シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[649: 契約済みさん]

新CTAが出来る頃には選手村予定地や新豊洲にごろごろタワーの話は出てくるでしょ。
有明ほど敷地が余ってる地域は今までの湾岸再開発地域でなかったからね。
最初だから安いとは限らない。だからCTAが有明で一番安いと豪語する事も出来ないし、しない。
じゃあ何でCTAを契約したからって？

単純にDWが好きで、有明からの眺望が素晴らしいと思ったから。
みんな価格の事気にしすぎだよ。MSでキャピタルゲインを得たいの？
居住用と投資用は分けて考えようよ。

[650: 契約済みさん]

千葉銀行の深川支店オープンで、東陽町・豊洲・有明限りで特別優遇をやってるみたい。
俺は千葉銀にした。

[651: 匿名さん]

契約済みの方、少なくとも検討板への書き込み止めたら？
もう痛々しくて見てられないよ。

[652: 物件比較中さん]

書き込み止めろとは言わないが、契約者のみ知り得る、検討者に有益な情報を提供して欲しいと思う。
価格とか、㎡辺りの管理修繕費とか、管理規約とか、オプション会の報告、内覧会報告とかね。
ただ「痛々しくて見てられない」などと煽る必要はなし。

[653: 契約済みさん]

>>651
日曜の夜に検討もしてない板見て必死に爆弾ブッ込んでる姿を想像すると、痛々しくて見てられないなー。

[654: 匿名さん]

新ﾀﾜｰの掲示板だれか作ってください。

[655: 匿名さん]

個人的には㎡辺りの管理修繕費の値上がり具合がどの程度か知りたい

[656: 契約済みさん]

>>655
　基本的に管理修繕費は方角や階に関係なく㎡に比例するから、数少ないマンション間比較要素の一つ。
　確か250円/㎡ぐらいがタワーマンション(東京)の管理費の相場だったと思う。
　修繕費は設備・計画によってまちまち。
　家に帰ったらCTA/CTT/BMAの管理修繕費があるから情報出すわ。
　誰かWCT/池袋WG/オリ/ガレ/PCT/TOT/東雲物件等情報持ってる人教えてくれないか。
　あとで集計して一覧でアップするんでよろしく。

投稿雛形
【マンション名】
　<共用施設>
　　プール、ジム、ラウンジ、etc... ←適当でOK
　<管理費>
　　○年目　　　○円/㎡　←一時金(通常入居時の一発目しかないと思う)
　　0～30年目　○円/㎡　←月額(通常管理費は計画値上げ無いはず)
　<修繕費>
　　○年目　　　○円/㎡　←一時金(入居時、10年目、20年目とか)
　　○年目　　　○円/㎡
　　0～○年目　○円/㎡　←月額
　　○～30年目　○円/㎡
　<管理修繕 30年平均額>　←ここは集計のとき計算するから省略OK。親切な人はよろしく。
　　○円/㎡・月
　　○円/80㎡・月
　　○円/80㎡・30年

[657: 契約済みさん]

>>655
おまたせ。
とりあえずCTAとCTTから。
同じ住友系だけあって、よく似てる。総額でも30年で豊洲が+150万と微差。
管理費がCTAが高いのは戸数のせい、修繕費がCTTが高いのは高層だからかな。

【マンション名】 シティタワー有明
　<共用施設>
　　DW、内廊下、ラウンジ、フィットネス、ゲストルーム
　<管理費>
　　1年目　　　　　265円/㎡
　　1～30年目　　265円/㎡
　<修繕費>
　　1年目　　　 5,425円/㎡
　　1～2年目　 　45円/㎡
　　3～5年目　　124円/㎡
　　6～10年目　 202円/㎡
　　11～30年目　294円/㎡
　<管理修繕 30年平均額>
　　　　　42,033円/80㎡・月
　　15,131,892円/80㎡・30年

【マンション名】 シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
　<共用施設>
　　DW、内廊下、カラオケ、ゲストルーム、屋上庭園
　<管理費>
　　1年目　　　　254円/㎡
　　1～30年目　254円/㎡
　<修繕費>
　　1年目　　　　5,227円/㎡
　　1～4年目　　 　78円/㎡
　　5～9年目　　　192円/㎡
　　10～16年目　 305円/㎡
　　17～30年目　418円/㎡
　<管理修繕 30年平均額>
　　　　　46,215円/80㎡・月
　　16,637,505円/80㎡・30年

BMAはワザとかと思うぐらい計算が面倒なので、少々お待ちを。

[658: 契約済みさん]

【マンション名】 ブリリアマーレ有明
　<共用施設>
　　バー、プール、スパ、フィットネス、テラス、ゲストルーム
　<管理費>
　　1年目　　　　435円/㎡
　　1～30年目　365円/㎡
　<修繕費>
　　1年目　　　　4,132円/㎡
　　12年目　　　13,773円/㎡
　　24年目　　　 6,887円/㎡
　　1～5年目　　 　82円/㎡
　　6～10年目　　137円/㎡
　　11～15年目　220円/㎡
　　16～20年目　357円/㎡
　　22～30年目　398円/㎡
　<管理修繕 30年平均額>
　　　　　56,003円/80㎡・月
　　20,160,994円/80㎡・30年

さすが共有施設がウリの物件だけあって、CTAと比べて30年で500万以上の差がついたな。
こうして数字にしてみると、BMAの維持費が高いって改めて実感できる。
共有施設をガンガン使う人にはお得かもしれんけどな。

誰かWCTの情報持ってない？あそこって管理費異常に安いんだよね(確か200円/㎡ぐらい)
管理会社を変えたとか？

[659: 匿名さん]

港南の？

[660: 匿名さん]

６５７，６５８、有益な情報ありがとうございました。

マンコミュってマンション買う気がない、買えない人の
暇つぶしスレかと思ってましたので。

[661: 契約済みさん]

>>659
そう、ワールドシティタワーズ。
今中古情報見たら管理会社は変えてないな。住友不動産建物サービスになってる。
どうやったらあんなに安くなるんだろう。


話は変わるが、１ヶ月ぐらい前にベランダ喫煙について管理規約がどうこう言ってたが
CTAはベランダ喫煙（というか共有部全体）を最初から管理規約で禁止している珍しいマンションだ。

<抜粋>
使用細則　第３章　敷地及び共有部分等の使用
(敷地及び共有部分等でのその他の禁止行為)
第7条　八　専有部分以外の建物の館内・外の共有部分で喫煙すること。
　　　　　　　ただし、理事会が認める特定の場所を除く。

ちなみに俺は非喫煙者だが嫌煙家ではない。
しかし、妻が嫌煙家なので、上記規約はCTA契約の大きな動機付けとなったのは事実。

話題を振っておいてなんだが、ここでは喫煙そのものの是非や喫煙マナーについては語らないでほしい。
あくまで「CTAはベランダでの喫煙は管理規約であらかじめ禁止されているよ」という
検討者へのメッセージとして受け取ってくれ。

[662: 契約済みさん]

>>660
いえいえどういたしまして。
俺もココはマンションを決めるのに参考にさせてもらったからね。

BMAは維持費こそCTA+500万だが、今欲しい間取りがあるならいいマンションかも。
特に今はキャンセル物件を真剣に検討する姿勢で、CTA-20万/坪ぐらいの価格は引き出せる。実際に引き出せた。
80㎡換算でCTAより483万安い計算なので、ローンの利息を考えると維持費増分は十分ペイできるよ。
しかし、残念なことにもういい間取りはないんだよなぁ・・・

[663: 契約済みさん]

>>658
素晴らしいデータですね。お疲れ様でした。

ＢＭＡは維持費が高いと思って、敬遠していましたが、
ＣＴＴと比べるとＢＭＡの方が安いんですね。
驚きました。ＢＭＡは世帯数が多いから維持費が安いのでしょうか？
あれだけの共用施設ですから、高いと思っていました。

[664: 匿名さん]

>>657
まさに知りたかった情報です。ありがとうございました。

具体的な数字が見えるとイメージがつかみやすくてとても助かります。
色々と事情があるとは思いますが、売り主さんには積極的な情報提供をお願いしたいところです。

[665: 購入検討中さん]

>>657 658さん
ありがとうございます。
本気で検討中の身としては、大変参考になります。

この前モデルルーム行ったら、北西の高層はほぼ完売でした。
最近のすみふ物件で、こんなに早いスピードで売れているのは
なかなか無いですね。

営業に「無くなります」と言われて、煽られてるなあと思ったら
本当に無くなってた・・・

[666: 匿名さん]

661さん
問題はベランダは専有部じゃないと認識してる人が意外と少ないことですよ。。実際は吸う人が結構いると思います。

[667: 契約済みさん]

このまえ、ギネってドラマにCTAちょこっと映っていませんでしたか？見ていた人いますか？

[668: 契約済みさん]

来年はここもいろんなﾄﾞﾗﾏに使われるでしょうね。遠景とかにも、登場するでしょうね。

晴海レジもそうだったもん。早速仮面ライダの撮影班が来てました。

[669: 契約済みさん]

656-658,661-662こと656です

>>666
占有部/共有部の範囲は重説の対象だったので
「ベランダは占有部の認識だ！」は通用しないと思うけど、
確かに喫煙についての説明は無かったから認知度は低いかもしれない。

禁止と知っててわざとベランダで喫煙する人は論外だが
禁止であることを知らない人が、上下左右の住民と揉めるケースは避けたい。
入居後、総会や掲示などで注意した場合、少なからずマンション内の空気が
ピリピリするので、できれば入居前に営業から説明してもらいたいな。

[670: 匿名さん]

669は、契約者の掲示板に書けば。
検討者板に書く事ではないでしょ。

[671: 契約済みさん 656]

>>670
確かに。申し訳ない。

[672: 匿名]

共有部禁煙ってそんなに珍しいかな？
うちもそうだし、今まで見たマンションも大概そうだったけど。

[673: 契約済みさん]

>>669

おそらく、使用細則を読み間違えてらっしゃいますよ。
バルコニーの使用について営業さんに確認した際も
「使用細則でバルコニーの喫煙は縛れないと」説明を受けました。

私も細則を読み直したのですが、ご指摘されている次のページに
「バルコニー等に関する使用」として詳細が記載されています。
そこには、明確な喫煙に関する記載はありません。

[674: 匿名さん]

>>673
禁止されていなければ、皆が嫌がっても問題ないだろうって観点ですか？言いたいのは。
モラルの問題になる前に、自宅の中で吸われてはどうでしょう。

[675: 匿名]

661さんの言う、三章七条の八が明確な記載だと思うが・・・

[676: 購入検討中さん]

オリゾン4F　71平米が、3680万円に値下げされましたね。
狙っていた人、チャンスでは？

[677: 購入検討中さん]

それ、まだヤフー不動産に出てないから言わないほうがいいのでは？
確かに同じ情報を電話してもらいましたけど。

[678: 匿名さん]

低層階なら坪単価160万円から165万円が適正価格ですよ。
どう考えても3980万円は割高。

[679: 申込予定さん]

>>673
私の時は営業さんから「バルコニー喫煙は管理細則で禁止されているので安心してください」と言われました。
喫煙者・非喫煙者に対して言うこと違うんでしょうか。
う～んせっかく買う気になってたのに、なんだかこういうのいやですね。

>>675
私もそう思います。

①バルコニーは専有部分ではない。
②専有部分以外の喫煙は禁止と明記されてる（細則３章７条）
③バルコニーの使用について、喫煙に関する特別な記載はない（細則３章１２条）

これは誰がどう見ても、細則上ではバルコニーでの喫煙は禁止と判断できると思います。
それよりも私が恐ろしいのは、673の担当営業さんの説明。

「使用細則でバルコニーの喫煙は縛れない」
「使用細則でバルコニーの喫煙は縛れない」

「認められている」でも「禁止されていない」でもなく　【　縛　れ　な　い　】

[680: 住民さんＥ]

っていうか、日本だけじゃなくて全世界的に流れは建物内で喫煙はしなくなってますよ。ニューヨークがその筆頭です。世の中の（日本だけじゃなくて）流れに乗りましょう。そういうマインドの住民が多くなれればいいな、CTAは。（僕、喫煙者です。でも住まいは最先端ないいところであってほしい）

[681: 契約済みさん]

>>679

673です

ご購入を検討されているのであれば、細則に関してもしっかり住友不動産へ確認された方が良いと思います。

私は妻が妊娠している為、細かく確認したのですがバルコニーは専用使用権が設定されているため、
営業さんの回答としては共用部分であっても「喫煙までは縛れない」という表現になったのだと思います。
どちらにしろ、バルコニー喫煙に関して気になる部分があるのであれば、住宅購入ですので
厳しく確認されたほうが良いと思います。
（私は一般的にはそういうものかと、あきらめてしまいましたが、、、。）

[682: 契約済みさん]

三章七条の八は明確な禁止事項。
どこまでディテールに書けばいいんだ？
いいかげんタバコやめるか自分の部屋に閉じこもって吸え。
何で何千万も払っててめえらの煙を我慢しなきゃならないんだ。
自腹で喫煙所作れ。それ（認められた場所）以外は禁煙だ、と明文化してる。
いやなら解約しろ。

[683: 匿名さん]

まぁ、ルールを作って、守らない住人には何度も注意してれば、そのうちなくなるんじゃない？
結局は、マナーの悪い住人って出てくるもんですよ。

駅前の緑のタワーマンションなんて、犬の鳴き声がベランダから聞こえて来てましたよ。
北西、中層階のあなたですよ。

[684: 匿名さん]

ここはそろそろ完売ですか？

[685: 匿名さん]

あと２０戸くらいだったと思うよ。
竣工まで完売しないように値上げしてくるんじゃない？

[686: 匿名さん]

オリゾンの南東低層階の部屋、掲示板でいっぱい貼付けるものだから有名になっちゃって品が悪くなってない？ 買う人、はずかしいよ。
いずれ目の前に大学かタワーが建つし眺望よくないのにな…

[687: 匿名さん]

中古は優遇金利適用されない上に管理費修繕費は４倍に跳ね上がるって話だから結局今買うのは損。

スカイタワーは安く出るという話だし。同じ南東低層階なら前が緑の方がまだまし。 こんなに広まってどんな人が買うのか見物。

[689: 匿名さん]

ＢＡＳは安くなるみたいですね。ＢＭＡの営業マンも最近は高くなるとか同等とか一切言わなくなりました。1000戸売り切るために価格を低めに抑えるようですね。
ＢＡＳは立地がうりになるんでしょうか…

[690: 匿名さん]

＞＞６８７
オリゾンは瀕死状態のプロパストだよ。将来有明でとんでもないお荷物になること間違いない。

[691: 匿名さん]

24時間通風システムがあって、バルコニーの喫煙と室内喫煙とたいそう変わりがないと思います。煙はいずれバルコニーの排気口から出て行きますから。排気口にフィルターがあれば変わるが、ないと思いますね。

自分はタバコは嫌いだ、隣室からきた調理の匂いも嫌いだ、特に焼き魚。

[692: 匿名さん]

ＢＡＳが安いとなると、
ＣＴＡの契約者は、デベが違うとか仕様が違うとか、無駄な共用施設は要らないとか、
ＢＡＳを必死に叩いて、
自分自身を納得させようとするんだろうね。

[693: 匿名さん]

>692
そういう陰湿な想像で、君はどちらも買えない自分を納得させている訳ですね。
あきらめずに前向きに生きようね。そのうち良い事もあると思うよ。

[694: 匿名さん]

それにしても、住友は絶妙なタイミングで有明を売ったなあ。
遅ければ、スカイタワーと競合したり、第二ＣＴＡで書い控えがおきただろうし。早ければ、価格設定間違えてた可能性があるからね。
既購入者は、人柱で可哀想な気もするが、住友の戦略勝ちだな。

[695: 匿名さん]

まぁ、CTAが一番安かったと思えるんじゃないですか？
新CTAが安いとも思えないし。BASなんて、一番高いんじゃないか？

[696: 匿名さん]

オリゾンの南東４F　71平米の部屋は、間取りは悪くないと思うよ。
でも、角部屋だから窓側カウンターが面積とってるので65平米くらいの部屋と同等なので多少損かな。

あと、割高。今までの制約事例からいくと坪単価160万くらいじゃない？
売り急いでるのなら、何で安く出さなかったんだろ。

[697: 匿名さん]

オリは修繕費が4倍に跳ね上がるので、売り急いでるだけじゃない？
千葉の戸建てに逃げるつもりかと。

[698: 匿名さん]

倒産寸前のプロパスト物件だから今買い替えないとヤバイと思ったんでしょ？