住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。
野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/
[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]
[スレ作成日時]2009-11-23 20:45:00
＼専門家に相談できる／
野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？
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281:
入居済み住民さん
[2013-12-17 16:15:18]
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284:
入居済み住民さん
[2013-12-19 23:29:34]
野村なら早くリプレイスした方がよいです。金食い虫でサービス悪い！
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285:
匿名さん
[2013-12-20 08:38:41]
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287:
マンション投資家さん
[2013-12-31 19:01:49]
この会社には、 内部通報者保護法に基づく内部情報受付制度がありますか。
これがある会社は不正行為が少ないと評価されると聞きましたのでお伺いします。 リプレースをには重要なポイントかもしれません。 類似法で公益通報情報者保護法というのがあります。 半沢直樹まで出来ない社員はこの制度を使って内部告発出来ます。 通報によって不利益を受けない事になってますし匿名も有りです。 良い会社なら通報こそ価値ある社員と評価されるでしょう。 |
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288:
匿名
[2014-01-01 10:34:19]
野村は組合共有施設の利用料金徴収を徹底せよ。
徴収怠慢は契約不履行に相当する。 |
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289:
匿名さん
[2014-01-16 00:13:04]
211さん 応援ありがとうございます。
久しぶりに書かせていただきます。203です。 みなさん野村LSにはひどい目にあっておられるようですね。 私は国交省には度々行って色々な話を進めています。 さて今日はみなさんに質問です。 平成22年5月1日よりマンション推進適正化法が改正され、 収納口座に毎月入った管理費、修繕積立金は 翌日末日までに保管口座に移すことが決められました。 管理会社による使い込みなどを無くす目的です。 みなさんのマンションでは 毎月きちんと移行されておられますか？ |
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290:
住まいに詳しい人
[2014-01-16 08:32:40]
289さん
法律改正後も私どもは毎月いくらの繰越額になっているのかの報告されていませんでした。 一度聞いてみたのですがA+B+C-D-E-F＝繰越金とわかりにくい説明でした。 毎月の繰越金がわかるように管理費保管口座を作らせたのですが理事会に提示（通帳の写し）してくれません。 再度要求中です。 管理費等の滞納額が数百万円（徴収月額の５％に相当）になってしまいました。 普通の管理会社なら理事長が何もしなくてもこんな金額にはならないと思うのですが。 我々のマンションマネジャーの質が悪いのか。 他の組合の実態を教えていただけますか。 野村の部件でもよいし他社の物件でも結構です。 野村の会計システムは相当遅れていると思う。 最大の問題は入出金がマンションマネジャーに一任されていること。 マンションマネジャーがそういうのだから不安になる。 組織がチェックする仕組みになっていないらしい。 みなさんよくチェックしたほうがよいですよ。 |
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292:
289です
[2014-01-17 11:34:35]
290さん
289です。 保管口座の通帳と印鑑を管理会社が保管することは 禁止されています。マンション適正化法76条違反です。 そちらのフロントの対応は最悪ですね。 色々法律違反をされているようです。 私は関西在住ですが、どちらの方ですか？ 野村の調査をしています。 詳しくお聞きしたいです。 |
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293:
匿名さん
[2014-01-17 16:04:17]
リビサポさんへ管理会社交代、考え中ですけど、ヤメトイタ方がいいのかな？
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294:
住まいに詳しい人
[2014-01-17 19:01:18]
289さん。290です。
修繕口の保管口座の印鑑と通帳は別々に保管していますので合法です。 収納口座（管理費口含む）は通帳、印鑑とも野村保管ですが（イ）方式ですから合法です。 但し管理費保管口座（繰越金）がどうなっているか未確認です。まさか野村保管ではないと思います。 繰越金がどこに記載されているのか良く解りません（多分これだろうと思う金額があります）。 次回理事会で通帳の写しが出てくると思います。 私が理事長の時、収納口座（管理費口）からの支払いは事前に理事長に連絡するよう指示しましたが一度も守られませんでした。メールで連絡すれば済むのに。 月例理事会で支払いが一括して報告されますが内訳がない等不透明でした（後半でようやく改善）。 マン管センター/高住協も理事長の指示に従うのが当然といっていましたので私はなめられたのでしょうね。 預かった印鑑は野村の一存で捺印する、素人の理事長に知らせても仕方ない、これが野村流なのだと思います。 これがマンションマネジャーの一存、会社のチェック機能もなしというのですから恐ろしいものです。 例えば理事会決議を必要とする事案に対して野村は支払いを行っていました。 管理会社なら理事会決議を経てから支払いを行うのが当たり前だと思います。 たとえ無知の理事長が支払えと命じたとしても理事会決議が必要だといさめ、理事会で理事長の過ちを指摘、理事会決議を促すなどをすべきと思います。 この事例は毎月の定額払いだったので理事会決議があるまでは支払いを停止するよう私は野村に直接、月齢理事会で要求しましたが停止されませんでした。 理事長（支払いを命じたと仮定して）も理事長だが野村も野村だと思います。 この支払の相手先を聞いたらもっとびっくりするでしょう。次回お楽しみに。 関東ですので会うのは難しいですが情報交換したいですね。 まだまだありますよ。２９１さんが紹介した東急事件よりひどいかも。 他のマンションの事例も知りたいので情報交換の場が欲しいですね。 野村さん、事実誤認がありましたらご指摘ください。 反論ありましたらお願いします。 |
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295:
匿名さん
[2014-01-19 23:38:15]
１００戸のマンションで一部屋あたり２万円くらい管理費修繕積み立て金があるとして
２００万円くらいは毎月入ってきますね 適当に急を要する修繕とか言って使いまくることが可能ですね このイの方式でやってる管理会社って少ないのではないでしょうかね？ |
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296:
289です
[2014-01-20 00:52:22]
今は通帳も印鑑も保管しない管理会社ありますよ。
きっとそこは健全なはずです。 290さん 問題は繰越金です。 毎月入った管理費、修繕積立金は翌月末日までに収納口座に移すことが決められています。 うちのマンションは移行が全くされていなかったです。 繰越金は理事長と協議の上決めます。 290さんのところでは通帳開示もされないのですから、 そんな繰越金の協議はされていないのでは？ もしも、裏を取れたらしっかり法律違反ですので、 契約解除も可能です。通帳コピーが重要です。 開示しない場合は、法的措置を取って下さい。 国交省に行けば、一年未満の業務停止です。 会計処理については、フロントとは別に別に担当者がいるし 会社ぐるみだと私は睨んでいます。 きっと一般の理事には、こんなからくりが わからないです。 290さんお話があって嬉しいです うちも散々な目にあっています。 うちだけでは無いはずなんです。 野村リビングサポートで苦労しているのは。 関東だそうでお会い出来なくて残念です。 でも改善に向けて情報交換して行きましょうね！ 支払先 楽しみにしてます☆ |
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297:
住まいに詳しい人
[2014-02-16 14:27:53]
コンプライアンスについて判り易いサイトです。
http://www.internalcontrol-navi.com/request/compliance/outline.html 野村のコンプライアンス意識について知りたいところです。 私のところのマンションマネジャーは意識不存在と思われます。 皆様のところはどうですか。 話がそれますが、月末の管理費の残金は毎月末に保管口座に振り込まれる（移動）のですよね。 私はその証拠（通帳のコピー）を理事会に提出する様求めていますが出てきません。 数か月単位でまとめて振り込めば法令違反には該当しませんか。 |
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298:
匿名
[2014-02-17 10:47:51]
こんなことがありました。
マンション前に行き止まり道路（都道）があります。 違反駐車が絶えないので警察/東京都は障害物（ポール）を設置しました。 野村の管理人はこのポールを脱着させて引っ越し車両等を道路に誘導していました。 道路設置物を勝手に移動する行為は許されるのでしょうか。 脱着が多いせいかポールが痛んできました。 そこで野村のマネジャーは組合の出入り業者にポールを交換する様命じました。 業者は管理組合の指示だと信じポールを購入し交換ました。 本来このポールは東京都の所有物ですから都に対して交換を要請すべきものです。 道路の設置物を組合の設備と考える管理会社は珍しいのではないでしょうか。 理事会は野村の認識不足でありその費用は野村が負担すべきと指摘しました。 ところがマンションマネジャーは出入り業者にその費用を負担させてしましました。 自分たちの過ちを他人の責任になすりつける、信じられない事件があったことをご報告します。 皆様のところではいかがでしょうか。 |
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299:
匿名
[2014-02-17 10:58:37]
291さん
電子書籍を購入しようとしましたが上手くゆきませんでした。 再びトライしようとしたらご案内のURLは閉鎖されていました。 代わりのURLをご存知でしたら教えてください。 |
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300:
匿名さん
[2014-02-17 17:53:12]
近所のプラウド、週末の雪かき、すげ〜丁寧に端から端までやってた、流石、野村不動産と思った。
それに比べ、うちの東急コミュニティーは、前回の雪の警告文書を貼りっぱなしにしたままで、雪かき、全然しなかった、最低。なんのために管理人がいるのか、不思議だ。きっと契約に雪かきは含まれてないということなのだろう。 |
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301:
匿名
[2014-02-18 17:08:37]
あるマンションでぼやがありました。「出火原因は仏壇のローソクを猫が倒したため」と広報し注意を喚起しました。
管理は野村ではありません。 野村が管理するマンションでぼやがあり消防車が駆けつけました。出火原因は噂の域を出ません。管理人は応えません。 野村が管理するマンションの上層階から１０階以上も下まで水が流れ落ち壁を汚しました。管理人に聞くとキッチンのレバーを猫が動かしてしまいかつ家人が長時間留守だったといいます（排水口を食器がふさいでいた）。組合が付保している損害保険が適用され壁を修理しました。 私は再発防止のためにも原因を知らせ（もちろん個人情報は伏せる）注意を喚起すべきと言いましたが野村の責任者は事故は個人の問題だから原因を住民に知らせる必要ないと言います。 皆様のところは如何されていますか。 野村として上記対応が野村の標準なのか知りたいところです。 |
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302:
私も野村を調査中
[2014-02-20 08:59:19]
289さんと290さんへ。
お二人の最近の情報のやりとりを二日前に 発見し、初めてここに書きます。 私のところ(野村が管理)も会計が闇で、法 的手段をひとつ使いましたが、まだどの数 字も通帳や領収書等で確認することができ ていません。何も見せてくれないのです。 289さんの「うちだけでは無いはずなんで す。野村リビングサポートで苦労している のは」は、まさに私の実感でもあります。 ぜひ交流、情報交換しましょう。 |
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303:
入居済み住民さん
[2014-02-27 10:22:22]
289,290,302さん
私も野村の会計に大不満です。 収納口座の印鑑、通帳を野村にあづける（イ方式で契約）のは良いとしても出金は事前もしくは事後直近で理事長に知らせるべきと考えています。 私が聞いた管理会社すべては出金に関しては事前に理事長に伺いを立てると言っています。 リプレース前の会社の場合は出金に際して理事長印をもらっていたそうです（当時の理事長に聞いた）。 以前の会社のときフロントマンは【部の会議で出金が妥当かチェックしている】と私に話していました。 おそらく業者の見積もり金額の妥当性もチェックされていたと思います。 当然のシステムと私は思っていました。 私が理事長の時、メールでよいから出金前に出金することを知らせろ（捺印を代行しますとの事前了解の意味）と指示しましたが無視されました。 小口修繕費用の支払いは見積書も工事内容も知らされず一括して出金結果が理事会に報告されます。 会計担当理事が詳しく見ていなければ不正支出（業者に水増し支払いをしたのちバックはありうる）があっても見過ごしとなります。 今期は理事会決議を必要とする案件（月額８万円？）に対して野村は出金していました。 理事長が指示したのかわかりませんが少なくとも野村は理事会決議がないことを承知で出金していたことは事実です。 理事会で決議あるまで停止するよう私は理事として要求（メールと会議中）したのですが無視され出金が６ヶ月間続きました。 どうやら野村のマンションマネジャーは印鑑と通帳をあづかるという意味は入出金も野村が勝手に行えると勘違いしているようです。 そのような発言が理事長の私にありましたし。 また出金に関する社内チェックもないのではないかと思います。 野村の社内の出金伺い書にはマンションマネジャー他２名の捺印があります。 起案者（マネジャー）の不正や間違をどう防止するのかマネジャーに聞きましたが曖昧な回答です。 担当者の不正をどのように防止するのかと会計部やスマイルサポートに聞こうと電話をしました。 【会計処理は担当の責任ですから】と言って我々担当のマンションマネジャーに取り次いでしまいます。 マネジャーの不正を聞いているのに本人が出てくるのではらちが明きません。 会計部員は【会計部は提出されてた書類に基づき出金処理をしているだけです】と言います。 すなわち会社としてのチェック機能がないと私は考えます。 これらは一例です。 私のセンスがおかしいのか野村がおかしいのかわかりません。 皆さんはどう思いますか。 皆さんがおかしいと思う事例をここで紹介してください。 情報交換によって組合の財産を守りませんか。 jupiter1ーーーーーGmail.com で意見交換しませんか。 ーーーーーは＠です。 野村さん 間違いや誤解があったらご指摘ください。 |
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304:
私も野村を調査中
[2014-02-27 14:57:43]
303さんへ。
私のところでも同水準のことが行われて きました。 今後、具体的に記述します。 ご提示いただいた意見交換の場、必ず 参加します。 皆さんへ。 27日付の朝日新聞が「生活」面で『マン ション60年』という連載を始めました。 管理や修繕での悩みや体験談をメール・ ファクス・郵便で募集しています。 |
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305:
私も野村を調査中
[2014-03-03 09:48:22]
私のところでは管理組合の役員に報酬（給料）が出ます。
半年に１回で、出所は管理費です。管理人が管理会社（ 野村）に依頼して組合の口座に送金してもらい、それを 管理人が引出して理事会の日に手渡しします。役員の口 座に送金しない時代遅れのこのやり方だと、私のように 管理人に嫌われて欠席に追い込まれた役員には報酬が 渡らない危険があります。 他の理事全員に報酬が渡されてから２カ月後、管理人 と会計理事に「欠席以前の正当な報酬の支給が遅れて いるのではないか」と問い合わせたら、その２週後に管 理会社から私の口座に入金がありました。 問合せがなければ取られっぱなしだったのでは？ とい う疑念は今も消えません。文書での問合せ直後は無回答 で、事務所を訪ねたら「雑費に入れた」。会計理事は「２０ 日に振り込む」。実際の振込は１９日でした。私が問い合 わせるまでの２カ月、通知・連絡は一切ありませんでした。 送金に関与する管理会社（野村ＬＳ）はどうしたかという と、私の給与を管理人が雑費に入れるのを認めた上で更 にもう１度、私の口座に送る分の報酬を出金したのです。 このため、組合の期末の決算でも私に２回支給したかの ような役員報酬総額の数字になっていました。理事会に 説明や訂正を求めても無視と無回答で、２年以上経った 今も放置されたままです。総会は何らチェック機能を働か せることなく、いつも通り、そのまま承認です。 結果、事実に反し経理上は私が給与を２回得たことに されています。実際は、私に渡されるべき正当な報酬が 管理人の扱う小口現金の雑費に入れられ、経理上は過 多となる２回目の出金分が私の口座に送金されたのです。 「奪われた人が奪った」ことになる会計処理です。 この管理人は初代管理人の引退を機に野村の社員とし て送り込まれ、最終責任を住民に負わせる目的の自主管 理で１０年以上君臨しましたが、私の暴露で最後は人知 れず辞職して逃げました（理事会は彼を援護）。 |
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306:
私も野村を調査中
[2014-03-04 19:55:59]
私のところ（野村が管理）は築３０年超ですが、い
まだかつて管理規約通りに金融機関発行の預金残 高証明書（コピー）が定期総会資料（議案書）に添 付されたことがありません。残高証明書さえ開示さ れないのですから、理事会が領収書等の会計資料 閲覧請求に応じることもありませんでした。 そこで私は同じ規約にある別の規定「理事会は、組 合員の請求があるとき、会計帳簿を閲覧させねばな らない」を根拠として、簡易裁判所に管理組合を相手 とする調停を申立てました（費用は印紙代５００円の み）。申立書が受理されると数日で理事長と私に呼出 状が来ました。初回の調停は一カ月後でしたが、それ までの間、理事会が帳簿閲覧で申立てられた事実を 組合員に知らせることはありませんでした（私は文書 配布で全員に通知）。 裁判官の臨席は初回の、それも始めの３分だけで、 以後は２名の調停委員が月１回で計３回開かれること になる調停の進行役を務めました。まず私が見たい資 料のリストを作成して事前に裁判所に提出、それを理 事会が検討し意見を裁判所に伝えます。調停委員は その意見に沿って私にリストの改訂を重ねさせる――。 （この進め方は、私のところのように口座や通帳の数 も種類も知らされない、会計システムの全貌がまった く見えない管理組合には不向きです。「そもそも何が 保管されているのか知らない」と訴えましたがなぜか 聞き入れられず、「リストを作らないなら本件を却下 するしかない」と言われました）。 初回調停後、理事会はすぐに組合員への説明を掲 示で始めました。「調停は原則非公開であり、他の理 事への口頭での説明は認めるが、組合員各位に知ら せるには調停員の許可が必要と裁判所側から申し渡 されています」。「調停の申立ては裁判所側が拒否す ることなく受理しますので、当管理組合に何ら非があ ったわけではないことを申し添えておきます」。裁判 所に確かめると、そんな決まりはないと返答されまし た。 さらに、申立書の「帳簿閲覧と外部監査を文書で要 求してきた」に関し、理事長は「要求が理事会に上が ってきたことなど一度もない」と委員に説明。３０５の 役員報酬の件でも、理事長との話し合いを終えた委 員に「あなたは資格なく受け取ったんじゃないか」と 逆に泥棒扱いされました。 ３回目の調停で「組合は帳簿の閲覧に応じる。実施 条件は理事長が誠意をもって話し合い、対応する」と の合意に達し、終了しました。しかし、半年後の今も 申立て以前と変わらず、何も公開されません。理事 会は、これをチャンスとばかりに外部への開示や漏 洩を禁じる「閲覧細則案」を作りました。 |
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307:
入居済み住民さん
[2014-03-05 19:17:04]
306さん
通帳の写しを見せないのであれば不正会計がまず浮かびます。 調停員は弁護士でもないし関連法に詳しくない可能性が高いですから注意が必要です。 国交省住宅局に相談されましか（最寄りの国交省はマンション管理センターに聞いて下さい）。 証拠がないと取り上げてくれませんがヒントは教えてくれます。 どなたかに証拠をつかむ方法を聞きたいですね。 私も経験しましたが野村は不正行為を正当化するテクニックに長けています。 野村は理事長や理事会の脆弱性を利用して理事会（長）、監事をコントロールしてしまいます。 マン管士なんて何のその。ひ弱なマン管士はひとたまりもありません。 野村を使いこなすには熟練理事が不可欠ですがそれのできないような規約改正もしてしまいます。 私たちの組合と同じく貴組合も理事会が野村に支配されてしまった典型のように感じます。 リプレースした時、マン管センターに言われました。 大手管理会社こそ理事会がしっかりしていないとうまくやられるよと。 その言葉をかみしめている一人です。 これを打破するには訴訟やマスコミを動員するしかないのかもしれません。 この場で意見交換をしながらマスコミに訴えませんか。 |
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308:
私も野村を調査中
[2014-03-05 21:41:09]
建築当初から野村の直接管理だった私のところは、
２代目の管理人が着任すると自主管理移行の準備を 始めます。３年後、野村ＬＳは会計業務のみを請け負 うという建前で新体制がスタートしました。 私が理事長になったのは自主管理１３年目（管理員 は勤続１６年）です。この体制では管理員の雇用契約 は毎年の更新が必要で、雇用主は管理組合理事長と なります。５月下旬に就任した私は、６月末に契約が 終わるので、雇用契約書とその更改のための履歴書 の提出を求めました。すると、契約書は自主管理導入 直後の初年度のもので１２年前に期限切れ、履歴書は いくら求めても出してもらえませんでした。 私は行き詰まり、文書配布で全組合員にこの問題を 知らせました。それから４カ月後の２０１１年１１月１７日 午後、下記の事件が起こります。 久々に外にいる管理人を見て、住民２名が履歴書の 件を話そうと近づいたら管理人は逃亡、構内に雲隠れ した。そこで住民は先回りして事務所で待機していると、 事務所上階の女性が車で到着（携帯電話で連絡か）。 数分後、戻ってきた管理人は年齢や履歴書について 問われると、「警察呼ぼう。１１０番して」と女性に言い、 至近の事務所でなく上階宅に黙って２人で逃げ込ん だ。 住民２名は４０分以上待つが居留守を使って出てこ ないので、一度自宅に帰った。その１名が「私たちの 帰る姿を見て出てくるはず」と引き返して事務所で待 っていたところ、サイレンなしでパトカーが３台も到着。 同時にマンション老人会の男性が多数、集まってきた。 住民１名は事務所で警官に質問され簡単に答えて終 了、外に出て皆の前を堂々と歩き、帰宅した。 １週後の１１月２５日、理事会は掲示で「管理員に履 歴書を求める意見が一部で上がっていますが、すで に長年契約を問題なく続けていることと管理員の個人 情報漏洩による本人への被害を防ぐため、理事会と しては提出不要と判断しています」と発表。同時に理 事長の私に辞任勧告状が郵送されました。 私の辞任をみて２代目管理人は辞職、すぐに理事 会は自主管理をやめて野村ＬＳに包括的に業務委託 すると決めます。この決定を追認させる目的で臨時総 会が設定され、結局、建築当初の直接管理への回帰 は承認されます（出動の経緯を確かめに警察署へ行 きましたが、「あれでよい。何もなければ帰るから」の 一点張りで取り合ってもらえませんでした）。 ＞＞ 307さん。 優しいお言葉、ありがとうございます。 ・国交省住宅局には資料提供し、電話連絡をもらいま したが、個別の対応はしないとのことでした。情報提 供は続けています。再度、照会してみます。 ・規約改正に言及いただきましたが、現在進行中の問 題の一つがまさにそれで、私が辞めさせられた後の新 理事長が現行規約の全廃と新設を言い出しました。今 後、数カ月で一気にやられるのではと危惧しています。 ・意見交換、マスコミ等の社会へのアピールに賛同し ます。 |
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309:
私も野村を調査中
[2014-03-08 06:38:02]
私のところ（野村が管理）の管理組合には、理
事会の他に専門委員会という組織があります。 国土交通省の標準管理規約にも同委員会につ いての規定がありますが、同じ名称でも機能が 違います。標準規約では住民が専門的知識と 経験をもつことで管理会社の言いなりにならな いようにしているのに対し、私のところでは大規 模修繕や規約改正で専門性を丸投げして特定 業者に託す装置になっています。 理事会の理事や監事の任期が２年で理事長 なら１年限りなのに、２０年以上在任できた専門 委員がいます。細則の「委員の任期は１年以内。 ただし再任を妨げない」の後半が繰り返し使わ れたのです。しかも、管理員の雇用契約と同じ で書面による正式な任命もなく、理事会で管理 人に特に見込まれた者が委員に「昇格」するの です。 私が理事長だった頃、午前中に専門委員会、 同日の夜に理事会の会議がありました（管理人 も理事長も両方に出席）。こうすれば、専門委員 が先議したことを理事会で追認する流れができ ます。上述の任期の差も加われば、専門委員会 が組合を動かすようになります。 ２０１１年６月、新理事長の私が会議で管理人 の雇用に触れると、翌日（日曜）夜９時に同委員 らが騒音調査を名目に当宅に乗り込んで来まし た。管理人の親衛隊だと思いました。 細則「専門委員会の費用は組合が負担する」 から、１２年４月、労働対価（報酬）の支払い実績 （時間×単価×人数[氏名]）を領収書等で証明する よう文書で求めると、６名中５名がたちまち辞任 しました。 ところが２億円の修繕が施工される今年、元専 門委員４名が理事や監事として返り咲きます。先 の大量辞任は翌月の定期総会を逃れるためだっ たのです。 現在、専門委員の会議はなく夜に理事会だけが 開かれますが、支援と称して特定業者と管理会社 （野村）と専門委員１名が毎回同席しています。 |
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310:
匿名さん
[2014-03-08 18:03:36]
林田さんの東急コミュニティー解約記は、
ググればすぐ出てきますよ。 キンドルおもちならアマゾンでも買えます。 すげー参考になりました。 |
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311:
私も野村を調査中
[2014-03-09 10:03:35]
２０１１年７月１５日、管理人と専門委員による管理組合支配の実態を手紙で全戸に知らせると、
「理事会を通したのか」という管理人の意見が古参の住民から伝えられます。管理人は有給休暇 をとりながら臨時理事会を画策します。以下はその経過です。 ・８月１日、臨時理事会の予定が理事長の私の耳に入る。集会所には自治会の先約があり難しい はずが、管理人が譲らせたと事後に判明。 ・管理人が議題を尋ねるメモを私によこす。「管理員雇用」と書けば管理人が議題差し替えをやる。 そのために次は総務理事に回すよう矢印で指定がある（８月３日、予想通り総務理事から議題を 「理事長が全戸配布した手紙」に変えるよう電話あり）。会議資料も同様で、雇用関連は抜かれる か後回し、代わりに私を攻撃するための材料（管理人との連絡用メモまで）が入る。 ・６日の開催時刻まで連日接触してくる元理事長がいた。私を２度喫茶店に誘い出し、「管理員高 額給与の経緯を暴く」と会議出席を迫る。すぐに自治会長も電話で「出席させて」。連動は明らか で、二人の出席は断られた。 ・開会２時間前から専門委員幹部が当宅を数回訪れチャイムを鳴らす。脅しと思い対応せず。 ・開催時刻ちょうどに「断られたけど来ちゃったわよ！」と自治会長が数名の役員と議場に乱入。 「議事を聴く権利がある」とゴネて２０分の妨害。 ・ようやく会議開始。議長として管理員雇用を口にした途端、総務理事と副理事長（後の理事長）が 「理事長の手紙を先にしろ」と言い出す。議長の主導権が奪われる。 ・最後に「おまけ」同然で雇用問題に入ったが、そこでも別の理事が今さら「契約書を見ていない」、 全体も「勤務評定をしてからだ」（数月後、予想通りこの理事は「評定はできませんでした」と報告）。 ・翌朝、理事会が全戸に「先日の手紙は理事会が承認しておらず、理事長個人の見解」とする全理 事の連判状を配布。同時に拡大版を全掲示板に貼り出し。午後、管理人がメモ「史上最高の出来 でした」を当宅に投函。 後日、野村の営業所を訪ねました。担当は「うちは会計だけですから」と繰り返すばかりでした。 |
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312:
私も野村を調査中
[2014-03-10 21:21:37]
私のところでは、２０１２年３月、それまでの自主管理を返上して
野村ＬＳと直接管理の業務委託契約を結ぶ臨時総会が開かれま した。 以下は、私が請求した総会議事録のコピーに、新任の３代目管 理人（野村が雇用）が総務理事の指示でひそかに添付した文書 です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 法 律 相 談 結 果 概 要 （Ｈ２４０５０１ 弁護士２名） 訴 訟 に つ い て Ｑ１ ペンの暴力で管理員等を中傷する行為は訴訟に馴染むのでしょうか。 Ａ１ 管理員等を中傷する行為が、社会的受忍の範囲を超えていれば（過激な発言が継続・反復を 多々されていれば）、訴訟に馴染むでしょう。各証拠原本と元管理員、目撃者の協力が前提に なります。元管理員の事実関係を詳細に整理して下さい。 Ｑ２ 馴染むとしたら、刑法・民法のどの条文に抵触するのでしょうか。 Ａ２ 警察は、原則民事不介入から、刑事告訴は難しいでしょう。民事告訴の損害賠償請求に該当 するでしょう。 Ｑ３ 訴訟人には、管理員個人以外では誰が妥当なのでしょうか。 Ａ３ 被害を受けていることが前提です。組合代表者が妥当でしょう。当然、承継できます。 Ｑ４ （告訴）誰を訴えるのが妥当でしょうか。 Ａ４ 文書の配布目撃者がいるのであれば、次男さんと元理事長、場合によっては奥さんも含める ことができるでしょう。 Ｑ５ 告発はできるのでしょうか。 Ａ５ 警察は民事不介入なので、刑事告発は受けないでしょう。 Ｑ６ 管理員等を中傷する行為を差し止めることができるのでしょうか。 Ａ６ 単なる特定の個人に対する誹謗中傷等の域を超えるもので、マンションの正常な管理が阻害 される場合には余地があると言えるでしょう。 Ｑ７ 勝訴できる見込みはあるのでしょうか。 Ａ７ どれだけ切実に訴えているかどうかだと思います。 Ｑ８ 費用と時間はどれくらいかかる見込みでしょうか。 Ａ８ 仮処分で早くて２ヶ月、費用は約５０万円＋実費、その他供託金数十万円（損害賠償請求額 にスライド）、本訴訟で早くて６ヶ月でしょう。 Ｑ９ 費用対効果を勘案すると妥協する方法があるのでしょうか。 Ａ９ 調停、和解勧告があります。 Ｑ１０ 訴訟する前にすべきことは何でしょうか。 Ａ１０ 話し合いをすべきでしょう。話し合いができないのであれば、誹謗中傷等の文書を配布しな いよう通知すべきでしょう。 Ｑ１１ 元理事長宅を退去させる方法はあるのでしょうか。 Ａ１１ その方法はあるがハードルが高い。現段階程度では難しい。 Ｑ１２ その他（簡易裁判所） Ａ１２ 簡易裁判所は、金銭の問題を専門的に扱うので、差止を求めるのは難しい。 |
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313:
私も野村を調査中
[2014-03-12 07:13:53]
私のところは２０１２年までの１３年間を自主管理としていますが、
会計は建築当初から今に至るまでずっと野村の管理です。 築３０年超で管理費未納が発生したことは１度もないとされてい ます。転出や入居で変動があるはずなのに、毎年の収入は常に 一定で同じ数字、全区分所有者がきちんと納め続けたという予算 と決算です。２０１１年に私が理事長となって管理組合の異常を全 員に知らせたせいか、最近やっと未納者への督促が課題になりま した。 管理事務所での現金出納を私のところでは「小口会計」と呼びま す。管理人の財布であり、中身が４０万円を超えることもあります。 減ってくると管理会社（野村）に振込依頼書を送付して補充するの かと思いきや、その形跡はありません。持参された管理費や自転 車登録料が収入として、都市計画税や固定資産税、管理人夫婦 の健康診断（人間ドック）料、役員報酬の一部、植栽費などが支出 として、報告書に手書きで記入されています。毎月２１日～月末の 記録がないのも不思議です。残金が底を突きそうになると、その月 だけ計２０万円もの管理費が持参され、補充されていました。 初めて全戸に知らせたときに情報や意見を募ったのですが、当時 の会計理事が電話で「言う通りに押印しないと管理人が怒るんです」 と打ち明けました。 １１年８月６日、管理人の支配力が臨時理事会を仕組めるほどに なっていると身をもって知った私は、組合が正常化されるまで決別 する旨を文書で全戸に宣言しました。その際に不明朗会計として「 小口会計」を挙げましたが、直後の同月末の理事会で管理人自身 が「しばらく小口を凍結する」と言ったようです（議事録）。 その後、この管理員が去るまで小口会計がどういう状態にあった か知る由（よし）もありません。しかし、野村との直接管理の契約を 大幅に延長させる定期総会が１２年５月に開かれたとき、それまで 私に圧力をかけてきた住民たちが「小口会計をやめる必要はない。 小口会計の存続を」と要望していました。 |
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314:
入居済み住民さん
[2014-03-12 18:23:16]
恐るべき野村リビングサポート
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315:
私も野村を調査中
[2014-03-12 23:47:45]
現在、私のところの毎月の理事会には、理事と監事以外に
管理員（３代目）・管理会社（野村）・専門委員（１名）・コンサル タント（特定業者）が参加しています。理事長だった２０１１年 に自分で音頭をとって導入した傍聴制度を使い、私は毎回た った一人で傍聴しています（１２年に野村の直接管理へ戻し てすぐ理事会は傍聴者の発言を禁止、非住民の管理人や業 者の主張を住民の私が黙って聞く事態が続いています）。 １１年６月、私は理事長として初めて２代目管理人の不適格 性に触れました。そのせいで翌月の専門委員会の会議では ４時間に及ぶ「吊るし上げ」を受けましたが、その席でコンサ ルタントは「どの管理組合も理事長が元気なのは始めの３ヶ 月だけ」と言い放ちました（この６日後、私は手紙でマンション の異常を全戸に知らせます）。 このコンサルタントは１９９８年に初めて修繕工事の監理を 請け負って以降、６度の工事すべてで監理の受注に成功して います。今年は３回目の大規模修繕となる２億円超の給排水 管工事がありますが、またこの業者が監理委託先です（つま り７連勝）。 この工事については先に理事会が設計の委託先も同社に 決めています。その過程はこうです。１２年１０月２７日１８時 からの小委員会（大量辞任した専門委員会の後継組織で規 約上の定めがない。人数も構成員も報酬の有無も不明）が 消費増税を理由に設計委託先の選定を急ぐよう理事会に報 告。それを受け、同日１９時からの理事会は同社への委託を 即決します。組合員の知らぬ間に一晩で決められたことにな ります（ちなみに小委員会は事前のアンケートで６１％が不要 とした追炊き機能を全戸に追加すると決めたが、後日撤回）。 今度の管工事の特徴は先に施工会社と監理会社を決定し、 後で戸別の自己負担額を定めるという点です。フローリング のやり直し等で高額になる世帯もあると思うのですが、委託 先承認のための臨時総会では 賛成１９６、反対７、棄権２ で可決されました。実は、委任状等の提出締切日の前日に 票数が過半数に届かず総会不成立の危険が出たため、締 切を１日延ばした戸別の催促状を管理人が発行して未提出 者に配ったのです。 このように、私が異常を知らせてからの総会はあの手この 手で成立・可決に持ち込まれています。まず、理事長を辞任 させた後の臨時総会（１２年３月）は議題からして規約違反（ 役員変更でなく野村との新契約締結の承認を求めた）でした が、このとき理事会は委任状の提出締切日を例年より１週間 も早くし、締切後は未提出者に赤ペンで宛名を書いた督促状 を戸別に発行しました。昨年の定期総会からは、見たこともな い「議決権行使書」が説明なしで採用され、大量の賛成票が 提出されています。 |
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316:
私も野村を調査中
[2014-03-13 19:49:35]
野村の直接管理に戻る前の２０１１年１１月、副理事長以下の
全理事と管理人は誰にも知らせずに理事会を開き、理事長だっ た私に辞任勧告（管理規約に規定なし）を発しました。勧告状に は「理事長印を至急返却すること」と記されていました。 翌年１月上旬、私は辞表と印鑑を提出します。それで理事会は 野村への業務委託を会計以外にも広げる決定をし、その承認の ための臨時総会を３月に開きます。以下は、その総会が「成功」 した後にスタートした、理事長印を使ったビッグビジネスの軌跡 です（店舗棟は元来小売店用で、近年はずっと閉鎖されていた）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 表〕 店舗再開への動き 2012年4月27日～5月3日 地元の不動産屋と副理事長（次期理事長）が 店舗の診療所化に関し文書でやりとり 5月20日 不動産屋と管理組合員８名（氏名不明）が会合 5月27日 管理組合定期総会（診療所開設の通知なし） 6月中旬 居住者に「診療所開設計画説明会 ご案内」 （発行者不明。質問欄つき出欠票を17日まで に管理事務所へ提出の要請あり）を配布 【住民が初めて計画を知る】 6月23日10時 集会所で説明会開催（不動産屋が司会） 同日19時 理事会が開設承認を決定 ※ 8月21日13時 医師の母親が当宅に続けて２回無言電 話（番号表示で確認）。３度目は留守電に 「今度開業する者ですけどね、ちょっと電 話くれますか！」と折返しの電話を要求 10月31日 理事会が下記の文を掲示 （診療所開設計画進捗状況 ／ 開設計画については皆様ご 存じのことと存じます。説明会とアンケートにおいても反対意 見はありませんでした。平成25年4月頃、診療開始する予定 で進めているとのことです。） 12月 不動産屋の仲介で医師と理事１名の店舗売買契 約が成立 2013年 4月8日 診療所が開業 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ※ 12年6月23日の理事会の決議内容（議題：診療所計画の対応） 管理規約では総会での決議事項には入っていないが、店舗細則 で通知義務、店舗規則で管理者の同意が必要とあり、現時点では 売買契約はしていないが、住民説明も本日終了し参加住民多数の 賛成もあり、質疑応答での大きな問題点はなく、診療所開設に同意 する事を理事会に諮ったところ、同意に賛成１１名、反対０名、棄権 ０名にて承認された。 また、管理者の同意書への署名捺印の一切の件を管理組合代表 である理事長に一任する事も合わせて承認された。 （議事録） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （留意点） ・５月の総会をとばし、翌月の「理事会の承認」で事業展開 → 理事会や説明会を総会の代わりに利用 ・理事長印の使用に関し、他の理事が「一切の件を一任」 → 同意書非公開。密約の可能性 ・大急ぎだった４月開業（当初は１２年末を予定） → 来たる５月の総会を逃れるため |
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317:
私も野村を調査中
[2014-03-14 17:41:44]
（No.305で紹介した）私のところの管理組合役員報酬の件について、
当時の管理人や野村の対応などをテーマ別＆時系列に並べてみまし た（その後の展開も加えて記しています）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 表1 〕 理事長報酬支給遅延の経緯 2011年10月6日 管理会社（野村）が全役員の半年分の報酬（６９万円／管理費） を組合の口座に送金 【管理人が引出し】 8日 管理人が理事長以外の役員に報酬を手渡し【理事長には連絡なし】 ★ 12月3日 理事長が管理人に報酬について初めて問合せ・督促 10日 会計理事が理事会で本件に言及 12日午前 管理人が初めて返答（口頭）「雑費に入れた」 午後 会計理事が初めて返答（文書）「12月20日付で振込む」 19日 管理会社（野村）から理事長の口座に入金 表2 〕 督促後に管理人・会計理事・管理会社（野村）が説明した★12月3日以前の手続き 2011年10月8日 12月16日作成の文書による弁明では、この日に理事会３役が 相談し「理事長報酬（６万円） ※ は後日、管理会社から理事長 の口座に振込む」と決定したという 【 ※ なぜかこの６万円は 表1 の全役員の報酬（６９万円）に 含まれない新規支出 】 ☆ 13日 8日の決定を受け、管理人から管理会社へ振込依頼書発送 17日 管理会社（野村）と相談し、8日に残った理事長報酬（６万円）を 小口会計（管理人の財布）の雑収入として処理【会計規則違反】 22日 13日の依頼書を受け、管理会社（営業所）が（本社）組合会計部 と書類のやりとり（計４回で２往復）に着手 11月12日 ①（営業所） → （本社） 22日 ②（本社） → （営業所） 28日 ③（営業所） → （本社） 29日 ④（本社） → （営業所） 【入金日12月19日に合わせた作り話か】 理事長の給与は本当に★12月3日以前に渡されようとしていたか？ 表3 〕 12月の督促後に作られた？ 11年10月13日の振込依頼書に偽造の疑い 2011年12月22日 下の規則から、理事長が管理会社保管の☆10月13日の振込依 頼書原本と管理事務所保管の同書のコピーを会計理事に請求 【 規 則 】 振込依頼書は：オリジナル印のものを野村リビングサポート（株）へ渡す。 ：管理事務所はコピーをファイルする。 2012年1月31日 管理人が急に辞職し転居（翌日夕方に理事会が発表） 2月7日 依頼書２部を会計理事からようやく受取り 比較の結果、依頼書 ２部（原本とコピーの関係）の管理人印の位置や角度の相違判明 16日 理事会が文書で「質問・要求するなら会議に来い」と回答拒絶 2013年1月7日 刑事３名に押印相違の振込依頼書２部のコピーを提示するも「こ の程度では・・・」と取り合わず |
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318:
私も野村を調査中
[2014-03-15 12:29:58]
建築当初から野村が会計の管理を続けている私のところ
の管理組合で、「これは不思議」と思われることを下に列挙 します。 【 会 計 】 １．理事長報酬支給遅延で不正がないことを確かめるために金銭処理の実績を示す物証を求めたら、 近隣の銀行の通帳１ページ分のコピーを出してきた。それを見ると、半年に１度出し入れするだけ の「役員報酬専用」の口座だった。管理人が勤務時間中に銀行に足を運んでいた頻度から「半年 に１度」はおかしく、管理会社と管理人の間で使っていた口座・通帳が他にあるのではと思われる が、理事会は無回答。 また、私のところの組合では決算でいつも「受取利息０円」だが、上記コピーで「お利息３円」の 記載が確認された（理事会は無回答。税務署等に伝えたが放置されている）。 ２．私が理事長を辞めたのをみて２０１２年１月末に辞職した２代目管理人に、理事会は内規を根拠 に慰労金４８万円を支給した。 ３．上記管理人は１１年１１月２３日に理事会を使って私への「理事長辞任勧告」を出させると同時に、 自らの勤務形態に関し１２月１日をもって住込みから通勤に変える旨を認めさせた。それから辞 職までの（通勤）２ヶ月の管理人給与は住込みのそれと同額だった。 ４．１１年１１月、差出人欄に「一住民より」と書かれた、管理員からと思われる脅迫状（資産価値の目 減り２億円を訴訟で賠償してもらおうとの動きが一部の住民にある）が封書で当宅に届けられた。 これに対し、私は公認会計士による組合会計の監査の要求をもって返答した（管理人は無反応）。 この外部監査要求につき、会計理事は「３１２万円かかる」、総務理事は「高額になるので簡単 にはお願いできない。まず貴方がチェックすれば」と予想通りの消極的な回答を文書でよこした。 公認会計士に確認すると、「３０万＋αで数ヶ月あればできる」と返答いただいた。 ５．店舗棟での診療所開設につき、医師は私のところの組合の店舗修繕積立金約１９８万円の取崩 しを申請し、それを受けて理事会は同積立金全額となる約１５０万円の支出を決定した。医師に とって差額約４８万円が不足のはずで、理事会がどう対応したか総会で問うと理事長（私を辞め させたときの副理事長）は「知らない」と答えた。 ６．１３年５月の定期総会では、決算に承認の押印をした主監事が欠席した。総会進行中に気付い た私が質問して初めて理事会は彼女の欠席を告白した。理由は「急用」とのこと。 これに先立ち、もう一人の監事が決算の承認印を押さずに辞めた。理由は「体調不良」とのこ と（議事録）。この分は補欠監事が押印。 【 運 営 】 ７．１３年５月の総会後に例年通り「懇談会」がそのまま集会所で行われたが、私は民生委員の夫や １１年８月の臨時理事会に乱入した元自治会長を始めとするメンバーに取り囲まれた。文書配布 をやめさせるための口封じだった。外側に座っていた一般の参加者も上記メンバーを応援する拍 手を数回していた。 ８．専門委員が大量に辞めた後、規約にない「小委員会」が勝手に組織され始動した。その例を挙げ ると、「（辞めた）管理人の私物処理のための小委員会」、「理事会の文書保存のための小委員会」 等がある。特に後者は証拠隠滅の疑いがある。 ９．元専門委員であり、大規模修繕のときの理事長でもあった男性が私の辞任以降、自治会長に就 いている。同様に、１１年８月の臨時理事会にあたり理事長だった私を２回喫茶店に誘い出した 男性や、同年１１月のパトカー入場で４０分も家に管理人を入れてかくまった女性が、すぐに理事 会へ入った（ともに数年前に理事長や会計理事をやったばかり）。 １０．一般の組合員が近年の事態をどう考えているか知りたいと思い、１３年３月、独自にアンケート を敢行した。回答はわずか４件（３％未満で全員匿名）だった。私を辞めさせた副理事長がやっ た駐車場関連のアンケートには１４０名が協力し、回答をよせている。 |
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319:
入居済み住民さん
[2014-03-15 16:44:27]
私も野村を調査中 さん
これだけ書かれるのですからいろいろ問題があるということは理解できますが私には消化不良です。 野村の会計処理がおかしいと指摘するあなた、野村を弁護する集団（理事会やアンチあなたの住民）とあなたの対立ということなのでしょうか。 理事会が野村の管理人に影響されているのがけしからんということなのでしょうか。 正論のあなたに理事会や管理会社が対応できないのであなたを遠ざけようとする構図なのかもしれません。 良くあるパターンですね。 野村の問題を指摘するのならそこに的を絞ってください。この板は野村を評価するのですから。 都市名を教えていただけますか。 |
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320:
私も野村を調査中
[2014-03-17 17:18:43]
昨年５月２６日の定期総会に出席し、直後の懇談会で
住民たちに取り囲まれた私は、「月２万の管理費（＋修 繕積立金）を徴収しておきながら、その使途を開示しな い管理組合理事会のやり方は適法か」と裁判所に調停 を申し立てるとともに、翌６月の理事会から毎回傍聴に 行くと決めました。 理事会前日の午後１時過ぎ、管理事務所で傍聴希望 を告げ、あわせて「５月の理事会と２６日の総会の議事 録をいただきたい」と願い出ました。すると管理人（野村 が雇用。３代目）は「どちらの議事録も渡せない」と拒否。 翌日、入手した理事会資料（＆議事録）をみると、私を とっちめた先月の懇談会でのやりとりが２３ページにわ たって一言一句漏らすことなく記載された『総会後懇談 会議事録』なるものが綴じられていました。 さらに、同資料には執筆者不明の下記の文面が掲載 されていました（文中の１－２３４野村氏とは私のこと。 固有名詞は適宜ぼかした）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ① 下記の１－３の理由から、議事録等は全居住者に配布するか審議をお願いします。 1. 組合員総数２４３に対し、総会に出席した人数は６４名とわずか１／４に過ぎず、組合 最大のイベントの内容をもっと組合員にオープンにする。 2. １－２３４野村氏は、理事会１週間前に管理事務所にやってきて、毎回議事録を要求 し、理事が前回の議事録を読む前に野村氏は読んで、理事会前に全戸配布している 現状から、正しい情報を総会に出ていない残り３／４（１８０世帯）に配布したほうが良 いと思います。 3. 特定業者さんの日程表の改訂版は、総会で別途配布することを約束している。議事録 の質問などを見ても分かるように、１軒１軒の全居住者の理解と協力を得て、進める必 要があります。 ② 下記の理由から、居住者要望書について審議をお願いします。 １－２３４野村氏は直接の対話には応じないものの懇談会で「組合員の要望を取り上げ る仕組みをきちんとして欲しい」と言っている。正式な要望書で上がってきたものは、理 事会は議論して、返答を返すべき。また、それを管理組合ニュースなどでオープンにす れば、普通の組合員から見て、理事会は言われ放しで何もしないのか等と言われない ようにする。 ③ 下記の理由から、決算書は作り直し、全居住者に配布するか審議をお願いします。 1. 前年度との推移が分かるようになっていない、内訳が細部に渡って書いていないので、 摘要欄の合計と合致しない項目が多い。 2. 承認されたのだから出す必要はないという意見もあると思いますが、来年の総会では、 前年分を参照されるのだから、今分かる間にやっておいて、次回の批判に耐えられる フォーマットで今、やっておくと、来年はそのフォーマットに則ってやれば、質問の嵐は 避けられる。 ④ 上記の理由から、毎月の理事会の議事録は階段掲示するか審議をお願いします。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 着任１周年を迎えた３代目管理員は、このときの理事会から毎月の理事会に欠かさず 出席し始め、強く指南するようになりました。 ＞＞＞＞＞ 319（入居済み住民さん）さんへ。 ご指摘の構図はどちらもほぼ的を射ているかと思います。 注意いただきたい点は（私がすべてにおいて正論を述べているとは思いませんが）３％対 ９７％で、圧倒的多数が会計問題不問、管理人容認＆支持、この状況の根本に野村（の会 計）があるだろうということです（総会資料の決算には裏付けとなる残高証明すらいくら求め ても添付されない。帳簿の開示から議論を始めたいのだがそれをさせないために実に様々 な手を使う）。 管理員を送り込んでマンションを全面支配するテクニックの巧みさを少しでも感じていただ けたらと願っています。 |
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入居済み住民さん
[2014-03-18 17:20:41]
私も野村を調査中さん 管理規約に組合員は理事会の議事録を閲覧出来るとありませんか。 改正標準規約では総会議事録しか規定していませんがＨ１６年版を準用していれば理事会議事録も組合員は閲覧できることになっていると思います。 ＞管理員を送り込んでマンションを全面支配するテクニックの巧みさを少しでも感じていただ けたらと願っています。 高額商品を売りつけたり振り込め詐欺が横行しています。 判断能力のない者、特に老人の盲点を突いた詐欺モデルです。 言い過ぎではありますが管理組合は老人集団に近いのではないかと思っています。 プロであるフロントマン（ベテラン管理人）がこんな集団をだますのはいとも簡単です。 それだけに管理会社には良心や社会的責任が問われる筈ですが野村にはその意識はないようです。 疑うことは悪いことという日本人特有の文化がこれを加速させます。 騙されるなと老人に説得していた介護師が逆に老人から悪者扱いにされてしまう事さえあります。 私の母親がそうでした。高価な着物を母が買わされたので私がクーリングオフしたら母は私を攻め立ててきたのです。 私の経験です。 理事長や理事会がしっかりしていれば野村はそれなりに対応するが無知な理事長になれば早速牙をむきます。 私が理事長をしていたときと辞任後では様変わりです。 「マンション管理大損のからくり」須藤桂一著、講談社は参考になります。是非お読みください。 私は３冊程購入し新任理事に回覧しています。目からうろこだと言ってくれた方もいました。 如何に組合が管理会社の餌食になっているかをこの方は理解したからです。 残念ながらこの方はその後攻撃され沈黙に転じました。 野村はまともな理事が欠席した理事会で野村の都合よい議案を決議させてしまうことがありました。 野村に批判的な組合員を理事にさせない行動もありました。 印章偽造、有印私文書偽造という刑事犯罪がありました。ところが野村は過ち（違法）を理事会の報告する前に（無知な）理事長に刑事犯罪を正当化する文書に署名捺印をさせてしまっていました。 その他の違法行為も表面化させません。 実に巧妙なテクニックを使うのです。 管理会社としての良心や社会的責任感があるとは思えません。 勉強した理事長やマン管士でさえ野村の話術に対抗できないことを私は理事長として実感しました。 さらに始末が悪いのはまともな理事を追いやるために理事会を分断したり野村援護集団を作ろうとすることです。 そこにバカな組合員が便乗しまともな理事を攻撃するという構図です。 そのつけがいずれ自分たちに廻ってくることに気が付かない人たちの集団という構図が浮かんできます。 これでは組合費は管理会社にむしりとられてしまいます。 私なりに貴方の組合を整理してみると私のところと同じような構図が浮かんできました。 私の推測は如何でしょうか。 |
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322:
私も野村を調査中
[2014-03-18 20:38:39]
２０１１年７月以来、私は自分のところの管理組合の動向を
ほぼ全戸に手紙を配布して伝えています（月２回程度）。他方、 ２代目管理員と彼を送り込んだ野村を信奉する住民たちは、 電話・来訪等でしつこく嫌がらせをし私を黙らせようとします（ 委託料が払われた可能性も）。そこで私は同年１１月、マンシ ョンの周辺地域にも文書を出し「管理組合の資金の使途が確 かめられない」、「管理人が組合を支配する」と異常事態を知 らせます。 下記は、昨年５月の『総会後懇談会議事録』で私がやっつけ られている部分です。目次をみると、私の翌月の理事会傍聴 はないだろうという前提で書き起こされたこの記録の最終ペー ジの次にはさらに１ページあったはずですが、６月の理事会当 日に渡された資料では抜かれていました。口封じのための決 議文の予定稿でも載せていた可能性があります。 ２代目管理員の自主管理下でこのような異論封じの住民部 隊が複数形成されたはずで、私の前にも後にもやられた人が います。 （文中、野村とは私。固有名詞は適宜ぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （元理事長） せっかく、野村さんも見えているから、話し合いをして、野村さんも出るところにはちゃんと出て、 ちゃんと話をして、文書だけで話をしろたって出来ないから、質問があるならちゃんと理事会に 出てきて、これはこうなんだと、とことんやってください。名前の書いていないビラは野村さんの 関係者が配っているのですか？ （野村） はい。 （元理事長） それもマンションの中だけでどんどんやってもらえないのか？ それを皆さんに訊いてみて。 （民生委員の夫） 個人への中傷というのは絶対にいけないと思いますね。名前を挙げて。 （元理事長） 今までかなり、管理組合とか自治会とかやってる人まで全部こき下ろしている。そういうビラも ありましたよね。 （野村） それに対して、私はきちんと私の考えで出していますから。 （複数人） 今日からゼロにしてリセットしましょう。一人、１：３とか１：４では可哀想だから、例えば理事会に 出てきたら話し合いを持つようにして。 （新理事長） それでは、近いうちに話し合いの場を持つということで。 （野村） 公平な話し合いの場を持っていただいたら、いくらでも説明します。間違っていたら言っていただいて、 直すところは直します。私はそのつもりでいます。 （前理事長） これから過去の話はリセットして。 （野村） 完全にリセットではなくて、ちゃんとやりましょうよ。 （新理事長） 公平なお話し合いの場を設けたいと思いますので、参加願えますでしょうか？ （野村） そういう風に言っていただいていいのです。それで公平かどうか、私も判断します。過去の履歴もある から信用できないところもあるわけです。そういったことも訊いていただいた上で正しければ、それに従 います。ただ、表現は本当に自由ですから、ここのマンションからすれば間違ったことを外に出している という評価をやって、それがダメだっていうのは、（マンションの）中の人が判断していただいていいので す。私が「手紙」をいくらやったって理事会がまったく取り上げないのが１つ。私は、社会の人間として、 公平に聴いてもらえるところへ聴いてもらいます。それが間違っていたら、それは社会からバッシングを 受けます。そういう覚悟で私はやっています。 （前自治会長） 「公平に」とは言いますが、一方的に個人の名前を出したり中傷するということが公平なことな のでしょうか？ （野村） 間違っていたら、話し合いをした上で改めますよ。謝罪して済まないなら、何かやってください。 （前自治会長） 自分が間違っていないと思えば？ （野村） また再度やります。 （元理事長） 野村さんは何でも疑惑、疑惑と言って、老人会のバス旅行についても、あれは自治会から出ている のです。そういうのまで疑惑があるというのは・・・ （新理事長） 話し合いを進めるということで、よろしいでしょうか？ 【拍手】 （前自治会長） 自分が納得いかなかったら、それは正しいと思いますか？ 個人の自由といいますが、一方的に 出されるわけでしょう。出された方が弁解の余地もないわけでしょう。出された全軒に弁解して回る のですか？ （自治会長） これからの話し合いの過程で（そう）なるかならないかですから、まず様子を見てみましょう。話し合い を円滑にするのに、私も自治会長としてその（話し合いの）日程の中に入れてください。野村さんを弁 護するわけではないけれど、中立の立場で。 （元理事長） 公平な場を設けるということですが、「公平な」とはどういうことなのか、ちょっと聴いてみましょう。 （新理事長） （公平ということは）野村さんが出席していただきたいというメンバーを呼ぶということでしょうか？ （野村） （マンションの）中には一人もいません。例えば、外の自治会グループの長のような方がもし来ていただけ るなら、そういう人が音頭をとってやると、少しは・・・ （現理事） 今の公平の話、すごく大切なことで、というのは、我々これから理事会で話さなければいけないわけで、 その時に我々が決めても野村さんに断られるとまずいから、我々は一歩下がって、野村さんが「公平と はこういうことで配慮していただけませんか？」という形でいったん我々に意見を出してくれませんか？ それでもってそういう会を設けましょう。でないと、我々が理事会で勝手に会を設けても、野村さんには 失礼だけれども、野村さんがまた来ませんでしたということになると、我々も困ってしまう。だから野村さ んにも仲間になって欲しいから、野村さんの方からまず言っていただけると、我々理事会で話しやすいし、 話せるのです。我々が理事会で話すのも必要ですが、話す前にぜひ野村さんからまず意見を理事会に ください。公平とはこういう風に思っておりますということを書面でください。でないとこれから先何もでき ない。いいですか？ 野村さん。 （野村） はい、考えます。 （現理事） 考えるのではなくて、ぜひ出してくださいよ。別にいじめるわけではないのだから。お互い、上手くやって いきましょうということなのだから。我々も考えるのだから、野村さんも考えて、アクション起こして欲しい。 これ、大切なことだから言っているのです。我々理事のほうが野村さんに一方的にこういう会はどうです か？ と言っても、進めてもまずいでしょう。お互い、野村さんも納得して我々理事会も納得してやりたい から、私、こういう風に言っているのです。だから、それはまずぜひ、書類で理事会のほうにください。そ うしたら、それを理事会で考えて、会を設けましょう。ということで、野村さんの件はこれでよろしいですか？ 次の理事会からそういう風にやりますから。他にありますか？ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＞＞＞＞＞ 321（入居済み住民さん）さん ・議事録等の助言、誠に有難うございます。 ・参考文献、必ず入手します。 ・マンション管理、特に野村流のそれを理解して下さる方にお会いでき、 改めて幸運に感じています（話が通じる人は実に少ないという感触があ ります）。 ・特に卑劣だと私が思うのは、社会のどこに言いに行ってもなかなか聞 く耳を持ってもらえない「八方ふさがり」に何度も陥らされたという点です。 また、内部で意見を言い、異論を唱えれば仲間が欲しくなる、そこを突い て「あなたは正しい」（上記の現理事）、「何か手伝いたい」（上記の新理 事長）と巧みな話術で近寄り、心を開く度に裏切られてきました。 ・推測いただいた構図、まさにご明察です。 （「つけが必ず」は、私が何回も組合員に書いてきた言葉でもあります） |
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323:
私も野村を調査中
[2014-03-20 15:32:01]
私のところでは５月下旬に管理組合の
定期総会が行われます。年間事業計画 はそこで定まるのですが、新理事長の私 が２代目管理員（着任後３年は野村が雇 用。以後１３年は組合が１年契約で雇用） の契約見直しを口にした２０１１年以降、 その計画が無視される状態が続いてい ます。 １１年は、私の欠席をよいことに理事で ない専門委員が管理人と理事会に入り 込み、計画にない茶番劇「管理会社変更 の検討」を続けました（１２年１月に従来 通り野村と契約すると決定）。１２年は、 総会で話に出なかった「診療所開設計画 」が６月に発表され、翌年４月の開業まで 理事会は金銭面や広報で勝手に医師を 支え続けました。１３年（今期）は、１５年 に予定されていた２億円超の「給排水管 更新工事」が１年前倒しで進められてい ます。 修繕積立金の予算がどれだけ計画通り に使われたか（「仕事達成率」として）計算 してみると、１１年は４４％で１２年は１７％ でした。計画無視のこの傾向は、私が求め 続けている会計監査を避けようとした結果 でしょうか？ 野村なしでやっていく本当の 自主管理への潮流をとめるため、次々に 事業を持ち込んでいるのでしょうか？ 当初、私は管理員が退けばマンションは 改善に向かうと考えていましたが、専門委 員らは管理人を守るとともに管理会社の 継続を最優先に行動しました。それほど、 業務委託先が野村であることは前提であ り常識なのです。彼らの生命線、命綱は 野村です。 私が疑問視した「管理員の雇用」は、組 合の大口契約のひとつです。大口契約に は他に、清掃・植栽・コンサルティングが あります。どれも６月末に期限が切れ、変 更は終了の３ヶ月前に書面で知らせる必 要があります。任期１年の新理事長が誕 生する総会は５月ですから、契約見直しは 不可能です。 私のところの管理規約や細則は、こうい うやり方で仕組んであります。以下は、気 を抜くとだまされてしまう恐れがあった事 例です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ① 私が大口契約全般の見直しを言ったとき、管理員は「契約内容の精査に 数ヶ月かかるから５年に１回でいい」と述べました。しかし、何ヶ月もかかる ほどマンションの委託業務が複雑で難しいものとは思えません。委託項目 を具体的に書き出して２、３の業者と折衝、相見積もりして比較、選択すれ ばよいのであり、理事はそれくらい勉強して各内容の専門的な難点に対処 すればよいのです。 ② ある日、事務所でコピーをしていた私に管理員が「今度の管工事の調査 に２年分３００万円つけといて」と求めてきました。理事会の審議も経ずに そんな大金を動かせませんし、どうしてその数字になるのか説明もない。 毎年、総会が近づくと事業計画の予算額が提示されほぼ素通りで決定、 誰が決めているのかと疑問に思っていましたが、どうやら管理人と専門委 員とコンサルタント（特定業者）が打ち合わせて決めているようです。 ③ 本丸の２代目管理員の給与問題は、あるＮＰＯの専門家に読み解いても らいました。管理員の高額給与は本来、野村の取り分を含む人件費総額 だった。それを組合の雇用に切り替えたときに満額で管理人の取り分にし た。その際、野村の管理を会計に特化すると同時に運営の一部を管理人 に委ねた。組合の内輪（専門委員とこの管理員）と野村とで決めたものと 思われる。だから私が「超高給」と指摘した後に管理人が自己を正当化す べく出してきた資料の「東急４４万円」（つまり「もっとよこせ」ということ）も会 社の人件費総額の数字で参考になりません。 |
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324:
入居済み住民さん
[2014-03-21 06:29:39]
マンション管理理事長勉強会という会を知りました。
http://rjc48.comにアクセスしてみてください。 首都圏の理事長/理事長経験者/理事が中心ですが全国展開しており勉強になります。 私は昨日都内港区理事長経験者として登録しました。 登録していただければこの会を介しても情報交換ができます。 |
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325:
匿名さん
[2014-03-21 20:08:41]
管理人の人件費を会社に払っているということは
他の人間でも同額であることです 契約は残っても誰を派遣するかはさだめていない とりあえず人間を変えさせることは簡単に可能 本当に安くするなら自分達で雇うリスクを考えるしか無い 雇用関係が発生するならば管理はさらにややこしくなる |
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326:
私も野村を調査中
[2014-03-21 22:15:05]
私のマンションにパトカー３台が入場した事件（２０１１年
１１月１７日午後）については No.308 で紹介しました。 以下は、そのとき管理事務所で住民１名と警官が交わし た会話です。 履歴書を求められた管理人は事務所上階宅に逃げ込み、 ４０分以上、居留守を使って出てこない。他方、理事長夫人 は事務所のイスに座って独りで待っていた。そこに、制服を 着た、若い警官が入ってきて「えっ。あれえ？」＊。外を見る と、サイレンなしでパトカー（ＰＣ）が到着していた。 ＊ 管理人側の誇大な通報内容と違っていたか （警官）どちら様？ （夫人）住民です。 （警官）ここで何をしているのですか？ （夫人）管理人が履歴書を出さないので待っているんです。 上に逃げて出てこないんですよ。 （警官）（メモしながら）なんでまた、今の時期に履歴書？ （夫人）前からずっと求めているんですが、出さないんですよ。 雇用契約書を出させたら１２年前のもので、期限は１ 年だけなんです。 （警官）では、無契約で働いているってことですか？ （夫人）そうです。とにかく（管理人が）悪いことばっかりす るんです。理事会にも毎回出てきて自由にさせない。 理事たちはみんな、理事長よりも管理人の言うことば かり聞くのです。 管理人がすべてに手を回してしまうから、今、理事 長は休んでいるんです。（仕組まれた会議に）出ても しょうがないから。理事会をやっても理事会にならな いんですよ。だって、理事長の言うことに管理人が全 然従わないんですから。どこのマンションでも理事長 って「管理人より上」の立場でしょう？ ここでは管理 人のほうが上に立っているんです。・・・私の主人が 理事長ですけど。 （警官）それを先に言ってくださいよ。 【１０分後。一度帰宅した夫人が戻り、出てきた管理人と外で 話している同じ警官を呼んで】 （夫人）主人の携帯電話にかけてみましたが、不通でした。 （警官）（貼紙「がんばれ理事長、くたばれ管理人！」を指し て）あれ、悪いことは悪いことなんで・・・ （夫人）あんなものが何ですか！ ウチなんか「襲撃」されて るんですよ！ （警官）（何も言わず） 【老人会員と思われる男性１名が始終、事務所玄関のポスト をいじり、聞き耳を立てていた】 １２月８日、警官２名の署名入り（始めにＰＣ２と書いてあ る）で警察のビラ「午前４時３０分にパトロールした」が理事 長宅の集合ポストに投函されていた。管理人による管理組 合支配の実態を伝える全組合員への「手紙」は、しばしば この時刻に配られてきた。 ＞＞＞＞＞＞ 入居済み住民さん いつも有益なお知らせを有難うございます。 早速アクセスしてみました。 「氏名もマンション名も実名で」に惹かれるのですが、自分の ところがタワーでないことや他のいくつかの理由から、今回は 見送ることにします。 325さん 言及いただき、有難うございました。 私のところは１３年間「自主管理」で管理員を皆で雇っていた わけですが、管理員に「自分は組合に雇われている」といった 意識はなく、住民にも「自分たちが彼を雇っている」という感覚 はありませんでした（私が初めて文書で全戸に「管理人は支 配者でなく、被雇用者であること」と指摘したとき、住民の多く が「えっ、そうなのか！」と主従関係が逆転していたことを知っ た）。 問題は、「自主管理」でありながら管理員の待遇は破格の高 さで、住込みの電気・水道・ガス代に加えて人間ドック代まで管 理費でカバーしていたという点です。「安くてハズレ」ならまだし も、「超高給でハズレ」が「自主管理」の１３年間に起きたという ことにご注意下さい。 |
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匿名さん
[2014-03-21 22:20:30]
自主管理はやっぱり危険ですね
その責任を住民で何とかしなくてはならない苦労 お察しいたします 管理会社に何とかさせたいですね |
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329:
私も野村を調査中
[2014-03-23 15:27:37]
少し大きな動きがありました。履歴書と会計監査を求められて
辞めた２代目管理人、修繕工事領収書の提示を求められて辞め た専門委員会に続いて、マンションの老人会が来月から活動を 休止します。 ５日前から貼られている掲示には「高齢化が進む中で、活動に 参加される方が固定化しており、地域社会活動としての存在意 義が希薄となってしまい、このままでは周囲の理解も深まらない 状況を危惧した上での措置です」とあります。 この団体は、①毎年増減なしの会員８０名 ②入会要件が不明 などの問題点がありました。特に、理事長だった私が管理員雇用 契約の見直しに着手して以降、事務所から出なくなった管理人に 代わって植栽や掲示板（２０ヶ所以上）の管理・手入れを盛んにや りました（住民への業務再委託は厳禁で何度も文書で注意したが、 聞き入れられることはなかった）。 管理人の意を受けたと思われる会員の行為を挙げてみます。 ①１１年６月、民生委員と連携して理事長の私を喫茶店に誘い出 した ②同年１２月、男性会員が当宅に来てチャイムを鳴らしなが ら自分の携帯電話をかけて当宅の固定電話（留守電）を作動させ 「味方でーす！ 味方ですから、開けてくださーい！」と何度も叫ん だ ③１２年７月、（数日後に同じ作業が業者の手で行われると知 りながら）女性会員が私の外出時刻に合わせて連日、階段口のア ジサイを切断 ④当宅至近の共用部を勝手に花畑に変え、月３回、 午前中に大結集して実に騒々しく水やりなどをした 他に、疑いとして⑤同年５月の総会議案書配布日に当宅（理事 長夫人）の自転車が盗難（駐輪場） ⑥チラシで同会が批判され た同年１０月以後、逆に当宅の犯行に見せてやろうとする「自作 自演」（店舗棟シャッター破壊、専門委員幹部宅そばの掲示全損 など）が４ヶ月続いた ・・・等々、まだいっぱいあります。 特に①で、会長は、相手の要望を先に語ることで信用させると いう、管理員と同じ話術を使いました。彼は喫茶店で「管理人ぬ きの理事会こそ本来の姿／専門委員は全員クビに／議題を管 理人に決めさせるな／管理人の待遇は高過ぎ／理事長は机を 置いて管理事務所に詰めろ」と放言しましたが、その後の行動は すべて「逆」でした。 ①管理組合の資金 ②自治会からの金銭補助 ③自治体から の助成金 これらの金銭関係を明らかにしないまま、「辞めて済 ます」。管理人の親衛隊と化した老人会も、専門委員たちと同じく 卑怯な辞め方で逃げました。 ＞＞＞＞＞＞ 328さん 貴重なアドバイス、有難うございます。 「芦田の毎日」自体は１年ほど前に、私のような「理事長解任」 の事例を探していたとき偶然見つけ、その項目のみをよく読ん だ記憶があります。続きが知りたかったのですが、今回のアド バイスのおかげで再訪することができました。感謝申し上げま す。 （紹介いただいた項目を一読した段階ですが、管理会社が自 分の都合で「理事会が、理事会が」と言って逃げる様は、特に 私のところと酷似していると感じました） |
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330:
私も野村を調査中
[2014-03-25 06:47:59]
昨年１０月４日の簡易裁判所での調停の結果
「会計帳簿は閲覧させる。実施条件は理事長を 窓口として誠意ある話し合いで決める」を受け、 私からの提案で同月１９日、理事長との面談が 行われました。 その席で私が「裁判所に提出した、閲覧した い会計資料のリストを柱に話を進めたい」と申 し出ると、理事長は同意し「所望の資料は全部 そろえている」とも答えました。 しかし、理事長は同月２６日の月例理事会に、 先の面談でまったく話に出なかった「閲覧に関 する細則（試案）」を出してきます。 （以下はその内容。固有名詞はぼかした） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 組合員閲覧に関する運用細則（試案） REV1.3 H25.10.21 １．閲覧は、当マンションの区分所有者ならば、管理事務所で管理番号を 振った管理保管書類は、居住者カード台帳と郵便箱（ポスト）ダイヤル 番号一覧を除いて閲覧することができる。ただし、複写はできない。 ２．閲覧者は、閲覧当日、保管書類リストから居住者カード台帳と郵便箱 （ポスト）ダイヤル番号一覧を除いて任意のリストを閲覧できる。ただし、 同時には２冊までを限度とする。 ３．閲覧者は、そこで知りえた個人情報は、個人情報保護法案に基づき、 第三者に漏洩しないものとする。 ４．閲覧者は、閲覧にて知りえた情報を組合員以外及び管理組合外部に 漏洩しないものとする。ただし、公の法的機関等に訴える場合は、この 限りではない。 ５．閲覧者は、平日の前日正午までに閲覧したい旨、管理事務所に申し出 ること。 ６．閲覧者は、平日の午後６時から７時までの１時間を限度とし、閲覧でき る。 ７．閲覧者には、資料の管理保全のため、理事または管理員が閲覧中は 付き添うものとする。 ８．閲覧者は、以上の項目について、閲覧のたびごとに誓約書に署名・捺 印するものとする。 ９．誓約書に署名・捺印したにもかかわらず、上記の２項、３項、４項の いずれかに違反したときは、その組合員の閲覧を６か月の間、停止で きるものとする。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 他方、１０月１９日、別の組合員が「議事録閲 覧にあたって守秘義務の合意印を求めている が、その根拠を明確にしてほしい。管理規約に は何ら定めがない」と理事会に文書で尋ねまし た。次は、これに対する理事長の返答です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 一定の目的を持った団体であれば、その活動の過程において、他の 団体・組織に知られては、円滑な活動に支障を来たし、ひいては将来 ともに不利益な影響を被ることが十分考えられることは言うまでもなく、 管理規約以前のことと存じます。 どれを機密扱いにするかは、総会までに議論を尽くし、総会に諮る予 定ですが、ご存じのようにある組合員の方が簡易裁判所に申し立てた 期日調停呼び出しが、管理組合がルールに則って会計資料閲覧要求 に誠意対応するということで調停が取りやめになった経緯があり、現段 階で理事会が議決した案は、まず個人情報を保護し、組合の情報を公 の機関に訴える場合を除いて、組合員と組合内部にとどめていただく誓 約書に署名・捺印していただくことにしました。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ １１月３０日の理事会では、質問を文書で出 したこの組合員について「一度、３役で会って 話してみるか」という恐い感想を聞きました。 こうして、私が最も見てみたい２代目管理員 の会計実績（１３年間。会計は野村が管理）は 封印されたまま、まだ何も閲覧できていません。 （文中「調停が取りやめになった」は事実無根） |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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理事長を味方にするのが一番です。