有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[4753: 匿名さん]

今の下落局面で、
相場からかけ離れた値段で出して、
どれだけ売れるのかな。

[4754: eマンションさん]

>>4751 匿名さん
ここの営業は晴海は安く出ると予測してたよ。

[4755: ご近所さん]

のらえもんブログのBタワー間取りだと廊下側に部屋がないベランダに面してる間取りだがや。
この間取りでスペックが良ければ高級湾岸リゾートでいけるがな。一部だけならあかんぜよ。
お見合いになるAタワーは坪単価落とすな。眺望がない部屋が賃貸狙い目かもしれんな。
1期で価格控えめなら注目だがや。

[4756: 匿名さん]

310とかからという噂。

[4757: ご近所さん]

>>4754
三井晴海との比較はナンセンス。晴海はガキ相手、ここはアーバンと180店舗モール。端から街力で勝負はついているぜよ。書き込みしてる比較がマジなら勝負勘がない輩ぜよ。
晴海はガキが好きそうなテーマパークで呼び込み合戦よ。ポンポンぎゃーぎゃー1日中歓声がこだまするマンションだがや。魅力が偏ってる安さ爆発マンションぜよ。

[4758: 匿名さん]

>>4757 ご近所さん
スミフは大規模商業施設の実績ゼロだぜよ。有明の街力なんて期待できないだがや。

[4759: 匿名さん]

下落どころか、これから湾岸は上がるだけやで。
来年の今頃は5割くらい上がってる。

[4760: 匿名さん]

>>4756 匿名さん
今のところ最安値でも330万らしいぞ
380万くらいが平均だとよ。

[4761: 匿名さん]

誰も380とは言ってないね。

フタを開けたら平均で320ぐらいに落ち着くんじゃないか。それでも十分高いから苦戦すると思うが。

[4762: 匿名さん]

最安値でも330万なのに平均が320万の訳ねーだろ。

算数すらできねーのか（笑）

[4763: 匿名さん]

まあ、正式に価格出てくるまでは何とも言えないのではないかな。デッキがあるのは大きいけど、既存のブリリア軍団と駅距離変わらず、眺望は劣勢。商業施設が目の前にできたとしてもどうだろう。この数を売るならスミフでも坪３２０くらいがいいところじゃない？周辺の築浅中古が２５０で買えるのに３５０とかで買う人なんてほとんどいないと思う。

[4764: 匿名さん]

誰かが言っていたが、１期の売れ行きがあまり悪いと商業施設の誘致先の腰が引けてしまうのは園通りと思う。
スミフも今までのように、ただマンションを売ればいいわけではないことは認識しているだろう。マンション全体の売れ行きが鈍っている市場環境を考え合わせれば、いつものような強気の値付けはできないと判断する可能性は高いのではないか。

[4765: 匿名さん]

園→その

[4766: 匿名さん]

本音を言うと、10年売り続けることすらやってのけるすみふに安価なマンションは期待していない。。。

[4767: 検討板ユーザーさん]

>>4764 匿名さん
別にここの住人メインの商業施設じゃないから関係ないかと。
ららぽーとがPCTの住人で支えられてると思う？
売上の1パーセントもないと思うよ。
むしろ外から客を呼べる施設にしないと成り立たないでしょ。

[4768: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

それはこれまで上昇相場だったから。
これからの下落相場で、
後になればなるほど、どんどん相場からかけ離れていくときに、今までのやり方が通用しなくなると思う。

[4769: 匿名さん]

>>4762 匿名さん

最安値330もあくまで噂。

[4770: 検討板ユーザーさん]

>>4766 匿名さん
販売数で三井に勝てないスミフは供給数で勝負してたからね、ここ最近は。
でもこれからは違うんじゃない？

[4771: 匿名さん]

のらえもんさんが、ベイ、トリプルタワーからの眺望について発信してます。A.B共に前建ての商業施設がある為に北方向の10階程度迄は眺望が塞がれます。更にその奥にはオリゾンが建っております。その他西方向は、ホテルに更に北西方向は、マーレとスカイに塞がれます。
東京タワーは、マーレとオリゾンの間から見えますが、先は保証の限りではありません。
以前、何方かが癌研からの眺望を書き込んでいて攻撃されてましたが、実際の趣味シュミレーションでは全くその通りですね。またのらえもんさんが、価格表を持っているとか、あり得ないデマを平気で書き込む輩がいるので、皆さん自己責任で情報を判断された方が良いと思いますよ。
いつも思うのですが、商業施設隣接は資産価値に多少は影響するでしょうが、実需として見た場合に日常的に利用するでしょうか。
実際に暮らす場合には、スーパー、コンビニ、病院、歯医者、小、中学校程度が近隣にあれば足りると思うのですが如何でしょうか。

[4772: 匿名さん]

住不としてはバスツアー客や五輪客に高値で売りつけたいんじゃない？
坪300でも400でもいいけどそもそも有明の相場を知ってる人には手が出ないだろうし、
買って欲しいとも思ってない気がするｗ

商業施設にしても三井は船橋をV字回復させた実績から今の快進撃があるんだろうけど、
住友にその手腕があるかは未知数だよね
初回は意地でもテナント集めるだろうけど、一巡後が本当の勝負だと思う

[4773: 匿名さん]

豊洲ららぽの成功した大前提として都心部に近いというのがあるんだよな。そして成功がいまでも盤石なのは、ららぽ以外にも豊洲には外から人を引き付けるものが沢山あって、お互い相乗効果で成り立っている。

都心部からアクセスが悪い、特に鉄道。エリアに防災センターとビックサイトしかない状況でとても人が集まるとは思えない。しかもららぽと被らないように大人の高級路線で行くって、無理があるよ。

[4774: 匿名さん]

>>4771
癌研からの眺望を言って攻撃された人は、
有明民に対して分かってることをズラズラと書いた上に、
貴方より分かってるよ、と投稿したら資産自慢しだしたからでしょ。
攻撃されたのは資産自慢に対してね。資産自慢はスレ違い。

あと凄いのらえもん好きだね。笑
早く情報を有料化すればいいのに、そこがほりえもんとの頭の差かな。

[4775: マンション検討中さん]

>>4773
ららぽと被ったらダメでしょ。
ららぽって元々郊外向けのショッピングセンターなんだけど、
世の中デフレから戻れずにいる人が沢山いるから、
郊外より豊洲が近い都内近郊組が客としてわんさか来てるんだよね。
あとはキッザニアだよね、東京は豊洲しかないし。
途中からフードコートにしたし、ターゲットは明らかに子供がいて高級路線ではない家族。

自分はここは高級路線でいいと思ってる。
二子玉？ミッドタウン？六本木ヒルズ？どの程度か分からないけど、
失敗するかどうかはやってみなきゃ分からないし、
上にもある通り、近隣住民はスーパーと病院とスタバのようなカフェがあれば十分。
だから失敗して休日のトリトン状態になっても、何も無いより相当良くなると思ってる。

[4776: マンション検討中さん]

>>4773
豊洲のららぽに都心部からメトロで来ているとは思えないけど？
都心近郊にはなかった郊外規模のショッピングセンターだからでしょ。
都心山の手の低層マンションに住んでる人が来てると思う？？
豊洲に住んでる人よりお金持ちそうな人いないよ。

[4777: 匿名さん]

>>4775
高級路線（笑）
言うのはタダだけどやるのは住不だからねぇ・・・

住宅も100平米超の高級路線を望む声も一部にあったけど、
蓋を開けてみたら思いっ切り刻まれてるのが現実・・・
願望妄想は自由だけど、そろそろ目を覚まそうよ（笑）

[4778: 匿名さん]

>>4776
都心に近い＝都心から客が来る

と言ってるわけではないんでない？ 都心に近いということは、各方面からのアクセスが良いということだから、ららぽはいろんな場所から集客できるってことでしょ。もちろん近郊からの客が多いとは思うけど。

[4779: マンション検討中さん]

>>4778
そうだとすると、近隣の有明だと途端にアクセス悪くなるの？
ダイバシティだってあんなに人来てるのに？

[4780: 匿名さん]

>>4774 匿名さん
少しでも資産の事を書き込めば総攻撃。ここに書き込んでる連中の大半が学生、ニート、低所得者か、非正規雇用者なんだろうな。笑い。

[4781: マンション検討中さん]

>>4777
言うのはタダ、やるのは住不？
言うだけじゃなくてやるからタダじゃないよ？笑

ここで100平米超を求めてる人の殆どは、
100平米超なんて買える人達ではないよ。
年末年始から近隣住民中心に事前案内会をしているのは、
ここのメインターゲットは近隣住民だから。

マーレの億ションの売行きが悪かったように、
湾岸で億ションは非常に動きにくい。
なので100平米超はペントハウスだけで十分だと思う。
ただでさえサラリーマンの限界である7000万を超える住戸が多く出るのだから。

[4782: 匿名さん]

>>4779
想像してみたら？ メトロで豊洲に遊びに来た客が、ついでに有明まで足を延ばそうと思うかどうか。

キッザニアみたいな、そこしかないものがあれば行く人もいるかもね。チェーン店ばかりならわざわざ行かないでしょう。高級路線は無理があるし、たとえがんばっても銀座にはかなわない。

要するに差別化できれば見込みはあるけど、その方向性を見つけるのは至難ということ。

[4783: マンション検討中さん]

>>4780
その思考やめたら？
大学生がこんなサイト見ないよ。
資産のこと書きたいなら資産スレあるからそっちにいきなよ。
大半が多大な借金をしてるサラリーマンだから。

別に妬んで攻撃されたのではなくて、
誰でもできるサラリーマンの不動産投資は自慢にならないよ？ってこと。

[4784: マンション検討中さん]

>>4782
だからららぽの客の殆どは車でメトロじゃないって。

[4785: 匿名さん]

>>4784
そんなことないって。休日の人の流れ知らないだろ？

[4786: マンション検討中さん]

>>4785
知ってるよ。よく行くし。むしろ休日しか知らない。
ダイバシティの方が車より電車層の方が多い感じかな。
ゆりかもめやりんかい線でも十分人は来るし、
そもそもここは高級路線なので電車組はあまり考えてないのでは？
でも貴方は何言っても返す面倒な人だと思うので、これでもう返信やめます。
金持ち喧嘩せず。なんて。笑

[4787: 匿名さん]

>>4781
んで商業施設だけ高級路線なの？
矛盾してるよね・・・

[4788: 匿名さん]

年末年始から始まっている事前案内会は、上で4781さんが言っている様に住友不動産の説明では【地元住民の要望が多い】のが理由だと言っていた。
なので自分は既存の有明のタワーからの住み替えが相当多いんだなと思った。しかし、地元の範囲が豊洲、新豊洲、東雲が入るのかは確認してはいない。

[4789: 匿名さん]

湾岸は有り余るスペースを活かした商業施設がいいと思うんですよね。それで、ララポとかダイバーシティとか、デックスとかあういうプレハブに安っぽい施設を詰め込んだのはもうお腹いっぱい、となると、どうするか？

ミッドタウンや六本木ヒルズのように建物にも沢山お金をかけて、高級路線（あるいは文化の発信地）を目指すというのは、一つの解でしょうが、かなりの賭けですよね。

なので、個人的には、大塚家具があることを逆手にとって総合家具展示場がいいと思います。カッシーナもアルフレックスもミノッティも、アトリエ木馬みたいな一枚板も、一々表参道とか広尾とかを徘徊しなくてもここくればあらかたのブランドは見られるようにすれば、結構重要はあると思います。

[4790: 匿名さん]

>>4783 マンション検討中さん
サラリーマンなら誰でも投資は出来ませんよ。それなりの資金がなければね。ましては、大半が多大なローンを組んでるサラリーマンだって、君自らが認めてるでしょ。従って君の言ってる事は矛盾してるね。

[4791: ご近所さん]

ショボいららぽなどの比較はさておき、スミフが練れる戦略を考えようぜ。
人を呼び込むプラス要因はあるかだぜ。
小池婆さんは台場にカジノ作るぜ。
ビックサイトはりんかい線国際展示場、ゆりかもめ国際展示場から年間1500万人超が来てるぜ。
金の成る木に必要な来客はすでにあるのよ。
特区を成功させたいのは誰かだぜ。
東京都、日本政府、スミフ、有明民だがや。
金の成る木には優秀な企業や人材は寄ってくるぜ。
これで将来をどう予測するかだがよ。ショボいネガ書き込みや比較は意味なし。

[4792: ご近所さん]

>>4783
あんた、そんなこと言ってたらＡＩに負けて干されるリスクが増すぜ。
世の中の大転換期が目の前に来てるぜ。自覚せいよ。

[4793: マンション検討中さん]

>>4790 匿名さん
会社のブランドとある程度の年収があればアパートローンでフルローンできるので資金はいらないよ。
実際自分の周りで不動産投資してるのはサラリーマンばかりで社長連中はしてない。
何故かというと、社長業はサラリーマンよりローンを組みにくく、不動産投資は本業と比べるとリターンが少ないので魅力がないからです。
矛盾してません。予測で言ってませんので。

[4794: 匿名さん]

>>4793 マンション検討中さん
それで今新規参入者の、殆どの人が失敗してるんだよ。
そもそも、それなりの経営者は、銀行でフルローンをしてアパートの1棟買い等の危ない投資はやりません。タワーの区分所有の投資ならまだ理解出来るが。
ソーラーシステムによる売電事業だって今から参入する人はアウトです。

[4795: 匿名さん]

のらさんのブログの限りだと、モールの詳細が全く決まってないんだね、大丈夫なの？
それでなくても延期白紙はお家芸みたいなもんなのに・・・

[4796: 匿名さん]

>>4793 マンション検討中さん
低金利、フルローンと言う甘い罠。投資会社のネギ鴨。
そんな人が、価値の無いマンションを購入しちゃうんですな。笑い。

[4797: 匿名さん]

>>4795 匿名さん
随分前に指摘はしておいた。身近な例では、高田馬場のスカイフォレストレジデンスとの一体開発を、住友不動産は提唱してマンションを売った。結果は売れ残り。肝心の商業施設は不発。
まあ此方は、戦略特区内の開発なのでそれは無いと思いたいが、、、

[4798: マンション検討中さん]

>>4794 匿名さん
ネットなどの情報ではそうなってますね。
ただ私の周りのサラリーマンはまだそうではありません。
危ないとは思いますが銀行が貸し先を探してるうちは大丈夫でしょう。
それなりの経営者でない方がしません。経営者の場合、不動産投資をするのはキャッシュが余ってきてからです。つまり本業が不動産以外の場合はそれなりの経営者の方が率高いですね。

[4799: マンション検討中さん]

>>4795 匿名さん
オープン3年前に詳細が決まってる商業施設なんてないよ。

[4800: 口コミ知りたいさん]

>>4797 匿名さん
貴方のような結果論でしか語れない人の投稿は興味ないですね。

[4801: マンション検討中さん]

>>4796 匿名さん
投資会社はここは勧めませんよ。
購入決定から契約まで期間があるからです。

[4802: マンション検討中さん]

皆さん購入は買い替えの方が多いのでしょうか。その場合に現在のマンションを売却して元資を確保すると思うのですが。
解約特例を付けての売却開始の時期とは何時になるのでしょうか。
また皆さん、売却が思う様に行かない事も想定して買取も想定してますでしょうか。
基本売却の選任契約は、ベイトリプルの場合には住友不動産と締結するのだと思いますが、デペは買い替え客を嫌うと聞いた事がありますが本当でしょうか。また、もし売れなっかった場合の資金調達はどうすれば良いのでしょうか。