有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[4033: 匿名さん]

単価423も無茶苦茶だが、それがさらに値上がりするとか、もはやマジックキングダムですね。笑

[4034: 匿名さん]

ここは、りんかい線利用だから同じ住不の品川区天王洲アイル徒歩3分物件が参考になるだろう。
駅分数も遠く、駅も渋谷方面からさらに1駅離れる。ここより高くなることはまずない。


1F～5F - 西 3LDK 67.02平米 6880万円 339万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6880万円 339万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円

[4035: 匿名さん]

それよりは高くなるでしょ。（笑）
なんの魅力があるのよ。それ。

[4036: 匿名さん]

少なくともタワーと比較してくれよ。。。

[4037: 匿名さん]

ここがこれに載ることはないね

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[4038: 匿名さん]

いやいや、立地が最重要。天王洲の方はモノレールもあるし区も違うので、価値はここより上でしょう。

[4039: 匿名さん]

>>4038 匿名さん

ねーよ。そもそも、天王洲って住居としては価値ない方では？もう少し開発進まないと住めるエリアではないかと。

[4040: 匿名さん]

タワーじゃないと、そもそも比較すら出来ないかと。。。

[4041: 匿名さん]

>>4036

ここはタワーとは言えないだろ。湾岸は40階、50階当たり前。新宿には60階建てさえ
できているなかで、32階建て。タワマン見慣れた目には、ちょっと背の高い低層
マンションくらいにしか見えないだろう。

[4042: 匿名さん]

意味が分からん。
普通にトリプルタワーだろうに。
大丈夫か？

[4043: 匿名さん]

じゃあ60階建て以上がタワーって事に、自分の中だけで消化しろよ。
他人にアホな価値観押し付けんなバカ。

[4044: 匿名さん]

落ち着きなされ～

[4045: 匿名さん]

ここはタワーで間違いないが、非タワーと比較できないという理屈は理解できない。

[4046: 匿名さん]

新豊洲ですら中古で500万で成約したのに、ここだけ激安で買える訳ねーだろ。
次の豊洲も坪単価400万超え確定なのに。

[4047: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
比較しても良いが、タワーと団地型の価格の違いも理解してからな。
それが出来ないなら、黙っておけば良いかと。

[4048: 匿名さん]

>>4005 匿名さん
スポーツ施設やイベント会場に行ってそこに住みたいなんて思った事はありません。
小池さん目線で言わせてもらえば、スポーツ施設やイベント会場は点ですよ。
面での開発がなければ魅力は出てきません。

私は有明レガシーエリアになる事で供給過多は避けられ、日本のどこにも無い街が生まれる可能性を秘めている事が有明にはあると思っています。

[4049: 匿名さん]

>>4038
天王洲アイルは徒歩3分のモノレールに乗れば、浜松町まで1駅5分。こことは比較
にならないくらい交通の便は良いね。りんかい線渋谷が15分、新宿まで20分。

国際展示場からだと渋谷まで21分。新宿まで27分。浜松町まで行こうとしたら
大崎乗り換えでも天王寺アイル乗り換えでも28-29分。

だいたい、天王洲アイルよりは上でしょうとか書いている時点で有明ポジが
いかに勘違いしているかが分かる。

[4050: 匿名さん]

条件が違うんだから、不動産比較なんて殆ど無意味な事が多いんだよね。
ぶっちゃけ、マンションって、売主が買ってき決めたスペックで建てられるわけで、価格も売主が勝手に付けるわけ。

立地やスペック、時代や眺望、利便性、ブランド、いらんな条件があり過ぎて、単純な比較は無理なのよね。

[4051: 匿名さん]

＞新豊洲ですら中古で500万で成約したのに、

最上階のプレミア部屋な、

[4052: 匿名さん]

>>4049 匿名さん
そういう人は天王洲に住めば良いのよ。（笑）

[4053: 匿名さん]

月島のすんごいボロいマンションが坪単価300万くらいで売られてたんだけど、それがとても気に入ったって人は、月島に住めば良いのよ。

なんつうか、一番気に入ったマンションに住むのが一番満足感高いと思うのよね。

[4054: 1252]

>>4039 匿名さん
有明よりは天王洲の方が古くから開発されてきたエリアと思いますが。スミフのフラッグシップのWCTもありますし。

[4055: 1252]

>>4051 匿名さん
坪400と連呼している人は平均値と最高値の違いもわからないのでしょうね。

[4056: 匿名さん]

ここって両サイドは、いわゆるUR賃貸型の外廊下タワー、真ん中は板状になるんかな？
板状を団地型という人もいるんだが、間取りは板状のほうが贅沢に作れば良くなるん
だよね。ただ、今はやりの羊羹型になるんだろうなあ。

[4057: 匿名さん]

今から販売のタワーと比較なら、晴海の三井か、豊洲の東急では？

どっちも個性があって期待できますね。
ただ、どちらも坪単価400万超えは確定っぽいので、買えない人はすぐに脱落ですね〜。

[4058: 匿名さん]

ここに坪400で最高のマンション作って欲しいとか連呼している奴はなんなんだ？
さっさとマンションギャラリー行ってきなよ。

[4059: 匿名さん]

>>4056 匿名さん

豊洲のパークシティ豊洲も板状とタワーの構成ですね。
板状の方が人気あるのでしょうか？
天王洲は開発進んでな

[4060: 匿名さん]

スミフだから400超えもあり得ると言ってるだけでは？
単なる予想なんだから、熱くなることもないと思いますがね。

[4061: 匿名さん]

>>4055
そういえば、PCTの売り出し価格で最上階が坪600万2億で売り出されていたのを見て、
PCTは坪600になったと騒いでいた馬鹿もいたな。成約もしていないのに。
それで、その部屋も入れたPCTの売り出し価格の平均は340万になったらしく、
PCTは大幅値上がりで港区湾岸を超えたと騒いでた。湾岸東民の知性はそんなもんだよ。

[4062: 匿名さん]

今から発表されるタワーの価格が発表されると、この辺りの中古相場が一段上がる。

今年度いっぱいが、湾岸を安く買える最後のチャンスになる。

[4063: 匿名さん]

>>4061 匿名さん
PCTって、もう10年落ちの中古なのに340万で取引されてるの？
新築時は190万くらいじゃなかった？

[4064: 匿名さん]

>>4061 匿名さん
新豊洲は坪単価500万で成約してるよ。

[4065: 匿名さん]

>>4058 匿名さん

坪400氏がマンションギャラリーでスミフに頼むべきは自身の所有物件の高価買取ですかね。

[4066: 匿名さん]

ここよりは天王洲のほうが100万倍マシ。

[4067: 匿名さん]

>>4065 匿名さん
まあまあ、単に坪単価400万超えになるだろうという予想なんだから、そんなに熱くなるなよ（笑）

[4068: 匿名さん]

価格予想に熱くなるなんてバカみたい。

[4069: 匿名さん]

＞新豊洲は坪単価500万で成約してるよ。


最上階たった一軒の成約事例で新豊洲は坪500万の町になったと勘違いするような人が、有明買っちゃうんだろうな。

[4070: 匿名さん]

>>4066 匿名さん

そういう人は天王洲に住めば良いのよ。
他人に自分の価値観を押し付けるのは嫌われるぞ。（笑）

[4071: 匿名さん]

>>4069 匿名さん
大丈夫か？
新豊洲が坪単価500万で成約したと事実が書かれてるだけではないか。
それは事実なんだから受け止めるなり反論すれば良いだけで、他人を攻撃するのはお門違い。

[4072: 匿名さん]

どこに坪400万になる気配があるんだよ。

[4073: 匿名さん]

転売ヤーは価格表出るまでが勝負だな
400連呼して自分の物件が売れると良いですね

[4074: 匿名さん]

なんで、そこから気配を感じなければいけないの？（笑）

今安い中古があるから、安く売り出してくれと言うのは、少しばかり自分勝手では？（笑）

[4075: 匿名さん]

有明が安く買えるのは今年度いっぱいが最後のチャンスになるよ。
待てば待つほど値上がりする相場、もう始まってるよ。

[4076: 匿名さん]

>>4072 匿名さん
港南や芝浦も昔はこういう目に優しい？価格帯でした。有明住民が開発による値上がりを期待する気持ちも分からなくないですが、いきなり坪単価400万円は無理ありますね。

[4077: 匿名さん]

>>4073 匿名さん
まあまあ、落ち着きなよ。
単なる予想ですから。
でも、坪単価400万超えは確実だと思うよ。
わざわざ安値で売るようなデベでは無いからね。

[4078: 匿名さん]

>>4076 匿名さん
昔は青山あたりも荒野で安かったって、爺ちゃんが言ってた。

[4079: 匿名さん]

有明レガシーが発表される前だったら、安値で販売される可能性もあっただろうけど、今から安値期待は無理では？
少なくとも、デベに強制するのは自分勝手では無いかな。

[4080: 匿名さん]

>>4078 匿名さん
青山に荒野があったのは江戸時代か明治初期までではないですか？すごい爺ちゃんですね。

[4081: 匿名さん]

ヒント 東京大空襲

[4082: 匿名さん]

新築マンションの購入時って、よく、同時期に近くで売り出されている新築マンション同士を比べがちです。たしかに、間違いではないのですが、もしかしたら売り出し中の新築マンションは、全て割高って可能性もありえます。

特に「資産インフレ」始まりだしている今の時期なんかは要注意です。割高って何？って話ですが、周辺相場から比較したときの価格差で割高なのか、割安なのか、適正価格なのかが判断できます。

そして、その周辺相場というのが、周辺の中古マンションの取引価格になります。新築マンションも入居してしまえば、必ず中古マンションになります。都市部であればどこでも中古マンションがあり、中古マンションは通年取引がなされ、一定の相場ができています。このため、周辺の中古取引価格を知ることで、そのエリアの相場感を把握できます。

新築マンションは売主（デベロッパー）の一方的に売りたい価格なのに対し、中古マンションの取引価格は個人売主と個人買主との交渉で決まります。

新築と中古では、取引構造が全くことなっており、中古の取引価格の方が、そのエリアのニーズにあわせた価格設定となる為、エリアの適正価格の判断基準としての信憑性が高いのです。

新築マンションが将来、いくらくらいで売れるのかというのを、その周辺の中古マンションの取引相場（大体築5年〜10年くらいのもの）を基準にして比較判断することで、絶対に失敗しないマンション購入にかなり近づくのではないでしょうか。