シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[269: 匿名]

すみふは元々どのマンションでも5000円のやつやってますよ。
売れ残ってる築2年の千葉県にあるマンションですらやっていましたし。

[270: 匿名さん]

さすがスミフはお金持ち
ここいいなと思ったけどやっぱり高いですよね
順調に売れてるのかな？

[271: 匿名さん]

少し前にスナモでアンケートに答えるとハーゲンダッツの商品券プレゼントなんてやっていましたが、思っていたより順調には売れていないのでしょうかね。

[272: 匿名さん]

あんまり高いと売れそうにも無いような気もするけど、
中身が良ければそうでもないでしょう。
それに立地条件だって、人によっては良いも悪いもあるから
人次第じゃないのかな。
でもハーゲンダッツで誘ってもどうかなぁ。

[273: 匿名さん]

第一期の物件概要を記録として残しておきますね。
後々だと消えてしまうので。


物件名
シティテラス東陽町
販売期
第1期
販売概要

販売スケジュール
平成27年11月1日先着順受付開始　
販売戸数
70戸　
販売価格
4,790万円～8,690万円　
最多価格帯
6,000万円台（9戸）　
間取り
2LD・K～4LD・K　
専有面積　
54.88m2～83.59m2　
バルコニー面積
9.40m2～17.83m2　
サービスバルコニー面積
2.04m2～2.53m2　
ルーフバルコニー面積
12.80m2（月額使用料130円）　
テラス面積
12.40m2　
専用庭面積
26.22m2～29.76m2（月額使用料260円～300円）　
管理費（月額）
10,940円 ～ 15,990円　
修繕積立金（月額）
3,360円 ～ 5,120円　
管理準備金
10,677円 ～ 15,607円　
修繕積立基金
274,200円 ～ 417,700円　
物件概要

所在地
東京都江東区　東陽二丁目2-238,101（地番）　
交通
東京メトロ東西線「東陽町」駅から徒歩5分
JR山手線「東京」駅からバス33分、「東陽町駅前」バス停徒歩5分
総戸数
522　
完成年月
平成28年10月下旬予定　
入居（引渡）予定日
平成29年4月下旬 　
敷地面積
12,742.81m2　
建築面積
5,508.76m2　　
建築延床面積
45,024.77m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造　 地上15　階建　　
地目
宅地　
用途地域
準工業地域　
建ぺい率・容積率
建ぺい率60%・容積率300%　
建築確認番号
第UHEC建確26280号（平成26年10月31日）　
駐車場総台数
208台（内 身障者用駐車場1台）　
駐車場使用料（月額）
19,000円～35,000円　
自転車置場総台数
1044台　
自転車置場利用料（月額）
100円、200円　
バイク置場総台数
36台　
バイク置場使用料（月額）
8,000円　
ミニバイク置場台数
17台　
ミニバイク置場使用料（月額）
6,000円　
分譲後の権利形態
建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 （一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　〒163‐0820　東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル）
　TEL：[phone]　
設計
株式会社長谷工コーポレーション　
施工
株式会社長谷工コーポレーション　
備考
※先着順受付につき売約済みの際はご容赦ください。
更新日
平成27年11月1日　
次回更新予定日
平成27年11月15日　

[274: 匿名さん]

あまり売れていないのかな？販売がなかなか進まないですね。

[275: 購入検討中さん [男性]]

永住するには良い場所だけどマンション買い時な30代にとっては6000万出して東陽町ってのはあまりささらないかもね

[276: 匿名さん]

>バイク置場使用料（月額）
>8,000円

本当に高いですね。ミニバイクの6,000円も高いなぁって思いました。
駐車スペースがそれなりに広ければいいですが。
この辺りはこれくらいの料金なのでしょうか。

[277: 匿名]

>>276
おかしいくらい高いです。
お隣の木場のマンションは1000円ですし、
港区のお高いタワーマンションも建物内にバイク駐車場あっても5000円ですよ。
私はバイク持ってないので関係ないですが…

[278: 匿名さん]

あまり売れ行き良くないのでしょうか？二期の販売予定戸数があまりに少なかったので。

[279: 匿名さん]

竣工前に完売しないよう調節しているのでしょう

[280: 匿名さん]

単に要望が入ってないからだと思ったのですが、敢えてそうしているんですかね。

[281: 匿名さん]

ここのマンションも今の市況からすると割安になってきましたね

[282: 匿名さん]

>>281
やっぱりそうですか？
そんな高くないと感じでしまいますよね

[283: 匿名さん]

>>276
>>277
1000円とかだとバイク無かったり有ってもぜんぜん乗らないなんて人がとりあえずキープし続けて本当に必要な人にいつまでも回ってこないことも。使用状況をチェックして立ち退きを要請しても素直に従うかどうか。必要ないのに維持するには高いなと思わせる設定なのでは。

[284: 匿名さん]

>>281
木場プラウドが高いからそう思うだけでは？
割安とは思いませんが。
もし割安ならもっと売れているはずです。

[285: 匿名さん]

住友不動産は価格調整してくるから、今安いと思っても、また次の期で上げてきたりというのはあるのでは・・・？なんて思ってしまいます
どうなんでしょ

ここも東陽町だと思うと、安いという感じではないのでは

ただ他と比べてみると安く感じさせるものはあるのでしょうか。

住友不動産のマンションにしては珍しく一部具体的な価格を公式サイトに出してきていますし。

[286: 匿名さん]

>>283
基本的に、バイクや駐車場は車検証やナンバー情報、登録情報などを提出させて借りるので、将来に備えてキープは出来ないね。
まあ一度借りて、車やバイクを手放したあともキープし続けることはあるのかな？

[287: 匿名さん]

バイクの免許を後から取得する人なんて限られるから、駐輪場割高→バイカーさんが購入見送り→駐輪場ガラガラ→月300円で貸してアシストサイクル置き場になる　と思います。
私はバイカーではないし今更ですが

[288: 匿名さん]

第2期9戸って。。
随分少ないですね。

[289: 匿名さん]

通勤とかで常にバイク使うならまだしも、高校生とか大学生の子供が乗りたいから、、、なんていう理由で借りるには高いですよね。

ただ、現状のままだと、駐輪場の空きがないときにバイク置き場の値段を払うなら駐輪場として使ってもいいよというしかできないと思います。
管理規約改正で転用するしかないのでは。

[290: 匿名さん]

どうしてもここが買いたい、と待ってた人たちが１期ではけて、一段落なのでしょうかね。
そういう人たちは、相場を遥かに超えた価格でも納得して買いますから。

ちょと遠いけど、北側にパークハウスもできるので、そちらの価格を見てからという人も
いるのではないでしょうか。こちらは早めに要望いれないとすぐ売れちゃうということは
絶対ない物件ですから。売主がすみふですからね。相場に合わせて値上げしてくる危険性
はありますけど。

[291: 匿名さん]

クリスマスイベント始まりましたね。
試しに話だけでも聴く価値ありそうです。

[292: 匿名さん]

第二期が9戸ですが、第一期の先着順が67戸あります。
一体、今までに何戸売れたのでしょうか？
第一期の部屋を追加したのか、実は売れ残りを先着順にまわしたのか、よくわかりません。

[293: 匿名さん]

基本的に先着順の住戸は売れ残りという認識でいいのでは

[294: 匿名さん]

>>292
過去の物件概要の推移です。
掲載順に
1期 70戸
1期2次 5戸
2期 9戸
1期4次 19戸
1期5次 27戸
で合計130戸。

で、最近また1期に戻って
1期 70戸→先着順67戸
2期 9戸
という感じで再度掲載されてます。

130戸のうち67戸+9戸が売れ残っているとすると、実際に売れたのは54戸となり、とんでもない不人気です。
追加であれば凄く順調だと思うんですけど、そうすると期数の表示が不可解ですね。

すみふの売り方はよくわかりません。

[295: 匿名さん]

完成まであと一年あるし、完成後も売り続ける姿勢のデベロッパーであれば、現時点で522戸中54戸？程度の販売であっても全然問題ないのではないでしょうか。
竣工時に3割くらい売れていて、数年～５年程度かけて完売すれば資産価値も落ちませんね。
ゆっくり、ゆっくり、ここの価値がわかる人に販売してほしいです。私はこの坪単価では割高で手が出ません。

[296: 匿名さん]

>>295
割高でも最初に買いたい地縁のかたと他エリアからの流入者がこれだけしかいなくて、あとが続くんでしょうか？
相場高が続けばなんとかいけるかな？
中国バブル崩壊で湾岸が値崩れすれば危うしってとこかな？

[297: 匿名さん]

>>296
すみふはここから更に値上げするんですよね？
そこまで相場上がるかな？

[298: 匿名さん]

今の価格でこれだけしか売れていないなら、余程の事がない限り上げても売れないので上げることは無さそうな気はしますが。ただ景気が良くなったり、周辺相場が上がれば上げてくるでしょうね。

[299: サラリーマンさん [ 30代]]

私も購入したいですが、残念ながら高すぎて手が出ません（涙）
31歳年収440万

[301: ご近所さん]

せめて専有部の仕様が同価格帯の物件と同じであれば…
住友のなかでも低仕様なのはどうかと

[302: 匿名さん]

お風呂、洗面所リビングから入るのは嫌ですね。

[303: 匿名さん]

現地を見てきました。あの…ここ詰め込みすぎじゃないですか？共用廊下側の部屋、あれじゃ真っ暗ですよね？
マンションエントランス前だけ広々とさせてもね…

[304: 匿名さん]

>>302
洗面所がリビングインで、アルコーブが無い物件が大分増えてきてるね。

[305: 匿名さん]

ここは東棟、西棟が近すぎて個室側の日照状況が悪そうだったり、そういったところもあまり売れない理由かもしれないですね。

エントランスだけ豪華でも、日々過ごす専有部がイマイチではね。。

[306: 匿名さん]

エントランスが豪華なの？
見た目のマンションだってことなの？
ん～、考えちゃうな。

それから東棟と西棟が近すぎって、近すぎるなら、
渡り廊下でもあると良いんだよね。

まあ無くても問題ないけど。

運送屋をやっていた時は、渡り廊下ほど嬉しいものは無いと・・・

[307: 匿名さん]

本当なら、南と西でL字がベストなんだろうけど、採算とるためにはビルがあり日照が阻害される東にあえて建てないといけないという辛さ。そのせいで西棟東棟の外廊下は真っ暗、南棟の真ん中も西棟と東棟の角に塞がれ真っ暗。
設計ミスレベルだよね。
東側にビルがなければ、コの字で設計できて少しはましになったろうに。

[308: 匿名さん]

敷地が広くて立地もいいのに…素人から見てなんでこんな敷地計画にしたんだろうって思うのですが、不動産関係の方から見てあの建て方はどうなんでしょう？

[309: 物件比較中さん [女性]]

ここに出来る認可保育園の屋上には人が出れると営業さんに聞いた記憶があるんですが、それは園児がですかね？住民がですか？
どなたかご存知の方がいたら教えて下さい。勘違いでしたらすみません。

[310: 匿名さん]

>>305
間取りが田の字にしても全然工夫されてないし、二重床以外長谷工でも安請け合いな感じを受けてしまう。

[311: 匿名さん]

長谷工は業界でも建築費を抑えるマンションだから、めんどくさい配棟計画、間取り工夫なんてないですよ。長谷工のお客様は売主ですからね。売主の意向が、「直床はやだ、エントランスパースかっこよくね。建築費落としてね。」くらいだと、工事のしやすい敷地配棟、田の字、横長になっちゃう。つまり売主の顧客にたいする気持ちがない証拠。それを理解して契約すると気楽ですよ。長谷工はタワー以外の大規模シェアが一番だから仕方ないですね。

[312: 周辺住民さん]

>>310
じゃあ静かに買わなきゃいいだけ。

[313: 匿名さん]

せっかく良い立地なのにもったいないなという印象。

[314: 購入検討中さん]

やっぱり高過ぎる。ありえない価格です。

[315: 匿名さん]

価格はどうしてもある程度、高くなるのは仕方がない気もしますが。
ただ、相場よりは割高なのに、これでも売れるという予想なのでしょうか。
立地自体はよいので、それで最終的には売れる、というふうに見ているのかもしれませんね。

[316: 購入検討中さん]

こういう物件は買わないで消費者の賢さをすみふにわからせるべきです。価格をつり上げて全く迷惑な話です。

[317: 匿名さん]

>>316
不動産バブルでマンションだけ値上がりして、経済はバブルでないので買い手が付かないかと思いきや、程々に売れてしまう。
そうなると、その価格が今後の相場として定着してしまい、中古も値上がりするので、消費者にとっては大迷惑。

建築費高騰は理解するとして、ここはすみふと長谷工が組んで、入札で相場を遥かに越える額で落札したので、その影響がもろに出ている。いい場所を取り合うのは仕方ないとはいえ、土地を絶対取得するために法外な値段で落札して地域の相場をかきみだすのは如何なものか。全うな額で競り合うならいいんだけど。

さらにすみふの相場の値上がりを先取りした価格で、都心に近い穴場価格の東洋町がもはや穴場では無くなった。今後はここや木場のプラウドを基準に値付けが進むと思われる。

ここも、よっぽど売れなければ値下げするだろうけど、駅近パワーで5年ぐらいで売れる気がする。オリンピックまでにマンション市場はしぼみ、物件は絞られ、価格は高止まりするだろうし、ここを買える人は毎年出てくるだろうからね。建物や仕様が価格に見劣りしても、何だかんだで駅近は正義だから。世界恐慌になれば別だけど。

[318: 物件比較中さん]

3LDKで5400万円台のお部屋も出てきましたね。
このくらいなら何とか検討可能なので、モデルルームに行ってみようと思っています。
近所のパークハウスと比較したいので同じ日に見にいけるといいのですが、あちらのモデルルームはいつごろオープンなんでしょうか？