有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[3773: 匿名さん]

買える奴だけ買えば良いのでは？
買えないなら千葉に行くなり、中古買うなりすれば良いだけ。

収入に応じて安くしてくれる訳ないんだから諦めろん。

[3774: 匿名さん]

>>3773 匿名さん

坪単価400万円も出せば山手線内側に住めるのになぜ千葉や有明を選ばねばならないのでしょうか。

[3775: 匿名さん]

都心のまともなマンションなら、坪単価600万以上出さないと無いだろ。

坪単価400万程度のマンションで良いなら、山手線内に買えば良いかと。

[3776: 匿名さん]

都心はもう坪単価800超えて来てるぞ。

[3777: 匿名さん]

立地とグレード、何を優先するかによるのでは？

[3778: 匿名さん]

ブリリア上野が庶民が買える最後のタワーマンションでしたね。

[3779: 匿名さん]

>>3771 匿名さん

ほぼ同じ見通し。適正価格が270前後のところ、スミフプレミアムで320平均ぐらいになるという読み。
一期は有明内の住みかえ組がいるからある程度さばけるが、その後は恒例の長期販売となりそう。掲示板では、これがスミフの販売戦略という訳知り顔の書き込みが氾濫する。

[3780: 匿名さん]

そんなに安く売る訳ないでしょ（笑）
安く見積もっても350。適正価格なら400万。
スミフ価格で450になってもおかしくない。

[3781: 匿名さん]

デベはボランティアじゃねーんだから、安く売る訳ないでしょ。

[3782: 匿名さん]

>>3780 匿名さん

連投、乙。
300超えたら、買う人はほとんどいないでしょう。

[3783: 匿名さん]

まあ、そこそこ販売していこうと思ったら限界は坪300だな。それ以上付けたら買う人は極端に減って1500戸はさばけないだろう。

[3784: 匿名さん]

坪400とか付けて全く売れず、何年も何年もティッシュやらクオカードとか配りまくるデベがいたら笑える。それこそボランティアみたいじゃない？ 笑

[3785: 匿名さん]

住友さん自身が天王洲アイル駅徒歩数分を300万ちょいで売り出して苦戦してる現状から
見たら、冒険は出来ないでしょ。

[3786: 匿名さん]

400万くらいじゃないでしょうかね。

[3787: 匿名さん]

>>3786 匿名さん

ないない

[3788: 匿名さん]

>>3785 匿名さん

スミフは高くて何年間も売れなくても苦しいとは思わない。
むしろ、売れなくてティッシュ配りをしている状況を楽しんでいる。

[3789: 匿名さん]

>>3788 匿名さん

信者登場。 笑

[3790: 匿名さん]

有明レガシーで400万確定かと。
正直、有明レガシーなければ350万くらいだった可能性が高い。

[3791: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
有明レガシーってなんだよw

[3792: 匿名さん]

>>3790 匿名さん

信者2登場。笑

信者たちは疑問を持つということはないのだろうか？ まぁ信者だから仕方ないか。

[3793: 匿名さん]

念を押すようだけど平均坪単価の話だよね？400の部屋もあるよ！とかいう話じゃないよね？

[3794: マンション検討中さん]

平均が400だと一番のターゲットではある近隣住民の購入が難しくなるね。
中央区、港区の湾岸からってのは少ないだろうしね。
自分は近隣中古に計画変更かな。
江東区ってとこを忘れないでほしい。

[3795: 匿名さん]

平均400はあり得ないし、ガーデンシティに手が届かないからといって有明の中古を選ぶ人もまず居ないと思われる。ガーデンシティでなければパークタワー晴海か品川シーサイドの新築、もしくは中古ならより便利な月島、勝どき、豊洲等から選ぶ人が圧倒的に多いでしょう。

[3796: 匿名さん]

信者というより、信者を騙して、金を巻き上げる方ではないかな？

[3797: 匿名さん]

>>3795
俺は中古なら坪400出せるなら芝浦か港南の中古選ぶ。坪350くらいでも買えるだろう。港区はやっぱり安心だし、再開発の好影響も有明よりはるかに期待できる。

[3798: 匿名さん]

坪400さんは他地域との相対比較の話になると反論できないようですね。

[3799: 通りがかりさん]

>>3795 匿名さん
近隣はそうじゃないよ。
既にコミュニティをつくってるから、有明から有明、東雲から有明は結構いるよ。
実際、事前発表会の多くは地元の人。

[3800: 匿名さん]

このマンションを買うだろう人

①一次取得者でようやく安いマンションなら買えるだけの頭金と所得を確保した人

②近隣の豊洲、新豊洲、有明内からの買い替え組

③都内に自宅があってセカンドとして購入する人

①の場合、ここが坪400なら買えないだろう。豊洲の中古なら坪280くらいで買える
のでそちらを選ぶ。もし坪400でも買えるなら港区を選ぶに違いない。

②の場合、ステップアップとしてありえない話ではないが、坪400と言えば70㎡でも
8500万。それだけ出せるのに地下鉄もあって便利な豊洲や東雲から、わざわざ有明
を選ぶだろうか？

③の場合、ここを坪400で買うのもありえない話ではないが、セカンド利用に求める
豪華さや眺望や部屋の広さなどが、ここにあるとは思えない。そしてセカンド利用で
1500人もが買うことは無いだろう。

なので、ここが有明の現在の相場感から大きく逸脱するような価格を付けることは
まずありえないだろう。ただし、仮定の話として仮に価格発表までに近隣に地下鉄
駅が出来ることが正式発表されたら坪350はあるかもしれない。

[3801: 匿名さん]

>>3799
事前発表会に来た地元の人が有明ガーデンシティに手が届かなかったら、買い替え自体をあきらめるんじゃない？

わざわざ有明内で中古に買い替える人は少ないでしょ。

[3802: 匿名さん]

>>3801
だから坪400はありえないでしょう。

[3803: 匿名さん]

400はありえないな。まぁ本気で400信じてるやつもいないだろ。

[3804: マンション掲示板さん]

>>3801 匿名さん
部屋のサイズを大きくした人はいるよ。
同じエリアで買い替えてもまたローン減税1から使えるしね。

[3805: 匿名さん]

>>3804
何人いるの？

[3806: 匿名さん]

400がありえない？
あり得るでしょう。

レガシー路線が決まって、しかもスミフ価格ですよ。

スミフが安値で売ると思ってるの？

[3807: 匿名さん]

＞レガシー路線が決まって

レガシー路線ってなんだよ？レガシーって、過去の遺物、時代遅れの、という意味だぞ？


＞スミフが安値で売ると思ってるの？

品川区天王洲でも坪300、中央区晴海でも350だぞ？江東区有明を400にするかよ。

[3808: 匿名さん]

スポーツ施設ができるからマンションが高くなるって本気で思ってる人はいないよね？

[3809: 匿名さん]

近くに出来てマンション価格に影響するのは駅だけ。

[3810: 匿名さん]

>>3807
その通り。
つまり、ここは260〜280万が適正価格
それ以上の値付けなら他を検討した方が良い。

[3811: 匿名さん]

4月下旬販売開始予定だからその前に地下鉄発表は難しいでしょうね。

[3812: 匿名さん]

適正価格は、収入によって違いますからねえ。
あなたの適正価格が300万以下なら、江戸川区や板橋にするしかないのでは？

ここは400万超え確定だよ。

[3813: 匿名さん]

>>3809 匿名さん
マンション価格は、駅だけではなく、利便性施設や、医療施設、眺望やマンションのグレードなど、いろんな要素で変わってくるぞ。
さらに言えばデベによっても変わる。

[3814: 匿名さん]

まさか、有明レガシーって建物の名前だと思ってるの？（笑）

建物が建つとか、そう言う話じゃねーよ

[3815: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
ここで言うレガシーは遺産という意味合いで使われている。オリンピックの遺産を残し活かしていうエリアという事。

資料くらいは読めば？

[3816: 通りがかりさん]

>>3813 匿名さん
電車好きがよく電車の広告である東京駅直通30分みたいな郊外の物件買うのかな？
渋谷や恵比寿なら近いんだけどね、自分は車なのでどうでもいいけど。

[3817: 匿名さん]

ま、何を言ってもここは適正価格270。スミフプレミアムがついて320までは上げてくるかもだが、長期販売必至。購入者のかなりの割合を有明内住み替え組が占める。

以上が妥当な予想ですよ。

[3818: 匿名さん]

理解してないのであれば、まず、のらえもんブログを読むことをオススメする。


結局、有明民大勝利？一帯をスポーツの聖地に。「有明レガシーエリア」が発表！！
http://wangantower.com/?p=12974

2016年12月16日定例会見で小池都知事が、有明アリーナの建設決定を発表するとともに、「有明レガシーエリアを作る」と明言しました。会見、長いので箇条書きにまとめますと

・駒沢オリンピック公園のように、有明一体を有明アリーナを核とした「ARIAKE LEGACY AREA」と命名。東京2020大会のレガシーを詰め込んだ地域とする
・青海のスポーツクライミングや５人制サッカーを大会後、有明地域に移す
・有明体操競技場は展示場として有効利用（これは既発表どおり）
・有明はスポーツとイベントの地に変わり、地域の付加価値、ブランディングにも貢献する
・運営権は民間に委ねるコンセッション方式を採用する


コンセッション方式については、特に驚きはないのですが、スポーツクライミング施設や５人制サッカー会場を有明に移してくるというのは、意外でしたね。港湾局は埋立に使った費用の回収が念頭にあったわけで、こちらから開放されたわけですから。「甲子園に行きたい」のような表現で「有明に行きたい」を目指す、と。

[3819: 匿名さん]

400万超え確定だよ。
あんたの収入に合わせて安く出すわけないでしょ。

[3820: 匿名さん]

小池知事はスポーツやイベントをやる場所として整備していこうとは言ってる。
このことじゃないのか？
知事の会見のどの内容を読むと有明マンションが値上がりするように読めるんだ？
お前らお得意の誇大妄想か？

[3821: 匿名さん]

あんたの適正価格が270万なら、270万で中古でも買えばいいやんけ。

[3822: 匿名さん]

今から建材価格も高騰するだろうしね。
待てば待つほど高騰する相場、もう始まったよ。