有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[995: 匿名さん]

>>992 匿名さん
キャピタルゲインを求めてないとなると、下がる覚悟はされていると思いますが、
住不なので市場を無視した価格もありえますが適正価格というのはどのくらいでしょうか。

ここは確かに大規模商業施設隣接ということですが、
有明の中では群を抜いて眺望は良くないです。湾岸線、目の前という悪環境でもあります。
そのあたりはどうなのでしょうか。
PCTも同じような条件でありながら、実は眺望が良くない方向はかなり安く売り出されています。

あと低金利だからこそ私は借りる方がいいのではと思っていて、
都内のタワマンなんてせいぜい貸しても４%くらいの利益率ですから、
どうせなら現金＋借入れで複数所有もありかと思いますし、今から商業施設目の前になるオリゾンとかに仕込んでおいても面白そうな気がします。

ちなみに、貴方の考えを否定しているわけではありません。
同じ購入者として奥深い考えを聞きたいだけです。

[996: 匿名さん]

>>995 匿名さん
今後は以前より地震のリスクが高いと思われるので、複数所有するならば地域を変えて所有する方が良いと思います。例えば京都に一部屋、湾岸に一部屋、武蔵小杉に一部屋とか購入場所を分散する事によりリスクが低減されると思います。
熊本で免震マンションの被害状況の調査報告書が出ていましたが、耐震、制震より被害は少ないとは言え、オイルダンパーの破損や積層ゴムの変形等、被害を受けてます。
地震が怖ければ買わなければ良いと言う意見もありますが、戸建とは違いマンションの場合は住民の合意がなければ建て替えは出来ませんよね。
私は借金が嫌いなので、現金派ですが、借り入れをしての複数の投資をするのなら、地震保険プラス自己資金での再建可能が出来る範囲の資金計画が無難かなと思います。
尚中古の購入は私は考えませんが、これから売却や賃貸をお考えの方もいるでしょうから、発言は控えます。

[997: 匿名さん]

震度9が来ると有名評論家が言ってたね。

[998: 匿名さん]

>>997
震源は？

[999: ご近所さん]

>>995 匿名さん

オリゾンは面白いですよね。

まあ高速は私も、気にするほうですが、ツインパ、WCTで、関係ないんだなーと

[1000: 匿名さん]

>>996 匿名さん

地震で積層ゴムが破損したという話は初耳です。調査報告書読んでみたいのでリンク教えて下さい。

あと、免震とオイルダンパーは関係ないのでは。オイルダンパー使うのは制震ですよね？

[1001: 匿名さん]

>>1000 匿名さん
建築に特段詳しい者ではありません。国土交通省からの報告書だと思います。(熊本地震、免震装置)で検索すれば良いのではありませんか。

[1002: 匿名さん]

熊本地震に関する報告書を読む限り、免震ゴムそのものの破損はなく、ゴムの外側に付けるカバー（ゴムが可動しても外部と接触しないよう保護するためのもの）が破損したケースがあったようです。

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

なるほど納得です。東日本でもカバーが外部と接触して破損した例はあったと聞いています。

積層ゴム自体が破損したら大問題ですよね。

[1004: 匿名さん]

>>1001 匿名さん

http://www.kenken.go.jp/japanese/contents/topics/2016/09-kumamoto.pdf

ありがとうございます。見つけました。

[1005: 匿名さん]

>>999
オリゾンは面白いと思いますよ。
場所のわりに有明で一番安いですからね。
一番古いってのが理由でしょうけど。
でもここができれば目の前商業施設、殆どここに住んでるのと変わりません。
しかも北西側なら眺望もいい。
（後ろにタワマンが建つ噂もありますけど。）
問題は駐車場が確保できないくらい？あとは築20年前に売った方がいいでしょうね。
今から買って賃貸に出して、2つ目の商業施設が出来上がるくらいに売るのがベストでしょうか。

[1006: 匿名さん]

>>996
995です。確かに地震は怖いですね。
湾岸と武蔵小杉では地震が起きてもあまり被害が変わらなそうですが、
京都とか、長野とか良さそうですよね。
ただ私としては維持費の掛かる売りにくい固定資産はあまり持ちたくないので投資は流動資産でやっています。

不動産投資は都内タワマンだと４%の利益、しかもキャピタルロスしたら更に利益は無くなります。
新築だとキャピタルロスする可能性が高いですから、しかもここは住不ですし、
今のDTの状況をみると、新築住不のタワマンで不動産投資は難しいかなと思っています。
キャピタルゲイン狙いなら有りだと思いますが。これはあくまでも私見です。

[1007: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
ざっくり計算してみました。我が家の現金で購入して賃貸に出している某物件ですが、管理費、修繕積立金、インターネット使用料、管理会社への毎月支払う事務手数料を引いて、年約180万円程の純利益があります。我が家はもう一部屋貸していますので併せて年400万円程度の家賃収入になります。
私は現時点ではタワーに住む気は無く物件は貸すものだと考えています。ちなみに自宅は別にあり戸建てです。最近地震が多い事とこれからは戸建てでも「免震が妥当」との学者の方の意見を参考にして、庭に12フィートの船荷用のドライコンテナを改造してシェルターを設置ました。基礎は全面ベタ基礎にして費用は200万円弱でした。尚コンテナの需要は3.11以降急増しており、現状では改造が間に合わない状況だそうですよ。参考まで。

[1008: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
流動資産はやはり株が中心ですか。
私も今は優良株中心の所有ですが、以前は仕手株にも手を出してましたが、疲れるので止めました。金の積立はg1000円の頃から、田中貴金属で会員になり始めてから現在も継続中です。変わった所では「安楽共済牧場の和牛の預託投資」もした事ありますね。3.11以前に売っていますので概ね倍額になりました。
安楽共済牧場はその後倒産して経営者は有罪判決を受けましたが元は健全経営でしたよ。その後の似た様な和牛の預託商法とは一線を画してましたが、残念ながら福島の原発事故の影響と同時期に手を広げ過ぎたのが破綻の原因でしたね。

[1009: 匿名さん]

>>1007
ちなみに純利益率はどのくらいでしょうか。
不動産投資はあまり積極的ではないですが、
ここを買うタイミングで、今のところを賃貸に出して少し勉強してみるつもりです。

>>1008
投資の中心は株だけではなく外貨もあります。
ドルが一番持ってますが、主に80円～90円時代に買い込んだもので、それでも120円からの円高はショックでしたね。
株は私も優良株中心です。これも日経10,000円以下の時に買ったもので配当だけでも年利4%くらいあるので、利益確定せず保留中です。あとは普通に投資せず円預金です。
金の積立、興味あります。

[1010: 匿名さん]

>>1009 匿名さん
純利益がどの位とかは考えた事は有りません。私にとって、投資は生活ではなく余暇なのでその利益分の殆どを趣味に使っています。
金は今から始めるのでしたらg3200円近辺迄下がれば買い、4800円位で売りだと思います。仮に下がっても株と同じでナンピン買いで投資単価を下げる事も出来ますし、世界相場なので比較的安心です。但し購入はキロ単位でないと醍醐味は味わえません。プラチナは今、手を出さないほうが良いでしょうね。
購入は、田中貴金属か、三菱マテリアルが無難でしょう。是非利益を得て、ガーデンシテイーをキャッシュで購入して下さい。

[1011: 匿名さん]

>>1010
金g3200円なんてなるのでしょうか。
私も投資で生活しようとは思ってません。将来的にはそうなるかもしれませんが、下手な趣味みたいなものです。
ここは今のところを売れば現金で買えると思いますが、今のところを貯蓄で全額返済してから、ここを買う予定なので借りて買う事になると思います。
私の場合、仮に1億の物件を現金で買えたとしても、もう1億借りて2億の物件を買うような人間ですので。

[1014: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[1015: 匿名さん]

甲と丙の間は？

[1016: 匿名さん]

>>1011 匿名さん
貴方は何がしたいのでしょうかこの匿名掲示板で。
自慢。優秀さ。良く分かりませんね。好きなだけ借金すれば良いのでは。
貴方が有明の某マンションの資産価値を落とさない為に周囲を巻き込んで奮闘努力をしてるのは知ってますが、裏を返せば利用出来るものは全て利用して、自分だけは売り抜けてガーデンシテイーを買いたい。つまり脱出作戦の一環でもある訳ですね。

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
1010の人ですか？
売るなんて言ってないですよ、よく読んであげて下さいな。
あと資産価値なんてどうでもいいし。

[1018: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
貴方こそ何がしたいの？

[1019: 匿名さん]

住友の地域開発で上手くいった例がありますか？

[1020: 匿名さん]

>>1019 匿名さん
ないですね。
住友の商業施設には期待してません。
なのであまりに高いようであれば金利の低いうちに近隣の中古物件を買いますね。
その後ここの中古狙いという手もありますし。

[1021: 匿名]

いやぁ、住友さんも独自のプライドあるから、ファーストフードと街道チェーンだよりの、恥さらしはせんだろう。

住友三角ビルとか、あの界隈ではましなテナント入ってる気がするが、まあ50年前だし参考にならんか。

東急でさえ、二子玉川であそこまでこだわったんだから、頼むよ

[1022: 匿名さん]

既に青写真出てますよ。

外国人ビジネスマンとその家族向けの施設になるそうですよ。
全くファミリー向けじゃ無いです。

恐らくですが、今後の湾岸は外国人向けの開発になるのだと思います。

[1023: 匿名さん]

>>1022 匿名さん

有明の開発で外国人向けと言えばアジア人ですよね。
それならば、日本人向けの方が有り難いです。
まさか外国人観光客向けの免税店などを作る訳ではないですよね。
住友不動産は長期で街の発展とかを考えていないから不安です。
利益主義に走らないで、長期で成功、評価される開発をして欲しいです。

[1024: 匿名さん]

アジア人にこだわりは無いのでは？
最近はアジアは元気が無いので、欧米系の方が増えてますしね。

観光ならアジアも意識した方が良いでしょうが、ビジネスなら断然欧米向けでしょう。

[1025: 匿名さん]

>>1023 匿名さん

観光客じゃなくて、ビジネス向けだそうですよ。
なんか、勘違いしてません？

[1026: 匿名さん]

>>1021 匿名さん
東急は鉄道会社ですから駅前開発は得意ですよ。
住友は店舗の誘致もそうですが、運営も心配。

[1027: 匿名さん]

まあ、財閥系だし心配無いでしょう。

[1028: 検討板ユーザーさん]

>>1027 匿名さん
財閥系とか時代遅れ。
三井、三菱は実績あっても住友はないので心配でしょ。

[1029: 匿名]

外国人向けは志高くて良し。

ブルーノート入るという、噂はあるが。
まあ、ブルーノートでなくても、ライブハウス、朝まで盛り上がる店お願い。

[1030: 匿名さん]

三井だから安心と言うものでも無いでしょう。
財閥系なら、心配ならノウハウだって買ってこれるし、心配は無いのでは？

[1031: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

世界のビジネスマン向けや、その家族向けで朝まで盛り上がる店は難しいかもねー。
そういうのは、もっと低所得者向けな気がします。

[1032: 匿名さん]

ブルーノートみたいなジャズバーみたいなイメージ図描かれていましたね。やはり、大人の雰囲気の施設になりそうな予感。

[1033: 匿名さん]

オリンピック前までに間に合わせた方がよかったんじゃ無いかなあ？
なぜにオリンピック後なのか。

[1034: マンション検討中さん]

>>1033 匿名さん
オリンピック前に竣工するよ。
C地区だけは後でできるけど。

[1035: マンション掲示板さん]

>>1030 匿名さん
本人達が心配しなそうなのが心配。
どこかに丸振りすればいいけど、住友が下手にディレクション取ると終わるな。

[1036: 匿名さん]

まあ、財閥系だし、失敗するようなことは無いでしょ。
住友は建物に限っては最高レベルのものを作るのが好きだし。高くても最高レベルをっていうのは湾岸と相性が良いと思う。

[1037: 匿名さん]

地下鉄、15年後と言わず10年内には開通して欲しいところですね。

[1038: 匿名さん]

住友不動産。事前案内会まだですか。
パークコート浜離宮では、ICカード付きの事前案内会の通知が来ました。
動きが無いと其方に触手が動く購入検討者も多くなるんじゃありませんか。
ガーデンシテイーも早く発表をして欲しいですね。

[1039: 匿名さん]

住不のタワマンはバルコニーが小さすぎるから、ファミリーには敬遠されがち。
そしてダイレクトウインドウは住んでみると閉め切ること多く微妙だったりもする。

[1040: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
私にもきました。黒い封筒で一瞬ダイナーズか何かのインビテーションかと思いましたが。
ただ、浜離宮とここでは購入層が違うような。収入というより、価値観というか。
私はたぶん案内会行きません。
晴海がパークコート並のタワーなら魅力感じますね。

[1041: 匿名]

まああせらず、究極の企画を期待しましょう。

市場も近いし、豊洲市場の場内はしばらく混雑するでしょうし、本格的なお寿司屋さんにも期待したいですね。

[1042: 匿名さん]

ここってダイレクトウインドウなの？
我が家はダイレクトウインドウの大ファンなので、嬉しい情報です。

[1043: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウでいいんじゃないでしょうか。南側には巨大な埋め立て処分場が迫っているので、バルコニーを広くとって処分場からの風を浴びるという発想の方が難しいかもしれません。

[1044: 匿名さん]

>>1043 匿名さん
南側は高速道路を挟んで国立防災公園ですが。何か不都合でも。