シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[690: 匿名さん]

＞＞６８７
オリゾンは瀕死状態のプロパストだよ。将来有明でとんでもないお荷物になること間違いない。

[691: 匿名さん]

24時間通風システムがあって、バルコニーの喫煙と室内喫煙とたいそう変わりがないと思います。煙はいずれバルコニーの排気口から出て行きますから。排気口にフィルターがあれば変わるが、ないと思いますね。

自分はタバコは嫌いだ、隣室からきた調理の匂いも嫌いだ、特に焼き魚。

[692: 匿名さん]

ＢＡＳが安いとなると、
ＣＴＡの契約者は、デベが違うとか仕様が違うとか、無駄な共用施設は要らないとか、
ＢＡＳを必死に叩いて、
自分自身を納得させようとするんだろうね。

[693: 匿名さん]

>692
そういう陰湿な想像で、君はどちらも買えない自分を納得させている訳ですね。
あきらめずに前向きに生きようね。そのうち良い事もあると思うよ。

[694: 匿名さん]

それにしても、住友は絶妙なタイミングで有明を売ったなあ。
遅ければ、スカイタワーと競合したり、第二ＣＴＡで書い控えがおきただろうし。早ければ、価格設定間違えてた可能性があるからね。
既購入者は、人柱で可哀想な気もするが、住友の戦略勝ちだな。

[695: 匿名さん]

まぁ、CTAが一番安かったと思えるんじゃないですか？
新CTAが安いとも思えないし。BASなんて、一番高いんじゃないか？

[696: 匿名さん]

オリゾンの南東４F　71平米の部屋は、間取りは悪くないと思うよ。
でも、角部屋だから窓側カウンターが面積とってるので65平米くらいの部屋と同等なので多少損かな。

あと、割高。今までの制約事例からいくと坪単価160万くらいじゃない？
売り急いでるのなら、何で安く出さなかったんだろ。

[697: 匿名さん]

オリは修繕費が4倍に跳ね上がるので、売り急いでるだけじゃない？
千葉の戸建てに逃げるつもりかと。

[698: 匿名さん]

倒産寸前のプロパスト物件だから今買い替えないとヤバイと思ったんでしょ？

[699: 匿名さん]

ＢＡＳは安くなるそうです。外観はＣＴＡのほうで満足していますが…
あちらも早速１月のモデルルーム公開みたいですね。有明の人口が増えて嬉しいです。

[700: 匿名さん]

てか、オリの４Fは3680万に値下がりしてるよ。3600万くらいで買えるんだったら市場価格じゃない？

[701: 匿名さん]

699>>

ほんとですか？？
大体の価格って分かります？？私は来年にモデルルーム行きますよ。でも、まだ資料館系で価格の分かるものは無いです・・・

[702: 匿名さん]

＞＞７００

４階早く売りたくて必死なんだね。プロパストは何百億という負債を抱え銀行が切れば即終わり…という今は首の皮一枚で繋がってる状態。来年春には倒産かな…

[703: CTA&BSA購入検討中さん]

>>701
あっちの75にも書いたんだが一応こっちにも。

【引用：東京建物プレスリリース】
http://pdf.irpocket.com/C8804/NhA2/lWqg.pdf
有明の新たなランドマークとなる大規模分譲マンション「ブリリア有明スカイタワー」
(略)
来年１月から公開予定のモデルルームは、４０ｍ２～１６０ｍ２台まで４タイプをご用意します。
(略)
第一期の販売については、来年３月を予定しており、間取り１ＤＫ～４ＬＤＫ、
専有面積３９．４８ｍ２～１６８．６４ｍ２、価格帯３，０００万円台～２億円超、
中心価格帯４，０００万円台～６，０００万円台（１，０００万円単位、
専有面積６０ｍ２台～８０ｍ２台）を予定しています。

↓

中心価格帯から坪単価範囲を算出
　4000万/69㎡(坪単価192万)　～　4999万/60㎡(坪単価275万)
　6000万/89㎡(坪単価222万)　～　6999万/80㎡(坪単価289万)
中心価格のさらに中心
　5500万/75㎡(坪単価242万)
ってとこ。

[704: 匿名さん]

このまま不動産市場が悪化していくとなるとやはりこれからは財閥系デベが間違いないですね。

３流デベで価格の安さに飛び付くと一生を棒にふることにもなりかねない落とし穴がまってますからね…。想像するだけで怖い。しかもオリは管理費修繕費４倍…住戸数が少ないだけにどんどん値上がりしていきそうですね。

[705: 契約済みさん]

ゴールドクレストやブリリアのタワーで安いのなんて、あった？どれも外廊下で、地味な外見で、中身も地味なマンションばっかりじゃん。

それに、新しいシティタワーこそ、もう値付け失敗は許されないから、めいっぱい上から目線でCTTくらいの値段をつけるでしょうね。それ以上の場合もありえるしね。

しかし、1,000世帯買ったら、修繕とか管理費安くなるんじゃないの？普通。

BASもそういう維持費が高かったら、買う意味ないね。

1000人の力で割り算しても、負担が重いようじゃ、もうキザなプール付きとか作らない方が身の丈に合ってると思うけどね。しかも、入浴料みたいに、有料なら、家族4人で最低2000円取られるなら、目の前の区営のに行くよ。そっちの方がスライダーまであるしね。

[706: 匿名さん]

>703さん
ありがとうございます。
ＢＡＳの中心価格帯が坪242万円だとすると、シティタワーより安い価格設定ですね。
デベも財閥系でまあ安心ですし、年明けまで待って、両面待ちにした方が良さそうですね。

[707: 匿名さん]

予想どおりというか当たり前ですが、微妙な坪単価ですね。
これから上下はさせてくるでしょうね。
どちらかというと上かな。
素で250万だ、と受け止めているぬるい大人がいて笑っちゃいますね。

ま、有明の新築なら坪単価250万～300万で出してくるのは至極当然ですね。
4年後の住友タワーは地価が上がって300万前後でしょうね。

安く買いたいならオリゾン行けばいいのに（笑）

[708: 匿名さん]

今日の夜、オリゾン4F　71平米を契約してきます。
買いたかった人、一足先にゴメン！

[709: 匿名さん]

私はＣＴＡ北高層ですが、オリゾン購入おめでとうございます。
安く買えてよかったですね。
ランニングコスト払える人であれば、よいマンションだと思っていました。
お金あれば価格なんて、どうでもよいですね。
どれだけ住まいから付加価値を得て、
さらに自分の価値を高められるか、ですね。
私もＣＴＡに住まうことでさらに自分を高められそうです。

[710: 契約済みさん]

BSAもCTA商法でいくんじゃないでしょうか？
予定価格で、民衆が食いつきやすい坪210万～240万で客寄せ。

→事前案内でMRを見せ、割安感ある豪華な施設に客はその気になる。
→はっきり価格を提示しないが、大体の価格を客に提示
→要望書を集める
→販売時期を遅らせ、じらす
→市況がよくなったら販売開始（3ヶ月）
→市況がよくなったから値上げしましたという
→低金利、減税に押された要望者は渋々承諾
→1期、2期関係なく竣工前売り逃げ

これならいままでのマンション販売手法とはちがい、売りやすいですね。
CTAは本当に見事な販売法でしたね。
ちなみに公取はかけあってくれません。

こう地価も揺れ動いて予測つかないと、
CTA販売手法はきっとこれからのスタンダードになるでしょう。

[711: 匿名さん]

>703
計算の仕方があってないような気がする。

3000万/40平米=坪単価250万
4000万/60平米=坪単価220万
6000万/80平米=坪単価250万

[712: 匿名さん]

＞＞７０８
オリゾン４階ＣＴＡで必死に宣伝してやっといなくなってくれるね　（笑）
あそこは一度入居したらもう転売は難しいでしょうね。一生高い管理修繕費払える覚悟がある人ならいいんじゃないでしょうか。

私はマンションは何かあったら売ってお金にできる保険として買いたいので財閥系しか無理ですね。

[713: CTA&BSA購入検討中さん]

>>709,712

「今日の夜 ～ 一足先に ～」とか書いてるあたり、他の人に「先に抑えなきゃ!」と思わせる
浅はかな工作だと思う。普通に考えて買主はココで「買っちゃうぞ!」なんて書かないでしょ。
あの部屋が各掲示板(BMA,BSA,CTT,CTA,有明スレその他)でどれだけウザがられているか知ってるわけだし。
>>708 本当に買主だったら申し訳ない。


>>711
解説するからおかしな箇所を教えてくれ。興味ない人は読み飛ばしてくれ。

※>>703から広さの有効桁数を1桁→3桁に変更したので、値が若干変わっている。

事実：60㎡台～80㎡台の部屋が4000万円台～6000万円台
問題：坪単価は幾らから幾らの間か

特別な事情(客寄せのために1つだけ坪単価が激安など)が無いと過程して、事実を以下に分解

①-1　1番[狭い]部屋は60㎡台で4000万円台
②-1　1番[広い]部屋は80㎡台で6000万円台

○㎡台、○円台と[台=幅]をさらに分解

①-2　一番[狭い]部屋の広さは60.00㎡～69.99㎡の間、価格は4000万円～4999万円の間
②-2　一番[広い]部屋の広さは80.00㎡～89.99㎡の間、価格は6000万円～6999万円の間

これを坪単価の最低/最高のケースに分解

①-3　一番[狭い]部屋の坪単価[最低]のケースは広い＆安い⇒69.99㎡＆4000万⇒坪単価189万円
①-4　一番[狭い]部屋の坪単価[最高]のケースは狭い＆高い⇒60.00㎡＆4999万⇒坪単価275万円

②-3　一番[広い]部屋の坪単価[最低]のケースは広い＆安い⇒89.99㎡＆6000万⇒坪単価220万円
②-4　一番[広い]部屋の坪単価[最高]のケースは狭い＆高い⇒80.00㎡＆6999万⇒坪単価289万円

で、結論
①-5　一番[狭い]部屋の坪単価は189万円～275万円
②-5　一番[広い]部屋の坪単価は220万円～289万円


また、上の結論だけでは幅があり過ぎてあまり参考にならないので
中心価格帯の全ての部屋が広さ・価格とも均等に分布していると
過程した上で、以下の参考基準値を算出した。

③-1　広さは60.00㎡～89.99㎡なので、平均値は75.00㎡
③-2　価格は4000万円～6999万円なので、平均値は5500万円
③-3　中心価格帯の平均の広さ、価格の部屋の坪単価は75.00㎡＆5500万円⇒242万円

以上。いつもこの方法でマンションの平均坪単価を出してるが、あまりずれた事はない。

↓いつものアレ
注意：上記値は現段階で発表されたを元に算出した参考値であり
　　　提示価格・販売価格を保証するものではありません。


つーか必死に計算解説してる俺も俺だが、240前後なんだねフーンぐらいで見てもらえるといいな。

[714: CTA&BSA購入検討中さん]

スレ違い申し訳ない。ここCTA検討掲示板だった。

[715: 匿名さん]

国際展示場徒歩9分でスーパーが入って本当に坪240万前後になるなら結構安いな。

東建はBMAの現在の販売状況を見て、売れる価格はこのくらいと踏んでいるんだろうか。


CTAは住友不動産が本当に上手く販売したんですね。

[716: 711]

簡単に考えると

40㎡台で3000万円台～
60㎡台で4000万円台～
80㎡台で6000万円台～

[717: 匿名さん]

すみふは、上手くＣＴＡを買わせることができたし、
東建は、ＢＭＡやＣＴＡの売れ行きも踏まえて、ＢＡＳの価格設定ができるし、
販売時期がズレるとデベにとっては良いことずくめだな。

[718: 匿名さん]

オリゾン４F　71平米。売れちゃったんですね！！！残念。
欲しかったのに。
3600万円だったらまぁ、買ってもいいかな。

[719: 匿名さん]

倒産寸前物件、売れないからといって必死に違う物件の掲示板まできて本当に迷惑です。もういい加減しつこいので今後控えていただきたい！！

住む人もこんなにみんなの知るところになって恥です。

[720: 匿名さん]

本当に売れなくて困っているんですね。どんなビンボーが買うのやら。
買う人相当頭弱いんだろうな…

[721: 匿名さん]

ここはＣＴＡの掲示板です。中古の必死売り込み掲示板ではありません。

[722: 匿名さん]

しょうがないよ。
ＢＡＳがあの価格じゃ。

検討していた人はＢＡＳに乗り換えたし、契約者は意気消沈中なんでしょ。

中古物件の話くらいしか話題なし。

[723: 匿名さん]

オリゾンは1月から修繕費が4倍になるよ。さらに今後上がる可能性だってある。
普通に割高だと思うけどね。
あんなの買っちゃったら、ほんと逃げられないよ。

[724: 匿名さん]

オリゾンの低層階なら坪単価160万くらい？
たしかにちょっと割高かもね。

[725: 匿名さん]

あと20戸くらいなら、ほっといてもそのうち売れるでしょ。
新築ファンは多いだろうし、住友ファンというか独特の外観が好きな人もいるだろうし。
中には有明という土地が好きな人もいるかも。（笑）一応お台場に近いしね。

[726: 匿名さん]

毎月、管理修繕で4万払ってもローンが減らない生活で良いのならオリ・ガレもお勧め。
ただし、オリ４Fは割高なので注意。まぁもう買っちゃったか（笑）

[727: 匿名さん]

中古って優遇効かないんでしょ？これから金利どんどん上がっていくとなったら管理修繕費1月４倍払いながら倒産プロパストでイメージ悪いマンション買う意味あるのか（笑）
しかも有明でかなりみんなの笑いの的となってる部屋（笑）

[728: 匿名さん]

>>726
あのさ・・・不安を煽るにしても、もちっと調べてから投稿しようよ。
オリ・ガレでも月額4万の部屋って、相当広い部屋だけだよ。もしかして駐車場まで入れてる？
嘘吐きはアク禁依頼するよ。

[729: 匿名さん]

>>723
たぶん、726と同一人物だろうけど、「４倍」って何を根拠に？
オリの修繕費は、主要な70㎡で5000円弱、計画では来年の11月から額が増えるけど8000円前後だよ。
中古の価格を高いとみるか安いとみるかは、ひとそれぞれ。
実際、オリの中古はほとんどが回転速いです。
4Fの人は、なにか焦ってるし問題含みなんじゃないかな。

ともあれ「嘘吐き」は良くない。

[730: 匿名さん]

確かに何か問題があるお部屋なんでしょうね。あちこちの掲示板に売主はちょくちょく書き込んでるのかな…さすがにウザイ…

[731: 匿名さん]

もうこの話はやめましょうよ。
４階の人も売り込みが目的ならここではやめていただきたい。

[732: 匿名さん]

１月から四倍！

火のないところに煙は立たない

[733: 匿名さん]

オリもそうだけれど、来年になったらもっと下がるよ。
ここも中古が出てきたら２００切るかも。
あの榊も「上がる理由は何も無い」とレポートで書いているし。
スミフの中でもＣＴＡは最悪。
東陽町は１５％の値引きでも売れないらしいから
ここは最終的に２０％を越えるかもね。
どっちみち来年の話だろうけど。
先に買った人、お気の毒さん。

[734: 匿名さん]

まいどまいど、自演広告ご苦労さまです。m(_ _)m

[735: 匿名さん]

有明地区でかなり条件の悪いタワマンだから、２０％引きでは完売する訳がない(笑)

[736: 匿名さん]

榊はきらいですが、確かに今急いで買う意味はないですね。
まずは４月以降ＢＡＳがどの価格帯を打ち出してくるか、プロパストは倒産し、オリ、ガレの大量中古流出一斉値下げか、あと数カ月で有明は大きく変動しそうです。
なんだかＢＭＡだけは平和ですね。

[738: 匿名さん]

どうせ近々潰れる不動産物件買うなら潰れて半額以下で買うほうがいいですね。
今買えば売主が泣いて喜ぶでしょうね。

[739: 購入検討中さん]

>>738
潰れた途端半値とか夢見過ぎ。
オリの話はもう止めようぜ。

問題は今出てるマンションでCTAより
安くて良い新築があるか無いかだ。
妄想や予想じゃなくてな。