有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[3713: 匿名さん]

マンションを買うために、、、節約するだと、、、？！
それも節約の仕方が今安いとこに住むって、、、
あ、これ釣り？

[3714: 坪単価比較中さん]

三ノ輪に住んで、節約してるってw
木造ってw
高級マンションってw
高級マンション買っちゃって！！！

[3715: 坪単価比較中さん]

あ、豪華マンションだったw

[3716: マンコミュファンさん]

>>3710 匿名さん
三ノ輪ってどこだか知らないのだけど、節約しないと買えないのでは家族できたらどうするのですか？
節約やめて仕事変えてみた方がいいと思いますよ。おそらくまだ若いでしょうし。

[3717: 匿名さん]

節約して頭金を貯めてるのでは？

[3718: 匿名さん]

まぁ節約はいいことですよ。人間質素が一番！

[3719: 匿名さん]

有明より三ノ輪の方が暮らしやすいよ。

[3720: 匿名さん]

上手く行くことが憎いという、
これ以上ないシンプルな嫉妬心ｗ

[3721: 匿名さん]

よく分からないけど、たとえばどういう人が有明に嫉妬するんだろう？

[3722: 評判気になるさん]

>>3721 匿名さん
貴方みたいな人だよ。
買いたくないならもっと違うことしたら？

[3723: 匿名さん]

ダル、中田翔が無事「有明」に到着したと報告
https://www.daily.co.jp/baseball/2016/12/26/0009783275.shtml#btnMore

[3724: 匿名さん]

上手く行くことが憎いという、
これ以上ないシンプルな嫉妬心ｗ

[3725: 匿名さん]

私も有明より三ノ輪がいいわー。
なんで有明と比較するのかな。
日比谷線だし、子供を開成や桜蔭に通わせるのにも近いし、東京駅にも18分で行くわよ。

[3726: 評判気になるさん]

だから三ノ輪ってどこ？埼玉？？
東京駅電車で18分って川沿いの千葉より遠いよ。
それにタクシーや車通勤を考えると実質距離が重要。埼玉はない。

[3727: 匿名さん]

三ノ輪って聞くとどうしても吉原とか風俗のイメージがあって、家族で住むイメージじゃないんだよなぁ
だから、三ノ輪に満足してる人は有明気に入らないと思うよ？逆も然り。

[3728: 評判気になるさん]

今調べたら三ノ輪って台東区なんですね。失礼。
上野のブリリア？にも全く興味ないので有明選ぶ人は思考が違うのかと。
ゴミゴミしたエリア好きじゃないんですよ。

[3729: 評判気になるさん]

風俗街に住んでて節約できてるって男としてなかなか凄い！？

[3730: 匿名さん]

三ノ輪がどこか本当に知らなかったんだ…はぁ

[3731: 匿名さん]

三ノ輪に住んでるから、有明なんて妬む気になれないって事でしょ。埋立地より内陸の方が格上だからね。
なんで分からないの？

[3732: マンコミュファンさん]

>>3731 匿名さん
なら湾岸ではなくて埼玉に住めば？
栃木でもいいんじゃない？

[3733: 匿名さん]

掲示板の監視は、元日も休みなしですか？

[3734: 匿名さん]

>>3728 評判気になるさん

池の端と上野桜木は台東区のなかでも別格の由緒ある住宅地です。
というような地歴など意識しない人が、まっさらな湾岸を選ぶのだと思うますが。

[3735: ご近所さん]

>>3734
はーい。価値観違うからな。トリプルより安く買えると思うぜ。
こちらへ行ったらどー。
池の端はどー
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310052/
王子はどー
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591511/
ここはちょっと高いけどあんたらなら買えるっしょ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593353/
バイバイ。ダスヴィダーニャ。

[3736: 匿名さん]

地歴やらエリートやら有名私立幼稚園やら言う中には区民や都民でない人もいるかもしれませんね。たまに？ってことあるし。有明あたりは叩きやすい格好の対象なんでしょう。

[3737: 匿名さん]

>>3735 ご近所さん
ブリリア上野池之端の東方向のお部屋は、かつかつローン組の人には粗買えません。笑い。
王子なんて北区でしょ。話になりません。

[3738: 匿名さん]

>>3731 匿名さん

なんでこういう考えの人が、わざわざこの物件のスレを毎日見に来てんの？
しかも大晦日なんて日の朝から。笑

[3739: 匿名さん]

>>3737 匿名さん
北区は話にならないって・・よその区を見下すっておかしくないですか？ 笑

[3740: マンコミュファンさん]

>>3737 匿名さん
だからかつかつローンの人なんてほんの一部だって。
みんながそうだって願いたいのだろうけど。
ちなみに私のローンは手取りの8分の1。
ここ買う頃には残債払って完済します。かつかつ辛い！笑

[3741: 匿名さん]

>>3740 マンコミュファンさん
住宅ローン減税を活用しきれずに返済するのは勿体ない気もしますが。減税対象外の所得3000万円以上の方ですかね。

[3742: 匿名さん]

>>3740 マンコミュファンさん
自称お金持ちの、ちみの事はネガってないずらよ。ちみの様な自称お金持ちは極一部で、大部分の人は買い替えかローンだという事ずら。

[3743: 匿名さん]

>>3731
＞三ノ輪に住んでるから、有明なんて妬む気になれないって事でしょ。埋立地より内陸の方が格上だからね。

三ノ輪より有明は格下、しかし埋め立て地でも芝浦は各上。江戸時代の序列でもそうだ。

[3744: 匿名さん]

>>3743 匿名さん
芝浦は江戸時代からの歴史がありますが、有明が誕生したのは関東大震災後ですね。

[3745: 匿名さん]

江戸時代の芝浦って、ただの漁村でしょ？

[3746: マンション検討中さん]

三ノ輪が格上って、ギャグで言ってるんだよね？

[3747: 匿名さん]

三ノ輪は基本的に昼は「東京の下町」です。夜は明治通り（泪橋）を中心にホームレスがいます。交番の密度も高いことから犯罪が多いこともわかるでしょう。山谷の簡易宿泊街に近くかつては日雇い労働者が多く暮らしていた地区がすぐそこにあります。

2つ南隣の「千束」は規模の大きな風俗街です。いわゆる吉原の正式な住所は台東区千束です。西となりにある東日暮里の地区は，完全な下町で銭湯もあります。北にある南千住は、数万人が首を切られたかつての江戸時代の処刑所で、処刑された人を慰めるための「回向院」というお寺があります。そのあたりを中心に幽霊をみたとかいう人もいます。

歴史を知り、町の由来を知った上で住むことが大事です。三ノ輪は家賃が安いですが、家賃が安いということには、それなりの理由があります。ちなみに、有明は昭和になってからの埋め立て地で歴史も文化も何もありません。ただ単に、都心に出るのが不便で、しかも昭和初期まで海であった埋め立て地ということで安いわけです。

[3748: 匿名さん]

>>3745 匿名さん

江戸時代の有明は、ただの海面ですよ。関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられた土地です。

[3749: 匿名さん]

＞江戸時代の芝浦って、ただの漁村でしょ？

芝の中で海岸に面したエリアを芝浦と呼んでおり、江戸前の魚を将軍に献上していた漁民が住んでいた漁村で、芝浦の漁民は将軍から士族に準ずる地位を与えられ、将軍から日本で唯一、日本中どこで魚を取っても良いという特権を与えられていました。
芝と芝浦は江戸時代の町火消しの中でも最も江戸っ子の人気が高かった「め組」の本拠地です。なぜなら芝には将軍家の菩提寺である増上寺があるため、江戸八百八町のなかでも最も格上の町の一つでした。芝に生まれて神田で育った人は江戸っ子中の江戸っ子とされています。

[3750: 匿名さん]

そんな話はどうでも良い。
今後どうなるかだよ。

[3751: 匿名さん]

>>3749
今の芝浦にあるタワマン群の辺りは江戸時代は海だったので、有明と大差はないよ。江戸時代の海岸線は第一京浜に沿っている。

[3752: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

今までもこれからも、湾岸の最果ての地に変わりはないでしょ。

[3753: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

今までもこれからも、湾岸の最果ての地に変わりはないでしょ。

[3754: 匿名さん]

>>3750 匿名さん

今までもこれからも、湾岸の最果ての地に変わりはないでしょ。

[3755: 匿名さん]

>>3750
オリゾン裏やディファ跡が分譲マンションになったらここよりは安いと思う。高速脇じゃないし商業施設から適度に離れるしBACほど駅遠じゃないしそれらの行方を見守ってからでいいや。どうせここ相当数売れ残る。

[3756: 匿名さん]

住宅ローン金利引き上げ　大手3行が1月から
テレビ朝日系（ANN） 12/30(金) 7:03配信

住宅ローン金利を引き上げる動きが相次いでいます。三菱東京UFJ銀行は来年1月から、住宅ローン金利を引き上げると発表しました。10年固定の最優遇金利はこれまでの年0.6％から年0.65％になります。また、三井住友信託銀行も10年の固定金利を0.05％引き上げ、年0.5％とします。いずれも引き上げは9月以来、4カ月ぶりです。12月に10年固定の金利を0.1％引き上げたみずほ銀行は来年1月にもさらに0.05％引き上げる見込みで、長期金利が上昇している影響が住宅ローンにも波及してきています。

[3757: ご近所さん]

>>3747
ただの歴史オタク。未来を見たらどー。
台東区に帰りなさいな。ここで台東区の物件を比較するのはあんただけだがや。
にわか知識に興味ないズラ。別スレたてたらどー。
東京歴史探索なんてどー。

[3758: マンション検討中さん]

>>3741 匿名さん
３千万には到達してません。
ここ買うまでには10年使い切れますが、利息が1パーセントなんでそれが戻ってくるだけで結局一緒なんですけどね。

[3759: マンション検討中さん]

過去に縛られ未来に進めない人って不動産選びも大変ですね。

[3760: 通りがかりさん]

>>3755 匿名さん
ココ販売途中に計画が出ればそっちに変更ありかもですね。
ここの中途半端な高層階より、ペントハウス狙えそうですし。

[3761: 匿名さん]

>>3758 マンション検討中さん
いまは10年固定でも金利1%切ってますよ。

[3762: 匿名さん]

>>3755 匿名さん

わざわざ安く売るデベがいるわけねーだろ（笑）
期待するだけ無駄。どんどん高くなるだけだぞ。

[3763: 匿名さん]

住宅ローン金利引き上げ　大手3行が1月から
テレビ朝日系（ANN） 12/30(金) 7:03配信

住宅ローン金利を引き上げる動きが相次いでいます。三菱東京UFJ銀行は来年1月から、住宅ローン金利を引き上げると発表しました。10年固定の最優遇金利はこれまでの年0.6％から年0.65％になります。また、三井住友信託銀行も10年の固定金利を0.05％引き上げ、年0.5％とします。いずれも引き上げは9月以来、4カ月ぶりです。12月に10年固定の金利を0.1％引き上げたみずほ銀行は来年1月にもさらに0.05％引き上げる見込みで、長期金利が上昇している影響が住宅ローンにも波及してきています。




金利が上がるとマンション価格は普通どうなる？

[3764: マンション掲示板さん]

>>3761 匿名さん
今はね、当時は変動でも1パーセント少し切るくらいでした。
これから上がる局面なのでここの価格が合わなければ中古買いもありですね。

[3765: マンション検討中さん]

>>3763 匿名さん
下がりますよね。
ドトールが途中から上げたのは利息が下がったからで、多くはフラット35を組む客に支払い総額では以前より安いことをアピールしてた。
今回はその逆なのでドトールのような途中で上げてくるケースはないと思います。

[3766: 匿名さん]

>>3762
えっ、ここより高く出すの？

[3767: ご近所さん]

予測　平均３２０万

商業施設隣接の大型プロジェクト新築タワマン。

[3768: 匿名さん]

新築分譲マンションは基本的に先に契約した人の手前、あとから値引き販売はやりにくい。やったとしても、最終の数十戸くらいをこっそり引くだけ。だから、デベロッパーとしては、先行き怪しくなってきたときに1500戸もの大規模で最初の値付け間違えると、後でとんでもないことになるからな。逆に、あとから値上げする分には、誰からも文句は出ない。なので、第一期は安く出すと予想。坪単価は280-300万だろう。

[3769: 匿名さん]

第一域の安い値段の反応と売れ行きを見て、第二期以降の価格を変えるか、そのままにするか決めるだろうね。住友不動産は、積極的に打って出ているから都内に完成在庫を相当抱えている。この状況でさらに1500戸在庫を増やすことになる。いくら住不でも慎重になるだろう。

[3770: 匿名さん]

スミフに安値期待するだけ無駄でしょ。
坪単価400万以上は確定でしょ。
有明レガシーだし。
オリンピック建築や円安で建築費用も高騰するだろうし。

[3771: 匿名さん]

適正坪単価は260〜270万。
しかし値付けはドゥトゥールとほぼ同等の坪単価、330万ってところだね

100戸ほどしか売れず完成在庫が1400戸積み上がることになるだろう。

[3772: 匿名さん]

そんな価格では、中古も買えないぞ。（笑）

坪単価400万でも、パンダ部屋あると思うから、そう言うの狙ったら？

[3773: 匿名さん]

買える奴だけ買えば良いのでは？
買えないなら千葉に行くなり、中古買うなりすれば良いだけ。

収入に応じて安くしてくれる訳ないんだから諦めろん。

[3774: 匿名さん]

>>3773 匿名さん

坪単価400万円も出せば山手線内側に住めるのになぜ千葉や有明を選ばねばならないのでしょうか。

[3775: 匿名さん]

都心のまともなマンションなら、坪単価600万以上出さないと無いだろ。

坪単価400万程度のマンションで良いなら、山手線内に買えば良いかと。

[3776: 匿名さん]

都心はもう坪単価800超えて来てるぞ。

[3777: 匿名さん]

立地とグレード、何を優先するかによるのでは？

[3778: 匿名さん]

ブリリア上野が庶民が買える最後のタワーマンションでしたね。

[3779: 匿名さん]

>>3771 匿名さん

ほぼ同じ見通し。適正価格が270前後のところ、スミフプレミアムで320平均ぐらいになるという読み。
一期は有明内の住みかえ組がいるからある程度さばけるが、その後は恒例の長期販売となりそう。掲示板では、これがスミフの販売戦略という訳知り顔の書き込みが氾濫する。

[3780: 匿名さん]

そんなに安く売る訳ないでしょ（笑）
安く見積もっても350。適正価格なら400万。
スミフ価格で450になってもおかしくない。

[3781: 匿名さん]

デベはボランティアじゃねーんだから、安く売る訳ないでしょ。

[3782: 匿名さん]

>>3780 匿名さん

連投、乙。
300超えたら、買う人はほとんどいないでしょう。

[3783: 匿名さん]

まあ、そこそこ販売していこうと思ったら限界は坪300だな。それ以上付けたら買う人は極端に減って1500戸はさばけないだろう。

[3784: 匿名さん]

坪400とか付けて全く売れず、何年も何年もティッシュやらクオカードとか配りまくるデベがいたら笑える。それこそボランティアみたいじゃない？ 笑

[3785: 匿名さん]

住友さん自身が天王洲アイル駅徒歩数分を300万ちょいで売り出して苦戦してる現状から
見たら、冒険は出来ないでしょ。

[3786: 匿名さん]

400万くらいじゃないでしょうかね。

[3787: 匿名さん]

>>3786 匿名さん

ないない

[3788: 匿名さん]

>>3785 匿名さん

スミフは高くて何年間も売れなくても苦しいとは思わない。
むしろ、売れなくてティッシュ配りをしている状況を楽しんでいる。

[3789: 匿名さん]

>>3788 匿名さん

信者登場。 笑

[3790: 匿名さん]

有明レガシーで400万確定かと。
正直、有明レガシーなければ350万くらいだった可能性が高い。

[3791: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
有明レガシーってなんだよw

[3792: 匿名さん]

>>3790 匿名さん

信者2登場。笑

信者たちは疑問を持つということはないのだろうか？ まぁ信者だから仕方ないか。

[3793: 匿名さん]

念を押すようだけど平均坪単価の話だよね？400の部屋もあるよ！とかいう話じゃないよね？

[3794: マンション検討中さん]

平均が400だと一番のターゲットではある近隣住民の購入が難しくなるね。
中央区、港区の湾岸からってのは少ないだろうしね。
自分は近隣中古に計画変更かな。
江東区ってとこを忘れないでほしい。

[3795: 匿名さん]

平均400はあり得ないし、ガーデンシティに手が届かないからといって有明の中古を選ぶ人もまず居ないと思われる。ガーデンシティでなければパークタワー晴海か品川シーサイドの新築、もしくは中古ならより便利な月島、勝どき、豊洲等から選ぶ人が圧倒的に多いでしょう。

[3796: 匿名さん]

信者というより、信者を騙して、金を巻き上げる方ではないかな？

[3797: 匿名さん]

>>3795
俺は中古なら坪400出せるなら芝浦か港南の中古選ぶ。坪350くらいでも買えるだろう。港区はやっぱり安心だし、再開発の好影響も有明よりはるかに期待できる。

[3798: 匿名さん]

坪400さんは他地域との相対比較の話になると反論できないようですね。

[3799: 通りがかりさん]

>>3795 匿名さん
近隣はそうじゃないよ。
既にコミュニティをつくってるから、有明から有明、東雲から有明は結構いるよ。
実際、事前発表会の多くは地元の人。

[3800: 匿名さん]

このマンションを買うだろう人

①一次取得者でようやく安いマンションなら買えるだけの頭金と所得を確保した人

②近隣の豊洲、新豊洲、有明内からの買い替え組

③都内に自宅があってセカンドとして購入する人

①の場合、ここが坪400なら買えないだろう。豊洲の中古なら坪280くらいで買える
のでそちらを選ぶ。もし坪400でも買えるなら港区を選ぶに違いない。

②の場合、ステップアップとしてありえない話ではないが、坪400と言えば70㎡でも
8500万。それだけ出せるのに地下鉄もあって便利な豊洲や東雲から、わざわざ有明
を選ぶだろうか？

③の場合、ここを坪400で買うのもありえない話ではないが、セカンド利用に求める
豪華さや眺望や部屋の広さなどが、ここにあるとは思えない。そしてセカンド利用で
1500人もが買うことは無いだろう。

なので、ここが有明の現在の相場感から大きく逸脱するような価格を付けることは
まずありえないだろう。ただし、仮定の話として仮に価格発表までに近隣に地下鉄
駅が出来ることが正式発表されたら坪350はあるかもしれない。

[3801: 匿名さん]

>>3799
事前発表会に来た地元の人が有明ガーデンシティに手が届かなかったら、買い替え自体をあきらめるんじゃない？

わざわざ有明内で中古に買い替える人は少ないでしょ。

[3802: 匿名さん]

>>3801
だから坪400はありえないでしょう。

[3803: 匿名さん]

400はありえないな。まぁ本気で400信じてるやつもいないだろ。

[3804: マンション掲示板さん]

>>3801 匿名さん
部屋のサイズを大きくした人はいるよ。
同じエリアで買い替えてもまたローン減税1から使えるしね。

[3805: 匿名さん]

>>3804
何人いるの？

[3806: 匿名さん]

400がありえない？
あり得るでしょう。

レガシー路線が決まって、しかもスミフ価格ですよ。

スミフが安値で売ると思ってるの？

[3807: 匿名さん]

＞レガシー路線が決まって

レガシー路線ってなんだよ？レガシーって、過去の遺物、時代遅れの、という意味だぞ？


＞スミフが安値で売ると思ってるの？

品川区天王洲でも坪300、中央区晴海でも350だぞ？江東区有明を400にするかよ。

[3808: 匿名さん]

スポーツ施設ができるからマンションが高くなるって本気で思ってる人はいないよね？

[3809: 匿名さん]

近くに出来てマンション価格に影響するのは駅だけ。

[3810: 匿名さん]

>>3807
その通り。
つまり、ここは260〜280万が適正価格
それ以上の値付けなら他を検討した方が良い。

[3811: 匿名さん]

4月下旬販売開始予定だからその前に地下鉄発表は難しいでしょうね。

[3812: 匿名さん]

適正価格は、収入によって違いますからねえ。
あなたの適正価格が300万以下なら、江戸川区や板橋にするしかないのでは？

ここは400万超え確定だよ。