後日、管轄の営業所を訪ねて管理員のひどさを 伝えました。野村の担当者は「うちは会計だけです から」「あなたの組合は自主管理ですから」と答え るばかりでした（当時は組合が管理人を雇用してい たから、管理会社はそう言い逃れできる）。しかし、 その後すぐ私への「理事長辞任勧告」が出されます。 この管理人を「消す」前に、公認会計士による会計 監査を求める私を理事長の座から引きずりおろして おく必要があったのでしょう。 つまり、貴殿がおっしゃる通り、実害を営業所に伝 えたことで管理人は消えたのです（２０１２年１月）。 ただ、住民多数も管理会社もこの管理員を見捨てた のではなく、安全に引退させてあげたのです（高齢の ため、当マンションで退職＝マンション管理業界から 引退）。お会いしたときに、彼のことをお伝えします。 ②当組合のメカニズム ご指摘の通り、当マンションの悩みの種は現在も管 理人と専門委員です。が、それでもまだ一部にすぎま せん。他に、管理会社（野村）とコンサルタント（特定業 者）が居座っています。 これらの力関係を推定しますと、１位は野村、２位は コンサルタント、３位に専門委員が来るのでしょう。コン サルは野村のマンションで商売させてもらっていると考 えているはずなので２位です。 専門委員の力の源泉は、管理員というより野村だと 思います。私を攻撃し続けた２代目管理員は２０１２年 １月末に去りましたが、専門委員たちは現在も理事や 監事、あるいは無役のままで組合の中枢を占めること ができているからです。彼らは状況に合わせて管理員 を組合で雇ったり、野村の雇用で送り込んでもらったり しているようです。 ２０１１年８月～１２年２月、「合同会議」と称して専門 委員が理事会に参加することがよくありましたが、議事 録は別々で開催場所と日時を照らし合わせて初めて「 なんだ、一緒にやってるじゃないか」とわかりました。専 門委員による理事会の乗っ取りを見えにくくする手法と 思われます。 理事長の私が虎の尾を踏んだ（＝組合の禁忌に触れ た）とすれば、それは、管理員雇用契約に代表される「 大口契約」の見直しに着手しようとしたからです。１年契 約なのに誰も見直すことができないように管理規約と細 則が仕組んであり、その結果どれも超長期の契約になっ て主従関係が逆転（契約先の業者に組合が支配される） しているのです。 それで、契約先の業者を変えようとする住民組合員は 村八分になるという愚かな事態が起きるのでしょう。建 築後まだ間もないような若い管理組合には、業者との契 約年数の制限と、住民の役職就任年数の制限が最良の 予防手段のひとつだと力説したいです。 ③訴訟について ２８９さんの近況や貴殿のアドバイスから、司法につい ての考えを改めようと思っています。お会いしたときに、 いろいろとお話をうかがいたいです（私の携帯はドコモで すが、どのようなステップでこういう板から実際に会うとこ ろまで進めるのか、わかりません。現状では７月以降でタ イミングが合えば、と思います）。 ④理事長印の偽造について このお話には特に驚きました。話のスケールは貴殿のと ころより小さくなりますが、私のところでは理事長辞任／管 理員逃亡後初の臨時総会（２０１２年３月）でこんなことがあ りました。 管理人や専門委員のひどさが明らかになった後の初めて の総会なのに委任状（＝理事会への無条件賛成票）がこん なにも多いのか、と不審に思い、提出された委任状を閲覧し に事務所へ行きました。すると新管理人は「（着任したばかり で）どこにあるのかわからないから、後日連絡します」。２日 後に電話があって行くと、同管理人は「本当に本人が書いた のか知りませんが」とぼそっと言いました（真偽不明）。 今回は以上です。温かい助言をありがとうございました。 |
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392:
匿名さん
[2014-05-13 11:50:57]
苦情を出すと管理組合を洗脳丸め込んでクレーマー扱いされるようです
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393:
私も野村を調査中
[2014-05-14 16:05:04]
野村に管理を委託している私のところでは、規約に定め
のある「会計閲覧」が今月下旬の定期総会を機に初めて 実行されようとしています。 本板の No371 で引用した当マンションでの掲示と、そ れと同じ主旨の総会議案書の一文（ともに理事会が発表） を下に記します。 ＊ ＊ ＊ ＊ 【掲示】 ①前回の総会で皆様から要望のありました、会計支出の明細公開 について、会計監査が終了次第、平成２５年度の会計台帳、領収 書、管理組合管理費口座銀行通帳を管理事務所にて約１ヶ月、自 由閲覧いたします。（ No371 再掲） 【議案書】 ②今回より、議案書配布と同時に１か月の間、管理事務所において、 監査の終わった平成２５年度の会計帳簿（複製本）の自由閲覧を行 ないます。 ＊ ＊ ＊ ＊ これらをどこまで疑い深く読めるかで野村への耐性が測定 できます。 まず、①の冒頭「前回の総会で皆様から要望のありました」 は限りなくウソに近い。会計の公開に触れた者は私のみで、 閲覧の要望も私が総会以前から手紙や役員への文書で何 度も意思表示し、申し入れてきたことです。 次に、①だけ読んだときに「原本かどうかわからない」と勘 付いた人は偉大です。②で最も大事な点は「複製本」という 限定が付いたことです。 私は、自分が理事長だったときの役員報酬支給遅延の件 で、野村の会計処理の特徴を知りました。No317 の表3 を 参照してほしいのですが、 １．会計書類の原本を野村に送付し、そのコピーをマンションの管理 事務所が保管 ２．組合から管理会社へ送付された振込依頼書で、管理人印の位置 や角度が原本とコピーで相違 上の１．は、原本をマンションの事務所に保管し、複製を野村 に送るほうがよい。下の２．では、「複製、場合によっては原本 も手を加えてよい」という感覚が垣間見えます。 本項冒頭の①や②の「自由閲覧」をそのまま信用するようで はいけません。複製しか見せないのなら明らかにおかしいです し、「すべての会計書類を見せる」と明記しない姿勢にも裏があ ると見るべきです。特定資料群を省いた上での「自由閲覧」とい う可能性はあります。 摘要（内訳）欄の数字を足しても費目の数字にならないという ひどい会計報告を是正させる目的で、昨年５月、私は知人が住 むマンション（兵庫県西宮市／他社が管理）の科目別明細書を コピーし、全組合員に配布しました（固有名詞は黒塗り）。すると、 すぐに野村も毎月の会計報告で類似の明細書を付けてくるよう になりました。 ＞＞＞＞ ３９２さん 貴殿の指摘は『マンション管理 大損のからくり』（講談社）の P.２２０ の 記述との関連もあり、正しいと思います。但し、私のところで起きている住 民の反応を「洗脳」だけで説明するのは無理でしょう。 今月９日未明に５８回目となる手紙を組合員に配りました。計８ページで 有益な情報が満載のはずですが、住民の反応は皆無です。貴殿を含め、 この板や外部では反応があるのに、当マンション内部では「ゼロ」。かなり 不自然です。 マンションの暗部を白日のもとにさらす者が活動すればするほど大多数 の住民に忌み嫌われる、という歯車はあるのでしょう。しかし、９７％が「被 雇用者の管理人は雇用主の理事長に履歴書を見せなくてよい」、「組合の 会計も見なくてよい」という判断を続けている現状は、あまりにも不自然。 先述の人権委員は「何かの力が働いたか」、近隣の管理員は「豊か（管理 費の行方が気にならないほど住民に経済力がある）なんですかねえ」と不 思議がっていました。 恐らく、289さんや住まいに詳しい人さんのところとは異なり、私のところ で管理会社変更は可能性がなく、もし変更したら「革命」と思われるほどで す。マンション名にすでに「野村」と入っているから他の管理会社に替える なんて考えられない、という住民の思考はありえます。ただ、私が３年前に 管理人だけを問題にしていたとき、専門委員たちは「管理委託先が野村で あり続けるように」と必死に動きました。管理会社の変更は委員らにとって 致命傷で、絶体絶命になるということでしょう。だが、なぜ他の組合員のほ とんどすべてが専門委員や野村に従い続けるのか、よくわかりません。「 洗脳」以外の理由では「恐怖」「事なかれ」もありえると思いますが、全住民 をコントロールする手法なんてあるのでしょうか？ 野村をめぐる最大の謎 のひとつです。 |
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394:
私も野村を調査中
[2014-05-17 10:11:43]
住まいに詳しい人さんに「この人の論理はなんか変」と
感想を書かれてしまった３８７さんの記述ですが、野村独 特の自主管理に苦しんできた私には少しなじみがありま す。（以下、３８７さんは感情を害されるかもしれませんが、 管理会社と理事会の関係は運営に悩む組合員たちの永 遠のテーマと考えられるので、あえて書きます） 「責任転嫁」の語を想起できれば解読できるのではない でしょうか。「管理費の内情も知らずに」と書かれています が、実際の管理会社はまず内情を知らせません。この責 任転嫁の論理は終盤でも使われ、「不透明なのは自分が 学ばないから」と組合員のせいにしています。 「一般会計の会計報告を読みこめば終わります」とも述 べていますが、私のところ（コープ野村厚木愛甲）の昨年 の決算では、 【 支出の部 】 管理委託料 ￥7,110,651 ① 摘要（内訳）： 野村ＬＳ ￥6,226,596 コンサル ￥ 606,375 とだけ書かれていて、 摘要の合計額 ￥6,832,971 ② を算出しても①の数字に届きません。誰でも「①と②の差 額は何か」と疑問に思うわけで、会計報告をいくら読み込 んでみても説明を聞かない限りわかるはずがありません。 こうなると管理会社ではなく「管理組合の理事会に聞け」 とでもいうのでしょう、だから（ No387 の）２行目に「訴え るべきは管理組合です」と責任転嫁の一文が明記されて いるのです。 「怒り狂う人間の対応で社会的にどれだけのロスがある か」という冒頭の文句も責任転嫁です。ロス（損出）で苦し い思いをしてきたのは「怒り狂う人間」のほうです。「怒り狂 う人間」たちがどれだけの時間と労力を管理会社（及びそ れとくっついた違法住民）への対応に割いてきたことか。 不正がどうして悪いのかがわからないからあのような一文 が書けるのでしょう。不正はそれを疑い、調べ、摘発し、裁 判等を通して是正するまでにものすごいロス（損出）を社会 に与えます。しかも、それは何かを作り出すといった生産的 なものではなく、それ（不正）さえなければ他のことに時間も 労力も使えたはずの非生産的な行為なのです（そもそも野 村が送り込んだ管理員による不正な運営に私が気付いて から、もう丸３年です）。 「管理会社が管理しているのは建物と清掃」などという記 述もウソで、私のところでは社員が理事会にも総会にも出 てきます。私のところで自主管理が仕組まれたのは、こうい う批判が出たときに「住民の理事会が許している」と言い返 して責任を組合だけに負わせる魂胆からでしょう。 No327 （匿名さん）の書き込みを下に掲げておきますので、再読し てみて下さい。 ＊ ＊ ＊ 自主管理はやっぱり危険ですね その責任を住民で何とかしなくてはならない苦労 お察しいたします 管理会社に何とかさせたいですね ＊ ＊ ＊ 仕組んだ自主管理の後始末も管理会社に依頼させること ができたら、管理会社は増益でしょう。仕組まれた自主管 理の責任は、仕組んだ者が負うべきです。 |
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395:
匿名さん
[2014-05-17 19:10:28]
元々自主管理なのだから、野村がわからなければ管理組合に聞かざるを得ませんよ
きちんと説明させるならもっと高い金を払って全部委託しましょう それが高いから、自分たちでその説明責任を負うかわりに、部分委託をしています 自分たちで説明をする必要がありますので、会計担当理事にまずは聞きましょう 会計担当理事の責任か、野村の責任なのか、白黒はっきりさせれば良いです 白黒はっきりさせたくないのであれば、それが管理組合としての結論でしょうね 安い金でコンサル料金などという名目でお金を払っているのは 理事会・総会運営のためのサポートとしてでしょう 必要が無ければ契約を切れば良いです 周辺住人が自主性無く、自分個人が野村とぶつかり続けている雰囲気なのであれば 周辺住人にとって、あなたは揉め事（時間のロス）を作るだけの存在です 集合体での意思決定が無いのに、１人で何かを言っていても仕方がありません まずは自分の管理組合での議論をまとめた方が良いです 責任転嫁などと言う前に、自分を自分で理解しましょう 何でも他人のせいにしたいのかもしれませんが、 自分の責任は今まで一切無かったか？ の反省が必要です そこから考え始め、考えさせなければ何も始まりません 結局のところ管理組合に自主性が無いから助けてあげているにも関わらず 儲かってもいないマンションの１名から筋違いの文句を受け 解約したくても住民の合意も取れないから解約もできません きちんとしたいのなら、自分で自分たちをまとめましょう 他人のせいにしながらも自分がまとめ上げるという雰囲気がありません 逆に、責任転嫁をしているのはあなたではないでしょうか？ |
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396:
私も野村を調査中
[2014-05-18 21:39:24]
３９５さん
返事をいただき、感謝申し上げます。もし貴殿が当マンションの居住者だったら、 私のごとく総スカンにあう危険があると想像します。理由は簡単で、たとえ反論 であっても当方の記述に反応すれば議論が「前管理人時代の会計の全面公開」 へと進んでいくからです。 通常、自己の見解に「少なくとも一理ある」と思う人は、黙りません。だが私のと ころでは、昨年３月の当方主催「自主アンケート」で反対意見も募集したのに、賛 成意見４通が返ってきただけで反論はゼロでした。つまり、沈黙の住民たちは自 分たちの選択に関し「一理もない」と承知した上で回答を控えた恐れがあります。 そうなら悪質な確信的無回答ということになり、反論を書くような貴殿なら当マン ションでは「余計な反応をするな」と煙たがられた可能性が高い。実際、私は貴殿 の返事を機に、より深い考察ができたと思うので喜んでいます。 ① 当方の責任について 自分の論述が独善に陥らないようにすべく、私は対立する理事会や管理員が発 した文書も本板で引用しています（例： No346 ）。屋上屋を重ねることになります が、３年前、理事長だった当方が決別宣言を出して初めて欠席した理事会（２０１１ 年８月２７日）での会計理事による私への批判を紹介します。「無責任な発言、職 務不履行。数ヶ月様子を見て改善なければ臨時総会を開くべき」（議事録）。この ひと月前に同理事は「言う通りに押印しないと管理人が怒るんです」と電話で私に 救いを求めてきました。こういう態度の変化はどこから来るのか？ 一緒に考えま しょう。 ② 組合の意思決定と会計 貴殿は「契約を切れば良い」とおっしゃるが、実際にはそんなことできません。ご 指摘の通り、「周辺住人」（他の組合員）が継続を望むからです。 私は、ここに貴殿の思考の弱点があると思う。それは、管理会社への無邪気な 信頼です（その証拠に貴殿の記述には管理会社への批判がない）。「集合体での 意思決定」を反論の根拠にしていらっしゃるが、私はそこに長年の不正会計の影 響があるのではと疑っているのです。 『マンション管理 大損のからくり』（講談社）のＰ．２１８に「コミュニティを育てるア イデア」として「管理費と修繕積立金の一部を『コミュニティ活動費』とした」事例が 載っています。初めてこの部分を読んだとき、私は「やはりマンション管理のプロ は集団の育成を重視するのか」と自己の感触との一致に驚きました。 もちろん、著者は明朗会計を謳っているのであって、コミュニティの形成を公明 正大な経理でやることの意義を説いています。しかし、私のところでは依然として 前管理員時代の会計が開示されず、貴殿のいう「集合体」や「周辺住人」が管理 会社や管理人に都合がよいように不明朗な経理で醸成された疑惑が残っている のです。 ③ 通帳の開示 会計報告を精読しても不明な点は、昨年の定期総会で会計理事に尋ねました。 同理事は助けを求めてキョロキョロしていました。こういう事態の根本原因は、野 村に預けた当組合の通帳が開示されないことにあると私は見ます。今年初めて「 自由閲覧」などと言っています（ No393 ）が、平成２５年度の１年限定で前管理 人が辞めた後の会計帳簿です。「やはり見せられないのか」が大方の意見でしょ う。平成２４年度までの会計が公開されないことと貴殿の記述「周辺住人が自主 性無く」の間には何らかのつながりがありそうなのです。 ④ 自主管理 「建築当初から野村の直接管理」（ No308 ）、「会計は建築当初から今に至る までずっと野村の管理」（ No313 ）と先に紹介していますので、貴殿の「元々自 主管理なのだから」は少し軽率な記述です。 それはさておき、私のところの１９９９～２０１２年の管理体制は「これは本当に 自主管理なのか」と疑われてよいものでしょう。支配者のごとく君臨した管理員は、 そもそも９６年に野村の雇用で来ました。９９年から組合の雇用になったのに、彼 の年齢や経歴を知る住民はいませんでした。自主管理下の理事長で、管理員の 経歴も知らないのでは、私は雇用主として責任が持てませんでした。知らないまま 雇えば不正の片棒を担ぐ恐れもありました（当方の辞任は、ブログ『芦田の毎日』 で芦田宏直氏が不正回避という同じ理由で解任を受け入れた経緯とよく似ている）。 通帳非開示の件と同じく、「見せない」「知らせない」で組合の責任ばかりを問う態 度はやはり責任転嫁ではないでしょうか。 ⑤ 自由 他人の思考や判断を自分の意のままにしようという気が私にはないので、貴殿の 「自分がまとめ上げるという雰囲気がありません」との批判は歓迎です（もともと理 事長として管理員雇用契約更新の可否を理事会で意見集約する立場にいたのだ が、妨害され降ろされた）。私にできることは「どうか私の文章を読んで参考にして 下さい」と願うことだけで、９７％の組合員がこのまま舵を切らずに野村を選び続け るならそれで構いません。でも、ただでさえ孤立している１名を叩くようでは野村に 自由はないなあと思うのです。吊るし上げまで受けた私ですから、「まとめ上げる」 なんて聞くとぞっとします。 ⑥ 質問 貴殿の記述「解約したくても住民の合意も取れないから解約できません」（ No395 下から４行目 ）の主語は「管理会社が」でよいですか？ 私は組合と管理会社の委 託契約は一方に更新拒否の意思があれば切れると考えていましたが、貴殿の記述 は「管理会社が更新拒否を望んでも組合が継続を欲すれば解約できない」と読めま す。私のこの読み方は正しいですか？ 以上です。返答ならびに長文をお読みいただき、ありがとうございました。 |
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397:
私も野村を調査中
[2014-05-20 16:10:36]
今回は大規模修繕工事がテーマです。
私のところで今月末の定期総会後に施工が予定されている 「給排水管更新工事」（２億５千万円）ですが、ひどい変更が行 なわれていたことが判明しました。 私は本板 No377 で「今回で３回目となる大規模修繕の特徴 は、先の１月の臨時総会で施工会社と監理会社を決め、次の５ 月の定期総会までに戸別調査で個人負担額を決定、５月の総 会の承認を経て工事開始に至るという順序にあります。１月の 臨時総会の結果はほぼ理事会の期待通りで、５月でまだ定期 総会が開かれていない現在、戸別調査後の個人負担額の提示 を各戸が待っているという状態です」と記述しました。 ところが、先日配布された定期総会の議案書（総会資料）をみ ると、この工事に関し「本総会では、全戸調査結果と専有部復旧 工事の各種プランの標準工事との差額費用について説明致しま す。その後、別途戸別に、個人負担額について、説明を致します」 と書いてあり、１月の臨時総会を開く前提だった「個人負担額提 示後の５月総会での承認」が消えてしまいました。これでは総会 の後日に個人負担額が示され、なし崩し的に工事が始まってい くことになります。 管理会社やコンサル、理事会、専門委員らにとって関門となる 総会ならば巧妙に逃げる、当マンションではおなじみの手法です。 策略に気付いて声を上げる住民は、私以外にいない模様です。 ＞＞＞＞＞ No395 の記述について、前回の投稿後に気付いたことが更に２点ありますので、 ここに追記しておきます。 １．「きちんと説明させるならもっと高い金を払って全部委託しましょう」（２行目）は本当か？ 「現状の７００万円ではダメで１,０００万円払ってくれるなら説明してあげる」と言わん ばかりの提言ですが、可能性の高い次の展開として「では１,０００万円の全部委託契 約を結びます」と応じたもののまた十分な説明をしてくれない。そのとき不満を言って も遅く、今度は「１,５００万円クラスの全部委託なら説明します」と誘われる。気がつく と管理組合の財布はスッカラカン・・・。 住まいに詳しい人さんが No384 で警鐘を鳴らしたように、契約内容を載せた重要 事項説明書のあいまいさはこんなやり方で商売に利用される恐れがあります。皆さん、 くれぐれも気をつけましょう。 ２．「集合体での意思決定が無いのに、１人で何かを言っていても仕方がありません」 （３段落目末尾）は本当か？ マンションに限らず、集合体にとって前例のない新鮮な意見は「１人」の発言から始 まるものです。この１人の考えが１週間後に１０人の共感を呼び、半年後に１００人の 賛同を得て「集合体の意思決定」とやらに影響を及ぼす可能性もあるのですから、「 １人で何かを言っていても仕方がありません」などということは決してないです。 この部分は「管理会社は『組合』の要望なら聞くが、『組合員』の意見までは知らん」 と読むことができ、「村八分を肯定している」と非難されても仕方のない記述です。同 様に、マンションという集合体で何か異質なことを言ったりやったりすると「他の居住 者」（例： No387 ）がやたらと引き合いに出され、「迷惑」という言葉を浴びせられる ことがよくあります。これも集団で個人を封じる常套手段で私には耳にタコ、「迷惑と いうなら、私が組合員として納めた管理費その他の使途を確認できないことこそ大 迷惑」と言い返すようにしています。 |
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398:
395
[2014-05-22 22:44:41]
>396,397様
ご意見をいただきありがとうございます。 無礼ながらもご意見を賜りありがとうございます。 野村もここを見ていると思いますが書きます 管理会社はわからいことを、わからないと言えない立場にあります 通帳の問題は恐らく作っていなかった、あっても記帳していなかった等の理由と思われます それでも出す方法はあるのですが、たぶん担当も上司もその上司もその方法を知らないのでしょう 分譲時から任されていたにも関わらず、過去を知らないとなったら居住者はどう思うでしょうか？ 野村と名のつくから ではなく、野村が今までを知っているから任せておけば安心なのです 知らないことを調べもしない、調べる能力も無い、では解約になります だから、わからないことをわからないとは言えません 管理会社にとって、居住者がまとまっていないのは好都合です 貴殿が理事会と対立すればするほど、理事会は管理会社を頼ります 対立構造を続けさせておいた方が、野村は存在することができます 貴殿が行なっている理事会への対立は管理会社にとっては好都合です 今のところ管理会社・管理人・理事会 敵が３種になっています １つに絞りましょう お金を出させるなら管理会社だけを叩くべきです 過去の理事会は許しましょう 管理人も代わったのであれば許しましょう 協働して管理会社を叩くのが、管理会社にとっては一番の脅威です 解約できないのは双方です 野村も社会的な立場があるわけで、管理費の徴収すらもできなくなるわけですから いきなり解約しては社会問題になります また、別の管理会社を用意するほど馬鹿げているわけでもないでしょう 理事会・管理人とともに、貴殿という恰好の共通の敵を作り上げればいいだけですから 理事会にとっては迷惑で、管理会社にとっては迷惑ですが好都合です 仲間を作らなければ１が１０にも、１００にもなりません ずっと１人で共通の敵でいてください と思われているのではないでしょうか 理事会というわけでもなく、他の居住者は、正当に自己の責任が無く生活を続けたいだけです 共同体なのですから、村八分は当たり前です 理事会はそれを行なっても別に問題はありません 管理会社はうまく理事会を利用しながらはぐらかして、対立構造を継続させているだけです 真摯で無い対応を管理会社が行うのは私も許せないと思いますが 今のままですと、恐らく何もなりません ４名の方々、それぞれ意見は違うと思いますが まずは１＋１から始めていただくと良いと思います |
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399:
私も野村を調査中
[2014-05-23 16:57:54]
３９８様
丁寧な解説を有難うございました。多量に書かせてしまい、「無礼」も合わせて お詫びします。申し訳ありませんでした。 確かに、「今までを知っているから任せておけば安心」はよく耳にします。管 理会社（野村）についてではなく、当マンションの工事を１５年以上ほぼ独占し ているコンサルが理事会から委託の決定を受ける際に必ず聞く言葉です（野 村に関してはそういう理由づけも不要なほど契約永続が当然と思われている）。 「理事会は管理会社を頼る」も的中です。最近は総会の委任状や出欠票の 催促も（２年前は理事長名だったが）管理員が直接やるようになっています。 理事会から任されてのことでしょう。昨日も「票を早く提出するように」と事務所 から当宅に電話がありました。 「解約」ですが、私は「野村は契約を死守したいと望んでいる」との前提で考 えていました。当マンションがドル箱だからというのではなく、過去の不都合が ある場合に管理会社の変更をやられると商売に支障が出るのでは、と推測し たからです（そういう事情はありえるでしょうか？）。 ・・・貴殿の名文句「解約 したくても～」（ No395 ）は、私のところの住民が読んだらかなりのショックで しょう（笑） そもそも私に効かない「村八分」の是非は貴殿と論争しようとは思いません （貴殿はそういう水準を超えている）。３年前に（前）管理人の対応のおかしさ を指摘してから、急に嘘つきばかりと会うようになりました。私はそれまでダマ シや脅しと縁のない人生でしたので、嫌がらせ住民には今でも「またやってる な」くらいにしか思わず、憐（あわ）れんでいます。 そこでお伺いしたいことがあります。圧倒的孤立の当方に見せつけるかのよ うに、いまだに住民が１人で理事会幹部と面会し（理事会へのそれまでの）批 判的態度を変え、攻撃の矢を当方に放ってくる現象が後を絶ちません。逆方 向の転換（＝当方への支持に移る）は一切ありません。管理会社や管理人、 一部住民が心得ているような面会での独特の手法があるのでしょうか？ 私 も本当にいろいろやられてきましたが、あのように信条まで捨てることはあり ませんでした。 最後に、戦略的助言を有難うございました。私には勝とうという気もあまりな いですし、当マンションの「４名」も誰だか不明なので貴殿のいう「何にもならな い」状態がかなり続くと予想しています。貴殿の指南ですら非現実的と思える ほど住民の結束は固く、同時にまた不可解な集団なのです。（どなたでも分譲 マンションのこういう状態に心当たりがありましたら助言等ください） ３９８様には丁寧な回答に重ねて御礼申し上げます。 |
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400:
匿名さん
[2014-05-25 21:16:24]
管理会社は死守なんてしていてはコストが多くなります
何もしないで継続する事が最善です 何かを言ってくる居住者の内容はよくわからないのですが 推測としては過去に貴殿が取り決めた(かもしれない) 事についての批判を理事会が貴殿に投げているのでは？ 間違いでも多人数が正論だと思っている事は信じやすくなります 宗教も団体でやりますが わからないことは反省すらもできないのでそのような方々に聞きたほうが良いです おそらくは過去の何らかの問題でしょう 現状ですと行政関連に一つづつ物事を頼んだ方が良さそうですね まとめていうと理解できなくなります 会計処理に関して様々な機関に訴えて、親会社とか親会社のごとく親会社とかに言うのが良さそうですね 金融がメインの方々が会計で信頼を失ってはいけないでしょう |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
管理は野村ではありません。
野村が管理するマンションでぼやがあり消防車が駆けつけました。出火原因は噂の域を出ません。管理人は応えません。
野村が管理するマンションの上層階から１０階以上も下まで水が流れ落ち壁を汚しました。管理人に聞くとキッチンのレバーを猫が動かしてしまいかつ家人が長時間留守だったといいます（排水口を食器がふさいでいた）。組合が付保している損害保険が適用され壁を修理しました。
私は再発防止のためにも原因を知らせ（もちろん個人情報は伏せる）注意を喚起すべきと言いましたが野村の責任者は事故は個人の問題だから原因を住民に知らせる必要ないと言います。
皆様のところは如何されていますか。
野村として上記対応が野村の標準なのか知りたいところです。