シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[418: 匿名さん]

残り20戸くらいになりましたね。

うちが希望してた間取りは夏には売り切れてたようで、別の部屋を勧められました。
妥協して買うのも何だかな～とは思いますが、こんなに安いタワマンがこの後出てくるとも思えず。
迷ってます。

[419: 契約済みさん]

急速な円安の動きからすると、残り20戸は年内で売れちゃいそうですね。ここって本当に日経平均と連動して売れちゃいますね。全部売れちゃったら検討板も終了ですか。めでたし、めでたし。

[420: 匿名さん]

年内はムリかと。
意地でも住友は竣工までひっぱりますよ。
早く売れすぎると、値段付け失敗と思われちゃうので。

早めに値上げしてくるかもしれませんね。。。

[421: 匿名さん]

かなり売れ行き良いんですね。。うちはローン通らなかったので残念だけど諦めました。。
きっと、希望してた○○階のあの部屋も売れてしまったのでしょう・・・。

平成23年完成予定のBSTのモデルルームにでも行ってみようかしら・・・。
頭金貯めて。
CTA購入されたみなさん！幸せな生活送ってください！！

[422: 匿名さん]

ローン通らないのなら、ムリして買わないほうがいいかと。
どうせ35年ローンでしょ。35年無事でいられるほうが珍しいんだから。。。。

オリゾン４Fが3980万で出てるので、そっち見てみたら？

[423: 契約済みさん]

420さん、すでに他会社やこの掲示板でも値付け失敗という前提で話しが進んでいます。それでも売り渋るでしょうか？たしかに大幅な営業員削減が売り渋りの序曲に見えますが。

[424: 匿名さん]

このまま売れ行きが順調だと、年明けすぐにでも値上げしてしまうのでは？

[425: 買い換え検討中]

西角高層階（ガレ抜け）を真剣に検討中なのですが、今一歩踏み切れません。
眺望が素晴らしいのは重々承知なのですが、CTAの眺望以外の魅力ってなんでしょう？
（眺望を取ったら、という風に読み替えて頂いてかまいません）
私が気づいていないCTAの魅力で、背中を押してください。

[426: 匿名さん]

俺が気に入ったのは、天井高が高いのと、梁が少なくてスッキリした部屋かなぁ。
北向きでも、窓が大きく、ワイドスパンなので明るそうなのもポイント高く感じました。

個人的な意見ですが、西はきっと暑くて夏は厳しいと思います。

[427: 契約済みさん]

>>425さん

西側はガレが西日を遮ってくれんじゃない。
北西はどうなんでしょ。北向きで西日の影響をうけないんであれば、夏も安心か。

眺望以外の客観的な魅力って全く無いと思います。
主観的な魅力だけかな。

私の場合は、通勤が30分程度なこと。
羽田まで車で20分かからない。（使うことが多い。）
東京駅もバスで35分。（荷物が多いと電車と違って階段とか無く、乗りっぱで良いので非常に便利。）
開放的で、広く、空いている周辺道路。（東京でこれだけの周辺道路は無いと思ってます。）
首都高も湾岸線は都心環状等と比較して断然混まない。
目の前にできる小中学校。
等々きりの無い魅力があります。

確かに、客観的な魅力が全く無いので私も迷いました。
自分が生活するとしてどうかでは。

[428: 匿名さん]

財閥系というのも大きな要因になると思います。あと免震構造。

有明は、「家を買うがギャンブル」になりえる土地ですので、なるべく安全なものを選びたいですね。
後々、中古で売り出したときに「買いやすい」事が大事だと思います。

将来の心配があると、購入するほうも心配ですからね。今後も変わらないモノが多い物件。安心な物件という意味では価値があると思いますよ。

[429: 匿名さん]

たしかに眺望が安く手にはいるってのが一番の魅力だよね。
これは共通した魅力って事でいいんじゃない？

都心と比較したら安く買えるし。
千葉と比較したら高いけど、通勤時間延びるの嫌だしね。

[430: 427]

>>425さん

ガレ抜け、を見てませんでした。全く西日を遮ってくれませんね。
西角高層ガレ抜けなら、眺望だけでOKじゃないですか。
想像しただけでもうらやましい。

ガレは屋上が開放されてるんで、33Fでもカーテン開けれないかも。
その辺は確認済ですか？
西角を検討なら、ガレの中古も見た方が良いような気がする。

[431: 買い換え検討中]

425です

>>426～430さん

アドバイスありがとうございました。
皆さんのご意見と、私が今まで感じた魅力/欠点を整理しました。

【魅力】
◎眺望
○部屋のスッキリ感(天井高/梁)
○部屋の明るさ(ワイドスパン)
○財閥系の安心感
○免震構造
○周辺道路
○小中学校

【普通】
△駅距離(マンションとしては×に近い△)
△路線
△内装(新品状態では勿体無いので、10年後にトイレ・キッチン・バスを改装)

【欠点】
×買い物(スーパー徒歩11分、駅と反対方向)
×外食(全ての駅前・帰り道に何もない)

以前、どなたかが「都心に近い郊外だ」と仰っていましたが、言い得て妙だと思いました。
そういう意味では自家用車の有無で便利さがガラっと変わる物件なんでしょうね。
私はココに決めたら車を手放す予定でしたが、少し考え直してみます。

>>427さん
西日については、光量感知型の自動開閉スクリーンで防ぐつもりです。
ガレリアからの視線については多少あるでしょうが、まず家具配置等を工夫してみます。
ガレリアの西角高層階は、出てくれば検討に乗るんですけど出てこないんですよね・・・

[432: 匿名さん]

オリゾン４階の人はすっかり来なくなりましたね。有明も案外早く買い手はつくんですね。
ま、こうゆう話するとネガさん達はオリは駅近だからとか言うんでしょうが。

[433: 匿名さん]

CTAは東雲物件ってのも聞き飽きましたね。笑

[434: 匿名はん]

>>432
駅近っといっても、ゆりかもめ線が最寄りだし、価格しだいってことでは？
６年落ちの中古とはいえ、70㎡で3000万代なら需要はあるでしょう。
↑これは「有明だから」というわけじゃないってことで(^^;

この物件は、竣工後６年たってどのくらいになるかな。
少なくとも各学校も機能しており、人が集まる場所にはなってるでしょうね。
その頃はガレの10年落ちか．．．どうなっているんだろう。

[435: 匿名さん]

オリにしろガレにしろ、少なくともこれだけ財閥系でも手が届く売り物がある中で非財閥系の物件って今後どうなるんでしょうかね。
ってゴクレのMR行って思いました。

[436: 入居済みさん]

皆、資産価値の話してるけど、それっとローン地獄で手放すリスクのある人ばかりってこと？
私は広めのお部屋なので永住のつもりですが、それって間違った選択だったかしら。

[437: 匿名さん]

逆でしょ。
永住には良い物件。
転売する予定なら、立地の悪さで買い叩かれる物件。しかも、有明は今後中古物件の大量供給が見込まれるしね。

[438: 匿名はん]

永住するかどうかは、人それぞれ。
「間違い」かどうかは、将来わかる。

お仕事をリタイヤした人で資産が充分なら、マンションは便利な面も多い。
だがしかし、将来年金だけで管理費と上がる修繕積立金を補うのはきついかも。

＞しかも、有明は今後中古物件の大量供給が見込まれるしね。
あら？　どっかで聞いたことのある発言。確かちょっと前の豊洲物件スレで多数出てた。

[439: 匿名さん]

有明の中古が大量に出ても、どれも水物の管理費＆修繕費が上がった物件ばかりだろうね。
となると、ここは無難な人にとっては根強い人気があるでしょう。

[440: 匿名さん]

オリ４F　安くでてますよ。
今なら間に合いますよ。

[441: 匿名さん]

>>440
まだ売ってるの？(笑
中古版行けば？

オリの４Ｆなら20戸くらいでしょ？　売主特定されちゃいますよ。
つか、間取り見れば「だれが恥ずかしげも無く投稿してる」のかすぐわかる気が・・・

[442: 匿名さん]

オリは1月から修繕積立金が4倍になるよ。。。

[443: 匿名さん]

有明まできて非財閥買うメリットが分からんよ。

[444: 匿名さん]

新築から10年もたったら、仕様の良し悪しって「悪い」にしかならないからね。
（10年前の中古みても、どれもボロく感じちゃうでしょ）
あとは、財閥の名前だけが頼り。

[445: 匿名さん]

確かに10年以上前のタワーマンション見たが、昔高かったんだろうな～とは思ったが魅力としてはなかったような。管理費＋修繕積み立てが高すぎて意味が分からん状態でした。（水モノ無し）

[446: 匿名さん]

十年たった中古で財閥系とかこだわります？そのポイントこだわる人は新築買うと思うけどな～。中古探す人は駅距離なんじゃないのかな？

ここは永住するには良い所。

[447: 匿名さん]

＞ここは永住するには良い所。
売却するにも貸すにもそんなに不自由無いのでは。
仰るとおり元々永住目的で買う人が多い場所だけに出物も少なかったりするんじゃないですかね。オリやガレみたいに管理費修繕費が上がったりCTAが目の前に建ったりというイベントが無ければ。

[448: 購入検討中さん]

ここを購入して、永住しようと思っているんですが水物がなくても30年後に
売って田舎への引越しをと考慮すると、管理費や積立金が新築に比べて高いから、
売れ残っちゃうんですかねえ。　

[449: 契約済みさん]

親の家が郊外にあるので行ったり来たりのんびり暮らす予定です。

年とったら田舎派ですか？年とれば都心が便利だと思いました。

売るにしてもすでにみなさん親の家なり自分の家なりもってるでしょうから安く叩かれることもない。時間がたてばたつほど他のタワーに比べCTAのよさが際立つ。そんな気がします。

[450: 匿名さん]

>>449
ガラスは洗えば汚れ落ちるから、そうゆう意味ではDWって建物の外見的な劣化が目立たなさそうだよね。

[451: 匿名さん]

449はどうせここの営業なんだろうけど、こんななんにもない、交通も不便な場所がどうして”都心”なんだろうね。
どこからどうみても郊外じゃないか。

ここに老後住むのは無理だよ。車がないとなにもできないような不便な場所に老後住めるわけないだろ。

[452: 匿名さん]

千葉辺りに住んでいる方から見れば、
周りになーんにも無くても、りんかい線でも、
有明は都心で、交通の便が良いということでは？

[453: 匿名さん]

その通り。千葉や埼玉、茨城からに比べると十分、都心。
なんだか、都心って言葉に異常反応する人がいるね。

スーパーまでは徒歩11分。病院までも徒歩10分以内。
郊外戸建なら、平気でスーパーまで徒歩20分以上は普通になる。
埋立地なので起伏がなく平坦。
1階にはコンビニ。
海や緑も多いし、人も少なく静かで平穏。
ご年配にも決して不便とは思わないが。

まあ、もっと上なんて幾らでもあるだろうけど。

[454: 契約済みさん449]

営業じゃないです。おっしゃるとおり神奈川に住んでいるので○区はすべて都心だと思っています。特に有明は超都心です。
理由は台場、銀座に近く、六本木も自転車圏内。

自転車で行けない？

幼いときから山道を遠い距離走っているので平坦ならどこまでも自転車で行きます。先日は神奈川から自転車で青山学院まで走っちゃいました。

交通の便が悪いという人がいますが、まったく意味がわかりません。なに区に住んでるのですか？

[455: 入居済みさん]

橋の傾斜相当きついよ。
平たんとは言わない。

[456: 入居予定さん]

>>454さん
極端な例だと思ってください。

現在、中央区(最寄茅場町/三越前)に住んでいます。
東京駅までも徒歩16分なので『交通の便』だけは異常に良いです。

しかし『交通の便』を主眼においたため、多くのことを犠牲にしています。
家賃：1LDK50㎡で25万円/月
物価：肉、野菜、日用品がものすごく高い
環境：騒音、空気、公園、etc
などなどなどなどなどなど

妻の妊娠をきっかけに、今後の生活を考えたとき、
7000万90㎡で『交通の便はほどほど』か
7000万60㎡で『交通の便は最高！』か
私たちは前者を選びました。

正論ですが、予算が有限である以上、皆どこかで妥協しなければいけません。
しかし、各家庭によって重要視する点、妥協できる点は違うと思います。
この掲示板を見に来る人に有益な情報は「CTA/有明は良いか、悪いか」ではなく、
「CTA/有明に向く人、向かない人」なのではないでしょうか。

「CTA/有明に向かない人」がCTAを買うのは、本人も他の住民にも不幸だと思いますので
「CTA/有明に向かない人」を一度整理してみませんか？

[457: 入居予定さん 456]

↓言いだしっぺの責任

「CTA/有明に向かない人」

①都心にこだわる人、都心三区(千代田区・中央区・港区)以外は都落ちと感じる人
　⇒そもそも有明は「副都心」ですよ？

②埋立地に嫌悪感を感じる人
　⇒臨海副都心全体がダメですね

③ガラスカーテンウォールに魅力を感じない人
　⇒物件価格、管理費に多少なりとも跳ねているので、魅力を感じなければ割高なだけ

④愛煙家で且つ家の中で吸う事が許されない人
　⇒ベランダで吸うのは管理規約で禁止されています

⑤広い庭、ベランダが必要な人
　⇒最低限のベランダしかついてません。プランターならなんとか。

[458: 契約済みさん]

ベランダでタバコを吸うことは禁止されていないのでは？

[459: マンション住民さん]

>>458
最近は「許可された場所でのみ喫煙可」なので、禁止されてないって言う場合は知識武装してからのほうがいいですよ。

他にも管理規約はルールブックなので、禁止事項を書き出されているものではありません。
逆に言うと罰則規定もないので、ご近所さんと争う構えがあるなら、頑張ってください。

[460: 匿名さん]

オリゾン４F　71平米が3980万円で出てますよ。安い。
売り急いでいるようなので、300万値引きくらいなら相談のってくれそうですよ。

[461: 匿名さん]

今日最終回だったドラマ「ギネ」の最後のほうのロケで写ってたのはctaとガレ？

[462: 匿名さん]

タワーマンションの唯一の長所である眺望を捨ててどうするのよ。
４F買ったら、将来逃げられないよ。

[463: 入居予定さん 456]

>>458さん

営業からは「ベランダ喫煙は入居後揉めるポイントNo.1なので、予め管理規約にて禁止しています」
と言われたんですが、管理規約を確認してみますね。


「CTA/有明に向かない人」

⑥投資目的の人、数年で住み替え予定の人(売却損を容認している人以外)
　⇒賃貸、築浅での売却共に、駅からの距離がどうしてもネックになります。
　　20年後の売却は、ガラスカーテンウォールのお陰で他物件より若干お得かも(それでも捨て値ですが)

⑦他の建物からの視線が気になる人(低層またはガレリア側限定)
　⇒　西～南　～30階　ガレリアからの視線あり(距離40m弱)
　⇒南西～東　～15階　昼間のみ医療大学からの視線あり(距離100m程度)
　⇒北東　　　～？階　視線なし。将来的にはペンシルマンション程度なら建設可能
　⇒北　　　　　　　　視線なし。目の前が運河なので建物が建つのは30年後とか？
　⇒北西　　　～15階　将来の建造物がガイドラインを守れば～15階程度まで、
　　　　　　　　　　　ガイドラインを無視すれば最大CTAの約3倍の太さで33階の建物を建造可能(容積率緩和込み)

[464: 匿名さん]

それ、微妙じゃないです？

投資としては良いような気がするけどね。
今より悪くなりそうな気がしないので。

あと、視線が気にならないマンションって探すの難しいような気がする。
むしろ視線は気にならないマンションの仲間なんじゃないかな。

[465: 入居予定さん 456]

>>464さん
ご意見有難うございます。

＞今より悪くなりそうな気がしない
⇒確かに、仰るとおりこれ以上悪くはなりにくいですね。
　しかし、それは有明地域全体に言える事ですので
　CTAより駅近な有明物件の方が投資向きではないかと思います。
　具体的には？と言われれば、BMA?BSA?オリ?・・・どれも微妙ですね・・・

＞むしろ視線は気にならないマンションの仲間なんじゃないかな。
⇒立地のみを考えれば、23区内では周りの視線からは恵まれた立地であると思います(ガレリア側を除く)
　しかし、CTAはガラスカーテンウォールであるが故、外から部屋の奥まで見えてしまうという理由で挙げています。

[466: 匿名さん]

たしかに、投資としては悪くないように思います。
10年後も価値が残るものとして、立地・デベの信頼性があると思いますが。
立地悪いといわれても、徒歩10分以内。悪くはないと思います。デベの信頼性についても悪くない。
販売価格も安いですので、有明の今後の開発を考慮しても将来価値としては悪くないと私は結論付けました。

ガラスカーテンウォールについてはホントにそうなんですかね。
カメラで撮影すると奥まで見えるけど、肉眼では光が反射して見えないんじゃないかなぁと思ってるんですが。楽観的でしょうか。
特に上層階が安い物件ですので、気になる人は上層階を買い、気にならない人は中層階を買えばよいかも。低層階は、有明高層マンションのほぼ唯一の長所である眺望を犠牲にしているので「それだったら別のところでいいんじゃない？」なんて思います。

マンション全体としたら、視線の気にならないマンションだと思うんですけどねぇ。

[467: 匿名さん]

ここは都心ではありません。
副都心です。