オブリージュ御殿場レジデンスってどうですか？

[ビギナーさん]

オブリージュ御殿場レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://oblige-gotemba.com/

所在地：静岡県御殿場市新橋2023番7　他4筆（地番）
交通：御殿場線 「御殿場」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.49平米～73.05平米
事業主：静岡総合不動産
売主：GAUデザイン
施工会社：株式会社オサヨシ
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[63: 匿名さん]

今時って耐火ガラスでも網が入っていないものがあるんですね。ここもそれを採用しているということでした。慣れてしまえばなんてことなくなってくるんですが、でもきれいに外、眺めたいなと思うと網入りってちょっと興ざめしてしまう部分がある。
性能としては網入りのものと変わらなかったりするのかな。
ガラスが飛散しにくくなっているということなんでしょうか。

[64: 匿名さん]

ここはいつから残っているんでしょう？2016～2017年の年末年始の営業について書かれていて。もう10月なので1年経過しそうな勢いです。モデルルーム案内は9月からなので完全に1年経過？

普通は1年経過すると値引きもあるのですが、ここはそんなに値引きする雰囲気もないんですね。

静岡総合不動産ってどんな会社なんでしょうか。

[65: 匿名さん]

マンションの機械式駐車場はスラム化の原因になる金食い虫
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170927-00143619-diamond-bus_...

ココは新築のまま朽ち果てて行くのか、値引きして少しでも在庫をさばくのか、見ものだね。

[66: 匿名さん]

駅まで徒歩４分というところと、
マンションで庭などの手入れをしなくて良いというメリットを考える人ならば良いのかなという立地だと思いました。

販売ってあと何戸なんですかね？あまり値下げもしている雰囲気もないですし、どうなのかなーなんて思ってしまいました。

[67: 匿名さん]

値下げの雰囲気は無いし、販売担当者に、売るぞーー！という気迫もありません。
築1年数ヶ月、案内された部屋に薄っすら積もったホコリを見ると
未入居のまま黄昏ていく このマンションの行く末を垣間見た感じがしますね。
それにしても機械式駐車場、何とかならないものだろうか。

[68: 匿名さん]

1月の新春イベントのご案内が残っているとだいぶたっている感じしますね
10月～新モデルルームＯＰＥＮということで、若い人向けにチェンジしたかもしれません
昔からの人は戸建に住むという土地柄ですが結婚したり新しく引っ越してきた理する方にはマンションの需要があるかもしれませんね。若い人なら機械式の駐車場もそう苦ではないでしょう。

[69: 匿名さん]

移動手段がクルマに頼るしかない御殿場で、機械式駐車場の突然の故障は大打撃ですよ。
こうゆうのって、使ったことが有る人にしか分からないんだよね。
修理にも、点検にも無駄な費用が掛かる。　　
仮に機械式駐車場を使わなくても住民はその費用を分担しなくちゃならない。
それが一番の問題。
あと、自分が内覧した時にはリフォームの話は無かったですよ。
新モデルルームＯＰＥＮ！・・これにどういう意味が有るんだろうね。
モデルルームが新しかろうが古かろうが、オブリージュは中古物件に間違いないよ。

[70: 匿名さん]

機械式の駐車場はそこまで頻繁に故障するものじゃないような…
確か点検が2ヶ月に1回とかそういうペースで定期的に行われているので
不具合が出たらそこで修理をするし、いきなり壊れて動かないということがないようにされています。
ただ、将来的に古くなってしまって入れ替えなければならなくなった場合、そのコストがすごく嵩んでしまうんではないかという懸念はあるのかな。

[71: 匿名さん]

点検が2ヶ月に1回とかそういうペースで定期的に行われているのですね、それに10年も経てば4基もの機械式駐車場は全基交換ということにもなりそう。そんなことをしてたらオブリージュの管理費がいくらあっても足りないなぁ。。そういう説明、とっても大切なので、内見の際に係員からして欲しいものですね。

[72: 匿名さん]

駐車場の管理は今後の課題みたいですね。若者の車離れ、免許返納もあり将来の解体費用も心配されます。外部に貸し出しするにもセキュリティが心配ですし。アンケートを取っても既に決まっていることでなかなか変更にはしづらいでしょう。自走式の駐車場のところが無難かなとも思います。

[73: 匿名さん]

駐車場を外部に貸し出すと、管理組合として営利活動していることになるので、税制的にややこしくなるそうな。
ですので、マンション内で貸し出して完結させないとならないようです。理想としては、抽選が起きるくらい、少し駐車場が足りないな位の数が理想らしいですよ。

ここは御殿場の駅が近いので、車を使わない人は使わないのでしょうけれど、
でも多くの人が生活していく上では必要としていくエリアなのでしょうか。

[74: 匿名さん]

若者のクルマ離れの問題も有るし、時代的にもクルマは所有からシェア（共用）の時代に入ってきている中で、オブリージュはマンションの戸数分の立体駐車場を無理やり建てて、かつ、そのアフターケアに苦慮しているということですか、見ていて滑稽ですな。建築前のマーケットリサーチが甘い。。未だに駐車場の半分は空いているようだし、維持費用捻出のためには外部貸し出ししかないでしょう。税制面ですが、一般的には、マンションの壁面を宣伝に活用したり、屋上に通信キャリアのアンテナを立てたりできるので、マンションの一部を貸し出すことに税制面の問題は無いはずです。ただ、ここのマンションの管理会社がそういう面倒くさい経理を引き受けるかどうかですが、多分、やらないでしょうね。

[75: 匿名さん]

確かに機械式駐車場は、やっかいですね。
今月の雪で動かず車出せなかったそうです。

[76: 匿名さん]

>>今月の雪で動かず車出せなかった

よく、朝に並んで余裕を持たないとイライラするとか聞きます。雪も確かに厄介ですよね。

野菜がここまで高騰してしまっているので、機械式の駐車場も影響が出てきたんでしょう。異常気象だとは思いますが、車を出せない日は車に乗れないということなんでしょうか。それはそれでイヤな気分ですね……。

カーシェアを利用するのも一つの手として考えなくてはいけないかもしれません。

[77: 匿名さん]

機械式駐車場は急に故障した時とかに厄介そうですね。
通勤時だったりすると焦ってしまいますよね。
そういうことを考えると駅から徒歩4分というのは便利でいいですね。
車通勤だったとしても、いざという時に電車やバスが利用できるのは良い点かと。
機械式駐車場も無くなってしまうと困る人もいらっしゃるでしょうし、
機械を交換時、使用者数によって解体なり考えるしかなさそう。

[78: 匿名さん]

雪の後、凍結した機械式駐車場から車が出なかった人が何人か居たという話は自分も聞きました。
物件から駅までは確かに4分程度ですが、電車は1本／時間なので、タクシーを呼んだらしいです。
特筆すべきは、その日の管理会社の対応も相当悪かったらしい。
危惧していたことがだんだん現実になってきましたね。

解決策ですが、4基の内、少なくとも2基の立体駐車場は解体して、平置きできる
スペースを作ることでしょう。
今のままでは、立体駐車場に掛かる点検費用、修理費用、部品交換費用、にプラスして
不具合が有った時のタクシー代と、住民の負担は図り知れません。
マンション完成からまだ2年だし、未だに20戸も売れ残っている現状なので、
売主全額負担で解体をお願いしてみてはいかがでしょうか。

[79: 匿名さん]

今年の冬は例年にない大雪だったので、各所で影響が大きかった事と思います。
機械式駐車場は積もった時点で雪かきをしないと凍結するでしょうね。
どのマンションも同じでしょうが、管理会社側で対応可能であるかと考えれば
難しいのではないでしょうか。

[80: 匿名さん]

御殿場が大雪になるのはいつものこと。普通、マンションは雪かきをしなくていいけど、オブリージュは管理会社もあてにならないということか。住民が機械式駐車場の雪かきをしなければならないとは、、何だかため息がでるなぁ。堂々完成したオブリージュが築３年目を迎える今年。住民が迷惑している問題を１つ１つちゃんと解決しなければ、売れ残り部屋の完売も難しいのでは？？

[81: 匿名さん]

想いをかなえる自分仕様マンション、だそうです。
モデルルームで家具つきの販売、残り9邸。家具つきが9戸もあることに驚きでした。

自分仕様マンションとあったので、もしかすると自分の好みで2LDK→1LDKにできたりするのかな？と思いました。間取り変更とか……。でもホームページにはそれが書かれていませんでした。

マンションは管理会社があるから掃除と同じく雪かきしなくてもいいのかと思っていました。
御殿場は大雪になるんですね。やっぱり山っぽい気候なんですね。年に1度、ゆきかきが必要と覚えておきます。

[82: 匿名さん]

売れ残りは9戸どころじゃないようですよ。売買を諦めて賃貸している部屋もあるので、2桁に乗っていると伺いました。値下げ交渉には応じません。その代わりにカーテンやクッションを付けます、という売り方とのことですが、機械式駐車場ももれなく付いてくる旨を忘れてはいけませんね。

[83: 匿名さん]

>>その代わりにカーテンやクッション

カーテン、クッションは趣味じゃないと結局使わないですからね……。値下げ交渉をしない理由はなぜなのでしょうか。

9邸、普通ならモデルルームになるのは2～3邸のはずで、棚やテーブルなどつけるなら同じくらいと思います。9邸もあるのはカーテン、クッションも「家具」扱いだからなんでしょうか。

今日は暖かい日ですが、御殿場は夜寒いでしょうか。富士山のふもとですから、温度差がありそうと思います。

[84: 匿名さん]

｢想いをかなえる自分仕様｣というキャッチフレーズはもう使わない方が良いのでは？
家具付き、とした時点で、それはもう｢売り手仕様｣になるわけでしょ。

それと、ちょっと気になったんだけど、オブリージュでは
賃貸した部屋も新築マンションとして売られることが有るのでしょうか？

｢部屋は中古、家具も中古、小さなキズやちょっとしたヨゴレはご容赦ください。
但し、値段は新築価格です。｣　ってケースも有りうるのか？
築３年目だし、この間色々有ったはず。
売られてる部屋が過去に賃貸に出された部屋か、そうでないか気になるところです。

[85: 匿名さん]

新築分譲の場合でデベが販売しているということなので、時間が経っているマンションですが、はっきりとこの場合は新築なんだと思います。
事務所利用していたり、モデルルームとして使っていたりすると、完全なる新品ではないですが、その代わりおまけがあったりする。それこそ家具とか。
お値下げとかそういう具体的なことが大きくあれば、また動きそうな感じではあります。

[86: 匿名さん]

一般のお客様がイメージする新築マンションとは、他人の手垢のついていない物件のことでしょうね。
モデルルームや事務所として２年、毎日人の出入りが有り、冬は暖房フル稼働、夏は冷房フル稼働では、電気系統も相当くたびれてきているのではないでしょうか。
その上、賃貸に出された部屋に至っては、室内の家具が残置物の可能性さえあります。
サービスでついている家具なのか、前入居者の置いていった物なのか、どうやって見分けたら良いのでしょう？

[87: 匿名さん]

｢新築｣の定義とは、｢築１年未満で未だ誰も住んだことが無い物件｣です。デベが販売しているから｢新築｣と呼ぶわけではありません。ご参考に。

[88: 匿名さん]

プランはまだ全部選択することは可能である、という風に考えていいのでしょうか。
公式サイトにはまだ、すべてのプランが掲載されているので。

駅に近い場所なので、コンパクトの方がニーズが有るという感じだったのかしら。
DINKS向けの３LDKなのかなぁなんて思いまして。
60平米台で３LDKなので、
リビングが少々せまくなっているなとおもいました。

[89: 匿名さん]

広い土地に立っているマンションにしては、確かに１戸あたりの床面積が狭いと思います。
寝室にダブルベッドを置いたら、もう足の踏み場も無いような狭い部屋もありますよ。
キッチンは食器棚を置いたらもう人がすれ違うスペースはありませんね。
揚げ物をしている後ろで子供がはしゃいで来たら、と思うと、ゾッとするような狭さです。
余りに狭いので最初に見たときは、｢設計ミス？｣と、思いました。　

惜しいですね、立地は良いのに。

値引きに応じないのは、販売会社の手数料が目減りするから、でしょうか？
こんなに長く売れ残っているのは、販売方針に問題が有るからと思わざるを得ないのですが。

[90: 匿名さん]

家具つきのモデルルーム販売ですが、他のモデルルームで使用されていた
中古品の可能性はあるものの、プロのコーディネーターさんが設置するので
センスのいいチョイスなのではないでしょうか。
特にこだわりがない方なら、家具の配送や組み立ての必要がない分
楽かもしれませんね。

[91: 匿名さん]

まとめると、つまりこういうことでしょうか。

＜メリット＞
　　・最寄駅から近い好立地（但し、電車の本数は1本/ｈ程度）
　　・敷地が広い（但し、敷地のほとんどを機械式駐車場が占めている）
　　・モデルルーム販売なので家具がついている（但し、家具も中古）
＜デメリット＞
　　・築3年目の中古物件にも関わらず、新築価格にて販売中。値引きなし
　　 ・寝室、リビング、キッチンのスペースが狭く使いにくい間取り（子供の居ない夫婦向きか？）
　　 ・冬には住民による雪かきが必要
　　・機械式駐車場がたまに故障して、車が出せない事態になる（管理会社が故障に対応しない）

[92: 匿名さん]

今残っている住戸は9戸のみですか？
モデルルームは家具つきで若干のサービスがあるみたいですが、
その他の住戸は新築分譲時と変わらぬ価格で販売されているのでしょうか？
値引きのタイミングは竣工後半年、1年など売り主によっての区切りがあるかと思いますが、
こちらは値引きしないタイプの売り主ですか？

[93: 匿名さん]

御殿場という割にはかなりの強気。都内ならば品揃えということで値引きなしでの販売もあり得ますが。それほど焦ってはいないのでしょうけれど、入居者にしてみれば管理費などの将来の不安もあると思います。新たに御殿場に住もうというニーズが多いにあるとは思えませんが。自衛隊の演習などの音なども気になります。

[94: 匿名さん]

どんなに人気が無い物件でも最終的には売れるものです。肝心なのは、買った後のこと。新築販売でさえ、売却に苦労したのですから、中古での転売は更なる苦労が必至。年々値上がりする管理費も頭の痛い問題ですが、住民の差し迫った問題としては機械式駐車場を今後どうしていくかでしょうね。

[95: 匿名さん]

機械式駐車場は、いずれは機械をまるごと取り替えるか、撤去するかの2択しかないので、
どういう方向性にしていくか、というのは
管理組合で早いうちから共通認識は持っていたほうが良いとは思いますが…

ここは駅まで近く、便利なので普段暮らしていくには良いとは思います。
賃貸として出した場合はどうなのかっていうのはわかりにくいですね。

[96: 匿名さん]

驚きです！　このマンションまだ売れてないんですね～
完売まで　一体何年掛かるんでしょう！

売れないのは売り方の問題？　売り手の問題？

[97: 匿名さん]

機械式駐車場って問題があるんだなと思ったのがひとつです。
維持費が大変そうですか？

駅から徒歩4分のいい立地ですが、売れていないのは理由があるんでしょうか・・・。みなさん戸建てを買ってしまうからなんでしょうかね？

トップページには最終分譲とあるので、すごく残っているわけではないのだと思いますが。あとは角住戸が3邸。家具付きで販売されているようです。

頭金0円で買えるプランを提案したり、ハードル低くしているみたいですよね。

[98: 匿名さん]

売れる物件には売れる理由が、売れない物件には理由が有るものですね。

[99: 匿名さん]

現在販売中の部屋は何戸になっていますか？
残戸数は公式サイトの物件概要にも出ておりませんが皆さんどちらで確認しているのですか？
家具付きの部屋のみであれば、モデルルームに使用されていたものでしょうから数も少なく、完売まで時間の問題ではないのですか？

[100: 匿名さん]

過去に賃貸された部屋が売れ残っているんじゃないでしょうか。どのくらいキズモノか、程度によりますが、さすがに値引きはされるのかと。発売からもう3回目の夏ですね、御殿場の梅雨を3回、どんな状態なんでしょうね。

[101: 匿名さん]

売れ残りはあと３戸。このところ、チラシ折込が連日で入ってきます。
広告費にいくら掛けるのかは存じませんが、チラシを作る経費があるなら、
少しくらい値引きしたらいかがでしょうか。

[102: 匿名さん]

チラシを作る経費があるなら値引き…というご意見はもっともだと思いましたが、
数日間のチラシ折込は宣伝費用としていくらくらいなんでしょうね？
仮に300万円かかるとして、100万円ずつ値引きしても全ての部屋が売れるとは
限りませんし、勿論一度下げた価格は変えられませんし、チラシの方が
費用対効果があるのでしょうね。

[103: 匿名さん]

その後は特に公式サイトの更新がない状態なのですが
販売自体もそういう感じになってきているのでしょうか？？
値下げとかそういうことがあるとわかりやすいなと思いますが、キャンペーンについても特に今のところはしていないようで…。
それとももう、ひっそりと売れてしまっているということがあるのですか？

[104: 匿名さん]

ひっそりと売れたのなら、オフィシャルサイトを閉じると思いますよ。
中古物件として、一般のサイトに掲載がありました。
未入居だったとしても、さすがに新築としては売れないでしょうね。
建築から一体何年経っているのでしょう。

[105: 匿名さん]

「自分仕様マンション」なのだそうです。

間取りプラン、A3を見ると、メニュー1の3LDKにメニュー3の2LDKにもなります。好みで部屋の仕様変更ができるマンションのようです。無料ならいいんですが、有料だと部屋の間取りを変えるだけで高くなってしまいそうですよね……。

メニュー3はウォークスルークローゼットにしたりしてもいいかなと思いました。キッチンは壁づけだったり、基本は変えられない部分もあるのかもしれないです。

ホームページの更新は確かにないですよね。8月8日までの女性のための新モデルルーム見学会で終わってます。今は問い合わせをしたら見学できる感じでしょうか。

[106: 匿名さん]

105の匿名さん　とっても宣伝ぽいですよ。
まずは「間取り」を見て、そして、「問い合わせ」して欲しいんですか？
よくわかりました、売れなくて苦しんでいるのが。

売れない理由は、値引きをしないからだと思いますけど。。。

[107: 匿名さん]

最初からチェックしていなかったもので質問ですが、こちらは竣工後どれくらい経っていますか？
公式サイトでは間取りのタイプ全てが確認できるようになっていますが、販売住戸は9戸となっています。
現在公開されている全ての間取りが残っている状態ですか？

[108: 匿名さん]

間取りのことは気にしなくて良いのでは？
元々ここは中古マンションで、「自分仕様」にリノベしてから入居する前提のようです。
但し、それを踏まえて注意すべき点が２つ。
①リノベには追加の費用が発生するので、それを計算に入れた値引き交渉が必要であること。
②売れ残りの部屋には賃貸に出された部屋も含まれるため、フローリングのキズやクロスのヨゴレを事前にしっかりチェックすること。
（賃貸に出されたとしても、登記簿には記録されないので）

[109: 匿名さん]

全く知りませんでしたが、こちらはリノベーションマンションなんですか？
リノベしてから入居するという事ですが、物件概要には注意書きとして何も出ておりませんし、即入居可になっています。
もしリノベーションマンションであれば、入居時期についての但し書きがあるのではないでしょうか？

[110: 匿名さん]

自分仕様へのリノベとはこういうプロセスを踏めという意味ではないですか。

１．マンションを購入（分譲会社への支払い完了）⇒２．リノベ業者が工事（自分仕様へ変更）⇒３．入居

つまり、分譲会社は支払いが完了した時点で物件を引き渡すわけですから、
敢えて入居時期の但し書きを物件概要に記載する必要が無いわけです。
（入居時期を決めるのは入居者なのですから）

かつ、チラシを見ていて思ったのですが、このマンション、
中古の家具が置いてあるとのことですが、リノベ工事にあたり、
中古家具を一時撤去しなければならず、面倒ですね。
分譲会社にお願いして、空いている部屋へ中古家具を一時置かせてもらう
ことができると更に良いと思います。
売れ残りは9戸もあるんだし「自分仕様」を謳っているのだから、
そのぐらいの協力はしてもらわないとね。

[111: 匿名さん]

>>108
>>元々ここは中古マンションで、「自分仕様」にリノベしてから入居する前提のようです。
流行ってますよね。リノベーションマンション、新築よりも安く購入・入居ができるので、予算を抑えたい人にもいいと聞きます。マンションは竣工時期が物件概要にも書いてありませんでした。

確かに全7邸のモデルルーム家具付きと書いてあって、他の方にあったように家具は撤去してリノベーションしなくてはいけません。家具、照明、カーテン、どこまで撤去が必要かわかりませんが、まずどこかに一時避難する必要もありますよね。

リノベ業者への負担は有料ですよね？合計するといくらくらいになるんだろうかと思いました。

[112: 匿名さん]

リノベ業者への負担は有料でしょう。

現地の中古物件を見ましたが、元々の設計図ではリビングを広く見せるために、
キッチンを不自然に狭くしているようです。
実用性を考えるとキッチンスペースの拡張が必要ですね。

また、各居室が狭いので、リノベの方向性としては壁を撤去して2部屋を
１部屋にするような工事が必要だと思います。

水周りも壁の撤去も100万円単位で費用が発生しますので、物件購入時には
最低でも数百万円の値引きをしてもらいたいところです。