プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その5

[匿名さん]

プラウドシティ加賀学園通りスレその5になりました。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/kaga/

所在地：東京都板橋区加賀1丁目3356番47（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩9分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.38平米～104.61平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[1: 匿名さん]

その5って。もはや人気物件と言わざるを得ない。

[2: 匿名さん]

駅までの距離は微妙ですが、緑ゆたかな環境の割りには池袋まで5分という所に惹かれました。

[3: 匿名さん]

ある意味、人気物件ですよねｗ
他のプラウドスレにも増して荒れる

なぜなんだろう

[4: 匿名]

プレゼンに踊らされて購入した者は、自分のことを正当化しようとするから。

だって、なにが良くて購入した？という質問には回答がないからね。
プレゼンが良かったらしいよ。ぷぷぷ。

かなり建物たってきてますね。ベランダの様子もわかります。

[5: 匿名さん]

そんなに悪い物件なの？

[6: 匿名さん]

でもここ荒らしてるの本当に数名だよね笑
最近で言うと一人かも。笑
余程野村に恨みでもあるのかな？笑

[7: 匿名さん]

>>4
ここの何が駄目？

[8: 匿名]

>>7
なにがいいのか聞いている。

交通の便とか建物の構造とか設備のクオリティとかなんでしょうか？

マイナスは、二年前竣工のシティテラス加賀と比較して価格が高い。三田線には不便なところ。

[9: 匿名さん]

悪いところ
・駅徒歩９分と中途半端
・通勤に辛い埼京線
・駅からの道に木密と朝鮮学校あり
・比較的すいている三田線は12分
・スーパーが遠い
・使えない共用施設（牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ）
・中庭の日当たりが悪い
・夜は周囲がちょっと寂しい
・近隣に最近マンションが建ち資産価値の面で不安
・金沢小学校の過密化
・板橋区の全体的なイメージ
・デベの評判が最近低下（内覧会の対応等）

良いところ
・大規模
・徒歩10分だが商店街がある
・池袋からタクシーで15分
・周囲が開けていて緑がある
・車のアクセスは良い
・かなり安い

[10: 匿名さん]

追加

悪いところ
・谷底低地
・軍需工場、インク工場跡
・天井高低い

良いところ
・帝京大学病院が近い
・セットバックが大きい

[11: 匿名さん]

>>9
木密は防災上の問題があまりにも大きいので十条駅前の再開発を起爆剤に整備を加速して欲しいですね。加賀地区はその問題はないんだけど。

[12: 匿名さん]

建物の構造にしたって三井住友建設が売りにしているSukkit3は採用されていない。

加賀藩下屋敷にこだわりすぎで恥ずかしい。
裏を返せばそれしか売りにできるものがない。

下屋敷はとても広大な敷地を有していたが、その図を見ればわかるようにここにはとくに
何もなかった。しいて言えば石神井川の水を引いて作った沼の縁にあたるのか。
資生堂学園のあたりには火薬製造のための水車小屋があったらしいね。

[13: 匿名]

十条の再開発はまだまだわからない
頓挫する可能性もあるのであまり
期待しないほうが

[14: 匿名さん]

再開発が進んでも
駅近のマンションに人気が集中しそうで
加賀のマンション群は微妙になりそう

[15: 匿名さん]

このあたりはハザードには強いかとおもってましたが、川が近いからか、液状化マップも黄色だし、洪水のハザードも周囲は結構色が濃いですね。

最近の大雨が多いので洪水のハザードが少しきになりました。

まぁ周囲が危険そうなだけでこのマンションは大丈夫そうなんですが。

[16: 匿名]

埼京線がメインであり、新宿、渋谷は便利な店が1番良い点なのでしょうね。そちら方面に勤める方は、池袋から近いので良いと思いましす。

ミニストアやジムも小さいけれど役に立つのてあれば継続をあとから組合で議論

>>15
周囲が危険なようで、なぜここは大丈夫と言えるのですがさか？どう判断されましたか？

[17: 匿名さん]

たしかに池袋新宿渋谷には近いといえるでしょうね
ただ、池袋本町との差が大きすぎるかも
４年遅れただけであまりに残念ですよね
それでも乗り遅れたくないという人が買う物件なのかもしれません

[18: 匿名さん]

>>17
アクセス力で圧倒的な差がありますよね。不動産ってほんとにタイミングと縁ですね。

[19: 匿名さん]

>>12
sukkit3にすると坪単価がどれくらい上がるんでしょうかね。50上がって300なら売れないだろうし。

[20: 匿名さん]

リセールは全滅だろうね

[21: 匿名さん]

池袋本町だって何戸も中古が長く売れ残ってますよ。

ここが中古になるころには旭化成も出来ていて、ここのシアターや営業はいない。

[22: 申込予定さん]

自分は希望の部屋買えたらいいから、今はネガ大歓迎ですよ。

[23: 匿名さん]

ネガ、というか
当然検討すべき要因が書き込まれているだけでは？

[24: 物件比較中さん]

>>22
あなたのように考える人もいるでしょう。

私は、売れ残りが出て最後値下げが相次ぎ、資産価値に影響がでることを懸念しています。

リセール全滅ということはないだろうが、厳しそうですね。

[25: 匿名さん]

>>21
営業はともかくシアターは残してくれないかな。あのムービーはお金がかかってそうだし。

[26: 匿名さん]

>>24
後、100戸ほどだし心配いらないんじゃない。それくらいの需要はあるんじゃないですか。

[27: 匿名]

>>22
ちなみに、ご購入された部屋を選んだ決め手はなんでしょうか？ 通勤でしょうか？ 静けさでしょうか？

また、リセールを気にする方は、投資目的なのでしょうか？

今のところ人口が少なくなるので、不動産価格は下がると見て当然です。
免震、制震なら差別化もできますが、それでも住宅はどうしても余ると通常考えられてます。
最近の路線価上昇などは、現状の開発の量に対して、資金が集中して競争が働いているだけで、今後、空き家、空室の利用が進むと価格は下降になると考えられています。

住宅購入は、自分の中で支払える額で購入をきめており、リセール時の価値はそれほど重視する人は少ない様に思えます。リセール期待するなら、それを最優先に場所から考えなおす必要ありです。

[28: 匿名]

>>26
どうして全部売れないといけないのですか？
住民が少ない方がいい様に思いますが？

[29: 匿名さん]

>>17
りんかい線直通もなにげに良くないですか？オリンピック見に行くにも便利だし、その後は羽田直通もあるし。
勤務地は新宿だけど出張が多い人なんか便利ですね。

[30: 匿名]

>>17
今さら過去と比べることでなにが言いたいかわからん。
駅１分と価格が違うから同じ時期としても、基本の考え方が違ってくるでしょうね。

[31: 匿名さん]

人口が減る→空家が増える→不動産価格が下がるといった単純な構造ではないと思います。築50年の木密地域の価格は下がるでしょうがこれからの若者は買わないでしょう。今の生活スタイルに合わない昭和の街でかつ防災対策も不十分で街としての魅力にかけます。
駅近の木密地域の再開発が進むことがこの物件にとっての脅威だと思いますが日本の場合は再開発に何十年もかかりますからね。

[32: 匿名さん]

>>27
将来的には一部の木密地域はスラム化して価格が大幅に下がるかもしれないですね。

[33: 匿名さん]

完全に加賀永住の人はリセールはそれほど気にする必要はないかもしれませんね
ただ、家族構成の変化などでリセールする人は結構多いです
10年20年すると世の中全体も身近なところでも大きく変化しますからね

その観点から、一般的には資産価値が重要になります
日本全体で不動産の価値が下がっていくとしても、下がり方には大きな差が出てくるといわれています（もちろん未来のことは実際には誰にも分かりませんが）
完売しないということは、今の時点ですら供給が過剰ということ

なお、第１期第２期は売れ残ったので、本物件はだいぶ厳しいですよ

[34: 匿名さん]

>>13
商店街と再開発ビルのコラボって良いと思うんですけどね。

[35: 匿名さん]

>>33
第１期第２期は完売じゃないんですか？
先着順になってないのはどうしてでしょうか？

[36: 匿名さん]

>>35
野村は完売したときは「即日完売御礼！」とHP上に書きます
今回は、第１期も第２期も「供給御礼」でした
少し姑息な、というか混乱を招く表現ですね

実際には約１割売れ残りました
先着順にしないのは、完売していないことをできるだけ多くの検討者に悟られたくないからです

[37: 匿名さん]

>>36
随分詳しいですね

[38: 匿名さん]

>>36
野村の物件のことよーくチェックされてるのですね、
他デベの営業さん？お疲れ様です。

[39: 匿名さん]

>>38
野村の営業さん？お疲れ様です。
痛いところを突かれましたか？

[40: 匿名さん]

>>39
どこが痛いの？笑

[41: 匿名さん]

あーあ　
熱くなって反射的に書いてしまいましたね

[42: 匿名さん]

>>36
一期は20戸ほど抽選になっていました。
売れ残ったなら教えて欲しかったです。私は2期まで待ったので。

[43: 匿名さん]

>>36
野村は登録の一週間前まで最終的な売り出し戸数を調整していましたからそんなに売れ残っていることはないかと思うんですが。

[44: 匿名]

なぜ、皆さん売れ残りもしくは、売れてほしいと考えるのですか？

自分が住むなら、住民が少ない方が良いと思う。
後は価格なので徐々に売れていくと信じて、いま完売とか気にしないで良いと思いますが。

[45: 匿名さん]

いろいろ意見出てるけどマンションは結局利便性が全てですよね。
そのために共同住宅にしないと行けないわけですから。
みんなでお金を出し合って戸数あたり単価を下げてみんなで良い立地に住む。
それで照らすとここの立地は厳しいと言わざるを得ません。ただ設備は一級品なのでそこで帳尻ですね。
設備重視派には十分魅力的です。職場が板橋本町の人も幸せになれます。
通勤で池袋以南に行く人はここを買うメリットは逆に言えばないんじゃないですか。
南に行けばマンションもたくさんありますし

[46: 匿名]

>>45
基本、この価格安いとおもいます。
いつか加賀で買おうと思ってましたが、頭金がなかなか準備出来ず時間かかりました。笑
私は区役所なので、徒歩通勤させていただきます。

本日建物見ましたが、15階までできていました。
低層のバルコニーは、レンガ調なので、少し古臭い感じ。でも他は、すりガラスかルーバーぽいサッシなので近代的な感じになるのでしょうか。
新旧入れて変化だしてますね。

ただセンターコート以外は雨の日のゴミ出しは、濡れるので嫌です。マンションはゴミ溜められないから結構ゴミ出しにいけますからね。

また、新板橋へ行く場合は、自転車の出入り口しかないので、十条主体と考えるのが良いでしょう。

[47: 匿名さん]

今日申し込みしてきました。
たくさんピンクのお花が付いていましたよー。
今のところは我が家の欲しいお部屋は抽選になっていないのでこのまま希望通り購入出来たら嬉しいです！

[48: 匿名さん]

46さんのような方にとって、この物件はぴったりだと思います
45さんのいうように、池袋までの通勤の人にはメリットがあるでしょうね

基本的にはローカル向けの物件だということでしょうか

[49: 匿名さん]

わかります。ゴミ出し場に行くのに濡れるように作らられてるのは完全に設計ミスです。

[50: 匿名さん]

>>48
だと思います。風致地区でマンションばかり経つわけで今後ここは発展の見込みも無いでしょうから地元民にはもってこいでしょう。