有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[1837: 匿名さん]

これいくらで売り出すんだろ？坪220万くらいかな。高くても坪250万までだよね。

[1838: 匿名さん]

あの辺の商業施設は、豊洲にしてもお台場にしてもほとんど車でアクセスしてるから、商業施設はそこそこ客が入るかもしれないけどマンションはどうかな。住民全員が車というわけにはいかないだろね。よこはまMMみたいに地下に駅出来れば別だけど、そうじゃなきゃ坪240万がいいとこ。

[1839: 匿名さん]

>>1825 匿名さん
そんな夢物語が実現すると言うやつこそ詐欺師だよ。

[1840: 匿名さん]

本当に儲かる話は他人には教えず自分で買うでしょう。
儲かるから買え買えと言う奴はカモにしようとしている人間のクズです。

[1841: 匿名さん]

今や日本は極東の田舎。
経済力も弱まり、先進国の中ではかなり物価が安い。
不動産が安いのは日本の価値がそれだけなくなってるから。
外の先進国より安いからこれから値上りするなんてバカとしか思えない。
いかにも頭の悪い不動産営業の発想。

[1842: 匿名さん]

有明はおお化けしますよ、と言われて10年前にマンション買っちゃった住民の皆さんに質問します。
この10年で街は便利になりましたか？

[1843: 匿名さん]

有明で集客できそうなテナントはイケアとコストコだな。
カインズホームとかもあるかな。

[1844: 通りがかりさん]

>>1834
>>1835 匿名さん
ユーモアセンスありますね。

[1845: 匿名さん]

有明が坪600万になるなら青山辺りは坪3000万かな？
30坪くらいの家族向けマンションだと9億か。
怪しい商売をしてる人しか住めないね。

[1846: 匿名さん]

IKEA は来ないと思う。
どこに出店しているか、グーグルマップの写真でその土地の様子を見れば分かる。
福岡新宮店とかすごい頭いいと思う。
ここに出店するよりよっぽどいいよ。

[1847: 匿名さん]

港北NTや立川と有明って似てると思うけどな。

[1848: 匿名さん]

青山に開発余地無いでしょ（笑）
不動産のセンス無さすぎ。

[1849: 匿名さん]

安い時に買うのが不動産の基本だよ。
開発されない場所や、開発が終わったエリアなんか値上がりする訳がない（笑）

有明がずっと安値放置だったのは開発が止まっちゃったから。
開発が始まったら値上がりするのは不動産の常識だぞ。

[1850: 匿名さん]

スミフに安値期待しても無駄でしょ。
坪単価400万なら安い方だよ。
豊洲なんて10年落ちの中古ですら坪単価570万円で成約してる。

[1851: 匿名さん]

>>1850 匿名さん
PC豊洲の坪570万の部屋は売れずに出しては引っ込めなので、
消えたとしても、成約はしてないな。

[1852: 匿名さん]

>>1851 匿名さん

開発の余地がない青山がいくら値上がりしても土建屋にはなんのうまみもないわな。
俺がいいたいのは有明が坪600万になるにはインフレがすすんでなにもかも値上りしないと無理だということ。
まさか、有明＞青山になる時代がくるとでも？
そんな話を誰が信じると思う？
山奥の田舎から出てきた人しか騙せないよ。
だいたい箱ものを作れば不動産価格が上がるなんてお前ら土建屋の希望だろ？
そうなってないところはいくらでもあるだろ。

[1853: 匿名さん]

マンションしかできない有明。
商業施設は具体化してるの？
なんの情報もないよね？

[1854: 匿名さん]

すみふは、あなた方が思っているより、かしこいよ。
待っても売れないと判断すれば、妥当な価格で出してくる。
現にそう判断した物件では値下げしてる。

[1855: 匿名さん]

>>1851 匿名さん
レインズみてみそ。

[1856: 匿名さん]

豊洲やお台場と差別化するには激安を売りにする超大型店を誘致するしかない。

[1857: 匿名さん]

>>1855 匿名さん

プレミアム住戸。
参考にならん。

それ以外は底なしで下落中。

[1858: 匿名さん]

埋立地の首都である豊洲でさえどんどん値下がりしてるのに有明が坪600になるとか寝言もいいとこだな。

[1859: 匿名さん]

>>1846
なんでIKEA来ないの？
マップ見ても分からないから、教えて！

[1860: 匿名さん]

>>1842
おお化けするなんて一度も言われてませんが便利にはなりましたよ。有明小中と文化堂が出来て増えたマンションの下にコンビニや病院も出来ましたから。にぎわいロードもやっと開通。11年前ならゆりかもめも豊洲まで延びてませんしららぽもありません。
現状でもすごく便利になったと思えるほど昔は超不便だったということです。

[1861: 匿名さん]

>>1854
シティタワーズ豊洲が260万〜280でだだ余りしている中で、この物件を高値で売るのは相当大変でしょうね。
シティタワー品川パークフロントが坪300万だったことを考えるとここも同程度か少し下げてくるかもしれません。


12月17日の発表会楽しみに待ちましょうか。

[1862: ご近所さん]

>>1861
なんでシティタワーズがその価格だと難しいの？
タワマンとしては古いし、共有施設何もないし、そもそも事故物件だし、
まったく比較にならないと思うけど。
自分はそこは200でも買わないかな。

[1863: 匿名さん]

確かに。あそこはちょっとね。

[1864: 匿名さん]

>>1862
同じディベで近隣物件、駅徒歩も変わらないですね。
違うのは駅力と電車の利便性か、あと築年数ぐらいでしょうか、無論どちらが優れているかは言うまでもないですが。
シティタワー豊洲は200万どころか300万でも売れていますよ？

有明ガーデンシティも200万なら買う人沢山いるでしょうね、300万で有明を買う層がどれだけいるのか。

[1865: 匿名さん]

有明は庶民の住む郊外地区でしか生き残る道はない。
エコノミーマンションとコストコあたりがお似合い。

[1866: 匿名さん]

でもさ、これ以上湾岸地区に郊外型ショッピングモールが増えても、意味ないよね。ダイバーシティが出来た時も、正直、また同じようなものが増えた、とがっかりした。

失敗したってスミフが損するだけなんだから、六本木ヒルズ、ミッドタウン、ヒカリエみたいな感じにしてみるのも面白いのでは？

少なくとも、ららぽーとや、ダイバーシテイ、ヴィーナスフォートみたいな、あのハリボテの安っぽさ満載の建築物を、これ以上作らないで欲しい。

[1867: eマンションさん]

>>1864 匿名さん
築年数ぐらいってそこ重要じゃない？
新築と中古の違いも分からないの？
あと最新の免震とかもね。
ツインはない。事故物件というか事件物件だし。
有楽町線とりんかい線どちらがよいかは行く方面によるのでは？
ここは新しい大型商業施設の隣接、全く比較にならないですね。

[1868: マンコミュファンさん]

>>1866 匿名さん
ほんとそう思う。湾岸にもあっていいと思う。
ただそれが有明というのが納得できない豊洲民とかはいそう。
どうせできれば来るのにね。

[1869: 匿名さん]

>>1866 匿名さん
千葉県民と中国からの観光客が集うあの雰囲気こそ湾岸かと。

[1870: 匿名さん]

>>1859 匿名さん
私も有明にIKEA っていいんじゃない？って思っていたけど、どんな場所に出店してるのかなぁと店舗検索していて気が付きました。
IKEA がターゲットにしてるのは、3LDK70㎡代のマンション住民じゃなく、100㎡超の一戸建て住民なんだなぁと。
しかも、土地代も人件費も有明よりかなり安そう。だけど駅前にドーンとデカい倉庫みたいな店舗を置いたりしてます。(東京は人件費高いし、特に有明は交通費負担だけでも馬鹿にならないはずです。)
周囲には比較的新し目の新興住宅地があり、抱えてる住宅ローン負担も軽そうだから、マイカーで、ファミリーでレジャー気分で来てわーっと買い物してくれそうです。
子供部屋も広いから、子供の成長に合わせて机やら本棚やタンスやら買ってくれそう。

有明の場合、もう南船橋にIKEAあるから、ここに作る必要ないですよね〜考えてみれば。
それと、東京で8000万9000万するマンション買った人が、IKEAにインテリアコーディネートを頼むでしょうか。それもないでしょ、IKEA はそこの所も ちゃんとリサーチしてるんじゃないかと思いました。

[1871: 匿名さん]

まあ、坪単価400万で売るのなら、もっとマシなテナント入るんじゃないかなと期待してます。

[1872: 匿名さん]

イケアやコストコが良いのなら、千葉や埼玉にしたら？（笑）

お似合いですよ（笑）

[1873: 匿名さん]

>>1871
地震の話しろよ！笑

[1874: 匿名さん]

高値買い煽りをしないといけないのでそんなヒマありません。

[1875: 匿名さん]

高級路線にしたらこんな最果ての埋立地までわざわざ買い物に来る人いないよ。
都心のショップに行くでしょ。
それとも埋立地住民だけをターゲットにするの？
それじゃ市場が小さすぎて商売にならないよ。

[1876: 匿名さん]

>>1870
なるほどなるほど！ めっちゃハラオチしました。たしかに有明にはIKEAは来ませんね。
それにしてもすごい分析力ですね。マーケティングの仕事されてるんですか？

[1877: 匿名さん]

戸建てエリアのIKEAは戸建て向けの商品構成になってるだろうが、マンションの多い地域に作るならマンション向けの商品提案をしてくるよ。
実際、立川のIKEAは独り暮らし向けの1Kのコーディネート展示を置いたりしてる。
なにがなんでも有明に安い店に来てほしくないようだが無理なんだって

[1878: 匿名さん]

有明で坪400？笑止ですな。
そんな勘違い価格で買ってくれる田舎者がたくさんいるといいね

[1879: 匿名さん]

>>1866
矛盾しすぎだろｗ

失敗して損するのは住不なんだから採算取れなきゃどうしようもないｗ
住民や検討者の思い通りになる訳がないし、
現実的なところに落ち着くと思うよ

もちろんありきたりなモール造っても集客に苦戦するのは目に見えてるし、
どう差別化するかが住不の腕の見せどころだね

[1880: 周辺住民さん]

高級路線　→　誰がこんなところまで買いに来るか。
大衆路線　→　一戸建てファミリー向けで、マンション住民の需要に合っていない。

[1881: マンション検討中さん]

>>1875
君みたいに電車メインの人だとわざわざになるのだけど、
お金持ちはみんな車持ちで休日は車移動だから、駐車場しっかりしてれば、
お店次第で普通に来るようになるよ。

逆に高級路線にしない方が近場に競合が多くて経営的には大変かも。

[1882: 匿名さん]

>>1880
そしてこの物件はDWですらない、大井町はDWなのにね。

誰向けの物件なんだろう、環境は悪くファミリーには向かないし。
間取りの狭さ海外の富裕層向けという訳でもない。

全ては価格次第か、あまりKYな価格で出すと誰からもそっぽ向かれそう

[1883: マンション検討中さん]

>>1879
住民や検討者の思い通りにならなくて、
買えもしない、湾岸なんて行くかと言っているネガの思い通りになっちゃうの？笑
凄いマーケティングだね。

[1884: 匿名さん]

ここで必死に高級路線にしたがってるのはうっかり有明マンションを買っちゃった既住民かな？

[1885: 匿名さん]

ここで必死に高級路線を否定しているのはどうやっても有明マンションを買えない田舎者かな？

[1886: マンション検討中さん]

うっかりって、不注意とかぼうっとしていてって事なんだけど、
本来不動産のような高額商品を買う時は誰もが真剣になるものだけど、
うっかり有明買った人というのは、高額と思えず買ったお金持ちと思われる。
そんなスペシャルな人は確かに高級路線を求めるよな。
1884の意見、納得です！

[1887: 通りがかりさん]

有明って期待されながら結果を出せずトレードされてしまった元巨人の後藤みたいだな。新天地でのご活躍をお祈りいたします。湾岸唯一の値下がりマンションエリア頑張れ。

[1888: 匿名さん]

お店はひとつじゃないんだから、高級路線も大衆路線も、両方入ればいいんじゃない？

IKEAの出店はたしかに微妙な気がするけど、コストコやホームセンター、家電量販店なんかはじゅうぶん需要が見込めるんじゃなかろうか。都心の近くにあったら便利だよね。

[1889: 匿名さん]

例えば九兵衛や次郎が来る訳ないよね、誰も行かないでしょｗ
回転寿司がお似合いとまでは言わないけど、そのほうが利用頻度は高いと思う
だからと言ってスシローじゃあ芸がないし有明民には合わない
回るにしても根室花まるみたいな、ちょっと気の利いた店を引っ張ってきてくれると嬉しいよね

スーパーも然りでイオンも近くにあれば凄く便利だけど、
生鮮食品なんかは喰えたもんじゃない・・・
アオキみたいな、これまたちょっと気の利いたスーパーだと既存住民の動線も変わると思うけど、
まいばすけっとだったらネットスーパーでいいや、みたいなさ

有明というか湾岸民の生活レベルってこんなもんじゃない？
バカにしてる訳じゃなくて星付きは手が出ないけど、ファミレスじゃあちょっと・・・っていう
手が出ないっていうと怒られるかなｗ「コスパ悪い」とか言いそうｗ

[1890: 匿名さん]

逆に君のレベルを知りたい。年収はいかほど？
寿司屋の高級が九兵衛とか次郎とかミーハーすぎる。
九兵衛なんて金出せば自宅に来るよ。

[1891: 匿名さん]

>>1889
九兵衛や次郎がある住宅街がほかあるの？
例えがオーバーなんだよ。

事情が詳しいから、豊洲か東雲あたりの人間かな。
まぁ年収数千万ではそこまで贅沢はできないよ。

[1892: 匿名さん]

>>1890
湾岸検討してんだから湾岸の平均ぐらいだよｗ
単独か世帯かは内緒ｗ

[1893: 匿名さん]

平均ってどのくらいなの？
w要らない。

[1894: 検討板ユーザーさん]

世帯収入10百万＋－2百万位のレベルが主でしょう。

[1895: 匿名さん]

>>1893
5000万っつっても500万っつっても信用しないだろ？何で知りたがるの？
それとも世帯1000万です、カツカツですって言ったら安心するの？

ここのボリュームゾーンが6000～8000万と仮定して、
頭金入れてローン組めるぐらいだよｗ

[1896: 通りがかりさん]

>>1890 匿名さん
なんだコイツ。
えらそうなこと言ってるけど、「九兵衛」だって。笑。
あ、釣りか。

[1897: 匿名]

まぁでも言ってることは間違ってないんじゃないかな。湾岸住民の最大公約数の生活レベルを想定すれば、超高級でもない、といって大衆レベルでもない、ちょっと気の利いた店というのはかなり現実的な線だと思う。

[1898: 匿名さん]

>>1896
あんたの方が偉そうだ。
それに九兵衛の言いだしっぺは私ではない。
あんな名前だけのとこ行かない。

[1899: 匿名さん]

>>1895
いやもっと稼いでるならともかく、
湾岸平均だったら、1889の内容って自分で自分のことバカにしてない？

[1900: 匿名さん]

どうせ近いうちに、東京の不動産は高騰して買えなくなる。

外国人が住むようになったら、東京の割安度が外国人にバレてしまうからな。
そうなったら値上がりは早いぞ。あっという間に買えない価格まで上がってしまう。

[1901: eマンションさん]

>>1900 匿名さん

そもそも、衰退している日本に、外国人、すみに来ないでしょう。

[1902: 匿名さん]

もう随分とグローバル化は進んでるぞ？
君だけ昭和に置き去りか？（笑）

[1903: 匿名さん]

既に政府も動いていて、有明エリアは外国人特区にもなるとの事。
新聞にも出るんじゃないか？そろそろ。

[1904: 匿名さん]

数年以内に、疎いお爺ちゃんも認識できるようになる。
あれ？最近外国人が多いなって。コンビニのバイトだけじゃなく、スーツ着たエリートサラリーマンも外国人だらけに。

エリートが住むエリアと、庶民が住むエリアも区別されるようになる。海外では普通だけどね。

[1905: 匿名さん]

もちろん所得格差も生まれる。
エリートは今迄と同じように都心や湾岸の高級マンションに住めるが、庶民は庶民が住む街に住むことになる。

[1906: 匿名さん]

ここは買っといた方がいいよ。
ここまでのサイズの商業施設が隣接したタワマンは、
今後湾岸に建つ予定ないしね。

ただ1895のようなダブルインカムで
何とかローン組めるような人は慎重になった方がいいかもだけど。

[1907: 匿名さん]

外国人のエリートといっても東南アジアの人だよね。
日本人のエリートは欧米の富裕層を考えてるようだけどね。

東南アジアだと、東大出レベルの人が日本の年収3分の1くらいだから、
こっちで1000万くらい出せば全然日本に来るよ。
なのでこれから立場危ないのは湾岸平均のエリートサラリーマンかも。

[1908: 評判気になるさん]

すみふは再開発の今後10年値上がり見込分も織り込んだ値段なので美味しく無い。強いて言えば1期のまだ評価が定まる前にエイヤーで買うかだね。それにしても有明住民は見栄っ張りが多いのかな？自分をひつよ以上に上に見せようとする発言が多く不愉快。それとも釣り？

[1909: 匿名さん]

商業施設の内容が具体化するまではせいぜい夢を見てくださいよ。
でもマンションを買うならその内容がわかってからにしないと一生後悔しますよ。
くれぐれもこんな掲示板のバカな買い煽りや、営業の口車に乗らないこと。

[1910: マンション掲示板さん]

>>1903-1905 は、ポジの振りした、ネガのなりすましでしょう？

有明住人の知能を低く見せるための演技ですよ。

[1911: 匿名さん]

坪250くらいで買えないものかな
坪400もいったら、とても買えないよ

[1912: マンション検討中さん]

なぜ必要以上に大きく見せるのが不愉快なの？
必要以上に大きく見せてるのが分かってるならいいじゃない。

あと1期買いの話、みんなドゥトゥールの影響受けてるけど、ここは同じようになるかな？

ドゥトゥールの時は1期から段々と金利が下がっていったからね。
今回はその逆で金利は上がる方向だろうから、そうはならないと予想。

[1913: マンション検討中さん]

>>1909
別にマンション1部屋買って損したくらいで一生後悔なんてしないよ。
そんなギリギリローン組みません。

というか、キャピタルゲインのこと考え過ぎ。
不動産はキャピタルロスが当たり前ぐらいに考えて好きなとこ住めばいい。

[1914: 匿名さん]

年収1000万円では坪400万円には手が出せない。かといって年収2000万円で有明に住むイメージも湧かないし、年収2000万円を1500世帯も有明に集めるのは至難のわざ。

[1915: 匿名さん]

年収2000万なら山手線内の低層マンションを買うよ。
こんな僻地の高層団地ではなくね。
タワマンでは子供を育てたくないし。

[1916: eマンションさん]

>>1915 匿名さん
年収2000万じゃ山手内の低層マンション住めないね。
タワマンは意外に子育てに向いてるよ。
高収入でないのだから諦めてここ買いなさい。

[1917: 匿名さん]

>>1916 eマンションさん

山手線内側でも中央線の北側の低層マンションなら年収2000万円もあれば住めますよ。

[1918: マンション検討中さん]

ここ土地の仕入れ値としては高くはないはずだけどどうなんだろうね。オリンピック以降の晴海との競合は意識せざるを得ないとは思うんだけど、坪350とか超えるようだと買える人ってどれだけ？ってなる。あっちは数千戸でしょ？総戸数をさばこうと思うと300-320あたりが落とし所だけど、スミフってことでやっぱり350あたり狙ってくるのかねえ。しょうがない、晴海待つかってことになりそう。

[1919: 匿名さん]

>>1917
中央線北側ならこっちでいいかな。

[1920: 匿名さん]

>>1918
晴海って選手村のこと？
あそこのタワーマンションはオリンピック終わってから建てるから、
相当待つことになると思うけどな。

[1921: 匿名さん]

>>1919 匿名さん

文京区や新宿区の高台低層マンションの方が断然いいと思いますが。特に子育てするなら尚更です。それらのマンションは現状でも坪400万円するのに対して、有明は開発期待とスミフプレミアムを乗せて坪400万円？ですしね。伸び代があるとも言えますが。考え方はさまざまですね。

[1922: 匿名さん]

>>1921 匿名さん
文京区とかいい公立小学校があるみたいですが、その土地の者じゃないのでよくわからないんですよ。有明のいいところは昔からの人がいないところと、格差が少ないところ。だから昔のように近所で仲良くなることが多く、自分達でこれから街づくりをしていけるとこですね。

[1923: 匿名さん]

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/?re_adpcnt=13d_pmT9

エントランスは二層吹抜けと書いてあるね。

二層吹抜け(笑)

[1924: 匿名さん]

>>1922
今までは格差なかったかも知れないですが、ここが坪400だったら、そこで格差が生じるのではないでしょうか。

というか私も>>1914さんに同感で、ここに高年収の人をそんなにたくさん集めるのは現実的ではないと思います。

[1925: 匿名さん]

タワマンはいろいろ問題ありますね。
やはり年収2000万あるなら文京区のマンションのほうがよさそうですよ。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html

[1926: 匿名さん]

狭くてよいので、4000万円くらいで買える部屋の設定があればいいな
1LDK、55平米みたいな

[1927: 匿名さん]

既に開発が終わってる場所と、今から大規模な開発が始まる場所、どっちが良いかという話。

すでに便利だけど値上がりしない街か、今から便利になって価格が上がる街。

好みなんて、人それぞれだよ。
好きな方選べ。

[1928: 匿名さん]

残念ながら、住民向けのテナントは入らないよ。
ここは、アフターコンベンション施設になる。
エリート外国人が楽しむ場所になる。

スミフが青写真出してるから見てみたら？

[1929: 匿名さん]

>>1924 匿名さん
平均で坪400はないと思いますが、格差はその程度のことを言っていません。
文京区はよくわかりませんが、新宿区、渋谷区、目黒区には分譲マンション買えない年収200万台の家庭は沢山あります。
有明は最低でも5000万位の分譲買えてるわけですし、それなりに親が学歴もありますから貧困層がいないというのが有明の魅力です。豊洲、東雲は古くからの都営団地があるから微妙なんですけどね。

[1930: 評判気になるさん]

>>1928 匿名さん
スーパーはできるよ。
それだけで住民は充分。

[1931: 匿名]

>>1927 匿名さん

スミフだから分譲価格高いでしょう。そこからさらに値上がりは難しいと思いますよ。

[1932: 匿名さん]

スミフに安値期待する訳ないが、開発は進むだろうし、値上がり期待はあるエリアだよ。

[1933: 匿名さん]

有明って銀座より木場の方が近いんですね。
銀座から等距離にある錦糸町と比べるとアクセスの割に高めでしょうか。

[1934: ご近所さん]

>>1933 匿名さん

一本道だから、体感は有明のほうが倍近く感じますね。

環状二号ができたら、夜は多分タクシー10分かからんでしょー。今8分ぐらいが三原橋から、平均

[1935: 匿名]

>>1932 匿名さん
トリプルタワーの価格には、開発は織り込まれますよ。それ以外の開発計画はないでしょう？

[1936: 匿名さん]

その後の開発に合わせて値上がりするんだから、再開発物件はお得だよ。

豊洲も東雲もそうだったでしょ。