パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイーストってどうですか？（その7）

[匿名さん]

パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイーストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目276-1他 （地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.99平米～82.34平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル　横浜支店
売主：JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574663/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[21: 匿名さん]

>>18ちょっと前までデベは資材費高騰で苦肉の策とかなんとか言ってましたが最近は問答無用で売れる限りの上限で勝負してきますからね。

その点、武蔵小杉での三井レジはまだここ含めて4本計画しているだけあって決して安くはありませんが常識的な値付けだと思います。
ここで決まると良いですが間取りがね。

[22: 匿名さん]

怪しさも一興(笑)
ネガの方も必要ですよ。

[23: 契約済みさん]

>>20

いてはだめなのか(笑)

[24: 匿名さん]

匿名掲示板で居てはいけない人なんていませんよ♪

[25: 検討者]

間取りは重要だと思いますが、何を重視すべきかわかりません。。どこをケアするといいですか？

[26: 匿名さん]

ネガレスこそ宝よ。
いいところなんて探そうとしなくても営業担当から嫌というほど聞かされるんだから。
ここで知りたいのは、営業さんが教えてくれないネガティブ要素。

みなさん、どんどんネガレスを書き込んでここの掲示板を有益なものにしていきましょう。
馴れ合いは契約者スレでお願いしますね。

[27: 匿名さん]

もちろん、ウソはいけませんよ。
検討者さんも真ネガと偽ネガを見抜く力を養いましょう。

[28: 匿名さん]

>25

何を重視するかは人それぞれだから、アドバイスとしては数を見て自分で判断できるようになってから契約するのが良いということかな。

ここの間取りで気になる点としては、
柱で視界がふさがれる部屋がある
洗面台の入口の戸が開き戸で、顔を洗っているときに他の人が明けたらごっつんこになるレイアウトがあったりする、あと開き戸だと大きな洗濯機がドアノブにぶつかって入らなかったりするから寸法は要チェック
極端に長方で幅の狭い部屋があったりする
とかかな

[29: 匿名さん]

検討社と契約者では視点が異なってくるから、契約者が検討板に介入すると荒れる基になったりする。スルーできないリテラシーの低い契約者がいるってのは検討者にとってはある意味情報の一つ。将来のお隣さん候補なわけだし。

[30: 匿名さん]

>>27なるほど。

ねえねえ
Nのためにってドラマの舞台って武蔵小杉駅東口のリエトコートイーストタワーだったんだってさ。

[31: 匿名さん]

>>28
柱で視界がふさがれる部屋がある

いくつかあると思いますが、具体的にどの間取りまでいくと許容範囲外というイメージでしょうか？しっかりとした肌感を持てていないのでお勉強させて頂きたくm(_ _)m

[32: 匿名さん]

許容範囲についてはそれこそ人それぞれ。行灯部屋でも無問題という人もいるわけだし。ポイントとしてはそういうことはしっかり検討して判断すべきってこと。

[33: 匿名さん]

>>29

検討者と契約者ではどのように視点が異なるのでしょうか。

[34: 匿名さん]

>>26
一理あるね。ネガレスの重要性は分かります。

[35: 匿名さん]

>33

検討者はいい点と悪い点を天秤にかけて判断するわけだから、ネガティブ情報って貴重だったりする。一方で契約者はもう後戻りできないからネガティブ情報をスルーできないとか。

[36: 匿名さん]

12さん

シガーバーがキッズルームの隣って、、、がっかりしました。

[37: 匿名さん]

>>36
まあ、多数決の世界ですからいずれは磨き上げて談話室にでもしましょうよ、全席禁煙の。
無理やりにでも禁煙させてやった方が本人のためだ、何の躊躇いもない。ぐだぐだ吠えるようならかわりに禁煙パイポでも配って黙らせろ。

[38: 匿名さん]

多数決といっても共用部分の変更は管理組合総会で3/4以上の賛成が必要。ハードルは高い。

[39: 匿名さん]

管理組合がちゃんと立ち上がって、住民自治が機能するまでには数年かかるしね。ちなみに管理組合設立総会をいつやるかも要確認事項。ひどいケースだと、入居して１年後だったりする。

[40: 匿名さん]

>>37

台所の換気扇前やバルコニーでの喫煙の問題が勃発しそうですね。

[41: 匿名さん]

バルコニーでの喫煙は、管理規約に規定されてる迷惑行為に該当する。バルコニーは専用部分＝共用部分だし。まあ、ちゃんとそれを取り締まるかは管理組合しだい。

[42: 匿名さん]

>>40
もしかして脅されてます？
皆さんの健康のため前向きに考えてます。

[43: 匿名さん]

バルコニーでタバコ吸って火を落としちゃうと塩ビシート焦がして穴あいちゃう。穴あくと防水もダメになっちゃうし。

[44: 匿名さん]

>>38
徐々に臭い臭いと張り紙して注意喚起し問題を顕在化してから議題に上げたら可決しますよ、今は委任状でもかまわないはず

[45: 匿名さん]

1期2次は51戸の販売のようですね。
追加にしては多い！

[46: 匿名さん]

ぱらの数とほぼ同じ。正直でよろしい。

[47: 匿名さん]

この物件に関しては角住戸より中住戸の方が良さそうだね

[48: 匿名さん]

>>47

そうなんですか。どの辺が？？

[49: 匿名さん]

一番めんどくさいのは偽ポジレス
デッキができるとか、将来値上がりするとか、確証がないどころか実現可能性が低いことを、あたかも確定的に吹聴するのはいかんよ

[50: 匿名さん]

デッキが出来れば値上がりしそうだけどね（笑）

[51: 匿名さん]

>>49

確証はないが実現可能性が低いというのは事実ではなく主観でしょう。手口を変えたネガレスに見えますね。

皆さん知りたいのは事実か根拠のある見解。

[52: 匿名さん]

追加で51戸って凄いですね。
本当に売れているんでしょう。住友一年分？

[53: 匿名さん]

一期で売れ残った分(20戸？)を含んでますからね

[54: 匿名さん]

第一期409戸販売→26戸登録入らず→100組以上の落選者により26戸の先着順住戸を販売。追加51戸。最上階角の落選者等は恐らくドロップ。
三井の販売状況は大変正直な感じがいい。
北向きの落選者は、結構他の部屋買ってそうだな。

[55: 匿名さん]

>>51
ごもっとも。
デッキについての事実関係は下記の通り。
・川崎市のHPに駅まで繋がる記載あり。
・JRの改札、デッキ、エントランス、コンベンション施設が全て2階レベルにある。
・完成すると、住民とコンベンション施設利用者の利便性が高まる。
・コンベンション施設は川崎市所有の集客施設。
・北口計画までのデッキは確定。
・小杉ビルは築50年超。
・三井はデッキが繋がらない事について責任が無い。
・小杉ビルは反対している？ソース無し。
以上の情報を自分で調べて自己責任で自己判断すればいい。ネガの方からの事実部分の修正承ります。

[56: 匿名さん]

>>55
ネガではないが

コスギビルは計画ができたあとにドン・キホーテ関連デベロッパーが買い取り改装工事までした。
三井はエルシィ跡地も取得している。
最近三井はドン・キホーテ子会社とは東口のフーディアムが入っているビルで提携するなど両社は小杉開発で前向きな動きを見せている。
デッキは川崎市さえその気になれば線路脇の歩道を二階建てにしてエルシィ跡地と旧NECビルにできるタワーにつなげればコスギビル抜きで作れる。

万が一にも頓挫した場合、二階に準備されることになるデッキ接続部がかなりみっともなくなる。

[57: 匿名さん]

値上がりまとめ。
メリット
・デッキで駅直結する可能性が高い。
・再開発により街並み一新。
・コンベンション施設、200mの足元商業、保育施設が予定。
・公立小学校新設
・近隣総合病院が改新
・北口計画日医大計画による複合再開発による発展性→医療、文化、緑、教育、若干の商業利便性の拡充。
・東横線5分
・免震
・社宅跡地(簿価も低そう)
デメリット
・横須賀線まで10分はかかる。
・低層階が抜けない
以上を踏まえて、周辺中古より安い。
株価半分時代にここより立地はいいが制震のグランドウイングタワーが坪300万→ここの坪330万はバブルって言ってたら、みなとみらい、目黒、西新宿、湾岸は100%買えない。

[58: 匿名さん]

>>56
補足

仮にデッキができたとして働くママさんにとっては東急スクエアのマルエツから西口のヨーカドーを経て帰宅する方が効率的である。
コンベンションホールイベント時には狭いデッキだとむしろ歩きにくいかもしれない。

[59: 匿名さん]

>>56
デッキはドンキホーテとの協議不調でも繋がるが、その場合意匠に問題が出るっていうお話は別にネガでは無いかと。

[60: 匿名さん]

>>57
再開発による街並み一新、日医大複合開発云々の2点は曖昧です。
現時点で再開発組合に参加している建物以外が犠牲的精神で自らの土地を投げ出すことはあり得ません。
西口も再開発組合を3つ立ち上げ大々的に取り組んでもあとは川崎信用金庫のあたりに三角タワーができておしまいです。

[61: 匿名さん]

>>58
コンベンション施設から駅方向に向かう人=イベント終了と帰宅がバッティングって時ならそうかもしれませんね。
1000人位10分もあれば終わると思いますよ。

[62: 匿名さん]

>>60
というかデッキで駅とつなげて街と隔離する時点で周辺商業施設が再開発に協力することなど考えにくい。

あるとしたらコスギビルを建て替え近隣商店が入りコレド日本橋みたいなものができデッキ回遊商業施設となる可能性がある程度ですが間違いなく彼らの実力では過疎る。

[63: 匿名さん]

素朴な疑問です。なぜこんなに安いのでしょうか？
都内と比べたらもちろんですが、同じ小杉の中古物件と比べても安いなんて、何か隠されたネガ要素があるんじゃないかと勘繰ってしまいます。
安すぎて手が出せません。

[64: 匿名さん]

>>61
そんな軍隊みたいに規律正しく動くコンベンションなど見たことがない。
待ち合わせだなんだタラタラ、タラタラ、たらったった。と横に広がって歩きますよ。

[65: 匿名さん]

追加含めて460戸か～残りの132戸は年内完売ペースって感じでオッケー？

[66: 匿名]

可能性の議論は結構ですが、モデルルームがあるビルから線路脇通路を使ってのデッキというのは、いささか難しいように思います。
エルシィに建つの含めて、タワマン３棟の住民の往来をストレスなく担保するには、デッキ通路としては狭いと思われます。
線路と小杉ビルディングとそれぞれとに必要な空間幅やデッキ自体への手すりなど考慮すると、歩ける部分が狭いデッキになることが想定されます。

北口に極端な発展を求めるには、北口は変えることが必要な既存要素が多くあると思います。

[67: 匿名さん]

>>63
コスギの中古や都内が高すぎるのです。

強いて理由を上げるとすればここが川崎市の再開発エリアだから。
三井は大量に駅前の土地を安く仕入れてるんですよ。

それと先々金利の上昇が見込まれるじゃないですか？
三井はまだ3本売らなきゃならないからあとのタワーを値下がりさせたくないんですよ。
トータルで考えた絶妙な値付けと思います。

追伸、横須賀線までデッキができるまでは15分近く見ないと行けません。北口開発はまだゼロベースなので安いんだと思います。いろんなものができてきたら必ず上がります。

[68: 匿名さん]

>>60
再開発は行政のやる気で決まりますよ。10年でここまで進んでますから、多少遅れてもきっと全て計画は実現しますよ。

[69: 匿名さん]

>>64
それならデッキで帰れますよ(笑)

[70: 匿名さん]

>>66
まあ話半分じゃないの？
結局ソースが無い。

[71: 匿名さん]

>>70
デッキができないって裏付けのものを載せたらいい議論になるのにな～

[72: 匿名さん]

>>63
謎のデベではなく三井だから大丈夫(笑)
安いと思って怖くて止めてたらいい物件が買えませんよ♪

[73: 匿名さん]

たとえデッキがエルシィで終わってしまったとしても信号渡らずにJR・東横の駅に到着できるので個人的にはありがたい話です。

どなたかおっしゃっていたとおり、南武線の線路の上空を越えて三角タワーとつながったら面白いですね（まったくの構想外だと思いますけど）

[74: 匿名さん]

>>71
できないというより新川崎みたいに周辺商店会の猛反対で歩道橋に毛が生えたぐらいの通路が下道より迂回してできてしまったら使えなくなります。
下手な商業施設とつなげるとデッキの上の方が怖い感じになりますし。

[75: 匿名さん]

地元民の地元ならでは会話を見るに、このスレは検討者より地元民が多いスレだと実感するね。

[76: 匿名さん]

>>75
買う気があるならそして住む気があるなら調べるんじゃないですか？

誰だって。

[77: 匿名さん]

>>73
それ面白いですね(笑)嘆願書でも出してみますか！

[78: 匿名さん]

追加分も抽選て…。困りました。
多少間取りを我慢してももうどこでもいいや。買いたい。

[79: 匿名さん]

横須賀線にまで計りました。
ホームまでちょうど10分ですね。但し外にいるのは3分30秒。あとは屋根がある駅構内。
動く歩道二ヵ所、ほぼフラット。駅自体の利便性を考えたら買いですね。
ちなみに、勤務先の品川駅はホームから改札でるまで6分。
小杉は利便性の割には駅がコンパクトで使いやすい印象。

[80: 匿名さん]

横須賀線まで遠いと言ってもターミナル駅と考えれば特に普通じゃないかしら。

[81: 匿名さん]

>>75
地元民かなぁ。かなりの怪しさ(笑)

[82: 匿名さん]

同じ単価の豊洲は1期313戸、1期2次 3戸、3次20戸。小杉の圧勝ですね。
ここも3次やるのかな？

[83: 匿名さん]

小杉の唯一の利点は利便性
北口はその利便性に難あり
ダメじゃん(笑)

[84: 匿名さん]

>>47

確かにカウンターが残念

[85: 匿名さん]

高層階は特にね。ただ、低層階は逆にカウンターがあった方が外から丸見えじゃなくていいかも。東側パークの低層階角部屋はいつもカーテンが閉まっている。

[86: 匿名さん]

>>79
それ、今は気合いが乗ってるから早いんですよ。
マンション入口付近から信号一回つかまって北口のエスカレーターと階段ダラダラ上り改札まで5分以上かかっちゃいますよ。
そこからがペース落とさないでだいたい5.6分てとこです。荷物抱えた女性だとプラス2.3分です。

[87: 匿名さん]

>>81
地元の需要が高いってご存じないですか？

[88: 匿名さん]

>>79
動く歩道も結構な勢いで歩いたでしょう？
僕もたぶん歩きますけど。

[89: 匿名さん]

マンションからなら信号渡らずに南武線北口に行けるんちゃうか

[90: 匿名さん]

>>89
今どきいちいち歩道橋わたるオトナは稀ですな。

[91: 匿名さん]

豊洲が苦戦してるみたいだけど
あの辺って東京湾の最奥で１３号地のゴミ埋め立て場から出る埃と毒ガス
夏場は腐ったヘドロから悪臭と住むには厳しい場所なんだよね
小杉も決して良いとは言えないが多摩川あるから風の抜けは良いし全然マシ

[92: 匿名さん]

>>89

竣工と同時かどうかまでは知らんが、エルシィ跡まではデッキが伸びるんちゃうか。

[93: 匿名さん]

>>90 だった。

[94: 匿名さん]

>>91
そうなの？豊洲は関東大震災で潰れた工場やらなんやらの瓦礫と聞いているけど。

いわゆる夢の島はもっと東の方だよ。

[95: 匿名さん]

>>93
渡る気かい？気合い入ってるね。

[96: 匿名さん]

>>95

エルシィ跡前で地上に降りれるからね。あなたも渡れますよ。

[97: 匿名さん]

豊洲のこれまでのタワマン供給戸数は小杉の約10倍やからね

[98: 匿名さん]

前の道路の信号はえらく長いですよね。。。

ペデデッキってどういう経路なんですか。
現在ある歩道橋は廃止？
溝の口駅レベルとはいかなくても、せめて登戸駅レベルにはなるんですかね。。。

[99: 匿名さん]

三井が豊洲で最後のババを引いたのかw。まだマンションになりそうな用地ありそうだけどね。

[100: 匿名さん]

もうデッキは忘れよう
期待するだけ無駄でしょ、現実的に考えて

[101: 匿名さん]

>>98

下記リンク先の3枚目が参考になりますよ。あくまでも構想ですけどね。

http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000057/57062/260418...

[102: 匿名さん]

小杉コアパークって狭すぎやな
形もいびつで何のイベントやるにも使い勝手悪いわ
北口ロータリー潰して全部広場にすればええのに
ロータリー東口にできたしいらんやろ

[103: 匿名さん]

駅がわに渡るまでデッキは、竣工のタイミングで出来るよ。ので2階でエレベーター降りていけば信号待ちは無し。

[104: 匿名さん]

>>94
目と鼻の先だよ
この時期異様にクッサイでしょあの辺

自分仕事でゴミ埋立地行くけど
クルマの外に５分いると肌が毒ガスにさらされてしみて来る
50m近くゴミ埋めたから底の方のゴミから出るガスを
あちこちに長い鉄パイプを地面にブッ差してガス抜きしてる

東京都から集まるゴミを全部捨ててるわけだから物凄い埃と悪臭
これが湾奥にみんな流れていくんだよ

[105: 匿名さん]

エレベーターで1階まで降りて南武線までだったら普通に10分以上かかるでしょ。
デッキ云々より、そもそも避けられないタワマンの朝のエレベータラッシュを考えろよ。特にこの物件はエレベータ少ないんだから。

[106: 匿名さん]

>>105

論点がよくわからない。

[107: 匿名さん]

他エリアだけど駅からデッキ直結が売りの物件で、デッキの完成が一年半遅れ、しかもできたデッキには屋根がなしなんてケースもあった。まだ、確定していものをあてにしちゃだめだよ。

[108: 匿名さん]

エレベーターといえば、

低層用は1〜34Fで3台
高層用は35〜53Fで3台

と聞いたので、単純に高層用エレベーターのほうが一機あたりの世帯数が少ないから、高層階の住人の方が待ち時間少なくなるね

[109: 匿名さん]

高層階の方がファミリー向けの間取りが多くて住人が多いのと、34Fまでの移動時間があるからその辺も考慮する必要はあるが、低層階が割負けてる感はある。

[110: 匿名さん]

>>107
埼玉の物件のことね。あそことはちょっと事情違うよ。

駅から市のコンベンション施設まで段差なしで行けるように市は考えてるよ。デッキはできるので待ちましょうね。

[111: 匿名さん]

ふーん。結構あるんだね。107でコメントしたのは横浜市。市が考えてるなんて、あてにしちゃだめだよ。

[112: 匿名さん]

>>111
海老名市のビナマークスは出来上がったデッキの高さがマンションの二階より低くて斜めにむりやりつなげてたよ。

そこがちょうどマンションの顔ともいえる正面玄関の屋根なんだけど金属むき出し雨ざらしでオートロック門扉が置いてあった。

で、さらに管理組合があまりに無防備だろ？と騒いだら門扉の横にパトランプつけられてしまった。
誰もがみっともなさすぎだから二階にも壁と屋根を求めたんだけどさらにみっともなくなったね。

[113: 匿名さん]

入居直後だと管理組合が機能してないから、そういう問題が起きたときにちゃんと交渉できなかったりするんだよね。売主は引き渡した後のことは知ったことではない。

[114: 匿名]

このスレは不動産玄人が多くて不気味。
検討者存在の匂いがあまりしない。

[115: 匿名さん]

うん、それが心配だからこその三井だと思いますよ。
GWTのデッキもララテラス屋根づたいの雨樋みたいになるのでは？と懸念したができてみたらちゃんとしてた。

[116: 匿名さん]

>>108
どうだろう、超高速であっても動いている最中に押された階への対応はコンピューターのセッティングが下手だとグダグダというか理不尽な動き方するよ。
その場合、低層用の方が単純に移動距離が少ない分イライラせずに済む。

[117: 匿名さん]

>>114ただ単に検討期間が長いんですよ、次が4軒目なので目が肥えすぎてしまい困ってます。アラフォー独身のパートナー探しってこんな感じかもしれません。

[118: 匿名さん]

>>107
けどデッキできたら便利だよね？？

[119: 匿名さん]

>114

匿名掲示板なんてそんなもの。

[120: 匿名さん]

>115

三井の某再開発物件、販売中は地域のイベントに協賛したりして街づくりに積極的に参加してるのかと思いきや、引き渡し後は一切そういったことは無し。売ったらおしまいだよ。