有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[3853: 坪単価比較中さん]

なんで坪400とか270とか極端な話になるのかな。
ブリリア３兄弟が平均250ぐらいだから、これを新築で建てたら経年劣化分で20、新築プレミアで20で290だよ。
これにスミフ価格で40足すと、AGCは平均坪330がベースだよ。
そこに高速が近い、駅近（特にりんかい線）、大規模商業施設隣接、プール、ジムなしなどの要素をどう考えるかでしょ。

[3854: 匿名さん]

>>3851
>>3852

有明民全体ではなく、有明の某タワマン民限定かもね。

[3855: 匿名さん]

ここが平均坪単価400はおかしいと言ってるのに、買えないなら江戸川区に住めという話にすり替えるパターン

[3856: 匿名さん]

＞有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。
スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

その通りだと思う。現在の有明アドレスの住民は4195世帯8913人しかいない。しかも、4195世帯が広い有明に分散してる。夜間人口がどんどん増えるなら生活インフラも充実させようという話になるし、生活に必要な店舗も採算が見込めるようになるので増えるだろうが、残っている土地にもスポーツ施設しかできないのであれば、良好な住宅地としての投資は今後も進まないということになってしまう。有明民大勝利とか書いてるブロガーは馬鹿か？と思う。

[3857: ご近所さん]

>>3846
アーホだな。イベントホールが増えて日中人口や休日人口が増加し活気が出る。ホテル、SOHO、商業施設やスポーツ施設、親水公園ランニングでまたまた人が来て活気が出る。
住居人口が38000→15000になっても活気エリアの創出で50000は余裕で超える。空間に余裕があり、スポーツや余暇が充実した場所に住みたいインバウンドや湾岸大好き民も多く人気エリアに育つ。
これくらい想像できんか。
だいたい、ゼロメートル地帯は都内最悪の危険地帯だがや。金があるならこっちに来たら良い。無いなら悲壮と妬みしかないから去れ。
坪300なら低層階で出るかもな。スミフに懇願しなはれ。

[3858: 匿名さん]

>>3857 ご近所さん
ゼロメートル地帯から避難してその外側の埋め立て地に移るって避難なんですかね。

[3859: 匿名さん]

>>3858
たいしてかわらんね。

[3860: 坪単価比較中さん]

有明は首都圏広域防災のヘッドクォーターです。
２３区で大地震が起きた際には、災害現地対策本部が有明に設置されます。
埋立地だから危険とかではないです。
ここ検討してるなら、もう少し調べた方が良いよ。

[3861: 匿名さん]

ゼロメートル地帯云々言うのであればそれは埋め立て地も一緒だよな。有明は大規模火災発生
はないがね。しかし液状化で道路が使い物にならなくなることは考えてないんだろうか。
それと、有明の丘ができたのは2010年で東日本大震災前。津波のことは全く想定していない。
東日本大震災後だったら、あそこに防災公園を作ろうという計画は吹っ飛んでいただろうよ。

[3862: 匿名さん]

これまで東京湾が津波に襲われることは想定されてきたのだろうか。実は有明の施設は、津波の発生の可能性を考慮せずに作られた施設なのである。これまで東京湾が津波に襲われる可能性についてはあまり議論されてこなかった。国の中央防災会議で想定されている首都直下地震は震源が荒川河口付近という設定であり、確かにその場合は東京湾に津波が発生する可能性は極めて小さい。

しかし、あまり大きく報道されなかったが、宮城県沖を震源とする東日本大震災では、東京湾にも津波が押し寄せた。内房の木更津市では2ｍ強の津波が20回以上観測され、最高は2.83mを記録した。船橋市でも最高2.40mだった（千葉県の調査）。三陸沖から茨城沖で発生した巨大津波が、房総半島を回り込んで押し入ったと推測できる。また、荒川、隅田川、多摩川でも津波が遡上したことが観測されている。

これらが実証するように、3.11以降、歪みが蓄積している房総沖を震源とする大地震が起これば、東京湾にも津波が浸入する可能性がある。また、伊豆諸島近海を震源域とする大地震が発生した場合も、東京湾が津波に襲われる可能性がある。ところが、これまで房総沖地震の発生そのものが、中央防災会議で本気で議論されてこなかったのである。なぜだろうか。

万が一、東京湾に大きな津波が押し寄せると、津波対策を行なっていない湾岸の古い石油コンビナートや火力発電所で火災が発生し、湾内の船舶が転覆する。津波は羽田空港に浸水し、荒川、隅田川、多摩川などを遡上して広大なゼロメートル地帯の家屋を呑み込み、地下鉄、地下街に浸水被害をもたらす。こうした甚大な被害が予測される。実は、津波の発生を全く想像できなかったというよりも、首都機能に甚大な被害を及ぼすなど、予測される被害があまりにも大きいゆえに、大きな津波が発生するという想定自体が事実上タブー視されてきたのだ。

[3863: 匿名さん]

原発も安全だったはずなんですけどね…。

やはり、人類の叡智には、おいそれとは逆らわない方がいいと思います。

有明、未だに、道路が凸凹したところが目立ちますし。

[3864: 評判気になるさん]

>>3834 匿名さん
あんなに東西線混むのに？
電車大好きだね。

[3865: 評判気になるさん]

投稿長い人多い。
ツイッターみたいに制限してくんないかな。読んでないけど。

[3866: マンション検討中さん]

明日、事前発表会にいくのだけど、情報はここには投稿しません。
検討者はみんな行くだろうし、ネガに情報は流したくないので。

[3867: 匿名さん]

>>3866
賢明な判断です。貫いてください。

[3868: 匿名さん]

>>3866 マンション検討中さん

投稿はしない方がいいと思います。ネガの言う通りの展開でしゃうから。

しかし、検討者はみんな行く、のですね。そう思える素直な信心の心が素敵です。やはり湾岸民は違います。

[3869: 匿名さん]

器が小さすぎ。今どき情報統制なんてやってもムダなんだから、正々堂々と出せばいいんだよ。

[3870: 坪単価比較中さん]

津波のリスクを想定してないのではなくて、低いんだよ。
そんな話するなら、富士山爆発するかもしれないし、原発あるし、北朝鮮、中国隣にあるし、どこに住んでもリスクだろ。
韓国だって地震がないって言われてたのに起きるわけだし。
有明は絶対安全な場所ではないけど、比較的安全な所だよ。
少なくとも葛西とかよりは安全と言われてる場所だよ。

[3871: 匿名さん]

>>3857 ご近所さん

休日人口が増えても、平日の交通利便性は良くならないね。 笑

[3872: 匿名さん]

それにしても、ゼロメートル地帯より安全なのがそんなに重要なの？ それが心の拠り所とか？

[3873: 坪単価比較中さん]

それにしても検討もしてないのに、検討板に来て、起こらない津波とか煽ってるのって何が楽しいの？　それだけが買えない方の心の拠り所とか？

[3874: 匿名さん]

娘の通った中高一貫校では、災害時の帰宅経路を書面で提出するのですが、その際小田急線は使用してはならないとされています。
湾岸が危険とは限らないんですね。

[3875: 匿名さん]

>>3874 匿名さん
なぜに小田急線使用禁止？災害時の多摩川越えがリスクということでしょうか？もしそういうリスクを心配しているのだとしたら荒川越えかつ埋め立て地の京葉線や東西線も危険度高いでしょうね。

[3876: 匿名さん]

>>3875 匿名さん
学校からの説明はありません。
問答無用で小田急線のみ禁止です。それがかえって不気味でした。

[3877: 匿名さん]

>>3874 匿名さん

湾岸エリアって、まともな私学かほとんどないので
、通学も大変でしょうね。

小田急線使うような遠くまで、通わせていたの？

[3878: 検討板ユーザーさん]

>>3877 匿名さん
もともと住宅地ではないですからね
最近は私立が増えてきました

[3879: 匿名さん]

都内の私立中学校一覧
http://www.shigaku-tokyo.or.jp/school/cyumain.html

江東区なんて、住むところじゃないのが、よくわかる。

[3880: 匿名さん]

>>3877 匿名さん

水道橋駅近くの女子高でした。
有楽町線と都営三田線で通わせていました。
まともな私学かと言われると、確かにおかしな所の沢山ある学校でしたが、お子さん達は真面目で優秀な方が沢山いらっしゃいました。
モンスターペアレンツが生息しにくい学校なので、あの書面は多分今もそのままでしょう。

[3881: 匿名さん]

豊洲は交通の弁も良いぞ！

＜スカイズ→名門私立の所要時間：グーグル調べ＞

◎慶応幼稚舎：４８分
http://goo.gl/maps/Euiy1

◎青山学院初等部：４８分
http://goo.gl/maps/5ZqO1

◎暁星小学校：４０分
http://goo.gl/maps/dFGVu

◎東洋英和：３８分
http://goo.gl/maps/7qqfn

◎聖心女子学院：５１分
http://goo.gl/maps/Lp4Ow

◎東京女学館：５３分
http://goo.gl/maps/zPHwj

[3882: 匿名さん]

モンスターでなくとも、小田急線使用禁止の理由くらい聞けるし、高校生にもなれば生徒自身おかしいと思うでしょう。例えば、開成や麻布で小田急線使用禁止なんてしたら生徒は納得しないでしょうね。私立の女子校というのは各校独特な校風のある世界だとは思いますが。

[3883: 坪単価比較中さん]

>>3881
確かに良い。
一番遠い所でも20分で着く。
こんな学校行かないけど、近い分には良いと思うよ。
ここはもっと早く着くかもね。

[3884: 匿名さん]

>>3882 匿名さん
災害時の帰宅経路を書面で出す時だけなんでね。普段はみんな使ってます(^ ^)
学校にたてついてもしょうがないとみんな思ってるもんで…(苦笑)

[3885: 匿名さん]

>>3883 坪単価比較中さん

3881見て、なんで20分なんだよ。

[3886: 匿名さん]

>>3881 匿名さん

さすがに陸の孤島みたいなマンションだなぁ…豊洲駅の駅近にたくさんマンションあるんだから駅から遠いスカイズなんか暴落間違いなしだな。

[3887: 坪単価比較中さん]

>>3885
慶応幼稚舎は14-18分ってgoogle調べでなってるけどw
近くて良いよね。

[3888: ご近所さん]

>>3879
どひやー。江東区たぜ。勉強せーや。
http://j-town.net/tokyo/column/gotochicolumn/207343.html?p=all

[3889: 匿名さん]

買える奴だけ買えば良いのでは？

買えない奴は江戸川区でも板橋区でも行けば良いのよ。

[3890: 匿名さん]

まぁたしかに。
買いたい信者だけお布施すればそれでいいと思う。

[3891: 匿名さん]

買える奴も買わないのが問題

[3892: マンション比較中さん]

買えないネガは結局、掲示板だけで憂さ晴らしすれば、それで良いと思う。

[3893: 匿名さん]

ネガの方が金持ってたりして．．笑

[3894: 匿名さん]

さっさと諦めて千葉にでも行けば良いのでは？（笑）
お似合いですよ。

[3895: 匿名さん]

ネガって、三ノ輪のワンルーム住まいだっけ？
金貯めるために（笑）

[3896: 匿名さん]

買える買えないではなく坪平均400確定とかいう話が問題になっている。

[3897: 匿名さん]

ま、400はあり得ないよ。
ポジさんも、さすがにもうちょっと現実的な価格を言わなきゃ。

[3898: 匿名さん]

400万は現実的な数値だよ。
もう、400万超えは確定で、450万超えるかどうかが、今からの争点だよ。

[3899: 匿名さん]

300万以下とか現実的で無い数値出しておきながら、よく言うわ（笑）
そんな安値でスミフが売ったら地球ひっくり返るだろ。（笑）

[3900: 匿名さん]

適正価格は270ね。スミフの売値はもうちょっと上げて320くらいじゃない？

[3901: 匿名さん]

400でも450でもいいんだけどドトール以上に空室だらけは気味悪いから勘弁してほしいなあ

[3902: 匿名さん]

>>3898 匿名さん

ドトールより高い値段で売れる理由が示せていないですよね。

[3903: 匿名さん]

適正価格は450万くらいじゃねーの？
そもそも東京の不動産は激安なんだよ。

近いうちに600万くらいまでは上がるでしょうね。

[3904: 匿名さん]

新豊洲でさえ、中古で坪単価500万で成約してるのに、此処が安く買える訳ねーだろ（笑）

スミフに安値期待しても無駄だって。

[3905: 匿名さん]

世田谷ざまーｗ　＞都区部で最もマンションの空き家率が低いのが江東区の3.3％。最も高いのが世田谷区の12.8％だった＞マンション空き家率、世田谷で12％超　それでも止まらぬ建設

[3906: 匿名さん]

500とか600とかが、現実的な価格だっていうわけね、ポジさんは。

ふ～～ん。笑

[3907: 匿名さん]

>>3902
ドトールより高い理由は、どうしても示せないようですね。笑

[3908: 匿名さん]

>>3904
ここの坪平均価格の話と関係ない

[3909: 匿名さん]

有明って新豊洲より上か？

[3910: 匿名さん]

>>3909
下でしょ。
ただガーデンシティに限っては、商業施設とスミフプレミアムで価格は上を行きそう。

[3911: 匿名さん]

そもそも、東京の不動産は海外の主要都市と比べると激安なんだよ。

グローバル化が進めば価格は上がる。でも、それはグローバル化が進み適正価格に近づくだけなのよ。

グローバル化が始まった。あと数年で日本はガラッと変わるよ。

[3912: 匿名さん]

>>3907 匿名さん

ドトールの方が高い理由もないんだろ？どうせ（笑）

[3913: 匿名さん]

スミフに安値期待なんて素人過ぎでしょ。

[3914: 匿名さん]

>>3911
数年？ここはあと4ヶ月で販売なんだけど

[3915: 匿名さん]

>>3912
中央区アドレスと共用施設と眺望あたりでは

[3916: 匿名さん]

モノの価値がわからない田舎者を1500人掴まえられるなら坪400だろうが1000だろうが好きな価格で売れますよ。

[3917: 匿名さん]

どっちの言い分が正しいか分からないけど、ネガの方が現実的に考えてるようだね。ちゃんとスミフプレミアムも考慮に入れてるでしょ。ポジの人もただ400だ450だレガシーだグローバルだ言ってないで、せめて適正価格とスミフプレミアム価格を分けて提示してみたら？

[3918: 匿名さん]

晴海や勝どきにブランド価値ってあるのかな？

[3919: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
ネガは買えないから妬んでるだけでは？
具体的な話が一つも出てこない。

[3920: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
適正価格って単語出してるだけで胡散臭い。

そもそも適正価格なんて、自分の希望価格でしかないのだから。

俺は適正価格と言う単語を出す奴は信じないよ。

[3921: 匿名さん]

>>3918
有明よりは。
中央区アドレスと品川ナンバーをありがたがり、江東区アドレスと足立ナンバーを嫌がる人は確実に存在する。ましてや価格が逆転するともなればなおさら。

[3922: 匿名さん]

>>3920
でも、スミフなのに安くなるわけないって言ってるわけでしょ？

だったら、スミフじゃなかったらいくらになるのか出してみたらいいんじゃない？ ちょっとは建設的な議論になるかもよ？

[3923: 匿名さん]

自分が適正だと思う価格が適正価格。
つまり、購入希望価格。

売主が売りたい価格も適正価格。
つまり、売却希望価格。

これを調整するのが、仲介不動産の営業マンだったりするんだよね。

[3924: 匿名さん]

>>3921 匿名さん
ナンバーでマンション決めちゃダメだよ。
他人が決めた枠組みでマンション選ぶより、自分で気に入ったマンション選んだ方が満足感高いよ。

[3925: 匿名さん]

>>3922 匿名さん
言ってる奴に聞けよ。ここ、匿名掲示板だぞ。

[3926: 匿名さん]

>>3925
匿名掲示板なのに、どうやって言ってるヤツ特定するんだよ？ 爆笑

[3927: 匿名さん]

>>3919
既存の有明やスミフの物件価格から想定してなかったっけ。見解が違うとすれば将来開発の見込分かな？でも将来開発こそ具体的な話はまだ出てきてないし。

[3928: 匿名さん]

有明民必死過ぎ。
有明ガーデンシティが高値で販売されて捌ければ自分のマンションが相対的に安くなると見込んでいるんだろうけど。

ここのマンションを坪300以上で買ったら、大損こくのは間違いない。
多くの人が書いているが適正価格は坪260〜280万。
眺望も生活利便性も悪い。
300出すなら豊洲や中央区湾岸を検討すべき。
1500戸も売れるとは思えない。

商業施設に魅力を感じるなら近隣の豊洲や東雲のマンションで階数、眺望の良い部屋選んで遊びに来るスタイルのがコスパ高いと思われる

[3929: 匿名さん]

そもそも400に異議を唱えるのはネガなのか？
400連呼の理由が所有する有明物件を高く売るためだとしたらむしろそっちのほうがネガでは。

[3930: 匿名さん]

マンションっていうのは、駅からの距離や路線数、人気エリアかどうか。マンションのグレードなどの要素で決まる。

ドトールが人気エリアだとは思えないのですが。。。中央区晴海って、昔から有明より安いエリアなんだけどな。。。

[3931: 匿名さん]

>>3928 匿名さん
残念ながら坪単価400万超えは確定かと。

適正価格なんて自身の希望価格だろうし、そんな安値で売る理由すらない。

スミフに安値期待するだけ無駄。

[3932: 匿名さん]

適正価格って単語出す奴は胡散臭い奴だよ。

昔から不動産業界で一般人を騙す言葉。

[3933: 匿名さん]

>>3931
スミフだから400？

スミフじゃなかったらいくら？笑　ねぇねぇ。

[3934: 匿名さん]

>>3932
騙してるのは誰？

[3935: 匿名さん]

スミフではなく、長谷工が、商業施設作らずに団地みたいなマンション作ったら坪単価300万以下もあり得る。

つまり、以下の要素も考えれば良いかと。

オリンピック記念公園
タワー
巨大商業施設
スミフ
駅までの動線
路線数

[3936: 匿名さん]

>>3934 匿名さん
適正価格って単語出してくる奴は騙す気まんまん。

[3937: 匿名さん]

スミフで400だったら、スミフ以外だと370ぐらいかな。
パークタワー晴海よりはるかに高いな。

[3938: 匿名さん]

>>3936
レガシーとかグローバルとか、分かったような分からないような単語はもっと危険じゃない？ 笑

[3939: 匿名さん]

>>3930
非スミフ物件で駅遠で同時期というとクロノとBACかな。グレードの違いがわからないがクロノのほうが価格は高いような。
晴海も有明もいわゆる人気エリアではないから一緒。昔からっていっても有明に分譲マンションが初めて出来たのが2004年だからね。

[3940: 匿名さん]

>>3939 匿名さん

ちなみに、晴海トリトンは1998年ですね。

[3941: 匿名さん]

>>3924 匿名さん
子育て支援も江東区より中央区の方が充実してますよ。他人が決めた枠組みも意識すべきかと。

[3942: 匿名さん]

スミフで坪400というと、池袋のグランドミレーニアや千石のインペリアルガーデンが該当しますが、値上げしながら売って、築2年を経て残り数戸にまで売ったところです。有明で坪400、1500戸というと捌けるのに何年かかるか分からないですね。

[3943: 匿名さん]

レガシーやグローバルが分からないの？（笑）

ネガのレベル（笑）

[3944: 匿名さん]

前回のオリンピック記念公園エリアの価格を参考にするとか？

[3945: 匿名さん]

スミフってなんで値上げしながら売るの？

[3946: 匿名さん]

スミフにお願い。
350万くらいから始めて、450万まで値上げしながら販売したらどう？

[3947: 匿名さん]

レガシーは負の遺産という意味合いも強いね。

[3948: 匿名さん]

それってIT業界では？
そして車業界では、スバルの車だよね。

普通に有明オリンピック公園って名前にした方が一般人には分かりやすいと思う。

[3949: 匿名さん]

レガシーやグローバルは、信者を騙すための呪文ですから。

その他、大勝利や最強伝説なんてのもあります。笑

[3950: 匿名さん]

辞書にもレガシーは時代遅れってあるよね。
確かにIT業界では、時代遅れと
いう意味しか持たないけど。

[3951: 匿名さん]

有明レガシーは
オリンピックレガシーという言葉を引いて
横文字好きの都知事が口走ったんだけど、
オリンピックは一時で終了する祭りだから
その資産を有効活用しなきゃという意味で
象徴的な表現だけど、有明とい街名に
つけたら、時代遅れの有明と解釈するしか
ないように思う。

[3952: 匿名さん]

みなさん、いったん整理しましょう。予想価格は、こんな感じで良いですか？

① 適正価格　　　　270（平均坪単価 以下同）
② スミフＰ価格　　320
③ スミフ信者価格　400
④ レガシー価格　　500
⑤ グローバル価格　600
⑥ 大勝利価格　　　800
⑦ 最強伝説価格　1,000