シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[251: 匿名さん]

20万くらいで貸せるんじゃない？ダメかな。

[252: 匿名さん]

管理費込みで18万円ぐらいかな

[253: 匿名はん]

CTAのDWに貼ってあった案内ポスターが剥がされていますね

[254: 契約済みさん]

ついにCTAも内覧会の準備開始ですかね。

[255: 247]

>>248
読解力無くてすいませんね～。
あなたがよく知らない人が誤認するような記事をリンクさせて｢めっちゃ優秀じゃないですか｣なんて書いてたから反応しちゃいましたよ(笑)
四分の一が定借のランキングですよ？去年から品川以外はランキング総入れ替えだし。どういったエリアが上位に上がってるか良く考えて下さい。そりゃあ有明も上位になりますわ。


不動産の事良くお分かりようだし、延々続きそうなんでこれを最後の書き込みにします。

あ、それと私は有明を否定しる訳じゃないですからね。ライフスタイルによっては最高の場所だと思います。

今、賃料はかなり下がってます。(売買価格も下がってますが)有明の物件を20数万出して借りようって人がどれだけいると思います？それだけ出して借りるなら豊洲にしませんか？有明テニスの森は賃貸で人気の出るエリアとは思えません。収益性が他と比べて高いって事に関しては疑問ですね。大幅値引きで買った人々はまた話が違いますけど。

[256: 匿名さん]

内覧は契約者のみですか？

[257: 契約済みさん]

＞どういったエリアが上位に上がってるか良く考えて下さい。そりゃあ有明も上位になりますわ。

分譲価格が抑えられている割には賃料が取れるエリア、有明はそういったエリアって事ですね。だから優秀ですねと書いたまでですよ。
「そりゃ上位になりますわ」って事は、それを認めては頂いているって事ですね。

あなたが疑問をお持ちなのが、有明の賃料がかなり下がっているのではないかと言う疑問ですね。20万出すなら豊洲にしませんかって事ですね。じゃあ豊洲を買えばいいんですかね。でも豊洲は分譲価格が有明より高いですよね。って事はこの不況によって豊洲のPERが有明を逆転して上回っているとも言えないですよね。

結局、あのリンク先の記事と私が最初から何を言いたかったかと言うのは、一貫して有明の地は「分譲価格の割には賃料が他の地域に比べると相対的に高く取れるんですね」って事です。ただそれだけ。

[258: ご近所さん]

＞231
エコジョーズもエコキュートも入っていないのに。なぜ、エコなんだ。
エコ＝管理費とは違うということを勉強しなさい。
それと、ここの契約者はこのマンションの修繕費と管理費の合計と、将来、必要と予想している費用のバランス
チェックはしたのかな。私の試算（他社比較）では、機械式駐車場の修繕費の見積もり及び、将来、入替えの見積もり費用
が不足しており、追加費用がかなり発生する。その金額は数億円と見ている。
わかり易くいえば、耐久材の年度無視や予想が超甘いということ。
ヒントはＷＣＴを検討し、他物件と比較すると比較的わかりやすい。

しっかり、勉強しての購入を提案しておこう。でないと、安いから買うというものは、安いからぎりぎりで購入した
というもの達もいて後悔するぞ。
ここの中古価格は竣工初年度に１５％落ち～、２年目は２０％～、３年目４０％～の落ちと覚悟を決めての判断
も必要だ。つまり、売りたくても塩漬けになるどこかの株と同じことになるということだ。

[260: ご近所さん]

>257
本質は、あんな医療大学とお見合いの超やば物件に誰が賃貸で住みたいかということだ。
現在の価格はＢＭＡ，オリゾンなどから出ているものであり、駅遠で完璧お見合いの私生活まる見え
物件の賃貸は価格設定をかなり下げないと、誰も借りないということだ。
７０平米、１５～１８万程度だろう。利用者は東雲住民の需要に応えれる家賃設定にしないと、
空いた後の募集で苦労する。
そういうリスクを考えなさい。私は、そういうリスクを考えて、ここに投資してみようと思っている。

[261: 匿名さん]

がんばるなぁ…

[262: 匿名さん]

久々にご近所さん登場ですね。
ご近所さんが書き込むとレスが増えるから楽しみです。

[272: 匿名さん]

だが、ご近所の指摘は的確そのものだぞ

[273: 匿名さん]

的確でももうちょっと説得力のある適切な文面っていうのが必要じゃないかと。
まぁ、存在自体ネタだけど。

[275: 地元不動産業者さん]

ご近所さんの書き込みはプロの目からしてもおかしいです。
投資でどうしても買いたいというのなら、CTAじゃなくてもいいはずですよ。

また、投資で買う場合は現金ですか？オリックス、ジャックスなどのローンですか？
一度、どういった利回りで検討しているか教えていただきたいです。
修繕、管理の面の批判もしていましたので、どれだけ修繕、管理が大きく膨らんで、
そして賃料がどれだけ取れて、どれだけ空室リスクがあって、
それでいくらで取得したいのでしょうか？１６５万ですか？

その結果、ＣＴＡと同一条件以上であれば、ここの掲示板で投資向きの物件を紹介してもいいです。

[276: 匿名さん]

賃貸投資なら、このエリアは先行き不透明過ぎて対象にならんはず。
素人のギャンブルか、ただの有明に憧れ持つ人か、逃げ遅れて壊れてしまった人だろう。

[277: 匿名さん]

地元不動産業者さんというが、有明に「地元不動産業者」なんてあるのだろうか・・・
これは、「すみふ」、という解釈でいいのかな

[278: 地元不動産業者さん]

以前にも価格等を書き込みしていますよ。
地元というカテゴリーですが、有明アドレスではなく、近い場所です。

[279: 匿名]

277さん

いいと思います。
それにしても有明の賃料なんて恐ろしく少ないサンプル数なのに信じる人がいるんですね。殆どマーレ、オリですよ。
野球で言うと開幕戦でたまたま十割の打率をマークした人が自分は凄いと勘違いするのと同じです。

[280: 匿名さん]

>>279
お隣のガレさんを忘れては可哀想かと・・・

オリ横の中層マンションはぼちぼち埋まってきたようです。注)それでも２～３割ってとこかな。

[286: ご近所さん]

>281
ご近所さんは地元不動産業者ではないことを宣言してと。
有明が好きだから、ここの地に投資しようと思っていることまで打ち明けてと。
では、なぜＣＴＡなのかということですが。
すみふから安く買える物件と睨んでいるからです。また、３０もの地権者物件があり、不況継続によって
市場に出やすい状況にあるからです。
有明医療大学とのお見合いが最大のマイナス要因ではあるが、適当な価格なら住んでもよいと思うものも
います。ただ、都心のリゾート要素は皆無のため、東雲家族の賃貸向けとしてなら需要は見込める計画だ。
７０平米を３５００万程度で一括購入。出せて、＠１６５万物件。
年間賃貸・・２２０万　管理費・修繕費その他経費・・５０万　収益　１７０万円
１０年間収益・・１７００万円
１０年後の売却額・・２５００万
最終収益・・７００万　※リスク対応分として、２００万程度　※５００万円の収益。
まぁ、こんなところだろう。賃貸設定は相場より安目で空室リスクを低くすることがポイントですかね。
ご近所である東雲の賃貸として出しますから。以外や以外で近くなら借りる人はけっこういますよ。

[287: 匿名さん]

「＠１６５万」が大前提の大風呂敷ですね？

[288: 匿名さん]

ご近所さん。

オリゾン3980万で出てるから、それを購入したら？
賃貸としていいんじゃない？

買える見込みの無いＣＴＡより、現実的なのでは？

[290: 物件比較中さん]

うーん、ここの契約ペースが一番高いとなると他物件は相当に厳しいということになるわなー。
スミフさんもこれでいいのかね。

[291: 匿名さん]

一番高いってどういう根拠だろうね。

がんばる人がＣＴＡを買いたい人だと初めて知った。てっきり、誰も入らないことを希望していると思ったのに。

[292: 地元不動産業者さん]

ご近所さん

本当にそんな儲けでいいんでしょうか。
結局は３５００万円の現金資金を１０年間寝かせて、５００万円の利益だという事です。

５００万÷１０年＝50万（年）　50万÷１２ヶ月＝4.16万
５０万÷３５００万＝１％です。

そしてまた、賃料の収入は課税対象となる事を踏まえれば、
更に利回りは下がります。

打った時の手数料関係の費用を考えるとそれ以下でしょう。

であれば、せめて10年といわず30年でも40年でも所有したほうがいいでしょうね。

さらに言うならば、３５００万を現金でお持ちなら、
他の物件をオススメしますよ。

[293: 匿名さん]

豊洲、池袋、赤羽と比べると有明の現在の価格は割高ですね。
東陽町とかは１５００万円くらい値引きしているみたいですし、有明の開発も頓挫しているし、競合優良物件の販売も控えているので、値引きを期待しちゃいます。
１千万円くらい引いてくれるんだったら、不便さは我慢するから、検討してもいいかな。

[294: 匿名さん]

普通に安いと思いますけどね。
豊洲や池袋、赤羽って、有明より高かったと思いますよ。

てか、有明は値段付けるの失敗してんじゃないかな。
どう考えても安いと思うんだけど。特に高層階。

[296: 匿名はん]

293は何故有明を検討しているの？
東陽町にすればええやん。
1000万の値引きってどうなん？
ちなみに今東雲に住んでるけど、
CTTの新聞折込はいまだに入り、
CTAは全く入らなくなった。
物件のDWに貼ってあった案内は無くなり
売り急いでいないのは客観的にわかる。
検討する余地は無いでしょう。

[297: 匿名さん]

ご近所(榊)さんが有明にこだわる理由を知りたいな。

[298: 匿名さん]

冷静に考えて有明が東陽町より勝るものは？空き地？

[299: 匿名さん]

海抜0m以上という点と、場所によっては眺望良好と言う点。

[300: 契約済みさん]

一期の価格一覧表と間取り集持ってます。