ジオ住吉本町［旧：（仮称）ジオ住吉本町］ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshihonmachi/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社岡工務店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ住吉本町
所在地　兵庫県神戸市東灘区住吉本町2丁目6番（地番）
交通　ＪＲ東海道本線「住吉」駅 徒歩1分
総戸数　22戸(他に施設1区画、非分譲住戸3戸含む)　※設計変更により2住戸を連結させるコネクトプランを採用しており、総戸数が最少19戸となる可能性があります。
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上12階・地下1階建
敷地面積　516.92m2
建築面積　281.86m2
用途地域　近隣商業地域・第一種住居地域
竣工時期 平成28年12月上旬（予定）

【マンションコミュニティ】
ジオ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B8%E3%82%AA/?s=e-mansion....
阪急不動産の評判は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47380/
阪急ハウジングサポートはどうでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/433283/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.12.9　管理担当】

[40: 匿名さん]

専有面積がちょっぴり広め、駅がすぐそば
とはいっても高いなと思います。

間取りを見ていて、なんだか間違い探しゲーム気分です。
左と右とでどこがどう違うのかと探してしまいました。
単純にＢがＡより各部屋が広いだけではないみたいですね。

エレベーターが両開きで各戸専用玄関前すぐなのがすごいです。
お隣の家と間違えないければ良いのですが。間違えそう…

[41: 匿名さん]

世帯数が22戸とは小規模ですね。
そもそもマンションが高価格帯ですし、管理費や修繕費の負担が大きくても
資産価値が保たれれば問題無しと考える方が契約されるのかもしれません。
管理組合役員の輪番制が早く回ってくるというのはマイナス面でしょうか。

[42: 匿名さん]

22戸は少ないですね。
ジオ西宮北口クラウンズもそうですが、戸数が少なく、高級感があまりなく魅力がないのに価格が高いので、中途半端で決め手に欠ける。
建物形状が細長いので貧相な印象を受けました。

[43: 匿名さん]

２２戸。どうなんでしょう。管理費や修繕費が小規模マンションだと割高になるという話を聞いたことがあるのですが、どんなもんなんでしょう。せめて本体価格が安ければありだとは思うけれど、高くなってしまっているのですよね？４１さんが書かれているように、資産価値が保たれるようにしていけばいいのか…。うーん、正直悩むところかもしれません（汗）建物自体はどうなのかとか、その辺りも見ていかないとならなければ。

[44: 匿名さん]

ジオ（阪急不動産）の物件って何が他の建物と異なるのでしょう？
モデルルームでみるような素敵な内装・設備がどれも標準仕様だったりとか、設計基準が高いレベルだったりするのでしょうか？　
私が見る限りでは大抵デベのモデルルームはどこも立派ですけど、実はオプション類で飾り立てられていて、標準仕様はどこも一定水準ですし、プランが劇的にどの物件でも工夫されている、なんていうデベは１つもありません。
やっぱり、ジオも広告宣伝が単に上手いだけなのでしょうかね？？
ジオだから他の大手デベに比べて特別良いという特徴は何かありますか？

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん

特徴はない普通の中堅デベです。
デザインはいまいち、関西ではブランドを生かしてやや高値で売ってます。

マンションはデベによって差はありますが、物件毎に違いますし、理解できる範囲なので、比較されてはどうでしょうか。

[46: 匿名さん]

>>44 匿名さん
仰る通り頻繁に流されてるコマーシャルからしても、阪急は得意のイメージを戦略的に構築しているのが優れた点です。
聞き慣れたデベで、おカネを出させるような物件であれば標準仕様のグレードはどこも高くなるし、リーズナブルな販売価格ならその分、コストカット仕様になってきます。
デベロッパの知名度もそこそこは大事だろうけど、最優先するのは立地です！
極端な話、仕様なんてリフォームしてしまえば、グレードなんかいくらでも上げれます。
普通ならこれだけ駅に近ければ環境の話なんかはさておきで速効で売れそうなんどすけどね。。。

[47: 匿名さん]

こちらはコネクトプランなるものもあるのですか。
仮にするとなると、例えば管理費や修繕積立金ってどうなるのでしょうか。
２戸分支払うのか、それとも１戸分で少し高めに支払うのか。
それによって少し管理費収入が変わってくるのではないかな？と感じた次第です。
特にこちらは戸数が少ないですから。
とにかくここは駅近いですね…。雨が降っていてもあまり気持ちを下げずに通勤できそう。

[48: マンション検討中さん]

個人的にはやっぱりマンション住まいなら駅近物件に限ります。逆に郊外なら広めの部屋と専用ガレージが確保出来る戸建てが欲しいです。
これだけ駅に近い立地は戸建てではまず無理ですし、マンションでも稀少かと思います。間取りや設備など2の次かと思います。総戸数が22戸という少戸数なのが引っかかります。

[49: 匿名さん]

さすがに駅1分、高いですね。
でも思ったより専有面積は広いなと思いました。
駅前だと3LDKでも70㎡以下なんてザラだと思っていたので。

これはまた複雑な外観のようで、間取りは2タイプですか。
柱が大きく出ている部屋は残念ですが、6帖以上が2室以上なのはありそうでない間取りだと思います。

[50: 匿名さん]

高いから苦戦しているのでしょうか？　総戸数たったの２２戸ならお金に余裕がある人なら販売価格に関係無く飛びつくような物件かと思うのですけど。
価格が高い以外に問題点があるのではないかと思います。

[51: 匿名さん]

東側は目の前のタワマン近すぎ、
眺望が開ける西側は西日がキツイ、
低層階はJRが気になる、
う〜ん、、、
マンションとしての設計はなかなかの力作だと思うし、
この辺りはいろんな意味ですごく住みやすいし、
規模の小ささも少し気になるが、
やっぱり一番のネックは価格かな、
個人的にはもう少し安ければ西側の上層階買ってたかも。

[52: 匿名さん]

なるほど、条件的に良し悪しあるわけですか。
たしかに悩みますね。
公式サイトの「眺望」は、何階相当なのでしょうか。
たしかに、南側と東側が残念だなと思いました。
それ意外は、なかなか眺望が開けていて、開放感がありそうに思います。
そうなると、ちょっと狭い方のＡタイプがいいのかなと思えてきます。
西側とはいえ、ちょっとずれて西南向きという感じだと思うので。

[53: 匿名さん]

初めのイメージと違って実際にそびえている建物を見ると、改めて立地の良さを実感します。上階は眺望も抜群でしょう。欲を言えば駅から１本北側に入ったあたりはとても静かですが、もうそんな物件は出ないと思います。

[54: 匿名さん]

下層階の眺望は無いに等しいですよね。それでも、6700万からなのですか？

[55: 匿名さん]

ジオグランデ岡本一丁目はうれてるの？
ここの比ではない
とんでもない単価だときいたが。
http://www.geohankyu.com/okamoto/

[56: 買いたくても買えない]

ジオグランデ岡本一丁目は坪単価450万程度と聞いたよ。
最強立地だけどその分値段もそれなりだね。
住吉の物件よりは納得感が出るけどね。価格は。

[57: 匿名さん]

>>56 買いたくても買えないさん

それはすごいですねー。

まあ、最強というか岡本駅前の商業施設近くの密集人通りの多いところですので、プライバシー感も眺望も緑もないので私はすみませんが。

駅直結タワーとかならわかるんだけど、こんなとこの低層階にどんな人が1.5億も払うのですかね。

ここもしかりよくわからんもんです。

[58: 匿名さん]

コネクトプランについての記載を探したのですが見当たりませんでした。
連結できる部屋とそうでない部屋が決まっているのですか？
合計6部屋も必要な家族となると、高齢の親との二世帯と子供夫婦とかでしょうか。
あとは、ルームシェアとかしか思いつきません。
需要ってあるんでしょうか。
それと、施設1区画ってどんな施設ですか？

[59: 匿名さん]

コネクトプランって見つからないですよね。もう締めきってしまったということになってくるのでしょうか。最上階のお部屋同士をくっつけることができるとかなのかしらともおもいましたが。
いずれにせよ、今出ていないということは、もうその対象の物件はないということになってきてしまうのではないかと感じました。

[60: 匿名さん]

現在公式サイトに出ている間取りは2タイプですが、Bタイプはそれぞれの居室面積が6畳～になりますし、必ず窓とサービススペースつきでエアコンの室外機が設置できる造りになっています。
間取りもリビングインではなく居室が全て独立していますし、お子さんが成長してからも使い勝手の良い設計だと感じます。

[61: 匿名さん]

間取りを見ましたが、リビングのＦＩＸらしき窓はどうやってお掃除するのでしょう？ビル専用の窓ふき業者がやってくれるのでしょうか？

[62: 匿名さん]

駅から近くて住みやすそうですね
ワンフロアに2戸になってくるとプライバシー感があって魅力的
たしかに窓のスペースは掃除ができませんから、業者が定期的に来るんじゃないでしょうか？
総戸数が少ないので管理費がかなり高くなってくる心配は大いにありそう

[63: 匿名さん]

電車から丸見え、プライバシー…ありそうで無い感じ。南西向きの建物だから、夏がとても暑そう。

[64: 匿名さん]

低層階ならまだしも、丸見えってことはないかと。そもそも駅前ですから郊外物件と同じようにはいかないと思いますよ。市内のタワマンなんかもお見合い立地は多数あるわけですし。

[65: 匿名さん]

ワンフロア2邸の設計でエレベーターもかち合わないのであれば
独立性が高くプライバシーが守られるのではないかと感じます。
電車から見えるのは何階ですか？部屋の中が覗き込める感じになります？

そう言えば、建物1階の施設外壁に看板が取り付けられると
書かれていますが、この施設は何が入る予定ですか？
旧地権者さんが営業している店舗でしょうか。

[66: 匿名さん]

完売しましたか？もしくはまだ売っていますか？最後の投稿が2016年の年末なので、半年間経過。

新古住宅で安く売られている頃かもしれません。ホームページ、Aタイプが「完売御礼」ついていないんですよね。お値引情報ご存知の方、教えてくださいませ！

[67: 匿名さん]

先着順があと1戸ということになってきているようですよ。あと1戸がAタイプということになってくるということなのか。
Aタイプはなんとなく浴室が玄関から遠いのが良いかなぁと思いました。お風呂に入る時間帯に人が家に来るっていうのはあまりないのかもだけれど、何となくですね。
あとお風呂、窓がついているんですね
風を通すことも出来るという点は良いと思いました。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
素性が良く本気であれば値引可能でしょう。
管理修繕駐輪だけで月4万かかりますし
5年後10年後はさらに上がりますので
その分は回収できそうです。

[69: 匿名さん]

主婦目線でコメントしますが、トイレと洗面室が離れているのは残念です。トイレに手洗いカウンターがあるだけよかったですが、できれば近い場所にあるとよかったかな。

そのほか、水回りは一か所にまとめてあると、家事動線ができて家事をするときに便利なのですが、Aタイプはキッチンから洗面所まで距離があるのが残念。
ただ、浴室に窓がついているのはうれしいですね。

[70: 匿名さん]

確かに浴室に窓は良いですね。

[71: 匿名さん]

動きないですね

[72: マンコミュファンさん]

JR神戸線の駅近で立地としては評価されるべきマンションなのに、、、総戸数も少なく、既に完成しているにも関わらず未だに完売出来ずに苦戦。
阪急不動産にしては想定外！？？
駅前と言えども販売価格があまりにも相場からかけ離れていたのだろうか？？

[73: 匿名さん]

>>72 マンコミュファンさん
相場よりも管理費かと。
居住部と共用部で別々に
管理費と修繕費とられます。
月々の支払いは結構かかります。
誰のためかなと勘ぐってしまいます。

[74: 匿名さん]

L型キッチンは料理がしやすそうな形になっていて使い勝手が良さそう
ただ、食器棚を置いてしまうと、狭くなってしまいそうなのが難点。
冷蔵庫も奥まったところにあるので取りに行ったりするのが面倒かもしれませんね
その他、洗面室とトイレ、キッチンが離れたところにあるので家事をするときに不便さを感じてしまう設計になってるのが残念
洗面室からバルコニーまで距離があるので、洗濯物を干したりするのが大変そう

[75: 匿名さん]

管理費+修繕積立金が高いです。
神戸市内の人気タワーマンション
芦屋、御影の高級物件より高い。
さすがにジオグランデ岡本の方が高いけど。
立地と管理費・修繕積立費は関係ないけど
阪急は上乗せし過ぎでは。

[76: 匿名さん]

Bタイプは完売？Aより面積が広いからか、眺望が良かったのか…
間取りは浴室に窓がついて換気が◯、リビングインではなく各部屋が
独立構造で家族が多い世帯に◯、リビングが明るそうで◯、
確かに家事動線はあまり考えられていないようで△。

[77: 匿名さん]

管理費と修繕積立金についてですが、駅前立地で物件価格が高い事、
戸数が小規模である事で、このような料金設定になっているのでしょうか。
ここは無駄な共用施設がありませんし、駐車場も平面式で維持費はほとんど
かからないように思いますが、土地代になっているんでしょうか？

[78: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[79: 匿名さん]

各居室にバルコニー及びサービススペースがつき、明るく風通しが良さそうです。
よく見るとお風呂にも窓がついているみたいですね。
玄関からリビングを通らずそれぞれの個室へ出入りが可能なので、
家族間のプライバシーが確立してよろしいのではないでしょうか。

[80: 匿名さん]

>>79
76とほとんど同じ内容なんですけど。同一人物ですか？

[81: 匿名さん]

マンコミには、未完売の物件は定期的に物件の情報ことを書くステマ隊がいます。

露骨な販売員のものではなく、業者が雇った外部業者やマンコミによるものだと言われてます。文体が同じで唐突に書き込まれるのですぐわかります。

[82: 匿名さん]

中古になるまで待つのみ。

[83: マンション掲示板さん]

賃貸立地やねえ

[84: 匿名さん]

最終1邸ですね。これで駆け込みで欲しかった人がさっと購入するか、そうでないかは分かれます。

最終1邸、3LDKで7200万円ですから、そこまで安くないです。値引きもしていないかな……。販売価格としては妥当でしょうか？
駅から近い＝通勤・通学に便利。でも音が気になる。メリットもデメリットもあります。南が線路になるのかな。日当たりよさそう。

三ノ宮にも大阪にも通勤便利そうだなと思って見てます。親が大阪方面、子供が通学で神戸方面でもいけるわけですから便利です。

[85: 匿名さん]

JR駅前徒歩1分という好立地、大手デベによる販売、阪神間の住吉地区。総戸数たったの22戸で瞬く間に売れてしまうのかと思いきや未だに完売成らず。見ていると当初から販売の勢いもなくズルズルここまできてる感じですが、目下「竣工1年以内」完売を目標にしているって感じなのでしょうか。ここは買主側がいくら好立地でも相場に合わない販売価格ならお金を出さないと判断を下された物件の１つだと思いました。

[86: 匿名さん]

>>85
完成から9ヶ月か
それにしても凄い価格だな
大阪市北区のタワーマンションが買える平米単価
阪神間の徒歩1分は大阪市北区や大阪市中央区と同じ価値があると考える方がそれだけいたから非分譲の19戸中18戸が売れたってことだね
中古になった時の資産価値維持率なんて全く気にしない富裕層が買うんだろうね


ジオ住吉本町［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/sumiyoshihonmachi/
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉本町2丁目1番20
交通 ＪＲ東海道本線「住吉」駅 徒歩1分
総戸数 22戸(他に施設1区画、非分譲住戸3戸含む)
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上12階・地下1階建
敷地面積 516.92m2
建築面積 281.86m2
建築延床面積 2,538.58m2
用途地域 近隣商業地域・第一種住居地域
地目 宅地
建ぺい率 54.53％（法定建ぺい率78.56％）
容積率 383.97％（法定容積率385.69％）
竣工時期 平成28年12月
入居時期 即入居可
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主 阪急不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第BCJ14大建確053号（平成27年2月25日）
第BCJ14大建確053変1号（平成27年10月20日）
施工会社 株式会社岡工務店
設計・監理 株式会社日建ハウジングシステム
駐車場 3台（屋内平面式）
使用料：23,000円・28,000円（平成29年9月11日時点において、駐車場に空きはございません。詳細は係員にお問い合わせください。）
自転車置場 22台（ラック式：20台、平面式：2台）
使用料：200円・700円（平成29年9月11日時点において、自転車置場の平面式区画に空きはございません。詳細は係員にお問い合わせください。）
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。

先着順 / 販売概要
販売戸数 1戸
価格 7,200万円
間取り 3LDK
専有面積 78.05m2
バルコニー面積 7.84m2
サービススペース面積 4.58m2
管理費（月額） 29,230円
修繕積立金（月額） 7,820円
管理一時金（一括） 20,000円
修繕積立基金（一括） 391,000円
●先着順申込受付につき、成約済みの場合はご了承ください。
●申込時にご持参いただくもの
・印鑑（認印）
・本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
・直近2年分の源泉徴収票または確定申告書の写し等の収入証明書が必要となる場合があります。（詳しくは係員にお問い合わせください）

情報登録日等
情報登録日 平成29年9月11日（月）
次回登録予定日 平成29年9月18日（月）
お問い合わせは …

お問い合わせ ジオ住吉本町
0120-8923-14
営業時間 10：00～17：00
定休日 水・木曜日定休
広告主 阪急不動産株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（14）第395号
（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0017　大阪市北区角田町1番1号（東阪急ビルディング内）
TEL：[phone]

[87: 匿名さん]

管理費が約3万円ですか。
戸数が少ないとはいえ高くないですか？
何に使われるのでしょう。
庭があるわけでもなし植栽も多くはないようですし。
コンシェルジュや特別な共用施設があるようでもないし。

施設1区画の施設って何ですか？
過去レスに情報ありましたっけ？
とはいえあと一戸、高額でもけっこう売れるものですね。
各部屋のプライバシー性が高い間取りも人気の理由でしょうか。

[88: マンション検討中さん]

6200なら買ってやってもいいぞ

[89: 匿名さん]

5階未入居中古が7000万ででてます。
修繕積立基金がないので少しお得ですが
6000万円台ならありかな。