パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストってどうですか？（その7）

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目276-1他 （地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.99平米～82.34平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574663/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[521: 匿名さん]

>>519
当然です。
営業がデメリットばかり話してたら
売れるものも売れなくなります。
金額が高い物を売るには、
嘘ではないハッタリは重要ですよ。
わたしは自信の感じられない営業からは
逆に買いたくないし。
それを聞いて嫌だったり、納得できなければ
買わなければいいだけです。

[522: 匿名さん]

>>521
まあ、良い夢見させてナンボなところは有りますけど事実は事実として伝える必要は有りますよ。
例えば西向きの夏場の西日対策や北向きの冬場の結露対策など、

或いは北向きと南向きは中古販売時の価格差は少なくなり一見北がお得に見えるが南の方が需要が高い分早く売れるとか、購入者目線で入居したあとについてアドバイスして欲しいはずです。

[523: 匿名さん]

三井さんの湾岸のCMを最近よく見かけますがかわいいですね。
三井さんとしてはこれから湾岸に注力して行くんでしょうね。

[524: 匿名さん]

小杉は放置しても売れていくからね

[525: 匿名さん]

スカイズ、勝どき、トミヒサとテレビCMやってましたが、ここはやらないですね。所長の方針でしょうか？
やらなくて売れてるしね。

[526: 匿名さん]

>>523
東京オリンピックの公式スポンサーになったからね。

[527: 匿名さん]

今日契約行ってきます！

[528: 匿名さん]

>>525
湾岸は中国で大人気だったのにああいう状態だから内需を呼び込みたいんだよ。販売延期になったり苦戦中だから。

[529: 匿名さん]

>>522
北向きも二重サッシだと結露は全くないし、凍える寒さにはならないですよ。

西向きの西日はやっぱり厳しいですよね！
ここの場合はウエストが建つので大丈夫ですとか説明して売っていくんですかね。

[530: 匿名さん]

>>529
流れから521を意識してコメントしますがそれを自分で調べるような人は後からデベに騙された不親切だのなんの言わないでしょうけど、いいところばかり吹き込まれ夢の御殿にでも住む気で巨額のローンを組まれた方にはどっかのタイミングでアドバイスすべきかなと思います。

[531: 匿名さん]

北側は投資向きですね
家賃設定に南北差はそれほど関与しませんし
ただし売却時に南側と北側が同時に出たら思いきった値段で勝負しないと勝ち目は無いでしょう
土地なんか道路付きが南と北じゃ３割は違ってくる

[532: 匿名さん]

>>530
巨額ローンって?
銀行は返せる範囲でしか貸してくれないよ。
つまり額の問題ではなく返済能力の問題なので巨額ローンは有り得ない。

[533: 匿名さん]

北側なんて賃貸だから成立するわけで。
自分で住む気にはならないなあ。

[534: 契約済みさん]

たかが数千万円が巨額のローンとか言っちゃうなんてレベル低すぎでしょw

[535: 匿名さん]

北側住みの人みたら無理して見栄張って、タワマン買ったんだなあと思ってしまう。
良くないことだけど、明らかに安いもん、見下しちゃうよね。

[536: 匿名さん]

>>510
まったくその通りですね。
分かっちゃいるけど乗せられるパターン。

[538: 匿名さん]

>>537
古くから木造建築で、室内温度が外気温に左右されやすかった日本の環境が、南向き信仰をつくったようですね。
あと布団が干せるって理由も未だに根強いようです。

[539: 匿]

>>538
タワマンは布団を干す事は
禁止です。

北でも高層階であれば日は入るし
明るい。

[540: 匿名さん]

>>539
布団の件は、南向きを希望する人の理由の一つです。
タワマンとは言ってませんよ。

[542: 匿名さん]

>>535
北＝安いだけとか、単純すぎる。（笑）
タワマンは向きより、眺望でしょう。

[543: 匿名さん]

>>535

・南は眺望望めず、北は眺望◯。
・夏の南側は苦行。
・南はエアコンの電気代がバカにならない。
・交通の多い道路に面する南は排気ガスのせいで洗濯はおろか、窓開けられない。
・「絶対南が良い！」は昔の話で、今は北も十分人気。
・未だ貴方のような南信者のおかげで北の方が安い。

北にもデメリットあるけど、ことこのマンションでは北が良いって人が多いんだよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[544: 匿名さん]

まあ、間に受けなくていいと思うけど。
ネガキャンで当選者にキャンセルさせるのが狙いでしょう。

[545: 匿名さん]

日本は高温多湿の風土だからかつて日当たりがないと健康被害があったから日照権が重要視されたんですよ。
高層マンションではあまり関係ないですね。

[546: 契約済みさん]

南向きの夏のクーラーより北向きの冬の暖房の方が電気代かかるけどね

[547: 匿名さん]

その通り。
日照は後から買えない

[548: 匿名さん]

行灯部屋も、南向きなら明るいよ

[549: 匿名さん]

三井さんは今日からバカンスですね。買おうにも買えないので、キャンセルは諦めましょう♪

[550: 匿名さん]

南も北も一長一短やろ。この物件の場合、北が抜けているので相対的に人気が高いけど、要は個人の優先順位の問題。双方向が極論出してディスりだしたらきりがない。

[551: 匿名さん]

北側が安い理由を分かってない人が多いことにビックリ。
まあどうせ北側買った人が必死に理屈こいてるだけだろうけど。
安いには理由があるよ。

[552: 匿名さん]

>>550
正論過ぎてもったいない(笑)
投資と実需、永住か住み替え前提か、今まで住んできた環境等でプライオリティ異なりますよ。
私は南向きのプライオリティ高いので、競争無く買えましたが、北向きの良さはわかります。

[553: 匿名さん]

>>548
それは違うよ、行灯部屋が明るいのは西向きです。太陽が低い位置からレーザービームの方が奥まで光が差し込みます。
南向きは冬でも日が当たるのはリビングの半分まででしたよ。ダイレクトウィンドウは別として上階のバルコニーが昔よりワイドですからね。

[554: 匿名さん]

北向きはもう無いから今さら検討しても議論しても仕方ないのでは？
契約者を刺激するだけだから、ネガも控えましょう。

[555: 匿名さん]

>>551
このマンションの北側が安い理由を箇条書きでお願いできますか。ウエスト検討してますので参考にしたいと思います。

[556: 匿名さん]

眺望が良い。

[557: 匿名さん]

無日照
9Fぐらいまでは、学校があるため眺望も望めない

[558: 匿名さん]

秋から冬に南向きを売る。
計画的ですね

[559: 匿名さん]

北東も残ってなかったっけ。

[560: 匿名さん]

北東はあるけど、無日照じゃないし安くない(笑)

[561: 匿名さん]

>>555
不要です。
北側購入者を刺激するだけになるので。
あなたも自分で住むなら北側以外とお考えでしょう？

[562: 匿名さん]

ウエストの北西は気分いいかもねぇ。

[563: 匿名さん]

>>561
いやいや。このツインマンションについては北側しか考えられないと思ったので冷静になりたかっただけよ。
北側は、
他の方角と比べ道路までの距離が一番あるし、一本中に入った道だから交通量少ないし、洗濯干しても排ガスとか気にしなくて良い。
高い建物がなく眺望がよい。
ベランダから多摩川の花火がみえる。
太陽光は入らないが採光がとれる(電気つけなくても本読める。)。

これらが北側のウリみたいだけどどうなのかなと。

[564: 匿名さん]

>>563
なるほどね。
東側でも良いんじゃない？って思う内容だけど。
やっぱり安いってことが大きいのかな？
三菱2棟建ったら眺望なんてどうなんだろう？って思うし、
北から西にかけての眺望目当てってことなのかな？

[565: 購入検討中さん]

三菱のツインタワーは東にずれてますから、
北向き正面の眺望には影響ないかと。
東向きだと影響は多少でるかと思いますが。

[566: 匿名さん]

>>563

北側高層階は逆に暗くなりやすいのと、ウエストなら北東角でもそれなりに開放感はあるかもね。

ただ、武蔵小杉で眺望ねぇ。。。という気がしないでもない。

[567: 匿名さん]

むしろ大西のプライバシーが気になります。なんだかんだ言われてますが一応JKですから。

[568: 匿名さん]

>>566
武蔵小杉の眺望は意外に良いですよ。
夜景は都内方面ぐらいですがタワマンエリアの周辺が低層戸建てエリアなので開放感あります。

[569: 匿名さん]

>>566
北側高層はたしかに暗かったですよ。
震災の少しあとにステーションフォレストタワー高層とリエトコートイーストタワー中層、クラッシィタワー低層の北東角をハシゴ内覧したんですがクラッシィタワーが一番明るかったです。

窓は圧倒的にステーションフォレストタワーがダイレクトウィンドウで広かったんですが反射がないのとガラスが軽くグレーだった。

また、単板ガラスのリエトより複層ガラスでも全面ガラスダイレクトウィンドウなパークの方が角住戸比較だと寒かったのも印象的でしたね。

[570: 匿名さん]

>>569
よくわからないよ。北側高層と北側低層を比べると北側低層のほうが明るいと言いたいの？
そうだとすると、同じマンションの高層と低層を比べないと比較にならないのではないかなぁ。

[571: 匿名さん]

>>567
そっか、それでここの北側は評価高……ゴホン。

[572: 購入検討中さん]

たしかに、場所が違うのに比較って。。。
あまり意味がないね。

[573: 匿名さん]

>>570

569ではないが、北側高層は反射光が入らないので暗くなりやすい。これは物件問わず一般的な事象。

[574: 匿名さん]

>>573
リエトの高層とパークの高層比べると、確かにパーク高層は反射光入らないが、リエト高層は北側にパークあるから、パークに反射した光入るでしょう。

[575: 匿名さん]

>>574

まずは普遍的事象というか、一般論を述べたまで。目の前に高層ビルがある場合は入ることもあるかもしれない。

ザガーデンに当てはめると北側高層は反射光は期待できないと思うので、明るさ期待するなら中層が辺りが狙い目なんじゃないか、というのが前のどなたかに対する私見です。

[576: 匿名さん]

>>575
そうゆうことですか。やっと分かった。

[577: 購入検討中さん]

>>575

そもそも論ですが、日中の明るさにプライオリティがあるなら
北向きを選択しなければいい。
北の下層・上層で明るさがどうというのは何の意味があるんでしょう。

[578: 匿名さん]

イーストの北側に関しては三菱タワーが完成すればなんとなく反射光も入りそうですね。
そのぶん代わりに幾ばくかの眺望が犠牲になりそうですが。

[579: 匿名さん]

＞577
貴方のその考え方はそもそも論というよりは、北側を選択するなら明るさは度外視せよという、いわば極論に見えます。

ファーストプライオリティは日中の明るさではなく他の何かにあって北側を選択し、
その上で高層よりはより明るさのある中層を選択するという判断は普通にあり得ると思うのですが。

[580: 匿名さん]

もはや北側に興味ないひとにとっては、どうでもいい話題ですね。

[581: 匿名さん]

日中の明るさ重視なら、そもそもここは問題外では？
逆梁カウンター・手摺と腰高窓のオンパレードだし、逆梁の割にはサッシ高も高く無い。

[582: 匿名さん]

まだ引っ張る？細かいこだわりを披露されても困る。

[583: 匿名さん]

>>581
それは方角ってよりもマンションそのもののことになっちゃうね。

[584: 匿名さん]

>>583
そう。
ただ、南向き上層階中住戸だけは逆梁手摺が無いので、日中の明るさ重視ならそこかな。
自分もかなり悩んだんだけど、その南向き上層階中住戸には行灯部屋があったので最終的には諦めた。

[585: 匿名さん]

角部屋のカウンターは低層に限って言えばプライバシーの観点で逆にありがたい(笑)。あと43F（だったかな）より上は梁がなくなってガラス張りのバルコニーだった気がする。

行灯部屋は一部屋くらいなら目をつぶることにした。

[586: 匿名]

直射日光ガンガン入ってレースカーテン必須も嫌だな。そこそこ明るければ支障ないのでは。

[587: 購入検討中さん]

>>579

そういうあなたが極論でしょう。
私は日照にプライオリティが高いならと前提いれており、
日当たり度外視なんて一言も書いてません。

それから、ここでは北側住戸はほぼ販売されており、
多くの方がデメリットも理解したうえでも北側の需要が多かった事実があり、
すでに購入検討ができない北側住戸の話を永遠されるのは、このスレでは意味がないかと。

[588: 匿名さん]

585>>
　42Fから上がガラス張りのバルコニーです。

[590: 匿名さん]

北側と東側の街の雰囲気や使い勝手の差に驚きました。
30年程度住む前提なので、すでにあるマンションとの築年差は中古としては大差なくなると考えてみたら、東側の中古の方が得かもと考え始めました。
中古の方が部屋広いのも魅力に感じています。
悩みます。
今度中古の内覧を申し込んでみたいと思います。
やはりムサコは三井のリハウスがいいんでしょうか？

[591: 匿名さん]

東口のパークシティだったら、リハウスだろうし、ブリリアだったら、東京建物がいいのでは？
というか、野村の含めてすべて行ってみれば？

[592: 匿名さん]

>>590

いい物件見つかるといいですね。

[593: 匿名さん]

わざわざ中古にする旨を書き込むのがちょっと怪しいですけど、良い家探しを(笑)

[594: 匿名さん]

>>591
ありがとうございます。
パークシティ、レジデンス辺りを考えています。
横須賀線で通勤したいので、東横線と横須賀線が使えるのは素晴らしいですね。
今のマンションは100年住める前提のようなので、資産性も大丈夫そうですね。

[595: 匿名さん]

>>592
ありがとうございます。

[596: 匿名さん]

>>593
資金に少し余力があるので、同じくらいの坪単価なら高くなっても広い方がいいと思っていて、路線の使い勝手がいいのにも惹かれています。
怪しいですか？

[597: 匿名さん]

>>596
その判断ありですよ。怪しくないです！
横須賀線新南口改札からホームまで行ってみてから判断して下さいね。

[598: 匿名さん]

レジデンスは安いね。外廊下だけど

[599: 匿名さん]

>>597
ありがとうございます。
諸事情で数回朝のラッシュを時間別で体験したこともあります。
幸い出勤時間がラッシュと重ならないですが、ラッシュもそれほどではないと感じました。
様々な施設も揃うムサコは魅力ですね。

[600: 匿名さん]

まぁ、小杉に住みたいなら好きなところにすめばええ。

盆だからみんな暇やな

[601: 匿名]

>>596
検討基準は人それぞれで結構ですが、内容とここに書き込んでることが怪しい。

[602: 匿名さん]

>>601

596は単なる釣りで、それをみんなで遊んでるだけですよw。

[603: 匿名さん]

>>598
レジデンスは最上階のパーティールームが素敵です。あの20〜30人位余裕で受け入れる広さと窓の開放感は、また是非利用したいですね。

[604: 匿名さん]

レジデンスは共用部の使用感が庶民的すぎる。

[605: 匿名さん]

レジデンスは一度中古を見ました。まあ築年数並みな感じがしました。パークシティ兄弟の方が綺麗に保ててる様に見えたな～レジデンス場所はいいけどね。

[606: 匿名さん]

そうなんだ。ビィンテージマンションにはレジデンスもパークもならないな。

[607: 匿名さん]

１期の１次２次だけでも相当出ているなぁと思いましたが、でもこれからまだまだたくさん販売していかないといけないことを思うと、
売り切るまでには相当な時間がかかるのではないかなと思いました。
デベ側も長期戦だと思っているのかな。
売り出していない所にまだ目玉的な所があれば大丈夫じゃないかなーとは思いましたけれども。

[608: 匿名さん]

>>607
ウエストあるから3月までには完売させるそうですよ。
倍率そんな高く無いけど、うまい具合に購入者っているんですね。

[609: 匿名さん]

これ位の売れ行きで結論出せない人はデベとしてはどうでもいい人なんでしょう。
買えない人は買わなきゃいいと思いますが、別の行き先決めようね♪

[610: 匿名さん]

ネット検索で見つけましたが、条件的にいい物件ですね。北口ってそんなに駄目なのでしょうか？

[611: 匿名さん]

確かに。
ちなみに中古は売主のアフター外って知ってますか？

何かあっても中古で買った人は保証無し。
中古は古い、高い、アフター無し。
ちなみに東口買い替えでこちらを買った人は
新しい、儲ける、アフター有り、しかも免震、眺望見合い少ない、電車騒音無し、色プラン無料セレクト

普通、こっち買うわな。

[612: 匿名さん]

知り合いの不動産業者に聞きましたが、次の棟は確実に値上げするらしいですよ。
来年9月末までの契約は経過措置で消費税8％でいけるので、駆け込み需要も狙って。
よって、次の棟はゴールデンウィークからの1発売りで全戸売り600戸もありうると。

今回の棟は、投資家、不動産業者ももかなり多く買ってるらしいです。
通常、いいところは1期で終わっちゃいますが、眺望見せて夏場までに北向き売って、
これから秋から冬に南向き中心に売る戦略で、見たところけっこういいところが
残ってます。

価格出していないところは値上げも検討しているようですが、次の棟の溜め込みも
あるので、北向き上層階よりも坪単価が安い南向きは、価格をいじらず現状維持で
早期完売を狙うとも。

都内でも目立った物件はもうしばらく出ませんので、検討してもいいかもですね。
（出たとしても、一般サラリーマンは絶対買えない価格だと思いますが・・・。）

ちなみに、私は北向き2Ｌ契約済み、実需で南向き3Ｌを１戸買う予定です。

[613: 匿名さん]

中古は消費税かからないんですか？
ということは、中古はお得ということですか？

[614: 匿名さん]

なるほどね～。販売する側も、販売戦略の方法が凄いですね。
値上げしても確実に完売に持って行っちゃいそうな勢いに感じてしまった。
そうなんだな～、マンションの売り方は季節も十分に関係があるんですね。

でも値上げってどの位、上げるんでしょう。

[615: 匿名さん]

>>613

かかるケースもある。得かどうかは自分で判断しろ。

[616: 匿名さん]

次の棟はＴＶＣＭ突っ込むとの噂。

値上げ30万／戸×600戸＝1.8億。ＣＭ放送＋芸能人代は出ますね。
それ以上の値上げは単純に利益アップでしょうね。

[617: 匿名さん]

芸能人は、最初の頃のあの変な？サングラス女性の絵、
ヒントでしょう。

[618: 匿名さん]

>>616
まぁー、売れ行き見ると30万アップでも買う人は多いでしょうね。

[619: 匿名さん]

>>613
かからない。ただし築年数経つにつれ修繕積立金が高くなることあるし、壁も交換したり等でそこそこかかるよ。固定資産税にしかり。しかし室内みてから買える安心はある。

[620: 匿名さん]

>>616
ゴールデンタイムで流すとなると、1.8億では心許ないぐらいかと思います。
となると更なる値上げ？
駅から離れるのに値上げとなると、イーストはお買い得ですね。