有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[4733: 匿名さん]

>>4727
豊洲の人なのに？買い増しかな？？笑

[4734: 匿名さん]

>>4731 匿名さん

あまりに売れなかった場合には、中古暴落の引き金になりかねないので、気になりますね。

[4735: 匿名さん]

円安なのが、唯一救いな気がします。

[4736: 匿名さん]

仮に平均３５０とかだと、武蔵小杉買えますか？

[4737: ご近所さん]

坪400でも楽しく暮らせるならいいんじゃない。
では、これからは可能性の話や。誰をターゲットにするんだ。
虎ノ門勤務の外資や国内企業なら豊洲、中央区湾岸を超えた価格でも可能だ。
豊洲と有楽町線は国内企業、まあまあエリートだが、ここ5年過去事例は330〜350での販売。
中央区湾岸は豊洲と同じだが、過去事例は280〜380での販売。
ただな、庶民的なショボいマンションじゃ無理だぜよ。

[4738: 匿名さん]

川崎はどうでもいいです。
郊外は郊外のスレへ。

[4739: 匿名さん]

>>4723
投資の基本は下がった時に買うんだよ。
盛り上がってる時に買ったのでは既に遅し。

でも住居用なら経済状況より自分のタイミング。
結婚とか、子育てとか、買わなきゃいけない時がくるし、
収入多い時も人それぞれ。

[4740: 匿名さん]

中古値上がりのフラグですな。

[4741: 匿名さん]

>>4734 匿名さん
日本の不動産はほとんどローンだから暴落できない仕組みだから、それは安心して良いかと。

[4742: 匿名さん]

最低価格でも330万らしいぞ。。。
以下、のらえもんブログから。。。

最後に価格についてですが、あまりはっきり言ってくれませんでした。他行ってきた人からは「54平米で5500万円以内で用意できる部屋もあると思う、営業の希望的観測ですが」という情報はいただいてます。住友不動産は本体と販売現場は結構分断されているので、営業さんの方も情報持ってない感じでしたね。

[4743: 匿名さん]

うーん、最低価格で330万なんて、平均だと360万くらいか？

思ったより安いような、今の相場から考えると高いような。。。

[4744: 匿名さん]

スミフだし、安いほうかな。
400万じゃ無かっただけマシかも。

[4745: 匿名さん]

営業さんが、安くても330万、300万円後半もありえると。
400万じゃ無くて良かった。

[4746: 匿名さん]

>>4742
なんどもしつこい。
5500万円以内って書いてだろ。4000万も5500万以内だよ。
低層北側、目の前商業施設で何も見えない部屋を5500万で買うか？よーく考えろ。

[4747: マンション検討中さん]

パークタワー晴海並み？

[4748: 匿名さん]

パークホームズ豊洲なみに一票

[4749: 匿名さん]

最低価格でも330万らしいぞ。
坪単価380万くらいが平均かもな。

[4750: 通りがかりさん]

>>4747 マンション検討中さん
晴海の方が安く出ると思う。
だからパークホームズ豊洲を売り切ってから売りたいのかと。

[4751: 匿名さん]

晴海はもっと高いと思うよ。
湾岸を安く買えるのは今が最後のチャンスかと。^_^

[4752: 匿名さん]

@Tokyo_of_Tokyo 営業さんの話だと、坪300の可能性は極めて低いとのことでした。330ぐらいだと営業としては、ありがたい、最悪、300後半もありえるとのことです。
まぁ、営業は結局何も知らないようですが。

[4753: 匿名さん]

今の下落局面で、
相場からかけ離れた値段で出して、
どれだけ売れるのかな。

[4754: eマンションさん]

>>4751 匿名さん
ここの営業は晴海は安く出ると予測してたよ。

[4755: ご近所さん]

のらえもんブログのBタワー間取りだと廊下側に部屋がないベランダに面してる間取りだがや。
この間取りでスペックが良ければ高級湾岸リゾートでいけるがな。一部だけならあかんぜよ。
お見合いになるAタワーは坪単価落とすな。眺望がない部屋が賃貸狙い目かもしれんな。
1期で価格控えめなら注目だがや。

[4756: 匿名さん]

310とかからという噂。

[4757: ご近所さん]

>>4754
三井晴海との比較はナンセンス。晴海はガキ相手、ここはアーバンと180店舗モール。端から街力で勝負はついているぜよ。書き込みしてる比較がマジなら勝負勘がない輩ぜよ。
晴海はガキが好きそうなテーマパークで呼び込み合戦よ。ポンポンぎゃーぎゃー1日中歓声がこだまするマンションだがや。魅力が偏ってる安さ爆発マンションぜよ。

[4758: 匿名さん]

>>4757 ご近所さん
スミフは大規模商業施設の実績ゼロだぜよ。有明の街力なんて期待できないだがや。

[4759: 匿名さん]

下落どころか、これから湾岸は上がるだけやで。
来年の今頃は5割くらい上がってる。

[4760: 匿名さん]

>>4756 匿名さん
今のところ最安値でも330万らしいぞ
380万くらいが平均だとよ。

[4761: 匿名さん]

誰も380とは言ってないね。

フタを開けたら平均で320ぐらいに落ち着くんじゃないか。それでも十分高いから苦戦すると思うが。

[4762: 匿名さん]

最安値でも330万なのに平均が320万の訳ねーだろ。

算数すらできねーのか（笑）

[4763: 匿名さん]

まあ、正式に価格出てくるまでは何とも言えないのではないかな。デッキがあるのは大きいけど、既存のブリリア軍団と駅距離変わらず、眺望は劣勢。商業施設が目の前にできたとしてもどうだろう。この数を売るならスミフでも坪３２０くらいがいいところじゃない？周辺の築浅中古が２５０で買えるのに３５０とかで買う人なんてほとんどいないと思う。

[4764: 匿名さん]

誰かが言っていたが、１期の売れ行きがあまり悪いと商業施設の誘致先の腰が引けてしまうのは園通りと思う。
スミフも今までのように、ただマンションを売ればいいわけではないことは認識しているだろう。マンション全体の売れ行きが鈍っている市場環境を考え合わせれば、いつものような強気の値付けはできないと判断する可能性は高いのではないか。

[4765: 匿名さん]

園→その

[4766: 匿名さん]

本音を言うと、10年売り続けることすらやってのけるすみふに安価なマンションは期待していない。。。

[4767: 検討板ユーザーさん]

>>4764 匿名さん
別にここの住人メインの商業施設じゃないから関係ないかと。
ららぽーとがPCTの住人で支えられてると思う？
売上の1パーセントもないと思うよ。
むしろ外から客を呼べる施設にしないと成り立たないでしょ。

[4768: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

それはこれまで上昇相場だったから。
これからの下落相場で、
後になればなるほど、どんどん相場からかけ離れていくときに、今までのやり方が通用しなくなると思う。

[4769: 匿名さん]

>>4762 匿名さん

最安値330もあくまで噂。

[4770: 検討板ユーザーさん]

>>4766 匿名さん
販売数で三井に勝てないスミフは供給数で勝負してたからね、ここ最近は。
でもこれからは違うんじゃない？

[4771: 匿名さん]

のらえもんさんが、ベイ、トリプルタワーからの眺望について発信してます。A.B共に前建ての商業施設がある為に北方向の10階程度迄は眺望が塞がれます。更にその奥にはオリゾンが建っております。その他西方向は、ホテルに更に北西方向は、マーレとスカイに塞がれます。
東京タワーは、マーレとオリゾンの間から見えますが、先は保証の限りではありません。
以前、何方かが癌研からの眺望を書き込んでいて攻撃されてましたが、実際の趣味シュミレーションでは全くその通りですね。またのらえもんさんが、価格表を持っているとか、あり得ないデマを平気で書き込む輩がいるので、皆さん自己責任で情報を判断された方が良いと思いますよ。
いつも思うのですが、商業施設隣接は資産価値に多少は影響するでしょうが、実需として見た場合に日常的に利用するでしょうか。
実際に暮らす場合には、スーパー、コンビニ、病院、歯医者、小、中学校程度が近隣にあれば足りると思うのですが如何でしょうか。

[4772: 匿名さん]

住不としてはバスツアー客や五輪客に高値で売りつけたいんじゃない？
坪300でも400でもいいけどそもそも有明の相場を知ってる人には手が出ないだろうし、
買って欲しいとも思ってない気がするｗ

商業施設にしても三井は船橋をV字回復させた実績から今の快進撃があるんだろうけど、
住友にその手腕があるかは未知数だよね
初回は意地でもテナント集めるだろうけど、一巡後が本当の勝負だと思う

[4773: 匿名さん]

豊洲ららぽの成功した大前提として都心部に近いというのがあるんだよな。そして成功がいまでも盤石なのは、ららぽ以外にも豊洲には外から人を引き付けるものが沢山あって、お互い相乗効果で成り立っている。

都心部からアクセスが悪い、特に鉄道。エリアに防災センターとビックサイトしかない状況でとても人が集まるとは思えない。しかもららぽと被らないように大人の高級路線で行くって、無理があるよ。

[4774: 匿名さん]

>>4771
癌研からの眺望を言って攻撃された人は、
有明民に対して分かってることをズラズラと書いた上に、
貴方より分かってるよ、と投稿したら資産自慢しだしたからでしょ。
攻撃されたのは資産自慢に対してね。資産自慢はスレ違い。

あと凄いのらえもん好きだね。笑
早く情報を有料化すればいいのに、そこがほりえもんとの頭の差かな。

[4775: マンション検討中さん]

>>4773
ららぽと被ったらダメでしょ。
ららぽって元々郊外向けのショッピングセンターなんだけど、
世の中デフレから戻れずにいる人が沢山いるから、
郊外より豊洲が近い都内近郊組が客としてわんさか来てるんだよね。
あとはキッザニアだよね、東京は豊洲しかないし。
途中からフードコートにしたし、ターゲットは明らかに子供がいて高級路線ではない家族。

自分はここは高級路線でいいと思ってる。
二子玉？ミッドタウン？六本木ヒルズ？どの程度か分からないけど、
失敗するかどうかはやってみなきゃ分からないし、
上にもある通り、近隣住民はスーパーと病院とスタバのようなカフェがあれば十分。
だから失敗して休日のトリトン状態になっても、何も無いより相当良くなると思ってる。

[4776: マンション検討中さん]

>>4773
豊洲のららぽに都心部からメトロで来ているとは思えないけど？
都心近郊にはなかった郊外規模のショッピングセンターだからでしょ。
都心山の手の低層マンションに住んでる人が来てると思う？？
豊洲に住んでる人よりお金持ちそうな人いないよ。

[4777: 匿名さん]

>>4775
高級路線（笑）
言うのはタダだけどやるのは住不だからねぇ・・・

住宅も100平米超の高級路線を望む声も一部にあったけど、
蓋を開けてみたら思いっ切り刻まれてるのが現実・・・
願望妄想は自由だけど、そろそろ目を覚まそうよ（笑）

[4778: 匿名さん]

>>4776
都心に近い＝都心から客が来る

と言ってるわけではないんでない？ 都心に近いということは、各方面からのアクセスが良いということだから、ららぽはいろんな場所から集客できるってことでしょ。もちろん近郊からの客が多いとは思うけど。

[4779: マンション検討中さん]

>>4778
そうだとすると、近隣の有明だと途端にアクセス悪くなるの？
ダイバシティだってあんなに人来てるのに？

[4780: 匿名さん]

>>4774 匿名さん
少しでも資産の事を書き込めば総攻撃。ここに書き込んでる連中の大半が学生、ニート、低所得者か、非正規雇用者なんだろうな。笑い。

[4781: マンション検討中さん]

>>4777
言うのはタダ、やるのは住不？
言うだけじゃなくてやるからタダじゃないよ？笑

ここで100平米超を求めてる人の殆どは、
100平米超なんて買える人達ではないよ。
年末年始から近隣住民中心に事前案内会をしているのは、
ここのメインターゲットは近隣住民だから。

マーレの億ションの売行きが悪かったように、
湾岸で億ションは非常に動きにくい。
なので100平米超はペントハウスだけで十分だと思う。
ただでさえサラリーマンの限界である7000万を超える住戸が多く出るのだから。

[4782: 匿名さん]

>>4779
想像してみたら？ メトロで豊洲に遊びに来た客が、ついでに有明まで足を延ばそうと思うかどうか。

キッザニアみたいな、そこしかないものがあれば行く人もいるかもね。チェーン店ばかりならわざわざ行かないでしょう。高級路線は無理があるし、たとえがんばっても銀座にはかなわない。

要するに差別化できれば見込みはあるけど、その方向性を見つけるのは至難ということ。