箕面市 彩都 【住民専用】Part３

[匿名さん]

前スレが1000件になっていたので、箕面市 彩都 【住民専用】のPart３です。

彩都での暮らしを豊かにするために、
色々と情報交換をしたりしながら、良い街にしていきましょう。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
Part２：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/565401/
Part１：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

======================================
本スレッドは､住民専用として立てられたスレッドのため､住民の方以外の書き込みは禁止となります｡
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

[1157: 匿名さん]

今の時代、不便な山の上の方しか買えない時点で、将来の値下がりは覚悟してるんじゃ無いの？

[1158: 匿名さん]

>>1136

粟生間谷も隣に安っすい彩都ができちゃったのが不幸ってことか

小野原東だと隣に小野原西が出来たお陰で引っ張られて地価上昇してるもんな

[1159: 匿名さん]

>>1156
原価コスト計算も出来ない馬鹿にお馬鹿さんと言われちゃった。（笑）1物件あたりの費用単価が、大規模より小規模の方が安いときたか。確かに、仕入れた瞬間に売れて、薄利多売が出来ればその通りだよ。人件費や資金調達コスト、会社利益を全て無視した素晴らしい理論に感服したよ（笑）
然も新興住宅地土地売買に関するプレミア20%なんて、何処からその数字が出てきたのかな？
まぁ、天才くんは、土地仕入れ原価から、造成費用、資金調達コスト、販促費、販売従事者人件費、維持管理コスト、利益率等も全て計算して弾き出した結果だろうから、聞くのも野暮か？
新興住宅地の土地造成販売における広告費用なんて鼻糞みたいなものだかね。

[1160: 匿名さん]

大手不動産仲介の経費はチラシや人件費や店舗維持管理費用等も含め平準化されていて（毎年ほぼ一定）、別に特定の不動産を売るために多額の費用は1円も増やしたりしないからね。

それがわざわざ特定の物件を売るために多大なコストをかける新築マンションや分譲地と全く違う点。

[1161: 匿名さん]

普通の大手仲介業者や地元の不動産業者は、特定の1物件を売るための専用の業者じゃないし
自腹切っているわけじゃないからね（売り手が売却を急ぐ場合は、大手不動産業者が
買い取るサービスもあるが、その場合は相場より安く買う）。
だから販売価格を引き上げる必要などなく無理なく相場通りの売買を仲介して、
3%の仲介手数料（両手の場合は倍）だけでもじゅうぶんやっていける。
取引件数、売上が一定以上ならペイする。

一方で新築マンションや分譲地は、デベロッパーが事業リスクを負って巨額の開発資金を投じて
所有している上に（売れるまでの金利負担も大）、仲介の不動産業者と違ってその物件を売るためだけに
専任の人員や販売センターまで用意しているのだから、仲介とはコストがまるで異なる事は理解できるだろう。

[1162: 匿名さん]

>>1161
天才くんの理屈だと、仮に箕面市のど真ん中に大規模新興住宅地が出来ると、周辺地価より20%高い地価になると言う理屈になるな（笑）
そして、売出し後20%暴落する事になる。
原価無視して、販促費しか考えないとこんな理屈ですね。

[1163: 匿名さん]

>>1162
1161さんじゃ無いが、そりゃ単純な仲介より街中で宅地開発した方が高いのは常識。
仲介じゃ殆どコスト掛からないが、宅地開発すれば造成費や道路などの公共用地で全体的に坪単価が上がる。
買う人も一斉入居や新築の街並みを考慮して割高でも買う。
良い例が、プラウドシーズンやファインコートなど土地代換算して20%どころじゃ無い。
建売じゃなく土地だけの場合も殆どが建築条件付きにするのは、そのコストを上物で回収するため。
街中に大規模開発して仲介と同程度の坪単価で条件無しで売る事例が有ったら教えて欲しい。笑

[1164: 匿名さん]

>>1163
彩都って、条件無しが圧倒的に多かったが。まぁ、積水、ダイワもあるが。
これを言ったら街中じゃないと言われるのだろう。でも普通街中でも大規模宅地開発とかは、工場跡地とか一括で買うから元々のコストは周辺地価より坪単価安いから、その差額が儲けでしょう。今時これだけ情報化が進んでいる中で、新しいから周囲に比べて高く売れるなんて、バブル期ではないんだから。
坪40万なんて、北摂では安いところに、何執着しているんだか？自分の底が見えてしまいますよ。

[1165: 匿名さん]

>>1164
彩都は街中じゃ無いだろ。笑
元々の土地なんて山林でただ同然なんだから。
それと大規模宅地が割安で買えるというのがそもそも妄想。
それで、街中の大規模で割安で売ったとこの事例まだ〜。

[1166: 匿名さん]

これ楽しいの？笑

[1167: 匿名さん]

>>1164
>今時これだけ情報化が進んでいる中で、
>新しいから周囲に比べて高く売れるなんて、
>バブル期ではないんだから。

だから建築条件付きか建売で売るんだよ。
理解悪すぎ。

[1168: 匿名さん]

>>1166
楽しい（笑）家なき子をからかうと直ぐムキになるから。然も俺以外にまで絡んじゃっているし。たまに暇な土日を潰すには最高のアイテム。
来週土日は家なき子大好きな盛土ネタで盛り上がりましょうかね。
まぁ、死ぬほど彩都に恨みつらみがあるみたいだから、暖かく相手してあげないと、可哀想だからね。一種のボランティアみたいなもの！
俺のお陰で、1人寂しい週末が有意義だっただろ？

[1169: 匿名さん]

>>1167
1159＝1162＝1164は理解力が悪いんじゃなくてアタマが悪いんだよ。

[1170: 匿名さん]

追加（笑）

>>1167
1159＝1162＝1164＝1168は理解力が悪いんじゃなくてアタマが悪いんだよ。

[1171: 匿名さん]

>>1167
どこの事言っているんだ？彩都は無条件が圧倒的に多いのに？ここは森町スレじゃないよ〜（笑）
ちゃんと迷わず森町スレに行くんだぞぉ〜！

[1172: 匿名さん]

>>1170
自分に無関係な匿名掲示板で攻撃的な人は、高学歴定収入って、つい1週間前にテレビでやっていたの見なかったかぁ〜。
だからただのお馬鹿さんをからかうより面白い。
全くの無知じゃないが、論理的思考に偏る傾向があるからね。

[1173: 匿名さん]

確かに彩都は分譲時期が後になればなるほど建築条件付きや建て売りだらけだね

[1174: 匿名さん]

>>1164

>坪40万なんて、北摂では安いところ

森町の2倍出して環境劣悪だから、ネタになってるんだろうに
彩都でもモノレールの恩恵がある茨木側ならまだわかるが、徒歩20分以上バスなしの場所と千中までバス1本の森町に価格ほどの差はないと思うぞw

[1175: 匿名さん]

>>1168
と言うか、まともに反論できてないよ。
頑張ってくれよ。

[1176: 匿名さん]

>>1174
確かに距離的にはそうかもしれませんね。
ただトンネルを仮に20年間使用すると仮定すれば、資産価値が残らないトンネル代と、価値が下がっても多少残る土地代の差と、川、トンネルという心理的要因、土地売買で重要視される、学校までの距離が今の価格差では？

[1177: 匿名さん]

上物でコスト回収する建築条件付では、相場そのままの坪単価や割安でカモを釣ることもあるが、
無条件宅地の場合では、新築マンション同様にプレミアムを乗せる（具体的にはエリアの仲介相場の2割増し程度で売る）って事も理解できないんだろうねぇ（笑）

原価に2割利益乗せる（いわゆる新築プレミアム）分譲マンション事業同様に、宅地や戸建ての開発でもおおむね2割超の利益乗せてるって事実指摘されて発狂するとは情けないねぇ。

[1178: 匿名さん]

管理人さん、こんなんでいいの？
好き勝手やらせるの？
住民に無利益な状況が続いてるのに

[1179: 匿名さん]

>>1177
普通建築条件付きは、周囲相場より下げるのに。

[1180: 匿名さん]

>>1177
多分2割じゃ済まないよ。広大な山林を、造成コストかけて、基盤整備して、販売費用のせてもお釣りがくる。
でも、ビックデータで購入層や周囲相場を勘案した上で開発そのものが決定されるから、土地の値段に原価もプレミアムも存在しないよ。
購入者のボリュームゾーンと相場が全て。土地造成と、通常の土地売買や建物と一緒にして議論しあっても、噛み合うわけがない。
互いに目糞鼻糞みたいなものだけど、かたやからかっていると公言し、かたやむきになっている時点で、前者の方が多少判っているかな。

[1181: 匿名さん]

もともとバブル期などではなく昔（昭和40年代など）に取得していた土地などでは、まったくプレミアムのせずに周辺相場まんまの坪単価で売ってもじゅうぶんな利益出るケースもあるが、株式会社は当然に利益最大化（できる限り高く売ること）が使命なので、プレミアムをのせる。
もちろん強気の価格をつけすぎて、売れ行きが悪く販売が想定より長引いて販促コストがかさめば本末転倒なので、見込み顧客のボリュームゾーンが新品プレミアムが乗っていても許容するラインで決定される。それが相場の2割増し程度だってこと。

[1182: 匿名さん]

>>1181
彩都って、山林開発では？まだ、既存土地売買を一生懸命熱弁ふるっているようなのですが？

[1183: 匿名さん]

>>1182
造成コストの相場ってなんなんだろう？普通相場に見合うように、工場手抜きと主張するならわからなくもないですが。

[1184: 匿名さん]

>>1178
住民に無利益かどうかは関係ないでしょ
この掲示板の趣旨からは、
購入検討者にとって有益かいなかです。

アンチの方の意見の方が有益です。
営業が言わない話ですから。

[1185: 匿名さん]

>>1184
ガーデンフロントにも粘着している、ネット情報しか知らない方の情報が有益とは誰も思いませんが。アンチと冷静な判断の区別すらつかない人が有益？

[1186: 彩都住民さん]

>>1185
例の◯手台の人（荒らし）だと思いますのでスルー推奨。森町板で宝塚◯手台の致命的欠点を指摘され完全論破されたのが相当悔やしかったのでしょう。

[1187: 匿名さん]

>>1181
2割～のプレミアムを乗せてるってのは結果的には正しいんだけど、機械的に市場価格の2割増しに

しているとかではなく、商品の企画段階で、周辺（彩都箕面の場合は粟生間谷東）の仲介の成約相場が

60坪2000万だったら、それに対して52坪2200～2300万あたりで、新品を大々的に売り出せば顧客は少し狭くて

こっちを選ぶから宅地分譲事業が成立するとか、そういう理屈で値段や区割りを決めてる。

でもこの安易なやり方はそれによって周辺の不動産（中古土地）に更なる下げ圧力がかかって値下がりさせ

悪循環に陥るから、自分の首を絞める結果にもつながる。

彩都箕面ばかり売れて、周辺の仲介宅地が60坪1500万まで下げないと取引が成立しないような状況になれば

さすがに価格差が大きすぎてそちらを選ぶ層も増えてくるので、当然彩都箕面も値下がりせざるを得ない状況になる。

周辺は値下がりしても、彩都だけは無傷でいられる（周辺の旧分譲地が整形地で坪20万まで下がっても40万の価値維持など）

などという事はありえない。

どんどん大都市に人口流入している時代ならいざしらず、この土地あまりの時代はごく限られた注文住宅用地探し需要を

奪い合っているわけだから。

[1188: 住まいに詳しい人]

住んだ瞬間に中古になる新築マンションのそれ（新築プレミアム）と違って、
新規分譲地は新品プレミアムがはげおちる（市場で人々が街を新品とみなさなくなる）までに
いくらか年数に猶予があるから、プレミアムなど存在しないなどという勘違い君が出てくるのだろう

[1189: 匿名さん]

>>1187
今度は総額計算か？坪単価の矛盾つかれていよいよ迷走。笑いを通り越して、病院を紹介してあげた方が良さそうだ。自分の主張していた事すら忘れていて、とても重篤な状態。

[1190: 匿名さん]

>>1187
坪単価計算すら出来なくなってしまったようだ。
金額÷面積が坪単価だよ。

[1191: 匿名さん]

>>1190
重篤そうだからもう一つ丁寧に、
金額÷面積平米÷3.3だよ（笑）上の理屈でいけば、駅まで同じ距離の間谷東7が坪42万くらいだから、今プレミアがついているんだったら、粟生南7なんかは、坪50万超での販売となるな。
実際坪40販売だから、10万安いとは特ダネじゃね〜か（笑）そりゃぁ、ＨＰ見てても売れ行きがいいのは当たり前という事になる。
流石理論は完璧ですね（笑）

[1192: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/tochi/osaka/mino-city/28115E7A70-town/list/

箕面市粟生間谷東7丁目 (彩都西駅)
徒歩19分
204.52m² 61.86坪（坪単価32.1万円）1980万円　

[1193: 匿名さん]

国交省　土地総合情報システム

大阪府 箕面市 粟生間谷東　直近2年
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

最寄が彩都西表示になっているのは古家付含め2件だが、だいたい坪30万円台半ばだね

140㎡　1500万　彩都西18分
200㎡　2300万　彩都西14分

ちなみにガーデンフロントって坪40万じゃないでしょ。
大阪ガスもそうだけど193㎡で2890万など坪50万近い区画もある。

[1194: 匿名さん]

電線地中化のコストが1区画あたりざっくりで150～200万ぐらいかかるから、
その分（3～4万）は正当な付加価値として差し引く必要があるが、
それでも近接地の仲介相場に比べてかなり高めなのは間違いないな。

[1195: 匿名さん]

>>1193
いいねぇ〜、この粘着感。折角添付してくれた画面自分でちゃんとみたかな？
擁壁から基礎から地下駐車場までやりかえが必要な位、ど素人でも判るだろうに。
土地の値段って面積だけで決まるのかな？土地の検討した事ないって、ある意味幸せだね〜。
50万もあるって、重箱の隅をつついてくるところに、粘着感をたっぷり感じるよ。
逆に40万切るところもあるが（笑）そういえば、建築条件付きは安くして売ると言い切っていたなぁ〜。そうすると、無条件の阪急で同じ値段なら安くて、特ダネじゃね〜か（笑）
docomoのまわしものか？（笑）

[1196: 匿名さん]

>>1194
惜しい！目の付け所は良かったんだが、既存電線埋設するとこの位かかるのだが、一からの造成だと、コストって変わらないんだなぁ。
デメリットは低圧線引くのに、コストがかかるので、全館冷暖房の建築は要検討の必要があるよ。

[1198: 匿名さん]

>>1197
その通り！文面見ていたら、如何に自分の理屈だけを押し通しているかが、よく判る。
ＳＰＩとかうけたら、協調性、論理性が1だな。今の職場での状況が目に浮かぶ。

[1199: 入居済み住民さん]

恐らく書き込みはご年配の方ではないかと思います。
１．坂道を強調するが、今時電動自転車で平地と同じように走れるのに、別に強調することでもないですね。昔は坂道はしんどかったようですが・・・。
２．土地売買に関して昭和バブルの新興住宅地の話。
３．バス等ネットやここで出ている情報しか知らない。その奥にある論理的考えに欠けている。
４．車での生活の考え方がまるでない。多分免許返納されているご年齢かも。昔の人の移動手段は常に徒歩と公共機関。
５．買物の話が一切でない。コープやら、ネットスーパーで利便性を知っているから無くても問題ないことを知っている。多分既に車がないので、ネットスーパーを活用していると考えれば合点がいく。
６．電線地中化のコストを知っている。既存住宅地の埋設の値段を知っている。恐らく昭和時代の既存宅地に生活している。

このように考えるとすべてに辻褄が合います。お年寄りの方に対しては彩都住民としてもっと暖かく接してあげないといけないと思います。

[1200: 匿名さん]

>>1196
無知なおバカさん？
一戸あたり150～200万（坪3～4万）って、新規に造成開発するにあたっての
電線地中化（電力、NTT、CATV等）に必要な追加コスト（地中化しない場合に対して）だよ。
既存の市街地で地中化するコストはそんな程度じゃすまない。

新規造成の場合コスト変わらないなら、そこら中で地中化が実現している（現実はそうはなっていない）。

[1201: 匿名さん]

>>1200
どうやら、地中化されなければただでラインが出来るらしい。（笑）造成地には自然に電柱と本線、支線、枝線が生えるらしい。

[1202: 匿名さん]

>>1200
惜しい！確かに電線地中化はコストがかかる。一番は掘り返して埋め戻す費用。次に既存設備(上下水道)がある場合、移設や深度が要求される点。でも山林開発とかは、元々同一事業体が造成する場合、上下水道等一から作るから、上記コストはかからないから、逆にコストは変わらないんだなぁ。ひいて言えば集成器が必要になるが、1軒あたりにしてみたらたかがしれている値段。
逆にＵＲ絡みで、造成ＵＲ、区画割販売ハウスメーカーとかなると、コストが高い。だから積水とかは、電柱が建つ。

[1203: 匿名さん]

>>1201
無知を指摘されて恥の上塗りはやめたほうがいいよｗ

地中化コストってのは、地中化しない場合（電線あり）に対しての追加費用なのも知らなかったとかｗ

住宅地における電線類の地中化について
http://machinami.or.jp/pdf/machinami/machinami039_8.pdf
＞事業者負担方式があるが、 需要密度の低いニュータウン開発では
＞全額要請者(開発事業者)負担ということになる。
＞新しい住宅地では、 地中化に要する費用から架空線による従来型の費用を差し引いた
＞差額を開発事業者が負担するのが一般的であり、その額は電力、 電話およびCATVで
＞およそ一戸あたり150万～200万円ほどである。

[1204: 匿名さん]

>>1203
更に惜しい。15年以上の工法と費用をなまじ知っていたばっかりに、残念。今や共同配管になって素材そのものも安くなっているから、費用は完全新規敷設なら10分の1程度。
やはり、誰か予想していた本当におじいちゃんなのか？情報が本当に昭和バブル期だよ。

[1205: 匿名さん]

15年以上前ね。

[1206: 匿名さん]

大恥をかいて嘘の上塗りｗ

コスト1/10になってたらそこかしこの全ての新規分譲地が地中化してるからｗ(実際は今も10年前と殆んど変わらず最低でも原価工事費ベースでも一戸あたり100万以上の上乗せなので普及率は低い)

[1207: 匿名さん]

>>1206
今度は残念。山林等からの造成かつ、同一事業体での販売という、前提が違うんだなぁ。もう一回読み直し！
大規模開発なら、今じゃ当たり前で特段すごい事でもないがな。

[1208: 住まいに詳しい人]

http://www.georhizome.com/faq-cost.html#1_6

Ｑ1： 1,500 ㎡の宅地開発予定の土地があります。そこで電線・電柱を地中化したら、工事費用は全部でいくらかかりますか？（10 戸建設予定です。）
A1：条件・形状により異なりますが、１戸あたり約100～150 万円を目安でお考えください。金額は地域性、地上機器トランスの有無などの条件によって異なります。もっと開発面積が広く、た とえば50 戸になったとしても工事の費用が単純に5,000 万円ということではありません。
ページトップへ

Ｑ２： 地中化のコスト縮減や技術の進歩は進んでいるの？
A２：国土交通省はコスト縮減を進めるため、地表からこれまでより浅い場所に電線を埋める手法(浅層埋設方式)の埋設実験をするなど、無電柱化の１番のハードルであるコスト縮減に取り組んでいます。東京オリンピックや公共インフラの整備などの社会情勢を追い風に、官民一致団結して、取り組んでいくことが必要不可欠です。

[1209: 匿名さん]

>>1208
彩都？一般地域論？造成後の土地開発？既存住宅地改良？
因みに1戸で100万、50戸で単純に5000万ではないと自分で書いているし。単純に戸数が増える程単価下がる上に、漢字読めないみたいだから平仮名で書くが、さいとはさんりんから、どういつじぎょうしゃ、かつはんばいしゃであるところを、でんせんちちゅうかしている。
この前提よめたかな？

[1210: 匿名さん]

無電柱化にかかる費用で、一番何にコストがかかっているかわからない馬鹿に何をいっても無駄。
電線の費用や、地下埋設用のコンクリパイプとでも思っているみたいだし（笑）

[1211: 匿名さん]

>>1208
然も自分でコストかかるのは、掘り返し費用ってかいちゃっているよ（笑）
因みに彩都は、無電柱化だけに絞って言えば、掘削費用0円。上下水道と一体工事だからね。

[1212: 匿名さん]

>>1202
横入りすまんが、彩都はURが1次造成してるから、阪急も積水も造成コスト同じじゃないの？
それにガーデンフロントは大部分が保留地

[1213: 匿名さん]

造成工事と一緒にやれば電線地中化の必要コストが0円てｗ
ここまで無知だったとは

[1214: 匿名さん]

>>1202
URが粗造成済みの土地を阪急が開発しただけで、マストステージ（電線地上にあり）とかと何も変わらないからね。

[1215: 匿名さん]

訂正
>>1212
URが粗造成済みの土地を阪急が開発しただけで、マストステージ（電線地上にあり）とかと何も変わらないからね。

[1216: 匿名さん]

>>1197
勝手に住民専用スレ作ってるだけだろ

なに逆ギレしてるんだか
やはりマンションの街は民度低いな

[1217: 匿名さん]

アンチさん一本！流石に0円じゃないね。関電、大ガス共同だから、コストは相当安いとは聞いたが。1戸あたりテラスでは、20万位負担している計算と買う時確かに聞いたからな。
0円で出来るものなど、この世に存在しない。掘削作業代は確かに別途必要ないが、埋設管と地上のコントロール機械代は別途必要。

[1219: 匿名さん]

>>1213、1217
馬鹿だね。ちゃんと日本語読めよ。
掘削費用がと書いているのが読めないかね。漢字書いたからか？
どこでも、ガス、水道を通すのに掘削する。同一事業者が電線埋めるのにわざわざ埋めて、もう一度掘り返すのか？
君の町では、そんな業者が蔓延っているのか？

[1220: 匿名さん]

>>1212
仮換地と保留地の違いすらわからないとは、、、。因みに阪急は地権者であり、共同開発者。積水は造成後の土地を買った、ただの販売者。積水に造成方法の権利、主張、仕様を指図する権利は一切ないがね。
単純に言えば、積水の土地の方が、仕入れ単価は高い。

[1221: 匿名さん]

>>1220
1212は荒らしさんじゃなかった。スルーで。

[1222: 匿名さん]

>>1220
阪急が地権者だけど、それは換地の話。
阪急も保留地買ってるの知らないの？

[1223: 匿名さん]

道路造成時の設備工事（上下水道、ガス）と同時にやれば劇的に安く地中化できるなら、そこら中の開発が地中化だらけになるね（笑）

山から削る「新規ニュータウン開発時」で1区画あたり150～200万かかっていた当時と比べて何のブレークスルーもないのに（笑）

[1224: 匿名さん]

確かに電線類地中化のコストが1/10～1/15に劇的に下がったなんてまったく聞かないな。

答えは嘘だから（笑）

国交省のプレスでも俄然として高コストでコスト縮減が課題とされている。

[1225: 匿名はん]

宝塚の山手台みたいに街じゅう高圧線鉄塔が立ち並ぶ悲惨な状況になってないんだったらどうでもいいです。

[1226: 匿名さん]

>>1216
あなたは心のレベルが低いですね‼

[1227: 匿名さん]

>>1225
山手台こそ阪急が開発・分譲してるから、メリット有れば無電柱化するんだろうけど、してないね。

[1228: 匿名さん]

阪急の宝塚山手台は、電線地中化どころか最近の街区はゴミステーションや歩道の植え込みもカットするほどコストダウンしているから地中化など出来るわけがない。

[1229: 匿名さん]

よくご存じですねぇ（笑）

[1230: 匿名さん]

>>1229
山手台、森町で散々こけにされたから、ある意味非常に詳しいですよ（笑）

[1231: 匿名さん]

山の中で電線地中化するのは、高級ブランド的イメージというか、開発した人の美学を感じる。

共感出来る人と、共感出来ない人が極端に分かれそうな話。

街並みって言う曖昧な言葉に価値がおけるかおけないか？
正直双方歩み寄るのは無理な議題かなぁ。

[1236: 匿名さん]

>>1222
初めて知ったよ。
旧ＵＲの保留地は、彩都5丁目と、ダイワマンと坂に向かって右側の現在の空地、駅西に現在マンション計画中の土地、その下の空地。あとはあさぎり南側と中部地区以外にあるのを始めて知ったよ（笑）

[1243: 匿名さん]

>>1236
それは、勉強不足やな。笑
箕面彩都の阪急関連で言えば、ひだまりの丘の全体、ガーデンフロントの半分くらい、ガーデンテラスの一部が保留地。
確か、ひだまりの用地は平米5万ぐらいの格安で購入したはず。

[1244: 匿名]

すいません。保留地とは何ですか？

[1245: 入居済み住民さん]

もうこんな下らないスレは終わらせよう！
保留地で盛り上がっているようだが、以下が結論

１．ひだまりの丘は、UR保留地。開発前にUR機構が地権者から平米単価５万で購入し、最終的に造成後平米単価10万で売却。よって造成費が回収できておらず、URが撤退する事となった。※当初予定は平米24万
２．ガーデンテラス及びフロントの大ガス部分がUR保有仮換地。保留地は存在しない。
３．２によって大ガス分譲地（UR保有）は阪急無条件（阪急保有）に比べ購入コストがかかっているため、条件付にも関わらず坪単価が変わらない状況。

彩都は国や県の税金で、事業赤字を補てんされており、民間業者単独での開発だとしたら即倒産していたレベル。粗造成及びライフライン・区画造成コストを考察すると、今の販売価格は完全なコスト割れ。だからUR撤退の要因となった。計画段階では新興住宅地の人気等見越して坪80万想定。この情報化社会のご時世に不動産価値価格設定の常識すら知らないお役人仕事の典型的な例。

だから私は国・県が税金で私の購入した土地の坪35万位は税金で穴埋めしてくれたおかげで安く買えたので、今後一生懸命納税する。

[1246: 匿名さん]

まとめると、もともと無価値な場所に税金投じて無理矢理価値をつけようとしているのが現状

[1247: 匿名]

破綻した旧第2地銀系が作り損ねて近年著しいコストダウンで悲惨な状況に成り果てている宝塚山手台とどっちが酷いですかね？

[1248: 匿名さん]

このご時世、辺鄙なニュータウンに高い金出す人いないので、どこも大赤字だもんね。
彩都、山手台、箕面森町何処も同じ。
お金有る人は市街地に住んで、お金無い人は辺鄙なニュータウンに住む2極化がますます進む。

[1249: 匿名さん]

>>1247

純粋に民間の事業である山手台と比べると、血税を無駄遣いした彩都の方がタチが悪い

[1250: 入居済み住民さん]

>>1248
東京はその通りだけど大阪は確か逆だよ。梅田と中央区等のほんの一部を除き、中間層～富裕層は郊外。彩都は中間層だと思います。

[1251: 匿名]

1249
でも血税を潤沢に投入してるだけあって彩都のほうが道路等インフラは立派ですよね。それに引き換え宝塚山手台は行政に見捨てられてる感ありありで郵便ポストくらいしかありませんね。しかも住宅との間に緩衝地帯すらない片側一車線坂道幹線道路は市議会でも再三問題視されるほどの欠陥道路。やはり行政がしっかり関与しないと山手台みたいな悲劇を生むのかな。

[1252: 匿名さん]

>>1251
道の造りは彩都がいいけど、街路樹や街並みの良さは山手台が上。彩都より山手台の方が人気なのは、鉄道アクセスが大違いなことだろう。

[1253: 匿名さん]

>>1250
大阪近郊の場合、阪神沿いや北急沿いに環境が良く便利な住宅地が多いからそちらに富裕層集まるけど、彩都や森町は行き過ぎ。

[1254: 匿名]

でも山本駅前って貧弱だよね、終わってる。

あと街路樹キレイだけど、高圧線や高圧鉄塔が美観損ねてる。

[1255: 匿名さん]

山手台は上の方は、バス道の植え込みすら省いてコストけちってて無残だよ。

全体で見れば、道路や歩道の幅員の圧倒的広さも含めて彩都のほうが立派で綺麗。

[1256: 匿名]

確かに山手台の上のほうは残念ですね。南部と同じ上質なコンセプトを維持し続けたら阪急ブランドの向上にもつながったはずなのに。