有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[3993: ご近所さん]

>>3987
消えないズラ。
煽るだけの傍観者がキライずら。

[3994: 匿名さん]

シティタワー有明から豊洲や辰巳駅までで22〜3分ってところ。
つまりこの物件から有楽町線駅まで歩くと30分かかるだろうね

[3995: ご近所さん]

晴海は交通至難地。都バスしかないズラよ。
ドトールとトリプルを同じ立ち位置で評価すると同じ価格帯もあるズラ。
スミフは価格帯が同じだからドトールを推奨する売り方もありざんすよ。

[3996: ご近所さん]

>>3992
徒歩は皆無。議論余地無さ。
また、新宿、渋谷、品川、大崎はりんかい線一本。新橋はゆりかもめ一本。豊洲民より圧倒的に便利ずら。
2号線開通で都心まで自転車道通勤でき健康的ずら。

[3997: 名無しさん]

>>3982 匿名さん


自分は⑦最強伝説価格に賭けます。
①は当たり前すぎて、つまらない。

[3998: マンション掲示板さん]

はいはい。またごちゃごちゃしちゃったので、もう一度整理しましょう。みなさんの予想を総合すると、今のところこんな感じです。

適正価格270くん、アンチ有明、金なし
400くん、有明にマンション所有、転売したい

270じゃ、大抽選会だし、400じゃ誰も買わない。
まぁ、270で出たら、嬉しいよね。
ないけどさ。

[3999: 匿名さん]

②のスミフP価格に１票。320っていい線だと思う。

[4000: eマンションさん]

>>3994 匿名さん
有楽町線ってメトロでは使えない路線のひとつだし、そんなこと言ったら東京駅徒歩何分とかって話なるぞ。
電車好きなんだから素直に公共交通機関使おうぜ。

[4001: 匿名さん]

320万だと大抽選会になって、これまた誰も買えない事態になるだろ（笑）

[4002: 匿名さん]

トリトンがいまいちなのは人の流れが悪いから、駅がないので活気がでないんです。
りんかい線でもいいんです。商業施設は人の往来が大切なんです。

有明レガシーエリアになる事では資産価値は上がりません。オリンピック仮設競技場の土地を切り売りマンション建設を行なわない事で市場には既存のマンションしかない事になります。
そうなった時、有明レガシーエリアに足を運ぶ人が住みたいと感じ、マンション購入に踏み切りたくなるような街になっていた時、既存のマンションの価値は上がっています。

ここに住みたいと思わせる街の価値は高いのです。

[4003: 匿名さん]

>>4002 匿名さん
利便性より北西、都心方向の永久眺望を望む方も多いですよ。
ガーデンシテイータワーの最大の弱点は眺望が北東の都心方向しか望めない事ですね。それを商業施設などの誘致で補うのでしょうが、誘致はこれからの話で確定ではありませんよね。不確定なので4月迄は、何度東銀座の総合案内所に行っても、価格はおろか、商業施設についても具体策は聞けません。価格が正式決定してからでも十分に間に合う気がします。

[4004: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
そんな心配は無用だよ。笑
320で十分長期販売になるだろう。

[4005: 匿名さん]

>>4002 匿名さん

スポーツ施設やイベント会場に行って、そこに住みたいと思ったことあります？ たとえばどこですか？

[4006: 匿名さん]

>>4005 匿名さん
神宮外苑の霞ヶ丘団地周辺はそれは、それは治安も環境も文句なし。住みやすい場所だと思いますよ。今は国立競技場の建設で立ち退いてますが、あそこがタワーマンションだったら軒並み億越えでしょうよ。笑い。

[4007: 匿名さん]

私の予想価格は380だな。
住友不動産は予想の上を行くからね。
400超えもあるかもしれないが、最初の売り出しは380くらいかなと。

[4008: 匿名さん]

>>4003 匿名さん

ここで坪400と言っている人達は、晴海と有明を併売することになる東銀座のマンションギャラリーに行って、有明をドゥトゥールより売ってくれ！と要請しにいくのでしょうかね。

[4009: 匿名さん]

>>4008 匿名さん
「有明をドゥトゥールより高く売ってくれ」でした。

[4010: 匿名さん]

頭大丈夫？（笑）

[4011: 匿名さん]

価格はスミフが決めるので、要請は無駄だよ。
もちろん、安く売ってくれという要請も無駄です（笑）

スミフは良いものを作って高く売るという、心意気の会社ですから、価格よりも、より良いものを作るようお願いしたいくらいですね。

[4012: 匿名さん]

>>4006 匿名さん

東京ドーム近くの小石川や本郷の高台もいいところです。神宮外苑のスポーツ施設と同様に、スポーツ施設ができる前から良い環境にあるのが、有明との違いですね。

[4013: 匿名さん]

住不にはワールドシティタワーズみたいに、豪華吹き抜け広大ロビー＆共用設備てんこ盛り
みたいな、ぶっ飛んだマンション作って欲しいな

[4014: 匿名さん]

でもダイレクトウインドウじゃないんだよね？

[4015: 匿名さん]

>>4012 匿名さん

小石川、本郷も神宮外苑も、スポーツ施設が近いから魅力的というわけじゃありませんよね。
やっぱり、スポーツ施設やイベント会場があるからそこに住みたいと思う人はまず居ないでしょうね。

[4016: 匿名さん]

近くの西片一丁目にある斎場は火葬場なのでしょうかね。

[4017: 匿名さん]

>>4014

ダイレクトウインドウじゃないの？床から天井まで全部が窓の部屋がいい。

[4018: マンション検討中さん]

事前発表会行ってきました。
検討者はみな行くと思うので情報出しませんが角部屋ならダイレクトウィンドウありますよ。

[4019: 匿名さん]

角部屋だけDWて、ごくふつうでは。

[4020: 匿名さん]

シティータワー目黒みたいな感じか

[4021: 匿名さん]

山手線内で最寄り駅までも徒歩ですぐの霞ヶ丘団地と最果ての埋立地で大手町の勤務先に乗換しないと通えない僻地を同じレベルで論じるの？
さすがバカな埋立民だね。
条件はまったく無視で自分の都合のいい部分を切り取って屁理屈並べてるだけだよ。
僻地でスポーツ施設しかなければそんな場所、居住区としてはまったく魅力ないよ。

[4022: 通りがかりさん]

>>4019 匿名さん
床から天井までなので、普通ではないです。

[4023: 匿名さん]

魅力があると感じた人が住めば良いだけ。
そうじゃない人は、いちいち来るなよ。
そんなに暇なのか？

[4024: 匿名さん]

おお、床から天井までのダイレクトウインドウは良いね。凄い開放感だろうね

[4025: 匿名さん]

でも角部屋は高いよねぇ

[4026: 通りがかりさん]

公開されてる外観だと門部屋も普通なベランダにみえますけど、DWな部分があるんでしょうか？低層階のみとか？？

[4027: 匿名さん]

>>4025 匿名さん
良い物が高いのは当たり前ですがな。

[4028: 匿名さん]

>>4027
そんな言い方しなくてもなぁ。。そうですねぇ、でいいじゃない。

[4029: 口コミ知りたいさん]

>>4026 通りがかりさん
説明会行ってください。
図面もらえます。

[4030: ご近所、]

単価は@423でオーケー！
目黒だ白金より、有明が好き。
日本で最高の企画を頼む。

[4031: 匿名さん]

目黒や白金も良い街だけど、もう伸び代ないよね。
買うなら伸び代がある値上がりするエリアを買いたい。

住むだけなら目黒や白金でも良いかな。家賃払えるなら。

[4032: 匿名さん]

俺は坪単価423万でも買うけど、相当内装に金かけて貰えないと皆んなは納得は難しいかもね。
たとえ、オリンピックで建築費が高騰するとしても、消費者としては知ったことではないからね。

[4033: 匿名さん]

単価423も無茶苦茶だが、それがさらに値上がりするとか、もはやマジックキングダムですね。笑

[4034: 匿名さん]

ここは、りんかい線利用だから同じ住不の品川区天王洲アイル徒歩3分物件が参考になるだろう。
駅分数も遠く、駅も渋谷方面からさらに1駅離れる。ここより高くなることはまずない。


1F～5F - 西 3LDK 67.02平米 6880万円 339万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6880万円 339万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
6F～10F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円
11F～15F - 西 3LDK 67.02平米 6580万円 324万円

[4035: 匿名さん]

それよりは高くなるでしょ。（笑）
なんの魅力があるのよ。それ。

[4036: 匿名さん]

少なくともタワーと比較してくれよ。。。

[4037: 匿名さん]

ここがこれに載ることはないね

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[4038: 匿名さん]

いやいや、立地が最重要。天王洲の方はモノレールもあるし区も違うので、価値はここより上でしょう。

[4039: 匿名さん]

>>4038 匿名さん

ねーよ。そもそも、天王洲って住居としては価値ない方では？もう少し開発進まないと住めるエリアではないかと。

[4040: 匿名さん]

タワーじゃないと、そもそも比較すら出来ないかと。。。

[4041: 匿名さん]

>>4036

ここはタワーとは言えないだろ。湾岸は40階、50階当たり前。新宿には60階建てさえ
できているなかで、32階建て。タワマン見慣れた目には、ちょっと背の高い低層
マンションくらいにしか見えないだろう。

[4042: 匿名さん]

意味が分からん。
普通にトリプルタワーだろうに。
大丈夫か？

[4043: 匿名さん]

じゃあ60階建て以上がタワーって事に、自分の中だけで消化しろよ。
他人にアホな価値観押し付けんなバカ。

[4044: 匿名さん]

落ち着きなされ～

[4045: 匿名さん]

ここはタワーで間違いないが、非タワーと比較できないという理屈は理解できない。

[4046: 匿名さん]

新豊洲ですら中古で500万で成約したのに、ここだけ激安で買える訳ねーだろ。
次の豊洲も坪単価400万超え確定なのに。

[4047: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
比較しても良いが、タワーと団地型の価格の違いも理解してからな。
それが出来ないなら、黙っておけば良いかと。

[4048: 匿名さん]

>>4005 匿名さん
スポーツ施設やイベント会場に行ってそこに住みたいなんて思った事はありません。
小池さん目線で言わせてもらえば、スポーツ施設やイベント会場は点ですよ。
面での開発がなければ魅力は出てきません。

私は有明レガシーエリアになる事で供給過多は避けられ、日本のどこにも無い街が生まれる可能性を秘めている事が有明にはあると思っています。

[4049: 匿名さん]

>>4038
天王洲アイルは徒歩3分のモノレールに乗れば、浜松町まで1駅5分。こことは比較
にならないくらい交通の便は良いね。りんかい線渋谷が15分、新宿まで20分。

国際展示場からだと渋谷まで21分。新宿まで27分。浜松町まで行こうとしたら
大崎乗り換えでも天王寺アイル乗り換えでも28-29分。

だいたい、天王洲アイルよりは上でしょうとか書いている時点で有明ポジが
いかに勘違いしているかが分かる。

[4050: 匿名さん]

条件が違うんだから、不動産比較なんて殆ど無意味な事が多いんだよね。
ぶっちゃけ、マンションって、売主が買ってき決めたスペックで建てられるわけで、価格も売主が勝手に付けるわけ。

立地やスペック、時代や眺望、利便性、ブランド、いらんな条件があり過ぎて、単純な比較は無理なのよね。

[4051: 匿名さん]

＞新豊洲ですら中古で500万で成約したのに、

最上階のプレミア部屋な、

[4052: 匿名さん]

>>4049 匿名さん
そういう人は天王洲に住めば良いのよ。（笑）

[4053: 匿名さん]

月島のすんごいボロいマンションが坪単価300万くらいで売られてたんだけど、それがとても気に入ったって人は、月島に住めば良いのよ。

なんつうか、一番気に入ったマンションに住むのが一番満足感高いと思うのよね。

[4054: 1252]

>>4039 匿名さん
有明よりは天王洲の方が古くから開発されてきたエリアと思いますが。スミフのフラッグシップのWCTもありますし。

[4055: 1252]

>>4051 匿名さん
坪400と連呼している人は平均値と最高値の違いもわからないのでしょうね。

[4056: 匿名さん]

ここって両サイドは、いわゆるUR賃貸型の外廊下タワー、真ん中は板状になるんかな？
板状を団地型という人もいるんだが、間取りは板状のほうが贅沢に作れば良くなるん
だよね。ただ、今はやりの羊羹型になるんだろうなあ。

[4057: 匿名さん]

今から販売のタワーと比較なら、晴海の三井か、豊洲の東急では？

どっちも個性があって期待できますね。
ただ、どちらも坪単価400万超えは確定っぽいので、買えない人はすぐに脱落ですね〜。

[4058: 匿名さん]

ここに坪400で最高のマンション作って欲しいとか連呼している奴はなんなんだ？
さっさとマンションギャラリー行ってきなよ。

[4059: 匿名さん]

>>4056 匿名さん

豊洲のパークシティ豊洲も板状とタワーの構成ですね。
板状の方が人気あるのでしょうか？
天王洲は開発進んでな

[4060: 匿名さん]

スミフだから400超えもあり得ると言ってるだけでは？
単なる予想なんだから、熱くなることもないと思いますがね。

[4061: 匿名さん]

>>4055
そういえば、PCTの売り出し価格で最上階が坪600万2億で売り出されていたのを見て、
PCTは坪600になったと騒いでいた馬鹿もいたな。成約もしていないのに。
それで、その部屋も入れたPCTの売り出し価格の平均は340万になったらしく、
PCTは大幅値上がりで港区湾岸を超えたと騒いでた。湾岸東民の知性はそんなもんだよ。

[4062: 匿名さん]

今から発表されるタワーの価格が発表されると、この辺りの中古相場が一段上がる。

今年度いっぱいが、湾岸を安く買える最後のチャンスになる。

[4063: 匿名さん]

>>4061 匿名さん
PCTって、もう10年落ちの中古なのに340万で取引されてるの？
新築時は190万くらいじゃなかった？

[4064: 匿名さん]

>>4061 匿名さん
新豊洲は坪単価500万で成約してるよ。

[4065: 匿名さん]

>>4058 匿名さん

坪400氏がマンションギャラリーでスミフに頼むべきは自身の所有物件の高価買取ですかね。

[4066: 匿名さん]

ここよりは天王洲のほうが100万倍マシ。

[4067: 匿名さん]

>>4065 匿名さん
まあまあ、単に坪単価400万超えになるだろうという予想なんだから、そんなに熱くなるなよ（笑）

[4068: 匿名さん]

価格予想に熱くなるなんてバカみたい。

[4069: 匿名さん]

＞新豊洲は坪単価500万で成約してるよ。


最上階たった一軒の成約事例で新豊洲は坪500万の町になったと勘違いするような人が、有明買っちゃうんだろうな。

[4070: 匿名さん]

>>4066 匿名さん

そういう人は天王洲に住めば良いのよ。
他人に自分の価値観を押し付けるのは嫌われるぞ。（笑）

[4071: 匿名さん]

>>4069 匿名さん
大丈夫か？
新豊洲が坪単価500万で成約したと事実が書かれてるだけではないか。
それは事実なんだから受け止めるなり反論すれば良いだけで、他人を攻撃するのはお門違い。

[4072: 匿名さん]

どこに坪400万になる気配があるんだよ。

[4073: 匿名さん]

転売ヤーは価格表出るまでが勝負だな
400連呼して自分の物件が売れると良いですね

[4074: 匿名さん]

なんで、そこから気配を感じなければいけないの？（笑）

今安い中古があるから、安く売り出してくれと言うのは、少しばかり自分勝手では？（笑）

[4075: 匿名さん]

有明が安く買えるのは今年度いっぱいが最後のチャンスになるよ。
待てば待つほど値上がりする相場、もう始まってるよ。

[4076: 匿名さん]

>>4072 匿名さん
港南や芝浦も昔はこういう目に優しい？価格帯でした。有明住民が開発による値上がりを期待する気持ちも分からなくないですが、いきなり坪単価400万円は無理ありますね。

[4077: 匿名さん]

>>4073 匿名さん
まあまあ、落ち着きなよ。
単なる予想ですから。
でも、坪単価400万超えは確実だと思うよ。
わざわざ安値で売るようなデベでは無いからね。

[4078: 匿名さん]

>>4076 匿名さん
昔は青山あたりも荒野で安かったって、爺ちゃんが言ってた。

[4079: 匿名さん]

有明レガシーが発表される前だったら、安値で販売される可能性もあっただろうけど、今から安値期待は無理では？
少なくとも、デベに強制するのは自分勝手では無いかな。

[4080: 匿名さん]

>>4078 匿名さん
青山に荒野があったのは江戸時代か明治初期までではないですか？すごい爺ちゃんですね。

[4081: 匿名さん]

ヒント 東京大空襲

[4082: 匿名さん]

新築マンションの購入時って、よく、同時期に近くで売り出されている新築マンション同士を比べがちです。たしかに、間違いではないのですが、もしかしたら売り出し中の新築マンションは、全て割高って可能性もありえます。

特に「資産インフレ」始まりだしている今の時期なんかは要注意です。割高って何？って話ですが、周辺相場から比較したときの価格差で割高なのか、割安なのか、適正価格なのかが判断できます。

そして、その周辺相場というのが、周辺の中古マンションの取引価格になります。新築マンションも入居してしまえば、必ず中古マンションになります。都市部であればどこでも中古マンションがあり、中古マンションは通年取引がなされ、一定の相場ができています。このため、周辺の中古取引価格を知ることで、そのエリアの相場感を把握できます。

新築マンションは売主（デベロッパー）の一方的に売りたい価格なのに対し、中古マンションの取引価格は個人売主と個人買主との交渉で決まります。

新築と中古では、取引構造が全くことなっており、中古の取引価格の方が、そのエリアのニーズにあわせた価格設定となる為、エリアの適正価格の判断基準としての信憑性が高いのです。

新築マンションが将来、いくらくらいで売れるのかというのを、その周辺の中古マンションの取引相場（大体築5年〜10年くらいのもの）を基準にして比較判断することで、絶対に失敗しないマンション購入にかなり近づくのではないでしょうか。

[4083: 匿名さん]

>>4079 匿名さん
べつに安値期待はしないけれど、他スミフ物件や有明の相場とのバランスを考えると坪単価400万円は無理あるというだけです。有明で坪単価400万円が安いと思うような人には、スミフもドゥトゥールの在庫を売り捌きたいのでは。

[4084: 匿名さん]

>>4083 匿名さん
晴海なんか要らねーよ

[4085: 匿名さん]

>>4081 匿名さん

そんなこと言ったら空襲被害の大きかった深川、江東区こそ焼け野原の荒野。

[4086: 匿名さん]

有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

[4087: 匿名さん]

>>4085 匿名さん
意味不明。

[4088: 匿名さん]

>>4086 匿名さん
デメリットどころか、有明大勝利ですがな。（笑）

[4089: 匿名さん]

説明聞きに行った。
予想で400！日本最高物件期待！とか連呼してるやつは既存物件の転売ヤーの買い煽りってはっきり解った。
こいつら必死すぎ

[4090: 匿名さん]

そういえば、ブリリア兄弟の西側は選手村になり、五輪後は住宅として放出され住民が大幅に増えるので、周辺にも生活関連店舗も増えるとか言う話だった。話無くなっちゃったね。

[4091: 匿名さん]

>>4086 匿名さん
無理ネガしても無駄だって（笑）

有明が激安で買えるのは今年度中が最後のチャンスになる。

待てば待つほど値上がりする相場、もう始まったよ。

[4092: 匿名さん]

住不の営業に聞いたら、ドトールより高くなることは絶対に無い、と言っていた。
これは事実。