住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。
野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/
[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]
[スレ作成日時]2009-11-23 20:45:00
＼専門家に相談できる／
野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？
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298:
匿名
[2014-02-17 10:47:51]
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299:
匿名
[2014-02-17 10:58:37]
291さん
電子書籍を購入しようとしましたが上手くゆきませんでした。 再びトライしようとしたらご案内のURLは閉鎖されていました。 代わりのURLをご存知でしたら教えてください。 |
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300:
匿名さん
[2014-02-17 17:53:12]
近所のプラウド、週末の雪かき、すげ〜丁寧に端から端までやってた、流石、野村不動産と思った。
それに比べ、うちの東急コミュニティーは、前回の雪の警告文書を貼りっぱなしにしたままで、雪かき、全然しなかった、最低。なんのために管理人がいるのか、不思議だ。きっと契約に雪かきは含まれてないということなのだろう。 |
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301:
匿名
[2014-02-18 17:08:37]
あるマンションでぼやがありました。「出火原因は仏壇のローソクを猫が倒したため」と広報し注意を喚起しました。
管理は野村ではありません。 野村が管理するマンションでぼやがあり消防車が駆けつけました。出火原因は噂の域を出ません。管理人は応えません。 野村が管理するマンションの上層階から１０階以上も下まで水が流れ落ち壁を汚しました。管理人に聞くとキッチンのレバーを猫が動かしてしまいかつ家人が長時間留守だったといいます（排水口を食器がふさいでいた）。組合が付保している損害保険が適用され壁を修理しました。 私は再発防止のためにも原因を知らせ（もちろん個人情報は伏せる）注意を喚起すべきと言いましたが野村の責任者は事故は個人の問題だから原因を住民に知らせる必要ないと言います。 皆様のところは如何されていますか。 野村として上記対応が野村の標準なのか知りたいところです。 |
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302:
私も野村を調査中
[2014-02-20 08:59:19]
289さんと290さんへ。
お二人の最近の情報のやりとりを二日前に 発見し、初めてここに書きます。 私のところ(野村が管理)も会計が闇で、法 的手段をひとつ使いましたが、まだどの数 字も通帳や領収書等で確認することができ ていません。何も見せてくれないのです。 289さんの「うちだけでは無いはずなんで す。野村リビングサポートで苦労している のは」は、まさに私の実感でもあります。 ぜひ交流、情報交換しましょう。 |
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303:
入居済み住民さん
[2014-02-27 10:22:22]
289,290,302さん
私も野村の会計に大不満です。 収納口座の印鑑、通帳を野村にあづける（イ方式で契約）のは良いとしても出金は事前もしくは事後直近で理事長に知らせるべきと考えています。 私が聞いた管理会社すべては出金に関しては事前に理事長に伺いを立てると言っています。 リプレース前の会社の場合は出金に際して理事長印をもらっていたそうです（当時の理事長に聞いた）。 以前の会社のときフロントマンは【部の会議で出金が妥当かチェックしている】と私に話していました。 おそらく業者の見積もり金額の妥当性もチェックされていたと思います。 当然のシステムと私は思っていました。 私が理事長の時、メールでよいから出金前に出金することを知らせろ（捺印を代行しますとの事前了解の意味）と指示しましたが無視されました。 小口修繕費用の支払いは見積書も工事内容も知らされず一括して出金結果が理事会に報告されます。 会計担当理事が詳しく見ていなければ不正支出（業者に水増し支払いをしたのちバックはありうる）があっても見過ごしとなります。 今期は理事会決議を必要とする案件（月額８万円？）に対して野村は出金していました。 理事長が指示したのかわかりませんが少なくとも野村は理事会決議がないことを承知で出金していたことは事実です。 理事会で決議あるまで停止するよう私は理事として要求（メールと会議中）したのですが無視され出金が６ヶ月間続きました。 どうやら野村のマンションマネジャーは印鑑と通帳をあづかるという意味は入出金も野村が勝手に行えると勘違いしているようです。 そのような発言が理事長の私にありましたし。 また出金に関する社内チェックもないのではないかと思います。 野村の社内の出金伺い書にはマンションマネジャー他２名の捺印があります。 起案者（マネジャー）の不正や間違をどう防止するのかマネジャーに聞きましたが曖昧な回答です。 担当者の不正をどのように防止するのかと会計部やスマイルサポートに聞こうと電話をしました。 【会計処理は担当の責任ですから】と言って我々担当のマンションマネジャーに取り次いでしまいます。 マネジャーの不正を聞いているのに本人が出てくるのではらちが明きません。 会計部員は【会計部は提出されてた書類に基づき出金処理をしているだけです】と言います。 すなわち会社としてのチェック機能がないと私は考えます。 これらは一例です。 私のセンスがおかしいのか野村がおかしいのかわかりません。 皆さんはどう思いますか。 皆さんがおかしいと思う事例をここで紹介してください。 情報交換によって組合の財産を守りませんか。 jupiter1ーーーーーGmail.com で意見交換しませんか。 ーーーーーは＠です。 野村さん 間違いや誤解があったらご指摘ください。 |
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304:
私も野村を調査中
[2014-02-27 14:57:43]
303さんへ。
私のところでも同水準のことが行われて きました。 今後、具体的に記述します。 ご提示いただいた意見交換の場、必ず 参加します。 皆さんへ。 27日付の朝日新聞が「生活」面で『マン ション60年』という連載を始めました。 管理や修繕での悩みや体験談をメール・ ファクス・郵便で募集しています。 |
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305:
私も野村を調査中
[2014-03-03 09:48:22]
私のところでは管理組合の役員に報酬（給料）が出ます。
半年に１回で、出所は管理費です。管理人が管理会社（ 野村）に依頼して組合の口座に送金してもらい、それを 管理人が引出して理事会の日に手渡しします。役員の口 座に送金しない時代遅れのこのやり方だと、私のように 管理人に嫌われて欠席に追い込まれた役員には報酬が 渡らない危険があります。 他の理事全員に報酬が渡されてから２カ月後、管理人 と会計理事に「欠席以前の正当な報酬の支給が遅れて いるのではないか」と問い合わせたら、その２週後に管 理会社から私の口座に入金がありました。 問合せがなければ取られっぱなしだったのでは？ とい う疑念は今も消えません。文書での問合せ直後は無回答 で、事務所を訪ねたら「雑費に入れた」。会計理事は「２０ 日に振り込む」。実際の振込は１９日でした。私が問い合 わせるまでの２カ月、通知・連絡は一切ありませんでした。 送金に関与する管理会社（野村ＬＳ）はどうしたかという と、私の給与を管理人が雑費に入れるのを認めた上で更 にもう１度、私の口座に送る分の報酬を出金したのです。 このため、組合の期末の決算でも私に２回支給したかの ような役員報酬総額の数字になっていました。理事会に 説明や訂正を求めても無視と無回答で、２年以上経った 今も放置されたままです。総会は何らチェック機能を働か せることなく、いつも通り、そのまま承認です。 結果、事実に反し経理上は私が給与を２回得たことに されています。実際は、私に渡されるべき正当な報酬が 管理人の扱う小口現金の雑費に入れられ、経理上は過 多となる２回目の出金分が私の口座に送金されたのです。 「奪われた人が奪った」ことになる会計処理です。 この管理人は初代管理人の引退を機に野村の社員とし て送り込まれ、最終責任を住民に負わせる目的の自主管 理で１０年以上君臨しましたが、私の暴露で最後は人知 れず辞職して逃げました（理事会は彼を援護）。 |
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306:
私も野村を調査中
[2014-03-04 19:55:59]
私のところ（野村が管理）は築３０年超ですが、い
まだかつて管理規約通りに金融機関発行の預金残 高証明書（コピー）が定期総会資料（議案書）に添 付されたことがありません。残高証明書さえ開示さ れないのですから、理事会が領収書等の会計資料 閲覧請求に応じることもありませんでした。 そこで私は同じ規約にある別の規定「理事会は、組 合員の請求があるとき、会計帳簿を閲覧させねばな らない」を根拠として、簡易裁判所に管理組合を相手 とする調停を申立てました（費用は印紙代５００円の み）。申立書が受理されると数日で理事長と私に呼出 状が来ました。初回の調停は一カ月後でしたが、それ までの間、理事会が帳簿閲覧で申立てられた事実を 組合員に知らせることはありませんでした（私は文書 配布で全員に通知）。 裁判官の臨席は初回の、それも始めの３分だけで、 以後は２名の調停委員が月１回で計３回開かれること になる調停の進行役を務めました。まず私が見たい資 料のリストを作成して事前に裁判所に提出、それを理 事会が検討し意見を裁判所に伝えます。調停委員は その意見に沿って私にリストの改訂を重ねさせる――。 （この進め方は、私のところのように口座や通帳の数 も種類も知らされない、会計システムの全貌がまった く見えない管理組合には不向きです。「そもそも何が 保管されているのか知らない」と訴えましたがなぜか 聞き入れられず、「リストを作らないなら本件を却下 するしかない」と言われました）。 初回調停後、理事会はすぐに組合員への説明を掲 示で始めました。「調停は原則非公開であり、他の理 事への口頭での説明は認めるが、組合員各位に知ら せるには調停員の許可が必要と裁判所側から申し渡 されています」。「調停の申立ては裁判所側が拒否す ることなく受理しますので、当管理組合に何ら非があ ったわけではないことを申し添えておきます」。裁判 所に確かめると、そんな決まりはないと返答されまし た。 さらに、申立書の「帳簿閲覧と外部監査を文書で要 求してきた」に関し、理事長は「要求が理事会に上が ってきたことなど一度もない」と委員に説明。３０５の 役員報酬の件でも、理事長との話し合いを終えた委 員に「あなたは資格なく受け取ったんじゃないか」と 逆に泥棒扱いされました。 ３回目の調停で「組合は帳簿の閲覧に応じる。実施 条件は理事長が誠意をもって話し合い、対応する」と の合意に達し、終了しました。しかし、半年後の今も 申立て以前と変わらず、何も公開されません。理事 会は、これをチャンスとばかりに外部への開示や漏 洩を禁じる「閲覧細則案」を作りました。 |
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307:
入居済み住民さん
[2014-03-05 19:17:04]
306さん
通帳の写しを見せないのであれば不正会計がまず浮かびます。 調停員は弁護士でもないし関連法に詳しくない可能性が高いですから注意が必要です。 国交省住宅局に相談されましか（最寄りの国交省はマンション管理センターに聞いて下さい）。 証拠がないと取り上げてくれませんがヒントは教えてくれます。 どなたかに証拠をつかむ方法を聞きたいですね。 私も経験しましたが野村は不正行為を正当化するテクニックに長けています。 野村は理事長や理事会の脆弱性を利用して理事会（長）、監事をコントロールしてしまいます。 マン管士なんて何のその。ひ弱なマン管士はひとたまりもありません。 野村を使いこなすには熟練理事が不可欠ですがそれのできないような規約改正もしてしまいます。 私たちの組合と同じく貴組合も理事会が野村に支配されてしまった典型のように感じます。 リプレースした時、マン管センターに言われました。 大手管理会社こそ理事会がしっかりしていないとうまくやられるよと。 その言葉をかみしめている一人です。 これを打破するには訴訟やマスコミを動員するしかないのかもしれません。 この場で意見交換をしながらマスコミに訴えませんか。 |
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308:
私も野村を調査中
[2014-03-05 21:41:09]
建築当初から野村の直接管理だった私のところは、
２代目の管理人が着任すると自主管理移行の準備を 始めます。３年後、野村ＬＳは会計業務のみを請け負 うという建前で新体制がスタートしました。 私が理事長になったのは自主管理１３年目（管理員 は勤続１６年）です。この体制では管理員の雇用契約 は毎年の更新が必要で、雇用主は管理組合理事長と なります。５月下旬に就任した私は、６月末に契約が 終わるので、雇用契約書とその更改のための履歴書 の提出を求めました。すると、契約書は自主管理導入 直後の初年度のもので１２年前に期限切れ、履歴書は いくら求めても出してもらえませんでした。 私は行き詰まり、文書配布で全組合員にこの問題を 知らせました。それから４カ月後の２０１１年１１月１７日 午後、下記の事件が起こります。 久々に外にいる管理人を見て、住民２名が履歴書の 件を話そうと近づいたら管理人は逃亡、構内に雲隠れ した。そこで住民は先回りして事務所で待機していると、 事務所上階の女性が車で到着（携帯電話で連絡か）。 数分後、戻ってきた管理人は年齢や履歴書について 問われると、「警察呼ぼう。１１０番して」と女性に言い、 至近の事務所でなく上階宅に黙って２人で逃げ込ん だ。 住民２名は４０分以上待つが居留守を使って出てこ ないので、一度自宅に帰った。その１名が「私たちの 帰る姿を見て出てくるはず」と引き返して事務所で待 っていたところ、サイレンなしでパトカーが３台も到着。 同時にマンション老人会の男性が多数、集まってきた。 住民１名は事務所で警官に質問され簡単に答えて終 了、外に出て皆の前を堂々と歩き、帰宅した。 １週後の１１月２５日、理事会は掲示で「管理員に履 歴書を求める意見が一部で上がっていますが、すで に長年契約を問題なく続けていることと管理員の個人 情報漏洩による本人への被害を防ぐため、理事会と しては提出不要と判断しています」と発表。同時に理 事長の私に辞任勧告状が郵送されました。 私の辞任をみて２代目管理人は辞職、すぐに理事 会は自主管理をやめて野村ＬＳに包括的に業務委託 すると決めます。この決定を追認させる目的で臨時総 会が設定され、結局、建築当初の直接管理への回帰 は承認されます（出動の経緯を確かめに警察署へ行 きましたが、「あれでよい。何もなければ帰るから」の 一点張りで取り合ってもらえませんでした）。 ＞＞ 307さん。 優しいお言葉、ありがとうございます。 ・国交省住宅局には資料提供し、電話連絡をもらいま したが、個別の対応はしないとのことでした。情報提 供は続けています。再度、照会してみます。 ・規約改正に言及いただきましたが、現在進行中の問 題の一つがまさにそれで、私が辞めさせられた後の新 理事長が現行規約の全廃と新設を言い出しました。今 後、数カ月で一気にやられるのではと危惧しています。 ・意見交換、マスコミ等の社会へのアピールに賛同し ます。 |
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309:
私も野村を調査中
[2014-03-08 06:38:02]
私のところ（野村が管理）の管理組合には、理
事会の他に専門委員会という組織があります。 国土交通省の標準管理規約にも同委員会につ いての規定がありますが、同じ名称でも機能が 違います。標準規約では住民が専門的知識と 経験をもつことで管理会社の言いなりにならな いようにしているのに対し、私のところでは大規 模修繕や規約改正で専門性を丸投げして特定 業者に託す装置になっています。 理事会の理事や監事の任期が２年で理事長 なら１年限りなのに、２０年以上在任できた専門 委員がいます。細則の「委員の任期は１年以内。 ただし再任を妨げない」の後半が繰り返し使わ れたのです。しかも、管理員の雇用契約と同じ で書面による正式な任命もなく、理事会で管理 人に特に見込まれた者が委員に「昇格」するの です。 私が理事長だった頃、午前中に専門委員会、 同日の夜に理事会の会議がありました（管理人 も理事長も両方に出席）。こうすれば、専門委員 が先議したことを理事会で追認する流れができ ます。上述の任期の差も加われば、専門委員会 が組合を動かすようになります。 ２０１１年６月、新理事長の私が会議で管理人 の雇用に触れると、翌日（日曜）夜９時に同委員 らが騒音調査を名目に当宅に乗り込んで来まし た。管理人の親衛隊だと思いました。 細則「専門委員会の費用は組合が負担する」 から、１２年４月、労働対価（報酬）の支払い実績 （時間×単価×人数[氏名]）を領収書等で証明する よう文書で求めると、６名中５名がたちまち辞任 しました。 ところが２億円の修繕が施工される今年、元専 門委員４名が理事や監事として返り咲きます。先 の大量辞任は翌月の定期総会を逃れるためだっ たのです。 現在、専門委員の会議はなく夜に理事会だけが 開かれますが、支援と称して特定業者と管理会社 （野村）と専門委員１名が毎回同席しています。 |
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310:
匿名さん
[2014-03-08 18:03:36]
林田さんの東急コミュニティー解約記は、
ググればすぐ出てきますよ。 キンドルおもちならアマゾンでも買えます。 すげー参考になりました。 |
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311:
私も野村を調査中
[2014-03-09 10:03:35]
２０１１年７月１５日、管理人と専門委員による管理組合支配の実態を手紙で全戸に知らせると、
「理事会を通したのか」という管理人の意見が古参の住民から伝えられます。管理人は有給休暇 をとりながら臨時理事会を画策します。以下はその経過です。 ・８月１日、臨時理事会の予定が理事長の私の耳に入る。集会所には自治会の先約があり難しい はずが、管理人が譲らせたと事後に判明。 ・管理人が議題を尋ねるメモを私によこす。「管理員雇用」と書けば管理人が議題差し替えをやる。 そのために次は総務理事に回すよう矢印で指定がある（８月３日、予想通り総務理事から議題を 「理事長が全戸配布した手紙」に変えるよう電話あり）。会議資料も同様で、雇用関連は抜かれる か後回し、代わりに私を攻撃するための材料（管理人との連絡用メモまで）が入る。 ・６日の開催時刻まで連日接触してくる元理事長がいた。私を２度喫茶店に誘い出し、「管理員高 額給与の経緯を暴く」と会議出席を迫る。すぐに自治会長も電話で「出席させて」。連動は明らか で、二人の出席は断られた。 ・開会２時間前から専門委員幹部が当宅を数回訪れチャイムを鳴らす。脅しと思い対応せず。 ・開催時刻ちょうどに「断られたけど来ちゃったわよ！」と自治会長が数名の役員と議場に乱入。 「議事を聴く権利がある」とゴネて２０分の妨害。 ・ようやく会議開始。議長として管理員雇用を口にした途端、総務理事と副理事長（後の理事長）が 「理事長の手紙を先にしろ」と言い出す。議長の主導権が奪われる。 ・最後に「おまけ」同然で雇用問題に入ったが、そこでも別の理事が今さら「契約書を見ていない」、 全体も「勤務評定をしてからだ」（数月後、予想通りこの理事は「評定はできませんでした」と報告）。 ・翌朝、理事会が全戸に「先日の手紙は理事会が承認しておらず、理事長個人の見解」とする全理 事の連判状を配布。同時に拡大版を全掲示板に貼り出し。午後、管理人がメモ「史上最高の出来 でした」を当宅に投函。 後日、野村の営業所を訪ねました。担当は「うちは会計だけですから」と繰り返すばかりでした。 |
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312:
私も野村を調査中
[2014-03-10 21:21:37]
私のところでは、２０１２年３月、それまでの自主管理を返上して
野村ＬＳと直接管理の業務委託契約を結ぶ臨時総会が開かれま した。 以下は、私が請求した総会議事録のコピーに、新任の３代目管 理人（野村が雇用）が総務理事の指示でひそかに添付した文書 です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 法 律 相 談 結 果 概 要 （Ｈ２４０５０１ 弁護士２名） 訴 訟 に つ い て Ｑ１ ペンの暴力で管理員等を中傷する行為は訴訟に馴染むのでしょうか。 Ａ１ 管理員等を中傷する行為が、社会的受忍の範囲を超えていれば（過激な発言が継続・反復を 多々されていれば）、訴訟に馴染むでしょう。各証拠原本と元管理員、目撃者の協力が前提に なります。元管理員の事実関係を詳細に整理して下さい。 Ｑ２ 馴染むとしたら、刑法・民法のどの条文に抵触するのでしょうか。 Ａ２ 警察は、原則民事不介入から、刑事告訴は難しいでしょう。民事告訴の損害賠償請求に該当 するでしょう。 Ｑ３ 訴訟人には、管理員個人以外では誰が妥当なのでしょうか。 Ａ３ 被害を受けていることが前提です。組合代表者が妥当でしょう。当然、承継できます。 Ｑ４ （告訴）誰を訴えるのが妥当でしょうか。 Ａ４ 文書の配布目撃者がいるのであれば、次男さんと元理事長、場合によっては奥さんも含める ことができるでしょう。 Ｑ５ 告発はできるのでしょうか。 Ａ５ 警察は民事不介入なので、刑事告発は受けないでしょう。 Ｑ６ 管理員等を中傷する行為を差し止めることができるのでしょうか。 Ａ６ 単なる特定の個人に対する誹謗中傷等の域を超えるもので、マンションの正常な管理が阻害 される場合には余地があると言えるでしょう。 Ｑ７ 勝訴できる見込みはあるのでしょうか。 Ａ７ どれだけ切実に訴えているかどうかだと思います。 Ｑ８ 費用と時間はどれくらいかかる見込みでしょうか。 Ａ８ 仮処分で早くて２ヶ月、費用は約５０万円＋実費、その他供託金数十万円（損害賠償請求額 にスライド）、本訴訟で早くて６ヶ月でしょう。 Ｑ９ 費用対効果を勘案すると妥協する方法があるのでしょうか。 Ａ９ 調停、和解勧告があります。 Ｑ１０ 訴訟する前にすべきことは何でしょうか。 Ａ１０ 話し合いをすべきでしょう。話し合いができないのであれば、誹謗中傷等の文書を配布しな いよう通知すべきでしょう。 Ｑ１１ 元理事長宅を退去させる方法はあるのでしょうか。 Ａ１１ その方法はあるがハードルが高い。現段階程度では難しい。 Ｑ１２ その他（簡易裁判所） Ａ１２ 簡易裁判所は、金銭の問題を専門的に扱うので、差止を求めるのは難しい。 |
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313:
私も野村を調査中
[2014-03-12 07:13:53]
私のところは２０１２年までの１３年間を自主管理としていますが、
会計は建築当初から今に至るまでずっと野村の管理です。 築３０年超で管理費未納が発生したことは１度もないとされてい ます。転出や入居で変動があるはずなのに、毎年の収入は常に 一定で同じ数字、全区分所有者がきちんと納め続けたという予算 と決算です。２０１１年に私が理事長となって管理組合の異常を全 員に知らせたせいか、最近やっと未納者への督促が課題になりま した。 管理事務所での現金出納を私のところでは「小口会計」と呼びま す。管理人の財布であり、中身が４０万円を超えることもあります。 減ってくると管理会社（野村）に振込依頼書を送付して補充するの かと思いきや、その形跡はありません。持参された管理費や自転 車登録料が収入として、都市計画税や固定資産税、管理人夫婦 の健康診断（人間ドック）料、役員報酬の一部、植栽費などが支出 として、報告書に手書きで記入されています。毎月２１日～月末の 記録がないのも不思議です。残金が底を突きそうになると、その月 だけ計２０万円もの管理費が持参され、補充されていました。 初めて全戸に知らせたときに情報や意見を募ったのですが、当時 の会計理事が電話で「言う通りに押印しないと管理人が怒るんです」 と打ち明けました。 １１年８月６日、管理人の支配力が臨時理事会を仕組めるほどに なっていると身をもって知った私は、組合が正常化されるまで決別 する旨を文書で全戸に宣言しました。その際に不明朗会計として「 小口会計」を挙げましたが、直後の同月末の理事会で管理人自身 が「しばらく小口を凍結する」と言ったようです（議事録）。 その後、この管理員が去るまで小口会計がどういう状態にあった か知る由（よし）もありません。しかし、野村との直接管理の契約を 大幅に延長させる定期総会が１２年５月に開かれたとき、それまで 私に圧力をかけてきた住民たちが「小口会計をやめる必要はない。 小口会計の存続を」と要望していました。 |
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314:
入居済み住民さん
[2014-03-12 18:23:16]
恐るべき野村リビングサポート
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315:
私も野村を調査中
[2014-03-12 23:47:45]
現在、私のところの毎月の理事会には、理事と監事以外に
管理員（３代目）・管理会社（野村）・専門委員（１名）・コンサル タント（特定業者）が参加しています。理事長だった２０１１年 に自分で音頭をとって導入した傍聴制度を使い、私は毎回た った一人で傍聴しています（１２年に野村の直接管理へ戻し てすぐ理事会は傍聴者の発言を禁止、非住民の管理人や業 者の主張を住民の私が黙って聞く事態が続いています）。 １１年６月、私は理事長として初めて２代目管理人の不適格 性に触れました。そのせいで翌月の専門委員会の会議では ４時間に及ぶ「吊るし上げ」を受けましたが、その席でコンサ ルタントは「どの管理組合も理事長が元気なのは始めの３ヶ 月だけ」と言い放ちました（この６日後、私は手紙でマンション の異常を全戸に知らせます）。 このコンサルタントは１９９８年に初めて修繕工事の監理を 請け負って以降、６度の工事すべてで監理の受注に成功して います。今年は３回目の大規模修繕となる２億円超の給排水 管工事がありますが、またこの業者が監理委託先です（つま り７連勝）。 この工事については先に理事会が設計の委託先も同社に 決めています。その過程はこうです。１２年１０月２７日１８時 からの小委員会（大量辞任した専門委員会の後継組織で規 約上の定めがない。人数も構成員も報酬の有無も不明）が 消費増税を理由に設計委託先の選定を急ぐよう理事会に報 告。それを受け、同日１９時からの理事会は同社への委託を 即決します。組合員の知らぬ間に一晩で決められたことにな ります（ちなみに小委員会は事前のアンケートで６１％が不要 とした追炊き機能を全戸に追加すると決めたが、後日撤回）。 今度の管工事の特徴は先に施工会社と監理会社を決定し、 後で戸別の自己負担額を定めるという点です。フローリング のやり直し等で高額になる世帯もあると思うのですが、委託 先承認のための臨時総会では 賛成１９６、反対７、棄権２ で可決されました。実は、委任状等の提出締切日の前日に 票数が過半数に届かず総会不成立の危険が出たため、締 切を１日延ばした戸別の催促状を管理人が発行して未提出 者に配ったのです。 このように、私が異常を知らせてからの総会はあの手この 手で成立・可決に持ち込まれています。まず、理事長を辞任 させた後の臨時総会（１２年３月）は議題からして規約違反（ 役員変更でなく野村との新契約締結の承認を求めた）でした が、このとき理事会は委任状の提出締切日を例年より１週間 も早くし、締切後は未提出者に赤ペンで宛名を書いた督促状 を戸別に発行しました。昨年の定期総会からは、見たこともな い「議決権行使書」が説明なしで採用され、大量の賛成票が 提出されています。 |
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316:
私も野村を調査中
[2014-03-13 19:49:35]
野村の直接管理に戻る前の２０１１年１１月、副理事長以下の
全理事と管理人は誰にも知らせずに理事会を開き、理事長だっ た私に辞任勧告（管理規約に規定なし）を発しました。勧告状に は「理事長印を至急返却すること」と記されていました。 翌年１月上旬、私は辞表と印鑑を提出します。それで理事会は 野村への業務委託を会計以外にも広げる決定をし、その承認の ための臨時総会を３月に開きます。以下は、その総会が「成功」 した後にスタートした、理事長印を使ったビッグビジネスの軌跡 です（店舗棟は元来小売店用で、近年はずっと閉鎖されていた）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 表〕 店舗再開への動き 2012年4月27日～5月3日 地元の不動産屋と副理事長（次期理事長）が 店舗の診療所化に関し文書でやりとり 5月20日 不動産屋と管理組合員８名（氏名不明）が会合 5月27日 管理組合定期総会（診療所開設の通知なし） 6月中旬 居住者に「診療所開設計画説明会 ご案内」 （発行者不明。質問欄つき出欠票を17日まで に管理事務所へ提出の要請あり）を配布 【住民が初めて計画を知る】 6月23日10時 集会所で説明会開催（不動産屋が司会） 同日19時 理事会が開設承認を決定 ※ 8月21日13時 医師の母親が当宅に続けて２回無言電 話（番号表示で確認）。３度目は留守電に 「今度開業する者ですけどね、ちょっと電 話くれますか！」と折返しの電話を要求 10月31日 理事会が下記の文を掲示 （診療所開設計画進捗状況 ／ 開設計画については皆様ご 存じのことと存じます。説明会とアンケートにおいても反対意 見はありませんでした。平成25年4月頃、診療開始する予定 で進めているとのことです。） 12月 不動産屋の仲介で医師と理事１名の店舗売買契 約が成立 2013年 4月8日 診療所が開業 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ※ 12年6月23日の理事会の決議内容（議題：診療所計画の対応） 管理規約では総会での決議事項には入っていないが、店舗細則 で通知義務、店舗規則で管理者の同意が必要とあり、現時点では 売買契約はしていないが、住民説明も本日終了し参加住民多数の 賛成もあり、質疑応答での大きな問題点はなく、診療所開設に同意 する事を理事会に諮ったところ、同意に賛成１１名、反対０名、棄権 ０名にて承認された。 また、管理者の同意書への署名捺印の一切の件を管理組合代表 である理事長に一任する事も合わせて承認された。 （議事録） ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ （留意点） ・５月の総会をとばし、翌月の「理事会の承認」で事業展開 → 理事会や説明会を総会の代わりに利用 ・理事長印の使用に関し、他の理事が「一切の件を一任」 → 同意書非公開。密約の可能性 ・大急ぎだった４月開業（当初は１２年末を予定） → 来たる５月の総会を逃れるため |
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317:
私も野村を調査中
[2014-03-14 17:41:44]
（No.305で紹介した）私のところの管理組合役員報酬の件について、
当時の管理人や野村の対応などをテーマ別＆時系列に並べてみまし た（その後の展開も加えて記しています）。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 表1 〕 理事長報酬支給遅延の経緯 2011年10月6日 管理会社（野村）が全役員の半年分の報酬（６９万円／管理費） を組合の口座に送金 【管理人が引出し】 8日 管理人が理事長以外の役員に報酬を手渡し【理事長には連絡なし】 ★ 12月3日 理事長が管理人に報酬について初めて問合せ・督促 10日 会計理事が理事会で本件に言及 12日午前 管理人が初めて返答（口頭）「雑費に入れた」 午後 会計理事が初めて返答（文書）「12月20日付で振込む」 19日 管理会社（野村）から理事長の口座に入金 表2 〕 督促後に管理人・会計理事・管理会社（野村）が説明した★12月3日以前の手続き 2011年10月8日 12月16日作成の文書による弁明では、この日に理事会３役が 相談し「理事長報酬（６万円） ※ は後日、管理会社から理事長 の口座に振込む」と決定したという 【 ※ なぜかこの６万円は 表1 の全役員の報酬（６９万円）に 含まれない新規支出 】 ☆ 13日 8日の決定を受け、管理人から管理会社へ振込依頼書発送 17日 管理会社（野村）と相談し、8日に残った理事長報酬（６万円）を 小口会計（管理人の財布）の雑収入として処理【会計規則違反】 22日 13日の依頼書を受け、管理会社（営業所）が（本社）組合会計部 と書類のやりとり（計４回で２往復）に着手 11月12日 ①（営業所） → （本社） 22日 ②（本社） → （営業所） 28日 ③（営業所） → （本社） 29日 ④（本社） → （営業所） 【入金日12月19日に合わせた作り話か】 理事長の給与は本当に★12月3日以前に渡されようとしていたか？ 表3 〕 12月の督促後に作られた？ 11年10月13日の振込依頼書に偽造の疑い 2011年12月22日 下の規則から、理事長が管理会社保管の☆10月13日の振込依 頼書原本と管理事務所保管の同書のコピーを会計理事に請求 【 規 則 】 振込依頼書は：オリジナル印のものを野村リビングサポート（株）へ渡す。 ：管理事務所はコピーをファイルする。 2012年1月31日 管理人が急に辞職し転居（翌日夕方に理事会が発表） 2月7日 依頼書２部を会計理事からようやく受取り 比較の結果、依頼書 ２部（原本とコピーの関係）の管理人印の位置や角度の相違判明 16日 理事会が文書で「質問・要求するなら会議に来い」と回答拒絶 2013年1月7日 刑事３名に押印相違の振込依頼書２部のコピーを提示するも「こ の程度では・・・」と取り合わず |
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マンション前に行き止まり道路（都道）があります。
違反駐車が絶えないので警察/東京都は障害物（ポール）を設置しました。
野村の管理人はこのポールを脱着させて引っ越し車両等を道路に誘導していました。
道路設置物を勝手に移動する行為は許されるのでしょうか。
脱着が多いせいかポールが痛んできました。
そこで野村のマネジャーは組合の出入り業者にポールを交換する様命じました。
業者は管理組合の指示だと信じポールを購入し交換ました。
本来このポールは東京都の所有物ですから都に対して交換を要請すべきものです。
道路の設置物を組合の設備と考える管理会社は珍しいのではないでしょうか。
理事会は野村の認識不足でありその費用は野村が負担すべきと指摘しました。
ところがマンションマネジャーは出入り業者にその費用を負担させてしましました。
自分たちの過ちを他人の責任になすりつける、信じられない事件があったことをご報告します。
皆様のところではいかがでしょうか。