シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1201: マンション検討中さん]

値引き、どのくらい値引きされますか

[1202: マンション掲示板さん]

値引き無いよ。

[1203: 匿名さん]

>>1202 マンション掲示板さん

いや。あるよ。

[1204: 匿名さん]

足立区でも坪300万超えるような異常な市況。東陽町もスミフ以降の新築が坪300万越えが増加。スミフは業績好調。
この状態でスミフは値下げは絶対しない。が、本気で買う気がある人には本体値引きはゼロでもオプションや諸費用むにゃむにゃは可能性がある。

[1205: 匿名さん]

>>1204 匿名さん
足立区って言っても北千住の事ですよね？北千住は別格でしょ。
値引き絶対しないって、シティテラス方南町は値引きされてるようですが。すみふといえども物件によってはする時はしますよ。シティタワー東陽町も竣工後一年経った辺りでしてたし。第一値引きなしでどうやって売り切るの？オプション多少付けたり家具付くらいじゃ数戸しか売れないよね。

[1206: マンション検討中さん]

>>1204 匿名さん
「オプションや諸費用むにゃむなゃ」も言い方売り方の違いで、そういうのも含めて、値下げというと思うのですが、認識の違いですかね

[1207: マンション検討中さん]

>>1198 匿名さん
確か、南向きの最上階の一部では、既に5月の時点で引渡しが完了し、
いきなり改修(大幅改造？)をやってましたよ。

[1208: マンション検討中さん]

>>1206 マンション検討中さん
そうですね。
でも、有難迷惑なオプションは要らないです。

[1209: 匿名さん]

値下げ販売すると既契約者に資産価値を棄損されたといって裁判起こされちゃう事例もある。

[1210: マンション検討中さん]

>>1209 匿名さん
デベロッパーと購入契約者で、守秘義務契約でも締結されるのでは無いでしょうか？

[1211: 匿名さん]

>>1205 匿名さん
方南町は全く別の話。周りに同じような価格のマンションが並んでる時にスミフは値引きしないってことですよ。

[1212: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
シティタワーは？

[1213: マンション検討中さん]

値引きしたら、検討したい。残り物件の日当たりはどうでしょうか

[1214: 匿名さん]

同じ東陽町の野村、三菱と比べて価格はどうですか？

[1215: 匿名さん]

>>1214 匿名さん
1割程度安い。部屋の設備、仕様気にしなければよいのでは。

[1216: 匿名さん]

スミフの方が安いなんてことあるの？
設備仕様の違いは何ですか？

[1217: マンション検討中さん]

竣工から一年、シティタワー東陽町の時みたいに1000万引いているのかと思ったらまだ諸経費程度の値引きですね。でも、今となっては野村や三菱と仕様は一緒で割安だからこれから売れるでしょう。

[1218: マンション検討中さん]

1192です。
レスが遅くなりすいません。

当方33歳で頭金は300万です。
私は年収700、妻は500です。子供無し。(いずれ欲しい)
部屋は6000万の部屋を購入します！
なんとか事前審査通ったので楽しみです！

いずれ価値も上がると思うので生活苦しくなったら賃貸か売る予定です！
厳しいですかね？

[1219: 匿名]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1220: 匿名さん]

>>1218 マンション検討中さん
価値はそれ程下落するとは考えられないからいいんじゃない。共働きで1,200あるのならもうチョイいいところ狙えば？

[1221: マンション掲示板さん]

>>1218 マンション検討中さん
私は40代前半の住民ですが、年収は夫婦合わせて同等で、子供無しです。
もう少し上の価格帯の部屋でも、十分に購入可能だと思います。

[1222: マンション検討中さん]

買うことは誰でも出来ますよ。

何に金をかけるかですね。
年収を考えると考え直したほうがいいですよ。

[1223: 匿名さん]

>>1218 マンション検討中さん

資産価値が上がるって、中古相場が今以上になればあり得るかもね。

まあブランド駅近大規模だから、資産価値は上がらないにしても下がりにくいとは思うよ。

[1224: マンション検討中さん]

年収700で6000万ですか。
考え方次第かもしれませんが、
マンション買って後はローンに追われますよ。

身の丈に合合ったところをお勧めします。

[1225: 匿名さん]

その年収、頭金で子供が欲しいならやめた方がいいと思います。審査は通っても、奥さんが産休育休に入ればたちまち苦しくなります。慎重にご検討を。

[1226: マンション検討中さん]

普通はこれから昇格して1馬力で1000万円見えてくるからまったく心配いらないのでは？

暇な高収入おっさんからのアドバイスが鬱陶しいですね。

[1227: マンション検討中さん]

昇給は会社によるから知らないですけど、世帯年収1200万、頭金300万でその年齢なら貯金2000万くらいはあるんじゃないですかね。老後考えると奥さん働けると安心って感じです。

[1228: 匿名さん]

>>1226 マンション検討中さん
昇格できなかったら？
勤め先経営難になったら？
先はわからないよ。
後々を考え安全牌に徹したことはない。
もし出世して余裕出てきたら売っ払って別のいいマンション買えばいい。
ローン地獄はキツイぜー。

[1229: マンション検討中さん]

1218です。

頭金の300万以外に貯金は200万程度です。。。
最悪は売ることになっても将来的には有楽町線も来るし、価値が上がってると思うのでマイナスにはならないと予想してます。

危険ですかね？

[1230: 通りがかりさん]

>>1229 マンション検討中さん

有楽町線はメトロがヤル気ないので、来るか分からないし、あまり当てにしない方が良いかと。。
ちなみに自分は世帯年収1100万ですが、ここは高く感じたので止めました。近隣の4500万のマンションを購入しましたよ。

[1231: 匿名さん]

まぁ、価値が下がるということはないだろうね。
有楽町線伸延については、都の計画見てもやるでしょ。観光客相手にディズニーとスカイツリーの往き来がし易いようにということで優先課題になっているからね。メトロは渋々、受けざろう得ない感じでしょ。ヤル気ない分、池袋方面からの直通はないようだね。今の千代田線の綾瀬一北綾瀬間みたく豊洲一住吉の折り返し運転。車両も4両くらいで運行するんじゃない。

[1232: 匿名さん]

>>1231 匿名さん

区が100%金出すならすぐに実現だよ。
金をケチって、メトロに少しでも多く負担してほしいと思ってるから進まない。
メトロも、儲からない路線に自腹を切る意味がない。
区だけで負担は到底無理なので、都がどれだけ被ってくれるかだな。

まあオリンピック終われば必要性も無くなるから作る意味はないんだが。

[1233: 名無しさん]

今の時代に住宅ローンを組む人は固定金利が多いと思われます。

すこし金利の話をしますと、
この超低金利時代は2004年頃から始まりました。

一つの大相場は必ず期限があります。その期限というのは経過時間であり、この期間が10年前後となります。
ご存じのかたも多いと思いますが2016年6月に金利が底を打ちました。
もしこれが本当に大底なのであれば2004年から約10年前後で底を打ったといえます。
一相場が終わると次は逆方向に大きく動くのが相場です。
これから8年～10年の期間を要して金利は2004年水準に戻るでしょう。

[1234: 匿名さん]

>>1233 名無しさん

固定金利じゃなくて目先が安い変動金利が主流っしょ。

その方が高くても背伸びして買えるから。
リスクは無視無視。
どこの営業も、なんだかんだでここ10年金利は上がってないとか、国策でマイナス金利やってるから国公認で低金利を維持してるとか、景気に影響が出るから当面は金利急上昇は考えにくいとか、手持ち資金があっても住宅ローン減税を使いきるまで低金利の変動であえてローン組んで10年たつか金利が急上昇してローン減税上回るようになったら一気に繰り上げすればよいとか、色々と理由をつけて変動に誘導するから。

その心は、変動なら金利が激安なので、身の丈を越えたローンを組める、高い物件でも庶民に売りやすいから。リスクさえほぼないように見せることができれば、客が自発的に変動でローン組んで高くても買う後押しをできるから。万が一のリスクは当然自己責任。

現状のマーケットや政策等からリスクは低いように思えるが、最終的にはお客様のご判断ですから、というのがどこの営業でも常套句だからねえ。

どの時点で反転するのか、10年後も安泰か、阿鼻叫喚かは興味深い。中古が投げ売りになったら待ってた人には最高だよね。

[1235: マンション検討中さん]

固定で買える額が本来身の丈にあったローンだよね…

[1236: 匿名]

>>1230 通りがかりさん

4,500のマンションてこの辺であります？
築10年で中古で探しても4500はレアかと

[1237: 匿名さん]

変動と固定で連動する金利が違うのをご存知無い方が多いんでしょうか。。
たまにバブル時代は8.5%だった！なんで馬鹿な記事を見かけますが、それは変動金利が長期金利に連動していた時代の話ですからね。無担保コールレートに連動するようになってからは大きな金利変動は一度もありません。
また、金利が上昇するような社会状況はどのような社会状況か。というのも考慮する必要があります。
あのアメリカですら、プライムレートを0.25%引き上げるのがやっとの状況で、日本がそれ以上の引き上げを行うことができる状況というのは中々想像できません。要は景気が良すぎるってことですからね。
という訳で、営業が変動金利を勧めるのはある程度根拠があってのことです。

ここまで言っておいてなんですが、私はこの金利差なら固定で組みますけどね。笑
1%以上開きがあれば変動かな。

[1238: 通りがかりさん]

>>1236 匿名さん
東陽町辺りだと確かに安い物件少ないですよね。木場の方まで行けば4000万円台の物件もありますけどね。

[1239: 通りがかりさん]

変動金利はプライムレートで、長期固定金利は10年物国債利回を基準にして決まります。

10年物国債利回は国債市場で投資家たちが国債を売買することで変動しますのでこれは将来への予想(期待値)が反映されます。
つまり固定金利は予想(期待)で決まり、変動金利は実態経済で決まることになります。

今後のインフレ期待が高まれば長期金利は上昇していきますが投資家が動かしている市場のため、実際にインフレになっていなくても期待が高まれば市場はすぐに変動するということです。
長期金利は実態経済よりも、将来への期待が先に反映されます。

住宅ローン金利の変動でいうとまず長期固定金利が変動し、その後に変動金利が変動する仕組み。

実際に10年物国債利回のチャートを見ましたが確かに2016年夏頃に一旦底をつけたようにみえます。
その後一年間のチャートは綺麗な上昇形状なので投資家たちの期待値は高いとみます。

個人的には10年物国債利回は今後少しずつ上昇していくのではないかと考えます。

[1240: 匿名さん]

金利の変動はまず長期固定金利が変動し、その後に変動金利が変動するφ(..)
もし変動金利を組んだとして、長期固定金利に動きがあれば
切り替えの検討を始めるなど、警戒が必要になるという事ですか？
住宅ローンについて何の知識も無いもので一から勉強しなければ
いけませんが、こちらのスレッドは為になります。

[1241: 通りがかりさん]

>>1240 匿名さん
期待値で長期金利が上がっていったとしても実態経済の冷え込みが続くようなら結局は不安感から国債が売られて再び長期金利は下がります。
長期金利が上がってきたからといって必ずしもその後に変動金利が上がっていくとは限りません。

だから5年程度の短期間で完済するつもりであれば変動金利で構わないでしょう。
しかし現在のように超がつくほどの低金利時代においては、長期間の融資を受ける場合は固定金利で借りるのがセオリーともいえます。

前の方も言っていますが、固定金利でも返済可能なプランが組めることが重要で、これが身の丈に合った正しいローンといえるでしょうね。
例えばもし現在の変動金利の利率がわずか2%上がっただけで月々の返済が困難になるようなら明らかなオーバーローンということです。

[1242: 匿名さん]

ここのマンションあとどのぐらい残っていますかね？
既に完成して1年以上も経っていて、売れ行きがよくないような感じです。

[1243: 匿名さん]

パークホームズの中古は目に優しい価格なのに売れないのはなぜでしょうか。

[1244: 匿名さん]

民泊に使われちゃってるらしいね。住民板参照。
管理規約で決めちゃって追い出せるものなのかな？こういうのは。

[1245: 名無しさん]

家計に余裕がある人ほど変動金利で、余裕がない人ほど固定金利でいくべきなんですかね。
昔から貧乏人ほど保険に入りなさいと言われるから、固定の高い金利は保険代として納めるぐらいの気持ちで。

ちなみに私は貧乏人なので、頭金1500万円(自分と妻の貯金)、
借入金3500万円を35年固定で組みました

管理修繕費、固定資産税合わせて毎月13万円ぐらいの支払いで済んでます。

[1246: 名無しさん]

>>1243 匿名さん
⬆️
？？

[1247: 名無しさん]

>>1167 暇人さん

それなw
わざとらしいよな

[1248: 名無しさん]

>>1148 匿名さん
買った時がその時の価値なんだから、購入後に値下げされても後から文句は言えんよ。
時間が経てば価値が変わるのは当然。

[1249: 名無しさん]

>>1162 ツッコミさん

時期が一緒ならマンションや戸建はどの地域に建てても建設費事態はたいして変わらないからね。
要は何処に建てるかだから。

全く同じマンションを建てるとして、東陽町に建てるのと郊外に建てるのでは販売価格は雲泥の差。
この規模の大規模マンションなら春日部なら駅近新築3LDK75で4000万円ぐらいで買えるし。

[1250: マンション検討中さん]

低層階で6000万以下、67平米くらいの部屋はまだあるのでしょうか。

[1251: マンション検討中さん]

長谷工の邸
長谷工の景
長谷工の贅
長谷工の智
長谷工の美
長谷工の地

[1252: 匿名さん]

何一つあきらめたくない（あきらめないとは言っていない）

[1253: 匿名さん]

>>1252

「あきらめたくない」人向けのマンション、いいキャッチフレーズだと思います。

都内を諦めたくない、通勤時間〇分を諦めたくない、駅から10分以内を諦めたくないなどに合致しています。

価格は2LDK、3LDK5490万円とありますが、今はどのくらいの価格の部屋が残っているでしょうか。3LDKだと6000万円の部屋があるみたいです。522邸もあるので、高層階だとより価格が高くなってきそうです。モデルルームも、6日、7日は13時30分～だと△だったりして好評のようですし、順調に売れていっているでしょうか。

[1254: マンション検討中さん]

>>1253 匿名さん

営業トークのようですが…モデルルームの空き状況って全く信じた事ないですけどね。
竣工から1年4ヶ月。今先着順34戸となってますが、これで最終ですかね。それともまだ出してない住戸があるんでしょうか？
近隣のジオ住吉は、190戸とこちらの半分以下の戸数ではありますが、竣工前で残り戸数僅かなようです。
駅5分で価格・環境・仕様も似たり寄ったりですが、あちらの方が好調なのは何が違うんでしょうね？

[1255: 名無しさん]

生活便利性と値段じゃないですかね。交通も2線路利用出来ますし。

[1256: 名無しさん]

>>1255 名無しさん

34戸は最後ではない気がします。もっとあるはず。

[1257: マンション検討中さん]

知名度では僅かに東陽町の方が高いけど、城南城西の人々からしたら、東陽町も住吉もどこそれ？状態。街の雰囲気も大して変わらない。

だったら、渋谷、新宿、大手町を20分未満でカバーして混雑しにくい住吉が同じ5分でも勝るかな。何気に錦糸町まで歩けるから総武線も利用可。たとえ有楽町線が来なくとも充分都心をカバーしている。

同じ埋立地だけど地盤も東陽町よりは住吉の方がいいよね。学区は東陽町の勝ちかな？

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん
地盤の良さというのは、古い埋め立てか新しい埋め立てかの違いですかね？
ただ、東陽2丁目は標高が高いのがいいですよね。
扇橋・千田の方は国土地理院の地図の標高図を見ると、青や濃い青でゼロメートル地帯ですが、こちらのマンション周辺は緑色なので、ゼロメートル地帯ではないですね。

[1259: マンション検討中さん]

>>1258 匿名さん
東陽2丁目の海抜が城東で比較的高いのですね。てことは水害面では安心ですね。

[1260: 匿名さん]

>>1259 マンション検討中さん

城東の緑は埋め立て地じゃないのかな？
江戸川区だと、南側の緑は昔は海で水色との境は海岸線。

あとから作った土地だから、盛り土して高くしてんだね。

江東区もたしかそうだったきがするんだけどね。

[1261: 匿名さん]

埋め立て地かどうかはあんまりきにしないですね。
本当に何かあった場合、どこに行ってもあんまり変わらないと思います。

[1262: マンション検討中さん]

駅からの距離 5分
大規模マンション 管理費 修繕費が安い
売主 ブランド 住友不動産
周辺環境 駅近だか静か

条件は揃っているから
あとは、価格だけですよね。

[1263: 匿名さん]

ネガはすぐにひけしがはいるね

[1264: 住民板ユーザーさん1]

すみふステマ乙

[1265: 匿名さん]

店が少なく買い物も不便な東陽2でこの価格はないでしょ。
それにすみふと長谷工なんて普通なら避けるわな。
早く叩き売りしてウザい広告がなくなればいいんだけど。

[1266: 匿名さん]

商業施設レスではあるけど、一応えきちかだから、スカイティアラみたいな後半の値引きはなくとも売り切れるかもね。神のみぞ知る

[1267: マンション検討中]

ここのマンションって今わざわざ西葛西でチラシ配りやってるんですよね。
プラウド西葛西の客を取り込みたいんでしょうけど結構売れ残ってるのが想定出来てなんか複雑ですね

[1268: マンション掲示板さん]

>>1267 マンション検討中さん

西葛西の検討者なんて予算がないから、東陽町を購入できるわけないのにね。

[1269: 匿名さん]

>>1262 マンション検討中さん

修繕費が安いのは大きなマイナスですよ。
理事会がきちんと値上げできないと、廃墟まっしぐら。
管理費は消えるお金なので低い方が良いです。

[1270: 名無しさん]

ここはいつ完売になりますかね？値下げを期待しても良いのかな？

販売期が長くなると、既に購入した人に不利が出るかな？修繕費の負担とか。

[1272: 住民]

>>1269 匿名さん
修繕費にかんしてはデベロッパーが新築物件を売りやすくするために、修繕積立金を最初は安く設定しておき、数年後に値上げをするというのが上等手段です。

新築マンションは世帯数に関わらず修繕積立金は最初は5000円～7000円ほどです。

とくに500世帯以上の超大型マンションは敷地面積やのべ床面積も広く、設備が充実しているためにどうしても修繕費が高くなります。
特に近年のマンションは高級趣向になっているため余計に修繕費がかさみます。

現在シティテラス東陽町の修繕積立金は7000円程度ですが、これでは13年後の大規模修繕時に資金不足に陥ります。
世の中の全ての新築マンションに当てはまりますが、今後は数年おきに数回の値上げを実施して最終的には15000円程度まで上げざるをえなくなるでしょう。

25年マンション総合調査によると、
501戸以上のマンションの平均修繕積立金は16509円と算出されています。

もし今後デフレ脱却やインフレ率2%を達成するような経済状況となれば、人件費も含めてマンション修繕コストも上がるでしょうから、修繕積立金の値上げも仕方のないことでしょう。

[1273: 匿名さん]

>>1271 住民さん

修繕計画もらってないですか？
最終的(30年後)で15000円なら安いですね。

[1274: マンション検討中さん]

すみふステマ乙

[1275: 近所のもの]

>>1265さん
『店が少なく買い物も不便な東陽2』
あの場所は確かに不便です。その上、
シティテラス東陽町さんの建物は大きいので、
玄関からコンビニまでの距離を考えると、ちょっとしたお出かけですね

[1276: eマンションさん]

>>1275 近所のものさん
住民として半年以上が経過しましたが、
全く気にならないですね。
もちろん、近場に大きなスーパーでもあれば、
それは便利ですけど。

[1277: マンション検討中さん]

売れてないかと思っていたけど、
モデルルームかなり人いるし、部屋無くなるの早すぎる

[1278: 匿名さん]

こちらは民泊OKですか？

[1279: マンション掲示板さん]

>>1278 匿名さん
はい！？
公にOKな新築マンションなど存在するのですか？

[1280: 匿名さん]

民泊をしている部屋があるとお聞きしましたが

[1281: 匿名さん]

すみふのマンションは管理がダメなところ多いからな

[1282: 匿名さん]

1278,1280. 泊まってみて
何号室だったか教えて

最近観光客見かけなくなったけど

[1283: 名無しさん]

隣のジオの掲示板を見ると、すでに完売したようですね。
町並みはこっちが綺麗なのに…

[1284: 名無しさん]

プラウド東陽町ももうすぐ完売しそうですね。

[1285: マンコミュファンさん]

>>1284 名無しさん
プラウドは完売したみたいだよ

[1286: 名無しさん]

>>1285 マンコミュファンさん
後2戸じゃないでしたっけ？

[1287: 匿名さん]

>>1286 名無しさん

HPで完売となってましたよ。やはりプラウドは早いですね。

[1288: eマンションさん]

>>1287 匿名さん
お得意の入居開始前に「完売御礼」とすべく、
売れ残り物件を一気に値引いたのでは？

[1289: マンション検討中さん]

>>1288
まだ入居まで時間があるので、それはないでしょう。
こちらはいつまで売るんでしょうね。
パークハウスやリビオレゾンよりは早く売り切ってほしいです。

[1290: 匿名]

>>1289 マンション検討中さん

野村は交渉可能だよ。

[1291: 匿名さん]

残り少なくなったらどの物件でも交渉ありでは。ジオもやってるし。プラウドの竣工は5月だからまだ慌てる程でもないと思いますが。
ここは竣工1年4ヶ月になるし、住民の方も交渉してでも売り切って、販売中の垂れ幕はずして欲しいと思われてるのでは。
それともすでに交渉してるのに売れてないのかな。

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん

1年4ヵ月なんてすみふにとっては、まだまだこれからだよ。3年位は普通に売ってます。

[1293: 名無しさん]

ここの住民だけでなく、近隣住民も早く完売して欲しいと思ってるでしょうね。
広告も見飽きてるでしょうし、売れ残っている印象も、近隣のリセールに悪影響があると困りますものね。

[1294: 匿名さん]

本当にそうですね。
このあたりの物件価格が上がり続けるであれば、いつか売れきれると思いますが、
2020年以降も残ると、相当の値引きをしないと厳しい気もしますね。

[1295: マンション検討中さん]

>>1268 マンション掲示板さん

予算7000万円で東西線沿線の物件を探していましたが、西葛西が思いのほか住みやすそうだったので新築を5000万円フルローンで購入しました。
おかげで頭金分の2000万円をまるまる外国株で運用することができてこの15ヶ月で4500万円まで増やすことができました。

わたしのように不動産購入と資産運用を平行して行う人もいるので、坪単価の安い物件を購入したからといって資金力が無いとはかぎりませんよ。

[1296: 匿名さん]

>>1295 マンション検討中さん

そういうことを言い出したらキリがないよ。
うちも中央区物件の予算あったけど、子供の私立の学費や車、旅行、外食等余裕のある生活をしたかったので、江東区で探してるし。
一般的に見て、江戸川区より江東区の方が物件価格が高いのだから、江東区物件を購入する人の方が予算は上の方が多いでしょうという話だよね。

[1297: 匿名さん]

西葛西、駅前の風紀最悪だし、治安もよろしくない。

[1298: マンション掲示板さん]

>>1297 匿名さん
同感です。
何だかごちゃごちゃしてますし、特に南側。

[1299: 匿名さん]

>>1298 マンション掲示板さん
昼間の西葛西は見た目普通ですが、夜は異様な雰囲気だし、中華マフィア、やから系が多いです。

[1300: 匿名さん]

こっちもガールズバーの客引きとかいるしな。交通も含め葛西でいいと思うなら値段相応と思う。所詮は下町の新興埋立地同士なので仲良く仲良く。

[1301: eマンションさん]

ご参考です。
第4位に驚きです。
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/sumaiweb/20180207-90001132

[1302: マンション掲示板さん]

門前仲町が良いのはわかるけど、西葛西よりは東陽町でしょー。

[1303: 名無し]

>>1299 匿名さん
なんか論点ずれてない？
こういう人もいるから西葛西に東陽町マンションの広告を出すのは無駄じゃないってことを言いたかったんでしょ。
それなのにみんなで西葛西をディスリ始めるし。

すみふの火消しか(笑

[1304: マンション掲示板さん]

>>1302 マンション掲示板さん
同感ですね。
スーパーは近隣に無くても、それ以外の利便性が違い過ぎます。

[1305: 匿名さん]

>>1303 名無しさん
普通の生活をしてれば分からないけど、知っている事実を述べただけです

[1306: 通りがかりさん]

ところであと何戸残ってるんですか？

[1307: 名無しさん]

>>1306 通りがかりさん
営業さんに聞くかな。まだだいぶ残っているとは思いますが

[1308: 通りがかりさん]

>>1307 名無しさん
ありがとうございます。住民の掲示板の、リビングのフローリングの話は気になりますね。

[1309: 評判気になるさん]

東陽町は便利ですし、普通の物件だと思いますか、売れ残る理由はどこにあるんでしょう？

[1310: 匿名さん]

>>1309 評判気になるさん
価格でしょう。

[1311: ご近所さん]

土曜に西葛西駅前でティッシュ付き広告を配っていました。

[1312: マンション検討中さん]

>>1309 評判気になるさん
過去の検討者です。スカイティアラと同じように価格ですね。
江戸川区・千葉などの城東エリアの潜在顧客からすると高すぎる。
城西城南が買えなくなってきたアッパーサラリーマンからしたら、街の雰囲気・駅の知名度が低いこと・長谷工のありふれた間取りと構造、に対する坪単価がバランスしていない。肝心の通勤利便性も、朝は180%超の満員電車で快適とは言い難い。

[1313: 評判気になるさん]

>>1312 マンション検討中さん
だったら、わざわざこのページにアクセスしなくても良いのでは？
そのように感じました。

[1314: 評判気になるさん]

>>1312 マンション検討中さん
「坪単価がバランスしてない」←的確だなと思いました

[1315: 通りがかりさん]

ここはもう大分価格を下げないと、無理でしょう？

[1316: 買い替え検討中さん]

完成が平成28年8月だから、今年の8月までは価格は下げないでしょ
スミフは完成後２年で完売ってのが一応の基準らしいし

[1317: 匿名さん]

自分には手が出せない価格だからと売れてないアピールで値下がり期待してるんだろうけど、住友は売れ残っても物件価格下げることはないから安心しろ
早々に諦めて買える値段の物件探した方が早いで

[1318: マンション検討中さん]

というか、値段下がるの待ってまで買う物件じゃないとも思う
契約者スレ読んでも、やれ上の階からの音がうるさいだの、やれ床から異音がするだの、やれ民泊利用してる住民がいるだの、ネガな書き込みばっかだし

[1319: 匿名さん]

売り切れないと困る人はたくさんいます。

[1320: 匿名さん]

住友財閥全体からみりゃ、マンション事業なんて鼻クソレベル。困る人いようが関係ないだろ。
三ツ沢の件みりゃわかるでしょ。

[1321: 匿名さん]

書き込みってのは基本不満や要望がある人間がするものだから当たり前じゃね
上階の騒音や民泊なんて一部住民のモラルの話で物件の資産価値とは関係ないし

[1322: eマンションさん]

ランドデザインに希望を見いだせません。
もう少し何とかならなかったのかな。

特に北側にせりだした部屋がある
ところはなんで？と思いました。

[1323: 匿名さん]

住民版の床の件気になる。
すみふは無償で修繕するのかな？

[1324: マンション検討中さん]

修繕なんてするわけないでしょ
「不具合ではありませんよ」とか言われてあっさり却下でしょう

[1325: 匿名さん]

>>1324 マンション検討中さん

床の軋みは床暖使うと中が乾燥状態になるのである程度の軋みはでるみたいです。
我が家は定期点検で指摘し、修繕依頼中です。

[1326: マンション掲示板さん]

床暖房用フローリングは合板の表面に薄い天然木を張って加工されています。
これは乾燥すれば縮み、湿度が高い梅雨時などは伸びます。
施工後に初めて床暖房を使用するとフローリング材は強制的に熱を加えられ、急激に乾燥が進み、収縮した状態にあります。
その木の収縮と下地の発熱部分との間のギャップがミシミシ音という現象になっているものと思われます。

したがって、このミシミシ音に関してはある程度使用回数をこなして様子をみることも必要です。
床暖房がなじんで行く過渡期にあるのかもしれませんし、その後、隙間やソリが発生するようであれば、管理会社や床暖房メーカーを含め原因を追究させるべきだと思います。

『これが床暖房の仕様です』と言われたらそれまでですが。

[1327: 匿名さん]

床暖房が壊れたのなら修繕するでしょうけど、>>1326さんの内容がその通りであれば、修繕してくれる可能性はゼロですね

[1328: 匿名さん]

まぁ住友はこの物件のシャワーの水圧が低いのも、仕様ですの一言で一蹴するらしいから無理でしょうね

[1329: 匿名さん]

>>1328 匿名さん
エコボタンを押したら、驚くほど水圧が下がりました。
もちろん、これは物件ではなく、給湯器の仕様でしょうけど。

[1330: eマンションさん]

こないだここを見に行きました。
外観というか、
建て方？配置？が気になりました。
北向の部屋を無理矢理足したような
感じや、東と西の棟の間の暗さ。
東向きの棟の前には立体駐車場。

立地はいいのに、残念でした。

[1331: 匿名さん]

>>1330 eマンションさん

長谷工持ち込み物件だから、採算がとれる歪な詰め込み型の棟になるのはしょうがない。
立地でそれでも買う人がいる限り、収益最大化の設計は無くならないよ。

[1332: マンション掲示板さん]

>>1330 eマンションさん
3棟複合型のマンションは『コの字』にするのが一般的だけど、この物件は西棟と東棟をくっつけた『T字』になっていますね。
このようにした理由は東側にYMCAビル。西側に学校が隣接しているからなんです。
東側は日当たりの関係でYMCAビルとのスパンを確保するため。
西側は学校の騒音や校庭の粉塵対策である程度の距離が必要だったため。
立地の良い場所に収益率の高い500世帯以上のマンションを建てるためにとった苦肉の策です。

[1333: マンション検討中さん]

>>1332 マンション掲示板さん

戸数を増やしたいのは仕方ないのでしょうが、ただとってつけたような北向の部屋だけはちょっとやり過ぎではないかと思いました。なんだか安っぽく見えてしまう。
また、東棟西棟北向の部屋の配置のせいで、南向の部屋の廊下側の部屋が採光が取れず、サービスルーム扱いになってしまう点も気になりました。

[1334: 匿名さん]

1年半も前に完成したマンションの配置の好き嫌いを今更言っても仕方ないだろ
いやなら検討から外せばいいだけ

[1335: 匿名さん]

>>1334 匿名さん
何年前に完成してようと現在販売中なんだから、検討スレで長所短所書かれるのが普通。
購入者は欠点を書かれるのが嫌なら見なければいい。

[1336: 匿名さん]

>>1332 マンション掲示板さん

立地のいい場所に収益性のためやむ無くではなく、長谷工が特命受注狙いで相場より遥かに高い価格で土地を仕込んだので、それを回収するために無理矢理詰め込んだってのが正解では？おかげで相場破壊の高値となり、かつゆとりのない詰め込み配棟計画となってしまった。

でも、駅近はそれでも売れちゃうんだよねー。

[1337: 近隣住民]

>>1336 匿名さん

相場よりはるかに高い価格？
住友によれば、土地を安い時期に仕入れたので皆様にお安く提供できます！っていうのが最初の事前案内会の言葉でしたけど。
なのに安く仕入れて仰天高値で売ってるから驚きでしたけど。

[1338: 匿名さん]

住友っていう名前で10〜20万/平米値上げだから

[1339: 評判気になるさん]

>>1338 匿名さん
それを承知の上で、購入できる人のみ、この物件を考えれば良い話。
気に入らないなら、わざわざコメントする必要無し。
↑と思いました。

[1340: 匿名さん]

>>1339 評判気になるさん

別に前向きに気に入った人だけ発言権があるわけではないからね。そういう発言こそいらない。

[1341: マンコミュファンさん]

>>1333 マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。

[1342: 住民板ユーザーさん]

平成27年基準年度路線価を調べたところ、このマンションが建つ土地の路線価は坪92万円でした。
現在の評価は上がっていますかね。
そろそろ固定資産税の通知が届く頃だけどいったいどのくらいなのか。

[1343: 匿名さん]

>>1342 住民板ユーザーさん

いくらかはわからんけど下がってはいないから安心しろ。

[1344: マンション検討中さん]

住民スレで足音騒音が問題になってますが、こちらは床スラブ厚薄いんですかね？
床コンクリートスラブ何センチでしょう？長谷工ってだいたい薄めですよね。

[1345: マンコミュファンさん]

長谷工の物件で10年前ぐらいだと200mm～230mmが主流。
現在だと250mm程度ではないですかね。

[1346: 匿名さん]

>>1345 さん
最近の物件は床スラブ200㎜前後位の所が多いよ。直床ならもう少し厚めの所もあるけど。ボイドスラブじゃなく、コンクリートで250㎜なんてあまり見かけない。
ここは200〜210㎜じゃなかったっけ？
15階建てだと、二重床二重天井で天井高250㎝床スラブ250㎜って、階高的に厳しいからね。

[1347: 匿名さん]

長谷工なら直床にすれば良かったんだよ
なまじ二重床なんかにするから音の問題が出る

[1348: マンション比較中さん]

>>1347さま
曲がりなりにもスミフですから、直床にするわけにはいかなかったんでしょ
まぁ直床の方が下階に音や振動が伝わりにくいのはほぼ常識になってますけど、イメージがね

[1349: 匿名さん]

いうほど二重床が必要になるほどのリフォームするかね

[1350: マンション検討中さん]

直床か二重床かというより、スラブ厚が薄いのが遮音性が低い理由では？
20㎝位では賃貸物件レベルだし響くのでしょうね。

[1351: 匿名さん]

都心から近く、生活に必要な施設も揃っているのが魅力的に思います。
緑が豊かであるのも気持ちが安らぐ理由に繋がるでしょう。
ただ、多くの部屋が入っているからこそ、防音がどのぐらいなのでしょうか。

[1352: マンション掲示板さん]

シティテラス東陽町の公式サイトにスラブ厚200mmと記されていました。

[1353: 購入経験者さん]

>>1350
いやいや
我が家は二重床、直床物件の両方に住んだことがあるけど、明らかに二重床の方が遮音性は悪い
賃貸の直床の時には上にお子さんが２人いたにもかかわらず、足音なんか一度も聞こえたことはなかったけど
分譲で買ったマンション（二重床）の時は、ドンドンと上階の足音が露骨に響いて来ました。
分譲マンションの二重床だから性能も良いだろうなんて絶対に思わない方がいいですよ

[1354: マンション検討中さん]

>>1353 購入経験者さん

うちは逆に、前に直床物件に住んでて、子供の走り回る音はもちろん、大人のスリッパのパタパタ音まで聞こえました。確かスラブ厚が20センチあるかないか位でしたので、やはり薄かったんでしょうね。
次に住んだ二重床でスラブ厚23〜24センチの物件は、上階の音は全く聞こえないわけではありませんでしたが、気にならない程度でした。
二重床と言っても、作りのしっかりした物やそうでないものもあるようなので、遮音性は変わるのでしょうね。
しかし、この価格帯での床スラブ厚20センチとは、やはり仕様がかなり落とされてるなぁとは思います。
豪華なエントランスより、専有部の住み心地の方が暮らす上では重要なのに。足音問題で悩まされた者としては、最近のスラブ厚の薄さは気になります。

[1355: 匿名さん]

>>1354 マンション検討中さん

スラブ厚の5センチなんてたいした差はないよ。施工の問題ではなく、上に住む人の心がけ次第。二重床は遮音には全く関係ない。

直床だとクッションフロアだから軽い物を落とした音は吸収するけど、重い物をおとしたりかかとで踏みしめる音は聞こえる。

二重床は、クッションが無いので、軽い音でも直床より音が鳴りやすい。ただし、ある程度のスラブ厚があれば聞こえにくい。重い物を落とす音は、二重床を支える脚を伝ってスラブに響く。さらに太鼓現象で反響して音が大きくなる。それは直床と変わらず下に響くんだよ。二重床で間にグラスウールなどの消音材を敷き詰めれば、軽いものを落とす音はそこに吸収されて聞こえなくなるだろうけど、重いものを落とす音は脚を伝わるので全く関係ない。反響の音は軽減されるかもだけど。

結局は、走り回る音はどちらにせよ響くので、上の人がまともなモラル、神経してるかが重要

[1356: 匿名さん]

>>1355 さん
床スラブについては、一般的に厚いほど遮音性が高いと言われてますよ。
200mmが一般的、230、250mmとなるにつれて遮音性が高くなるという事ですので、3センチ5センチ程度でも変わる訳ですから、5センチなんて大した差はない、という事はないでしょう。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26990/

[1357: 匿名さん]

>>1356 匿名さん

>>1356 匿名さん

https://www.o-uccino.jp/article/posts/7224

ここに書いてるけど、小梁に囲まれた面積が5㎡大きくなると二センチ位のスラブ厚減に相当するらしい。

今のマンションは、小梁をなるべくなくしてフラットな天井で空間的な広がりを作るので厚みがあっても帳消しにしてしまう。

長谷工が得意なアンボンドスラブ工法は、小梁を無くして広々空間を作り、かつ床を薄く作る方法。薄くと言っても20センチだけどね。

本当は小梁を無くすには、もっとスラブ厚を厚くしないと強度が保てないんだけど、アンボンドスラブ工法だと中にワイヤーを通して、サイドから引っ張ってスラブのたわみを抑えてるんだよ。そうすることで、小梁を無くしてフラットな天井を作れるし、余計なスラブ厚を見込まなくていいから階高を圧縮して戸数を詰め込める。

今のリビングやリビング隣接の部屋は全て一体化され天井を横断したり分割する梁がなくてフラットだから、その分振動しやすく、重量衝撃音が響きやすいんだよ。
かつスラブ厚は20センチで標準の厚さだから、昔の小梁に囲まれて不格好な同じスラブ厚のマンションよりも遮音性はかなり劣るってこと。

結論としては、空間的な見た目の快適さ＋経済性と遮音性のトレードオフで、売るためにはモデルルームで確認できない遮音性より見た目重視のフラットな天井が重要だってこと。

[1358: 匿名さん]

>>1357 匿名さん

なお、建築の標準で床のスラブ厚が20センチあれば大丈夫と言われてるのは、小梁に囲まれた面積がどれくらいの場合を基準にしているかは明確ではない。
つまり、今の梁のないフラットなスラブ面積を考慮した上で大丈夫と言ってる訳ではない。
20センチあれば、話し声やテレビの音などは聞こえないだろうけど、重量衝撃音は梁がないぶんバリバリ聞こえるんだよね。

ただ、ここに限らずもっと高級物件だろうが、安い物件だろうが、同じような造りだから、しょうがないと諦めるしかない。

上の人がうるさい人だったら、文句言って配慮してもらう、カーペットひいてもらうなどの対策しか無いよね。

[1359: 匿名さん]

最上階買いましょう

[1360: 匿名さん]

遮音性より見た目重視するから、住民スレにあるように足音騒音が問題になるんだね。
うちは断然見た目より遮音性だな。
小梁が少なくても騒音に悩まさたら意味ないし。
有名な建築評論家も小梁の重要性について言ってるし。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/ylkveszzrb

ここに限らずって、床スラブ厚20センチは、同価格帯ならここが最薄じゃない？
床スラブ厚22㎝から24㎝位の物件もあったし、どこも同じような造りではない。
やっぱり長谷工は仕様が悪いって言われるはずだよね。

[1361: 匿名さん]

>>1360 匿名さん
厚いほうが多少はましだけど、フラットな天井ならそれぐらいの厚さは誤差だよね。
また、ボイドスラブなら厚くても８掛けの遮音性だし。

長谷工がというより、ここ10年20年のマンションの造りがそうなってるからしょうがないという話だよ。

[1362: 匿名さん]

長谷工の仕様は良くないよ。
同時期でもPH豊洲は、ボイドスラブ35㎝でしたからね。普通スラブで28㎝に値しますね。
しかも、この価格帯でトイレタンク付きとか。
リビングのフローリングも音鳴りがするらしいし。そんな話他物件ではあまり聞かないけど。色々と粗が見えますね。

[1363: 匿名さん]

人感センサー照明ありません。
保安等ありません。
洗濯機上の棚ありません。
ドアストッパーはキノコみたいにニョキっと飛び出たやつです。
シューズボックスの下段の棚、可動しません。


残念です。

[1364: マンション比較中さん]

皆さんの意見をまとめると、ここの評価は以下の通りです。
・床の作りが悪い上にモラルの低い住人が多いので上階の音に悩まされる可能性が高い
・民泊に使ってる所有者がいたりバルコニーで楽器の練習する人がいるので、住むに値するマンションじゃない
・仕様が低くて安普請。目に見えない不具合も散見される。
・上記のような悪条件にもかかわらず、値段が高い

[1365: 匿名さん]

すみふの大規模はどこもそんなもんだよ。
エントランス周り、見た目良い外観造っても、
中入ったら‥

ただ、ここの良いところは、

車寄せがある。
平置駐車場の数がそこそがある。
それなりに閑静。
南、西向きは日当たり、眺望がよい。
駅近い。
管理費安い。

というところではないでしょうか。

大規模ファミリーマンションです。

[1366: 匿名さん]

あっ、ファミリー向けマンションだから音の問題は多少なり避けられないでしょう。

モラルも部屋数多いし、いろんな人が住むわけだから‥

最後は自身で注意しに行くか管理組合でってことになるでしょう。

ただあまり規模がデカすぎると組合も思うように機能しないんだよね。

[1367: マンション掲示板さん]

>>1365 匿名さん
いわゆるごく普通のマンションですかね。

ここは設備は豪華だけど、建物部分の固定資産税評価額ってどのくらいなんだろう。

[1368: 匿名さん]

>>1367 マンション掲示板さん

設備豪華？？？どういう所が？

[1369: 匿名さん]

賃貸マンションに住んでる人にとっては豪華な設備が多いように見えるんでしょ
浴室乾燥機や床暖房、食洗機、スマートポケット等
こういうウブな人が喜んで買うからこそ商売が成り立つんです

[1370: 通りがかりさん]

物件の資産価値で考えると、立地や将来の修繕費用、大手デベロッパー物件であるかどうかに比べたら、装備なんてどうでもいいけどな

[1371: 匿名さん]

資産価値って結局物件が中古で売れるかどうかだから、難癖ついてるところはダメなんじゃねーかな。特に大手の場合、ブランド＝見栄にひかれてる部分もあるんだし。

[1372: 匿名さん]

資産価値、心配するな。
足立区舎人より高いんだから。

[1373: 口コミ知りたいさん]

ここは、
ランドプランを、評価できるかどうか
これに尽きると思う。

[1374: 匿名さん]

ここ、真剣に検討したことがあって、某マンション評論家の簡易レポート取ったんだけど、リセールバリュー評価は「C」でした。

Cというのは、東京都平均レベルの価格維持率をキープするのは難しい、という意味です。

なかなか厳しい評価でした。

[1375: マンション検討中さん]

>>1374 匿名さん
結論だけでなく理由もお願いします。
やはり、過剰供給エリアに過去最高値の坪単価が理由でしょうか？

[1376: 匿名さん]

某評論家？ 参考にならんよ。

[1377: マンコミュファンさん]

>>1376 匿名さん

恐らくMさん（マニアさんではない）ですが、
かなり的確なアドバイスを
いただける方です。

[1378: 匿名さん]

大規模だからね。
リセール評価、建物の希望から考えれば、100〜200戸以内の物件の方がベストなのかな。

[1379: ゴージャス松野]

現時点で全住戸の何割売れ残ってるの？

[1380: マンション掲示板さん]

サイトには販売数29戸と記されてる

[1381: 匿名さん]

残り100くらい？

[1382: 匿名さん]

住民スレ読んだら、とてもじゃないけどここ買おうとは思わないね
夢も希望もなく、ストレスだけ溜まりそう

[1383: 暇人]

4月20日更新の物件概要には先着順39戸、3期13次先着順16戸と出ている。
つまり55戸/522戸で最低でも1割以上売れ残っている。

[1384: 匿名さん]

広告が住吉駅にもありました。
営業さんはどこまで苦労しているでしょう。

完売はまだまだ先になりしょうですね。

[1385: 匿名さん]

たぶん、8割売った時点で、普通のデベなら完売以上の利益は確保してる。だから会社は余裕。現場の営業は尻叩かれて大変だろうが……、可哀想。

[1386: 匿名さん]

住民スレは面白い。投資でない目的の方はさすがにそれを見て購入したくないことになるでしょう。

[1387: マンション検討中さん]

住民スレの人々は書けば書くほど資産価値が落ちることを認識してるのかな

[1388: マンション検討中さん]

>>1384 匿名さん
住吉はガチで競合するエリアだから悪くはないでしょう。複数路線しか眼中にない探索者にも訴求していくのでしょう

[1389: マンション検討中さん]

うーむ、魅力が薄い。購買意欲がわかないので見送りです。

[1390: 匿名さん]

ブランドマンションですよ！スミフ！それが魅力じゃないとでも！？

[1391: マンション検討中さん]

販売しているのは残り15戸程度でした。
モデルルームもそれなりに混んでいたのでそろそろ完売ですかね。

[1392: マンション検討中さん]

>>1391 マンション検討中さん
どこからの情報っすか？公開情報では27だけど

[1393: 匿名さん]

見学に行きました。
なんとも言えない詰め込み感を
感じてしまいました。

マンションはこんなのが普通なんでしょうか？
利便性やエントランスの雰囲気は悪くないと思いました。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん

そんなことないと思うけどなぁ。
学校近いし、周辺は落ち着いた雰囲気だし、いいマンションだと思うよ。

近くにスーパーがないのと、駅周辺に面白みがないのがデメリットかな。

[1395: 匿名さん]

敷地も広いし、できるだけ詰め込むのも仕方ないでしょ。売れれば儲かるし。
駅南側はスーパーないから買い物するにはちょっとめんどくさいね。
三菱の7丁目の方がちょい駅距離あるけど、途中で西友とかあるから買い物利便性でいうなら向こうに軍配かな。
駅周辺に面白みはないのかもしれないけど、ましな方じゃない。

[1396: マンション検討中さん]

管理規約でベランダの柵に布団を干してはいけない等の条文はないのですか？普通は景観を保つために設定されてるはずですが。

[1397: 匿名]

>>1396 マンション検討中さん
あってもなくても常識ない人は干すでしょう。

[1398: マンション検討中さん]

>>1394
周辺は落ち着いた雰囲気かも知れないけど、肝心の生活がね
住民スレみてたら最悪の物件でしょこれ
・上階からの生活音が酷い
・民泊利用してる部屋がある
・中国人が多い
・マナー悪い住民が多い
・バルコニーの壁に布団干し

[1399: マンション検討中さん]

ここだけでななく、どこの大規模物件も似たようなものでしょ。

[1400: マンション比較中さん]

外国の方の居住率は1割ほどでアジア、アメリカ、ロシアと聞きました。
大手町にお勤めの方が中心ですね。