所有地の一部売却・媒介ミスで過大面積が売られてしまいそう

[契約済みさん]

家族が減ったため、所有地を一部売却し残る土地に居住することに決め、
某大手に専任媒介を依頼しました。

土地は二方道路で、片方の道路側はセットバックが必要なのですが、最初、
セットバックを含めた売却面積を伝えたところ、媒介業者から有効宅地面積で
売却面積を決めろと言われたので、よく考えて売却面積を決めました。
事情が事情ですから、必要以上の面積は手放したくありません。

買主がつき売買契約後に確定測量を行い、当方が売却する有効宅地面積を確保して
分筆案を示した所、思いもかけず買主から猛烈なクレームが舞い込みました。
曰く、契約書に添付されていた仮図面の境界線の長さを満たすように分筆すべきだと。
しかしそうすると、当方は売却意思のなかった面積まで手放すことを強いられる
ばかりでなく、契約書の売買面積をも超えることになります。

さらによく調べてみると、契約書通りの売買面積を確保して分筆するだけでも、
当方が依頼したはずの有効宅地面積をオーバーすることがもわかりました。
原因は、確定測量で多少地形が変わったこともありますが、媒介業者が誤った
隅切り形状の仮図面で売買面積を決めたことが主な問題でした。

うまく説明できず、わかりにくくて申し訳ないですが、要するに当方が媒介依頼した
以上の面積を売るような契約書になっていて、買主はさらにそれ以上の面積をよこせ
（仮図面を根拠にそう解釈できるらしい）と言っているのです。

いくら契約した当方の責任もあるとはいえ、仮に今になって考えても、これほどの
問題がある契約書だと、契約前に見抜くのは素人の当方には無理だったと思いますし、
それ以前に、高い媒介報酬を支払ってこんな仕事では許せません。
当方が所有者なのに、売却する面積を自由にできないとは、ただただ無念です。

これまでの媒介業者の対応は最悪です。最初は売主と買主で解決して下さい、
と言わんばかりでした。また、買主は、引渡前なのに建物の設計の打ち合わせを
進めたとかで、絶対譲らないといった姿勢です。

当方の中でどこまで筋を通すのか、どこまで現実的な判断をするのか、
まだ気持ちの整理ができないでいるのですが、もし当方が譲歩することになるなら、
少なくとも媒介業者に対しては、媒介依頼の前提通りに仕事をしていないのだから、
媒介報酬は一円も支払いたくありません。問題が起こってからの対応も最悪でしたし
絶対に許せません。このことは一応媒介業者に伝えましたが、口先だけでは謝罪しつつ、
最後は売主と買主で訴訟になります、と脅すようなことを言ってきます。

こういうケースで前述の媒介報酬に関する考え方がどうなのか、また、
お願いベース以外に何らか出来ることはないか、どうかお知恵を貸して頂けない
でしょうか。本当は媒介業者の責任で契約を白紙にして頂きたいのですけどね。
（正直、この買主も相当…）

[1: 購入経験者さん]

宅建協会に相談したり、その道の詳しい弁護士を紹介してもらうとか、手付金倍返しで契約破棄するかですかね？
その媒介業者は宅建の免許持ってるはずでしょうから、届出してある宅建協会に問い合わせてみて
業者のミスにより売買契約を無効にできるのか相談してみてはいかがでしょうか。

弁護士を入れることになるとすると、弁護士に払うお金と手付金倍返しとどちらが安く済むかでしょうね。
私だったらこの買主が隣人になるのは絶対にお断りです。
最初から揉めてるのですからこの先仲良くやっていく事はまず無理でしょう。
手付金倍返ししても契約を白紙にしますね。

[2: 匿名さん]

媒介業者と買主がグルなんじゃないの？

[3: 匿名さん]

まあ、当初の条件通りの売買が出来ていないのですから、
「契約の不履行」で、そもそも取引自体が無効でしょうね。
それが「錯誤」に由来するものであればなおさらです。

仮に買主に賠償する責任があるとしたら、
媒介した不動産業者にあると思われます。

裁判が嫌なら、ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）を利用されては？
「ADR認定土地家屋調査士」などで検索されるとよいかと。

宅地建物の取引に関する相談ができる窓口は、
各自治体にあります（「宅建指導」で検索）。

業者がわざとミスをして土地を詐取しようとしている可能性もありますので、
その可能性がないか、役所や警察にも十分相談してください。
前歴があればすぐにわかります。

[4: 契約済みさん]

ご返信ありがとうございます。


>>1さん
手付解除期日は過ぎているんです…。
当方でも弁護士には一応相談して法律的見解は一通り聞きました。
確かに買主もまた最低の質だとは思います。

>>2さん
大いに疑いましたが、媒介報酬の一部放棄の話も出始めてはいますから、
最初からグルでやっていることはないと思います。ただ、問題が起きた後、
二枚舌で適当な説明をしているかもしれないので、買主への説明内容を
書面で提出するよう求めました。

>>3さん
媒介契約の不履行ではありますが、そのこと自体は売買契約には無関係だと
思われます。錯誤無効は争えると思いますので、選択肢のひとつです。
教えて頂いた方法や自治体にはよく相談してみます。ありがとうございます。


これまで色々調べた印象では、売買契約自体の有効性を争うのは骨が折れそう
だということです。かといって、売買契約を前提に進めるにしても、
前提が間違っている上に、さらに曖昧に解釈できる部分があり、
買主がそこを最大限に要求してくる中で（こっちにとっては前提すら間違っているのに
むかつきますわ）一体どうすればいいのか、といったところです。

少なくとも媒介契約については、完全に契約不履行ですから、
媒介報酬を一円たりとも払わない、ここは譲りたくないです。
しかし、大手でもグルとか詐取とかやるんですかね？三大大手の一角ですが。
私も一度は疑いましたが…。買主は確信犯っぽいです。

[5: 入居済み住民さん]

＞>>1さん
＞手付解除期日は過ぎているんです…。
＞当方でも弁護士には一応相談して法律的見解は一通り聞きました。

最初に全部書くのが質問者としてのマナーでしょう。
後だしじゃんけんはやめてください。

[6: 匿名さん]

何も思いつかないなら黙ってろバカ。

[7: 契約済みさん]

>>5さん、>>6さん、
必要な情報を網羅しておらず、申し訳ありませんでした。


困惑するやら悲しいやら悔しいやらで、本当に途方に暮れています。
私自身も出来る限りのことはやっている所ではありますが、なにぶん
素人ですし経験もありません。どうか皆様のお知恵をお貸し下さい。