有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[2402: 匿名さん]

>>2393
だね
直近のブリリアが坪250、当時からの上昇を考えると坪280～300ぐらいかな？
仮に相場？で売り出したとしても、僻地で1500戸売り切るのは至難の業だと思うけどね

坪400は大袈裟だけど現実的なところで坪330～350で売り出すんじゃない？
住不ファンが2、3割買って後はダラダラっていういつものパターンかと・・・

[2403: 匿名さん]

>>2402
恐らく狭小54mm2ぐらいの2LDKをたくさん作ってグロスを抑えるんだろうなぁ

[2404: 匿名さん]

今でも開発折り込みの価格なのを知らずに買っちゃったんだね。
有明民って地方から来た人だから仕方ないか。

[2405: 匿名さん]

坪400の人は勘違いしてるね
坪250は今後の開発込みの価格
つまり、このまま有明の開発が進まなければ、坪250を割り込むということ
不動産って怖いね

[2406: ご近所さん]

>>2404 匿名さん

実際問題、地方から越して来た方聞いたことないぞ。検討するなら、知り合いの住民作って良く聞いてみたら？

一番多いのは、WCTとか芝浦とか東雲とかタワマンの快適さを知る方のアップグレード購入。みんな含み益かかえてる二次購入者だし十年も経てば収入もポジションもアップしてる働き盛りだから、より良いものが欲しい訳。だから、買い煽りでもなんでもなく、単価が高い良いタワマンを熱望してる。

あと住民では、都心とか郊外の一戸建て売った方もちらほら。

あと外人さんも、白人含めて1割～2割いるかな？外人さんは特区認定でさらに増えそう。外人と付き合うのはいやとか保守的な人には来てほしくない。

大人気間違いないけど、この物件、専有面積の小ささが、気がかり。一次取得組をターゲットにすると、タワマンからのアップグレード組の失望を、招くでしょう。今からでも200平米クラスのプレミアム物件作ったほうが良い。

[2407: 匿名さん]

必死ですねー

[2408: 匿名さん]

オリンピックの建築や熊本の復興が始まったら、建築費が高騰するのを理解してなかったんだね（笑）

少なくも今買っておかないと湾岸は安く買えないぞ。煽りじゃなくて、割とマジで。

[2409: 匿名さん]

>>2408
坪400君とか、こういうレスって色んなところで見掛けるんだけど、
BOTなの？バイトなの？それともお頭の弱い業者がせっせとコピペしてんの？

[2410: 匿名さん]

でも、スミフだし坪単価400万オーバーするかもねー。

[2411: 匿名さん]

今からオリンピックまでは下がる要素が無く、値上がり要素だけだからね。
焦っても仕方ないかと。

[2412: 匿名さん]

>>2409 匿名さん

不思議なのは値上がり益が期待できると煽って言うのに、誰も坪400万円以上の期待値を示さないことですね。やっぱり開発期待を織り込んで坪400が限界なのでしょうね。

[2413: 匿名さん]

不動産は博打ですね
坪400を信じてる人には坪250が割安に見えていることでしょう
でも、坪400以上の見通しがないのに坪400で買うのはおかしな話ですが

[2414: 匿名さん]

>>2411

すでに湾岸は値下がりしているけど…


今後下がる要因の一例。

相場や買い手から外れた売値
契約率の低下
在庫のダブつき
建築資材費の下落
海外投資家離れ
長期金利上昇
マンションの収益力低下
住宅ローンの適正範囲で購入できる人が少ない
超少子高齢化
年金制度不安
教育費用の増加
年収の伸び悩み
今後の、税金や年金などの控除額の増加
など


上がる要因のほうが少ない。

[2415: 匿名さん]

建築費をこれ以上高騰しないでしょう。

建築費高騰は煽りの手段でしかない。

[2416: 匿名さん]

>>2408 匿名さん

建築費はほとんど上がらないよ。
オリンピック関係の資材も既に発注されているから資材費も上がらない。
熊本の復興はほとんど土木分野だし、建築も戸建てです。
しかも被害範囲は限定的で、東日本とは比べようがない。
逆に東日本で人が余り始めている。
だいたい不動産の値上がりを震災復興に期待すること自体が間違いじゃないかな？

[2417: 匿名さん]

煽り、ご苦労様です。

ただ、相場が300以下のものを
煽って400にするのは難しいでしょう。

[2418: 匿名さん]

予想坪単価は240万円。この最悪立地でこれだけ大規模なマンションはさっさと売り切るだろう。

[2419: 匿名さん]

坪250万でも割高な僻地の埋立地を坪400でも買うという人がいるんなら好きにすればいいんじゃない？
他人がどうなろうとどうでもいいしね。
ただ、含み損が莫大になったときに話が違うとかわけわかんない主張して迷惑かけんなよってことですよ。
日本はお客様は神様だという感覚がありますが、海外ではこれは異常な感覚であり、日本も遠からずそういう文化になりますよ。
つまり客だったらどんなわがままでも通用するというのは大間違いだということ。

[2420: マンション検討中さん]

竣工後に好きな部屋を値下価格で買うのが正解やね、ここは。

[2421: 匿名さん]

オリンピックで建築費用が上がるのって不動産業界では常識だと思いますよ。
熊本の復興も始まりますし。

さて、価格はどうなるでしょうねえ。300万以下で出て来るのか、400万オーバーなのか？

私はその中間点を予想価格とします。

ズバリ350万円です。

[2422: 匿名さん]

いろんな予想の人が居て楽しいですな（笑）

[2423: 匿名さん]

少なくとも300万以下で売り出されると思ってる人は、オリンピックによる建築費用高騰や、熊本の復興による建築費用高騰を見込んでない甘い予想。

甘い、甘すぎる。
これで湾岸地下鉄が具体化して来たら、450万まではあっという間に高騰するぞ。

[2424: 匿名さん]

湾岸が安く買えるのは今年度が最後だろうな。来年の春からは建築が一気に始まる。熊本の復興需要も一気に高まるだろうな。
その間に湾岸の開発が進み価値が上がる。そして、もう下がらない。

[2425: 匿名さん]

>>2424 匿名さん
それで、坪400万円がいつまでにいくらまで上がるんですか？？

[2426: 匿名さん]

こんなアホな煽りに乗せられる情弱はいない。

[2427: 匿名さん]

>>2423 匿名さん
なるほど。湾岸地下鉄以外の開発期待を織り込んで坪400万円、湾岸地下鉄も加えると坪450万円ということですね。

[2428: マンション検討中さん]

期待値が価格に織り込まれるほど購入後の値上り期待はできないですね。投資としては面白くない。住むには少し不便だし。

[2429: 匿名さん]

主要都市の高度利用地地価動向報告～平成２８年第２四半期～
http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2016/08/92778915f26dc105ff3...

有明は
マンション成約価格はピークアウト
デベの採算は困難
地価はやや上昇
だそうです。

デベの採算は困難。
売れる価格で出すと、採算が取れないし、
採算が取れる価格で出すと、相場からかけ離れていて売れない。

[2430: 匿名さん]

>>2429
第３四半期のが出てますよ
http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2016/11/92778915f26dc105ff3...

総合評価で豊洲が横ばいに転じ、有明は引き続きやや上昇。

[2431: 匿名さん]

この物件を含め、各種タワマンをセカンドハウスとして検討する用のスレを作成しました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/611823/

このスレに複数物件をお持ちのかたや検討中の方いらっしゃったと思いますが、
ぜひこのスレにも書き込み宜しくお願いします！！

[2432: 匿名さん]

坪250はないにしても、坪300あたりで販売開始でしょ
いくらなんでも、月島駅近物件を超えないと思うよ

[2433: 匿名さん]

>>2432 匿名さん

他のデべならそれくらいだと思う。ただスミフは空気読まないからプラス30くらいと予想。基本的にマイナス要素は軽視して、プラス要素は噂レベルの話でも最大乗せてくる印象です。

[2434: 匿名さん]

そんなに安かったら瞬間蒸発だろ（笑）
坪単価400万オーバーは言い過ぎかもしれんが近い所まで行くんじゃ無い？
坪単価360とか、380とかその辺りじゃねーかなー。

[2435: 匿名さん]

ちなみに俺は400万オーバー派。
スミフならやりかねん。

[2436: 匿名さん]

いちおう確認しますけど坪いくらって平均か最多価格帯の話ですよね？

[2437: 匿名さん]

>>2427 匿名さん

見込みのまったくない地下鉄を期待して買うようなマヌケがホントにいるのかね。

[2438: 匿名さん]

有明のブリリア群って、開発期待を織り込んで坪240-260万という価格だったんだけどね。開発期待を織り込まなければ坪180万が有明の相場だよ。それから10年近く経っても基本的に何の変化も無し。港区の山手線新駅みたいに決定着工しているプロジェクトなら織り込み価格も分かるけど。

[2439: 匿名さん]

>>2438
同感。
スミフプレミアムを考慮しても、平均だったら270～280がいいとこだろう。

[2440: 匿名さん]

できるわけもない地下鉄のことを、出来たら坪400は超えますとか平気で書ける有明民。
厚顔無恥とはこいつらのことを言うんだよ。、

[2441: 匿名さん]

湾岸地下鉄が決まったら450万超えるんじゃねーの？

[2442: 匿名さん]

>>2439 匿名さん
スミフがそんな安値で売るわけ無いかと。

オリンピック需要で建築費が高騰しなきゃ300万以下かも知れねーが、熊本の復興で建築費高騰は確定だろ。

[2443: 匿名さん]

>>2442 匿名さん
坪単価350で売り出したら、スミフは塩漬け確定だ。

[2444: 匿名さん]

江東区の果てをポジってるのは、現実逃避したい人？まともな感覚では有明が坪400万もありうるとか書けるわけないからなぁ。

[2445: 匿名さん]

建築費がかかってるから高くなる？
そんなの消費者には関係ないよ。売る側の都合だろ。
高いと思うなら買わないだけだ。

[2446: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？

買えない奴は千葉に行く。

昔からそうじゃん。

[2447: 匿名さん]

つまり、建築費高騰を見込んで無いから安値期待できるんでしょ？

[2448: 匿名さん]

坪単価370万が適正価格。400万オーバーは地下鉄が決まらないと無理。

[2449: 匿名さん]

建築費はいま以上に高騰しないでしょう。

建築費高騰は煽りの手段でしかない。

[2450: 匿名さん]

坪単価330万は地下鉄が決まらないと無理の間違いでしょ？