シティタワー有明 その７

[物件比較中さん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明

＜免震構造＞(有明地区唯一)
「シティタワー有明」では、基礎免震構造を採用。
免震装置が地震のエネルギーを吸収するため、建物の変形、揺れを抑制し、地震時にも家具などが倒れにくく怪我などの心配も軽減されます。

＜ダイナミックパノラマウィンドウ＞(有明地区唯一)
足元立ち上がり9cmからの圧倒的な眺望はこの地に住まう喜びを感じさせてくれるでしょう。
空を、街を映し出すガラスカーテンウォールが近未来有明の象徴となる超高層33階のスタイリッシュなファサードの存在感を引き立てています。

＜ホテルライクな内廊下＞
ホテルライクな内廊下の先に佇む私邸。都心に居ることを忘れさせる落ち着きが483のレジデンスに備わっています。
扉の奥にある住空間は、プライベートタイムを自分らしく、こだわりを持って暮らす方のためのゆとりの舞台です。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/


施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[200: 匿名さん]

>>198さん
ご近所さんなら出ちゃったオリも拭いてくれるよ。

[201: 匿名さん]

ご近所さん、オリ買ってください！

[202: 匿名さん]

あの所長も変わってたの？
私でもそんなこと初耳。

[203: 匿名さん]

営業よ。こんな夜中に連投かい。

[204: 匿名さん]

たしかにオリ中古の仲介業者営業が
有明関連板で連投してる。

[205: 匿名さん]

住友の所長は結果出ないとすぐ左遷だから気の毒だよな。
初代所長さんなんてリーマンショック真っ只中事前案内会まかされちゃったが為に、結果出なくて左遷でしょ。本部ももう少し時代背景とかの事情汲んであげたら良かったのに。
組織の全体最適化を図るにはそこを大目に見てあげて適正な値付けで売り出してればもう少し高層階でサヤ抜けたのにね。
アルコ＆ピース風に言えば、「成果主義か・・・。」って感じだね。

[206: 匿名さん]

オリゾンマーレ安いですね。3980万円の売り出しなら、3600万くらいで購入できるんではないでしょうか。チャレンジする価値ありですね。

[207: 匿名さん]

ぜんぜん安くない。
角部屋でも160万/坪の実績あり。しかも、北向きの眺望の良い部屋。

[208: 匿名さん]

206
やすいとおもうならぜひちゃれんじしてください

[209: 購入検討中さん]

住宅取得時の贈与税非課税枠、政府税調は「拡充認めず」
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/091130/fnc0911302357031-n1.ht...

住宅ローン控除も危ういねぇ。金持ち優遇税制はとことん切られる方針が窺えるからね。
来年入居まではセーフだとしても、再来年のBASなんかは危ないんじゃない。

[210: 購入検討中さん]

表1　首都圏新築マンションPER（収益力）上位12駅
http://jj.jp.msn.com/edit/single_dinks/kiji/vol_21/shisankachi_1.html

有明テニスの森は６位じゃないですか。結構優秀なんですね。
分譲価格70平米換算で5,468万円って事は、大体坪258万円ですか。ここは240万と言われているので、新築マンションPER17くらいですか。
ってめっちゃ優秀じゃないですか。

[211: 購入検討中さん]

あなたのマンション「星」いくつ？　築年より重要な管理面に初評価制度
http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/091127/sty0911271412004-n1.htm

管理状況を第三者の視点からチェックする「マンション管理評価機構」を２８日に設立し、本格的な調査を始める。主に中古分譲マンションの売買を見越し、近隣住民との交流の度合いなど購入時にはわかりにくい管理の実態を「星の数」で評価し、インターネットで公開する取り組みで、全国初という。

管理面が重視される流れからいくと、当然修繕積立てが十分になされているかもクローズアップされる様になりますね。管理面が重視されると言う時代の流れから言えばオリやガレ等の水物物件は修繕積立不足で評価下がるんじゃないですか。ここは財閥だしそう言った面での心配は少ないですね。

[212: 購入検討中さん]

ま、今日のニュースで気になった事はこの位かな。

[213: 匿名さん]

210は本気で言ってるのだろうか？

リンク先の情報の本当の意味をしっかりと読みとった方が良い。

しかも記事が古すぎる。住友以外の不動産屋に行って賃料と売却の際の査定をしてみる事を勧める。間取り図があれば十分だろう。

[214: 匿名さん]

オリ中古安いですね。

[215: 匿名さん]

思いっきりちょうちん記事ですな。。。
企画広告と、一般のニュースの違いも分からないのですか？

とりあえず、オリ71平米は安いと思うので、是非チャレンジを。

[216: 匿名さん]

何階？

[217: 購入検討中さん]

オリゾンの中古ってこれですか
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/19223173/

安くていいと思ったのですが、３月下旬の引き渡し期日指定がちょっと・・・

[218: 購入検討中さん]

オリ中古は４階。

[219: 購入検討中さん]

>>213
＞しかも記事が古すぎる。
ほぉー2009年9月が古いならどれだけ足しげく有明の査定を出しに不動産屋に通ってるんですか。
リンク先の本当の意味？教えてあげようか。マンションPBRとPERの意味を一から。

「資産価値が高い＝都心エリア」と思いがちだが、「収益性」という観点からみれば、あまりにも分譲価格が高すぎる都心エリアの収益力は決して良いとはいえない。また、閑静な住宅地として人気が高い街も、高い分譲価格に見合った賃料は得られないため、収益性は良くない。「分譲価格は安いが、そこそこ賃料相場はよい」という物件のほうが割安感があり、案外狙い目といえるかも。
→まさにCTAじゃないですか。

＞思いっきりちょうちん記事ですな
ほう、ちょうちん記事の結果、品川・明治神宮前・海浜幕張と現在新築の売り物が出ていない地域を高評価とする記事が出来上がった訳ですか。オリゾンなんて今掴んだ所でこれから下がる一方でしょ。ただ安く買いたい人が高い仲介手数料と金利を払って買えばいいだけ。グロスの総支払額ではそんなに変わらなかったりね。

[220: 匿名さん]

CTAのおかげでガレリアの中古が大量に売りに出ているね。
オリゾンよりこっちのほうが安いよ

[221: 匿名さん]

オリは1月から、修繕積立金が4倍になる。
ほんとに払えるか？

[222: 匿名さん]

オリは占有面積が狭いので、ガレより管理費・修繕積立額共に割高になる。
ガレのほうがお買い得物件になっちゃうな。

[223: 匿名さん]

CTAは七年目あたりから急に修繕費が高くなる

[224: 匿名さん]

これだけのマンションの大規模修繕は大変ですよ。
タワマンは将来的にも資金に余裕のある方が買うマンションですよ。
価格に釣られましたが、先を考えて私は諦めました。

[225: 匿名さん]

>>224はタワマン全部を否定している？
とりあえず板違いもいい所だと思うよ。

[226: 匿名さん]

そんなこと言ったらほとんどが板違いだらけじゃない。

[227: 匿名さん]

つまり、そーいう方々はタワマンには見当違いってこと。
分相応の物を買えばいいだけですね。

[228: 匿名さん]

そう。
タワマンの資産価値やらそう言う側面を踏まえてもなお駅近の小規模マンションだか郊外の大規模マンションやらの方が良いと考えるならそれはそれでいいんじゃないですか。

[229: 匿名さん]

>>224
タワマンに限らず、余裕ある資金計画を立てられない人が家買っちゃダメ。

[230: 購入者さん]

>>181
私の担当の営業の人は東大でしたよ。
ここの若い人は皆さん本社から来ている人なのでは？

[231: 匿名さん]

でも、ここは水場もないし、共用が少ないから、
ブリ、オリ、ガレの修繕地獄三兄弟とは
ちがって、いつまでもエコに暮らせるよね。

JSAもプールやバーがあるからめちゃくちゃかかること間違いないね。
四兄弟になっちゃうと語呂が悪い。

[232: 契約済みさん]

大手不動産株が切り返す、日銀臨時会合開催の報道で金融緩和策に対する期待感
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20091201-00935009-fisf-stocks

金利が下がるー。やったー。全額変動にしといて良かったー。
これでマンション市場も一段と息を吹き返しますね。CTAも販売ペース上がりそう。

[233: 匿名さん]

>>231
なんか違和感ある「S社ファン」の方ですね？(笑

とりあえず、「免震構造」と「(外装)がＤＷ」な物件の長期修繕について調べておくことをお勧めします。

無論、プールよりはかかりませんけどね。バーの修繕は内装や備品だけなのでラウンジとしてはあるべき設備。

[234: 契約済みさん]

免震は積層ゴムの交換やメンテにランニングコストがかかったりするみたいですけどね。

[235: 匿名]

免震メンテはあるかもしれませんが、ＤＷ型マンションの外装に関するメンテは、一般のタイル張りマンションと比べ手が掛からないそうです。

[236: 匿名さん]

そうなんですか。
大規模修繕で一番費用が発生するのは修繕そのものよりも、足場の設置だと聞いたことがありました。
なので、高層になればなるほど足場費用が掛かるので修繕費が高額になると思っていました。

[237: Ｓ社ファン]

どちらかというと銀行も三井派ですが、シティータワーシリーズがかっこよくて好きですね。Ｓ社とつきあいだしてＳ社もよいと思いました。

WCT内見とかするとやっぱカッコイイんで見に行くべき。

[239: 匿名]

早稲田だってピンキリだろ。
スポーツで入ったり、夜間があったり。
学部だって色々ある。

[240: ご近所さん]

でもいまはどこも推薦で大学入れるから大学のブランド＝人の信頼度ではなくなってるよね。
名門大学に通う学生も恐ろしいほど痛々しいよ。

[241: 匿名さん]

>>238
>早稲田卒で一生ＭＲでいいと思ってるとか、有り得ないと思いますが。
早稲田の社学あたりだったら「アリ」でしょ。

[242: 匿名さん]

早稲田ぐらいでどうしてこんなに騒がしいの？

[244: 匿名さん]

売主も焦って売ってるみたいだね。
とりあえず契約までもっていかないと、住み替えできないみたい。
値引き交渉のチャンスかもね。

[246: 契約済みさん]

＞２１０

１位の品川ってシティタワー品川のせいだから信用しちゃダメですよ。

[247: 213]

>>219

記事は９月のものでしたね。私の言い回しが悪かったです。申し訳ない。
データは７月発表のモノだからそれ以前に収集したモノ。やっぱり古い。この半年で株価や経済情勢がどう変わったかをよく踏まえて考えて下さい。

記事に定借の物件が入ってるって親切に書いてあるのにまだ読み違えてるのが笑える。

新築物件で｢収益性｣？何言ってんだか？
まず不動産屋に行って賃料査定してもらって、表面じゃない利回りだしてみれば？

[248: 219]

247
CTSと三井の神宮前の定借でしょ。そんなの言われんでも分かるわ。
じゃあ１位と２位は異常値として抜こうか。そうしたらテニスの森は４位だね。
株価や経済情勢って、全体的に言えるものでしょ。別にテニスの森だけ集中砲火で賃料が下がってる訳ではない。
いずれにしろテニスの森の新築マンションPERの優位性を否定するだけのロジックにはなって無い。

別に新築マンションを投資用に回せなんて誰も言ってないよ。
ここを買う人はあくまで自己居住目的でしょ。新築マンションPERはその際の資産性の一指標として捉える程度に過ぎない。
投資用じゃ無い事からしてわざわざ不動産屋まで出向いて実質利回り出す必要も無い。
そんなの利便性の高い駅近のワンルーム中古コンパクトマンションにタワマンが実質利回りで勝る訳なくない？
分譲価格が高騰している豊洲や東雲などに比べれば優位性あるよね程度のもの。
読解力ないよあなた。

[249: 匿名さん]

オリゾン3980万円買って、投資用にしたら？

[250: 匿名さん]

↑投資案件だったら高すぎ

[251: 匿名さん]

20万くらいで貸せるんじゃない？ダメかな。

[252: 匿名さん]

管理費込みで18万円ぐらいかな

[253: 匿名はん]

CTAのDWに貼ってあった案内ポスターが剥がされていますね

[254: 契約済みさん]

ついにCTAも内覧会の準備開始ですかね。

[255: 247]

>>248
読解力無くてすいませんね～。
あなたがよく知らない人が誤認するような記事をリンクさせて｢めっちゃ優秀じゃないですか｣なんて書いてたから反応しちゃいましたよ(笑)
四分の一が定借のランキングですよ？去年から品川以外はランキング総入れ替えだし。どういったエリアが上位に上がってるか良く考えて下さい。そりゃあ有明も上位になりますわ。


不動産の事良くお分かりようだし、延々続きそうなんでこれを最後の書き込みにします。

あ、それと私は有明を否定しる訳じゃないですからね。ライフスタイルによっては最高の場所だと思います。

今、賃料はかなり下がってます。(売買価格も下がってますが)有明の物件を20数万出して借りようって人がどれだけいると思います？それだけ出して借りるなら豊洲にしませんか？有明テニスの森は賃貸で人気の出るエリアとは思えません。収益性が他と比べて高いって事に関しては疑問ですね。大幅値引きで買った人々はまた話が違いますけど。

[256: 匿名さん]

内覧は契約者のみですか？

[257: 契約済みさん]

＞どういったエリアが上位に上がってるか良く考えて下さい。そりゃあ有明も上位になりますわ。

分譲価格が抑えられている割には賃料が取れるエリア、有明はそういったエリアって事ですね。だから優秀ですねと書いたまでですよ。
「そりゃ上位になりますわ」って事は、それを認めては頂いているって事ですね。

あなたが疑問をお持ちなのが、有明の賃料がかなり下がっているのではないかと言う疑問ですね。20万出すなら豊洲にしませんかって事ですね。じゃあ豊洲を買えばいいんですかね。でも豊洲は分譲価格が有明より高いですよね。って事はこの不況によって豊洲のPERが有明を逆転して上回っているとも言えないですよね。

結局、あのリンク先の記事と私が最初から何を言いたかったかと言うのは、一貫して有明の地は「分譲価格の割には賃料が他の地域に比べると相対的に高く取れるんですね」って事です。ただそれだけ。

[258: ご近所さん]

＞231
エコジョーズもエコキュートも入っていないのに。なぜ、エコなんだ。
エコ＝管理費とは違うということを勉強しなさい。
それと、ここの契約者はこのマンションの修繕費と管理費の合計と、将来、必要と予想している費用のバランス
チェックはしたのかな。私の試算（他社比較）では、機械式駐車場の修繕費の見積もり及び、将来、入替えの見積もり費用
が不足しており、追加費用がかなり発生する。その金額は数億円と見ている。
わかり易くいえば、耐久材の年度無視や予想が超甘いということ。
ヒントはＷＣＴを検討し、他物件と比較すると比較的わかりやすい。

しっかり、勉強しての購入を提案しておこう。でないと、安いから買うというものは、安いからぎりぎりで購入した
というもの達もいて後悔するぞ。
ここの中古価格は竣工初年度に１５％落ち～、２年目は２０％～、３年目４０％～の落ちと覚悟を決めての判断
も必要だ。つまり、売りたくても塩漬けになるどこかの株と同じことになるということだ。

[260: ご近所さん]

>257
本質は、あんな医療大学とお見合いの超やば物件に誰が賃貸で住みたいかということだ。
現在の価格はＢＭＡ，オリゾンなどから出ているものであり、駅遠で完璧お見合いの私生活まる見え
物件の賃貸は価格設定をかなり下げないと、誰も借りないということだ。
７０平米、１５～１８万程度だろう。利用者は東雲住民の需要に応えれる家賃設定にしないと、
空いた後の募集で苦労する。
そういうリスクを考えなさい。私は、そういうリスクを考えて、ここに投資してみようと思っている。

[261: 匿名さん]

がんばるなぁ…

[262: 匿名さん]

久々にご近所さん登場ですね。
ご近所さんが書き込むとレスが増えるから楽しみです。

[272: 匿名さん]

だが、ご近所の指摘は的確そのものだぞ

[273: 匿名さん]

的確でももうちょっと説得力のある適切な文面っていうのが必要じゃないかと。
まぁ、存在自体ネタだけど。

[275: 地元不動産業者さん]

ご近所さんの書き込みはプロの目からしてもおかしいです。
投資でどうしても買いたいというのなら、CTAじゃなくてもいいはずですよ。

また、投資で買う場合は現金ですか？オリックス、ジャックスなどのローンですか？
一度、どういった利回りで検討しているか教えていただきたいです。
修繕、管理の面の批判もしていましたので、どれだけ修繕、管理が大きく膨らんで、
そして賃料がどれだけ取れて、どれだけ空室リスクがあって、
それでいくらで取得したいのでしょうか？１６５万ですか？

その結果、ＣＴＡと同一条件以上であれば、ここの掲示板で投資向きの物件を紹介してもいいです。

[276: 匿名さん]

賃貸投資なら、このエリアは先行き不透明過ぎて対象にならんはず。
素人のギャンブルか、ただの有明に憧れ持つ人か、逃げ遅れて壊れてしまった人だろう。

[277: 匿名さん]

地元不動産業者さんというが、有明に「地元不動産業者」なんてあるのだろうか・・・
これは、「すみふ」、という解釈でいいのかな

[278: 地元不動産業者さん]

以前にも価格等を書き込みしていますよ。
地元というカテゴリーですが、有明アドレスではなく、近い場所です。

[279: 匿名]

277さん

いいと思います。
それにしても有明の賃料なんて恐ろしく少ないサンプル数なのに信じる人がいるんですね。殆どマーレ、オリですよ。
野球で言うと開幕戦でたまたま十割の打率をマークした人が自分は凄いと勘違いするのと同じです。

[280: 匿名さん]

>>279
お隣のガレさんを忘れては可哀想かと・・・

オリ横の中層マンションはぼちぼち埋まってきたようです。注)それでも２～３割ってとこかな。

[286: ご近所さん]

>281
ご近所さんは地元不動産業者ではないことを宣言してと。
有明が好きだから、ここの地に投資しようと思っていることまで打ち明けてと。
では、なぜＣＴＡなのかということですが。
すみふから安く買える物件と睨んでいるからです。また、３０もの地権者物件があり、不況継続によって
市場に出やすい状況にあるからです。
有明医療大学とのお見合いが最大のマイナス要因ではあるが、適当な価格なら住んでもよいと思うものも
います。ただ、都心のリゾート要素は皆無のため、東雲家族の賃貸向けとしてなら需要は見込める計画だ。
７０平米を３５００万程度で一括購入。出せて、＠１６５万物件。
年間賃貸・・２２０万　管理費・修繕費その他経費・・５０万　収益　１７０万円
１０年間収益・・１７００万円
１０年後の売却額・・２５００万
最終収益・・７００万　※リスク対応分として、２００万程度　※５００万円の収益。
まぁ、こんなところだろう。賃貸設定は相場より安目で空室リスクを低くすることがポイントですかね。
ご近所である東雲の賃貸として出しますから。以外や以外で近くなら借りる人はけっこういますよ。

[287: 匿名さん]

「＠１６５万」が大前提の大風呂敷ですね？

[288: 匿名さん]

ご近所さん。

オリゾン3980万で出てるから、それを購入したら？
賃貸としていいんじゃない？

買える見込みの無いＣＴＡより、現実的なのでは？

[290: 物件比較中さん]

うーん、ここの契約ペースが一番高いとなると他物件は相当に厳しいということになるわなー。
スミフさんもこれでいいのかね。

[291: 匿名さん]

一番高いってどういう根拠だろうね。

がんばる人がＣＴＡを買いたい人だと初めて知った。てっきり、誰も入らないことを希望していると思ったのに。

[292: 地元不動産業者さん]

ご近所さん

本当にそんな儲けでいいんでしょうか。
結局は３５００万円の現金資金を１０年間寝かせて、５００万円の利益だという事です。

５００万÷１０年＝50万（年）　50万÷１２ヶ月＝4.16万
５０万÷３５００万＝１％です。

そしてまた、賃料の収入は課税対象となる事を踏まえれば、
更に利回りは下がります。

打った時の手数料関係の費用を考えるとそれ以下でしょう。

であれば、せめて10年といわず30年でも40年でも所有したほうがいいでしょうね。

さらに言うならば、３５００万を現金でお持ちなら、
他の物件をオススメしますよ。

[293: 匿名さん]

豊洲、池袋、赤羽と比べると有明の現在の価格は割高ですね。
東陽町とかは１５００万円くらい値引きしているみたいですし、有明の開発も頓挫しているし、競合優良物件の販売も控えているので、値引きを期待しちゃいます。
１千万円くらい引いてくれるんだったら、不便さは我慢するから、検討してもいいかな。

[294: 匿名さん]

普通に安いと思いますけどね。
豊洲や池袋、赤羽って、有明より高かったと思いますよ。

てか、有明は値段付けるの失敗してんじゃないかな。
どう考えても安いと思うんだけど。特に高層階。

[296: 匿名はん]

293は何故有明を検討しているの？
東陽町にすればええやん。
1000万の値引きってどうなん？
ちなみに今東雲に住んでるけど、
CTTの新聞折込はいまだに入り、
CTAは全く入らなくなった。
物件のDWに貼ってあった案内は無くなり
売り急いでいないのは客観的にわかる。
検討する余地は無いでしょう。

[297: 匿名さん]

ご近所(榊)さんが有明にこだわる理由を知りたいな。

[298: 匿名さん]

冷静に考えて有明が東陽町より勝るものは？空き地？

[299: 匿名さん]

海抜0m以上という点と、場所によっては眺望良好と言う点。