野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[730: 私も野村を調査中]

>>729
すこぶる感謝申し上げます。アホな投稿へのお付き合い、ありがとう。

前半の【収納・保管口座について】で解説いただいた経理の流れですが、
私を含む歴代の理事長は知らない・教わらない・調べようもない、です。
知っていて黙っていたのは前管理員と専門委員幹部２名（投稿３５０）。
会計に触らせない、任期１年の理事長を押印ロボットにしておくためで
しょうが、この３名に積極的に協力したケシカラン理事長が結構います。

後半の【小口現金の口座について】ですが、私が問題視している小口現
金のやり方は、前管理員がタッチしていた時代（１９９９～２０１２年
１月）のものです。
ゆえに（小口現金会計の概要は投稿３１３をお読み下さい）と書きまし
た。他のみなさんも、可能なら「全レス表示」で戻って読んで下さい。

理事長に就いた私が会計処理を疑問視し、会議等で指摘した２０１１年
以降、当然、管理会社も組合も（バレないように？）気を付け始めます。
小口の通帳・印鑑・カードの３役員保管は２０１２年以後に改善したや
り方です。恐らく前管理員は３つを独占し使っていたのです。
・手書きの小口現金出納帳が、領収書等と照合できない（させない）
・事務所に持参された現金を口座に入れず、そのまま支払いに使用
・役員報酬なんかわざわざ管理員経由で受取る必要がないのになぜ
等の問題点が残されたまま。実態を解明してから責任を問いたいです。

改善前の小口システムの設定は、前管理員＋専門委員幹部＋野村＋コン
サルの４者で１９９９年頃に行われたと推測します（導入時の理事長は
任期満了後すぐ専門委員になっている）。
やはり、前管理員時代の「収納・保管」及び「小口」の各通帳（実物）
の閲覧が解明の大前提。４者も住民も見せない気でいるようですが。

[731: 匿名さん]

管理員業務委託契約が独立して存在するということは、管理組合が管理員と直接契約をしているのですか？

[732: 匿名さん]

>716

金融機関用の届出印である理事長印と、各種承認用の理事長印（棟印）を分けているケースがありますよ。
銀行届出印は適正化法上管理会社は持てませんが、それ以外はそうではありません。
契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
まず、印鑑を分ける理由は、銀行印をむやみやたらに捺印する事を避けるため。
もう一つは、日常的な捺印作業を理事長にお願いした場合、各種書類が停滞してしまったり、判断が難しかったり、理事長に多くの手間が発生するからです。
特に保管場所使用承諾証明書（車庫証明取得のための書類）については、車屋がルーズなケースが多く、本日中に取得したい等の申し出が多々あります。

よって、そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。
恐らく、初期に預かり証を発行しているか、管理委託契約書の仕様書にきちんと明記されてますからお調べしてくださいね。

[733: 匿名]

某法律事務所HPの一部です。

いくら自由主義経済とはいえ、企業活動は完全に自由なわけではありません。あくまで関係各法令を守って営業をしていく必要があります。また、各種業法の適用のない場合であっても、会社の重要事項について決めるには株主総会など会社法の定める手続を経る必要があります。万一、これら法令を遵守しなかった場合には行政上・刑事上の制裁を受ける可能性もあります。

そしてここで大事なことは、法令に違反しても、隠ぺい工作をしてはいけないということです。これまで、数々の企業が、法令違反後の対応が悪く、内部告発などにより、自主廃業するような事態に陥りました。このことは、大企業に限った問題ではなく、中小企業にとっても同様です。日頃から、コンプライアンスを確保する、すなわち、法令の遵守を徹底し、万一法令違反行為があった場合のリスク管理を検討しておく必要があるのです。

当法律事務所は、これまで数々の企業の法律顧問となり、企業活動に伴う様々な問題について積極的に助言を行ってまいりました。ご相談を受けた際には、ご事情を丁寧に伺った上で、コンプライアンス上の注意点と法的リスク管理について、専門家としてのご提案を差し上げます。

[734: 私も野村を調査中]

>>731
そういうことだと思います。わがマンションの管理体制の変遷をまとめてみました。

〔★印が「管理組合が管理員と直接契約」した（とされる）時期〕

＝＝全体（当管理組合と管理会社）＝＝
　１９８０年　全部委託（委託先：野村）
　　～１９９９年　
★１９９９年　自主管理（会計委託先：野村）
　　～２０１２年　← 理事長中途辞任［管理員雇用契約の確認に着手］
　２０１２年　一部委託（委託先：野村）
　　～現在

＝＝管理員雇用＝＝
　１９８０年　野村雇用の初代管理員
　　～１９９６年
　１９９６年　野村雇用の２代目管理員 ← 自主管理導入を検討・準備
　　～１９９９年
★１９９９年　２代目管理員を組合雇用
　　～２０１２年
　２０１２年　野村雇用の３代目管理員
　　～現在

[735: 匿名はん]

【私も野村を調査中】さんの小口現金会計は、違法かどうかわかりませんが、
脱法行為の可能性が高くないですか？

組合の通帳を業者に預け、通帳印は会計担当理事が保管、と分けているのに、
管理人のところで（小口の）通帳と（小口の）印鑑がいっしょだったというのは。

[736: 読者]

716
>野村は領収書や請求書の発行に使用する理事長印を理事長に無断で作成し７年間使用していたことが発覚しました。
>これは印章偽造、私文書偽造同行使に該当しませんか。
732
>契約手続等の承認代行を行うために届出印ではない理事長印を管理会社が持つケースは多々あります。
>そういうった印鑑を管理会社が所持・代行捺印している事については不正でもなんでもありません。

「無断での」印鑑作成及びその使用は犯罪では？と716さんはお尋ねです。
732さんのお答えはたぶん「無断でない」「正式の」印章についてです。

[737: 匿名さん]

私も野村調査中さんへ
　少し視点を変えて、会計帳簿の閲覧を申請したらどうでしょうか。
　標準管理規約には下記の条文があります。
（帳票類の作成、保管）
第６４条　理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

　貴方の組合の規約にも、この条文があると思います。
　会計帳簿には、総勘定元帳も含まれますから、これを閲覧してみたらどうでしょう。

　理事長が閲覧させないなら、閲覧許可の仮処分申請。
　理事長が持ってないというなら、管理会社に閲覧請求。
　管理会社が見せないなら、理事長に契約を守らせるよう請求。
　理事長が何もしないなら、「理事長解任請求」などが可能です。

　通帳が複数あるなら、通帳1、通帳2など、通帳に関しても複数の科目がありますので、通帳（口座）がいくつあるかすぐ分かります。

　現金、小口現金などの科目もあるか見てみましょう。
　小口現金の科目がないなら、管理員さんの扱っていた小口現金は、管理会社のお金という事になります。

総勘定元帳なら
1　支払費用の相手方勘定科目が載っていますので、どこから（通帳or現金）支払ったか分かります。
2　管理員さんが管理費等の未収金、来客用駐車場などの雑収入を扱っていたなら、どこ（現金）に収納されたか分かります。

　管理組合が扱う収入の中で、現金扱いになる可能性があるのは
　管理費等未収金の管理事務所受け取り分
　転出時の水道料金
　来客用駐車場の使用料
　駐輪場料金
　コピー機使用料
　などです。

　貴方の組合で上記の中で現金扱いがあるなら、必ず総勘定元帳に載っています。
　載ってなければ、不正経理です。

[738: 私も野村を調査中]

７３７さま
まるごと参考にして活用させていただきます。
いつか、当該の標準管理規約条項に関し、以下の文面で投稿しようと考えていました。
＊　＊　＊　＊
【当マンション管理規約】（帳簿等の作成・保管）
　理事会は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、
　組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。

標準管理規約の同じ箇所の条文は主語が「理事長は」ですが、当マンションでは
「理事会は」となっている。始めからなのか変えられたにしてもいつなのか不明。
この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
＊　＊　＊　＊
２０１３年に簡易裁判所が「会計帳簿等閲覧請求事件」として受理し、調停を試みました。
その経緯は投稿３０６です。
調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。

[739: 匿名さん]

＞この違いがもたらす影響のわかる方、いませんか？
　主語が理事会なら、「理事会決議が要る」と主張できるので時間がかかる。
　規約の定めなので、理事長（理事会の決議に基づき実行する人）が閲覧させなければならないのですが、閲覧の期日、時間、コピー可か不可か、などを審議すると言えば時間を稼げるでしょう。

＞調停で「見せる」と言った理事長のその後の手練手管は凄まじく、とても書ききれません。
　閲覧の仮処分申請→実行しない→理事長解任訴訟で落着ですが、次に理事長になる人がどうなのかが問題。

（理事長）
第３８条　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一　規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

[740: 私も野村を調査中]

７３９さま

返事ならびに解説、ありがとうございます！
わがマンションの管理規約は、とてつもなく仕組まれたものです。

１）標準管理規約の「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正が
　　あると認めるときは、臨時総会を招集することができる。」がない（投稿３４１）。
　　　帳簿閲覧条項の主語が「理事会」で、「理事長」でないのも、不正を許さない
　　住民１名が役員になったときの対策（時間稼ぎ等）をあらかじめ考えたのだろう。

２）理事長の任期は１年なので、解任請求が認められても確実に次の悪玉が引き継ぐ。
　　　順番くじ引きなのに、私が会計疑惑を指摘した２０１１年以降、理事長・会計
　　理事・総務理事・副理事長あたりはどう見ても業者任命制。それ以前の役員名簿
　　を調べたら、この傾向は大規模修繕工事の度に顕著だった。

３）２０１３年２月、理事長（私が理事長のとき副理事長。規約「理事長を補佐。」
　　に完全に違反していた人）が現行規約の全廃・新設を急に言い出した。帳簿閲覧
　　条項等で訴えられる展開を予感しての動きか。現在、専門委員＋業者で新設中。

また、規約のみならず「契約」も仕組まれていました！
投稿７３４に「管理員雇用契約の確認に着手」と書きましたが、その結果は３４８を
読んで下さい。下記はその要点です。

Ａ）新理事長の私が『管理員業務委託契約書』を請求すると管理組合雇用開始初年度
　　の契約書を出してきた。その書面上の雇用期間は１１年前に終わっていた。

Ｂ）新理事長の職務開始は定期総会後で５月下旬。管理員業務委託契約は６月末日に
　　切れる（コンサルや清掃等、他の大口契約もほぼ同時期）。ゆえに契約見直しに
　　使える理事会は、基本的に６月の１回だけ。

Ｃ）しかも、契約更新か否かの意思は「（契約期限日の）３ヶ月前に申し出」ること
　　とある。５月に就任する新理事長が３月に申し出るのは不可能。よって契約はず
　　っと続く。実際、各種大口契約先はずっと同じ業者だった。各契約書とも「申し
　　出がなければ同じ条件で１年更新される」とあり、これが契約永続の原因だろう。　

[741: 私も野村を調査中]

続・７３９さま

当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？

会計閲覧請求で調停中の２０１３年９月、理事会は『管理組合保管書類リスト』を作成。
それを公表したのは翌２０１４年５月の定期総会の「翌日」でした。

内容が秘密だったため、組合員１名が上記の定期総会で「『リスト』を変えたのなら総
会での承認を経るべきでは？」と質問しました。これに対し理事長は「変えていないか
ら総会での承認は不要」とはっきり答えていました。

今回、そのリストを再び調べ、ご指摘の「総勘定元帳」が管理事務所にある（らしい）
ことを確認しました。ただし、新しい『リスト』には「収納・保管」・「小口」の通帳
がどこにも見当たらないのです（私はこのことには公表の時点で気付いていたが、総会
は１ヶ月前に終わっていて質問できなかった。総会後公表のスケジュールも策略か）。

他方、新任の理事や監事のために作られた『管理運営マニュアル』という参考書がわが
マンションにはあるのですが、そこには古い『管理組合保管書類リスト』があります。
それを見たら、「月次収支関連」の項に「管理組合名義口座」と載っていました。永久
保存とも書かれています。

つまり、２０１３年９月作成の『リスト』はやはり変更されていて、「口座」（通帳）
の記載がないように見える。リスト作成のメンバーは新旧の専門委員４名で、管理員も
オブザーバーと称して参加しています（議事録）。

「総勘定元帳」を閲覧するにしても、だまされないようかなりの慎重さが求められる、
というのが現状です。半年前には「前管理員時代の会計資料を開示する」旨の文書に署
名捺印いただくよう理事長に求めましたが、案の定、回答は一切なく黙殺されました。
今は、こう着状態（閲覧未実施）がずっと続いています。

[742: 匿名さん]

737・739です。
＞当然、管理規約がいう「会計帳簿」に、通帳は含まれますよね？
　会計帳簿とは、総勘定元帳、金銭出納帳、預金出納帳などを指し、通帳そのものは含まれません。
　ですが、預金出納帳が原本である通帳と相違ないことを確認するため、通帳コピーの提出を要求するこは出来ると思います。
　ですが、これは管理組合名義の通帳の話で、会計の委託契約が（イ）又は（ロ）の方式になっていれば、支払いをする通帳は管理会社の通帳ですので、コピーの提出は拒否されるでしょう。
　（イ）の方式：管理費等は管理会社又は収納代行会社の口座に入金されて、
　　　　　　　　支払がされた後、管理組合の通帳に入金される。
　（ロ）の方式：管理費は（イ）と同じ。積立金は直接管理組合名義の通帳に入金される。
　（ハ）の方式：管理費等は全て管理組合名義の通帳に入金される。
　ちなみに、以前は（ハ）の方式を原則方式と言って、誰でもこれが原則と分かるようになっていました。

　マンション管理業協会のゴリ押しで認められた制度ですので、あなたの組合も（イ）又は（ロ）の方式を取っていると思われます。
　その場合、
　1.　　預金出納帳の支払分の請求書と領収証が揃っている
　2.　　管理費等未収分、現金扱い収入などの通帳入金分が、預金出納帳に記載されている
　3.　　金銭出納帳の記載に不審なところがない
　4.　　預金出納帳から組合名義の通帳への振り込みが、組合名義の通帳の入金記録と一致している
　5.　　組合名義の通帳の残高が、残高証明と一致している
　このくらいしか調査できません。
　管理員が作成した現金出納帳は見せてくれないでしょう。
　つまり、原本との照合は不可能という事です。
　
　ここまで書いて、疑問に思う事があります。
　管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。
　組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。
　現場の管理員や組合役員が、組合の現金収入をネコババしていて、管理会社も黙認しているるならわかります。

　一度監督官庁へ相談したらどうでしょう。
　指導が出るだけでも、管理会社はすぐ実行します。
　監督官庁は関西なら、国土交通省の近畿地方整備局、関東なら関東地方整備局です。

　

[743: 私も野村を調査中]

７４２さま
毎度の専門的アドバイスを有難うございます。
監督庁（関東地方整備局）に行って参ります（こう書くと野村は先回りして
「今度もよろしく」とか言う可能性が高い）。

投稿３０５に記しましたが、私が理事長のとき、ちょうど理事長報酬６万円が
私に渡らないという事態が発生しました。原因は、役員報酬が各役員の口座に
振込まれるのではなく、管理会社が管理員の口座に送金し管理員が引出し、会
議当日に役員に手渡しする、という時代錯誤のやり方。
　それともうひとつ、私が管理員の支配にあらがって嫌われたこと。半年後、
匿名ビラ「役職は放棄しておいて報酬は請求する厚かましさ」をもらいました。

　私は管理員ネコババ疑惑の追及をやりました。業務上の横領ではないかと。
この追及が、それまでヴェールに包まれていた当マンション及び管理会社の金
銭処理の流れをあばくことになりました。不渡りの６万円という具体的なお金
の行方をたどる、通常はできない調査ができたのですから。
　結果、組合側の会計理事も管理会社のマネージャーも管理員を守るために動
く（後から無罪のストーリーをでっちあげ、それに合う書類も作る）という、
あってはならない実態が見えてきました（警察はまったく問題視せず）。

当管理組合と管理会社は運命共同体。わがマンションでは一体化しています。
それがわかる現象なら無数に挙げることができます。

・住民は管理員ら業者が理事会や総会に毎回入り指南することを当然と思う。
・逆に、区分所有者の私が理事会を傍聴する権利を停止して平然としている。
・日常生活において、正義を追求する私が疎まれて無視されるのではなく、
　ルーズな会計でも平気な住民を私が無視している。
・逆に、管理人派住民は私が挨拶しないのに何度も「コンチハ！」と大声。
・不正をやった１人が組合に問い質されて逮捕、が新聞記事のケースだが、
　逆に、不正を糺す私１人を組合をあげて告訴する総会決議までやった。
等々。

当組合は、恐らくどこまでも管理会社の利害の通りに動きます。

[744: 私も野村を調査中]

当マンションの「専門委員会細則」を紹介しておきます。
（固有名詞等は適宜ぼかした）

第１条（総則）この規則は、理事会が業務を執行するに当たって
その業務を補佐し助言する諮問機関が必要と判断した際の必要な
事項を定めるものである。

第２条（名称）この規則は、管理組合専門委員会（以下「委員会
」）という。

第３条（目的）当マンションの住宅財産及び住宅環境を良好に維
持するため、委員会は理事会から具申された事項について検討審
議し、理事会に答申する。

第４条（委員）委員会の委員は、理事会が本委員会の発足を必要
と判断した際に、組合員の中から目的に応じ、役員経験者、専門
性を有する者等、適切と認められる者若干名を、理事会が推薦し、
総会で承認を得て委嘱するものとする。

第５条（任期）委員の任期は１年以内で、理事会が目的を果たし
たと判断するまでの期間とする。ただし、再任を妨げないものと
する。

第６条（委員会）委員会は理事長が必要の都度、招集するものと
する。２．前項により招集された委員会には、本委員のほか理事
長の指名する理事および管理員を加えることができる。

第７条（委員の報酬）委員の報酬は管理費から委嘱期間中支払う
ものとするが、その金額および支払い方法は総会の議決によるも
のとする。ただし、理事長、理事長の指名する理事、管理員には
支給しない。

第８条（経費）委員会に必要な経費は、管理組合が負担する。

（付則）
この細則は、平成９年５月１８日から施行する。← 前管理員着任
＊　＊　＊　＊　＊
【参考】
（当マンションの管理規約上の理事・監事の任期）役員の任期は、
４月１日から翌々年の３月３１日までの２年間とし、再任を妨げ
ない。ただし、３年連続では選任しないものとする。

[745: 匿名さん]

本日（１２月１０日）の朝日新聞朝刊、オピニオン面でドカーンと「マンションの民主主義」。管理組合の運営にも触れています。大手出身のコンサルタントと大学の先生がそれぞれ語っています。

[746: あっちこっち調査中]

>管理会社が理事長に裏金を渡して管理会社の味方にしたいのなら、管理会社の別口座から理事長の口座へ振り込めば誰にもわかりません。組合現金や、通帳を操作する危険を犯す必要はないのです。

大規模修繕工事でのリベートも、同様に「誰にもわからない」たぐいでしょうね。関係者は「絶対大丈夫。絶対ばれない。」と思ってきたはずです。会社のマネーか組合のお金か不明ですが、大金がいわゆる「住民対策」に注ぎ込まれることがマンションでもあると感じます。不正が露見しそうな「危機」が来ると特に。

具体例です。
店舗部分（小売業用）はずっと閉鎖状態だったのが、自主管理放棄後、急に３店舗区分所有権同時購入の医師が現れ、大改造をやって「診療所」としてオープン。薬局は当初の計画に反して店舗部分に収まらず、近所の貸しビルに当マンションの老人会の名を冠して入りました。「絶対大丈夫」だからでしょ、こういう見せつけをやるのは。理事長の肩の入れようは普通じゃありませんでした。どうせ任期は１年。解任請求を織り込んでの制度設計。

管理人は私がいるのに独断で「それ管理費でできる」とガラスを割った賃貸居住者に言いました。
ある理事は工事の相見積もりを装うために「その書類の数字だけ変えて出して」とやはり私の目の前で野村に言いました。裏で言わないと「危険」だと思うのですが。彼は専門委員になりました。

完璧な管理組合を作り過ぎておごりが出るのでしょう。
管理費（特に小口）も自治会費も同じ感覚で扱われてきました。
住民はこれからその責任を問われます。

[747: 住まいに詳しい人]

>744
規約細則を整えた一方で監事の総会招集権もないのなら法の支配は効かなくなる。
貴方の組合はやってることがあべこべで意味不明。
>745
読みました。
「マンションを舞台に民主主義の負の側面が一部で顕在化しつつあります。」
抽象的でわかりにくい部分。「一部で」とは？

[748: ザル法]

標準管理規約でも「請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。」
とあるだけで、「１０日以内に」とか「２ヶ月以内に」の期限も、それが守られな
かった場合の罰則もない。

この点を突かれているのですよ。
管理業者や理事会だけでなく、マンションのほぼ全体（なんと管理組合まるごと！）
で協働していかに「時間稼ぎ」を続けるか、が【調査中】さんのところ。
規約の主語を「理事会」にしたり、閲覧請求者への告訴を総会のネタにしたり、
４年も見られずにいるなんて、プロは実によく研究したな。

無期限の遅延行為は、閲覧の権利がないのと同じ。
定めのない法の責任か、見せられない会計を遂行した者の責任か。
もちろん、後者の責任。

[749: 私も野村を調査中]

「一部で」
そりゃ、あなた、私やきのこさんのマンションでしょう
「マンションのお金（＝会計）」の記事が続くよう頑張ります！