有明ガーデンシティー（その12）

[匿名さん]

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/

ネガもポジも荒らしもに　っこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！


概要から抜粋。
＞----
＞キ 次の数量を遵守すること。
＞　（ア）住宅計画戸数はおおむね1,500 戸以上で、2,000 戸以内とすること。
＞　（イ）商業施設の延べ面積は10,000 ㎡以上、業務施設の延べ面積は3,000 ㎡以上とすること。
＞　（ウ）商業施設の延べ面積は、業務施設の延べ面積以上とすること。
＞
＞ク 地区住民の生活を支える生鮮食品販売店舗、保育所のほか、生活利便施設を整備すること。
＞ケ 多様な来街者が多く訪れる文化･レクリエーション機能や教育機能、商業機能を備え
＞た魅力ある施設を整備すること。

[1257: 匿名さん]

>>1253
有明はポテンシャルを秘めつつも未知数だしなぁ・・・
商業施設も豊洲と台場に挟まれて相当の個性、差別化が要求されると思う
安いか？って言われると周辺に引っ張られて決して安くもないし（開発を織り込んでる）、
ここも恐らく住不価格で出てくるだろうし・・・
ドトール含めて住不ありきなら止めないけど、ＰＴ晴海とか勝どき再開発、
選手村や月島西も視野に入れていいんじゃない？
ゼロにならない投資ならセオリー通り都心や駅近物件のほうが空室リスクも少ないと思う
バブルで掴んでも次のバブルまで待てれば問題ないしね

具体的に坪300超えるなら（個人的には楽に超えてドトール並と予想）、
素直に豊洲の中古とか中央区湾岸の新築でもいいような気がするけど、
若干アンチ住不みたいなとこもあるから話半分でｗ
どうしてもここが気になるとか、有明の将来に賭けてみたいってことなら、
「相場を気にせず」一期で最も条件の良い気に入った部屋にいくのがベター
それが住不を買う時の最もリスクが少なく賢い買い方

[1258: 匿名さん]

>>1258
仰られる通り気に入れば価格を気にせず購入するのが良いですよね！
個人的にはスミフの良いところってガラスカーテンウォールだけだと思ってます（笑）
今回はそれを捨てたら割高な価格のみが残ってしまう感じが。。

[1259: 匿名さん]

>>1253
駅近って表現されてるけど、
ゆりかもめやりんかい線では駅力が弱過ぎると思う
ＪＲがりんかい線買って羽田と繋いでくれれば破壊力満点なんだけどねぇ・・・

[1260: 匿名さん]

>>1259
今でも相互乗り入れしているし、JRがりんかい線を買収しても利便性はほぼ変わらないと思う。変わるのは料金だけ。

むしろ羽田と直通すると大井町方面、新木場方面両方とも本数が減って逆に不便になる。
当然埼京線を羽田直通にするのがメインになり、そのルートでは国際展示場は通らない可能性が高い。
頻繁に羽田に用があるなら便利かもしれないが少数派だと思う

[1261: 1260]

ここはDINKSなど子供を育てない人向けだと思うよ、道路に囲まれて余りにも空気が悪い。

ブログでも指摘している人がいたけど検討する人は現地行くべき。トラックの排ガス凄いし、車の速度も開放感からか早くて横断歩道は信号青でも油断できない。
子育て考えてる人は素直に近くの豊洲や東雲に行った方が良い。

[1262: 匿名さん]

JR東が買収してもJRりんかい線となる訳ではなく、東京臨海高速鉄道という会社がJRの子会社となるだけなので、料金は変わらない。JR東が買収した東京モノレールの料金に変更がなかったのと同じ。

[1263: 初心者、マンション検討中さん。]

>>1257 匿名さん
有難うございます。参考になります。
上野のブリリアも検討しましたが制震が気になり契約しませんでした。晴海も紹介されましたが、SOHOとの混在でしたので、辞めました。その時住不の営業さんに聞いたら有明は江東区ですから晴海より安いですよ。その他販売時期等を聞きました。約１ヶ月遅れでの発表と言う事ですから、満更、営業さんは出鱈目を言わなかったんだと改めて思いました。
高速の近くでもあり、また眺望にも少々難ありですが、借り手がある限りずっと賃貸で運用する予定なので資産性は低くてもその辺は目を瞑って購入しようかなと思案中です。
もう一点。抽選になりそうな物件でしょうか。宜しくご教示下さい。

[1264: 匿名]

待ってましたよ。大本命。

[1265: 匿名さん]

>>1263
池之端（の東側）こそ真に貴方の価値観に相応しい物件だと思うけど、
構造部分で妥協できなかったのなら仕方ないですねぇ

住不の物件で抽選は考え難いですね
例えば最上階のプレミアム希望なら金持ちで競合したりはあるかもだけど、
ほぼ同じ条件下で、階数を多少妥協するぐらいで調整してくれると思うよ

[1266: 初心者、マンション検討中さん。]

>>1265 匿名さん
有難うございます。子供とブリリア上野を見に行きました。その時点で現金で 買える部屋が東側の 高層階だと1LDKしかありませんでした。
上野を辞めた理由のもう１つは、現地に身内が以前住んでいた事があり 詳しくは言えませんが「治安、そして 気象条件により動物臭がするので購入は辞めるように助言された事」です。また 、東天紅の地権者住戸が多くこの動向次第では高層階であっても十分な賃料が得られない可能性がありました。
パークコート浜離宮も考えましたが地権者が多過ぎるので、検討を辞めて現在に至っております。
今は状況が違いもう少し高額な部屋も購入可能となりました。

[1267: 匿名さん]

>>1266
幅広いっすねｗ
釣られたかな？

その中じゃここが最も愚策って気がしないでもないけど、
浜離宮予算なら二戸買えるし、それはそれで悪くはないのかもね

[1268: 初心者、マンション検討中さん。]

>>1267 匿名さん
ネガではありません。
ブリリア上野は34階40平米、諸費用込みでで6000万円を超えてました。
賃料は約20万円と言われました。それでは、後2000万円出せば、有明、東雲なら1LDKの中古が2部屋変えますし、賃料も18万円は頂けるので諸事情を考えて辞めました。
浜離宮の検討も嘘ではないですが、そこまでマンションに注ぎ込みたくないので身の丈を考慮して検討を中止しました。ご意見有難うございます。

[1269: 匿名さん]

>>1268
前々からよく出てくる人ですよね。
ブリリアシティも持ってるんだっけ？
周りに教えを請わず、自分の考えを信じたら？人それぞれなので。

[1270: 匿名さん]

>>1255
ここが仮に330だとしたら、パークシティ豊洲を検討とか理解できない。
見に行ったことありますか？既にボロボロですよ。共有部分のソファとかカーテンとか、部屋の仕様もかなり低いし、明らかに一昔前と分かる。
ららぽに隣接しているけどＡＯＫＩ隣接しているわけではないのに、今更10年落ちのボロボロの建物の方がいいとかは理解できません。
ここ住み始める時には13年目のタワマンですよ。
ここ選ぶ人は新築好きだと思います。

あとシティータワー有明は駅遠物件なので、あそこ選ぶならマーレや、目の前のオリゾン選ぶ方が賢いかと。

そもそも住不好きの人って、いま住不に住んでる人なのかな？
ダイレクトウィンドウってそんなにいいですか？

[1271: 匿名さん]

ここって、免震構造なの？

[1272: 匿名さん]

いまどき免震じゃないなんてありえないでしょ。
免耐震構造か、免震2層構造じゃない？

[1273: 匿名さん]

HPには免震と一言だけあるんだけど、
駅に貼り出されている
大きなポスターには、免震の一言も無かったもんで
不安になった。

[1274: 匿名さん]

>>1270
ここが高ければ豊洲の中古も下がらない訳で多少古くても資産価値はここより上でしょうね。
豊洲住人が佃のタワマンは古いってネガっていたのと同じことが繰り返されるだけですよ。

[1275: 匿名さん]

>>1274
ここと豊洲のタワマンは全然違うと思いますが。
湾岸最大の商業施設が目の前にあるんですよ？

あと豊洲と佃も全然違います。
佃はそもそも中央区で東京駅すぐそこ、
コミュニティとしてもうまくまとまってます。
豊洲のタワマンはどうしても、１つ１つが単体に思う。

どちらにせよ、同じ江東区で13年目のタワマンに住みたいのならそちらへどうぞ。
ライバルが減って嬉しいです。

[1276: 匿名さん]

>>1270
人の考えは人それぞれですが、私は価格設定次第だと思います。
現在坪200〜250万円が相場の有明で高額設定になる理由を見つけられるかどうかかと。。

[1277: マンション掲示板さん]

>>1276 匿名さん
坪200ってどこの物件ですか？
250以上も沢山ありますが、そんな適当なこと書いてもここは安くなりませんよ。

[1278: 匿名さん]

>>1275

>湾岸最大の商業施設が目の前にあるんですよ？

豊洲のららぽより大きくなるってこと？
ソースあるかな？

[1279: 匿名]

シティタワー有明は、安くてかつ免震というのが最大のポイントでしょうね。たしかに駅近の方が良いですが、免震で手頃な値段の売り物って他にありますか？

[1280: 匿名さん]

東雲のレックス湾岸タワーも同じくらいの
価格帯じゃないかな。

[1281: 匿名さん]

>>1277
オリゾンの成約価格調べてみたらどうですか？不動産は春頃が物件豊富でお安いですよ。


>>1279
免震構造は近場だと
有明:ブリリア有明シティタワー、シティタワー有明
豊洲:豊洲タワー、スカイズ、ベイズ
東雲:パークタワー、レックス、ビーコン

後は東陽町辺りにも免震構造タワーが坪230〜250万円であったはず。

[1282: 匿名さん]

総武線まで足を延ばすと
プラウドタワー亀戸も免震構造です。ここもシティタワー有明と同価格帯です

[1283: 匿名さん]

まあ、有明はずっと安値放置だったのは事実だしね。
これで大幅に値上がりするんじゃないでしょうか。
豊洲は次の物件は坪単価450万超えらしいですし、ここは350万くらいかな？もっと安い？

[1284: 匿名さん]

>>1280
>>1281
>>1282
ありがとうございます！ 比較検討します。

[1285: 通りがかりさん]

>>1283 匿名さん
どこ情報ですか？東急不動産？

[1286: マンション掲示板さん]

ここのマンションってすみふのトリプルタワーとは別物ですか？

[1287: 匿名]

>>1269 匿名さん

それでは検討版の意味はありませんね。
私は有明住民ではありませんが、マーレの有明初の事故物件認定。心よりお悔やみ申し上げます。

[1288: 住民板ユーザーさん]

>>1278
工事関係者によると、ヒルズの雰囲気に近いとのことでしたよ。
そして、今までの日本に無い感じらしい。

[1289: 匿名さん]

有明を坪350万なんかで買ったら高値掴み確定。
だいたいここで高値予想を書いてる奴はマンション業者だよ。
高くなると散々書いて、それより少し安く売り出し、安いと思わせる。
マンション業者はこういう意地汚いやり方をいつもやるんですよ。

[1290: 匿名]

>>1289 匿名さん
知ってても買う層は一定数いるよ。

[1291: 匿名さん]

>>1283 匿名さん
豊洲が坪単価450万とか、一戸も売れないんじゃ無い？w
三井の駅近免震でさえ竣工後売残り確実な情勢かつ、
スカイズ、ベイズの大量中古在庫価格駄々下がりなのに。

[1292: 匿名]

>>1289 匿名さん
250〜300ぐらいじゃないですかね。
有明は交通の便が弱点だから、それ以上だと難しいでしょうね。

[1293: 匿名さん]

>>1283 匿名さん
なんて物件？！>450物件

[1294: 口コミ知りたいさん]

>>1278 匿名さん
ネットで自分で調べて商業施設の総床面積見て。

[1295: 匿名さん]

そんなに安くなりますかね。
最低でも300は超えるでしょう。
住友なので350や400行くんじゃないでしょうか。

[1296: 匿名さん]

倒産物件の築10年超えた物件ですら坪単価250万超えてるのに、なぜ新築のトリプルタワー、しかも大規模複合開発物件が安く買えると思ったんでしょうか。

普通に考えても最低でも350万超えだと思いますね。住友不動産は高めに出して長期間かけて売り出すことを考えれば、400もあり得る話だと思いますよ。

[1297: 匿名さん]

スミフは地域で一番の価格で売り出す。
しかし、一番質の良いものを作り、強烈な営業で売る体制。坪単価400の物を作って強力に売る。
4年かけて販売する。

[1298: 匿名さん]

おそらくオリンピックで景気良くして、それに乗じて売る気だと思いますよ。

購入者はオリンピック価格でも買える人。
おそらくですが、一般のサラリーマンは相手にしません。外国人も含めて富裕層になると思われます。

[1299: 匿名さん]

軽井沢の占有単価坪280万円のマンションが飛ぶように売れてるんやって。
また、横須賀の坪300万新築マンションも即完したって。

この状況で坪単価300以下はあり得ないことを分からないなら、不動さんのセンス無いよ。

[1300: マンション検討中さん]

>>1292 匿名さん
あなたにとっては難しいでしょうねぇ。

[1301: 匿名さん]

トンデモ価格になるのは想像に難くない。周辺住民は商業施設やペデストリアンデッキの恩恵に預かるとしよう。

[1302: 匿名]

ここの検討者って、価格が高いほうがうれしいの？ 笑

[1303: 匿名さん]

>>1288 住民板ユーザーさん

ヒルズって、六本木ヒルズ？

六本木ヒルズは六本木にあるからヒルズたりうるのであって、有明に同じ建物作っても、同じ感じにはならないと思うよ。

ただ、ららぽーとにしても、ダイバーシティにしても、湾岸の商業施設は、建物が物凄いチープなものしかなくて、（それに日常的に晒される子供達が）可愛いそうだったので、金かけ建物ができるのであれば、それは良いことだと思う。

[1304: 匿名]

金ならあるわけだから、期待感を満たす仕様にして欲しいんでしょうね。
そういう意味では、最大１２０㎡は謙虚すぎ。
少々不安になってきた。

[1305: 名無しさん]

>>1304 匿名さん
120買えないんだから不安にならなくていいじゃないかな。

[1306: 匿名さん]

おれは高くても良いから、しっかり良いマンションを作って欲しい。

安物なんて買う価値がないからね。

[1307: 評判気になるさん]

坪400､完成後10年で完売目標でしょう。スミフのまわしもんがいるようだがスミフはエントランスには金をかけるが専有部分はしょぼい。いまだにタンクレストイレじゃなかったりする。

[1308: 匿名]

内廊下、タンクレストイレ、天カセ、これはマスト。＠１００高くて良いから絶対譲れない。

[1309: 匿名さん]

え？それはどうでも良いかな。

外廊下の方が換気もできるし。

豪華エントランスや共用施設に期待したい。

[1310: 匿名さん]

満足感が高いのは、専用部より共有部だなあ。

[1311: 匿名さん]

すみふは入居後一年半が完売目標ですよ。

[1312: 匿名さん]

トイレなんかどうでもよくないか？
１日に30分もいない場所なんだからさ。
それともタンクありだと友人に自慢できないから？
見栄張りなバカ女ですか？

[1313: 匿名さん]

高級マンションにして2020年までに完売できないと、スミフには命取りになる不良在庫となるよ。

[1314: 匿名]

でもねぇ。わざわざ400も出して不便な有明に買う人がそんな沢山いるだろうか？

[1315: 匿名さん]

>>1311
一年半って晴海のドゥトールはどうなるの？
沢山売れ残りがあるじゃん。

[1316: 匿名さん]

ヒント 湾岸地下鉄

[1317: 評判気になるさん]

>>1316 匿名さん

20年待っても来ないから安心して…

[1318: 住民板ユーザーさん1]

完全アウトフレーム､天井高2600以上､リビングインでは無い間取り､ワイドスパン､行灯部屋が無いものでお願いします。廊下とトイレはタイルか大理石で。高速道路近いので防音性能もしっかりと。

[1319: 匿名さん]

>>1313 匿名さん
庶民向けのエコノミーマンションにするしかないね。

[1320: 匿名さん]

>>1316 匿名さん
郊外のベッドタウンに鉄道はなくていい。
鉄道がない郊外団地なんて山ほどあるでしょ。

[1321: 匿名さん]

>>1319
ですよね。それでないと有明で大量にさばくのは難しいでしょう。
ダイレクトウィンドウでもないみたいだし、スミフもそういうつもりなんじゃないでしょうかね。

[1322: 匿名さん]

大崎に続いて目黒も販売中止。
強気のスミフもそろそろ限界みたいですね。

[1323: 匿名さん]

有明のマンションは坪280が限界でしょう。有明ガーデンシティ直下に地下鉄駅でもできない限り。

[1324: 匿名さん]

>>1307 評判気になるさん

坪400で10年かけたら相場が下がったら塩漬けになる。購入者の手前値下げも難しい。景気が明らかに上り坂の時期以外にマンション業者が早期完売にこだわるのは資金繰りだけではなく実はそこに理由がある。リーマンショックのようなことはいつでも起こりうるからね。

[1325: 匿名さん]

マンション価格が高騰の限界で、この先下落する可能性もあると言われているからドゥトールの売れ行きには、実は住友不動産は相当に焦っている。
晴海タワーの販売が一時見合わせになったのもそれが理由。晴海タワーは安く出してさっさと逃げ切る戦略に出ると予想する。

[1326: 匿名さん]

>>1319
湾岸タワマンはどれも庶民向けだよ。
普通のサラリーマンが買えるのだから。

[1327: 匿名さん]

それは違うよ。
晴海の販売延期は、技術的な問題。
そもそも安く売り抜く戦略なら
高値で分譲している真っ只中の
昨年に売った方が良かった訳で、
つじつま合わないよ。

[1328: 匿名さん]

昨年売っていたら豊洲の三井と丸かぶり。
そして高値にした豊洲の三井は決して好調ではなかった。未だに残ってるし。
だからつじつま合うよ。

豊洲の販売も終わり、勝どきの三井が販売されるまでの期間で売り出すのが丁度良い。

[1329: 匿名さん]

>>1328 匿名さん
！ 晴海の他にも勝どきに三井が建つのでしょうか？

[1330: 匿名さん]

エリアで一つだけ売っていくようなタマかな。
一度打った杭をぬいてまで、延期するかどうか
考えたら分かると思うけど、現地を知らす、
ネットの情報だけで理由を組み立てると
そうなっちゃうのかも知れないね。

[1331: 匿名さん]

勝どき駅には近いけど、月島の再開発の
事じゃないかな。ここのところ

[1332: 匿名さん]

住不は晴海の前建買ってみたり、
大崎や目黒を立て続けに延期したり、分からないなぁ・・・

延期は基本ネガティブなんだろうけど、
ポジティブに捉えるとすれば在庫の問題もあって五輪までは湾岸に集中、
その後品川周辺開発に乗っかる形で都心部を再始動ってことなんだろうか？

直近の数字を見る限りは明らかに不動産を取り巻く環境は微妙だし、
先行き不透明感ハンパない

[1333: 匿名さん]

>>1329

ＰＴ晴海
三井勝どき再開発
選手村
月島西再開発
豊海再開発

予定は未定も含まれるし、順番も前後するかもだけど、
今後の中央区湾岸部はアツい

[1334: 匿名さん]

>>1331 匿名さん
勝どきに近い方の三丁目50階建の方のこと？だいぶ先でしょう。

[1335: 匿名さん]

>>1333 匿名さん
三井勝どき再開はDTの向かいのことでしょうか？

[1336: 匿名さん]

月島三丁目再開発ってのもあった

[1337: 匿名さん]

有明トリプルと晴海三井は販売時期がかぶるので、
共に検討対象にする人は多いと思う。

[1338: 通りがかりさん]

>>1324 匿名さん
スミフの物件を買うと相場より必ず高く設定されており損をするという理解でいいですね。
スミフ物件は新築では絶対に買わないつもりです。

[1339: 匿名さん]

>>1338
絶対買わないのになんでここにいるの？
ここは検討版ですよ？

[1340: 匿名さん]

まぁいいじゃないですか、中古狙いの人も書き込みＯＫですよ。
その証拠に、完売物件の検討スレも残っているし。

[1341: マンション検討中さん]

>>1338 通りがかりさん
のらえもんさんは買うなら一期が鉄則だと言ってますよ。
確かに的を得てると思います。
前の方が交通量が多く空気が悪いと言ってますが、それはないと思います。けれど、環状2号線、ゆりかもめの高架、湾岸高速の3方。これはネガテイブな要因ですね。

[1342: 匿名さん]

空気はそれほどでもないと思うけど、騒音はありますよね。

[1343: 匿名さん]

販売後ならともかく、販売前の中古狙いの人なんて多くはネガ。
あなたはＯＫでもこの掲示板のルールではＮＧですよ。

[1344: 匿名さん]

>>1341
それはドトールで目立ったケースですよね。
今回はそれは当てはまるかは分かりませんよ。
とくに金利が高くなっていったらそうはならない。
中国人と相続税対策による爆買いは終わったわけですから。

のらえもんはひとつの意見としてみた方がいいです。
評論家は予想だけして当たると騒ぎ、
当らないと何も語らず何の責任も負わないですから。

[1345: 匿名さん]

>>1343
中古検討者が書き込んではいけないなんていうルール、利用規約には書いてないですよ。

むしろ、他の人をネガとか決め付ける投稿の方が利用規約違反です。

[1346: ご近所さん]

ここおそらくのらえもんも検討してますよね。
有明住民だし。
おそらく2割～3割は有明住民ではないでしょうか。

[1347: 匿名さん]

もし、そうなら、既存の有明物件は
下落する可能性が高いから、それも
狙い目かも。

[1348: 匿名さん]

>>1338
特にここはダイレクトウィンドでもないただのマンションになりそう。
先日発表された大井町にできるシティタワーの建物を見てどちらに住みたいかとい話です。
既存物件でもガラスウォール物件は要となる駅に作っていますね

[1349: 匿名さん]

>>1347
既存の売らないよ。残して賃貸にまわします。

[1350: 匿名さん]

>>1348
なぜダイレクトウィンドウでないとただのマンションとなるのか、、、
バルコニーが狭くなるのでそれを嫌う人も多いですよ。
とくにファミリー層は。

ダイレクトウィンドウの物件を見ると、24時間カーテンで閉め切ってる住戸が多いですが、
何故そこまでダイレクトウィンドウにこだわるのでしょうか。

[1351: 匿名さん]

>>1350
ファミリー層がこんな交通量しかもトラックが多くて、空気が汚い場所を選ぶでしょうか。
ベランダが広くても特に南向きは洗濯物を外干ししたら排気ガスで汚れていまいそうです
特にファミリーで検討している方は現地に行くことをオススメします。

どちらかといえばDINKS向けな土地柄で、有明の開けた眺望や夜景や景観を楽しむのにダイレクトウィンドウであって欲しかったてす。
商業施設も大人向きの物にしてくるとのことでしたので、住友らしからぬチグハグだな思う訳です。

[1352: ご近所さん]

>>1351
言うほど空気は汚れてないですけどね。
普通の東京並かと。幹線道路沿いの低層マンションの方がそれこそ問題かと。
それよりも騒音ね。

洗濯物は室内で干しましょう。
ここは他の有明タワマンほど眺望は楽しめないですし、
ファミリーだってパパママは大人です。←商業施設の話

[1353: 匿名さん]

1Lを小さく刻んでますから、投資重視ですかね。2、3Lになると住不物件ですからある程度高額になると思うが、一方ベランダですからファミリー向けかとも思います。商業施設併設は良いと思いますが、アリーナでさえオリンピック後の商業的利用については厳しいと、横浜への移転を検討中の昨今の経済状態で、商業的に成り立つんでしょうか。

[1354: 匿名さん]

眺望ですが、トリプルのお見合いと、海や運河に面していないので良くなさそうですね。

[1355: 匿名さん]

日差しに悩まされるダイレクトウィンドウより、順梁で2mのガラスバルコニー、完全アウトフレーム、免震ハイサッシがファミリーには訴求力ありですね。中住戸ならなおさら。ベイズの内廊下版が理想と思います。

ちなみにシティタワー国分寺もダイレクトウィンドウは角のみですし、住友も戦略変換したのではないでしょうか。

[1356: 匿名さん]

>>1354 匿名さん
北東の高層階なら結構眺望は良いよ。
他はまず眺望を期待しても無駄。