シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: 匿名さん]

最上階はプレミアム住戸とかいって竣工後にしか売り出さないらしいけど、営業に問い合わせたら天井高が高い訳でもなく内装の仕様も他のフロアとスペック何一つ変わらないらしい、笑。
最上階じゃなきゃ嫌だというお客向けに販売するらしいが、どれだけふっかけるんだろ。
ランドプランの無理矢理感といい、スミフはセコイ印象が定着してしまった。

[352: 匿名さん]

>>351
15階建てだから、天井を高くする余裕はないね。
また、長谷工の設計だと、どこのマンションも上の階が天井高低くなるから、最上階なのに一番天井が低いという何とも言えないプレミアム感。

すみふの物件でも、ドゥトゥールとか、スカイティアラみたいに、プレミアム感が満載ならまだ良いけど、チョット立地が良いだけの只の高いファミリーマンションだからなあ。

南向きの角部屋なら欲しいけど、それ以外はチョット残念だなあ。

[353: 匿名さん]

でもここは買いだと思いますよ。
この立地であれば資産価値が担保されますし。
東陽町ナンバーワンマンションになるのですから。

[354: 匿名さん]

>>353
南向きの棟に限定するなら、結構いいかな。買ってもいいレベル。
東西の棟はナンバーワンにしては酷いレベル。立地さえ良ければあとは要らないって人が買うって感じ。

[355: 匿名さん]

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。すみふの方針は売る側の勝手だけど、買う側は知らないと痛い目に合う。

[357: 物件比較中さん]

立地を見た時、ここ欲しい！と思いました。駅近で静かで大規模なのでとても楽しみにしていたのですが、ランドプランに価格、知れば知るほど購入意欲が失せました。価格は今はどこも高いので、ここが特別高いとは思わないですが、ランドプランがね…日当たりの悪い部屋が多すぎます。東と西の廊下側の部屋、あれじゃ真っ暗じゃないですか。南向きは高いし団地ビューですしね。

[358: 匿名さん [男性 40代]]

>>353
東陽町には他にも駅近でここより買い物に便利なマンション多いのに何を根拠にナンバーワンなのでしょう？

[359: 匿名さん]

ナンバーワンとか褒め称えるのは利害関係者さんじゃないですか？
契約者さんとか、えいぎょうさんとか。

最近出た中では立地は一番だけど、ランドプランは最悪。
南と西のL型配置で良いじゃん。
何を血迷ってＴ型配置にしたのか。。。

すみふはよくこれでゴーサイン出したよね。

[360: 匿名さん [男性 30代]]

若い男性セールスの態度が上から目線で感じ悪かった。
部屋のプランをお願いして帰宅後見ようとしたら、一通り全ての部屋の間取りが見たかったのに、とりあえず適当に言った予算内で買える物件のプランしか入っていなくて驚いた。馬鹿にしている。

[361: 匿名さん]

>359

L字配棟だと容積率余っちゃうから、強引に詰め込んだんでしょ。すみふってそういった感じのランドプランが結構ある。容積率余らしたら、利益減るもの。

[362: 匿名さん]

>360

すみふだけでなく、全間取りを教えてくれないデベって時々ある。売る側が売りたいところだけ教えるってのもあったりして、ああいうやり方っていかがなものかと思う。ひどいケースなんて価格表すら渡さずに、口頭だけで伝えてメモさせたりする。

[363: 匿名さん]

コの字じゃだめだったんでしょうか？
それなら廊下側の日照も今のものよりは確保できると思うのですが。

[364: 匿名さん]

>>363
それは敷地の東側にベッタリ隣接してダイエー本社ビルがあるから。
コの字にすると、東側のバルコニーの至近距離にビルがあることになるからね。
なので容積率を使いきる妥協案が、外廊下真っ暗のT字配当なのよ。

[365: 物件比較中さん]

>>364
バルコニーを西向きにすることはできなかったのでしょうかか。ダイエーのビルよりマンションの西棟が見える方がまだいいような気がします。

公開緑地をやたらとアピールしてましたが、そんなのより廊下側の部屋の日当たりの方が大事なのになあ。２部屋も真っ暗なんて物置みたい。マンション住民専用の公開緑地でもないのに、そのために東棟と西棟の廊下側は真っ暗。公開緑地は保育園と幼稚園のお迎え後の遊び場になりそう。

[366: 匿名さん]

>>365
公開緑地は間違いなく子供の遊び場になるでしょう。向かいの明治安田の公開緑地も近隣保育園のお散歩コースに組み込まれてるからよく園児が放し飼いになってるよ。

西棟と東棟の間の暗さは竣工後見てから決めたら？どれくらい暗いんだろう。あとは隙間って風が抜けるから冬は特に寒そうってのもある。夏涼しいのか。それとも日当たり悪いからジメジメするのかが分からないが。

[367: 匿名さん]

廊下側の部屋が、昼間も電気を付ける必要があると、居心地の良さというか、愛着もなくなるものです。

[368: 匿名さん]

外廊下の照明がつけっぱなしになり、以外と明るい可能性もありますね。

[369: 匿名さん]

東棟の外には機械式の駐車場がドーンとあるし景観も微妙ですね〜。
その分安けりゃあれですが特段お買い得感もないし。
なんでこんな配置にしたんでしょうね…

[370: 匿名さん]

冬は東と西の隙間に北風が通り、東と西と南の外廊下側にビル風みたいな突風は吹かないんですかね？
流石に考えすぎかな。
まあ建ってみれば実物で検証できるから、そのとき確認すれば良いですね。

[371: 匿名さん]

今、外廊下のタワマンに住んでいますが、廊下側の寝室は真っ暗です。ここは玄関横の２部屋がそんな感じになりそうですね。現地を何度か見に行きました。工事も進んでいて東棟と西棟もだいぶできあがっていました。あの感じだと廊下側の部屋はかなり暗そうです。東と西だけでなく、南向きも廊下側が暗いお部屋がありそうでした。T字型のランドプランにするなら、田の字間取りにしなければいいのに。

[372: 匿名さん]

施工が長谷工だから仕方ないんですかね。

[373: 匿名さん]

東向き低層はかなり条件悪いですね。
それであの価格かー。
購入者は何も分かってないとでも思っているんだろうか。

[374: 匿名さん]

>>373
昼間いない共働きなら、日が当たらなくても駅近というだけで高値で十分買ってくれると見てるんでしょうね。

でも、南向きと比べ住み心地で格差があると、リセール時にそうとう差が出そうな気がするなあ。

[375: 匿名さん]

そもそも西とか東ってだけでリセール厳しい気がするけど。一般的にタワー以外のマンションは南向きが多いし、中古になった時に周りの中古の日照条件が良ければ断然劣るよね。あえて西や東が良いって言う人はいてもかなり少数派だから強気のリセールはまず無理じゃない？南西や南東ならいいけどさ。

[376: サラリーマンさん [男性 30代]]

完成在庫販売会社はここでつか？

[377: 匿名さん]

今さらだけど、ここのメリットは、東陽町駅5分、割と静かな環境、大規模で管理費修繕積立金がお手頃ってとこ？

反対にデメリットは、ナロースパンの田の字、学校が近く日中は以外とうるさそう、東西の棟配置が酷く日当たり悪い部屋が多数、長谷工が堅実に作りそうだけどタイルでなく吹き付け多い、それなのに価格が高いってとこか。

完璧な物件はないけど、メリットだけ見て、デメリットには目をつぶり、この高額を払えるかってとこだな。

[378: 匿名さん]

>>377
店が近所に無いのもデメリットかな。
おまけにスーパーはおろかコンビニよりパチンコ屋の方が近いし。

[379: 匿名さん]

あとメリットとしては竣工後実物を見て判断できるというところかな。

[380: 匿名さん]

外壁は吹き付けがメインなの？
この価格帯で信じられん

[381: 匿名さん]

あとは、デメリットとしては、認可保育所があるけど、恐らくここ買える年収高いご家庭では殆ど入れないだろうってとこかな。それと、提供公園が入居者以外の保育園や小学生の溜まり場になるだろうってとこ。荒らされても整備するのはマンション側だし、チョット煩くなりそう。

[382: 契約済みさん]

>>381さん
あなたは子供いませんね。保育園の入園基準は所得と関係ありません。日中自宅で保育が出来ない理由を点数化して決めるものです。スレ違いになるので詳細は割愛します。所得が関係するのは保育料です。あまりにも悪意のある虚偽の情報なので敢えて否定しました。

[383: 匿名さん]

>>382
点数同じでも所得順で優先される訳ではないんですか？

[384: 382]

同点の場合認可外にいつから預けていたか？を優先します。12月22日認可外に預けた所得2000万と12月24日に認可外に預けた所得500万では22日が優先されます。同点全く同じ日になって初めて所得比較になるので現実的には意味がないのです。

[385: 匿名さん]

>>384
なるほど、良くわかりました。

[386: 匿名さん [男性 30代]]

駅近で大規模マンションで、何より東京に近いのが良いですね。駅からの徒歩距離は直近の出口までなので普通参考にならないことが多いですが、ここは実際に物件からホームまで歩いてみたところ、6分かかかりませんでした。他に住吉も検討してましたが、ホームから出口まで距離があるので、表示されてる時間よりも3、4分は多くかかりました。ここは駅までの道も割ときれいで歩きやすそうですしね。
ただ、他の方も言われてますが、パチンコ屋さんがあるのは残念です。エリア人口も多少増えますし、できればスーパーにでも変わってほしいです。

[387: 匿名さん]

>>386
パチンコ利権が無くなることは無いでしょうね。
東陽町ナンバーワンマンション、ナンバーワン立地で、生活利便性まで求めるのは贅沢ですよ。
通勤さえ良ければいいじゃないですか。
スーパーまでは頑張って歩いて下さい。

[388: 匿名さん]

東陽町でナンバーワンって、価格がナンバーワンってことですか

[389: 匿名さん [男性 40代]]

>>387
生活利便性劣るのに立地ナンバーワン？

[390: 匿名さん]

退職までの間だけ超混雑な通勤を我慢すれば、都心へのアクセスが便利な物件だよねー。

[391: 匿名さん]

1期10次の10戸を先着順販売しているのですか。
かなり細切れの販売、ということなのでしょうか。

スレッドを見ていて目立つのはやはり高いということ
東陽町だともう少し控えめな価格を期待されていた方が多かったのかしら。
住友不動産のマンションだからいいマンションであろうという期待はありますけれど
だからと言って高いとなぁという気持ちにもなったり。
価格を見直してくる可能性もありますでしょうか

[392: 物件比較中さん [男性 30代]]

住友不動産は小出しで販売するので、売れ行きが悪ければ値下げもあるかもしれませんよ

[393: 匿名さん]

>>392
今のペースならすみふでは予定通りで順調。
小出しで５年10年かけて高値で売るのがすみふスタイル。
不動産の長期トレンドの値上がりのなかで更に値上げしてくるのが過去の実績。
相場が値上がりせずともコストカットで設備仕様を落とすマンションが増えるので数年落ちでも相対的にお値ごろ感を演出。
値下げ物件はそのときの相場から相当乖離した高値で大量に売れ残っている場合を除き皆無。
どうしても欲しいなら値下げなど期待せず今すぐ買うしかないのが現実。

[394: 匿名さん]

そもそも、ここ、設備仕様レベルが高くないのに価格だけ高いから売れてないわけで、ゆっくり売る云々は、売り手の売り方。
東陽町でこの水準から更に上を目指すのは相当キツイ、高値掴みではないかと考える人が多いからこの現状。

[395: 匿名さん]

>>394
ここがこの価格、設備仕様で出てそこそこ売れてしまった以上、他のデベはそれを基準に値付けしてくる。

つまり、過去の相場（買い手が適正と思う価格）はもはや関係なく、今の価格（デベにとっての適正価格、そこそこ売れて十分な利益を確保できる）が相場になる。

また、価格に比べて仕様が悪いのは本当だけど、今後はもっと仕様を削って同等以上の価格とする所も出てくるだろうから、そういう点で割安感は出てくると思われる。ほんとはアホみたいに高いんだけど、相対的に見ると、という意味。

でも仕様はともかく、日当たりの悪い部屋を流石に高値では売れないと思うけど、どう売ってくるかは興味がある。
真面目に、そんな部屋を買うぐらいなら相場上がってお得感無くても中古買った方が良いと思うよね。

[396: 匿名さん]

マンションは売れ残ると売主にとっても痛手となるので
一刻も早く売り切ろうとプライスダウンを行うものだと
思い込んでいましたが、10年かけても値引なしの姿勢で
売り続けるデベですか。それだけかけても利益は出る
ということなのかしら。

[397: 匿名さん]

売れ残ると痛手は痛手ですが、この低金利が続く限りデベは、特に大手デベは在庫を持ち続けられるので、そう簡単には値下げしないでしょう

[398: 匿名さん]

>>396
すみふは長期販売を前提に、その分の経費を販売価格にドーンと乗せ、値下げすることはほぼないので、十分利益は出るみたい。
そのせいで、相場を先取りした相場破壊の高値で販売することになるので、買う方は大変。
また、市場よりもかなり低金利で融資受けてるとの噂もある。

ただ、基本的には値下げしないし、後になるほど値上げしてくるので、先に買う人は気分的に安心って感じらしい。

[399: 匿名さん]

確かに。豊洲の住友ツインタワーなんて完成後も2年間くらい毎週新聞に広告入ってたわ。

[400: 匿名さん]

竣工後数年経ったものでも新築価格で購入する方がいるんですね。