シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[669: 契約済みさん]

656-658,661-662こと656です

>>666
占有部/共有部の範囲は重説の対象だったので
「ベランダは占有部の認識だ！」は通用しないと思うけど、
確かに喫煙についての説明は無かったから認知度は低いかもしれない。

禁止と知っててわざとベランダで喫煙する人は論外だが
禁止であることを知らない人が、上下左右の住民と揉めるケースは避けたい。
入居後、総会や掲示などで注意した場合、少なからずマンション内の空気が
ピリピリするので、できれば入居前に営業から説明してもらいたいな。

[670: 匿名さん]

669は、契約者の掲示板に書けば。
検討者板に書く事ではないでしょ。

[671: 契約済みさん 656]

>>670
確かに。申し訳ない。

[672: 匿名]

共有部禁煙ってそんなに珍しいかな？
うちもそうだし、今まで見たマンションも大概そうだったけど。

[673: 契約済みさん]

>>669

おそらく、使用細則を読み間違えてらっしゃいますよ。
バルコニーの使用について営業さんに確認した際も
「使用細則でバルコニーの喫煙は縛れないと」説明を受けました。

私も細則を読み直したのですが、ご指摘されている次のページに
「バルコニー等に関する使用」として詳細が記載されています。
そこには、明確な喫煙に関する記載はありません。

[674: 匿名さん]

>>673
禁止されていなければ、皆が嫌がっても問題ないだろうって観点ですか？言いたいのは。
モラルの問題になる前に、自宅の中で吸われてはどうでしょう。

[675: 匿名]

661さんの言う、三章七条の八が明確な記載だと思うが・・・

[676: 購入検討中さん]

オリゾン4F　71平米が、3680万円に値下げされましたね。
狙っていた人、チャンスでは？

[677: 購入検討中さん]

それ、まだヤフー不動産に出てないから言わないほうがいいのでは？
確かに同じ情報を電話してもらいましたけど。

[678: 匿名さん]

低層階なら坪単価160万円から165万円が適正価格ですよ。
どう考えても3980万円は割高。

[679: 申込予定さん]

>>673
私の時は営業さんから「バルコニー喫煙は管理細則で禁止されているので安心してください」と言われました。
喫煙者・非喫煙者に対して言うこと違うんでしょうか。
う～んせっかく買う気になってたのに、なんだかこういうのいやですね。

>>675
私もそう思います。

①バルコニーは専有部分ではない。
②専有部分以外の喫煙は禁止と明記されてる（細則３章７条）
③バルコニーの使用について、喫煙に関する特別な記載はない（細則３章１２条）

これは誰がどう見ても、細則上ではバルコニーでの喫煙は禁止と判断できると思います。
それよりも私が恐ろしいのは、673の担当営業さんの説明。

「使用細則でバルコニーの喫煙は縛れない」
「使用細則でバルコニーの喫煙は縛れない」

「認められている」でも「禁止されていない」でもなく　【　縛　れ　な　い　】

[680: 住民さんＥ]

っていうか、日本だけじゃなくて全世界的に流れは建物内で喫煙はしなくなってますよ。ニューヨークがその筆頭です。世の中の（日本だけじゃなくて）流れに乗りましょう。そういうマインドの住民が多くなれればいいな、CTAは。（僕、喫煙者です。でも住まいは最先端ないいところであってほしい）

[681: 契約済みさん]

>>679

673です

ご購入を検討されているのであれば、細則に関してもしっかり住友不動産へ確認された方が良いと思います。

私は妻が妊娠している為、細かく確認したのですがバルコニーは専用使用権が設定されているため、
営業さんの回答としては共用部分であっても「喫煙までは縛れない」という表現になったのだと思います。
どちらにしろ、バルコニー喫煙に関して気になる部分があるのであれば、住宅購入ですので
厳しく確認されたほうが良いと思います。
（私は一般的にはそういうものかと、あきらめてしまいましたが、、、。）

[682: 契約済みさん]

三章七条の八は明確な禁止事項。
どこまでディテールに書けばいいんだ？
いいかげんタバコやめるか自分の部屋に閉じこもって吸え。
何で何千万も払っててめえらの煙を我慢しなきゃならないんだ。
自腹で喫煙所作れ。それ（認められた場所）以外は禁煙だ、と明文化してる。
いやなら解約しろ。

[683: 匿名さん]

まぁ、ルールを作って、守らない住人には何度も注意してれば、そのうちなくなるんじゃない？
結局は、マナーの悪い住人って出てくるもんですよ。

駅前の緑のタワーマンションなんて、犬の鳴き声がベランダから聞こえて来てましたよ。
北西、中層階のあなたですよ。

[684: 匿名さん]

ここはそろそろ完売ですか？

[685: 匿名さん]

あと２０戸くらいだったと思うよ。
竣工まで完売しないように値上げしてくるんじゃない？

[686: 匿名さん]

オリゾンの南東低層階の部屋、掲示板でいっぱい貼付けるものだから有名になっちゃって品が悪くなってない？ 買う人、はずかしいよ。
いずれ目の前に大学かタワーが建つし眺望よくないのにな…

[687: 匿名さん]

中古は優遇金利適用されない上に管理費修繕費は４倍に跳ね上がるって話だから結局今買うのは損。

スカイタワーは安く出るという話だし。同じ南東低層階なら前が緑の方がまだまし。 こんなに広まってどんな人が買うのか見物。

[689: 匿名さん]

ＢＡＳは安くなるみたいですね。ＢＭＡの営業マンも最近は高くなるとか同等とか一切言わなくなりました。1000戸売り切るために価格を低めに抑えるようですね。
ＢＡＳは立地がうりになるんでしょうか…

[690: 匿名さん]

＞＞６８７
オリゾンは瀕死状態のプロパストだよ。将来有明でとんでもないお荷物になること間違いない。

[691: 匿名さん]

24時間通風システムがあって、バルコニーの喫煙と室内喫煙とたいそう変わりがないと思います。煙はいずれバルコニーの排気口から出て行きますから。排気口にフィルターがあれば変わるが、ないと思いますね。

自分はタバコは嫌いだ、隣室からきた調理の匂いも嫌いだ、特に焼き魚。

[692: 匿名さん]

ＢＡＳが安いとなると、
ＣＴＡの契約者は、デベが違うとか仕様が違うとか、無駄な共用施設は要らないとか、
ＢＡＳを必死に叩いて、
自分自身を納得させようとするんだろうね。

[693: 匿名さん]

>692
そういう陰湿な想像で、君はどちらも買えない自分を納得させている訳ですね。
あきらめずに前向きに生きようね。そのうち良い事もあると思うよ。

[694: 匿名さん]

それにしても、住友は絶妙なタイミングで有明を売ったなあ。
遅ければ、スカイタワーと競合したり、第二ＣＴＡで書い控えがおきただろうし。早ければ、価格設定間違えてた可能性があるからね。
既購入者は、人柱で可哀想な気もするが、住友の戦略勝ちだな。

[695: 匿名さん]

まぁ、CTAが一番安かったと思えるんじゃないですか？
新CTAが安いとも思えないし。BASなんて、一番高いんじゃないか？

[696: 匿名さん]

オリゾンの南東４F　71平米の部屋は、間取りは悪くないと思うよ。
でも、角部屋だから窓側カウンターが面積とってるので65平米くらいの部屋と同等なので多少損かな。

あと、割高。今までの制約事例からいくと坪単価160万くらいじゃない？
売り急いでるのなら、何で安く出さなかったんだろ。

[697: 匿名さん]

オリは修繕費が4倍に跳ね上がるので、売り急いでるだけじゃない？
千葉の戸建てに逃げるつもりかと。

[698: 匿名さん]

倒産寸前のプロパスト物件だから今買い替えないとヤバイと思ったんでしょ？

[699: 匿名さん]

ＢＡＳは安くなるそうです。外観はＣＴＡのほうで満足していますが…
あちらも早速１月のモデルルーム公開みたいですね。有明の人口が増えて嬉しいです。

[700: 匿名さん]

てか、オリの４Fは3680万に値下がりしてるよ。3600万くらいで買えるんだったら市場価格じゃない？

[701: 匿名さん]

699>>

ほんとですか？？
大体の価格って分かります？？私は来年にモデルルーム行きますよ。でも、まだ資料館系で価格の分かるものは無いです・・・

[702: 匿名さん]

＞＞７００

４階早く売りたくて必死なんだね。プロパストは何百億という負債を抱え銀行が切れば即終わり…という今は首の皮一枚で繋がってる状態。来年春には倒産かな…

[703: CTA&BSA購入検討中さん]

>>701
あっちの75にも書いたんだが一応こっちにも。

【引用：東京建物プレスリリース】
http://pdf.irpocket.com/C8804/NhA2/lWqg.pdf
有明の新たなランドマークとなる大規模分譲マンション「ブリリア有明スカイタワー」
(略)
来年１月から公開予定のモデルルームは、４０ｍ２～１６０ｍ２台まで４タイプをご用意します。
(略)
第一期の販売については、来年３月を予定しており、間取り１ＤＫ～４ＬＤＫ、
専有面積３９．４８ｍ２～１６８．６４ｍ２、価格帯３，０００万円台～２億円超、
中心価格帯４，０００万円台～６，０００万円台（１，０００万円単位、
専有面積６０ｍ２台～８０ｍ２台）を予定しています。

↓

中心価格帯から坪単価範囲を算出
　4000万/69㎡(坪単価192万)　～　4999万/60㎡(坪単価275万)
　6000万/89㎡(坪単価222万)　～　6999万/80㎡(坪単価289万)
中心価格のさらに中心
　5500万/75㎡(坪単価242万)
ってとこ。

[704: 匿名さん]

このまま不動産市場が悪化していくとなるとやはりこれからは財閥系デベが間違いないですね。

３流デベで価格の安さに飛び付くと一生を棒にふることにもなりかねない落とし穴がまってますからね…。想像するだけで怖い。しかもオリは管理費修繕費４倍…住戸数が少ないだけにどんどん値上がりしていきそうですね。

[705: 契約済みさん]

ゴールドクレストやブリリアのタワーで安いのなんて、あった？どれも外廊下で、地味な外見で、中身も地味なマンションばっかりじゃん。

それに、新しいシティタワーこそ、もう値付け失敗は許されないから、めいっぱい上から目線でCTTくらいの値段をつけるでしょうね。それ以上の場合もありえるしね。

しかし、1,000世帯買ったら、修繕とか管理費安くなるんじゃないの？普通。

BASもそういう維持費が高かったら、買う意味ないね。

1000人の力で割り算しても、負担が重いようじゃ、もうキザなプール付きとか作らない方が身の丈に合ってると思うけどね。しかも、入浴料みたいに、有料なら、家族4人で最低2000円取られるなら、目の前の区営のに行くよ。そっちの方がスライダーまであるしね。

[706: 匿名さん]

>703さん
ありがとうございます。
ＢＡＳの中心価格帯が坪242万円だとすると、シティタワーより安い価格設定ですね。
デベも財閥系でまあ安心ですし、年明けまで待って、両面待ちにした方が良さそうですね。

[707: 匿名さん]

予想どおりというか当たり前ですが、微妙な坪単価ですね。
これから上下はさせてくるでしょうね。
どちらかというと上かな。
素で250万だ、と受け止めているぬるい大人がいて笑っちゃいますね。

ま、有明の新築なら坪単価250万～300万で出してくるのは至極当然ですね。
4年後の住友タワーは地価が上がって300万前後でしょうね。

安く買いたいならオリゾン行けばいいのに（笑）

[708: 匿名さん]

今日の夜、オリゾン4F　71平米を契約してきます。
買いたかった人、一足先にゴメン！

[709: 匿名さん]

私はＣＴＡ北高層ですが、オリゾン購入おめでとうございます。
安く買えてよかったですね。
ランニングコスト払える人であれば、よいマンションだと思っていました。
お金あれば価格なんて、どうでもよいですね。
どれだけ住まいから付加価値を得て、
さらに自分の価値を高められるか、ですね。
私もＣＴＡに住まうことでさらに自分を高められそうです。

[710: 契約済みさん]

BSAもCTA商法でいくんじゃないでしょうか？
予定価格で、民衆が食いつきやすい坪210万～240万で客寄せ。

→事前案内でMRを見せ、割安感ある豪華な施設に客はその気になる。
→はっきり価格を提示しないが、大体の価格を客に提示
→要望書を集める
→販売時期を遅らせ、じらす
→市況がよくなったら販売開始（3ヶ月）
→市況がよくなったから値上げしましたという
→低金利、減税に押された要望者は渋々承諾
→1期、2期関係なく竣工前売り逃げ

これならいままでのマンション販売手法とはちがい、売りやすいですね。
CTAは本当に見事な販売法でしたね。
ちなみに公取はかけあってくれません。

こう地価も揺れ動いて予測つかないと、
CTA販売手法はきっとこれからのスタンダードになるでしょう。

[711: 匿名さん]

>703
計算の仕方があってないような気がする。

3000万/40平米=坪単価250万
4000万/60平米=坪単価220万
6000万/80平米=坪単価250万

[712: 匿名さん]

＞＞７０８
オリゾン４階ＣＴＡで必死に宣伝してやっといなくなってくれるね　（笑）
あそこは一度入居したらもう転売は難しいでしょうね。一生高い管理修繕費払える覚悟がある人ならいいんじゃないでしょうか。

私はマンションは何かあったら売ってお金にできる保険として買いたいので財閥系しか無理ですね。

[713: CTA&BSA購入検討中さん]

>>709,712

「今日の夜 ～ 一足先に ～」とか書いてるあたり、他の人に「先に抑えなきゃ!」と思わせる
浅はかな工作だと思う。普通に考えて買主はココで「買っちゃうぞ!」なんて書かないでしょ。
あの部屋が各掲示板(BMA,BSA,CTT,CTA,有明スレその他)でどれだけウザがられているか知ってるわけだし。
>>708 本当に買主だったら申し訳ない。


>>711
解説するからおかしな箇所を教えてくれ。興味ない人は読み飛ばしてくれ。

※>>703から広さの有効桁数を1桁→3桁に変更したので、値が若干変わっている。

事実：60㎡台～80㎡台の部屋が4000万円台～6000万円台
問題：坪単価は幾らから幾らの間か

特別な事情(客寄せのために1つだけ坪単価が激安など)が無いと過程して、事実を以下に分解

①-1　1番[狭い]部屋は60㎡台で4000万円台
②-1　1番[広い]部屋は80㎡台で6000万円台

○㎡台、○円台と[台=幅]をさらに分解

①-2　一番[狭い]部屋の広さは60.00㎡～69.99㎡の間、価格は4000万円～4999万円の間
②-2　一番[広い]部屋の広さは80.00㎡～89.99㎡の間、価格は6000万円～6999万円の間

これを坪単価の最低/最高のケースに分解

①-3　一番[狭い]部屋の坪単価[最低]のケースは広い＆安い⇒69.99㎡＆4000万⇒坪単価189万円
①-4　一番[狭い]部屋の坪単価[最高]のケースは狭い＆高い⇒60.00㎡＆4999万⇒坪単価275万円

②-3　一番[広い]部屋の坪単価[最低]のケースは広い＆安い⇒89.99㎡＆6000万⇒坪単価220万円
②-4　一番[広い]部屋の坪単価[最高]のケースは狭い＆高い⇒80.00㎡＆6999万⇒坪単価289万円

で、結論
①-5　一番[狭い]部屋の坪単価は189万円～275万円
②-5　一番[広い]部屋の坪単価は220万円～289万円


また、上の結論だけでは幅があり過ぎてあまり参考にならないので
中心価格帯の全ての部屋が広さ・価格とも均等に分布していると
過程した上で、以下の参考基準値を算出した。

③-1　広さは60.00㎡～89.99㎡なので、平均値は75.00㎡
③-2　価格は4000万円～6999万円なので、平均値は5500万円
③-3　中心価格帯の平均の広さ、価格の部屋の坪単価は75.00㎡＆5500万円⇒242万円

以上。いつもこの方法でマンションの平均坪単価を出してるが、あまりずれた事はない。

↓いつものアレ
注意：上記値は現段階で発表されたを元に算出した参考値であり
　　　提示価格・販売価格を保証するものではありません。


つーか必死に計算解説してる俺も俺だが、240前後なんだねフーンぐらいで見てもらえるといいな。

[714: CTA&BSA購入検討中さん]

スレ違い申し訳ない。ここCTA検討掲示板だった。

[715: 匿名さん]

国際展示場徒歩9分でスーパーが入って本当に坪240万前後になるなら結構安いな。

東建はBMAの現在の販売状況を見て、売れる価格はこのくらいと踏んでいるんだろうか。


CTAは住友不動産が本当に上手く販売したんですね。

[716: 711]

簡単に考えると

40㎡台で3000万円台～
60㎡台で4000万円台～
80㎡台で6000万円台～

[717: 匿名さん]

すみふは、上手くＣＴＡを買わせることができたし、
東建は、ＢＭＡやＣＴＡの売れ行きも踏まえて、ＢＡＳの価格設定ができるし、
販売時期がズレるとデベにとっては良いことずくめだな。

[718: 匿名さん]

オリゾン４F　71平米。売れちゃったんですね！！！残念。
欲しかったのに。
3600万円だったらまぁ、買ってもいいかな。