シティテラスひばりが丘［旧：（仮称）ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

シティテラスひばりが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hibarigaoka/

所在地：東京都西東京市ひばりが丘三丁目1616番22（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分
西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 バス10分 「ひばりが丘団地」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「田無」駅 バス19分 「交番前」バス停から 徒歩3分
中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 バス34分 「交番前」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.53平米～82.06平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.1.8　管理担当】

[202: 検討]

■ひばりヶ丘駅。
都心から距離はありますが、急行停車駅という事もあり、
利便性は問題ないように思います、
これ以上都心から離れると大きく不便になり、近づくと地価も上がるので、
いい塩梅の駅なのかなと。

駅の北口は「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく指定地区となっていて再開発中ですので期待できます。
マンションは南口側ですが、恩恵はあるでしょう。

2016年夏時点でのマンションPBRを確認する限りは1.02と、1を超えているのも評価ポイントかと思います。

ただし、西武線自体が、首都圏の私鉄の中では現状魅力が少なく、
売上で見ても東急は別格としても東武や小田急にも負けており、頼りない路線であるのは事実です、が、
その分評価が低いので、既に高騰している東急線沿い等に比べて、購入する好機ではあるかもしれません。（保証はしません。）

今後の希望として、副都心線・東急線との直通運転を開始した事で、路線自体に将来性が出たとは思いますし、
加えて、池袋駅の西武旧本社ビルの建て替え（2019年竣工予定）をはじめ、
池袋駅東西連絡通路の建設等、2020年に向け池袋駅周辺の再開発も色々と計画されていますので、
その波に乗れれば、自ずと西武線（池袋線）沿いの駅の価値・利便性は上がる可能性があるとは思います。

[203: 検討]

■駅周辺の駐輪場
これは絶望的です。
特に南側（本物件側）は壊滅的で、3つある駐輪場すべて、月極は2～3年待ちだそうです。
一時駐輪も朝7～9時には満車になるそうですので、自転車での通勤を考えている方はお気をつけ下さい。

北側に月極に空きのある駐輪場はありますが場所が遠く、
自転車で駅の反対まで行き、そこから駅から徒歩5～7分で戻ってくる事になるので、
正直オススメは出来ません。

以上、長文・連投失礼致しました。

[204: マンション検討中さん]

>>203 検討さん

駐輪場情報有り難う御座います。営業さん、駐輪場あるから、大丈夫！と行ってましたが、2、3年待ちなのですね(^^;
リサーチ不足なのか、隠してるのか…信用なら無いな～

[205: 匿名さん]

10年待っても空くかどうかわからないというなら絶望感があるが、たったの2、3年で回ってくるなら全然いいな。これはポジティブサプライズですわ。ありがとう。

[206: マンコミュファンさん]

>>204 マンション検討中さん
24時間利用できる谷戸の駐輪場は数年待ちのようですが、南口第二駐輪場は比較的空いていて、1～2ヶ月で停めれるようです。まあ、南口第二駐輪場は時間制限(6時30分～22時、土日利用不可)がありますので、不便さはありますが。
バス停がより近くにできるかもしれないのですか。始発は魅力ですね。

[207: 検討]

>>206 マンコミュファンさん
訂正有難うございます、失礼しました。
駅の駐輪場は気にされる方が多いようですね。

駐輪関係で追加の補足としましては、
北口の再開発に伴い、駅の北側のやや池袋寄りに駐輪場の新設は計画されているそうです。
ただ、こちらも2019年頃を目処に、との事でしたのでやはり2年程度は待たされます。

また、南側の24時間営業の駐輪場2箇所の管理人に聞いた所、
最近申し込みが急に増えて来ている、との事で、待ち期間はより伸びていくだろうとの事でしたので、
転居を検討している方ならば、見学ついでに申し込みだけしておいても良いかもしれません。

ともあれ、申込みが増えているというのは、街に人が集まってる証拠にもなりますので、
不便ではあれど、駅の発展性の期待要素にはなるかもしれませんね。

[208: マンション検討中さん]

>>207 検討さん

>>206 マンコミュファンさん
22時ですか～早いですね～その時間は越えること度々あるのでその駐輪場は選択肢には入れられないですね～
しかし、みなさんよく知ってるわ！スミフの営業さんに聞くよりエエわ！

[209: 匿名さん]

駅前の駐輪場の空きは絶望的だとすると、通勤通学に対してはかなりのデメリットになってしまうのではないでしょうか
新設は計画されているとしても待っている方や利用したい方が多いとなると契約できるとは限りませんよね。
駐輪場ができるといっても駅から少し距離があっては時間のロスになってしまいますし、
駅から遠いという事はそういったマイナス面があるのが悩みどころ。
駅までの距離以外は良い環境になってくるんでしょうけど

[210: マンコミュファンさん]

マンション周辺の環境は大変良いので、駅から遠いところだけがネックです。バス便も充実していますが、通勤に使いたい6時代のバスが、現状、多くはなく、増便になればいいなあと思ってます。今、住んでいるところも徒歩２０分で、帰りは歩いてて負担ではないので、良いのですが、朝は早いこともあり辛いです。
田無駅方面にもバスが出ているので、西武新宿線の利用もできますね。そちら側なら、自転車や原付置場はあるのでしょうか？

[211: 匿名さん]

本当に本当に駅までの距離、これだけなんですよね。
マンション自体は設備等見ても凄く良いのではないでしょうか。

駅までの交通手段がバスに頼らざるをえないとなかなか厳しいところ。家族に車で駅まで送ってもらえる人ならばあまり気にしないのかもしれないですが、
共働きだとそうも行かず…
子供がいると夜迎えに行く時、子供も連れて行くのはさすがにシンドいし。
ここでマンション専用のバスとかあれば良いのだけれど。

[212: マンション比較中さん]

フィールズやプレミストの完成予想図と比較するとエントランスの豪華さはダイワハウス系に軍配でしょうか。ダイワハウス系はエントランスのセンスがいいですね、近隣のコスモ、グランジオ、ヌーベル、ブリリアシティで比較しても、ダイワ系のコスモのエントランスが一番映えますからね。

[213: 匿名さん]

エントランスはマンションの顔ですからね。共有部分に早々お金をかけなくてもという肩もいるかもしれませんが賃貸とは違ったサービスは受けたいものです

[214: マンション比較中さん]

ただ、夜の建物の灯かり（各階共用廊下のライト）は全体的にみてシティテラスの方がおしゃれに感じます。黒白交互のファザードも個人的には気に入っていますが、意見が分かれますかね。

[215: 周辺住民さん]

駅の駐輪場に止めれたとして、そっから電車のホームまでと考えると＜空いてるスペース探す+止める+歩く＞で自転車の乗車時間10分+5分位だと思う。

それを一年間=土日抜いて、250日×15分って考えると片道で62時間(3750分)位になる。そこでう～んって思ってしまう。貧乏暇なしのヘタレ男からすると、結構キツイ。帰りは風呂入ってとか考えられるからいいんだけど。

いや環境はいいんだよ。だから悩む。まあ悩んでるうちが楽しいんだけどね。

[216: マンション掲示板さん]

このあたりの地盤は良さそうですが、マンションの杭の長さはどれくらいなのでしょうか?

[217: 匿名]

以前、ひばりヶ丘団地に住んでました。
駅の駐輪場は、20年前から殆ど変わってないくらい最悪な状況です。
ただ、西武池袋線は雨にも風にも雪にも強く、遅延があまりない路線です。
その辺りは、お薦め出来ます！

[218: マンション検討中さん]

駅距離以外はなかなか良さそうですが、本物件に決めたあるいは見送った理由は、皆さんどんなところにあるのでしょうか?

[219: 検討]

私は結局本物件に決めたのですが、
他の人も言うように、駅距離以外大きくデメリットらしいデメリットが無かったので、ここに決めました。
デメリットと言っても、その分価格には反映されているので、デメリットでも無いのかなと。

同価格帯で駅近を探すと、部屋面積を狭くするか、より都心から遠くの駅にいくしか無かったのですが、
元々家が狭く引っ越しを検討していたため間取りは譲れず。
結局都心から離れるならば駅から近くても乗車時間は増えるので、通勤・通学の総時間は大して変わらないですし、
駅にさえ着けば池袋まで15分…と、東京のどこに行くにも不便は無さそうだったので。

※例えばこれでひばりが丘駅が各停のみ停車駅、とかであれば止めてましたが、急行が止まりますしね。

また、終電を逃す、もしくは災害などで電車が使えないなど不測の事態の際にも、
少しでも都心に近い方がいいかな？とも考えました。

予算を上げて他を買う手もなくはないですが、逆にその場合に上がる価格の方が、駅距離よりもデメリットに感じた、という感じでしょうか。

私の実家が、駅からもっと遠いマンションだったので、それに比べれば苦でもない、というのも大きかったかもしれません。

後は、売主は大手で、（同グループの管理会社も）満足度ランキング等を見ても常に上位にいますし、将来的な管理面も安心なのかな？と感じた程度ですかね、
正直決め手らしい決め手は無いのですが、ダメな所もあまり無かった、というのが決め手でしょうか。

[220: 匿名さん]

駅までの距離は確かに悩みました。しかし小さい子供がいるので周辺環境の良さを理由に決めましたね。子供がのびのび成長できるのであれば親としても安心ですし駅までの距離は苦にならないと思いました。(私の考えですけど)何かあればバスも走ってるし。
何を基準に決めるかは人それぞれの考えがありますからね。決める、決めないはその人次第ですね。笑

[221: 匿名さん]

220さんと同じように駅の距離を優先に考えている人は
ここを選ぶのかどうか迷っている人が多いように思います。
子育て環境は、子供の小さい時だけでなくて
大きくなってからのことも考えないといけないかなと思うので
価格などだけでは即決め出来ないかなと思っています。

[222: 匿名さん]

本物件を購入した者です。
契約直後は、駅からの距離が我慢できるのか後悔も少しあったのですが、駅距離以外は大きなデメリットがなく、今では納得しています。

(デメリット)
1.駅距離
2.羽田空港に少し行きにくい。
3.吉祥寺直通のバスがない(乗り継げば行けます)
4.どのタイプも間取りが似ているため、売却せざるを得なくなった場合に複数中古が出ていたら差別化をはかりにくい。
5.共用施設が少ない割には管理費が高めな気がしてます。

(メリット)
1.周辺の計画が固まっており、高い建物も建たないので、日当たりは確保できそう。
2マンション内の共用施設が充実してなくても必要な施設は周囲にあること(児童センター、図書館、コンビニ)
3.バス利用すれば、田無駅まで近く、西武池袋線を利用できないときも、西武新宿線が使える。さらに中央線も利用できる。
4.買い物には困らない環境。

他にはこどもが高校生になったときの学校も考えましたが、東京は学区制ではないようです。そうであれば、バス路線にいくつか高校があるので、問題ないように感じました。

[223: 周辺住民さん]

＞2.羽田空港に少し行きにくい。

池袋駅前からリムジンバスで３５分だから非常に便利ですよ

[224: マンション掲示板さん]

>>223 周辺住民さん
222です。
池袋ではなくひばりヶ丘駅か田無から出ていればなあと思いました。
近いところでは石神井公園駅でしょうか。
。。

[225: 匿名さん]

今日、新設のバス路線がリリースされました。
http://www.seibubus.co.jp/whatsNew/news20170321/20170321.pdf

団地から駅への一方通行で、平日のみ運行と微妙な感じですね。。

[226: 周辺住民さん]

悪天候の日は普段の自転車利用者が乗り、道路も渋滞して大幅遅延したり満員で通過する事があるので平日朝だけでも効果的だと思います。

[227: マンション掲示板さん]

>>225 匿名さん

ひばりが丘団地中央のバス停の位置はどのあたりなのでしょうか?フィールズけやきの前くらいなのでしょうか?

[228: マンション検討中さん]

10年後半額を覚悟して購入するしかないのかな？

[229: 匿名さん]

そんなに値下がるようなエリアではありませんよ。
都心とは違いREIT（投機）マネーの流入がないためキャピタルゲインを期待するような物件ではありませんが大して上がらない代わりに大して下がらないエリアです。
バブル期から現在までの地価の下落率が最も大きいエリアは六本木、赤坂です。
「都心は下がらない」というのは完全なるウソですので騙されないようにしましょう。

[230: 匿名さん]

>>227 マンション掲示板さん

C,D棟エントランス向かいの公園の前のようですね。
シティテラスの方にとっては最高の場所ではないでしょうか。

[231: マンション掲示板さん]

>>230 匿名さん

D棟が一番この物件では魅力的に思えてきました。B棟は南側にD棟があるので、抜け感が少しという感じですし、前に朝だけとは言え始発のバス停があって便利そうです。

[232: マンコミュファンさん]

>>231 マンション掲示板さん

ただD棟の前には中学校がたちますよ。上の階は抜け感ありますが、下の階ならBの方がよい気が、、前が駐車場で建物が建つ心配ありません。

[233: 匿名さん]

D棟前の中学校ですが、
https://www.city.nishitokyo.lg.jp/kosodate/kyoiku/kakusyuresearch/hiba...
の11ページ目（通し14P）の配置図で確認する限り、校舎自体はD棟とはそれほど被らないようですね、エントランス付近に少し被る程度？
なので景観・抜け感としては問題ないと思えます。

逆にグラウンドが目の前なので、騒音や砂塵は気になるかもしれませんね。
B棟はそこは気にならなそうですので、どっちをとるかですかね？

[234: マンコミュファンさん]

>>233 匿名さん

たしかに、校舎はかぶらずグランドに面している感じですね。
ただグランドの砂埃は風の強い日にベランダにまうと思いますよ。今住んでいる所が中学校のグランドに近いですが、かなり飛んできてベランダが汚れますから。

[235: 匿名さん]

後はグラウンドを囲うネットの高さや網目の大きさも気になるところですね。

私としては、
・駅やバス停（ひばりが丘団地）、イオンや西友に距離が最も近い。
・向かいには高い建物もなく景観は良好で、晴れていれば富士山も見える。
・部屋自体は西向き物件なものの、主寝室の窓は東向きなのでちょうど欲しい部屋に朝日が入る。
・A棟は階が少ないので世帯数が少なく生活音（排水など）も最も少ない。
・同様に棟の世帯数が少ないので、初期設置のインターネット回線等が若干有利。（な可能性がある）
以上の理由からA棟の3階以上に最も魅力を感じてます、いくつかはB棟と共通項ですけどね

[236: 匿名さん]

このエリアのマンション街、ものすごい高級感ですね

[237: マンション掲示板さん]

グランジオやコスモのあたりが高級感があるというか、いい感じのマンションが密集してますね。シティテラスの辺りは、それとは違った環境での魅力があります。高級感は別にして。

[238: 匿名さん]

235さんのまとめがとてもわかり易かったです。

排水などの生活音というのが気になるのですが、分譲のマンションでもそういうのってあるのですか？
賃貸マンションだと上の人が水道を使ったのが解ったりするのですけれど…
分譲のマンションは暮らしたことがないですから
何となくイメージがつかない。
分譲だと無いものだと思っておりましたもので。

[239: 匿名さん]

排水音に関していえば、まったく聞こえないという事はないと思います。
キッチン、風呂場横には配管（間取り図のPS部分）通ってますし、少なくともその付近であれば多少聞こえると思います。
気になるほどでは無いとは思いますが、その辺りは、個人差の問題かと思います。

リビングから漏れる歓談や、玄関前廊下やベランダの室外機、
本物件の場合ディスポーザーの音や、ペット可ですので犬等の鳴き声とか足音、
その辺り全て含めて生活音、という事かと思います、
もちろん、防音設計は十分されているように見受けられますので、
（賃貸だから防音が乏しいという事ではないですが）イメージしているような賃貸の部屋に比べれば大分静かだと思いますよ、
結局は隣人次第ですけれども

[240: マンション検討中さん]

バルコニー側、通路側ともに柵でめちゃくちゃやすっぽく見えるよ。横の
URの方が余程高級に見える。

[241: 匿名さん]

分譲マンションの構造によるんじゃないでしょうか？
というか、排水音が気になっていたらマンション自体に住めないと思いますが、
しっかりとしたつくりのマンションだったら賃貸でも音がしないと思います。

自分はファミリーマンション（分譲）に住んで居ますが、比較的生活音や排水音は気になったことがありませんが、
同じマンション内でも場所によっては騒音がうるさいなどのクレームがあったりしたことがあります。
上下階があったりするとどうしても感じてしまうのかな

[242: 匿名さん]

引っ越し無料パックとかあるようで…これが値下げのかわりみたいなものなのかもしれないなと思いました。
無料パックってあるけれどすべてきちんとまるっと持って貰えるわけじゃなくて、何かしらの条件はあるのだろうなぁ。

生活音自体は普通に暮らしているのであれば基本は聞こえないようにはなっているはずですが、生活音と設定されているモノ以上になると聞こえてしまうということなんですかねぇ。
お互いに気遣い合って暮らしていかねば、です。

[243: 匿名さん]

入居始まりましたね。まだまだ空きがある様子。
一時期こちらを検討してました。どの部屋にするかの所まで決めようとしていましたが…１つ気になる点があり、ここに一応情報としてお伝えしようと思います。
収納の多さが気に入っていましたが、テラスにスロップシンクがないのが気になり聞きました。プレミストひばりヶ丘にはありましたので…そうしたら、ここのベランダは水を使えません。ガーデニングなどは出来ないです。ベランダにビニールプールも作れませんと言われました。
聞いた瞬間、えっ？テラスなのに出来ないってことあるの？と、とても不思議でした。
この話は本当なのでしょうか？本当であればマイナス要素ですし…でも雨も降るし、台風も来るし…なんだか腑に落ちないです。
この話聞かれた方いますか？私がスロップシンクないのが残念って言ったからですかね？

[244: マンション検討中さん]

GWに見学してきました。
ルーフバルコニーはビニールプールしてもよいそうです。子供の滑り台もOK。あと、火気厳禁なのでBBQはできませんが、ルーフバルコニーの出入口がキッチンにあるので、キッチンで料理したものをすぐにルーフバルコニーに出して、食事はOKとのことでした。ビニールプールNGのマンションに住んでいるので魅力的に思いました。
ただ、全体的に高級感がなく、共用廊下や、玄関扉の木目、玄関内の靴箱のテカテカが気になりました。

[245: 匿名さん]

見学にいった際、共用廊下ですれ違った入居者に挨拶をしましたが、挨拶してくれず残念な気持ちになりました。それも複数家族。私の今住んでいる分譲マンションだと、中古販売している部屋の内覧に来ている方にも挨拶している方ばかりなので挨拶するものだと思っていました。

[246: マンション検討中さん]

高級感については、見学に行った際に、同じように感じました。ただ、それはこのマンションに限ったことでもないようにも思います。どこもurの団地に埋もれている感じですね。
挨拶は基本なのにそれができないというのはいけませんね。せめて相手に挨拶されたときくらいは挨拶するのが普通でしょう。

[247: 入居者より]

築15年の74平米の分譲マンションから、こちらの70平米の部屋に転居しましたが、天井が高く、部屋の配置もよく、また収納も多いので、“狭くなった”どころか、むしろ広く感じています。また駐車場もエレベータ降りてからそれほど離れていなくてアクセス良いですよ。スロップシンクがないのは残念ですが、プランター栽培とかでなければ鉢植えのお花ぐらいは問題ないのではないでしょうか。景観は、お墓が気にならなければですが、富士山にスカイツリー、東京タワーも遠くに見えますね。住民同士の挨拶は、今のところ無視されて感じ悪いと思ったことはないです。ただ、マンション内での挨拶の義務化ってのは難しいですよね、不審者対策として敢えて禁止しているところもあるぐらいですからね。高級感ですか…、ひばりが丘ですし、まあこんなものでは？

[248: 入居者より]

（追記）ひばりが丘駅までですが、中原小学校裏門あたりから住宅街を突っ切るルートだと、徒歩15-16分で行けます。D棟前にバス停（ひばりが丘団地中央）が新設されたのはよかったですね。

[249: 匿名さん]

鉢植えも置いてはダメですと営業の方に言われ、とても残念に思ったので、ここを諦めようかと思ったのですが…

[250: 匿名さん]

挨拶が禁止されているマンションもありますが、こちらは特にそういったことはないのでしょうか？
モデルルームに鉢植えがあったように思えたのですが、鉢植えもダメなんですか？
ラティス等もダメなんでしょうか？

[251: 入居者より]

247です。モデルルームに鉢植えは確かにありましたし、スロップシンクがなければ鉢植えを置いてはいけないというのが本当だとしたら、全く矛盾しています。私はその可否など、質問すらしませんでしたよ。そんなに重要なことならパンフなりHPに明示すべき内容でしょう、quality of lifeに関わることですからね。
挨拶に関しては禁止とかいうような規定はないです、といっても、まだ正式な組合発足前ですし、このご時世、組合でそのような規定がつくられる可能性が全くないとは言い切れませんが。私が以前住んでいたマンションでは、規定として挨拶励行が組合レベルで推進されておりましたが、そうはいっても大勢の中には感じの悪い方もおられました。こちらに住み始めてまだ１週間あまりですが、すれ違う方みなさん気持ちよく挨拶されていますよ。