シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1356: 匿名さん]

>>1355 さん
床スラブについては、一般的に厚いほど遮音性が高いと言われてますよ。
200mmが一般的、230、250mmとなるにつれて遮音性が高くなるという事ですので、3センチ5センチ程度でも変わる訳ですから、5センチなんて大した差はない、という事はないでしょう。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26990/

[1357: 匿名さん]

>>1356 匿名さん

>>1356 匿名さん

https://www.o-uccino.jp/article/posts/7224

ここに書いてるけど、小梁に囲まれた面積が5㎡大きくなると二センチ位のスラブ厚減に相当するらしい。

今のマンションは、小梁をなるべくなくしてフラットな天井で空間的な広がりを作るので厚みがあっても帳消しにしてしまう。

長谷工が得意なアンボンドスラブ工法は、小梁を無くして広々空間を作り、かつ床を薄く作る方法。薄くと言っても20センチだけどね。

本当は小梁を無くすには、もっとスラブ厚を厚くしないと強度が保てないんだけど、アンボンドスラブ工法だと中にワイヤーを通して、サイドから引っ張ってスラブのたわみを抑えてるんだよ。そうすることで、小梁を無くしてフラットな天井を作れるし、余計なスラブ厚を見込まなくていいから階高を圧縮して戸数を詰め込める。

今のリビングやリビング隣接の部屋は全て一体化され天井を横断したり分割する梁がなくてフラットだから、その分振動しやすく、重量衝撃音が響きやすいんだよ。
かつスラブ厚は20センチで標準の厚さだから、昔の小梁に囲まれて不格好な同じスラブ厚のマンションよりも遮音性はかなり劣るってこと。

結論としては、空間的な見た目の快適さ＋経済性と遮音性のトレードオフで、売るためにはモデルルームで確認できない遮音性より見た目重視のフラットな天井が重要だってこと。

[1358: 匿名さん]

>>1357 匿名さん

なお、建築の標準で床のスラブ厚が20センチあれば大丈夫と言われてるのは、小梁に囲まれた面積がどれくらいの場合を基準にしているかは明確ではない。
つまり、今の梁のないフラットなスラブ面積を考慮した上で大丈夫と言ってる訳ではない。
20センチあれば、話し声やテレビの音などは聞こえないだろうけど、重量衝撃音は梁がないぶんバリバリ聞こえるんだよね。

ただ、ここに限らずもっと高級物件だろうが、安い物件だろうが、同じような造りだから、しょうがないと諦めるしかない。

上の人がうるさい人だったら、文句言って配慮してもらう、カーペットひいてもらうなどの対策しか無いよね。

[1359: 匿名さん]

最上階買いましょう

[1360: 匿名さん]

遮音性より見た目重視するから、住民スレにあるように足音騒音が問題になるんだね。
うちは断然見た目より遮音性だな。
小梁が少なくても騒音に悩まさたら意味ないし。
有名な建築評論家も小梁の重要性について言ってるし。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/ylkveszzrb

ここに限らずって、床スラブ厚20センチは、同価格帯ならここが最薄じゃない？
床スラブ厚22㎝から24㎝位の物件もあったし、どこも同じような造りではない。
やっぱり長谷工は仕様が悪いって言われるはずだよね。

[1361: 匿名さん]

>>1360 匿名さん
厚いほうが多少はましだけど、フラットな天井ならそれぐらいの厚さは誤差だよね。
また、ボイドスラブなら厚くても８掛けの遮音性だし。

長谷工がというより、ここ10年20年のマンションの造りがそうなってるからしょうがないという話だよ。

[1362: 匿名さん]

長谷工の仕様は良くないよ。
同時期でもPH豊洲は、ボイドスラブ35㎝でしたからね。普通スラブで28㎝に値しますね。
しかも、この価格帯でトイレタンク付きとか。
リビングのフローリングも音鳴りがするらしいし。そんな話他物件ではあまり聞かないけど。色々と粗が見えますね。

[1363: 匿名さん]

人感センサー照明ありません。
保安等ありません。
洗濯機上の棚ありません。
ドアストッパーはキノコみたいにニョキっと飛び出たやつです。
シューズボックスの下段の棚、可動しません。


残念です。

[1364: マンション比較中さん]

皆さんの意見をまとめると、ここの評価は以下の通りです。
・床の作りが悪い上にモラルの低い住人が多いので上階の音に悩まされる可能性が高い
・民泊に使ってる所有者がいたりバルコニーで楽器の練習する人がいるので、住むに値するマンションじゃない
・仕様が低くて安普請。目に見えない不具合も散見される。
・上記のような悪条件にもかかわらず、値段が高い

[1365: 匿名さん]

すみふの大規模はどこもそんなもんだよ。
エントランス周り、見た目良い外観造っても、
中入ったら‥

ただ、ここの良いところは、

車寄せがある。
平置駐車場の数がそこそがある。
それなりに閑静。
南、西向きは日当たり、眺望がよい。
駅近い。
管理費安い。

というところではないでしょうか。

大規模ファミリーマンションです。

[1366: 匿名さん]

あっ、ファミリー向けマンションだから音の問題は多少なり避けられないでしょう。

モラルも部屋数多いし、いろんな人が住むわけだから‥

最後は自身で注意しに行くか管理組合でってことになるでしょう。

ただあまり規模がデカすぎると組合も思うように機能しないんだよね。

[1367: マンション掲示板さん]

>>1365 匿名さん
いわゆるごく普通のマンションですかね。

ここは設備は豪華だけど、建物部分の固定資産税評価額ってどのくらいなんだろう。

[1368: 匿名さん]

>>1367 マンション掲示板さん

設備豪華？？？どういう所が？

[1369: 匿名さん]

賃貸マンションに住んでる人にとっては豪華な設備が多いように見えるんでしょ
浴室乾燥機や床暖房、食洗機、スマートポケット等
こういうウブな人が喜んで買うからこそ商売が成り立つんです

[1370: 通りがかりさん]

物件の資産価値で考えると、立地や将来の修繕費用、大手デベロッパー物件であるかどうかに比べたら、装備なんてどうでもいいけどな

[1371: 匿名さん]

資産価値って結局物件が中古で売れるかどうかだから、難癖ついてるところはダメなんじゃねーかな。特に大手の場合、ブランド＝見栄にひかれてる部分もあるんだし。

[1372: 匿名さん]

資産価値、心配するな。
足立区舎人より高いんだから。

[1373: 口コミ知りたいさん]

ここは、
ランドプランを、評価できるかどうか
これに尽きると思う。

[1374: 匿名さん]

ここ、真剣に検討したことがあって、某マンション評論家の簡易レポート取ったんだけど、リセールバリュー評価は「C」でした。

Cというのは、東京都平均レベルの価格維持率をキープするのは難しい、という意味です。

なかなか厳しい評価でした。

[1375: マンション検討中さん]

>>1374 匿名さん
結論だけでなく理由もお願いします。
やはり、過剰供給エリアに過去最高値の坪単価が理由でしょうか？

[1376: 匿名さん]

某評論家？ 参考にならんよ。

[1377: マンコミュファンさん]

>>1376 匿名さん

恐らくMさん（マニアさんではない）ですが、
かなり的確なアドバイスを
いただける方です。

[1378: 匿名さん]

大規模だからね。
リセール評価、建物の希望から考えれば、100〜200戸以内の物件の方がベストなのかな。

[1379: ゴージャス松野]

現時点で全住戸の何割売れ残ってるの？

[1380: マンション掲示板さん]

サイトには販売数29戸と記されてる

[1381: 匿名さん]

残り100くらい？

[1382: 匿名さん]

住民スレ読んだら、とてもじゃないけどここ買おうとは思わないね
夢も希望もなく、ストレスだけ溜まりそう

[1383: 暇人]

4月20日更新の物件概要には先着順39戸、3期13次先着順16戸と出ている。
つまり55戸/522戸で最低でも1割以上売れ残っている。

[1384: 匿名さん]

広告が住吉駅にもありました。
営業さんはどこまで苦労しているでしょう。

完売はまだまだ先になりしょうですね。

[1385: 匿名さん]

たぶん、8割売った時点で、普通のデベなら完売以上の利益は確保してる。だから会社は余裕。現場の営業は尻叩かれて大変だろうが……、可哀想。

[1386: 匿名さん]

住民スレは面白い。投資でない目的の方はさすがにそれを見て購入したくないことになるでしょう。

[1387: マンション検討中さん]

住民スレの人々は書けば書くほど資産価値が落ちることを認識してるのかな

[1388: マンション検討中さん]

>>1384 匿名さん
住吉はガチで競合するエリアだから悪くはないでしょう。複数路線しか眼中にない探索者にも訴求していくのでしょう

[1389: マンション検討中さん]

うーむ、魅力が薄い。購買意欲がわかないので見送りです。

[1390: 匿名さん]

ブランドマンションですよ！スミフ！それが魅力じゃないとでも！？

[1391: マンション検討中さん]

販売しているのは残り15戸程度でした。
モデルルームもそれなりに混んでいたのでそろそろ完売ですかね。

[1392: マンション検討中さん]

>>1391 マンション検討中さん
どこからの情報っすか？公開情報では27だけど

[1393: 匿名さん]

見学に行きました。
なんとも言えない詰め込み感を
感じてしまいました。

マンションはこんなのが普通なんでしょうか？
利便性やエントランスの雰囲気は悪くないと思いました。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん

そんなことないと思うけどなぁ。
学校近いし、周辺は落ち着いた雰囲気だし、いいマンションだと思うよ。

近くにスーパーがないのと、駅周辺に面白みがないのがデメリットかな。

[1395: 匿名さん]

敷地も広いし、できるだけ詰め込むのも仕方ないでしょ。売れれば儲かるし。
駅南側はスーパーないから買い物するにはちょっとめんどくさいね。
三菱の7丁目の方がちょい駅距離あるけど、途中で西友とかあるから買い物利便性でいうなら向こうに軍配かな。
駅周辺に面白みはないのかもしれないけど、ましな方じゃない。

[1396: マンション検討中さん]

管理規約でベランダの柵に布団を干してはいけない等の条文はないのですか？普通は景観を保つために設定されてるはずですが。

[1397: 匿名]

>>1396 マンション検討中さん
あってもなくても常識ない人は干すでしょう。

[1398: マンション検討中さん]

>>1394
周辺は落ち着いた雰囲気かも知れないけど、肝心の生活がね
住民スレみてたら最悪の物件でしょこれ
・上階からの生活音が酷い
・民泊利用してる部屋がある
・中国人が多い
・マナー悪い住民が多い
・バルコニーの壁に布団干し

[1399: マンション検討中さん]

ここだけでななく、どこの大規模物件も似たようなものでしょ。

[1400: マンション比較中さん]

外国の方の居住率は1割ほどでアジア、アメリカ、ロシアと聞きました。
大手町にお勤めの方が中心ですね。

[1401: マンション比較中さん]

>>1400
外国人はほぼ中国人ですよ

[1402: 匿名さん]

国籍までは分からないでしょ。
中華系アメリカ人もたくさん居るし。

[1403: マンコミュファンさん]

>>1398 マンション検討中さん

23区内の大規模マンションやタワーマンションはどこもこんな感じですよね。

ここで発生している事が「2020年マンション大崩壊(牧野 知弘)」という本に全て書いてあるよ。家を買う前にもっと勉強しなきゃ！

[1404: 匿名さん]

昨日現地見てきましたが、エントランスや公開空き地は素晴らしいんだけど、遠目で見た時の団地感が、、レンガ調のタイルももうちょっと四角型？の建物だとかっこいいんだけど、ここの台形だとちょっと。後、リバーサイドから見るの、周辺の団地の雰囲気に飲まれちゃってますね。もう少し、他から屹立するような尖ったデザインにしてほしかったな。でも、駅からは近い、これは便利。

[1405: マンション検討中さん]

>>1403 マンコミュファンさん
本の名前を見る瞬間もう笑いだしました