ジオ住吉本町［旧：（仮称）ジオ住吉本町］ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshihonmachi/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社岡工務店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ住吉本町
所在地　兵庫県神戸市東灘区住吉本町2丁目6番（地番）
交通　ＪＲ東海道本線「住吉」駅 徒歩1分
総戸数　22戸(他に施設1区画、非分譲住戸3戸含む)　※設計変更により2住戸を連結させるコネクトプランを採用しており、総戸数が最少19戸となる可能性があります。
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上12階・地下1階建
敷地面積　516.92m2
建築面積　281.86m2
用途地域　近隣商業地域・第一種住居地域
竣工時期 平成28年12月上旬（予定）

【マンションコミュニティ】
ジオ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B8%E3%82%AA/?s=e-mansion....
阪急不動産の評判は？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47380/
阪急ハウジングサポートはどうでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/433283/

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.12.9　管理担当】

[21: 匿名さん]

>>10
営業さん、小市民にもわかる説明はまだですか？

[22: 匿名さん]

どこでも利益を求めて売っていることだから、多少のコストカットはあるでしょうね。
買い手からすれば「耐震性」「耐久性」「耐候性」「遮音性」はやっぱり気になるのだろうな。
でも最近のマンションなどは、その辺は重要視しているんじゃないの？

[23: 匿名さん]

>>20
売り手の理屈だけではなく、買い手の利点にもなります。
あなたのおっしゃる通り遮音性などは気になりますが、耐震性に関しては建物全体で計算されているので問題ないと思います。
阪神間の高価格帯マンションでは隣住戸と繋げて広くしたいという要望が多いのですが、実際に対応しているマンションはあまりありません（販売中のジ・アーバンネックス芦屋Ownersは対応しているみたいです）。
理由としては、図面を書き直し新たに建築確認を取得しなければならないため、当初設定した竣工時期に間に合わないためです。
ここのマンションは1フロア2邸ですので、住戸を連結し1フロア1邸にする需要が見込まれているため、16さんが不安に感じられている構造の壁になったのではないでしょうか。
私はこの構造がここの魅力であり最大のメリットだと考えています。
もし16さんがここを購入されるのでしたら是非住戸同士を連結させて批判されている石膏ボードの壁を取っ払ってください。不安が払拭されますよ。

[24: 匿名さん]

↑で20さんとすべきところ16さんになっていました。
訂正いたします。

[25: 匿名さん]

売れてないってことは、ぶちぬくニーズもなかったということ

[26: 匿名さん]

騒音まみれの沿線駅前の、豪華な共用施設や駐車場すらない狭小マンションで、壁をぶちぬいてまでたいした眺めも望めない160m2の部屋を作って、1.6億出して買いたいというのはどんな人なのかしら？

そんなことしたら投資物件にもならんらろうから、実需ってことやろ？見た目も地格も金持ち受けするところに欠けるよな。

金あるなら駅近タワマン最上階プレミアムか庭付き戸建の運転手付き車生活でええと思うんやけど。

まあ、そんな人が10人すらいなかったってことやろうけど。

[27: 匿名さん]

耐震性、杭打ち…大事ですよね。構造計算上大丈夫といわれてもね…大会社、嘘つき多いし。
それにしても、価格高すぎでしょ。

[28: 匿名さん]

おやおや

[31: 匿名さん]

>>23
1フロア2邸だからって納得しそうになったけど、住戸連結はこじつけだろう。
住戸連結を売りにするのなら、それってどこかしらにアピール(記載)してるの？

[32: 匿名さん]

>>31
してました。

[33: 匿名さん]

売りにしてても売りにしてなくても、売れてないのだから同じ。ましてや連結にした住戸がその少ない中でいくらあるのかということ。

26の言う通りかな。

[34: 匿名さん]

1フロア買いして2邸連結という考えは面白いと思いました。
でも、売ってる側が特にアピールはしていないみたいです。

左右シンメトリーになっている1フロアの間取り図を見てイメージしてみたのですけど、つなげなくても2邸バラバラで隣同士で住めばそれで良いような気がしなくもないです。ただ、リビングダイニングとバルコニーが何か物足りなさを感じるので、つなげて広くすると気持ちいいかもしれません。1邸だけではリビングダイニングを拡張するのは無理な間取りですものね。

[35: 匿名さん]

クラウンズもここもうまれませんなあ。
ほんのちょっとの戸数しかないのに。

はっきり言うけど、値段のわりにデザインがださいんよ。
全く気分があがらない。
電車と百貨店のブランドを全く生かせてない。

[36: 特命]

見学行きましたが、以下の点で却下しました。

①眺望が悪い。8階以上が望まれる。駅地下なら住吉駅直結のマンションのほうがまし。
②下の階だと線路に近いから騒音が心配。
③駐車場をマンション外に借りるため、結局駅より長く歩くことになる。子供の送り迎えが大変。雨の時も大変。
④土地的にくぼんだところに立地しているため。心配。
⑤下のほうの階だと隣がお寺で宗教的な建物が気になる？？
⑥ペンシルビルで免振装置が無い。高価なもの買っても地震で傾いたら資産価値ゼロ
⑦戸数が少ないので将来保全費用が莫大になる恐れ。

[37: 匿名さん]

同じ駅前でもローレルコート尼崎やプレミストは早々に駅前物件らしく完売したのに、こちらはかなり苦戦してる模様。場所柄、ターゲットとする層を見誤ったとしか言いいようがない。せっかくの駅前立地なのにもったいない！

[38: 匿名さん]

ＪＲの駅が徒歩１分というのは、このマンションの利点だと思います。
電車通勤の人にとっては便利だと感じるはずです。
ただ、総戸数があまりにも少ないところで戸惑う人が多いような気がします。
総戸数２２戸と知った時点で？と自分も思いました。
マンション内の自治会の焼くとかすぐに回ってきそうだと思います。
そういうことが苦手な人にとっては、悩んでしまうかもしれないです。

[39: 匿名さん]

間取りを見たのですが、とても個性的な感じです。
当たり障りのないというのか、どこも同じような部屋の配置が多いのですが
ジオ住吉は割と望んでいるような仕上がりになるなと感じます。
でも、価格がなかなか手が届かないかなと・・・。さすがジオブランドだと思いました。

[40: 匿名さん]

専有面積がちょっぴり広め、駅がすぐそば
とはいっても高いなと思います。

間取りを見ていて、なんだか間違い探しゲーム気分です。
左と右とでどこがどう違うのかと探してしまいました。
単純にＢがＡより各部屋が広いだけではないみたいですね。

エレベーターが両開きで各戸専用玄関前すぐなのがすごいです。
お隣の家と間違えないければ良いのですが。間違えそう…

[41: 匿名さん]

世帯数が22戸とは小規模ですね。
そもそもマンションが高価格帯ですし、管理費や修繕費の負担が大きくても
資産価値が保たれれば問題無しと考える方が契約されるのかもしれません。
管理組合役員の輪番制が早く回ってくるというのはマイナス面でしょうか。

[42: 匿名さん]

22戸は少ないですね。
ジオ西宮北口クラウンズもそうですが、戸数が少なく、高級感があまりなく魅力がないのに価格が高いので、中途半端で決め手に欠ける。
建物形状が細長いので貧相な印象を受けました。

[43: 匿名さん]

２２戸。どうなんでしょう。管理費や修繕費が小規模マンションだと割高になるという話を聞いたことがあるのですが、どんなもんなんでしょう。せめて本体価格が安ければありだとは思うけれど、高くなってしまっているのですよね？４１さんが書かれているように、資産価値が保たれるようにしていけばいいのか…。うーん、正直悩むところかもしれません（汗）建物自体はどうなのかとか、その辺りも見ていかないとならなければ。

[44: 匿名さん]

ジオ（阪急不動産）の物件って何が他の建物と異なるのでしょう？
モデルルームでみるような素敵な内装・設備がどれも標準仕様だったりとか、設計基準が高いレベルだったりするのでしょうか？　
私が見る限りでは大抵デベのモデルルームはどこも立派ですけど、実はオプション類で飾り立てられていて、標準仕様はどこも一定水準ですし、プランが劇的にどの物件でも工夫されている、なんていうデベは１つもありません。
やっぱり、ジオも広告宣伝が単に上手いだけなのでしょうかね？？
ジオだから他の大手デベに比べて特別良いという特徴は何かありますか？

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん

特徴はない普通の中堅デベです。
デザインはいまいち、関西ではブランドを生かしてやや高値で売ってます。

マンションはデベによって差はありますが、物件毎に違いますし、理解できる範囲なので、比較されてはどうでしょうか。

[46: 匿名さん]

>>44 匿名さん
仰る通り頻繁に流されてるコマーシャルからしても、阪急は得意のイメージを戦略的に構築しているのが優れた点です。
聞き慣れたデベで、おカネを出させるような物件であれば標準仕様のグレードはどこも高くなるし、リーズナブルな販売価格ならその分、コストカット仕様になってきます。
デベロッパの知名度もそこそこは大事だろうけど、最優先するのは立地です！
極端な話、仕様なんてリフォームしてしまえば、グレードなんかいくらでも上げれます。
普通ならこれだけ駅に近ければ環境の話なんかはさておきで速効で売れそうなんどすけどね。。。

[47: 匿名さん]

こちらはコネクトプランなるものもあるのですか。
仮にするとなると、例えば管理費や修繕積立金ってどうなるのでしょうか。
２戸分支払うのか、それとも１戸分で少し高めに支払うのか。
それによって少し管理費収入が変わってくるのではないかな？と感じた次第です。
特にこちらは戸数が少ないですから。
とにかくここは駅近いですね…。雨が降っていてもあまり気持ちを下げずに通勤できそう。

[48: マンション検討中さん]

個人的にはやっぱりマンション住まいなら駅近物件に限ります。逆に郊外なら広めの部屋と専用ガレージが確保出来る戸建てが欲しいです。
これだけ駅に近い立地は戸建てではまず無理ですし、マンションでも稀少かと思います。間取りや設備など2の次かと思います。総戸数が22戸という少戸数なのが引っかかります。

[49: 匿名さん]

さすがに駅1分、高いですね。
でも思ったより専有面積は広いなと思いました。
駅前だと3LDKでも70㎡以下なんてザラだと思っていたので。

これはまた複雑な外観のようで、間取りは2タイプですか。
柱が大きく出ている部屋は残念ですが、6帖以上が2室以上なのはありそうでない間取りだと思います。

[50: 匿名さん]

高いから苦戦しているのでしょうか？　総戸数たったの２２戸ならお金に余裕がある人なら販売価格に関係無く飛びつくような物件かと思うのですけど。
価格が高い以外に問題点があるのではないかと思います。

[51: 匿名さん]

東側は目の前のタワマン近すぎ、
眺望が開ける西側は西日がキツイ、
低層階はJRが気になる、
う〜ん、、、
マンションとしての設計はなかなかの力作だと思うし、
この辺りはいろんな意味ですごく住みやすいし、
規模の小ささも少し気になるが、
やっぱり一番のネックは価格かな、
個人的にはもう少し安ければ西側の上層階買ってたかも。

[52: 匿名さん]

なるほど、条件的に良し悪しあるわけですか。
たしかに悩みますね。
公式サイトの「眺望」は、何階相当なのでしょうか。
たしかに、南側と東側が残念だなと思いました。
それ意外は、なかなか眺望が開けていて、開放感がありそうに思います。
そうなると、ちょっと狭い方のＡタイプがいいのかなと思えてきます。
西側とはいえ、ちょっとずれて西南向きという感じだと思うので。

[53: 匿名さん]

初めのイメージと違って実際にそびえている建物を見ると、改めて立地の良さを実感します。上階は眺望も抜群でしょう。欲を言えば駅から１本北側に入ったあたりはとても静かですが、もうそんな物件は出ないと思います。

[54: 匿名さん]

下層階の眺望は無いに等しいですよね。それでも、6700万からなのですか？

[55: 匿名さん]

ジオグランデ岡本一丁目はうれてるの？
ここの比ではない
とんでもない単価だときいたが。
http://www.geohankyu.com/okamoto/

[56: 買いたくても買えない]

ジオグランデ岡本一丁目は坪単価450万程度と聞いたよ。
最強立地だけどその分値段もそれなりだね。
住吉の物件よりは納得感が出るけどね。価格は。

[57: 匿名さん]

>>56 買いたくても買えないさん

それはすごいですねー。

まあ、最強というか岡本駅前の商業施設近くの密集人通りの多いところですので、プライバシー感も眺望も緑もないので私はすみませんが。

駅直結タワーとかならわかるんだけど、こんなとこの低層階にどんな人が1.5億も払うのですかね。

ここもしかりよくわからんもんです。

[58: 匿名さん]

コネクトプランについての記載を探したのですが見当たりませんでした。
連結できる部屋とそうでない部屋が決まっているのですか？
合計6部屋も必要な家族となると、高齢の親との二世帯と子供夫婦とかでしょうか。
あとは、ルームシェアとかしか思いつきません。
需要ってあるんでしょうか。
それと、施設1区画ってどんな施設ですか？

[59: 匿名さん]

コネクトプランって見つからないですよね。もう締めきってしまったということになってくるのでしょうか。最上階のお部屋同士をくっつけることができるとかなのかしらともおもいましたが。
いずれにせよ、今出ていないということは、もうその対象の物件はないということになってきてしまうのではないかと感じました。

[60: 匿名さん]

現在公式サイトに出ている間取りは2タイプですが、Bタイプはそれぞれの居室面積が6畳～になりますし、必ず窓とサービススペースつきでエアコンの室外機が設置できる造りになっています。
間取りもリビングインではなく居室が全て独立していますし、お子さんが成長してからも使い勝手の良い設計だと感じます。

[61: 匿名さん]

間取りを見ましたが、リビングのＦＩＸらしき窓はどうやってお掃除するのでしょう？ビル専用の窓ふき業者がやってくれるのでしょうか？

[62: 匿名さん]

駅から近くて住みやすそうですね
ワンフロアに2戸になってくるとプライバシー感があって魅力的
たしかに窓のスペースは掃除ができませんから、業者が定期的に来るんじゃないでしょうか？
総戸数が少ないので管理費がかなり高くなってくる心配は大いにありそう

[63: 匿名さん]

電車から丸見え、プライバシー…ありそうで無い感じ。南西向きの建物だから、夏がとても暑そう。

[64: 匿名さん]

低層階ならまだしも、丸見えってことはないかと。そもそも駅前ですから郊外物件と同じようにはいかないと思いますよ。市内のタワマンなんかもお見合い立地は多数あるわけですし。

[65: 匿名さん]

ワンフロア2邸の設計でエレベーターもかち合わないのであれば
独立性が高くプライバシーが守られるのではないかと感じます。
電車から見えるのは何階ですか？部屋の中が覗き込める感じになります？

そう言えば、建物1階の施設外壁に看板が取り付けられると
書かれていますが、この施設は何が入る予定ですか？
旧地権者さんが営業している店舗でしょうか。

[66: 匿名さん]

完売しましたか？もしくはまだ売っていますか？最後の投稿が2016年の年末なので、半年間経過。

新古住宅で安く売られている頃かもしれません。ホームページ、Aタイプが「完売御礼」ついていないんですよね。お値引情報ご存知の方、教えてくださいませ！

[67: 匿名さん]

先着順があと1戸ということになってきているようですよ。あと1戸がAタイプということになってくるということなのか。
Aタイプはなんとなく浴室が玄関から遠いのが良いかなぁと思いました。お風呂に入る時間帯に人が家に来るっていうのはあまりないのかもだけれど、何となくですね。
あとお風呂、窓がついているんですね
風を通すことも出来るという点は良いと思いました。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
素性が良く本気であれば値引可能でしょう。
管理修繕駐輪だけで月4万かかりますし
5年後10年後はさらに上がりますので
その分は回収できそうです。

[69: 匿名さん]

主婦目線でコメントしますが、トイレと洗面室が離れているのは残念です。トイレに手洗いカウンターがあるだけよかったですが、できれば近い場所にあるとよかったかな。

そのほか、水回りは一か所にまとめてあると、家事動線ができて家事をするときに便利なのですが、Aタイプはキッチンから洗面所まで距離があるのが残念。
ただ、浴室に窓がついているのはうれしいですね。

[70: 匿名さん]

確かに浴室に窓は良いですね。