有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[4801: マンション検討中さん]

>>4796 匿名さん
投資会社はここは勧めませんよ。
購入決定から契約まで期間があるからです。

[4802: マンション検討中さん]

皆さん購入は買い替えの方が多いのでしょうか。その場合に現在のマンションを売却して元資を確保すると思うのですが。
解約特例を付けての売却開始の時期とは何時になるのでしょうか。
また皆さん、売却が思う様に行かない事も想定して買取も想定してますでしょうか。
基本売却の選任契約は、ベイトリプルの場合には住友不動産と締結するのだと思いますが、デペは買い替え客を嫌うと聞いた事がありますが本当でしょうか。また、もし売れなっかった場合の資金調達はどうすれば良いのでしょうか。

[4803: マンション検討中さん]

>>4798 マンション検討中さん
私の知人が投資用のアパートの新築1棟を建てました。とある関東近郊の駅近物件です現状賃貸人が埋まらずにローンその他で毎月持ち出しとなっています。既に地方銀行による過剰融資が問題となりつつあり、国も調査に入る様ですね。
現状、湾岸のタワーマンションの分譲賃貸も客付けに苦労していますが、会社のブランド頼みで、フルローンの不動産投資って危なく無いですかね。ベイズの隣の賃貸棟等空室だらけですよ。勿論有明も、新豊洲も賃貸募集が多いですが中々成約に至らない様ですよ。

[4804: マンション検討中さん]

>>4801 マンション検討中さん
契約から引き渡しまでが長いの間違いですよね。

[4805: マンション検討中さん]

>>4804
そうです、すみません。
キャッシュフローの問題があるので、
投資会社は竣工が先の新築物件には手を出さないです。

[4806: マンション検討中さん]

>>4803
駅近とはいえ、郊外新築物件は完全に騙されてますね。
私の知人は錦糸町あたりなので、
新築物件でもまだ何とかやっているようです。

湾岸タワーの場合は、収益は5%いかなくても借り手は多く、
キャピタルロスも少ないので、低リスク低リターンといったところでしょうか。
不動産投資の旨味は、郊外とは言いますけど、
投資って不動産に限らずハイリスクハイリターンなんですよね。

ベイズの賃貸棟は、スカイズの共有施設使えないですよね？
そうやって分けてしまった棟は人気出ません。
逆に有明の賃貸部屋は回転良いですよ、プールやジムやバーなどは単身者に人気ですからね。
WCTも人気あります。結局、豪華共有施設は維持にお金掛りますが皆一度は住んでみたいんですよ。

[4807: マンション検討中さん]

>>4806 マンション検討中さん

>>4806 マンション検討中さん
ベイズはスカイズと共有施設は相互に使えますが、私がお聞きしているのは、ベイズのお隣のキャナルプレースと言う賃貸専用の賃貸マンションです。
ベイズもそうですが、中古の売り出しやら賃貸募集の空室数が凄いですよね。

[4808: 匿名さん]

賃借人だらけのマンションに住みたくないな。
一般的に賃借人は共用施設を丁寧に扱わない
傾向があるし、管理組合活動にも関心無い。
最近の分譲は特に狭い部屋ばかりで、投資たら、
回転やら、買い増しやらの話題になる湾岸の
マンションの将来は危うい感じがする。

[4809: ご近所さん]

>>4803
煽りすぎずら。
マーレだけど賃貸出して1ヶ月以内で企業から3件、一般1件の引き合いだぜ。坪単価11,330円だがや。
煽りに見合う事実を載せて見ろ。

[4810: マンション検討中さん]

>>4807
ベイズの隣の棟のことを言ってます。分かりづらくてすみません。
湾岸タワマンは、眺望、豪華共有施設、駅近、商業施設隣接が魅力です。
その全てを剥ぎ取った小さな棟に住みたい人なんていないでしょう。

[4811: 匿名さん]

>>4772 匿名さん
バスツアー客や、オリンピック客がマンション買う訳ねーだろ。
頭大丈夫か？（笑）

[4812: 匿名さん]

>>4811 匿名さん
相場を知らない地方富裕層や中国からの投資を期待ということですかね。

[4813: 匿名さん]

>>4810 マンション検討中さん

ベイズの隣は、パークアクシス豊洲キャナルで経営は三井不動産単独です。
スカイズとベイズは、不動産大手６社共同の分譲です。
要は別物です。

[4814: 匿名さん]

>>4809 ご近所さん

それで契約できたの？

[4815: マンション検討中さん]

>>4813 匿名さん
そうなんですね。
でもスカイズもベイズもあまり興味ありません。
ベイズは安かったので投資買いが多かったのですね。

[4816: 匿名さん]

>>4812 匿名さん

無理無理。
相場知らないで、不動産買う奴いねーよ。

[4817: 匿名さん]

>>4815 マンション検討中さん

当時はスカイズもベイズも高い高い、高すぎるーの連呼でしたよ。
それでも売れた。

[4818: 匿名さん]

スカイズなんて、有名な不動産評論家すら、坪単価150万円でも売れ残ると予想していたのに、坪単価260万くらいであっさり完売。

[4819: 検討板ユーザーさん]

ガーデンシテイーへの買い替えを考えています。購入金額が高額の為、皆さん買い替えが多いと思います。
例えば売り先行ですと、解約特例「停止条件」を付けて住不との専任契約での売却となると思います。
その場合に住不は、解約特例の条件を付けての契約はオーケーするでしょうか。渋る事は無いでしょうか。
その場合の売却の開始時期は手付け金の支払い直後でしょうか。

[4820: 名無しさん]

>>4818 匿名さん

榊は不動産の素人でしょう
何で新豊洲が郊外より安くなるのか理由がわかない

[4821: 匿名]

>>4819 検討板ユーザーさん
私は自宅の売却を前提にあるマンションのモデルルームに行き、営業に買い替え特例の相談をしました。答えは「停止条件２ヶ月」の条件で契約をしましょうと言われました。
つまり２ヶ月で売れない場合には契約を白紙に戻すか、購入に不足のお金を自己調達をする。出来ない時にはキャンセルによる手付金没収のリスクを抱えながら引き渡し迄、売却活動を行うかの選択肢しかないと言われました。
私の所有物件はローンもなかったのですが、売れない場合には億越えの物件だった為に全額をローン出来る金額ではないので諦めました。
買い替えとは容易では無いと思いました。

[4822: 名無しさん]

>>4819 検討板ユーザーさん
営業に聞いてください。
近隣住民は買い替えが多いと思いますよ。

[4823: 検討板ユーザーさん]

>>4821 匿名さん
それって所有物件がいくらかによりますけど、銀行に相談して所有不動産を一時的に担保にするなりして買えたのでは？
私も今の所有物件を売れば億越え買えますが、予算はぐんと減らして所有物件売らずに買います。今後の事考えると１つくらいは賃貸として残してた方が何かと便利なので。

[4824: 匿名さん]

>>4823 検討板ユーザーさん
有難うございます。
その営業はここは制震です。免震の様にゴムの交換の必要がありません。
オーナズ、ルームも一部屋ありますよ。等とトンチンカンなトークの繰り返しでした。
私所有のタワーは免震ですし、オーナズ、ルームも4室ありますので、この人何言ってるんだとは思いつつも帰宅してしまいました。
ローンを基本したくなく、売却した資金に自己資金を足して購入するつもりでしたので、頭から無理だと思ってしまいました。
此方の買い替えをお考えの方は自宅の売却に不安はないのでしょうか。
私には無理なので自宅の売却を終わらせて、現金を手にしてから参戦します。

[4825: 匿名さん]

>>4819
買い替え特約は全てが線で繋がって上手くいった場合は良いけど、
どこかでちょっとでも躓くと全ての計画が傾く気がする

某デベでの条件の一例を上げると、系列の販社と専任結んだ上で、
最低売却価格？が相場よりもかなり安かった（買取も同様かと）
要するに最初は好きな金額で売り出していいんだけど、
ある期間を過ぎれば最低価格で売り出します、それでも売れなければ契約はチャラなんだけど、
その価格ってのが素人目でも相場より2割は安いんじゃないか？って価格だからデベは損しないどころか、
両手の仲介手数料もゲットっていうカラクリ・・・（もちろんデベにもリスクはあるけどさ）

もちろん不人気物件等で付帯条件一切なし、
デメリットは全て売主負担って場合もあるだろうから一概には言えないけど、
やっぱり手間でも一旦売って礼敷金不要のＵＲ等に仮住まいしたほうが結果的には安上がりだと思うし、
確実な資金計画を立てやすいと思うな

[4826: 匿名さん]

>>4825 匿名さん
有難うございます。
結局私は同じ会社の販売物件を所持、つまりオーナーでしかもローン無し、住み替えの必要もないのに、ずいぶんと高飛車な上から目線だと感じて購入をやめました。最近一部屋を売却をしましたが、この部屋はレインズに掲載後約１ヶ月で購入者が決まりました。今所有の部屋も最低4000万円程度で売却は出来ると思うので面倒ですが売ることにします。でも一期にはちと間に合いそうも無いところが、悩ましいですね。

[4827: 匿名さん]

>>4825 匿名さん
因みに、査定価格の90%が買取価格で、あくまで売れなかった場合に買取保証を付けるのが条件。更に40平方メートル以下の物件の買取はしない大手が殆どですね。
つまり不動産業界としては、ワンルームには資産価値が無く、売れ難い物件だと見てるんでしょうね。

[4828: マンション検討中さん]

事前案内会のメールが来ましたが、空席がある等、結構販売前の購入予備軍からの情報収集にも苦戦している気がします、、、

[4829: 匿名さん]

トランプの就任前の暴言で日本の経済にも多大な影響が出る懸念が増して来てますね。
一気に不透明になって来ました。
金、プラチナ相場が高騰しています。不動産市況は今後どうなって行くのでしょうか。

[4830: ご近所さん]

>>4825
適切なアドバイスだな。このようなレスは意味あるな。

[4831: 匿名さん]

>>4830 ご近所さんですね。ギリギリの予算を組んで買い替えをするとデペのある意味良い様にされてしまうという事ですね。売って儲けて。買い替え物件の専任売買の両手取引で儲ける。
それでは査定価格を安く出して来る訳ですね。

[4832: 匿名さん]

>>4831
仰る通りですね
補足すると、買替特約を検討する人って資金面も然ることながら、
仮住まいに越すのが面倒って人も少なくないと思うけど、
例えば11～12月に自宅を決済してもらって、1～2月に新築の引き渡し及び引っ越し、
その後3～4月に旧自宅を引き渡しって考えると、かなり奇跡的且つ都合の良すぎる計画な気がするｗ
上記通りに実行しようと思ったら金額面で足元見られるのはある意味仕方ないよね

つなぎ融資って道もあるけど、あんまりお勧めしないというか、
やっぱり仮住まいを想定した上で売りと買いは一旦分けて考えたほうが得策だよね

[4833: 匿名さん]

ふむふむ。

そうすると、これから買い替えのための仮住まいが増えるということですね。近隣の賃貸需要が高くなるかな？

[4834: 匿名さん]

>>4832 匿名さん

>>4832 匿名さん
すみません。もう一点お伺いします。自宅の売却は買い替え物件の手付金を支払った時点、つまり契約後の直近から売却活動に移るんですか。今の大型物件は所謂青田買いで、引き渡しは3年後とか普通ですから、デペとしたら早期に売却活動に入り、成約に至らなかったら、白紙撤回をしてから次の客の発掘にかかると言う解釈でしょうか。宜しければお教え下さいますか。

[4835: マンション検討中さん]

湾岸のタワーマンションの賃貸情報をチェックしていると、1LDKから先に成約に至っている傾向が見られます。賃貸料が高額な2、3Lはどうしても成約が遅れる傾向にある様です。
となると、投資での購入は1L等の小さな部屋が有利に見えますが、ベイ、トリプルタワーの部屋の構成から見ると小さめの部屋が多い事から、今後の少子高齢化を見据えての住不の販売戦略である投資中心のタワーマンションかと思われます。

[4836: 匿名さん]

>>4834
ごめん、ケースバイケース、売り主（契約条件）次第としか・・・

仮に買い手の都合を最大限優先させれば引き渡しギリギリまで引っ張りたいところだけど、
そうなると売り手（デベ）の負担、リスクは増すばかりだし、
契約（手付）と同時に売却開始ってことならわざわざ買替特約を組むメリットがないよね
即売れたらどの道2～3年は仮住まいだし専任じゃなく一般媒介のほうがマシだしね

やっぱり細かい話は担当に聞くしかないというか、
一期だとそもそも用意がないか、売り手にリスクのない（買い手が損する）条件を付けられるかもね

[4837: マンション検討中さん]

>>4836 匿名さん
はい。概ね分かりました。私は自宅が別にあるので、現在の賃貸借契約の更新時に売却か引き読気賃貸にするか決めようと思います。
キャッシュ購入で賃貸収入を得ていてもその後が不確定要素が増えて来ると思います。。
築年酢が増えれば空室リスク、複数に分散をすれば災害リスクが高まる気がします。不動産投資は実に奥が深いですね。

[4838: 匿名さん]

>>4833 匿名さん

近隣とは限らないかも。

[4839: 匿名さん]

>>4838 匿名さん
広範囲からの買い替えという事かな。
某都心のタワーマンションのキャンセル待ちを聞いたら、全て億越えにも関わらず、全戸手付金を振り込みキャンセルはないと言われた。
ベイ、トリプルは苦戦必至と言う意見もあるが、予想以上に富裕層はいるんだと実感した。ただ富裕層は本当に良い物件しか手を出さないみたいですね。ここはどうだろうか。富裕層向けでは多分ないだろうな。

[4840: 匿名さん]

どの辺りの富裕層がって話は有りますけど、普通に富裕層と言えるかと。

しかし、今からの有明の変貌を、どのくらいの人が予想できてるかは不明ですね。
有明ガーデンシティのみならず、近隣のオリンピック記念公園や、アリーナ。市場や親水公園など、まだ何もできてないような状態で、予想しろというのも難しいのでしょうが。

[4841: 匿名さん]

予想できた奴だけが大儲けできるのが、大規模再開発エリアの面白さだけどね。

まあ、都内である程度の場所なら、迷わず買いで大儲けはほぼ確実じゃないかなと。

[4842: 匿名さん]

問題なのは開発が住友不動産だということ。再開発後の価格を提示してくるから、誰も手出しせず負の連鎖に陥る可能性すらあるよ
三井なら迷わず買うと思う

[4843: 匿名さん]

再開発後の価格なのは当たり前だし、どのデベでも同じです。
スミフがダメなのは、売ってる途中で価格を上げてくる事。
そうなると、早めに買った人の方が良い部屋を安く買えてしまう。
後になればなるほど、売れ残りを高く買う羽目になってしまう。

[4844: 匿名さん]

まあ、ここの場合、後になるほど開発の様子がはっきり分かりリスクが低くなるから、途中でどんどん値上げしていくだろうね。
最初は弱気に330万スタートだと嬉しいけど、まあ、そうは上手くいかんだろうな。360から370くらいか？

[4845: 匿名さん]

>>4840 匿名さん

一つ言えるのは、住んでいる人達は、セカンドや中国人投資家を除いて、やっすいマンションしか買えなかった人達が大半なので、住人レベルは高くないということ。

[4846: マンション比較中さん]

スミフの良くない箇所は、途中であげることよりも、周辺相場と少し離れた価格をつけることかと。客足が遠のき、周りから売残りマンションのレッテルを張られるところではないでしょうか。後からあげるなんてことはミツイでもやっていると思います。スミフのここには期待しているので、適正価格で出してほしいなと思います。平米１００を有明に出すなら他をと考える方が多くなり（当方もその価格なら勝どきを検討しようと思っています）、尻すぼみになり商業施設共々すたれていかなければ良いなと思います。湾岸が好きなので、スミフさんとまたこの物件には期待したいのですが。。。

[4847: 匿名さん]

400とか450って言ってた人が消えた？

[4848: 匿名さん]

すみふのマンションはリセールバリューが低いからリスク高いかも。管理費修繕費の上げ幅が尋常じゃない。建設予定地が有明ガン研の目の前というのもどうかな

[4849: 匿名さん]

>>4847 匿名さん
400万の可能性はまだ残ってるから、安心するな。彼が消えてもスミフは残る。

[4850: 口コミ知りたいさん]

>>4848 匿名さん
スミフはリセールバリューが低いわけではなく、好き嫌いが激しい。
ガラスカーテンウォールは、住みにくいが、格好良さはピカイチ。
まあ、好き嫌いの問題よ。