シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1195: マンション検討中さん]

頭金2000万くらいあるなら大丈夫

[1196: マンション検討中さん]

竣工から一年以上経過。シティタワー東陽町と同様にそろそろ一気に値引きで完売になりますかね？

[1197: マンション検討中さん]

>>1196 マンション検討中さん

値引き、始まってますよ。

[1198: 匿名さん]

>>1197 マンション検討中さん
最上階は販売されてますか？
最初モデルルームに行った時、最上階は最後にプレミアム価格で販売する予定と伺い、待てずに諦めましたが、結局プレミアム価格で販売されてるんでしょうか？
他の部屋が値引きになっている場合、最上階の値付けはどうなってるのか気になってまして。

[1199: 匿名さん]

>>1198 匿名さん
初期の価格よりプラス800万位上乗せで販売されているようですよ。プレミアムと言っても。少し天井が高いだけで、設備、仕様は他の部屋と一緒。

[1200: 匿名さん]

>>1199 匿名さん
もう販売されてたんですね。情報ありがとうございます。

[1201: マンション検討中さん]

値引き、どのくらい値引きされますか

[1202: マンション掲示板さん]

値引き無いよ。

[1203: 匿名さん]

>>1202 マンション掲示板さん

いや。あるよ。

[1204: 匿名さん]

足立区でも坪300万超えるような異常な市況。東陽町もスミフ以降の新築が坪300万越えが増加。スミフは業績好調。
この状態でスミフは値下げは絶対しない。が、本気で買う気がある人には本体値引きはゼロでもオプションや諸費用むにゃむにゃは可能性がある。

[1205: 匿名さん]

>>1204 匿名さん
足立区って言っても北千住の事ですよね？北千住は別格でしょ。
値引き絶対しないって、シティテラス方南町は値引きされてるようですが。すみふといえども物件によってはする時はしますよ。シティタワー東陽町も竣工後一年経った辺りでしてたし。第一値引きなしでどうやって売り切るの？オプション多少付けたり家具付くらいじゃ数戸しか売れないよね。

[1206: マンション検討中さん]

>>1204 匿名さん
「オプションや諸費用むにゃむなゃ」も言い方売り方の違いで、そういうのも含めて、値下げというと思うのですが、認識の違いですかね

[1207: マンション検討中さん]

>>1198 匿名さん
確か、南向きの最上階の一部では、既に5月の時点で引渡しが完了し、
いきなり改修(大幅改造？)をやってましたよ。

[1208: マンション検討中さん]

>>1206 マンション検討中さん
そうですね。
でも、有難迷惑なオプションは要らないです。

[1209: 匿名さん]

値下げ販売すると既契約者に資産価値を棄損されたといって裁判起こされちゃう事例もある。

[1210: マンション検討中さん]

>>1209 匿名さん
デベロッパーと購入契約者で、守秘義務契約でも締結されるのでは無いでしょうか？

[1211: 匿名さん]

>>1205 匿名さん
方南町は全く別の話。周りに同じような価格のマンションが並んでる時にスミフは値引きしないってことですよ。

[1212: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
シティタワーは？

[1213: マンション検討中さん]

値引きしたら、検討したい。残り物件の日当たりはどうでしょうか

[1214: 匿名さん]

同じ東陽町の野村、三菱と比べて価格はどうですか？

[1215: 匿名さん]

>>1214 匿名さん
1割程度安い。部屋の設備、仕様気にしなければよいのでは。

[1216: 匿名さん]

スミフの方が安いなんてことあるの？
設備仕様の違いは何ですか？

[1217: マンション検討中さん]

竣工から一年、シティタワー東陽町の時みたいに1000万引いているのかと思ったらまだ諸経費程度の値引きですね。でも、今となっては野村や三菱と仕様は一緒で割安だからこれから売れるでしょう。

[1218: マンション検討中さん]

1192です。
レスが遅くなりすいません。

当方33歳で頭金は300万です。
私は年収700、妻は500です。子供無し。(いずれ欲しい)
部屋は6000万の部屋を購入します！
なんとか事前審査通ったので楽しみです！

いずれ価値も上がると思うので生活苦しくなったら賃貸か売る予定です！
厳しいですかね？

[1219: 匿名]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1220: 匿名さん]

>>1218 マンション検討中さん
価値はそれ程下落するとは考えられないからいいんじゃない。共働きで1,200あるのならもうチョイいいところ狙えば？

[1221: マンション掲示板さん]

>>1218 マンション検討中さん
私は40代前半の住民ですが、年収は夫婦合わせて同等で、子供無しです。
もう少し上の価格帯の部屋でも、十分に購入可能だと思います。

[1222: マンション検討中さん]

買うことは誰でも出来ますよ。

何に金をかけるかですね。
年収を考えると考え直したほうがいいですよ。

[1223: 匿名さん]

>>1218 マンション検討中さん

資産価値が上がるって、中古相場が今以上になればあり得るかもね。

まあブランド駅近大規模だから、資産価値は上がらないにしても下がりにくいとは思うよ。

[1224: マンション検討中さん]

年収700で6000万ですか。
考え方次第かもしれませんが、
マンション買って後はローンに追われますよ。

身の丈に合合ったところをお勧めします。

[1225: 匿名さん]

その年収、頭金で子供が欲しいならやめた方がいいと思います。審査は通っても、奥さんが産休育休に入ればたちまち苦しくなります。慎重にご検討を。

[1226: マンション検討中さん]

普通はこれから昇格して1馬力で1000万円見えてくるからまったく心配いらないのでは？

暇な高収入おっさんからのアドバイスが鬱陶しいですね。

[1227: マンション検討中さん]

昇給は会社によるから知らないですけど、世帯年収1200万、頭金300万でその年齢なら貯金2000万くらいはあるんじゃないですかね。老後考えると奥さん働けると安心って感じです。

[1228: 匿名さん]

>>1226 マンション検討中さん
昇格できなかったら？
勤め先経営難になったら？
先はわからないよ。
後々を考え安全牌に徹したことはない。
もし出世して余裕出てきたら売っ払って別のいいマンション買えばいい。
ローン地獄はキツイぜー。

[1229: マンション検討中さん]

1218です。

頭金の300万以外に貯金は200万程度です。。。
最悪は売ることになっても将来的には有楽町線も来るし、価値が上がってると思うのでマイナスにはならないと予想してます。

危険ですかね？

[1230: 通りがかりさん]

>>1229 マンション検討中さん

有楽町線はメトロがヤル気ないので、来るか分からないし、あまり当てにしない方が良いかと。。
ちなみに自分は世帯年収1100万ですが、ここは高く感じたので止めました。近隣の4500万のマンションを購入しましたよ。

[1231: 匿名さん]

まぁ、価値が下がるということはないだろうね。
有楽町線伸延については、都の計画見てもやるでしょ。観光客相手にディズニーとスカイツリーの往き来がし易いようにということで優先課題になっているからね。メトロは渋々、受けざろう得ない感じでしょ。ヤル気ない分、池袋方面からの直通はないようだね。今の千代田線の綾瀬一北綾瀬間みたく豊洲一住吉の折り返し運転。車両も4両くらいで運行するんじゃない。

[1232: 匿名さん]

>>1231 匿名さん

区が100%金出すならすぐに実現だよ。
金をケチって、メトロに少しでも多く負担してほしいと思ってるから進まない。
メトロも、儲からない路線に自腹を切る意味がない。
区だけで負担は到底無理なので、都がどれだけ被ってくれるかだな。

まあオリンピック終われば必要性も無くなるから作る意味はないんだが。

[1233: 名無しさん]

今の時代に住宅ローンを組む人は固定金利が多いと思われます。

すこし金利の話をしますと、
この超低金利時代は2004年頃から始まりました。

一つの大相場は必ず期限があります。その期限というのは経過時間であり、この期間が10年前後となります。
ご存じのかたも多いと思いますが2016年6月に金利が底を打ちました。
もしこれが本当に大底なのであれば2004年から約10年前後で底を打ったといえます。
一相場が終わると次は逆方向に大きく動くのが相場です。
これから8年～10年の期間を要して金利は2004年水準に戻るでしょう。

[1234: 匿名さん]

>>1233 名無しさん

固定金利じゃなくて目先が安い変動金利が主流っしょ。

その方が高くても背伸びして買えるから。
リスクは無視無視。
どこの営業も、なんだかんだでここ10年金利は上がってないとか、国策でマイナス金利やってるから国公認で低金利を維持してるとか、景気に影響が出るから当面は金利急上昇は考えにくいとか、手持ち資金があっても住宅ローン減税を使いきるまで低金利の変動であえてローン組んで10年たつか金利が急上昇してローン減税上回るようになったら一気に繰り上げすればよいとか、色々と理由をつけて変動に誘導するから。

その心は、変動なら金利が激安なので、身の丈を越えたローンを組める、高い物件でも庶民に売りやすいから。リスクさえほぼないように見せることができれば、客が自発的に変動でローン組んで高くても買う後押しをできるから。万が一のリスクは当然自己責任。

現状のマーケットや政策等からリスクは低いように思えるが、最終的にはお客様のご判断ですから、というのがどこの営業でも常套句だからねえ。

どの時点で反転するのか、10年後も安泰か、阿鼻叫喚かは興味深い。中古が投げ売りになったら待ってた人には最高だよね。

[1235: マンション検討中さん]

固定で買える額が本来身の丈にあったローンだよね…

[1236: 匿名]

>>1230 通りがかりさん

4,500のマンションてこの辺であります？
築10年で中古で探しても4500はレアかと

[1237: 匿名さん]

変動と固定で連動する金利が違うのをご存知無い方が多いんでしょうか。。
たまにバブル時代は8.5%だった！なんで馬鹿な記事を見かけますが、それは変動金利が長期金利に連動していた時代の話ですからね。無担保コールレートに連動するようになってからは大きな金利変動は一度もありません。
また、金利が上昇するような社会状況はどのような社会状況か。というのも考慮する必要があります。
あのアメリカですら、プライムレートを0.25%引き上げるのがやっとの状況で、日本がそれ以上の引き上げを行うことができる状況というのは中々想像できません。要は景気が良すぎるってことですからね。
という訳で、営業が変動金利を勧めるのはある程度根拠があってのことです。

ここまで言っておいてなんですが、私はこの金利差なら固定で組みますけどね。笑
1%以上開きがあれば変動かな。

[1238: 通りがかりさん]

>>1236 匿名さん
東陽町辺りだと確かに安い物件少ないですよね。木場の方まで行けば4000万円台の物件もありますけどね。

[1239: 通りがかりさん]

変動金利はプライムレートで、長期固定金利は10年物国債利回を基準にして決まります。

10年物国債利回は国債市場で投資家たちが国債を売買することで変動しますのでこれは将来への予想(期待値)が反映されます。
つまり固定金利は予想(期待)で決まり、変動金利は実態経済で決まることになります。

今後のインフレ期待が高まれば長期金利は上昇していきますが投資家が動かしている市場のため、実際にインフレになっていなくても期待が高まれば市場はすぐに変動するということです。
長期金利は実態経済よりも、将来への期待が先に反映されます。

住宅ローン金利の変動でいうとまず長期固定金利が変動し、その後に変動金利が変動する仕組み。

実際に10年物国債利回のチャートを見ましたが確かに2016年夏頃に一旦底をつけたようにみえます。
その後一年間のチャートは綺麗な上昇形状なので投資家たちの期待値は高いとみます。

個人的には10年物国債利回は今後少しずつ上昇していくのではないかと考えます。

[1240: 匿名さん]

金利の変動はまず長期固定金利が変動し、その後に変動金利が変動するφ(..)
もし変動金利を組んだとして、長期固定金利に動きがあれば
切り替えの検討を始めるなど、警戒が必要になるという事ですか？
住宅ローンについて何の知識も無いもので一から勉強しなければ
いけませんが、こちらのスレッドは為になります。

[1241: 通りがかりさん]

>>1240 匿名さん
期待値で長期金利が上がっていったとしても実態経済の冷え込みが続くようなら結局は不安感から国債が売られて再び長期金利は下がります。
長期金利が上がってきたからといって必ずしもその後に変動金利が上がっていくとは限りません。

だから5年程度の短期間で完済するつもりであれば変動金利で構わないでしょう。
しかし現在のように超がつくほどの低金利時代においては、長期間の融資を受ける場合は固定金利で借りるのがセオリーともいえます。

前の方も言っていますが、固定金利でも返済可能なプランが組めることが重要で、これが身の丈に合った正しいローンといえるでしょうね。
例えばもし現在の変動金利の利率がわずか2%上がっただけで月々の返済が困難になるようなら明らかなオーバーローンということです。

[1242: 匿名さん]

ここのマンションあとどのぐらい残っていますかね？
既に完成して1年以上も経っていて、売れ行きがよくないような感じです。

[1243: 匿名さん]

パークホームズの中古は目に優しい価格なのに売れないのはなぜでしょうか。

[1244: 匿名さん]

民泊に使われちゃってるらしいね。住民板参照。
管理規約で決めちゃって追い出せるものなのかな？こういうのは。

[1245: 名無しさん]

家計に余裕がある人ほど変動金利で、余裕がない人ほど固定金利でいくべきなんですかね。
昔から貧乏人ほど保険に入りなさいと言われるから、固定の高い金利は保険代として納めるぐらいの気持ちで。

ちなみに私は貧乏人なので、頭金1500万円(自分と妻の貯金)、
借入金3500万円を35年固定で組みました

管理修繕費、固定資産税合わせて毎月13万円ぐらいの支払いで済んでます。

[1246: 名無しさん]

>>1243 匿名さん
⬆️
？？

[1247: 名無しさん]

>>1167 暇人さん

それなw
わざとらしいよな

[1248: 名無しさん]

>>1148 匿名さん
買った時がその時の価値なんだから、購入後に値下げされても後から文句は言えんよ。
時間が経てば価値が変わるのは当然。

[1249: 名無しさん]

>>1162 ツッコミさん

時期が一緒ならマンションや戸建はどの地域に建てても建設費事態はたいして変わらないからね。
要は何処に建てるかだから。

全く同じマンションを建てるとして、東陽町に建てるのと郊外に建てるのでは販売価格は雲泥の差。
この規模の大規模マンションなら春日部なら駅近新築3LDK75で4000万円ぐらいで買えるし。

[1250: マンション検討中さん]

低層階で6000万以下、67平米くらいの部屋はまだあるのでしょうか。

[1251: マンション検討中さん]

長谷工の邸
長谷工の景
長谷工の贅
長谷工の智
長谷工の美
長谷工の地

[1252: 匿名さん]

何一つあきらめたくない（あきらめないとは言っていない）

[1253: 匿名さん]

>>1252

「あきらめたくない」人向けのマンション、いいキャッチフレーズだと思います。

都内を諦めたくない、通勤時間〇分を諦めたくない、駅から10分以内を諦めたくないなどに合致しています。

価格は2LDK、3LDK5490万円とありますが、今はどのくらいの価格の部屋が残っているでしょうか。3LDKだと6000万円の部屋があるみたいです。522邸もあるので、高層階だとより価格が高くなってきそうです。モデルルームも、6日、7日は13時30分～だと△だったりして好評のようですし、順調に売れていっているでしょうか。

[1254: マンション検討中さん]

>>1253 匿名さん

営業トークのようですが…モデルルームの空き状況って全く信じた事ないですけどね。
竣工から1年4ヶ月。今先着順34戸となってますが、これで最終ですかね。それともまだ出してない住戸があるんでしょうか？
近隣のジオ住吉は、190戸とこちらの半分以下の戸数ではありますが、竣工前で残り戸数僅かなようです。
駅5分で価格・環境・仕様も似たり寄ったりですが、あちらの方が好調なのは何が違うんでしょうね？

[1255: 名無しさん]

生活便利性と値段じゃないですかね。交通も2線路利用出来ますし。

[1256: 名無しさん]

>>1255 名無しさん

34戸は最後ではない気がします。もっとあるはず。

[1257: マンション検討中さん]

知名度では僅かに東陽町の方が高いけど、城南城西の人々からしたら、東陽町も住吉もどこそれ？状態。街の雰囲気も大して変わらない。

だったら、渋谷、新宿、大手町を20分未満でカバーして混雑しにくい住吉が同じ5分でも勝るかな。何気に錦糸町まで歩けるから総武線も利用可。たとえ有楽町線が来なくとも充分都心をカバーしている。

同じ埋立地だけど地盤も東陽町よりは住吉の方がいいよね。学区は東陽町の勝ちかな？

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん
地盤の良さというのは、古い埋め立てか新しい埋め立てかの違いですかね？
ただ、東陽2丁目は標高が高いのがいいですよね。
扇橋・千田の方は国土地理院の地図の標高図を見ると、青や濃い青でゼロメートル地帯ですが、こちらのマンション周辺は緑色なので、ゼロメートル地帯ではないですね。

[1259: マンション検討中さん]

>>1258 匿名さん
東陽2丁目の海抜が城東で比較的高いのですね。てことは水害面では安心ですね。

[1260: 匿名さん]

>>1259 マンション検討中さん

城東の緑は埋め立て地じゃないのかな？
江戸川区だと、南側の緑は昔は海で水色との境は海岸線。

あとから作った土地だから、盛り土して高くしてんだね。

江東区もたしかそうだったきがするんだけどね。

[1261: 匿名さん]

埋め立て地かどうかはあんまりきにしないですね。
本当に何かあった場合、どこに行ってもあんまり変わらないと思います。

[1262: マンション検討中さん]

駅からの距離 5分
大規模マンション 管理費 修繕費が安い
売主 ブランド 住友不動産
周辺環境 駅近だか静か

条件は揃っているから
あとは、価格だけですよね。

[1263: 匿名さん]

ネガはすぐにひけしがはいるね

[1264: 住民板ユーザーさん1]

すみふステマ乙

[1265: 匿名さん]

店が少なく買い物も不便な東陽2でこの価格はないでしょ。
それにすみふと長谷工なんて普通なら避けるわな。
早く叩き売りしてウザい広告がなくなればいいんだけど。

[1266: 匿名さん]

商業施設レスではあるけど、一応えきちかだから、スカイティアラみたいな後半の値引きはなくとも売り切れるかもね。神のみぞ知る

[1267: マンション検討中]

ここのマンションって今わざわざ西葛西でチラシ配りやってるんですよね。
プラウド西葛西の客を取り込みたいんでしょうけど結構売れ残ってるのが想定出来てなんか複雑ですね

[1268: マンション掲示板さん]

>>1267 マンション検討中さん

西葛西の検討者なんて予算がないから、東陽町を購入できるわけないのにね。

[1269: 匿名さん]

>>1262 マンション検討中さん

修繕費が安いのは大きなマイナスですよ。
理事会がきちんと値上げできないと、廃墟まっしぐら。
管理費は消えるお金なので低い方が良いです。

[1270: 名無しさん]

ここはいつ完売になりますかね？値下げを期待しても良いのかな？

販売期が長くなると、既に購入した人に不利が出るかな？修繕費の負担とか。

[1272: 住民]

>>1269 匿名さん
修繕費にかんしてはデベロッパーが新築物件を売りやすくするために、修繕積立金を最初は安く設定しておき、数年後に値上げをするというのが上等手段です。

新築マンションは世帯数に関わらず修繕積立金は最初は5000円～7000円ほどです。

とくに500世帯以上の超大型マンションは敷地面積やのべ床面積も広く、設備が充実しているためにどうしても修繕費が高くなります。
特に近年のマンションは高級趣向になっているため余計に修繕費がかさみます。

現在シティテラス東陽町の修繕積立金は7000円程度ですが、これでは13年後の大規模修繕時に資金不足に陥ります。
世の中の全ての新築マンションに当てはまりますが、今後は数年おきに数回の値上げを実施して最終的には15000円程度まで上げざるをえなくなるでしょう。

25年マンション総合調査によると、
501戸以上のマンションの平均修繕積立金は16509円と算出されています。

もし今後デフレ脱却やインフレ率2%を達成するような経済状況となれば、人件費も含めてマンション修繕コストも上がるでしょうから、修繕積立金の値上げも仕方のないことでしょう。

[1273: 匿名さん]

>>1271 住民さん

修繕計画もらってないですか？
最終的(30年後)で15000円なら安いですね。

[1274: マンション検討中さん]

すみふステマ乙

[1275: 近所のもの]

>>1265さん
『店が少なく買い物も不便な東陽2』
あの場所は確かに不便です。その上、
シティテラス東陽町さんの建物は大きいので、
玄関からコンビニまでの距離を考えると、ちょっとしたお出かけですね

[1276: eマンションさん]

>>1275 近所のものさん
住民として半年以上が経過しましたが、
全く気にならないですね。
もちろん、近場に大きなスーパーでもあれば、
それは便利ですけど。

[1277: マンション検討中さん]

売れてないかと思っていたけど、
モデルルームかなり人いるし、部屋無くなるの早すぎる

[1278: 匿名さん]

こちらは民泊OKですか？

[1279: マンション掲示板さん]

>>1278 匿名さん
はい！？
公にOKな新築マンションなど存在するのですか？

[1280: 匿名さん]

民泊をしている部屋があるとお聞きしましたが

[1281: 匿名さん]

すみふのマンションは管理がダメなところ多いからな

[1282: 匿名さん]

1278,1280. 泊まってみて
何号室だったか教えて

最近観光客見かけなくなったけど

[1283: 名無しさん]

隣のジオの掲示板を見ると、すでに完売したようですね。
町並みはこっちが綺麗なのに…

[1284: 名無しさん]

プラウド東陽町ももうすぐ完売しそうですね。

[1285: マンコミュファンさん]

>>1284 名無しさん
プラウドは完売したみたいだよ

[1286: 名無しさん]

>>1285 マンコミュファンさん
後2戸じゃないでしたっけ？

[1287: 匿名さん]

>>1286 名無しさん

HPで完売となってましたよ。やはりプラウドは早いですね。

[1288: eマンションさん]

>>1287 匿名さん
お得意の入居開始前に「完売御礼」とすべく、
売れ残り物件を一気に値引いたのでは？

[1289: マンション検討中さん]

>>1288
まだ入居まで時間があるので、それはないでしょう。
こちらはいつまで売るんでしょうね。
パークハウスやリビオレゾンよりは早く売り切ってほしいです。

[1290: 匿名]

>>1289 マンション検討中さん

野村は交渉可能だよ。

[1291: 匿名さん]

残り少なくなったらどの物件でも交渉ありでは。ジオもやってるし。プラウドの竣工は5月だからまだ慌てる程でもないと思いますが。
ここは竣工1年4ヶ月になるし、住民の方も交渉してでも売り切って、販売中の垂れ幕はずして欲しいと思われてるのでは。
それともすでに交渉してるのに売れてないのかな。

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん

1年4ヵ月なんてすみふにとっては、まだまだこれからだよ。3年位は普通に売ってます。

[1293: 名無しさん]

ここの住民だけでなく、近隣住民も早く完売して欲しいと思ってるでしょうね。
広告も見飽きてるでしょうし、売れ残っている印象も、近隣のリセールに悪影響があると困りますものね。

[1294: 匿名さん]

本当にそうですね。
このあたりの物件価格が上がり続けるであれば、いつか売れきれると思いますが、
2020年以降も残ると、相当の値引きをしないと厳しい気もしますね。