有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[1637: 匿名さん]

>>1634 口コミ知りたいさん

>>1627への返信ではないの？
どちらにしても明らかに金銭感覚のおかしい業者の類がいるようなので、きちんと駆除しないといけませんね。

公平な目線で納得してこの物件を買わなければあとで後悔しても遅いですもんね。

[1638: 匿名さん]

>>1637
自分を遥かに超えていると業者扱い、成長しないわけだね。
君にとってどういう物件が後悔しないのかい？
普通不動産というものは成長ない経済の中では減価償却なりに徐々に価値は落ちていくものだよ。
価値が落ちる以上に収入を上げればいいだけの話。

[1639: 天皇陛下]

[スレッドの趣旨を大きく逸脱する内容のため、削除しました。管理担当]

[1640: 匿名さん]

>>1614

現時点で

有明小: AGC,ACT.GG.HM@3300戸
有明2小: BMA,BAS,BAC@2800戸

とかだから、建てられて西側エリアにもう一本、それ以降は第3小用地確保が必要になるだろうね。
江東区、小学校の収容人数を理由に大規模マンション開発抑制の方針みたいだから。

3万行こうとすると500戸級があと10本？
無理じゃない？w

[1641: ご近所さん]

>>1640
有明アンチなのによく調べてますなー、関心関心。

有明小中学校は2000人収容できるし、一部は特に中学は私立に出る子も多いだろうから、
豊洲のヤマトの跡地とは違って制限はまだ掛からないだろうね。

ただ有明は商業施設が全くないからココができて暫くしてからかな？
選手村6000戸の動向も確認しないとだしね。

[1642: 匿名さん]

のらえもん先生は以下の予想です、

ちなみに坪単価予想ですが、初値で坪325-335、そのうちじりじり上げていくと予想します。これは住友不動産ならではの価格づけを加味してまして、もし他のデベロッパーならもうちょい安かったでしょうね。

[1643: 匿名さん]

そもそも、ここがスカイズより高い理由がわからない。

[1644: 匿名さん]

>>1643
なんで？
大型商業施設隣接ってだけでも全然上かと。
あとスカイズは電車の駅が近くにない。ゆりかもめだけ。
りんかい線は恵比寿、渋谷、新宿方面には凄く使える路線、そこに徒歩4分。
同じ江東区だし、比較にならないかと。

[1645: 匿名]

そりゃスカイズは時期が違うから。ここと比べるならPHTとかパークタワー晴海でしょ。

[1646: 匿名さん]

PHTは団地っぽいので購入層が違うかな。
競合はパークタワー晴海でしょう。
ただ中央区とはいえ駅遠だし、ららぽ近いとは言えないし、
選手村の存在も強く影響しそうだし、こっちの方がやや有利と予想。
どっちもMR見て検討するけどね。

ららぽに向かって橋渡すとか、地下通すとか、
そんなサプライズがあれば素晴らしいと思うけど、
オリエンタルランドだけでは釣られないかな。
やっぱり日常生活の事を考えないとね。

[1647: 匿名さん]

ブリリアマーレですら売り出し価格230万からなのに、どうすればここが330で売れるのでしょうか。

良いところ280万でしょうね、それ以上は買う層は限られるでしょう。
上でも指摘させれてますが、スカイズを越える坪単価は難しいと思います。

[1648: 匿名さん]

なんでマーレの下の価格と、ここの平均を比べるの？
新築プレミアムで２割増し、あとは商業施設隣接と駅近。
まぁ安ければ嬉しいけど、280はないと思うなぁ。

[1649: 匿名]

>>1646 匿名さん

パークタワー晴海とどっちが良いかは、人によるんじゃないかな。りんかい線が、便利な人と、有楽町線or大江戸線が便利な人では条件が違うからね。

[1650: eマンションさん]

>>1648 匿名さん

マーレも上層階は、@250-300。
プレミアム階は、@300-450。

新築、商業隣接、駅近は、あなどれんなー。しかも、しばらくタワマン規制で新築なくなるし、稀少性半端ない。

[1651: 匿名さん]

高速沿いのマンションにそんなカネは出せないな

[1652: マンション検討中さん]

ライバル減って嬉しいです。

[1653: 匿名さん]

>>1649
それがパークタワー晴海は月島駅も勝どき駅も遠くて、
ココからゆりかもめ使って、有楽町線で乗り換えて月島駅着くのと、
バス使って勝どき駅着くのと、
時間はそんなに変わらないのですよ。

なので、駅力ではなくて、
シャトルバスがどこに行くのかと、都心との実質的な距離で比較した方がいいですね。

[1654: 匿名]

>>1653 匿名さん

晴海も豊洲も自転車ユーザー多いですよ。自転車と地下鉄、バス、徒歩の組合せでいろんなところにすぐ行けますから、やはりそちら方面のアクセスはパークタワー晴海の方がかなりアドバンテージあると思います。

[1655: 匿名さん]

近所に首都高がありますが、その高架の下とか明らかに空気が悪い。
喘息になりそう。

[1656: マンション検討中さん]

排ガスもすごいけど音もすごいだす

[1657: 匿名さん]

坪単価４００万でも良いので、素晴らしいマンション作ってくれ。頼む。

[1658: 匿名さん]

住友だから共用設備はないだろうし、リゾート感や高級感はマーレや近隣タワマンの足元にも及ばないだろう。
そんなマンションに海外投資家が買うとは思えない。

上でも指摘されているが高速隣接で環境も悪い。
眺望も期待できない。
都心までのアクセスも悪い
高級感のない外観（近場の大井町の新築はガラスカーテンウォール）
※住友は自社のパンフレットにもガラスカーテンウォールの項目を取り入れるほどの力をいれている。
最大で80mm2超で狭い間取り

価格を抑えるしか他との差別化は難しそうだ。しかし狭い部屋にしているのはグロス価格を抑えるためだろう。意外と坪300overでくるかも。
購入希望者には良いのかな、ライバルは少なそう

[1659: 匿名さん]

高くなることを望むなんておかしい客だね。
普通は少しでも安く買いたいものではないのかな。

[1660: 匿名さん]

>>1659
どうしても欲しい人は抽選を嫌うからね
特にプレミアムやペントハウスの抽選は気の毒だと思うし、
一部の部屋についてはそろそろオークション方式を採用してもいいと思うｗ

ここは一般的な相場観だと坪200の後半、強気でも坪300が限界だと思うけど、
住不価格を加味すると坪330（ＰＨ豊洲と同等）～坪360（ドトールと同等）ぐらいはあるかも

[1661: 匿名さん]

>>1638 匿名さん
PC浜離宮、PC青山。

この物件は良いと思うし、適正な価格でポジるなら構わないんですよ？

収入を上げていくなら尚更お金を大切にする。お金にきちんとしてる人は、無駄遣いはしないし、価値が落ちない物件を選定します。

価値を逸脱した単価で持ち上げて金持ち面してポジるのが許せないだけですよ。業者でその価格で売らなければならないなら、仕方ないと思いますけどね。
本当の金持ちなら、PC青山、PC浜離宮、また直結を選ぶならCGPか麹町ザタワーでしょう。あなたの言う生活をしているような年収の方なら、余裕で買えますよね？(笑)坪単価もまだこのスレの業者の類より出されているような常軌を逸した坪単価ではありませんからね。

あなたの考えは、売れれば良いと思っているただの業者か関係者の考えなんです。

[1662: 匿名さん]

>>1652 マンション検討中さん
いなくなっちゃうかもよ
プライム芝みたいになったら目も当てられない

[1663: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
確かにオークション方式採用になったら、普通に坪400〜600の部屋も出てきそうだねww
共用施設は3棟共用で使えるのかな？

ここの利点は、駅近でかつ、商業施設隣接だもんね。駅力は弱いけど(笑)

[1664: 評判気になるさん]

>>1661 匿名さん
貴方が本当のお金持ちなら同意します。
そうでないなら、どこかの本に書いてあるような内容は意味がないですね。
実体験じゃないと全てはフィクションに過ぎない。

[1665: 匿名さん]

坪400～600ね、東京のことをなにも知らない田舎からでて来た人をうまく騙せるといいね。

[1666: 匿名さん]

>>1655
首都高は高架ではない。ジャンクションから豊洲ICまではそうだが離れてるし交通量が少ない。排ガスはあまり感じないけど車の性能が上がったからかな？
騒音はする。首都高と国道のダブルだからね。たまに来る珍走団（房総族？）もうるさい。

[1667: 匿名さん]

排ガスはあまり感じない？
よっぽどひどい環境で育ったんですね。慣れは怖いな。
私はとても無理ですよ。

[1668: 匿名さん]

>>1664 評判気になるさん
本当のお金持ちではありませんが、年収がどんどん上がっている中での実体験ではあります。

別段あなたに同意してもらわなくても構いません。ここの業者もどきが書いてあるようなお金の使い方をするのか、堅実にお金、資産を増やしていくのか、どちらが最後に笑うのかは、結果見えていると思いますので、あなたがどちらを信じようと、どうなろうと僕には関係ありません。

まぁせいぜい、>>1665さんのいうとおり、東京のことを何も知らない田舎から出てきた人を上手く騙せるように頑張って下さいねw

[1669: 匿名さん]

>>1664 評判気になるさん
>>1661の話のどこにフィクションやノンフィクションの類のストーリーがあるんだ？！笑
実際CGPみたいな物件を買ってるやつは数千万単位で儲かっているが、その話をしているのか？
浅はかな書き込みだなw

[1670: 匿名さん]

>>1665 匿名さん
ごめんごめん、オークション方式になって倍率高い部屋なら、という前提だよ(笑)
俺も大多数の方の意見と同様、適正値は坪280〜330、眺望良い角部屋なんかは350あたりではないかなと見ているね。

特に平米を少なめにするとグロスを落とせるから、スミフはさらに上記から盛った価格設定、300〜360あたりにしてくると見ているよ。
業者くさい書き込みが多いのは、その伏線と見ている。

今の市況から、1次を安く出してくるとも思えないし、初めから結構な値付けをしてくるんでないかな。

ドゥトゥールもペントハウスは坪500〜700位の値付けをしているからね。

[1671: 匿名さん]

>>1661 匿名さん
無理ですね。そういうとこ買う人は金融資産が億以上ではなく、年収が億以上です。
年収1000万の人が7000万とかローン組めてしまうのでその感覚になるのかと。
銀行側が見てるのは年収の方ではなく働いてる会社の方ですね。

[1672: 匿名さん]

>>1668 匿名さん
収入がどんどん上がるのはまだ年功序列が多く残る日本社会では当たり前の事ですね。

そもそも成長しない経済の中で不動産のキャピタルゲインで資産を築こうと思うのが間違いかと。
ロスしても数千万とか？そのくらいどんどん年収上がってるのなら資産築く上で大した損ではないのでは？
貴方がどの位の年収か分からず話してますけど。

[1673: 匿名さん]

>>1669 匿名さん

>>1669 匿名さん
本当のお金持ちでもない同士で本当のお金持ちの話してどうするの？という意味です。

[1674: 匿名さん]

>>1671 匿名さん
PC青山は2億弱から買えますし、浜離宮も1億前後多数ありますよ？
年収が億であればPC青山の高層にいくと思いますが、この2物件を一緒くたにして無理ですねの一言で片付けるのはあまりにも適当な返信に見えますが。

[1675: 匿名さん]

売出価格はわからないけど、中古価格は、
スカイズより少し低いくらいで落ち着くのでは？

[1676: 匿名さん]

本当のお金持ちはこんなどんずまりの埋立地マンションは買いませんよ。
業者が必死に高級マンションに見せようとするつくり話です。

[1677: 匿名さん]

ちゃんと今の内に勉強しておかないとお金持ちになれませんよ？という事です。実際に裕福層や、中流層から裕福層になるような方は、資産を上手に増やしています。その中に不動産ももちろん使っています。キャピタルゲインが出なくとも、実質資産として手堅いものを入手しておけば色々と使いようがあります。

まぁ、目指していないのなら構わないですし、分かり合う必要性も感じないので、信じなくても構いません。

ここの業者のように、有明からタクシー通勤なんてバカげた話をしている部分に憤りを感じただけです。

実際それくらいの余力があれば、PC青山までいかなくともPC浜離宮や内陸物件を買うほうがよほど無駄がありませんし、賢い選択です。

ここを買う層は、ゆりかもめやりんかい線通勤の中流層から上の層だと思います。

まぁセカンドでここを買うのなら自由ですし、そもそもタクシー通勤の必要もありませんからねw

[1678: 匿名さん]

>>1676 匿名さん

そう、本当にその通りですね。

せっかく良い物件なのに、そのやり口があまりにも外道なので、そういう書き込みは排除したいです。

都内の事を熟知してる人は騙されませんが、都内を知らない地方の裕福層なんかは細かい事情など知らないですからね。

ここはそんな事をしなくても、充分に魅力ある物件だと思いますので、そこを正当に評価した掲示板にして頂きたい。

ここのアドバンテージは
駅直結3分
商業施設隣接

デメリットは駅力、都心へのアクセスなどの立地条件のみで、そこを鑑みてもこのアドバンテージ部分は充分魅力的ですからね。

ただ物件予想図をみても、そんな高級な見た目にはならないと思います。
多分、サービスアパートメントやホテル棟などと差別化を図って、DWなどのない分譲マンションっぽいデザインにしているのだと思います。

[1679: 匿名さん]

>>1677 匿名さん
勉強はかなりしてますよ。
だから本に出てきそうな事を書いてもと言ってます。
いま経営者の方ですかね、一応年収億目指してますが、資産を築きたいというよりは、そのぐらいの人間になりたいというのが上ですね。なので不動産よりビジネス優先です。

ここはセカンドではないですが今の所を完済して賃貸に出し、ここを買う予定です。サラリーマンではないので今のところを担保にどれだけローンを引き出せるかですが。で、10年で完済してまた別のとこ買います。ここはまだ未開の地が多いのでギャンブル性があって面白いと思ってます。

浜離宮は買えますが場所があまり好みではありません。優先内覧会の黒いカード届きましたが行ってません。
青山は広さを求めると予算オーバーです。

[1680: 評判気になるさん]

>>1676 匿名さん
だからそれは本当の金持ちが言わないと意味なくて、本当のお金持ちはここには投稿しません。

[1681: 匿名さん]

有明は目黒にも一目おかれているhttps://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_108/pj_67716412/report_N003121/?...

[1682: 匿名さん]

本当のお金持ちは無駄遣いしないか。
そう願いたいのは分からなくもないが、本当のお金持ちも結構無駄遣いしてるよ。
高級マンションの駐車場行けば分かるけど、減価償却やばい高級車しかとまってないから。
ただ例えば数千万の車も、サラリーマンの数十万にすぎないってだけの話。

[1683: マンション検討中さん]

>>1677 匿名さん

>ゆりかもめやりんかい線通勤の中流層から上の層だと思います。

それって具体的にどの位の年収層ですか？

[1684: 匿名さん]

業者がどうしても300オーバーということにしたいみたいですね。

現状どう考えても低層250、中層270万、高層300が良いところでしょう。
CGも背景が黒なだけで建物の雰囲気は金町と似ていると思います、そして有明という開かれた土地なのに狭小物件。
高級感など皆無です。

[1685: マンション検討中さん]

>>1684
なんで業者だと高値を言うのですか？
安く言って多くの気を引くって手法もあると思うのですが？
私には貴方こそ有明を小馬鹿にしてて、どこか別の地域の業者にしか見えないのですが？

[1686: マンション検討中さん]

>>1684
そのくらいなら高層で100平米狙えるので嬉しいですが、期待はしてません。
80ちょいで我慢します。