有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[3913: 匿名さん]

スミフに安値期待なんて素人過ぎでしょ。

[3914: 匿名さん]

>>3911
数年？ここはあと4ヶ月で販売なんだけど

[3915: 匿名さん]

>>3912
中央区アドレスと共用施設と眺望あたりでは

[3916: 匿名さん]

モノの価値がわからない田舎者を1500人掴まえられるなら坪400だろうが1000だろうが好きな価格で売れますよ。

[3917: 匿名さん]

どっちの言い分が正しいか分からないけど、ネガの方が現実的に考えてるようだね。ちゃんとスミフプレミアムも考慮に入れてるでしょ。ポジの人もただ400だ450だレガシーだグローバルだ言ってないで、せめて適正価格とスミフプレミアム価格を分けて提示してみたら？

[3918: 匿名さん]

晴海や勝どきにブランド価値ってあるのかな？

[3919: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
ネガは買えないから妬んでるだけでは？
具体的な話が一つも出てこない。

[3920: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
適正価格って単語出してるだけで胡散臭い。

そもそも適正価格なんて、自分の希望価格でしかないのだから。

俺は適正価格と言う単語を出す奴は信じないよ。

[3921: 匿名さん]

>>3918
有明よりは。
中央区アドレスと品川ナンバーをありがたがり、江東区アドレスと足立ナンバーを嫌がる人は確実に存在する。ましてや価格が逆転するともなればなおさら。

[3922: 匿名さん]

>>3920
でも、スミフなのに安くなるわけないって言ってるわけでしょ？

だったら、スミフじゃなかったらいくらになるのか出してみたらいいんじゃない？ ちょっとは建設的な議論になるかもよ？

[3923: 匿名さん]

自分が適正だと思う価格が適正価格。
つまり、購入希望価格。

売主が売りたい価格も適正価格。
つまり、売却希望価格。

これを調整するのが、仲介不動産の営業マンだったりするんだよね。

[3924: 匿名さん]

>>3921 匿名さん
ナンバーでマンション決めちゃダメだよ。
他人が決めた枠組みでマンション選ぶより、自分で気に入ったマンション選んだ方が満足感高いよ。

[3925: 匿名さん]

>>3922 匿名さん
言ってる奴に聞けよ。ここ、匿名掲示板だぞ。

[3926: 匿名さん]

>>3925
匿名掲示板なのに、どうやって言ってるヤツ特定するんだよ？ 爆笑

[3927: 匿名さん]

>>3919
既存の有明やスミフの物件価格から想定してなかったっけ。見解が違うとすれば将来開発の見込分かな？でも将来開発こそ具体的な話はまだ出てきてないし。

[3928: 匿名さん]

有明民必死過ぎ。
有明ガーデンシティが高値で販売されて捌ければ自分のマンションが相対的に安くなると見込んでいるんだろうけど。

ここのマンションを坪300以上で買ったら、大損こくのは間違いない。
多くの人が書いているが適正価格は坪260〜280万。
眺望も生活利便性も悪い。
300出すなら豊洲や中央区湾岸を検討すべき。
1500戸も売れるとは思えない。

商業施設に魅力を感じるなら近隣の豊洲や東雲のマンションで階数、眺望の良い部屋選んで遊びに来るスタイルのがコスパ高いと思われる

[3929: 匿名さん]

そもそも400に異議を唱えるのはネガなのか？
400連呼の理由が所有する有明物件を高く売るためだとしたらむしろそっちのほうがネガでは。

[3930: 匿名さん]

マンションっていうのは、駅からの距離や路線数、人気エリアかどうか。マンションのグレードなどの要素で決まる。

ドトールが人気エリアだとは思えないのですが。。。中央区晴海って、昔から有明より安いエリアなんだけどな。。。

[3931: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
残念ながら坪単価400万超えは確定かと。

適正価格なんて自身の希望価格だろうし、そんな安値で売る理由すらない。

スミフに安値期待するだけ無駄。

[3932: 匿名さん]

適正価格って単語出す奴は胡散臭い奴だよ。

昔から不動産業界で一般人を騙す言葉。

[3933: 匿名さん]

>>3931
スミフだから400？

スミフじゃなかったらいくら？笑　ねぇねぇ。

[3934: 匿名さん]

>>3932
騙してるのは誰？

[3935: 匿名さん]

スミフではなく、長谷工が、商業施設作らずに団地みたいなマンション作ったら坪単価300万以下もあり得る。

つまり、以下の要素も考えれば良いかと。

オリンピック記念公園
タワー
巨大商業施設
スミフ
駅までの動線
路線数

[3936: 匿名さん]

>>3934 匿名さん
適正価格って単語出してくる奴は騙す気まんまん。

[3937: 匿名さん]

スミフで400だったら、スミフ以外だと370ぐらいかな。
パークタワー晴海よりはるかに高いな。

[3938: 匿名さん]

>>3936
レガシーとかグローバルとか、分かったような分からないような単語はもっと危険じゃない？ 笑

[3939: 匿名さん]

>>3930
非スミフ物件で駅遠で同時期というとクロノとBACかな。グレードの違いがわからないがクロノのほうが価格は高いような。
晴海も有明もいわゆる人気エリアではないから一緒。昔からっていっても有明に分譲マンションが初めて出来たのが2004年だからね。

[3940: 匿名さん]

>>3939 匿名さん

ちなみに、晴海トリトンは1998年ですね。

[3941: 匿名さん]

>>3924 匿名さん
子育て支援も江東区より中央区の方が充実してますよ。他人が決めた枠組みも意識すべきかと。

[3942: 匿名さん]

スミフで坪400というと、池袋のグランドミレーニアや千石のインペリアルガーデンが該当しますが、値上げしながら売って、築2年を経て残り数戸にまで売ったところです。有明で坪400、1500戸というと捌けるのに何年かかるか分からないですね。

[3943: 匿名さん]

レガシーやグローバルが分からないの？（笑）

ネガのレベル（笑）

[3944: 匿名さん]

前回のオリンピック記念公園エリアの価格を参考にするとか？

[3945: 匿名さん]

スミフってなんで値上げしながら売るの？

[3946: 匿名さん]

スミフにお願い。
350万くらいから始めて、450万まで値上げしながら販売したらどう？

[3947: 匿名さん]

レガシーは負の遺産という意味合いも強いね。

[3948: 匿名さん]

それってIT業界では？
そして車業界では、スバルの車だよね。

普通に有明オリンピック公園って名前にした方が一般人には分かりやすいと思う。

[3949: 匿名さん]

レガシーやグローバルは、信者を騙すための呪文ですから。

その他、大勝利や最強伝説なんてのもあります。笑

[3950: 匿名さん]

辞書にもレガシーは時代遅れってあるよね。
確かにIT業界では、時代遅れと
いう意味しか持たないけど。

[3951: 匿名さん]

有明レガシーは
オリンピックレガシーという言葉を引いて
横文字好きの都知事が口走ったんだけど、
オリンピックは一時で終了する祭りだから
その資産を有効活用しなきゃという意味で
象徴的な表現だけど、有明とい街名に
つけたら、時代遅れの有明と解釈するしか
ないように思う。

[3952: 匿名さん]

みなさん、いったん整理しましょう。予想価格は、こんな感じで良いですか？

① 適正価格　　　　270（平均坪単価 以下同）
② スミフＰ価格　　320
③ スミフ信者価格　400
④ レガシー価格　　500
⑤ グローバル価格　600
⑥ 大勝利価格　　　800
⑦ 最強伝説価格　1,000

[3953: 匿名さん]

>>3952 匿名さん
③の値付けするためにもドゥトゥールには早く売れて貰わないといけないですね。地価上昇を信じてやまない有明住民さんたちが晴海に住み替えればいい。

[3954: マンション掲示板さん]

適正価格って何を持って適正と言ってるの？
スミフの価格設定は適正ではないみたいな風に見えるのと、スミフは高いけど、売っても同じ分高いんだよ。
適正価格が買主が絶対儲かるための適正価格であれば同意。

[3955: 匿名さん]

適正価格って単語は、消費者を騙す言葉だよ。
この単語を使う奴は信じてはいけない。

[3956: 匿名さん]

レガシーなんて言わずに、オリンピック記念公園って言えば良いのに。

[3957: 匿名さん]

新豊洲でさえ坪単価500万で成約してるのに、有明を安値で売る訳ないでしょ。

スミフに安値期待は無駄。坪単価400万超えは確定かと。

[3958: 匿名さん]

出ました「買主が絶対儲かる価格」

それは
③ スミフ信者価格
です。笑

[3959: 匿名さん]

>>3957
それも

③ スミフ信者価格

です。笑

[3960: 匿名さん]

まあ、どうせ予想なんだから200万だろうが450万だろうが良いのではないかな。

どっちが正しかったかなんて、そのうち分かるでしょうし。

不動産はセンスだよ。

[3961: 匿名さん]

オリンピックが近づく今から売り出すというのもキモになりそうな予感。

[3962: 匿名さん]

円安で輸入建材が値上げされるのも気がかり。

オリンピックの建築が本格化される今から作り出すのも不安。

熊本復興による人件費高騰も気になる。

こういうのを計算に入れてないひとも多いんだろうな。

[3963: 匿名さん]

オリンピック関連で、おそらく今からどんどん変わっていうエリア。

変わっていくに連れて評価も変わっていくだろうし、価格も上がってしまう。

[3964: 匿名さん]

そもそも、東京の不動産は海外主要都市と比較すると激安なんだよ。
だから、外国人に買われてしまう。

グローバル価格と差がなくなるまでは上がり続けるよ。

[3965: 匿名さん]

>>3962 匿名さん
一方で東日本大震災の復興需要はピークを過ぎたようですが。

[3966: 匿名さん]

次はオリンピックや熊本復興だろうね。はあ。

[3967: マンション比較中さん]

みなさん、いったん整理しましょう。予想は以下で良いですか。
坪400万坊、有明住まいの夢見がちな方
適正価格坊、有明嫌いで妬み、ひがみが多い方

どっちもここ買えないんだろうな。

[3968: 匿名さん]

>>3960
予想はいいけど確定してるが如く言い回しで連呼するのは悪質

[3969: 匿名さん]

>>3967
有明住まいじゃないんじゃないかな。転売ヤーでは。

[3970: 匿名さん]

2020年以降は湾岸のエース的なポジションになるだろう、有明は。

[3971: 匿名さん]

坪320万で70mm2だと6750万になるんだけど書き込んでいる人は現実を解っているのかな。
JRでもメトロでもないローカル線のりんかい線とバス便扱いのゆりかもめだよ？

眺望も150mmクラスではなく100mmクラス。北側は抜けておらず、都心からの距離もあり迫力はあまり感じられないだろう。

まー、この値段で騙されて買う人が増えれば有明全体の坪単価上昇。既存物件が相対的に安く見えて売りやすくなるよね

[3972: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
開発が進めば、マンション価格は高くなるもんだよ。
豊洲だってそうでしょ。
安かったんだよ。あそこ。

[3973: 匿名さん]

東京の不動産は激安だから、高騰早いと思うよ。

[3974: 匿名さん]

>>3968 匿名さん
ぜひ転売ヤーにはスミフに頼らずとも自力で坪400で売り抜けてみせて欲しいですね。

[3975: ご近所さん]

>>3922
ここはトリプルを検討する版だぜ。
適正価格はスミフ物件のドトール、豊洲シングル、ツインの平均を出すんだな。
それが、スミフの適正価格でその平均以上が採用価格だぜ。半分が有明民、4分の1がその他湾岸民、4分の1がインバウンドの外国人民がターゲットだぜ。
ここのネガは相手にされず門前払い、住民になれないことに気づき早う去れ。

[3976: 匿名さん]

>>3970 匿名さん

湾岸東側しか見えてないですね。有明や豊洲は、浜松町から品川にかけての再開発にはかなわないですよ。

[3977: 匿名さん]

一部屋売ってお金はたんまりある湾岸住民だが、わしなら、豊洲に建設される超高層タワーの高層階を買う。
ただし賃貸の投資で自分は住まない。ガーデンシテイータワーは売値が
高く出たらリセールは粗マイナスとなるので手は出さない。東急なら高くても買う予定だが。

[3978: 匿名さん]

豊洲の東急も450万超えと言われてますね。
少なくとも400万以上じゃないと利益は出ないとか。

[3979: 匿名さん]

>>3975 ご近所さん
適正価格と言う単語を出した時点で、騙す気満々だろ（笑）

[3980: ご近所さん]

>>3977
東急は坪400で出すと公言。都心の新築からは安いが眺望は遮られる。将来のリセールをどう考えるか。

[3981: ご近所さん]

>>3971
アーホ。同じコメントを3回もリリースするな。
業者丸出しなんだよ。バイトは去れ。

[3982: 匿名さん]

はいはい。またごちゃごちゃしちゃったので、もう一度整理しましょう。みなさんの予想を総合すると、今のところこんな感じです。

① 適正価格　　　　270（平均坪単価 以下同）
② スミフＰ価格　　320
③ スミフ信者価格　400
④ レガシー価格　　500
⑤ グローバル価格　600
⑥ 大勝利価格　　　800
⑦ 最強伝説価格　1,000

[3983: 匿名さん]

ちなみに、一番人気は③のスミフ信者価格です。

[3984: ご近所さん]

>>3982
傍観者ヤロー。ウザいから消えろ。
自身の意見なく、ニヤニヤ野郎だよ。あんた、初詣でも行って人物観察に出かけな。

[3985: 匿名さん]

>>3891
購入者が高値で買うことを期待するのか？ロジックが破綻しているぞ（笑）
わざわざ高値販売を期待するってボランティアかな？

買い煽るお前こそ業者だろう

[3986: 匿名さん]

>>3972
豊洲はなんだかんだ有楽町線があるからね。路線価値が違いすぎるよ

[3987: 匿名さん]

>>3984
ご近所さん、熱くなったら負けですよ。笑

痛いところを衝かれたと認めるようなものです。意見なら理論的にどうぞ。

それと、こちらに消えろと言うのであれば、先に400、450連呼組に消えろと言うべきです。彼らが真剣に検討していると思いますか？

それもこれもお嫌でしたら、どうぞあなたがここからご退出ください。誰も止めませんので。

[3988: 匿名さん]

>>3892
資産価値を期待する人には直近のドゥトゥールをスミフプレミアム価格で買った人がどうなのかで判断すると良いかもね

そして竣工後の売れ行きや在庫数もね

[3989: 匿名さん]

>>3982 匿名さん
270適性はないな。
あんた10年新築の上乗せ考えてる？
あとここは有明一番の駅近で商業施設隣接だよ。
まあ安いに越したことないけど。

[3990: 匿名さん]

>>3986 匿名さん
有明も有楽町線使えるよ。
ここからだと8分とか？
パークシティと変わらなくない？

[3991: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
ここの信者は晴海より有明の方が価値あると信じているみたいなので、ドゥトゥールとの比較などしない、できないでしょうね。

[3992: 匿名さん]

>>3989
上にも出ているけど、商業施設目の前のオリゾン高層75mm2が坪200万だよ

>>3990
徒歩なら豊洲や辰巳まで20分〜25分かな

[3993: ご近所さん]

>>3987
消えないズラ。
煽るだけの傍観者がキライずら。

[3994: 匿名さん]

シティタワー有明から豊洲や辰巳駅までで22〜3分ってところ。
つまりこの物件から有楽町線駅まで歩くと30分かかるだろうね

[3995: ご近所さん]

晴海は交通至難地。都バスしかないズラよ。
ドトールとトリプルを同じ立ち位置で評価すると同じ価格帯もあるズラ。
スミフは価格帯が同じだからドトールを推奨する売り方もありざんすよ。

[3996: ご近所さん]

>>3992
徒歩は皆無。議論余地無さ。
また、新宿、渋谷、品川、大崎はりんかい線一本。新橋はゆりかもめ一本。豊洲民より圧倒的に便利ずら。
2号線開通で都心まで自転車道通勤でき健康的ずら。

[3997: 名無しさん]

>>3982 匿名さん


自分は⑦最強伝説価格に賭けます。
①は当たり前すぎて、つまらない。

[3998: マンション掲示板さん]

はいはい。またごちゃごちゃしちゃったので、もう一度整理しましょう。みなさんの予想を総合すると、今のところこんな感じです。

適正価格270くん、アンチ有明、金なし
400くん、有明にマンション所有、転売したい

270じゃ、大抽選会だし、400じゃ誰も買わない。
まぁ、270で出たら、嬉しいよね。
ないけどさ。

[3999: 匿名さん]

②のスミフP価格に１票。320っていい線だと思う。

[4000: eマンションさん]

>>3994 匿名さん
有楽町線ってメトロでは使えない路線のひとつだし、そんなこと言ったら東京駅徒歩何分とかって話なるぞ。
電車好きなんだから素直に公共交通機関使おうぜ。

[4001: 匿名さん]

320万だと大抽選会になって、これまた誰も買えない事態になるだろ（笑）

[4002: 匿名さん]

トリトンがいまいちなのは人の流れが悪いから、駅がないので活気がでないんです。
りんかい線でもいいんです。商業施設は人の往来が大切なんです。

有明レガシーエリアになる事では資産価値は上がりません。オリンピック仮設競技場の土地を切り売りマンション建設を行なわない事で市場には既存のマンションしかない事になります。
そうなった時、有明レガシーエリアに足を運ぶ人が住みたいと感じ、マンション購入に踏み切りたくなるような街になっていた時、既存のマンションの価値は上がっています。

ここに住みたいと思わせる街の価値は高いのです。

[4003: 匿名さん]

>>4002 匿名さん
利便性より北西、都心方向の永久眺望を望む方も多いですよ。
ガーデンシテイータワーの最大の弱点は眺望が北東の都心方向しか望めない事ですね。それを商業施設などの誘致で補うのでしょうが、誘致はこれからの話で確定ではありませんよね。不確定なので4月迄は、何度東銀座の総合案内所に行っても、価格はおろか、商業施設についても具体策は聞けません。価格が正式決定してからでも十分に間に合う気がします。

[4004: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
そんな心配は無用だよ。笑
320で十分長期販売になるだろう。

[4005: 匿名さん]

>>4002 匿名さん

スポーツ施設やイベント会場に行って、そこに住みたいと思ったことあります？ たとえばどこですか？

[4006: 匿名さん]

>>4005 匿名さん
神宮外苑の霞ヶ丘団地周辺はそれは、それは治安も環境も文句なし。住みやすい場所だと思いますよ。今は国立競技場の建設で立ち退いてますが、あそこがタワーマンションだったら軒並み億越えでしょうよ。笑い。

[4007: 匿名さん]

私の予想価格は380だな。
住友不動産は予想の上を行くからね。
400超えもあるかもしれないが、最初の売り出しは380くらいかなと。

[4008: 匿名さん]

>>4003 匿名さん

ここで坪400と言っている人達は、晴海と有明を併売することになる東銀座のマンションギャラリーに行って、有明をドゥトゥールより売ってくれ！と要請しにいくのでしょうかね。

[4009: 匿名さん]

>>4008 匿名さん
「有明をドゥトゥールより高く売ってくれ」でした。

[4010: 匿名さん]

頭大丈夫？（笑）

[4011: 匿名さん]

価格はスミフが決めるので、要請は無駄だよ。
もちろん、安く売ってくれという要請も無駄です（笑）

スミフは良いものを作って高く売るという、心意気の会社ですから、価格よりも、より良いものを作るようお願いしたいくらいですね。

[4012: 匿名さん]

>>4006 匿名さん

東京ドーム近くの小石川や本郷の高台もいいところです。神宮外苑のスポーツ施設と同様に、スポーツ施設ができる前から良い環境にあるのが、有明との違いですね。