有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[651: 匿名さん]

>>649
ローンどっさりってどんな状態？
組み直せばいいのでは？

ガーデンシティの移転組でたくさん出るだろう売り物件を安く買うのもありだと思う。
有明のタワマンはどれもそれなりに魅力あるし。
自分はその売るのが大変なのも考慮して暫くは賃貸に出して、様子を見て売却。
これだとガーデンシティの億ションは狙えないけど。

[652: 匿名さん]

>>650
ガーデンシティは眺望ではなくて、駅近と商業施設隣接が最大のメリットだろうね。
南側は海が見えるといっても有明に住んでれば分かるけど暴走族でたまんないし。
（きっと外から来た人が南側を買ってくれるでしょう。）

そういう意味ではオリゾンの裏にできると噂されているタワマンを購入した方が賢い選択かもしれない。

[653: 匿名さん]

>>650 匿名さん
マーレとオリゾンにタワマン作り始めるのいつだと思う。着工、速くてオリンピック後よ。買うのはいいけど、その頃両マンション共に１０年越えのタワマンよ。売れるの。笑。

[654: 匿名さん]

ガーデンシテイーに買い換えるにしても、所有のマンションを売って売却資金に組み入れようとしている方は要注意ですよ。そもそも中古の売却は築5年が一つの目処でそれ以降は築年数が経過する都度値下がり、売りにくくなります。また購入時の自己所有のマンションの売却に関する停止条件はデペにもよりますが付けても2ヶ月が限度です。
有明の中古の賃貸の実利回りは現状4・8〜5・2位ですが、此れも切れ目無く借り手が付いている場合ですよ。また現状は市況が悪化しつつあるので、賃貸でも根付を間違えると容易に借り手は現れないですよ。
その様な基本を理解して契約、手付金を支払わないと後にキャンセル、手附金の没収という最悪の事態を招きかねませんのでご注意を。

[655: 匿名さん]

>>654
そんな説明分かってるよ。
賃貸に出した場合、初年度はオリンピック前なので値付け間違えても借り手は付くかと。
別に付かなくても赤字にして税金対策できるのでＯＫ。
問題は売る場合だけど、これはガーデンシティに限らずどこでもあること。
でも何で手付金が没収されるの？ローン組み直す時に売却できてなくてもいいのに。

[656: 匿名さん]

マーレ（築7年）やオリゾン（築11年）が元値割れするのっていつ頃だろうね。今はまだ1.5倍近くで売りに出てるけど落ちるときは早いのかな。

[657: 匿名さん]

>>653
いつかなんてそんなの知りません。
でもサイズが小さいので1年以内に着工すればギリギリオリンピック間に合うのでは。
土地の買収はできてるので、ガーデンシティの動きを見てから動くだろうから、計画は秋以降でしょうね。

タワマン10年経ったら売れない？なぜ？
他所では団地でも売れてるのに。
じゃあ豊洲の2丁目3丁目の住民はそろそろ全員退去しないと！笑

[658: 匿名さん]

>>656
1.5倍なんてなってません。
1.1倍から1.2倍くらいです。
元値割れを期待しているようですけど、
有明もこれからどんどん充実していくので湾岸全体が落ちていかないとだいぶ先になると思うよ。
それまで健康でいてくださいね。

[659: 匿名さん]

>>651 匿名さん
貴方、実際売ったり、貸したりした事ありますか。
不動産は株や貴金属や債券とは違い、右から左に簡単に売れません。机上の計算とは違い、実際の売り買いは売り手と買い手でもまた売り出す部屋のお大きさや値段でも大きな乖離があるのです。
だから３ヶ月という目安を提示して来る訳です。某不動産屋は(３ヶ月で勝負がつかない物件は、賃料なり売却価格を下げない限り野晒し物件になります。)と断言してました。此れが売り手と購入者。貸し手と賃貸人との意識の乖離ですね。有明、豊洲にもこの乖離の認識が理解出来ない「とんちんかん価格」が散見されますが、当人は気付いてないか、デペに踊らせられて何れ安く買い叩かれるんでしょうね。わらい。

[660: 匿名さん]

>>657 匿名さん
マーレ売ってガーデンシテイー買わずに(サイズの小さいペンシルマンションを優先順位１位にして買う人いるかな)
まして住友不動産は期を追う毎に数百万円単位で値上げして売る会社だよ。
ガーデンシテイー購入を視野に入れてる人はマンションの規模、ららぽーとや頓挫して再公募で決まった温浴施設を遥かに凌ぐ大規模商業施設と駅近に魅力を感じているのであり、
眺望は2の次だよ。ましてペンシル、小規模なんて眼中にないと思うよ。

[661: 匿名さん]

>>659
株や債券は流動資産、株は固定資産だから右から左に簡単には流れないのは当たり前。
前にも書いてある通り誰でも分かることを頭良さそうに書かないでもらいたい。わらい。

とんちんかん価格は高値なら仲介屋も売り手も儲けが増えるので売り急いでない人が設定してるだけ。
一部それにのった売り急いでる人もいると思うが値下げて適正価格にしたらちゃんと売れてる。
あなたのような人をお節介というのだけど何が目的？

[662: 匿名さん]

>>660
そこは価格次第じゃないかな？
あの立地ならガーデンシティを近くで利用できるわけだし、テニスの森駅は近いしシティビューの眺望は最高だし。
ペンシルではなく、形はオリゾンやガレリアと同じ感じだと。
坪単価50違えば十分にありえる。みんな予算は必ずあるし少しでも広い部屋買いたいしね。

[663: 匿名さん]

>>661 匿名さん
投稿間違えてるわよ。マンションは固定資産が正解。
目的はないわよ。一部にとんでも価格が散見されるねって話ね。売り急いで無くて、(不動産屋の言い値のとんでも価格)載せてる理由は、勘違いで買ってくれる人待ってるのね。たまに引っかかるから、2匹目のドジョウを狙ってるのかしら。

[664: 匿名さん]

>>656 匿名さん

マーレはリーマン前の一番高かった頃の分譲だから、中古成約価格は元値くらいなんじゃない？　オリゾンは最初で安かったから未来永劫元値割れしない可能性もある。

[665: 匿名さん]

>>663
株や債券は流動資産、株は固定資産　じゃなくて　不動産は固定資産
と打ち間違えた事ぐらい読めるだろ。
じーさんになったり、オカマになったり忙しいやつだな。わらい。

売り急いでないで「とんちんかん価格」を出してる代表例は湾岸ではドゥトール。
そこから中古物件にどんどん派生してってる。
有明の中古物件はまだマシな方。豊洲の方がひどいと思う。特にPCTは。

自分は今のとこ完済してここを狙うけど、
みんながみんな今のとこ売らないと買えないじゃないから、
自分の常識がみんなの常識ではないことくらいしっかり把握しといてね。はーと。

[666: 匿名さん]

>>664
価格表あるよ。出さないけど。
だから元値～1.1倍くらいかな。
でも元値で売れればOKでしょ、普通なら0.8掛け以下なんだから。

[667: 匿名さん]

>>666
664ですが同意します。

[668: 匿名さん]

>>665 匿名さん
理事ご苦労様です。買い替えなんてしないで最後まで有明の為に尽力されたら如何でしょう。❤️。

[669: 匿名さん]

>>668
だから買い替えしないと言ってるだろが。
売らずに買うの。分かる？わらい。

[670: 匿名さん]

>>669 匿名さん
だから上の人に言ってるんだよ。
ニートのお宅へのレスじゃないよ。ピンズレ。わらい。

[671: 匿名さん]

>>670
上の人って？
665も669も私だが？
ニートでもいいよ。ニートだけどここ買うよ。

[672: 匿名さん]

買える人が買うだけの事でしょ。それ以上でもそれ以下でもないと思いますが、何熱くなってるんでしょうね。
ここは検討版ですよね。

[673: 匿名さん]

全くもって熱くなってませんが？
検討版ですよね？と言われても発売してないので購入者版はありません。

[674: 匿名さん]

ここはPHTより高いのかな。北向き65平米3LDKの最安値で5980くらい？

[675: 匿名さん]

PHTが全く興味ないので分かりませんが、
かなり幅はあると思いますよ。
南向きの低層も湾岸線目の前なので安いと思います。

[676: 匿名さん]

>>675
なるほど。して3LDKの最安値予はいかほどと予想しますか。

[677: 匿名さん]

>>676
最安値に興味ないです。
中層階8000万位で買えたらいいなと思ってます。

[678: 匿名さん]

>>677
平均がその位だと予算内ってことですね。そうするとやはり350は下らない感じでしょうか。高い…

[679: 匿名さん]

これからは有明の時代ですからね。

[680: 匿名さん]

>>678
平米数は言ってませんが。
60平米の3LDKなんて住みたくないです。

[681: 匿名さん]

住友だと400超えてもおかしく無いですよ。
350は余裕で超えてくるのでは？

[682: 匿名さん]

パークホームズの320以上では買いません。
是非腹黒の理事長さんかっかしないで頑張ってプレミアムをお買い下さい。

[683: 匿名さん]

そもそも比較対象はPHTではなく、豊洲の東急やPTHになるのでは？

[684: 匿名さん]

320万なんて、あっさり超えてしまうのでは？
低層、眺望無しでも320万超えると思いますよ。
住友だと普通に400万越えと思われます。

[685: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[686: 匿名さん]

400万で買う人いるかなぁ～～

[687: 匿名さん]

ドトールが350とか、そんなもんじゃなかった？もうちょっと？
時価だから分かり難いけど、均すとこんなもんかなぁ？

晴海より高くなることはないって声もあるけど、
こっちは自社の大規模再開発物件だからねぇ・・・
結構プレミアム乗せてくるんじゃない？
晴海と同等か、それ以上と踏んでるんだけどね

もちろん周辺相場とか売れるか否か？ってのは全く考慮してないので悪しからずｗ
住不だったらこのぐらいで出してきても驚かないっていう数字

[688: 匿名さん]

新築で有明が豊洲を逆転したら初？

[689: 匿名さん]

ここ都心から遠いイメージだけど、新木場経由で東京駅まで15分(ただし乗換え時間を含まず)なんで思ったより都心に近い。国際展示場駅までも近いからスミフはそこを強調しつつ、相変わらずの強気の価格でくると予想。騒音の酷い湾岸線沿いにわざわざ住宅を配置したのも駅近表示するため。

[690: 匿名さん]

ここはディズニーのランドなら電車でドアtoドア30分切りは余裕。もしも京葉線とりんかい線の直通が実現したら20分かからないかも。車も早いけどパス同様駐車場料金がどんどん上がってるからな。

[691: マンション検討中さん]

ここが400だと港区は800ですね


馬鹿らしい

[692: 匿名さん]

なぜパークホームズと比較する？
あそこはタワマンと比較するとこ？？

[693: 匿名さん]

>>687
ドトールは、人気の煙突向き40階くらいで360位だったかな、第1期ね。
それが420位になったみたいだけど。
いま出てる中古価格は誰も手を出さないでしょ。

[694: 匿名さん]

>>691
港区もピンキリ。

[695: 匿名さん]

>>690
オリエンタルランドの数少ない「正社員」の人もここを狙ってくるかもね。

[696: 匿名さん]

何で港区が上がるんだよ。
そっちの方が馬鹿らしいわ。

開発進んで便利にでもなったか？

それとも綺麗な街並みに変貌したか？

港区が値上がりする理由があるなら教えてくれよ。

[697: 匿名さん]

>>688 匿名さん

次の東急は450万超えの可能性有りますよ。

[698: 匿名さん]

>>697
江東区豊洲でしかも東急でその価格で出したらドトール以上に売れないよ。

[699: 匿名さん]

むしろ港区の地価を超える要素を教えてくれよ。
どう考えたって港区・中央区を越えるわけないだろ。

江東区で400とか言ったら港中央はそれ以上になっている。

[700: 匿名さん]

なぜ地価の話に

[701: 匿名さん]

>>699
どでかい商業施設が隣接だから単独のタワマンとは単純比較はできないでしょ。
同時期に発売されると思われるパークタワー晴海とここがどんな値付けをしてくるか見ものだね。

[702: 匿名さん]

なるほど。

[703: 匿名さん]

上の方で１０月にMRが台場にオープンみたいな話があったが、だとすればMR建設始まってないと間に合わないがそれらしいもの見た記憶がない。既存ビルの中につくってるのか?

[704: マンション検討中さん]

でもなぁ
確かに坪単価400とか350とか江東区じゃ現実的じゃないな。
その金額出してなら、中央区や港区の中古の方が断然いいわ。

[705: 通りがかりさん]

>>704
ならそうしなされ。
誰も止めません。さようなら。

[706: 匿名さん]

>>703 匿名さん

スミフは総合マンションギャラリーでの案内でしょう

それこそ、東銀座

[707: 匿名さん]

>>688
オークプレイス豊洲より同時期に売ってたブリリアスカイタワーの方が高かったから、個別マンション同士であれば逆転することはあったかな。

[708: 匿名さん]

>>707
ありがとうございます。完全に忘れてた…

[709: 匿名さん]

最近は豊洲でも350万から400万の成約増えてるよ。
有明の新築だと400万でもおかしく無いかと。

スミフだし、少なくとも安値期待は無い。

[710: 匿名さん]

ここ1週間、湾岸爆走族の音を聞かないな。夏バテ？

[711: 匿名さん]

最近は取り締まりが厳しいからねえ。。。
なかなか暴走族も生き残れないのでは？
将来的には、あっち側の人になる訳だし。。

[712: 匿名さん]

>>706 匿名さん
二千戸の物件売るのに専用のMR無しはないと思う。総合マンションギャラリーは在庫がある程度捌けてから。

いつもゆっくりと売るすみふが珍しく早めに売り出すのは、晴海選手村跡地が大量に出てくる前に売り切りたいからかな。晴海、勝どき、豊洲を見回しても新築物件ほぼなくて、今なら競合なしでいけるし。

[713: 匿名さん]

デベロッパーって、自分で売り出し時期変えられるから良いよね。
消費者が有利な時には売ってくれない。

[714: 匿名さん]

>>709
それは特別な部屋でしょ。
平均は300か、少し切るくらいですね。

[715: 匿名さん]

>>712
オンリピック前に売りたいのでしょうね。
通常なら5年以上かけて売るスミフですが、ドトールのようなやり方では4年では売れないと思います。
それにしてもドトールは大丈夫だろうか。

[716: 匿名さん]

5年かけて売るんでしょうなあ。

[717: マンション検討中さん]

>>709 匿名さん

ん？
今では豊洲の方が整備もされて、人気もある。
なんで関係ない有明が400万になるの？
教えてちょ

[718: 匿名さん]

近いからでは？
住友だと400超えあり得るかと。

[719: 匿名さん]

豊洲じゃなくて、新豊洲でも中古が坪単価380万で成約してるよ。
スーパーも無い新豊洲より有明の方が整備が進んでる。

[720: マンション検討中さん]

>>719 匿名さん

えっ！？
本気で言ってるの？？
（笑）

[721: 匿名さん]

私的には、駅そばの何もなさは有明も新豊洲もどっこいだと思いますが、そこから更に10分歩けば、豊洲はそれなりに商業施設もあるけど、有明は何もないイメージ。

あぁ、有明も更に歩けば東雲までは行けるか。
でも、何もないなぁ。

ビーナスフォートとかは反対側だしね。


有明と新豊洲どっちが良い？

[722: 匿名さん]

>>712 匿名さん


あ、いや本案内的になればそうだろうけど、最初の事前説明とかならばいくらでも、でしょ。

品川大森の物件は全部田町でやってるし。

[723: 匿名さん]

有楽町線ユーザーは豊洲、新豊洲
りんかい線ユーザーは東雲、有明
BRTの使い勝手次第では有明も山手線へのアクセスが楽になるかも。

[724: 匿名さん]

新豊洲は15分歩けば豊洲、有明は15分歩けばお台場と国際展示場。
ファミリー以外は有明だと思う

[725: 匿名さん]

>>721
ここが商業施設が隣接するってこと忘れてない？

[726: 匿名さん]

>>717
平均400万にはならないでしょ。
5年を過ぎた豊洲の中古平均よりは上だと思うけど。

[727: 匿名さん]

>>721
反対ってなに？
豊洲が東京の中心ですか？笑

有明民はお台場いくことが多いですよ。
りんかい線もあるし。学校も近いしね。将来的にはBRTの主幹路線も通る。
ガーデンシティもでくるし、新豊洲より有明でしょう。

[728: 匿名さん]

ここで、大型商業施設ってやっていけるのかな。
出店希望をするお店、従業員とか、どうやって集めるんだろう。入札条件に大型商業施設を入れるとあるから、無理にでも出来るんだろうけど、正直な所どうなんだろう。
平成11年の街のプラン作りから既に17年経過していますもんね。
もう、銀座、八重洲、日本橋と再開発が次々にスタートしている状況で、消費者の目が有明に向かうのだろうか。

ただ車のアクセスは非常にいい場所なので、有明トラックシティとか、巨大カプセルホテルシティとかで、ドライバーやクルマで来る客への利便性を図る施設作りはありだと思います。

アフターコンベンション機能だけではとてもやっていけない気がしますがいかがでしょう。

[729: 匿名さん]

無理ですね。
こんな場所で集客するには巨大な無料駐車場で車で来る客を集めるしかありません。郊外なので。
コストコとかＩＫＥＡやイオンモールみたいな郊外住民相手の商売でないと無理でしょう。

[730: マンション検討中さん]

住友の商業施設ねぇ
三井なら期待持てるけど。。

商業施設の言葉だけで350超えとか言っている人は…失笑

[731: 匿名さん]

>>729
有明が郊外？と言って豊洲に住んでたら笑います。
お台場だって何とかやってるわけですから、住民の多い有明なら問題ないでしょう。
なんだかんだあなたみたいなネガも、気になってくるでしょうから。笑

何よりもここに書き込んでいる事が証明してますね。
例えば私だったら郊外の幕張のマンションのスレとか見たこともなければ存在も知りません。

[732: 匿名さん]

>>730
住不の商業施設は確かに心配。
商業施設が得意の下請けに丸振りしてもらいたい。

350以上とか言ってるのは購入予定者ではないような。

[733: 匿名さん]

住友だと400超えあり得るんじゃ無いかなあ。

[734: 匿名さん]

350万以上、400万以内でファイナルアンサー。

スミフ効果で400万オーバーもあり？

[735: 匿名さん]

コストコ、イケアはもう郊外にあるもんね…
そもそも、この辺りのマンションは１戸当たりの面積が狭いので、大量買い出来ないし。

[736: 匿名さん]

銀座まで10分くらいの立地で郊外と言われてもな（笑）

[737: 匿名さん]

有明を郊外と言った729さんはきっと３Ａに住んでるのでしょうけど、
そんな人がわざわざここをネガるなんて、それだけ注目されてるんですね。

[738: 匿名さん]

>>728
やっていけるかどうかは運営側の問題かと。
郊外でもやっていけてる大型商業施設はいくらでもありますし。
あとは豊洲のららぽや、お台場の商業施設との差別化ですね。
いくら大きな駐車場を用意するとは言っても、
ファストファッションやキッザニア、フードコートといった感じより、
もう少し高級路線に振ってもらいたいですね。

[739: 匿名さん]

坪単価予想する意味って？
秋になれば分かりますよ。

[740: マンション検討中さん]

ここで400ならドトール買うわ

[741: 匿名さん]

平均400はないでしょうけど、
他に買い手は沢山いるのでドトール買ってやってください。

[742: 匿名さん]

>>738 匿名さん

敷地計画を見ても分かる通り、郊外型ショッピングセンターのようなただっぴろい駐車場はないですよね。ぐるぐる回らなきゃいけない立体駐車場でしょう…
クルマで行くんだったら、ここに行くより巨大郊外型ショッピングセンターに行くと思いませんか。クルマ停めやすいし。

それから差別化や高級路線が有明に似合うのかな？昔、青海にオシャレなインテリア系の新しい会社がいくつかSOHOの様な感じで立ち上がっていたんですが、みんな、青山や広尾に行っちゃいました。
上手くやれるのは高級外車だけじゃないでしょうか。既に家具も怪しくなってる。大塚家具も他地域店舗の展開強化を始めているし。

[743: 匿名さん]

>>734
市況が今より極端に悪化しない前提だけど、十分ありえると思う
ただ三井が似たような企画をやれば坪300前後、高くてもPH豊洲並（坪330）で出してくるとも思うｗ
いずれにしても住不の、しかも再開発物件で安値を期待するほうがどうかしてる
相場の1割増しは当たり前、場合によっては2割乗せてくるだろうね
もちろん上乗せ分に見合ってないから各所で売れ残りまくりだけど、その戦略も含めて住不だからね

[744: 匿名さん]

>>742
立体駐車場は3000台だったかな、住戸のは別で。
一部デパートみたいに機械式があったり、バレーパーキングがあるといいですけどね。
で都内の車持ちは銀座も丸の内も新宿も青山も全部車で行きますけど、
仮に郊外と全く同じ商業施設ができたとして、あなたは時間と費用を使って遠くを選ぶのですか？

そもそも豊洲やお台場はどこも土日は駐車場いっぱいですよ。
なぜ有明だとそうならないと思うのですか？
それとSOHOと家具屋を例に出す意味も分かりません。

[745: 匿名さん]

ガーデンシテイーの情報を聞きに行ったら(チョット普通のマンションとは違うんですが、宜しければ晴海を見に行きませんか。)と誘われましたが、丁重にお断りしました。あちらはSOHOーがあるから普通のマンションではないのですね。
こちらは国家戦略特区に指定された地区で、新豊洲の軍艦島のような、行き当たりバッタリのJVの開発と違い計画的開発であり、住友不動産がこの地区の開発を国から一手に任されたんじゃないの。

[746: 匿名さん]

BRTの主幹路線も虎の門から有明に向かいますしね。
豊洲は一時的な終着駅で、オリンピック後はオマケ路線の終着駅。
今後は湾岸新線できなくても、虎の門、築地、勝どき、晴海、有明のラインが有力です。
もっと先をみるなら品川もありだけど、まだいいかな。

[747: 匿名さん]

まあ、発売時期もあるけど、フミフなら坪単価400万でも驚かないぞ。

[748: 匿名さん]

いくらフミフでもドトールを超えたり、近い価格はないと思うな。
商業施設隣接とはいっても、ドトールは一応中央区だし、
何よりも竣工３年前という過去に早い販売が売り急ぎたい証拠だし。

坪単価はともかく６千万～７千万中心になると思うけどな。
じゃないと有明は売れないよ。江東区だし。
有明ならではのシティービューの眺望もないし。きっとプールとかスパもないし。

[749: 匿名さん]

タワマンの一番のターゲットは近隣住民。
実際ここは事前調査で近隣タワマンにアンケート調査を行っているし、
住民説明会も何度もしているし、近隣を強く意識しているのは確か。

で、有明の中古市場って５千万～６千万の物件の動きはいいけど、
７千万付近からそれ以上になると途端に動きが悪くなる。
なので、新築プレミアムで１千万のっけて、
６千万～７千万を中心に出さないと近隣住民の動きもぐっと悪くなると予測します。
サラリーマンの限界も７千万くらいですし。

[750: 匿名さん]

爆走族昨日も来なかった。南側最下層狙おうかな。