有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[1801: 匿名さん]

有明の人のために、フェアな情報を。

港区には公立インター（日英併用）ともいえる東町小学校があり、結構な人気です。（東町小は、インター化するまでは不人気校）。

人気が高いので、南山小もインター化しようと港区が動いています。南山小は、六本木ヒルズなどがある金持ち学区ですが、複数クラスないためか何故か人気はなく、多様性を求めて公立行く層は、隣の笄小に越境するご家庭が多いというのが現状です。

この南山小の動き、意外にも南山小学区の親には必ずしも歓迎されていないようで、反対論も根強いらしいです。やはり、パーシャルイマージョンというのは色々と難しい点も多いこと、公には語られませんが、公立インターにくる外国人は富裕層ではないこと、などが主な理由です。

笄小も土地柄、ハーフの子や大使館関係者の子（あえて日本の公立小を選択されるかたもいる）も多いのですが（一クラス３０人中、６人くらい）、教育は日本語です。インターデイとかはあるようですが。英語というよりも、富裕層はどちらかというと、多様な交わりを重要視している気がします。

ちなみに、港区は一年生から英語の授業がありますが、科目名は『国際』です。

[1802: 匿名さん]

政府が有明にエリート外国人を誘致してるらしい。
特区にもなるらしい。

[1803: 匿名さん]

有明は今も外国人比率高いですよ。
小学校でも、肌の白い子や黒い子も沢山。

外国人のお子さんの親はみんなエリートなんだよなー。

[1804: 匿名さん]

有明という場末の駅から徒歩4〜５分かかる場所の商業施設なんてまともに成立するとは思えないんだけどなあ。豊洲が成功したのはやっぱり鉄道アクセスがいいのと、車でも港区中央区江東区からアクセスが良いというのが大いにあったと思う。立地のポテンシャル考えるとのらえもんさんのブログで示唆されていた商業施設の縮小やキャンセルは大いにあるんじゃないかと考えますかがいかがでしょう。

[1805: 匿名]

>>1804 匿名さん
それが一番怖いですね。今どきまさかのことが起こりますから。

[1806: 匿名さん]

この土地の入札条件が、大型商業施設を入れる、ホールを作るなど細かく決められているので、とりあえずそれを作らないといけないんですよね。
時代のニーズは変わって来ているのに。
当時、東京都としては、赤字でフウフウ言っていたゆりかもめやりんかい鉄道をどうにかしたいという意図があったでしょうからね。集客施設や住宅作って赤字解消しようという事だったんでしょうね。

[1807: 通りがかりさん]

>>1804 匿名さん
豊洲が交通アクセスいい？
有楽町線しかないじゃん。少し前までは1番使えないメトロだったし。
主要の銀座線、日比谷線、丸の内線と乗り換えにくいし。
あと車のアクセスについては湾岸近い有明の方が上。
豊洲に車でくる人は中央区の人じゃなくてもっと郊外の人ね。

[1808: マンション検討中さん]

>>1806 匿名さん
ここが商業施設になると決まる前からゆりかもめは黒字だよ。

[1809: 匿名さん]

>>1806 匿名さん
条件と言われてもねえ。
採算が取れなきゃ入ってくれるテナントなんかないですよ。
まさか、住友直営で赤字でもやる？
あり得ないから。

[1810: 匿名さん]

有明は車では行きやすいから16号線沿いにあるような庶民向けの安い店を入れるしか生き残る道はないね。
住民はどうしても高級路線でオシャレタウンにしたいようだが、どう考えても無理だから。

[1811: 匿名さん]

>>1810
そうですね。車の導線を活かして、かさのあるものを持ち帰るタイプの店がやっぱり有望と思います。IKEA、コストコ、家電量販店、ホームセンターなど。有明にこれらができれば、集客も十分見込めると思いますね。

[1812: 匿名さん]

>>1802 匿名さん
そういう安っぽいウソはポジにもならないから止めたほうがいいよ。
バカにされるだけ。

[1813: 匿名さん]

ここのネガって豊洲民か。
そういえば前にも投稿してたな。
歩いて行けるような隣町ネガするなんて小さい人間だよな。
交通アクセスなんて大した差ないだろ。
有明にいい商業施設できれば豊洲民の生活利便性上がるだろ。

[1814: 匿名]

ネガってどれ？ 考えすぎじゃない？

[1815: 匿名さん]

有明が開発されて価格が高騰するんだから、良いのでは？

ずっと開発されずに安値放置だったんだし。

[1816: 匿名さん]

江東区湾岸は豊洲も含め全部安値だよ。

[1817: 匿名さん]

>>1813 匿名さん

ついツッコミたくなるエリアなんですよ。
それだけ、有明がどう化けるかみんな注目しているという事ですね！
私もその一人かも。ずっと湾岸好きで見て来ましたから。

「歩いて行けるような隣町」と書かれているのを見て、つい「えっ、隣のマンションに行くのだって遠いじゃん！」とツッコミ入れたくなる訳で。ごめんなさい。

[1818: 匿名さん]

>>1815 匿名さん
価格が高騰するような魅力的な開発があったっけ？

[1819: 匿名さん]

>>1815 匿名さん

そうかな？
開発の期待でガッポリ盛ってるように思う。

[1820: 名無しさん]

>>1817 匿名さん
隣すぐだよ、ドラマ見てるでしょ。
まあ豊洲や東雲ほど乱立はしてないけど。
隣町ってお台場のことね。
豊洲からだと1時間かかるかな？

[1821: 検討板ユーザーさん]

>>1818 匿名さん
凡人に分かりやすい開発したら、凡人がお金持ちになっちゃうでしょ。

[1822: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1823: 検討板ユーザーさん]

いやだから買わなくていいって。
貴方こそ必死で何処か別のタワマンの営業みたい。

[1824: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？

今までもそうだったし、今からもそうだよ。棲み分けることで、街が出来上がるんだよ。

低所得者と、高所得者の街は分かれてた方が治安も良くなるしね。

[1825: 匿名さん]

>>1818 匿名さん
湾岸地下鉄じゃ無いかな。

[1826: 匿名さん]

今からも安値放置されるか、開発に応じて価格が高騰するかの予想ですよね。
そんなの、各個人の能力やセンスで予想は異なりますからね。

安値放置だと思えば買わなきゃ良いし、高騰すると思うなら買えば宜しいかと。

[1827: 匿名さん]

不動産なんてセンスだよ。
ダメな奴はそもそも開発されない人気ない場所に買っちゃう。
値上がりする所を買うのが投資の基本だよ。

[1828: 名無しさん]

ガーデンシティは坪単価４００万超えだろうし、買うなら今のうちに中古買っておいたほうがダメージコントロールとしては正しいかと。

安値期待するだけ無駄でしょ。スミフだし。（笑）

[1829: eマンションさん]

>>1822 匿名さん
田舎者ってネガなのにネガの1818をディスってるね。
ネガ同士仲良くね！

[1830: 匿名さん]

この程度で高いと思うのなら、千葉にでも行くしかないのでは？（笑）

東京は世界でも有数の割安不動産価格で有名だよ。グローバル化が進めば、庶民は都内に住めなくなるのは必至でしょう。

[1831: 匿名]

ガーデンシティは400万だったら、買った後に高騰する可能性は限りなく低いですよね？
高騰すると言ってる人は、いったい何が高騰するって言ってるんですか？

[1832: 匿名さん]

>>1831 匿名さん

無理な煽りですよ。
煽っている人たちも無理を承知で煽ってる。

実際は300万でも厳しいよ。

[1833: 匿名さん]

スミフに安値期待するほうがどうかしてる。（笑）
400万の可能性は高いと思うよ。

スミフは、こんな大規模の再開発物件で、安値販売するような会社じゃないよ。不動産業界の常識だぞ。

[1834: 匿名さん]

東京の不動産は海外と比較すると激安だからね。
坪単価600万くらいまでは上がり続けると思いますよ。しかも、近い将来。

[1835: 匿名さん]

まあ、間違いなくグローバル化は進むからねえ。
既に有明や豊洲には外国人エリートが住み始めているし、この傾向は、しばらく続くのは明白。

政府が有明をグローバル拠点にしようと地域指定するという話もありますしね。

[1836: 匿名さん]

ここが坪400万円で売れるならドゥトゥールはもっと早く売れて良さそうですけど。

[1837: 匿名さん]

これいくらで売り出すんだろ？坪220万くらいかな。高くても坪250万までだよね。

[1838: 匿名さん]

あの辺の商業施設は、豊洲にしてもお台場にしてもほとんど車でアクセスしてるから、商業施設はそこそこ客が入るかもしれないけどマンションはどうかな。住民全員が車というわけにはいかないだろね。よこはまMMみたいに地下に駅出来れば別だけど、そうじゃなきゃ坪240万がいいとこ。

[1839: 匿名さん]

>>1825 匿名さん
そんな夢物語が実現すると言うやつこそ詐欺師だよ。

[1840: 匿名さん]

本当に儲かる話は他人には教えず自分で買うでしょう。
儲かるから買え買えと言う奴はカモにしようとしている人間のクズです。

[1841: 匿名さん]

今や日本は極東の田舎。
経済力も弱まり、先進国の中ではかなり物価が安い。
不動産が安いのは日本の価値がそれだけなくなってるから。
外の先進国より安いからこれから値上りするなんてバカとしか思えない。
いかにも頭の悪い不動産営業の発想。

[1842: 匿名さん]

有明はおお化けしますよ、と言われて10年前にマンション買っちゃった住民の皆さんに質問します。
この10年で街は便利になりましたか？

[1843: 匿名さん]

有明で集客できそうなテナントはイケアとコストコだな。
カインズホームとかもあるかな。

[1844: 通りがかりさん]

>>1834
>>1835 匿名さん
ユーモアセンスありますね。

[1845: 匿名さん]

有明が坪600万になるなら青山辺りは坪3000万かな？
30坪くらいの家族向けマンションだと9億か。
怪しい商売をしてる人しか住めないね。

[1846: 匿名さん]

IKEA は来ないと思う。
どこに出店しているか、グーグルマップの写真でその土地の様子を見れば分かる。
福岡新宮店とかすごい頭いいと思う。
ここに出店するよりよっぽどいいよ。

[1847: 匿名さん]

港北NTや立川と有明って似てると思うけどな。

[1848: 匿名さん]

青山に開発余地無いでしょ（笑）
不動産のセンス無さすぎ。

[1849: 匿名さん]

安い時に買うのが不動産の基本だよ。
開発されない場所や、開発が終わったエリアなんか値上がりする訳がない（笑）

有明がずっと安値放置だったのは開発が止まっちゃったから。
開発が始まったら値上がりするのは不動産の常識だぞ。

[1850: 匿名さん]

スミフに安値期待しても無駄でしょ。
坪単価400万なら安い方だよ。
豊洲なんて10年落ちの中古ですら坪単価570万円で成約してる。

[1851: 匿名さん]

>>1850 匿名さん
PC豊洲の坪570万の部屋は売れずに出しては引っ込めなので、
消えたとしても、成約はしてないな。

[1852: 匿名さん]

>>1851 匿名さん

開発の余地がない青山がいくら値上がりしても土建屋にはなんのうまみもないわな。
俺がいいたいのは有明が坪600万になるにはインフレがすすんでなにもかも値上りしないと無理だということ。
まさか、有明＞青山になる時代がくるとでも？
そんな話を誰が信じると思う？
山奥の田舎から出てきた人しか騙せないよ。
だいたい箱ものを作れば不動産価格が上がるなんてお前ら土建屋の希望だろ？
そうなってないところはいくらでもあるだろ。

[1853: 匿名さん]

マンションしかできない有明。
商業施設は具体化してるの？
なんの情報もないよね？

[1854: 匿名さん]

すみふは、あなた方が思っているより、かしこいよ。
待っても売れないと判断すれば、妥当な価格で出してくる。
現にそう判断した物件では値下げしてる。

[1855: 匿名さん]

>>1851 匿名さん
レインズみてみそ。

[1856: 匿名さん]

豊洲やお台場と差別化するには激安を売りにする超大型店を誘致するしかない。

[1857: 匿名さん]

>>1855 匿名さん

プレミアム住戸。
参考にならん。

それ以外は底なしで下落中。

[1858: 匿名さん]

埋立地の首都である豊洲でさえどんどん値下がりしてるのに有明が坪600になるとか寝言もいいとこだな。

[1859: 匿名さん]

>>1846
なんでIKEA来ないの？
マップ見ても分からないから、教えて！

[1860: 匿名さん]

>>1842
おお化けするなんて一度も言われてませんが便利にはなりましたよ。有明小中と文化堂が出来て増えたマンションの下にコンビニや病院も出来ましたから。にぎわいロードもやっと開通。11年前ならゆりかもめも豊洲まで延びてませんしららぽもありません。
現状でもすごく便利になったと思えるほど昔は超不便だったということです。

[1861: 匿名さん]

>>1854
シティタワーズ豊洲が260万〜280でだだ余りしている中で、この物件を高値で売るのは相当大変でしょうね。
シティタワー品川パークフロントが坪300万だったことを考えるとここも同程度か少し下げてくるかもしれません。


12月17日の発表会楽しみに待ちましょうか。

[1862: ご近所さん]

>>1861
なんでシティタワーズがその価格だと難しいの？
タワマンとしては古いし、共有施設何もないし、そもそも事故物件だし、
まったく比較にならないと思うけど。
自分はそこは200でも買わないかな。

[1863: 匿名さん]

確かに。あそこはちょっとね。

[1864: 匿名さん]

>>1862
同じディベで近隣物件、駅徒歩も変わらないですね。
違うのは駅力と電車の利便性か、あと築年数ぐらいでしょうか、無論どちらが優れているかは言うまでもないですが。
シティタワー豊洲は200万どころか300万でも売れていますよ？

有明ガーデンシティも200万なら買う人沢山いるでしょうね、300万で有明を買う層がどれだけいるのか。

[1865: 匿名さん]

有明は庶民の住む郊外地区でしか生き残る道はない。
エコノミーマンションとコストコあたりがお似合い。

[1866: 匿名さん]

でもさ、これ以上湾岸地区に郊外型ショッピングモールが増えても、意味ないよね。ダイバーシティが出来た時も、正直、また同じようなものが増えた、とがっかりした。

失敗したってスミフが損するだけなんだから、六本木ヒルズ、ミッドタウン、ヒカリエみたいな感じにしてみるのも面白いのでは？

少なくとも、ららぽーとや、ダイバーシテイ、ヴィーナスフォートみたいな、あのハリボテの安っぽさ満載の建築物を、これ以上作らないで欲しい。

[1867: eマンションさん]

>>1864 匿名さん
築年数ぐらいってそこ重要じゃない？
新築と中古の違いも分からないの？
あと最新の免震とかもね。
ツインはない。事故物件というか事件物件だし。
有楽町線とりんかい線どちらがよいかは行く方面によるのでは？
ここは新しい大型商業施設の隣接、全く比較にならないですね。

[1868: マンコミュファンさん]

>>1866 匿名さん
ほんとそう思う。湾岸にもあっていいと思う。
ただそれが有明というのが納得できない豊洲民とかはいそう。
どうせできれば来るのにね。

[1869: 匿名さん]

>>1866 匿名さん
千葉県民と中国からの観光客が集うあの雰囲気こそ湾岸かと。

[1870: 匿名さん]

>>1859 匿名さん
私も有明にIKEA っていいんじゃない？って思っていたけど、どんな場所に出店してるのかなぁと店舗検索していて気が付きました。
IKEA がターゲットにしてるのは、3LDK70㎡代のマンション住民じゃなく、100㎡超の一戸建て住民なんだなぁと。
しかも、土地代も人件費も有明よりかなり安そう。だけど駅前にドーンとデカい倉庫みたいな店舗を置いたりしてます。(東京は人件費高いし、特に有明は交通費負担だけでも馬鹿にならないはずです。)
周囲には比較的新し目の新興住宅地があり、抱えてる住宅ローン負担も軽そうだから、マイカーで、ファミリーでレジャー気分で来てわーっと買い物してくれそうです。
子供部屋も広いから、子供の成長に合わせて机やら本棚やタンスやら買ってくれそう。

有明の場合、もう南船橋にIKEAあるから、ここに作る必要ないですよね〜考えてみれば。
それと、東京で8000万9000万するマンション買った人が、IKEAにインテリアコーディネートを頼むでしょうか。それもないでしょ、IKEA はそこの所も ちゃんとリサーチしてるんじゃないかと思いました。

[1871: 匿名さん]

まあ、坪単価400万で売るのなら、もっとマシなテナント入るんじゃないかなと期待してます。

[1872: 匿名さん]

イケアやコストコが良いのなら、千葉や埼玉にしたら？（笑）

お似合いですよ（笑）

[1873: 匿名さん]

>>1871
地震の話しろよ！笑

[1874: 匿名さん]

高値買い煽りをしないといけないのでそんなヒマありません。

[1875: 匿名さん]

高級路線にしたらこんな最果ての埋立地までわざわざ買い物に来る人いないよ。
都心のショップに行くでしょ。
それとも埋立地住民だけをターゲットにするの？
それじゃ市場が小さすぎて商売にならないよ。

[1876: 匿名さん]

>>1870
なるほどなるほど！ めっちゃハラオチしました。たしかに有明にはIKEAは来ませんね。
それにしてもすごい分析力ですね。マーケティングの仕事されてるんですか？

[1877: 匿名さん]

戸建てエリアのIKEAは戸建て向けの商品構成になってるだろうが、マンションの多い地域に作るならマンション向けの商品提案をしてくるよ。
実際、立川のIKEAは独り暮らし向けの1Kのコーディネート展示を置いたりしてる。
なにがなんでも有明に安い店に来てほしくないようだが無理なんだって

[1878: 匿名さん]

有明で坪400？笑止ですな。
そんな勘違い価格で買ってくれる田舎者がたくさんいるといいね

[1879: 匿名さん]

>>1866
矛盾しすぎだろｗ

失敗して損するのは住不なんだから採算取れなきゃどうしようもないｗ
住民や検討者の思い通りになる訳がないし、
現実的なところに落ち着くと思うよ

もちろんありきたりなモール造っても集客に苦戦するのは目に見えてるし、
どう差別化するかが住不の腕の見せどころだね

[1880: 周辺住民さん]

高級路線　→　誰がこんなところまで買いに来るか。
大衆路線　→　一戸建てファミリー向けで、マンション住民の需要に合っていない。

[1881: マンション検討中さん]

>>1875
君みたいに電車メインの人だとわざわざになるのだけど、
お金持ちはみんな車持ちで休日は車移動だから、駐車場しっかりしてれば、
お店次第で普通に来るようになるよ。

逆に高級路線にしない方が近場に競合が多くて経営的には大変かも。

[1882: 匿名さん]

>>1880
そしてこの物件はDWですらない、大井町はDWなのにね。

誰向けの物件なんだろう、環境は悪くファミリーには向かないし。
間取りの狭さ海外の富裕層向けという訳でもない。

全ては価格次第か、あまりKYな価格で出すと誰からもそっぽ向かれそう

[1883: マンション検討中さん]

>>1879
住民や検討者の思い通りにならなくて、
買えもしない、湾岸なんて行くかと言っているネガの思い通りになっちゃうの？笑
凄いマーケティングだね。

[1884: 匿名さん]

ここで必死に高級路線にしたがってるのはうっかり有明マンションを買っちゃった既住民かな？

[1885: 匿名さん]

ここで必死に高級路線を否定しているのはどうやっても有明マンションを買えない田舎者かな？

[1886: マンション検討中さん]

うっかりって、不注意とかぼうっとしていてって事なんだけど、
本来不動産のような高額商品を買う時は誰もが真剣になるものだけど、
うっかり有明買った人というのは、高額と思えず買ったお金持ちと思われる。
そんなスペシャルな人は確かに高級路線を求めるよな。
1884の意見、納得です！

[1887: 通りがかりさん]

有明って期待されながら結果を出せずトレードされてしまった元巨人の後藤みたいだな。新天地でのご活躍をお祈りいたします。湾岸唯一の値下がりマンションエリア頑張れ。

[1888: 匿名さん]

お店はひとつじゃないんだから、高級路線も大衆路線も、両方入ればいいんじゃない？

IKEAの出店はたしかに微妙な気がするけど、コストコやホームセンター、家電量販店なんかはじゅうぶん需要が見込めるんじゃなかろうか。都心の近くにあったら便利だよね。

[1889: 匿名さん]

例えば九兵衛や次郎が来る訳ないよね、誰も行かないでしょｗ
回転寿司がお似合いとまでは言わないけど、そのほうが利用頻度は高いと思う
だからと言ってスシローじゃあ芸がないし有明民には合わない
回るにしても根室花まるみたいな、ちょっと気の利いた店を引っ張ってきてくれると嬉しいよね

スーパーも然りでイオンも近くにあれば凄く便利だけど、
生鮮食品なんかは喰えたもんじゃない・・・
アオキみたいな、これまたちょっと気の利いたスーパーだと既存住民の動線も変わると思うけど、
まいばすけっとだったらネットスーパーでいいや、みたいなさ

有明というか湾岸民の生活レベルってこんなもんじゃない？
バカにしてる訳じゃなくて星付きは手が出ないけど、ファミレスじゃあちょっと・・・っていう
手が出ないっていうと怒られるかなｗ「コスパ悪い」とか言いそうｗ

[1890: 匿名さん]

逆に君のレベルを知りたい。年収はいかほど？
寿司屋の高級が九兵衛とか次郎とかミーハーすぎる。
九兵衛なんて金出せば自宅に来るよ。

[1891: 匿名さん]

>>1889
九兵衛や次郎がある住宅街がほかあるの？
例えがオーバーなんだよ。

事情が詳しいから、豊洲か東雲あたりの人間かな。
まぁ年収数千万ではそこまで贅沢はできないよ。

[1892: 匿名さん]

>>1890
湾岸検討してんだから湾岸の平均ぐらいだよｗ
単独か世帯かは内緒ｗ

[1893: 匿名さん]

平均ってどのくらいなの？
w要らない。

[1894: 検討板ユーザーさん]

世帯収入10百万＋－2百万位のレベルが主でしょう。

[1895: 匿名さん]

>>1893
5000万っつっても500万っつっても信用しないだろ？何で知りたがるの？
それとも世帯1000万です、カツカツですって言ったら安心するの？

ここのボリュームゾーンが6000～8000万と仮定して、
頭金入れてローン組めるぐらいだよｗ

[1896: 通りがかりさん]

>>1890 匿名さん
なんだコイツ。
えらそうなこと言ってるけど、「九兵衛」だって。笑。
あ、釣りか。

[1897: 匿名]

まぁでも言ってることは間違ってないんじゃないかな。湾岸住民の最大公約数の生活レベルを想定すれば、超高級でもない、といって大衆レベルでもない、ちょっと気の利いた店というのはかなり現実的な線だと思う。

[1898: 匿名さん]

>>1896
あんたの方が偉そうだ。
それに九兵衛の言いだしっぺは私ではない。
あんな名前だけのとこ行かない。

[1899: 匿名さん]

>>1895
いやもっと稼いでるならともかく、
湾岸平均だったら、1889の内容って自分で自分のことバカにしてない？

[1900: 匿名さん]

どうせ近いうちに、東京の不動産は高騰して買えなくなる。

外国人が住むようになったら、東京の割安度が外国人にバレてしまうからな。
そうなったら値上がりは早いぞ。あっという間に買えない価格まで上がってしまう。