有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[4833: 匿名さん]

ふむふむ。

そうすると、これから買い替えのための仮住まいが増えるということですね。近隣の賃貸需要が高くなるかな？

[4834: 匿名さん]

>>4832 匿名さん

>>4832 匿名さん
すみません。もう一点お伺いします。自宅の売却は買い替え物件の手付金を支払った時点、つまり契約後の直近から売却活動に移るんですか。今の大型物件は所謂青田買いで、引き渡しは3年後とか普通ですから、デペとしたら早期に売却活動に入り、成約に至らなかったら、白紙撤回をしてから次の客の発掘にかかると言う解釈でしょうか。宜しければお教え下さいますか。

[4835: マンション検討中さん]

湾岸のタワーマンションの賃貸情報をチェックしていると、1LDKから先に成約に至っている傾向が見られます。賃貸料が高額な2、3Lはどうしても成約が遅れる傾向にある様です。
となると、投資での購入は1L等の小さな部屋が有利に見えますが、ベイ、トリプルタワーの部屋の構成から見ると小さめの部屋が多い事から、今後の少子高齢化を見据えての住不の販売戦略である投資中心のタワーマンションかと思われます。

[4836: 匿名さん]

>>4834
ごめん、ケースバイケース、売り主（契約条件）次第としか・・・

仮に買い手の都合を最大限優先させれば引き渡しギリギリまで引っ張りたいところだけど、
そうなると売り手（デベ）の負担、リスクは増すばかりだし、
契約（手付）と同時に売却開始ってことならわざわざ買替特約を組むメリットがないよね
即売れたらどの道2～3年は仮住まいだし専任じゃなく一般媒介のほうがマシだしね

やっぱり細かい話は担当に聞くしかないというか、
一期だとそもそも用意がないか、売り手にリスクのない（買い手が損する）条件を付けられるかもね

[4837: マンション検討中さん]

>>4836 匿名さん
はい。概ね分かりました。私は自宅が別にあるので、現在の賃貸借契約の更新時に売却か引き読気賃貸にするか決めようと思います。
キャッシュ購入で賃貸収入を得ていてもその後が不確定要素が増えて来ると思います。。
築年酢が増えれば空室リスク、複数に分散をすれば災害リスクが高まる気がします。不動産投資は実に奥が深いですね。

[4838: 匿名さん]

>>4833 匿名さん

近隣とは限らないかも。

[4839: 匿名さん]

>>4838 匿名さん
広範囲からの買い替えという事かな。
某都心のタワーマンションのキャンセル待ちを聞いたら、全て億越えにも関わらず、全戸手付金を振り込みキャンセルはないと言われた。
ベイ、トリプルは苦戦必至と言う意見もあるが、予想以上に富裕層はいるんだと実感した。ただ富裕層は本当に良い物件しか手を出さないみたいですね。ここはどうだろうか。富裕層向けでは多分ないだろうな。

[4840: 匿名さん]

どの辺りの富裕層がって話は有りますけど、普通に富裕層と言えるかと。

しかし、今からの有明の変貌を、どのくらいの人が予想できてるかは不明ですね。
有明ガーデンシティのみならず、近隣のオリンピック記念公園や、アリーナ。市場や親水公園など、まだ何もできてないような状態で、予想しろというのも難しいのでしょうが。

[4841: 匿名さん]

予想できた奴だけが大儲けできるのが、大規模再開発エリアの面白さだけどね。

まあ、都内である程度の場所なら、迷わず買いで大儲けはほぼ確実じゃないかなと。

[4842: 匿名さん]

問題なのは開発が住友不動産だということ。再開発後の価格を提示してくるから、誰も手出しせず負の連鎖に陥る可能性すらあるよ
三井なら迷わず買うと思う

[4843: 匿名さん]

再開発後の価格なのは当たり前だし、どのデベでも同じです。
スミフがダメなのは、売ってる途中で価格を上げてくる事。
そうなると、早めに買った人の方が良い部屋を安く買えてしまう。
後になればなるほど、売れ残りを高く買う羽目になってしまう。

[4844: 匿名さん]

まあ、ここの場合、後になるほど開発の様子がはっきり分かりリスクが低くなるから、途中でどんどん値上げしていくだろうね。
最初は弱気に330万スタートだと嬉しいけど、まあ、そうは上手くいかんだろうな。360から370くらいか？

[4845: 匿名さん]

>>4840 匿名さん

一つ言えるのは、住んでいる人達は、セカンドや中国人投資家を除いて、やっすいマンションしか買えなかった人達が大半なので、住人レベルは高くないということ。

[4846: マンション比較中さん]

スミフの良くない箇所は、途中であげることよりも、周辺相場と少し離れた価格をつけることかと。客足が遠のき、周りから売残りマンションのレッテルを張られるところではないでしょうか。後からあげるなんてことはミツイでもやっていると思います。スミフのここには期待しているので、適正価格で出してほしいなと思います。平米１００を有明に出すなら他をと考える方が多くなり（当方もその価格なら勝どきを検討しようと思っています）、尻すぼみになり商業施設共々すたれていかなければ良いなと思います。湾岸が好きなので、スミフさんとまたこの物件には期待したいのですが。。。

[4847: 匿名さん]

400とか450って言ってた人が消えた？

[4848: 匿名さん]

すみふのマンションはリセールバリューが低いからリスク高いかも。管理費修繕費の上げ幅が尋常じゃない。建設予定地が有明ガン研の目の前というのもどうかな

[4849: 匿名さん]

>>4847 匿名さん
400万の可能性はまだ残ってるから、安心するな。彼が消えてもスミフは残る。

[4850: 口コミ知りたいさん]

>>4848 匿名さん
スミフはリセールバリューが低いわけではなく、好き嫌いが激しい。
ガラスカーテンウォールは、住みにくいが、格好良さはピカイチ。
まあ、好き嫌いの問題よ。

[4851: 口コミ知りたいさん]

スミフの怖いところは、売り出し最初が選び放題なのに安い事。
逆に言えば、買い損ねると、どんどん高くなるのに売れ残りしか選べない事。

[4852: 匿名さん]

>>4851
まあ時価みたいなもんだからね
一期が安いっていっても周辺相場からすると既に1割高いんだから、
やっぱり割高だよｗ

[4853: 匿名さん]

なんで、値上げしながら販売するんだろうね。
売りにくいだろうに。

[4854: 匿名さん]

迷ってる客に
次の販売は確実に値上りする
といって契約に持ち込むのは
よくある手段だけどな。

[4855: 匿名さん]

まあ、庶民向けではないよな。
高くても良いものではあるので、欲しい人は欲しいだろうね。

[4856: 匿名さん]

それを実際に値上げしながら売るのがスミフののやり方。

[4857: 匿名さん]

スミフと三井は売る時も1割高く売れるから、そんなに気にする事ないぞ。

[4858: 匿名さん]

普通のサラリーマンだと、だいたい8000万くらいが予算の上限になるけど、その辺りに合わせてくるとは思えないね。もう少し、アッパー層を目指してるのかな？

[4859: 口コミ知りたいさん]

普通のサラリーマンではなくて、年収1000万クラスの人達ですよ。
世の中で5パーセントくらい？
しかと頭金1割入れて6000万くらいが限度なので7000万が限度かと。

[4860: 匿名さん]

いやいや、サラリーマンの限界を言っただけであって、そりゃ才能がなかったり努力しない人がいる事も理解してますよ。

そもそもタワーマンションなんて、上位の人しか買えないものでしょうし。

[4861: 匿名さん]

8000万くらいに壁があるんですよね。
これ以上だと買える人が極端に少なくなる。

[4862: 通りがかりさん]

回らない寿司屋のお会計w

[4863: 匿名さん]

↑こういう買えない奴がメンドくさい。

[4864: 匿名さん]

ちなみに我が家は8200万までで欲しいかなあ。
買える範囲で、一番安くて、一番広い部屋買う。

[4865: マンション検討中さん]

中古も8000万超えると動き悪いですからね、豊洲も含めこの辺りは。
なので買えても動きの悪い価格帯を選んでいいのかなと思います。
でも70より80の部屋かなぁ。

[4866: 匿名さん]

今回の事象を受けて、新豊洲は確実にダメージを被るでしょうけど、豊洲はどうなんでしょうね？

湾岸地域の覇者が豊洲から有明に移ると、有明の発展もグッと見込めると思います。そうじゃないと、いくらでっかい商業施設作っても、トリトン化してしまう。

[4867: 匿名さん]

まあ、排水の問題なんで、たいした被害は無いんじゃないかなと。
商業施設はどちらかというと高級志向で、外国人向けやエリート層向けでしょうから、豊洲とは被らないのかなーと思います。
そもそもトリトンはただのオフィスビルなので、あんなもんだろうし。

[4868: 匿名さん]

>>4818 匿名さん

これからは土壌汚染が判明したから坪120万くらいまで暴落していきますが。

[4869: 匿名さん]

無い無い（笑）
そもそも排水の問題なんで、ほとんど問題にならないし、地下水の問題なんで、それが問題なら２３区中の水が問題になる。
地下水は繋がっているので。

[4870: 匿名さん]

汚染の問題は、安全宣言出して収束するか、税金投入して解決するかの2択しか無いので、どっちにしろ問題になりようが無いのよね。

[4871: 匿名さん]

トリトンはリニューアルでオシャレ化が進んできている。有明でもその方面でやって欲しいところ。

[4872: 匿名さん]

>>4869 匿名さん
東京ガスの工場跡地の土壌の問題がなぜ23区中の地下水の問題に？？

[4873: 匿名さん]

ケミカル系の工場の汚染度は他と比較にならない程ひどい。汚染物質のオンパレードだ。

[4874: 匿名さん]

>>4872 匿名さん
地下水は繋がってるのよ。

[4875: 匿名さん]

>>4874 匿名さん

どれくらいの深さに地下水ってあるんですか？
豊洲の地下水ってどれくらい広範囲に汚染されてるんですか？

[4876: 匿名さん]

福島の地下水ですら、東京都まできてますからね。

何処まで繋がってるか分からないというのが正直なところかと。

[4877: 匿名さん]

ちょっと考えれば分かるけど、

安全な場合には安全宣言出すだろうし、危険な場合には大量税金追加投入により安全対策して解決するだろうし、どっちに転んでも、住民大勝利しかないんだよね。

[4878: 匿名さん]

>>4877
諦めろ。スカイズとベイズの資産価値は向上することはないだろうな。
すでにマンションや建物ぎ建っているのにどうやって対策するんだ？

[4879: 匿名さん]

>>4876 匿名さん

福島の地下水って、東京に来てるのですか…。

じゃあ、もう、豊洲なんか全域にわたってとても住めたものではないですね…。

[4880: 匿名さん]

地下水って此処まで来る間に濾過されてきませんか。

[4881: 匿名さん]

>>4880 匿名さん
問題は福島の地下水ではなくて、東京ガス工場跡地の地下水なのだけど…。

[4882: ご近所さん]

絶対の出てはならないシアンが出たっていうことは、最悪ですね。


猛毒シアン出た！豊洲市場白紙も…小池都知事「驚いている」
スポーツ報知 1/15(日) 5:03配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170115-00000041-sph-soci
>シアンは検出されるだけで即アウト。それだけ、出てはいけない代物だった。