オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル

[購入検討中さん [男性 40代]]

オープンレジデンシア巣鴨ユニーブルについての情報を希望しています。
将来性や資産価値など含めて、利便性など気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都豊島区巣鴨2丁目66-2他（地番）
交通：都営三田線「巣鴨」駅徒歩3分、JR山手線「巣鴨」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上13階建

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社 麦島建設
管理会社：株式会社ライフポート西洋

[1: 匿名さん]

霊園が傍なんですね。
通常だと腰がひけてしましますが、芥川龍之介や谷崎潤一郎などが埋葬されているのは凄い。
しかも、桜の名所ですか。
ただ、間取りがせまいのでここは、一人か二人暮らしが精一杯でしょうね。

[2: 匿名さん]

文豪の墓はともかくとして他は普通のものですよね。
それをどう考えるかでしょうか。霊園なんできちんと管理はされてると思いますが。
ここは2LDKのみのマンションなんですか？学校がすぐそばにあるのでちょっともったいなような。
買い物には便利そうなのでディンクスさんは住みやすいでしょうね。

[3: 匿名さん]

Ａタイプの間取りについてですが、玄関入ってすぐの廊下の壁はほとんどがドアというのは、とても驚きました。とことん無駄を省いたという感じでしょうか？それでもやはり面積は狭いので上の方がおっしゃる様に、1人か2人用なのかもしれません。大型の収納が1つでもあればまた違うのでしょうけど。

[4: 購入検討中さん]

坪340～350ってさすがに高過ぎ
誰も買わんぞ

[5: 匿名さん]

今の相場を踏まえても高いね。山手線内側の値段。
すぐ近くのブランズ巣鴨が坪250-260万円くらいだった筈だから、
それと比べると尋常ではないね。

[6: 匿名さん]

結構売れてるらしいね
地蔵通りビューが受けている

[7: 匿名さん]

地蔵通りビューですか。眺望でという場所だとは思っていなかったので意外かも。

山手線駅までの近さとか、人で賑わっているといえば賑わっているけれど、爆音が聞こえたりとかそういうド派手な感じとは違うからいいかなとか、そういうのがあるのかしら？という風に思いました。

あまり広くないので、その分価格もまあまあというのもあるし…。ただ相場を考えると高いのですか。山手線駅の近くだと思うとそこまでではないというふうに思いましたが。価格については勉強しないと。

思ってもいないところでメリットが出てくるのですね。

[8: 匿名さん]

巣鴨周辺の中山道物件では過去最高の坪単価でしょう。
坪単価としてはプラウド駒込よりも高いということになります。

[9: 匿名さん]

目の前の道路の交通量が気になりました。

[10: 匿名さん]

前の道路の騒音は推して知るべし

[11: 匿名さん]

ここってもうすぐ竣工しちゃうんだね。
ここまできたら実際の部屋見て検討したほうがいいかな。

[12: 匿名さん]

もうすぐと言っても12月に竣工ということですから、どの程度販売が進んでしまっているのか…というのはあるのかなぁっていう風に感じます。
実際の部屋を見られるとしたら、すごくいいですが。
建物内のMRにするとしても、遮音性とか、質感とかそういうものは確かめられますけれどネ。
戸数も多くはないですから、本当にほしいという人だとあまりゆっくりできないかも。

[13: 匿名さん]

この価格では販売も遅いだろうから待てるのであれば待った方が良い。

[14: 匿名さん [男性 40代]]

この物件買うならブランズの中古狙ったら？
2ヵ月前くらいに同じくらいの面積で4400万円くらいでチラシが入っていたと思う。

[15: 匿名さん]

ブランズの中古がまだ有った。面積はほぼ同じの54.88m2の2LDKで4,495万円なので約1,000万円安い。
https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZY154024/
駅距離も大して変わらないし、リビングの向きが白山通り反対の商店街側なので、
騒音はブランズの方が大分マシでは。商店街の音が騒がしいかもしれないけど。

[16: 購入検討中さん]

悪いが東急不動産＞＞＞オープンハウスだしな
オープンハウスは価格が売りではなかったのか…

[17: 匿名さん]

最近のオープンハウスは、外観や設備仕様が大手と変わらなくなってきてるからね。

例えばユニクロが10万円のコートを販売するようなもんだし、昔のイメージがある人は納得できないだろうけど。

[18: 匿名さん]

ユニクロというよりジーンズメイトのイメージ

[19: 匿名さん]

>>18
つまりここは質的に良いけど高いってこと？

[20: 匿名さん]

間取りを見ていると、空間効率は結構いいんじゃないかと思います。
おそらく、廊下の割合が極めて少ないから。
部屋に独立性を持たせたい人だとううむ…という感じだろうけれど、
そこまで求めていない場合にはいいのではないかと思います。
専有面積で想像していたよりは居率は広い。
ただこの面積だと収納はある程度妥協でしょう。

[21: 契約済みさん]

ここは生活利便性高いよ。

[22: 匿名さん]

>20
居室はいずれも6畳ないし、
頑張っていますがやはり狭いですよ。
3人家族で、6畳無い部屋に大人2名が
寝泊まりするのは結構きついと思います。

[23: 匿名さん]

某事務所のすぐ近くなんだよね。周辺住民に迷惑かけたという話は聞かないが・・
重要事項説明の対象にはなるだろうから、納得して購入するならよいと思う。

[24: 匿名さん]

ここだとどういう層がターゲットなのでしょうね。
子供一人いるファミリーなど？
それか場所的にDINKSなのかもしれないですね。
ならば１部屋収納部屋とか書斎のようにしてしまって
あとは寝室に使うとかすればいいと思いますし…。
あまり広い層向けではないのかなという感想は持ちます。

[25: 匿名さん]

面積からして2人か3人家族が限界でしょ。3人でも子供が成長すると手狭になる。

[26: 匿名さん]

間取りが無理してる感じがあるから、中古で売るとき苦労しそう。

[27: 匿名さん]

物件のすぐ近くにモデルルームがあるのに、
物件とモデルルーム前のそれぞれでスタッフがパンフレットを配っている。
やはり苦戦していそうだね・・

[28: 匿名さん]

そりゃそーだ
価格的にも間取り的にも需要が見えない

[29: 購入検討中さん]

スーモから価格掲載が消えたな
時勢考慮しても正直１割位下げないとキツいと思う

[30: 匿名さん]

ここって土地の仕入れが高かったような話を聞いた

[31: 匿名さん]

そうなのですか！？
だから最初の価格設定が高めになっていた・・・ということなのでしょうか。
最近の建設のコストが高くなっているという話はあるにせよ、
それでも高いなぁと思わせる部分はありますものね。
価格の訂正ってするのでしょうか。
それともこのまま？？？

[32: 匿名さん]

冷やかしで友人がモデルルームに行ったけど、全然売れていないみたいだね。
どのフロアでも選び放題という感じだったとのこと。
巣鴨駅からの距離だけで比較して、駒込4丁目や山手線内側の文京区の物件と同じ価格設定をして間違えたかな。
元々はユニホーがデベだった筈だけど、分譲開始前にオープンハウスに転売したので、
それで価格が上がってしまったのかもしれないね。

[33: 匿名さん]

ここを買える人は先見の明がある

[34: 匿名さん]

>>33
掲示板で営業ですか？

[35: 匿名さん]

管理人巡回の割に管理費が高いな。
排気ガスの影響でFIX窓の清掃が多目に必要と試算しているのかな。

[36: 匿名さん]

>35さん
管理人巡回とはどういう体制の事です？
365日マンションに常駐するタイプではなく、週に何日かいる程度の管理体制という事でしょうか。
24時間見守りのALSOKがあるので問題ないと考えているのでしょうかね？

[37: 匿名さん]

最近モデルルームに行った友人からは
第一期で半数近くは契約済みになっていた
第二期も人気の場所は抽選になってしまうらしい、という話を聞きました
管理費はネットやケーブルテレビ混みのせいで高いのかも？とも

[38: 匿名さん]

巡回は一人の管理人が何軒も担当してますので管理があまくなります

[39: 匿名さん]

よく見るとここ駐輪場が1戸に1台分も無いんだな…
どういう層向けなんだここ

[40: 匿名さん]

とげぬき地蔵の駐車場が横にありますね。
結構広い敷地でバスがよく停まっています。

[41: 匿名さん]

駐輪場は少ないですよね。
使う人も少ないんじゃないかなーとは思います。
駅ものすごい近いし、自転車を使う機会ってそこまでないのでは？
折りたたみ自転車で十分という感じになってくるのでは？
皆さんが皆さん、持たれるというわけではないと思いますよ〜。

[42: 周辺住民さん [男性 30代]]

社員の方はかなり人気で抽選になるとおっしゃってましたが、一方でビラを配ったりすごく必死でPRしているようにも見えます。実際のところどうなんでしょうか？ご存知の方いたら教えてください。

[43: 匿名さん]

たった24戸のマンションが第２期やってる時点で・・・察しなさいよ。

[45: 匿名さん]

恵比寿ザハウスは価格を吊り上げながら4期までやってましたけどね。
あっちは代官山と恵比寿の中間という立地でしたから単純に比較はできないかもしれないですけど。

[47: 匿名さん]

山手線5分なら資産価値もそれなりに維持できるかと思い検討していましたが、このスレッド見てちょっと不安になりました。やはり辞めておこうかな。。。

[48: 匿名さん]

購入者は、すぐ近くにある事務所の件は気にならないのかね？

[49: 匿名さん]

確かに山手線内なら資産価値もわりと良いかもと思いますが、
近所に宗教施設があるのは本当なんですか？
変な宗教団体じゃなければ良いのですが、毎日の様に勧誘に来られたら嫌ですね～。
そんなところも、ここだけじゃありませんけどね。

[50: 匿名さん]

>>49
このマンションは山手線の外側ですよ。

[51: 匿名さん]

柱が目立つ間取りだねぇ

[52: 匿名さん]

現在の販売状況をご存知の方いらっしゃいませんか？

[53: 匿名さん]

資産価値のことを考えると、マンション選びは本当に難しいと思います。
どれくらい、所有することを考えるのか、ということで選び方も変わってくると感じています。
このあたりは、ある程度、しっかりと調べている方が上手に選べるんでしょうね。

[54: 匿名さん]

>52
モデルルーム行けば教えてくれるよ。
アポ無しでも多分大丈夫。

[55: 匿名さん]

外壁が見えたけど、屋上付近の外壁にユニホーのロゴが有るんだね。
イマイチだな・・

[56: 匿名さん]

あれ外れるんじゃないの？
賃貸マンションみたいだね

[57: 匿名さん]

下から見る限り、外壁にしっかり固定されている感じ。
取り外すなら固定せず屋上から吊るしたりするだろうし。

[58: 匿名さん]

>>55
もし本当なら、30年前のマンションみたいですね。

[59: 匿名さん]

麦島のマンションであることになんの価値もないんだがな
オープンもワケわからん仕様を受け入れたもんだ

[60: 匿名さん]

社員の方に聞いたところあのロゴは完成してもそのままらしいですよ。。。

[61: 匿名さん]

全戸ワイドスパン　バルコニー柵はコンクリート柵になっているし、戸境部分もコンクリートでお互いの気配がわからないように配慮されています　きちんと考えられているなという印象です
あとは値段でしょうか
2路線利用可能で、しかもものすごく近い。
安いわけはないかも…

[62: 匿名さん]

全戸ワイドスパン　バルコニー柵はコンクリート柵になっているし、戸境部分もコンクリートでお互いの気配がわからないように配慮されています　きちんと考えられているなという印象です
あとは値段でしょうか
2路線利用可能で、しかもものすごく近い。
安いわけはないかも…

[63: 匿名さん]

ブリリアの2LDKが中古で出てました。
山手線5分、三田線3分という点は同じです。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[64: 匿名さん]

ブリリア巣鴨は閑静な立地で、外廊下ではあるけど全体的に高級感ある。
中古で何度か出てきたけど坪単価320-330万円は超えて売れていたと思う。
この物件はバルコニー側白山通りで、物件のグレードはイマイチ。
ロゴも嫌がる人多いだろうね。

[65: 匿名]

値段が変わってくれれば、検討したいんだが……難しいのかな？

[66: 周辺住民さん [男性 40代]]

なんかロゴがあると、会社のビルみたいですね。

[67: 匿名さん]

>>66
屋上に貯水槽があったころの前時代的センスですね
売主はプンレジなのにユニホーのロゴなのがまたすごい

[68: 匿名さん]

ちょっとひと昔前は、確かに屋上に貯水槽があるのが当たり前だったなぁ。
今は、そういうのが見当たらないのだが、もうそんなのは古臭い時代遅れなものなんだなぁ。
まさかここのマンションには、そんな物があったりしませんよね。

[69: 匿名さん]

結構売れているらしいね
急がないとまずいかも

[70: 匿名さん [男性 30代]]

ほんとかいな？

[71: 匿名さん]

営業に聞いても販売不振とは口が裂けても言わないからね。
毎週のようにチラシは入るし、駅やセブンイレブン前での呼び込みも必死なので、
あとは推して知るべしだと思うが。

>65
一般論として、竣工前は値引きはしないだろうけど、竣工後は有り得る。
モデルルームに行って「立地などは気に入っていて買いたいけど、価格だけが問題で手が出ない」
「いくらになれば買います」と強くアピールしておけば、
値引きOKになったら声かけてくることは有ると思うよ。言うのはタダだし。

[72: 匿名さん]

外装のタイルがかなり高級感があって周囲の景観向上に繋がるね

[73: 匿名さん]

12月竣工ということなので、もう少しで閑静なのですね。
実際に見てから買いたいという風に考えている人もいらっしゃるのでは。
竣工すれば、建物内見学会が恐らく行われる、ということで。

オープンハウスはいろいろと言われますが、
デザイン自体は結構頑張っているのではないかと。
外観もこちらは良いと感じました。

[74: ご近所さん]

ユニホーマーク両側についてるじゃん。
見たとき笑ったよ。

[75: 匿名さん]

大塚駅前を歩いていたら、営業マン（新入社員？）が近寄ってきて、
近くで販売しているオープンハウスの戸建とこのマンションの両方を誘われたよ。
このマンションは、大手仲介の知り合いに聞いたら「仕入値が高すぎて値段を下げられないらしい」とのこと。
戸建は借地権なのでちょっと難しいのでは。

[76: 購入検討中さん]

二期の価格出たけど一期よりさらにあがった？？
六千万オーバーで買う人いるのだろうか・・・

[77: 匿名さん]

>68さん
一昔前のマンションは屋上に貯水タンクがあり、定期的に清掃されていましたよね。
今はどのようなシステムになっているのでしょうか。
敷地内に受水槽を設け、給水ポンプで水を各戸に汲み上げているのでしょうか？

[78: 匿名さん]

あれだけ時間と人を割いて、
2期販売が2戸だけとは・・

[79: 匿名さん]

事前に申込の入った2戸だけを2期販売した感じかな。
ホームページは最終期販売に以降している。

[80: 匿名さん]

>>75
相変わらずキャッチセールスやってるのか。
ここの仕入は高くても買えるから楽チンなんだろうな。

[81: 匿名さん]

今月下旬から最終期販売が始まるようですが、販売戸数は未定となっています。
ここでの販売戸数が残っている戸数となるので既に数は出ているでしょうが、キャンセル対応などで調整中なのでしょうか。
最終期は竣工とタイミングを合わせて建物内にモデルルームを作るのかもしれませんね。

[82: 匿名さん]

入口自動ドアでは無いんだ。
子供や老人がいる家庭は難しいね。
変なところでケチっているね。

[83: 匿名さん]

最終期ってことは完売まじかか
すごいね戸の物件を売り切るなんて

[84: 匿名さん]

最終期なのに販売戸数未定はおかしいですね。

[85: 匿名さん]

戸数が少ないことと駅までの距離がものすごく近いことがこの販売ペースに繋がったのであろうと思いました。
あまり有名デベではないので、
どうなんでしょうという部分は大いにありましたので意外でした。
ただ２期は２戸の販売だったとのこと。
第１期はどれ位だったのでしょうか。
それによって最終期の販売数や状況などが汲み取れるのですよね。

[86: 匿名さん]

なかなかマンション売り切れない時代にこの価格で最終期まで来たのは
ひとえに営業力の結果でしょうね

[87: 匿名さん]

第一期6戸で第二期2戸だから、完売できていたとしてもまだ8戸しか売れて無いでしょ。

要望書が入った部屋だけ第一期・第二期販売に回したのだろうし。

週末になるとオープンハウスの若者が巣鴨・駒込・大塚周辺に出没してるよ。この間は庚申塚近くに出張していた。
朝にモデルルーム前で若者がジャンケンして当番を決めていたのを見たよ。辛そうだった。

[88: 匿名さん]

あっという間に売れるマンションと、なかなか売れないマンションの二極化が顕著ですね。

恵比寿ザハウスはスミフばりに値上げしながら余裕で売り切ってましたけど、ここは逆に値下げしないと厳しそう。

[89: 匿名さん]

1期と2期で合計8戸の販売だったのですか。
となるとこちらの総戸数は24戸ですので3分の1が売れているということ。
最終期は先着順ということで一気に出してくるのかな。
駅には近いし高台ということで有利な面が多いですが、その分高値であること・戸数が少ないので管理費修繕費が割高になりやすいことから
投資用にという向きは少なめなのかしら。

[90: 匿名さん]

近くのブランズ巣鴨が3LDKで売りにでてますね！
この前の2LDKは売れたような感じですが。

[91: 匿名さん]

同じ会社ですが、もっといい場所で近々分譲が始まりますよ。

目白駅徒歩５分の目白通り沿い、下落合３丁目アドレスです。
近衛町のお屋敷町を見下ろす10階建て。
先日閉店した牛角目白店の跡地です。

[92: 匿名さん]

ここも今の相場じゃ割安感あるよ

[93: 匿名さん]

そうなのですか。
以前のこの辺りと比べると高いように思いますが、
周辺地域と比べるとまだリーズナブルな方、ということになるのですか。
戸数が少ないから、
１戸あたりの価格も上げてきているのかなというふうには思っていたのですが…。

[94: 匿名さん]

残４戸かぁ
がんばりましたね

[95: 匿名さん]

公式ページに残り４と出てましたね。

この掲示板だと売れ行き微妙という感じで書かれてましたが
順調に売れていたみたいですよ。２期前に半分は埋まっていたそうですし。

あまり書かれていませんでしたが巣鴨２丁目ということで
土地的にも豊島区内では大分良いところのようですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/16toshima.htm

最近案内が始まった大塚の新築は、ここより結構高くなるとか。
山手線徒歩５分圏内や地域、最近の相場を考えると
これでも結構割安なほうなのかもしれませんね。

[96: 匿名さん]

ここは暴力団事務所が隣のブロックだからな・・

[97: 匿名さん]

順調に売れていましたね
駅からものすごく近かったというのが最大の要因かもしれません。
やっぱり通勤、駅までのアクセスが楽に越したことないですもの。
しかも山手線駅で。
総戸数が少ない点が気になりますが、何を重視するかなのでしょう。

[98: 匿名さん]

未確認情報ですが、賃貸に回している部屋があるらしいです。

[99: 匿名さん]

分譲なのに賃貸さんばっかだと嫌ですね

[100: 匿名さん]

このマンションの良い点・悪い点を整理してみました。

（良い点）
・山手線巣鴨駅徒歩5分、三田線巣鴨駅3分の交通利便性の高い立地
・駅前スーパー、スーパー、商店街、病院、書店、レンタルショップ等の生活に便利な施設等が周囲に一通り揃う
・駅からのフラットアプローチ
・角部屋（1フロア2部屋なので当然であるが）

（悪い点）
・白山通り沿いでしかもバルコニーが面しているため、騒音や排気ガスの懸念大
・隣ブロックの暴力団事務所、某宗教団体施設、墓地などの（一般的な）嫌悪施設が近接
・全体的に設備が貧弱。騒音の懸念があるのに二重サッシにしないなど、配慮にかける内容
・デベの低ブランド力（売却時に支障？）
・販売できずに賃貸に回された部屋が一定程度存在？（理事会運営や売却時に支障？）