シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[461: 匿名さん]

今日最終回だったドラマ「ギネ」の最後のほうのロケで写ってたのはctaとガレ？

[462: 匿名さん]

タワーマンションの唯一の長所である眺望を捨ててどうするのよ。
４F買ったら、将来逃げられないよ。

[463: 入居予定さん 456]

>>458さん

営業からは「ベランダ喫煙は入居後揉めるポイントNo.1なので、予め管理規約にて禁止しています」
と言われたんですが、管理規約を確認してみますね。


「CTA/有明に向かない人」

⑥投資目的の人、数年で住み替え予定の人(売却損を容認している人以外)
　⇒賃貸、築浅での売却共に、駅からの距離がどうしてもネックになります。
　　20年後の売却は、ガラスカーテンウォールのお陰で他物件より若干お得かも(それでも捨て値ですが)

⑦他の建物からの視線が気になる人(低層またはガレリア側限定)
　⇒　西～南　～30階　ガレリアからの視線あり(距離40m弱)
　⇒南西～東　～15階　昼間のみ医療大学からの視線あり(距離100m程度)
　⇒北東　　　～？階　視線なし。将来的にはペンシルマンション程度なら建設可能
　⇒北　　　　　　　　視線なし。目の前が運河なので建物が建つのは30年後とか？
　⇒北西　　　～15階　将来の建造物がガイドラインを守れば～15階程度まで、
　　　　　　　　　　　ガイドラインを無視すれば最大CTAの約3倍の太さで33階の建物を建造可能(容積率緩和込み)

[464: 匿名さん]

それ、微妙じゃないです？

投資としては良いような気がするけどね。
今より悪くなりそうな気がしないので。

あと、視線が気にならないマンションって探すの難しいような気がする。
むしろ視線は気にならないマンションの仲間なんじゃないかな。

[465: 入居予定さん 456]

>>464さん
ご意見有難うございます。

＞今より悪くなりそうな気がしない
⇒確かに、仰るとおりこれ以上悪くはなりにくいですね。
　しかし、それは有明地域全体に言える事ですので
　CTAより駅近な有明物件の方が投資向きではないかと思います。
　具体的には？と言われれば、BMA?BSA?オリ?・・・どれも微妙ですね・・・

＞むしろ視線は気にならないマンションの仲間なんじゃないかな。
⇒立地のみを考えれば、23区内では周りの視線からは恵まれた立地であると思います(ガレリア側を除く)
　しかし、CTAはガラスカーテンウォールであるが故、外から部屋の奥まで見えてしまうという理由で挙げています。

[466: 匿名さん]

たしかに、投資としては悪くないように思います。
10年後も価値が残るものとして、立地・デベの信頼性があると思いますが。
立地悪いといわれても、徒歩10分以内。悪くはないと思います。デベの信頼性についても悪くない。
販売価格も安いですので、有明の今後の開発を考慮しても将来価値としては悪くないと私は結論付けました。

ガラスカーテンウォールについてはホントにそうなんですかね。
カメラで撮影すると奥まで見えるけど、肉眼では光が反射して見えないんじゃないかなぁと思ってるんですが。楽観的でしょうか。
特に上層階が安い物件ですので、気になる人は上層階を買い、気にならない人は中層階を買えばよいかも。低層階は、有明高層マンションのほぼ唯一の長所である眺望を犠牲にしているので「それだったら別のところでいいんじゃない？」なんて思います。

マンション全体としたら、視線の気にならないマンションだと思うんですけどねぇ。

[467: 匿名さん]

ここは都心ではありません。
副都心です。

[468: 匿名さん]

>466さん
ひとりご満悦のところ申し訳ないが、ゆりかもめなんて最寄駅に入らないよ。
それからシティタワー有明の坪２４０万円は開発込みの単価だから、投資としては疑問だな。転売差損が嫌なら永住すれば。

[469: 匿名さん]

>>468
徒歩8分が最寄り駅にも入れないなら、一体どこが最寄り駅なんだよ？
だから坪単価高くてお前には買えないんだろう？人の買い物にケチつけない方がいいよ。自分が買えないからって。

[470: 匿名]

質問です。
BMAとシティータワーどちらが転売しやすい物件ですか？10年以内もう少し広い部屋に住み替え希望しています。因みにBMAは低層階60平米3900万です。
シティータワーに電話で確認したところ60平米3900万〜とおっしゃっていました。

[471: 匿名さん]

転売はBMAの方が向いてると思う。豪華共有施設が中古検討者に受ける。

[472: 匿名さん]

>>471
そうかな？中古検討者には共用施設を見せることはできないでしょ？

[473: 匿名さん]

売る頃のBMAとCTAの管理費・修繕費の比較もしてみるべき。

[474: 匿名さん]

中古で名前聞いた事無いような売主のMS買いたいとは思わんだろ普通。
安かろうの投資用ワンルームMSじゃないんだからさ。
管理修繕の状態とか中古でこそ一番気になる所だし、財閥系か否かは資産価値の面では計り知れない程上位に来るファクターでしょ。

[475: 匿名さん]

CTA契約者だがBMAの方が転売に向いてるのは当たり前。
デベは東建で一応大手。公園が目の前でお台場まで近い。2駅が徒歩圏内。豪華共有施設。（これが一番売りだろう。仲介業者もショボイ専有部分より33Fやロビー、保育園などにフォーカスを合わせて宣伝するのでは）周りの整備もBMA辺りが一番早いと思う。
でもおいらはCTAがいい。
小中学校が目の前。将来海上親水公園と直結。建物がかっこいい。割と安め。ビッグサイト・オタク・ディファ・ヤンキー達と遠いところにあり治安よし。
隣の錆びた整備工場は最悪。なんとかならないのかな。

[476: 匿名さん]

>>475
もしあそこに商業ビル建てたら成功するな。
年中利用客であるガレリア、CTA、団地住民に大学２校、小・中・高校の生徒が利用するからな。
学習塾やピアノ、空手、バレエ教室とか、飲食店、病院、美容室などなど。
土地売らずに粘ってるんだろうな。

[477: 契約済みさん]

すみふもあそこの鉄工所を地上げして植栽にしようとしたけど粘られて断念したそうです。
あそこを地上げ出来てればもっと価格に上乗せ出来たんでしょうね。まぁそんな偶然も幸いして安く買えたからいっか。

[478: 匿名]

470の者です。
返信ありがとうございます。因みにBMAはキャンセル物件の新築で割り引きした価格でした。
シティータワーの方の修繕費、管理費調べてみます。スカイタワーも検討していましたが、第一次分譲で60平米で3900万より安くはならないだろうと考えています。70平米が主になるとおっしゃってましたが。
今の賃貸月20万を考えると今の時期にマンション買った方がよさそうな気がします？
共用部分もBMAの方が魅力的でした。

[479: 匿名さん]

>>476
学校向けのビジネスなら、ありえるけど、生活者向けビジネスでは採算とれん。
多少、賃料が高くても、住民や通勤者の多い豊洲のほうが確実。
だけど、テナント料が高くてララポートも厳しい状況。

よっぽど安く土地手放せば別だけど、激安なら私が土地かいます。

[480: 物件比較中さん]

さらにブリリアシティータワー有明？が出来るらしく、
とても迷ってしまう今日このごろ。
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/135226008.html

[481: 契約済みさん]

>>480
え、どこに建つの？
まさかCTAの北西地じゃないよね。

[482: 契約済みさん]

どこでしょう？？
北の土地では無いと思いますが、ガレリアグランデの向かいの土地だといいな。
今はABCがあるところです。それか、BASの隣の佐川急便か、佐川の更に隣か。

[483: 匿名さん]

住友と東建、、手を組むなら、11街区を開発してくれ・・。

[484: 匿名さん]

＞ブリリアシティータワー有明
この時点で、妄想が過ぎると思わんのか？(笑

東京建物のシリーズ名が、Ｓ社の冠に付くとは・・・・・

[485: 匿名さん]

オリゾンの住民版で、カンダコーポレーションが店仕舞いし始めたと言ってたから、そこでは？

[486: 匿名さん]

>>474
どうだろうね。東京建物やBrilliaというブランド名は、割りと有名だと思いますよ。
住友不動産、シティタワーと比べても、たいして変わらないと思うけど。

[487: 匿名さん]

東京建物と住友不動産が、東京都の臨海副都心有明北地区に計画している超高層
マンションの事業概要が明らかになった。高さは１１５ｍで、延べ床面積は約６万
５０００m2。今後、対象街区の地区整備計画案を２０１０年７月の江東区都市計画
審議会と９月の東京都都市計画審議会に諮り、１０月に都市計画決定したい考えだ。
建築確認申請などを経て、１１年９月に着工し、１４年１月の竣工を目指す。

計画地は、有明北２区域２－２－Ａ街区約１．２ha。規模は地下１階地上３４階建て
延べ約６万５０００m2、住戸数は約６５０戸を予定している。建物中央部は、低中層階が
エレベーターパーキング、中高層階が吹き抜け空間となる。駐車台数は約３８０台、
駐輪台数は約１３００台を確保する。

また、１・２階の一部には、公共貢献施設として約７００m2の保育所と園庭を設ける。
保育所は区に譲渡し、定員１００人程度の認可保育所として運営される見込みだ。

このほか、敷地内には、イベントができる広場状空地や地域住民の集いの場となる
地区広場、歩行者専用通路なども整備する。

ソース：建設通信新聞ホームページ
http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20091209&newstype=k...

[488: 物件比較中さん]

ＢＭＡ

１０年以内に引っ越すと目論む人多い。
自慢の共用施設は私物化が進み、住民層のトラブルも絶えない。
ランニングコストは月５万。１０年後、１００万。
５千万のＭＳ買う層だから、カツカツの人たちがじわじわと手放す。

ＢＳＡ

まだ修繕管理費が発表されていないが共用施設を見る限り、ＢＭＡの轍を踏みそう。
１０年後一時金１００万ならこれまた中古転売が尽きない。

ガレ

すでに手放す人が多い。いい物件であるが、ランニングコストが高い。
ＣＴＡが真横に建ったことで手放す決定的理由になった。

オリゾンマーレ

いい物件であるが、ランニングコストが高い。
じわじわと住民を苦しめ兵糧攻め。
売りが尽きない。

ＣＴＡ

ランニングコストが割安。
低金利、減税、ローンで住民層の負担は軽めだけにどれだけ売りがでてくるか、
乞うご期待といったところか。
転売目的ではなく、永住目的者が多いので、手放す理由がなければ売りはでにくいか？

雑感

有明物件は価格は安い。しかし、ランニングコストが仇となっている。
イニシャルコストだけ考えて買うとこうなるの典型だね。

[489: 匿名さん]

有明北２区域２－２－Ａ街区というと、富士見橋のあたりですか。
眺望良さソ。

[490: 匿名さん]

>>480

ガセネタだね。

[491: 契約済みさん]

有明北２区域２－２－Ａ街区がどこなのか地図とかで分かったら教えて下さい。

[492: 地元不動産業者さん]

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/arikita-guideline/pdf/guideline...

これの５ページ目を見なされ。かなりお台場寄りです。

[493: 匿名さん]

佐川とBASの間あたりだよ。

[494: 契約済みさん]

492さん、ありがとうございます。CTAの今後にどう影響与えますかね。

[495: 匿名さん]

トウタテとスミフのマンション、場所はBASの隣辺りになりますね。
しかし、2014年竣工予定なのに、迷うという方もいますね。
きっと新築マンションがなかなか買えない方々の理由は、資金問題以外にも、優柔不断なせいもあると思います。

[496: 匿名さん]

なんだかんだで、有明の開発も途絶えることはないですね。
にぎわいロードが完成したら、さらに加速しそう。

[497: 匿名さん]

490です。
公式HPに情報が無いため、ガセだと思ったのですが、
建設通信新聞 12/09の記事なんですね。

失礼しました・・・

[498: 匿名さん]

これで更にインフラの整備が進むといいですね！

[499: 匿名さん]

CTAは最後の安い物件になるかもしれない

[500: 匿名さん]

住友はここと言い要町と言いWCTと言い、一等地MSでは無いが一等地MSより多少安く売り出す方法が得意な気がする。普通そんな所建てないだろ、と立地に。それもこれも財閥ブランドとDWあってのものという事か。

[501: 匿名さん]

これで有明の高層マンションは、6棟になるってことか。
高層マンションの数だけは、豊洲に近づいてきたね。

[502: 契約済みさん]

内覧の案内が届きましたね。
早く中、見たいな～。

[503: 匿名さん]

材木埠頭のところですか？

[504: 匿名さん]

明日からお台場アウトレット開業。
この週末は台場が賑わいそうですねー。楽しみ。
つられて同じ臨海副都心である有明も活性化するかな。

[505: 契約済みさん]

>>502

もう内覧時期ということは、販売も下火になりますね。
この検討板も風前の灯火。
検討するにもできなくなりますね。

[506: 契約済みさん]

同じ有明にもう一つ住友のタワー
しかも、立地は向こうの方が遥かに上、レインボーの目の前か・・・
なんだか、騙された感じがするのは私だけでしょうか？

[507: 匿名さん]

いや、別に。
まだ値段は発表されてないけど、おそらく高くなるだろうし。
CTAには、親水公園直結や小中学校目の前、商業施設の入ったマンションの目の前（予定）というメリットもありますからね。
眺望も豊洲や晴海や臨海港大橋の夜景を見れる。

[508: 匿名さん]

もう一つの住友＆東建タワーは、外廊下っぽいね。
あと、ガラスカーテンウォールで来る可能性はどうだろう。微妙なとこでは。

[509: 契約済みさん]

契約者です。確かにちょっとだけ、なんとも言えないもやもや感はありますが、でもまだ随分先ですし、こういうことはタイミングもあるのでね。それに、ガラスカーテンウォールが好きだし、ＤＷがいいし、ましてや外廊下だったりしたら…それに何より、この価格では出ないでしょ。なので、自分では納得しています。

[510: 契約済みさん]

>>507
>CTAには、親水公園直結や小中学校目の前、商業施設の入ったマンションの目の前（予定）というメリットもありますからね。
>眺望も豊洲や晴海や臨海港大橋の夜景を見れる。

商業施設の入ったマンションは、たしかに嬉しいですね。
ただ、あちらは、スーパーの入ったＢＡＳが隣なのでは？
貴方の意見は少し無理があるかと・・・

>>509
私もそんなふうに考えて、自分を抑えています