有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[3751: 匿名さん]

>>3749
今の芝浦にあるタワマン群の辺りは江戸時代は海だったので、有明と大差はないよ。江戸時代の海岸線は第一京浜に沿っている。

[3752: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

今までもこれからも、湾岸の最果ての地に変わりはないでしょ。

[3753: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

今までもこれからも、湾岸の最果ての地に変わりはないでしょ。

[3754: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

今までもこれからも、湾岸の最果ての地に変わりはないでしょ。

[3755: 匿名さん]

>>3750
オリゾン裏やディファ跡が分譲マンションになったらここよりは安いと思う。高速脇じゃないし商業施設から適度に離れるしBACほど駅遠じゃないしそれらの行方を見守ってからでいいや。どうせここ相当数売れ残る。

[3756: 匿名さん]

住宅ローン金利引き上げ　大手3行が1月から
テレビ朝日系（ANN） 12/30(金) 7:03配信

住宅ローン金利を引き上げる動きが相次いでいます。三菱東京UFJ銀行は来年1月から、住宅ローン金利を引き上げると発表しました。10年固定の最優遇金利はこれまでの年0.6％から年0.65％になります。また、三井住友信託銀行も10年の固定金利を0.05％引き上げ、年0.5％とします。いずれも引き上げは9月以来、4カ月ぶりです。12月に10年固定の金利を0.1％引き上げたみずほ銀行は来年1月にもさらに0.05％引き上げる見込みで、長期金利が上昇している影響が住宅ローンにも波及してきています。

[3757: ご近所さん]

>>3747
ただの歴史オタク。未来を見たらどー。
台東区に帰りなさいな。ここで台東区の物件を比較するのはあんただけだがや。
にわか知識に興味ないズラ。別スレたてたらどー。
東京歴史探索なんてどー。

[3758: マンション検討中さん]

>>3741 匿名さん
３千万には到達してません。
ここ買うまでには10年使い切れますが、利息が1パーセントなんでそれが戻ってくるだけで結局一緒なんですけどね。

[3759: マンション検討中さん]

過去に縛られ未来に進めない人って不動産選びも大変ですね。

[3760: 通りがかりさん]

>>3755 匿名さん
ココ販売途中に計画が出ればそっちに変更ありかもですね。
ここの中途半端な高層階より、ペントハウス狙えそうですし。

[3761: 匿名さん]

>>3758 マンション検討中さん
いまは10年固定でも金利1%切ってますよ。

[3762: 匿名さん]

>>3755 匿名さん

わざわざ安く売るデベがいるわけねーだろ（笑）
期待するだけ無駄。どんどん高くなるだけだぞ。

[3763: 匿名さん]

住宅ローン金利引き上げ　大手3行が1月から
テレビ朝日系（ANN） 12/30(金) 7:03配信

住宅ローン金利を引き上げる動きが相次いでいます。三菱東京UFJ銀行は来年1月から、住宅ローン金利を引き上げると発表しました。10年固定の最優遇金利はこれまでの年0.6％から年0.65％になります。また、三井住友信託銀行も10年の固定金利を0.05％引き上げ、年0.5％とします。いずれも引き上げは9月以来、4カ月ぶりです。12月に10年固定の金利を0.1％引き上げたみずほ銀行は来年1月にもさらに0.05％引き上げる見込みで、長期金利が上昇している影響が住宅ローンにも波及してきています。




金利が上がるとマンション価格は普通どうなる？

[3764: マンション掲示板さん]

>>3761 匿名さん
今はね、当時は変動でも1パーセント少し切るくらいでした。
これから上がる局面なのでここの価格が合わなければ中古買いもありですね。

[3765: マンション検討中さん]

>>3763 匿名さん
下がりますよね。
ドトールが途中から上げたのは利息が下がったからで、多くはフラット35を組む客に支払い総額では以前より安いことをアピールしてた。
今回はその逆なのでドトールのような途中で上げてくるケースはないと思います。

[3766: 匿名さん]

>>3762
えっ、ここより高く出すの？

[3767: ご近所さん]

予測　平均３２０万

商業施設隣接の大型プロジェクト新築タワマン。

[3768: 匿名さん]

新築分譲マンションは基本的に先に契約した人の手前、あとから値引き販売はやりにくい。やったとしても、最終の数十戸くらいをこっそり引くだけ。だから、デベロッパーとしては、先行き怪しくなってきたときに1500戸もの大規模で最初の値付け間違えると、後でとんでもないことになるからな。逆に、あとから値上げする分には、誰からも文句は出ない。なので、第一期は安く出すと予想。坪単価は280-300万だろう。

[3769: 匿名さん]

第一域の安い値段の反応と売れ行きを見て、第二期以降の価格を変えるか、そのままにするか決めるだろうね。住友不動産は、積極的に打って出ているから都内に完成在庫を相当抱えている。この状況でさらに1500戸在庫を増やすことになる。いくら住不でも慎重になるだろう。

[3770: 匿名さん]

スミフに安値期待するだけ無駄でしょ。
坪単価400万以上は確定でしょ。
有明レガシーだし。
オリンピック建築や円安で建築費用も高騰するだろうし。

[3771: 匿名さん]

適正坪単価は260〜270万。
しかし値付けはドゥトゥールとほぼ同等の坪単価、330万ってところだね

100戸ほどしか売れず完成在庫が1400戸積み上がることになるだろう。

[3772: 匿名さん]

そんな価格では、中古も買えないぞ。（笑）

坪単価400万でも、パンダ部屋あると思うから、そう言うの狙ったら？

[3773: 匿名さん]

買える奴だけ買えば良いのでは？
買えないなら千葉に行くなり、中古買うなりすれば良いだけ。

収入に応じて安くしてくれる訳ないんだから諦めろん。

[3774: 匿名さん]

>>3773 匿名さん

坪単価400万円も出せば山手線内側に住めるのになぜ千葉や有明を選ばねばならないのでしょうか。

[3775: 匿名さん]

都心のまともなマンションなら、坪単価600万以上出さないと無いだろ。

坪単価400万程度のマンションで良いなら、山手線内に買えば良いかと。

[3776: 匿名さん]

都心はもう坪単価800超えて来てるぞ。

[3777: 匿名さん]

立地とグレード、何を優先するかによるのでは？

[3778: 匿名さん]

ブリリア上野が庶民が買える最後のタワーマンションでしたね。

[3779: 匿名さん]

>>3771 匿名さん

ほぼ同じ見通し。適正価格が270前後のところ、スミフプレミアムで320平均ぐらいになるという読み。
一期は有明内の住みかえ組がいるからある程度さばけるが、その後は恒例の長期販売となりそう。掲示板では、これがスミフの販売戦略という訳知り顔の書き込みが氾濫する。

[3780: 匿名さん]

そんなに安く売る訳ないでしょ（笑）
安く見積もっても350。適正価格なら400万。
スミフ価格で450になってもおかしくない。

[3781: 匿名さん]

デベはボランティアじゃねーんだから、安く売る訳ないでしょ。

[3782: 匿名さん]

>>3780 匿名さん

連投、乙。
300超えたら、買う人はほとんどいないでしょう。

[3783: 匿名さん]

まあ、そこそこ販売していこうと思ったら限界は坪300だな。それ以上付けたら買う人は極端に減って1500戸はさばけないだろう。

[3784: 匿名さん]

坪400とか付けて全く売れず、何年も何年もティッシュやらクオカードとか配りまくるデベがいたら笑える。それこそボランティアみたいじゃない？ 笑

[3785: 匿名さん]

住友さん自身が天王洲アイル駅徒歩数分を300万ちょいで売り出して苦戦してる現状から
見たら、冒険は出来ないでしょ。

[3786: 匿名さん]

400万くらいじゃないでしょうかね。

[3787: 匿名さん]

>>3786 匿名さん

ないない

[3788: 匿名さん]

>>3785 匿名さん

スミフは高くて何年間も売れなくても苦しいとは思わない。
むしろ、売れなくてティッシュ配りをしている状況を楽しんでいる。

[3789: 匿名さん]

>>3788 匿名さん

信者登場。 笑

[3790: 匿名さん]

有明レガシーで400万確定かと。
正直、有明レガシーなければ350万くらいだった可能性が高い。

[3791: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
有明レガシーってなんだよw

[3792: 匿名さん]

>>3790 匿名さん

信者2登場。笑

信者たちは疑問を持つということはないのだろうか？ まぁ信者だから仕方ないか。

[3793: 匿名さん]

念を押すようだけど平均坪単価の話だよね？400の部屋もあるよ！とかいう話じゃないよね？

[3794: マンション検討中さん]

平均が400だと一番のターゲットではある近隣住民の購入が難しくなるね。
中央区、港区の湾岸からってのは少ないだろうしね。
自分は近隣中古に計画変更かな。
江東区ってとこを忘れないでほしい。

[3795: 匿名さん]

平均400はあり得ないし、ガーデンシティに手が届かないからといって有明の中古を選ぶ人もまず居ないと思われる。ガーデンシティでなければパークタワー晴海か品川シーサイドの新築、もしくは中古ならより便利な月島、勝どき、豊洲等から選ぶ人が圧倒的に多いでしょう。

[3796: 匿名さん]

信者というより、信者を騙して、金を巻き上げる方ではないかな？

[3797: 匿名さん]

>>3795
俺は中古なら坪400出せるなら芝浦か港南の中古選ぶ。坪350くらいでも買えるだろう。港区はやっぱり安心だし、再開発の好影響も有明よりはるかに期待できる。

[3798: 匿名さん]

坪400さんは他地域との相対比較の話になると反論できないようですね。

[3799: 通りがかりさん]

>>3795 匿名さん
近隣はそうじゃないよ。
既にコミュニティをつくってるから、有明から有明、東雲から有明は結構いるよ。
実際、事前発表会の多くは地元の人。

[3800: 匿名さん]

このマンションを買うだろう人

①一次取得者でようやく安いマンションなら買えるだけの頭金と所得を確保した人

②近隣の豊洲、新豊洲、有明内からの買い替え組

③都内に自宅があってセカンドとして購入する人

①の場合、ここが坪400なら買えないだろう。豊洲の中古なら坪280くらいで買える
のでそちらを選ぶ。もし坪400でも買えるなら港区を選ぶに違いない。

②の場合、ステップアップとしてありえない話ではないが、坪400と言えば70㎡でも
8500万。それだけ出せるのに地下鉄もあって便利な豊洲や東雲から、わざわざ有明
を選ぶだろうか？

③の場合、ここを坪400で買うのもありえない話ではないが、セカンド利用に求める
豪華さや眺望や部屋の広さなどが、ここにあるとは思えない。そしてセカンド利用で
1500人もが買うことは無いだろう。

なので、ここが有明の現在の相場感から大きく逸脱するような価格を付けることは
まずありえないだろう。ただし、仮定の話として仮に価格発表までに近隣に地下鉄
駅が出来ることが正式発表されたら坪350はあるかもしれない。

[3801: 匿名さん]

>>3799
事前発表会に来た地元の人が有明ガーデンシティに手が届かなかったら、買い替え自体をあきらめるんじゃない？

わざわざ有明内で中古に買い替える人は少ないでしょ。

[3802: 匿名さん]

>>3801
だから坪400はありえないでしょう。

[3803: 匿名さん]

400はありえないな。まぁ本気で400信じてるやつもいないだろ。

[3804: マンション掲示板さん]

>>3801 匿名さん
部屋のサイズを大きくした人はいるよ。
同じエリアで買い替えてもまたローン減税1から使えるしね。

[3805: 匿名さん]

>>3804
何人いるの？

[3806: 匿名さん]

400がありえない？
あり得るでしょう。

レガシー路線が決まって、しかもスミフ価格ですよ。

スミフが安値で売ると思ってるの？

[3807: 匿名さん]

＞レガシー路線が決まって

レガシー路線ってなんだよ？レガシーって、過去の遺物、時代遅れの、という意味だぞ？


＞スミフが安値で売ると思ってるの？

品川区天王洲でも坪300、中央区晴海でも350だぞ？江東区有明を400にするかよ。

[3808: 匿名さん]

スポーツ施設ができるからマンションが高くなるって本気で思ってる人はいないよね？

[3809: 匿名さん]

近くに出来てマンション価格に影響するのは駅だけ。

[3810: 匿名さん]

>>3807
その通り。
つまり、ここは260〜280万が適正価格
それ以上の値付けなら他を検討した方が良い。

[3811: 匿名さん]

4月下旬販売開始予定だからその前に地下鉄発表は難しいでしょうね。

[3812: 匿名さん]

適正価格は、収入によって違いますからねえ。
あなたの適正価格が300万以下なら、江戸川区や板橋にするしかないのでは？

ここは400万超え確定だよ。

[3813: 匿名さん]

>>3809 匿名さん
マンション価格は、駅だけではなく、利便性施設や、医療施設、眺望やマンションのグレードなど、いろんな要素で変わってくるぞ。
さらに言えばデベによっても変わる。

[3814: 匿名さん]

まさか、有明レガシーって建物の名前だと思ってるの？（笑）

建物が建つとか、そう言う話じゃねーよ

[3815: 匿名さん]

>>3807 匿名さん
ここで言うレガシーは遺産という意味合いで使われている。オリンピックの遺産を残し活かしていうエリアという事。

資料くらいは読めば？

[3816: 通りがかりさん]

>>3813 匿名さん
電車好きがよく電車の広告である東京駅直通30分みたいな郊外の物件買うのかな？
渋谷や恵比寿なら近いんだけどね、自分は車なのでどうでもいいけど。

[3817: 匿名さん]

ま、何を言ってもここは適正価格270。スミフプレミアムがついて320までは上げてくるかもだが、長期販売必至。購入者のかなりの割合を有明内住み替え組が占める。

以上が妥当な予想ですよ。

[3818: 匿名さん]

理解してないのであれば、まず、のらえもんブログを読むことをオススメする。


結局、有明民大勝利？一帯をスポーツの聖地に。「有明レガシーエリア」が発表！！
http://wangantower.com/?p=12974

2016年12月16日定例会見で小池都知事が、有明アリーナの建設決定を発表するとともに、「有明レガシーエリアを作る」と明言しました。会見、長いので箇条書きにまとめますと

・駒沢オリンピック公園のように、有明一体を有明アリーナを核とした「ARIAKE LEGACY AREA」と命名。東京2020大会のレガシーを詰め込んだ地域とする
・青海のスポーツクライミングや５人制サッカーを大会後、有明地域に移す
・有明体操競技場は展示場として有効利用（これは既発表どおり）
・有明はスポーツとイベントの地に変わり、地域の付加価値、ブランディングにも貢献する
・運営権は民間に委ねるコンセッション方式を採用する


コンセッション方式については、特に驚きはないのですが、スポーツクライミング施設や５人制サッカー会場を有明に移してくるというのは、意外でしたね。港湾局は埋立に使った費用の回収が念頭にあったわけで、こちらから開放されたわけですから。「甲子園に行きたい」のような表現で「有明に行きたい」を目指す、と。

[3819: 匿名さん]

400万超え確定だよ。
あんたの収入に合わせて安く出すわけないでしょ。

[3820: 匿名さん]

小池知事はスポーツやイベントをやる場所として整備していこうとは言ってる。
このことじゃないのか？
知事の会見のどの内容を読むと有明マンションが値上がりするように読めるんだ？
お前らお得意の誇大妄想か？

[3821: 匿名さん]

あんたの適正価格が270万なら、270万で中古でも買えばいいやんけ。

[3822: 匿名さん]

今から建材価格も高騰するだろうしね。
待てば待つほど高騰する相場、もう始まったよ。

[3823: 匿名さん]

都内で新築270万だと、江戸川区とか行かなきゃ無いんじゃねーの？

庶民的なインド人と、庶民的な中国人が住民のほとんどを占めてて、バイクとかすぐ盗まれるエリアだから若干怖いけど、そっちにしたら？

[3824: 匿名さん]

円安になってきたから、間違いなく輸入建材は高騰するね。
あとは、オリンピック関連の建設が始まる影響や、熊本復興需要の影響でどれだけ高騰するかによる。

安い労働力の外国人を雇って建築費用を下げようって試みがあるけど、これ上手くいくのかなぁ。逆に高くならなきゃいいけど。

[3825: 匿名さん]

有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。
スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

[3826: 匿名さん]

じゃあ好きなだけ高く売り出したらいいよ。
オリンピック終わったら暴落するんだから待ってればいい。
コストがいくらかかってようが消費者には関係ないから。
有明じゃなきゃいけない人なんかいないんだから、他の場所を買うだけだよ。

原価割れしようが売れなきゃ維持費もかかるし値下げするしかない。
完成品在庫は持ってるところが一番弱いことはよく知ってるんだよ。

[3827: 匿名さん]

妥当な価格というなら坪単価400万超えでしょう。
適正価格の450万までは近いと思うよ。

そもそも、東京都の不動産は海外の主要都市と比較して安すぎるんだよ。
今や激安と言っても良いレベル。

高騰というよりも、グローバル価格に近づくという意味で、値段は上がっていくだろうね。
グローバル化が早ければ早いほど、値段は急激にあがるだろうと予想される。

[3828: 匿名さん]

江戸川区にしたら？
江戸川区なら270万でも豪華なマンション買えそう。

[3829: 匿名さん]

>>3823
有明民が、よその区をバカにするのはやめといた方がいいと思うぞ。笑

[3830: 匿名さん]

有明レガシーエリアって、いわゆるオリンピック記念公苑ができるって事だよ。
普通に有明にとってはメリットだらけ。

[3831: 匿名さん]

>>3827

また信者発見。お祈りの言葉はグローバルな。

[3832: 匿名さん]

いいから、江戸川区にしとけ。
葛西あたりのスーパー行くと、中国人・インド人だらけで引くレベルだけど。

[3833: 匿名さん]

不動産価格はその国の経済力の反映。
日本の不動産に魅力がないから安いだけ。
資本主義経済を理解してない中卒のマンション営業にはわかんないだろうな。

[3834: 匿名さん]

>>3828
うんうん。江戸川区のほうが、確実に住みやすさは上だろう。

[3835: 匿名さん]

葛西のマンション住んでた時、リッターバイク盗まれて驚愕したわ。
怖いから、すぐ引っ越した。

[3836: 匿名さん]

江戸川区がお似合い（笑）

[3837: 匿名さん]

>>3830
有明レガシーがメリットになるわけないだろ。体よく３連敗知事のエクスキューズに利用されただけ。

[3838: 匿名さん]

江戸川区って、ほとんど海抜マイナスエリアじゃなかったっけ。

[3839: 匿名さん]

>>3836
江戸川区以下がなんか言ってる？笑

[3840: 匿名さん]

オリンピック記念公苑が近くにできたら、すげー嬉しいけどな。
まぁ、メリット感じないなら葛西とかにしたら？（笑）
お似合いだぞ。

[3841: 匿名さん]

マンション営業は海外は関係ないからグローバル経済なんて週刊誌で読んだくらいの理解しかない。
しかも自分の都合よく湾曲させて使ってる。

[3842: 匿名さん]

不動産のセンスなんて、人それぞれなんだし、好みだって人それぞれでいいんじゃない？

オリンピック記念公苑で、緑とスポーツ・イベントの街になるのが嬉しい人もいるだろうし、嫌いな人がいてもおかしくない。

俺は、スポーツ・イベントの緑と水辺のエリアになったら、すげーー嬉しいから、有明に住むよ。

葛西で我慢できるなら、葛西に行けば？安いし。（笑）

[3843: 匿名さん]

葛西の犯罪率の高さは異常。

[3844: 匿名さん]

江戸川区の方が住みやすい人も居るのは否定しない。
江戸川区の方が上だと思う人がいても否定しない。

そういう人は、江戸川区に住むべきなんだよ（笑）

人それぞれなんだから。

[3845: 匿名さん]

まぁ、落ち着いて、ちゃんと読め。（笑）




理解してないのであれば、まず、のらえもんブログを読むことをオススメする。


結局、有明民大勝利？一帯をスポーツの聖地に。「有明レガシーエリア」が発表！！
http://wangantower.com/?p=12974

2016年12月16日定例会見で小池都知事が、有明アリーナの建設決定を発表するとともに、「有明レガシーエリアを作る」と明言しました。会見、長いので箇条書きにまとめますと

・駒沢オリンピック公園のように、有明一体を有明アリーナを核とした「ARIAKE LEGACY AREA」と命名。東京2020大会のレガシーを詰め込んだ地域とする
・青海のスポーツクライミングや５人制サッカーを大会後、有明地域に移す
・有明体操競技場は展示場として有効利用（これは既発表どおり）
・有明はスポーツとイベントの地に変わり、地域の付加価値、ブランディングにも貢献する
・運営権は民間に委ねるコンセッション方式を採用する


コンセッション方式については、特に驚きはないのですが、スポーツクライミング施設や５人制サッカー会場を有明に移してくるというのは、意外でしたね。港湾局は埋立に使った費用の回収が念頭にあったわけで、こちらから開放されたわけですから。「甲子園に行きたい」のような表現で「有明に行きたい」を目指す、と。

[3846: 匿名さん]

理解してないやつは、ちゃんと読め。笑

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
有明レガシー宣言が出たことは、有明の開発にとってはむしろデメリットの面が大きい。
スポーツ施設やイベント会場はマンションの資産価値にはつながらないし、どちらかと言うと嫌悪施設に近い。しかもマンションや生活利便施設ができる余地がなくなってしまった。もともと有明はオリンピック後、人口が大幅に増加する見通しだったがそれがなくなったわけで、住民のための投資も考えなくてよくなったということ。これでは地下鉄はおろか、BRTの時期や運行本数にも影響が出てしまうだろう。

[3847: 匿名さん]

>>3844

江戸川区を見下したつもりが、逆に見下されて残念だったね。笑

[3848: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ（笑）

葛西がお似合い。

[3849: 匿名さん]

>>3848
有明買うとそうなるの？ 笑

なんか必死だね。。

[3850: 匿名さん]

>>3845 匿名さん

良く、マンコミュで、豊洲民の勝利、有明民の大勝利、みたいな表現をみて、こういう表現するのって、湾岸民くらいだよな、と思っていたのですが、湾岸民に人気のブロガーが使っていたのですね。

なんというかお里が知れるというか、やはり、湾岸民の民度の低さというか、見栄張り度というか、中の上というポジションからくるコンプレックス度は、半端ないですね。