シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1115: 匿名さん]

駐車場使用料って管理組合の収入に組み入れ。なので駐車場が余って利用料が入らないと管理組合の年度の会計が赤字になる可能性がある。

すみふ物件って完成在庫で有名なわけだから、入居者が少なくて駐車場が余るなんてことは想定しておかないと。

[1116: 匿名さん]

東陽町の他物件と比べて価格が安いのは埋立地だからでしょうか。
いいなと思っていましたがやはり埋立地は怖い。
東日本大地震で浦安などの埋立地は液状化で大変でしたし、埋立地は検討する余地なく却下です。

[1117: 匿名さん]

液状化じゃ人は死なないからありかなっとは思います。まぁ液状化も大規模修繕前ならそこまで問題になりませんよ。その後だったらヤバいですけど。

[1118: 匿名さん]

もともと皇居から東側はほとんど埋立地だから、その理屈だと中央区や港区、江東区はほぼアウトですね
世界有数の高坪単価を誇る銀座も含めて

[1119: ツッコミ]

>>1116

「東陽町の他物件と比べて」とは、この物件だけ埋め立て地ですか？
>>1118さんの言われる通り、この辺はすべて埋め立て地ですよね？
戸建てを建てるわけじゃあるまいし、もしこのような大型の建物が影響を受けるようなら、東京には住んでいられないね！

[1120: 匿名さん]

同じ埋め立て地でも時期が違う。基本的に、永代通りより北は江戸時代とかだけど、南側は最近の埋め立てだよね。
長い時間経ってる方が同じ埋め立て地でも安心なのでは？昔から江東区に住む方々は、永代通りより北が良いと言われます。

[1121: マンション検討中さん]

まぁこんだけでかけりゃ液状化くらいみんなで払えばなんとかなりますよ

[1122: ツッコミ]

>>1120

お答えありがとうございます。
確かに時期は違いますね。
水害についてはどう考えますか？
永代通りより北が一番低いようですよ！（江東区のハザードマップによります。）

[1123: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

へぇー
長くこの辺住んでいるけどはつみみだわ

[1124: 匿名さん]

この辺り洲崎って地名だったそうですね。
ここを描いた浮世絵に、海が描かれているのを見た事があります。景勝地だったようですよ。
明治から昭和にかけては遊郭街として有名だったのかな。

[1125: 住民板ユーザーさん4]

二丁目が液状化起こすくらいの地震が来たら、それこそ他の被害の方が甚大ですよ。ちなみに東日本大震災の時は運河より南側、明治通りの付近は液状化してました。

[1126: 匿名さん]

>>1122 ツッコミさん
マピオンの標高ではこの辺りは1m、永代通り北側でも木場公園以西の門仲木場清澄白河辺りは1〜2mとなっていますから、永代通り北側が低いとは言えませんよ。

[1127: 匿名さん]

ここが液状化しなくても周辺で液状化すると地下の配管が壊れてライフラインがマヒする可能性もある。

[1128: ツッコミ]

>>1126

調べていただいてありがとうございます。
マピオンの地図を見せていただきました。
残念なことに、マイナスの表記はできないみたいで、江東区役所のところも海抜0mとなっていますし、東陽町駅のところも0mですね、
でも実際はマイナスです。
駅から図書館に向かって歩くと、明らかに登りとなってますし、図書館から現地までも緩やかな登り道です。（それが嫌だという人もあるようですが）
極めつけは、幼稚園前の段差です。
前にアスリート主婦の話がありましたが、そのくらいこの現地は高い場所にありますよ！

[1129: 匿名さん]

>>1128 ツッコミさん
マピオンではマイナス表記もされてますよ。
下図のように砂町小は-2mと表記されてます。
標高や水害を気になさるなら1mのこちらのマンションより2m以上の辺りがよいのでは？
ただ荒川が氾濫すれば江東区はどこも浸水するので水害が気になる人は江東区を選ばないでしょう。

[1130: ツッコミ]

>>1129

何度も申し訳ありません。
マイナスも表記できるんですね。失礼いたしました。
区役所や駅周辺がマイナスなのはみなさんご存知のことだからわかりやすいと思ったのですが（実際に現地には標識があります）、なぜマピオンでは出ないのでしょう？（あまり正確ではない？）
まあ、それは置いておいて、私が言いたかったのは、永代通り方面が現地より低いことです。（それは間違いないですよね？
東陽1丁目も1mとなっていますから、そこよりもこの辺は明らかに、家の高さで1～2階分高いです。
でも、駅周辺が浸水すれば孤立してしまうのは確かです。

[1131: 匿名さん]

はっきり言って、大災害を心配するなら住宅は購入するなが結論です。
私だって来年１００%関東で地震が起きて液状化するという情報があればこの物件は買いません。
しかしそんな予想は不可能ですし、だれも予知できない現象を回避してうまくやろうなんて夢物語です。
ここなら日本がどうなっても安全なんて場所は存在しない以上、将来のリスクを受け入れて購入するしかないし、それが出来ないなら持ち家は諦めて賃貸にしましょう。
少なくともここは川沿いの立地の割に海抜が３mほど高くなっており、隣に学校や公共施設などの災害時避難地区があるので、いざという時比較的安心ではあります。
とくに大災害時子供とはぐれる危険性が低くなることは大きいです。

[1132: ツッコミ]

>>1131

まさにその通りですね！　ツッコミのしようがありません。
どんなところでもリスクを考えたら、買わない方がいいかも知れません。
地震で崩壊するかもしれないし、いまどきミサイルに当たるかも知れません。
バブル時代に大儲けをして、都心の高級賃貸マンションに住んでいた人がいました。
なぜ購入しないのか聞いたら、やはりリスクを嫌ってのことでした。
でも、その人は今は郊外の公営団地住まいです。
一生家賃を払い続けるのも、年を取るほど大変ですね。

[1133: マンション検討中さん]

この場所でこの価格はバブル
買った次の日に3割は下落
住宅ローン地獄のスタート人生

[1134: マンション検討中さん]

一括で買ったんで何の心配もないです！

[1135: ツッコミ]

>>1134

Good! いいね！

[1136: ツッコミ]

>>1133

ローンの話、出ると思いました。
確かに地獄のはじまりだけど、払い終われば天国が待っているかも！？
老後の賃貸生活はホントに大変です。
年金では家賃も出ないし、貯金を取り崩していくことになる（あれば、の話だが）。
とりあえず住むとこさえあれば、何とかなります。
って、チョッと現実すぎたかな？

[1137: マンション検討中さん]

まぁでも今の価格は無理して買う価格ではないよね。例えば35年ローンとかだと辞めたほうがいい気がします。金利が安いんで20年固定とかで買える層が買うべき状況でしょう。じゃないとリスクがデカすぎる。

[1138: 名無しさん]

リスク考えるのも大事だけど、時間も大事ですからね。確かに昔よりは高いけど今後どうなるかは誰にもわかりません。単に確率が高いだけ。
私も最初は2022年まで待とうと思いましたが、2022年に仕入れた土地にマンションが出来るのは早くて2024年頃。あと6年かぁと思うと、その時間を待つ気になれませんでした。子供も成長してしまいますし。
今30前半で30代の貴重な時間を家族とより良い環境で！が購入の決断理由です。ちなみに中古も何件か見ましたが住みたいと思えずパスしました。

[1139: 匿名さん]

時間ね。確かに。
それに人間、いつあの世逝くかわからないしね。

[1140: マンション検討中さん]

6年賃貸にいると1000万以上は払いますからね。6年後そのくらいマンション相場が下がってても損はしない。駅近マンションはドンドン減ってくので、そんなに下がるとも考えにくいですけど。20パーセントくらい価格下がれば損するかもしれませんねくらいじゃないですか？

[1141: 匿名さん]

東陽町なのになんでこんな高いのかと思いますが、他の物件みても6千前後、
中古20年ものでも4,5千万。
これからはこのあたりもこのくらいが平均なんでしょうか？

[1142: マンション検討中さん]

今はこの値段ってだけでこれからは誰もわかりません。今のラインが一般人が買えるギリギリのラインかと思います。

[1143: 匿名さん]

高くても売れてるんだし、それが市場原理
わざわざこの板に高いと書き込みしてる人は何の意味があるんだろう

[1144: マンション検討中さん]

>>1143 匿名さん
周辺相場より高いかどうか、割高なのか？は検討する上で大切なので、検討スレで話されて当然でしょ。
何の意味があるかっていう人の方がおかしい。検討者じゃないよね。

[1145: 口コミ知りたいさん]

>>1144 マンション検討中さん
私は今15万円の賃貸に住んでいます。
6年後っていったら15万円×12ヶ月×6年間=1080万円
更新料15万円×3回=45万円
合計1125万円
6年後に6000万円が4875万円まで下がりますかね？
今は金利低いし、
消費税も、
時間ももったいないし、

[1146: ツッコミ]

マンションの価格は、その不動産会社が長年培ったノウハウを駆使して、なるべく高く設定します。
売れなければ意味がないけれど、売れればそれが相場となります。
だから、新築のマンションの価格を見た場合、その周辺の今までの相場より高くなるのは当然です。
どこの検討板を見てもとりあえず「高い」という投稿があるようです。
何が言いたいかと言えば、高いとか安いとかではなくて、自分にとってその価格に見合う価値があるかどうかだと思います。
だから、検討板では単に価格が高いとか安いとかではなくて、その物件にどんな価値があるかを検討するものではないでしょうか？
そんな投稿を期待してます！

[1147: マンション検討中さん]

自分にとって価格に見合う価値がなければ割高と感じる訳でしょ。
割高と思う人が多いから、竣工後1年経っても売れ残ってるんだよ。
すみふはシティタワー東陽町も竣工後1年位で値下げしてたそうだから、こちらもそろそろ値下げあるかな？

[1148: 匿名さん]

マンションマニアさんの所にも最近、定価で購入をされた方から、【値下げ販売がされている。差額を取り戻せないか。】と言う相談が増えているそうです。
結論は自己責任であり、取り戻す事は不可能だそうです。
尚物件名は不明です、、、、、

[1149: 匿名さん]

>>1147 マンション検討中さん
>>1148 匿名さん

うーん、どうだろう。
ここは駅近なので、高くてもじわじわ売れるのかも。
少なくともオリンピックまでは新築相場が急激に下がることは考えづらいので。

マンマニの相談マンションは、すみふならスカイティアラかなあ。ずっと前から値引きしてるので。
それ以外に噂されてるのは、プラウド下総中山ディアージュとプラウドシティ大田六郷などかな。

[1150: 匿名さん]

>>1146 ツッコミさん

>>1146 ツッコミさん
高い安いは当然の書き込み対象でしょ。
買った人や営業スタッフにとっては、うざいかもしれないけど、事実だからしょうがない。
またこの価格でも少しずつ売れてるから、高くてもそれが現時点での相場だと言うのもまた事実。暴落するかは将来にならないとわからないし。

価格以外で有意義なコメント希望は個人の希望であって、価格について言いたい人は無視して勝手に言えばいいし、有意義なコメントしたい人は、価格の話はスルーして自分が有意義と思うことだけ話せば良いのではないか。
スルー耐性が低いから営業と疑われるんだと思うよ。

[1151: ツッコミ]

>>1150

すみません。書き方が悪くって伝わらなかったようです。
高い安いと書くなということではなかったんです。
価格は重要なポイントですから！
単に高いというのではなく、何がどういう理由でそうなのかを書いてほしいなということでした。
たとえば、東陽町なのにこの価格は高すぎというような、アバウトなことではなく、駅から徒歩5分なのにこの価格は高すぎとかいうことでした。

[1152: 匿名さん]

>>1151 ツッコミさん

それならわかる。単に高い高いだけでなく、根拠を示してくださいってことね。
このご時世普通の価格でしょってんなら、その根拠も。

[1153: マンション検討中さん]

住まいサーフィンでは駅四分のプラウドが割安評価で、こちらは割高評価。どういう計算なんでしょう？

[1154: マンション検討中さん]

>>1153 マンション検討中さん
住まいサーフィンですからね笑笑

[1155: マンション検討中さん]

>>1149 匿名さん
プラウド大田は雑誌にほぼ実名で乗っちゃいましたしね。

たた、最近相談件数が増えたってことなので、最近値引きを開始した、もしくは値引き額を引き上げた物件ですよね。

20パーセントってなかなかないと思うんですが、どこだろ

[1156: マンション検討中さん]

大規模マンションなんて位置からくる価値がピンキリなんだし、不人気部屋がそのくらい叩き売りになるのは当然だと思うんだがね。

[1157: 匿名さん]

他物件の心配より、こちらの完売がいつなのか心配したら。
竣工後1年…まだまだ完売遠い。あまりの不人気ぶりに賃貸やリセールに響きそう。
住民スレみても、住民の質は大丈夫？と思うような書き込みあるし。

[1158: マンション検討中さん]

さすがにここら辺マンション出来すぎだし、リセールも何もないと思うがね

[1159: マンション掲示板さん]

>>1157 匿名さん
Mind your own business.

[1160: マンション検討中さん]

>>1158 マンション検討中さん
そうだよねー。むしろ中古含め、選択肢たくさんありそうだけど。

[1161: 匿名さん]

>>1151 ツッコミさん

室内の設備、仕様、材質等が3000万レベルで買える部屋と同じだからですよ。

[1162: ツッコミ]

>>1161

ありがとうございます。
そうですよね！　確かにチョッと郊外なら、2000万円台で買える物件と同じレベルです。
この辺は、それだけ土地代が高くなっているのだと思います。
都心に近いという利便性と、資産価値にどれだけ出費できるかということですね。
この辺の中古物件で、築後数十年もたっているのにそれほど価格が安くないのも、土地代が影響しているのではないでしょうか？

[1163: マンション検討中さん]

>>1162 ツッコミさん

そんなに低い仕様で土地代の高騰による値段なら、オーベル東陽町やガーデンフラッグシティ等、駅近で比較的築浅の中古が出るの待ってリフォームした方が良くないですか？両者とも新築時よりは値上がりしてますが、それでもここよりは安いです。
あえてこちらに拘る理由は？

[1164: 匿名さん]

>>1163 マンション検討中さん

新しいから。管理費安いから。橋渡らなくていいから。
スミフお得意のエントランスにだまされちゃうから。