箕面市 彩都 【住民専用】Part３

[匿名さん]

前スレが1000件になっていたので、箕面市 彩都 【住民専用】のPart３です。

彩都での暮らしを豊かにするために、
色々と情報交換をしたりしながら、良い街にしていきましょう。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
Part２：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/565401/
Part１：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

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本スレッドは､住民専用として立てられたスレッドのため､住民の方以外の書き込みは禁止となります｡
どうぞご了承ください。

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「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

[1137: 匿名さん]

>>1130

車がないと成り立たない場所だから、高齢でも車は手放せないだろうな

[1138: 匿名さん]

>>1136
いつの間に彩都は間谷より地価が下がったんだ？

[1139: 匿名さん]

彩都と粟生間谷は資産価値低下スパイラルってことでＯＫ？

[1140: 匿名さん]

>>1138
最初から1〜3丁目は、彩都と言いながら、実質間谷住宅だよ。
だから売り出しから、安かったんだよ。そんな事も知らずに、このスレで語る資格ないよ。実際学区も違うから山上に比べ売れ行きが芳しくない。

[1141: 匿名さん]

因みに散々坪30万以下じゃないと売れないと、お馬鹿さん達が騒いだ、ガーデンフロントも坪40万以上でもあの売行だよ。上の方なんて、駅から歩ける距離でもないのに。
それが、世の中のト、レ、ン、ド！

[1142: 匿名さん]

>>1140
5丁目〜が高かったのは、大手に高値で掴まされただけだよ。

[1143: 匿名さん]

>>1141
彩都は地価下落がトレンドってことね。
ガーデンフロント(駅徒歩17分以上)で建築条件無しで坪40万で売っちゃうから、5丁目(駅徒歩15分)の建築条件付きは坪45万でもなかなか売れない。
彩都箕面は殆どが駅徒歩圏と言えないぐらい不便なので、結局安い方に流れちゃんだよ。

[1144: 匿名さん]

要は需要はあるんだろ

[1145: 匿名さん]

>>1142
家なき子の答えはいつも最後は同じ回答。
7丁目で坪40万で今売出していて、売れているのに、それで高値と言える奴につける薬はもうないな！

[1146: 匿名さん]

>>1143
間谷は下落が暫く続く事は否定しないが。
5丁目ってスピカだろ？値段じゃなくて、上物の問題だよ。相当後から売出した、積水は半分既に売れちゃったし。
建築条件付きと無しの売行すらわからないとは、空いた口が塞がらないわ！

[1147: 匿名さん]

売れるも何もマンションに限らず新規宅地分譲や建売分譲でも新築プレミアムが平均2割あることもしらない無知な人間がいるね。

今新品のエリアが、まわりで大量に新品供給されている状態で中古になった時に相対的な価値を維持できているかどうか。

[1148: 匿名さん]

>>1147
今時新築プレミアムなんて、、、。
建物の減価償却なら判るが、土地に2割載せるなんていつの時代の事やら、、、。
電線地中化させると、20年後の価値が周囲と比べて17%違うと、以前千葉大の教授が論文出していたが、まさかそれをプレミアムとは言わないだろうし。

[1149: 匿名さん]

あんな場所に40万以上出して価格維持できる訳ないだろ
バカだね

[1150: 匿名さん]

2割高く売るために、専門の販売センター、常駐職員、物件単体での折り込みチラシなどで大金使って販促しているわけで、中古になったらそれらは全てなくなり、他の仲介物件と対等の条件になるからね

[1151: 匿名さん]

>>1149
前も同じ事を言っていた奴がいたな。いつもの論理的破綻の最後のお決まりの捨て台詞。
まぁ、価格は維持できないとして、そうやって賃貸に住み続ける選択肢もあながち間違いではないがな。

[1152: 匿名さん]

>>1146
積水が半分既に売れちゃったって。笑

たったあれだけの区画を何時まで掛かって売ってるの。

結局、彩都の相場が下がってるのは、そう言う理由。

茨木のあさぎからやまぶき。箕面の5丁目から徐々に西が分譲されドンドン不便になって坪単価下がり全体の地価が下がり続ける。

[1153: 匿名さん]

自分の家の前で20分近く自分の車のエンジンかけっぱなしって普通の事？
荷物の出し入れで数分とかならわかるけども。

[1154: 匿名さん]

>>1152
世の中みんな貴方みたいな金持ちばっかりじゃないよ（笑）普通のサラリーマンのボリュームゾーンじゃないよ。
いやぁー、ここで金持ちアピールをぶっこんでくるとは思わなかったよ（笑）

[1155: 匿名さん]

>>1150
不動産売買にプレミア=販促費、利益がかからない不動産業者、売買がいると信じてる（笑）
全国どこでも、普通の売買ですら売主、買主、仲介業者それぞれに利益が乗るよ（爆笑）

[1156: 匿名さん]

専用の販促が、多くの業者がレインズに登録された共通のの物件を幅広く扱う
(1物件あたりの費用が少)普通の仲介と比較にならない事も理解できないお馬鹿さん

[1157: 匿名さん]

今の時代、不便な山の上の方しか買えない時点で、将来の値下がりは覚悟してるんじゃ無いの？

[1158: 匿名さん]

>>1136

粟生間谷も隣に安っすい彩都ができちゃったのが不幸ってことか

小野原東だと隣に小野原西が出来たお陰で引っ張られて地価上昇してるもんな

[1159: 匿名さん]

>>1156
原価コスト計算も出来ない馬鹿にお馬鹿さんと言われちゃった。（笑）1物件あたりの費用単価が、大規模より小規模の方が安いときたか。確かに、仕入れた瞬間に売れて、薄利多売が出来ればその通りだよ。人件費や資金調達コスト、会社利益を全て無視した素晴らしい理論に感服したよ（笑）
然も新興住宅地土地売買に関するプレミア20%なんて、何処からその数字が出てきたのかな？
まぁ、天才くんは、土地仕入れ原価から、造成費用、資金調達コスト、販促費、販売従事者人件費、維持管理コスト、利益率等も全て計算して弾き出した結果だろうから、聞くのも野暮か？
新興住宅地の土地造成販売における広告費用なんて鼻糞みたいなものだかね。

[1160: 匿名さん]

大手不動産仲介の経費はチラシや人件費や店舗維持管理費用等も含め平準化されていて（毎年ほぼ一定）、別に特定の不動産を売るために多額の費用は1円も増やしたりしないからね。

それがわざわざ特定の物件を売るために多大なコストをかける新築マンションや分譲地と全く違う点。

[1161: 匿名さん]

普通の大手仲介業者や地元の不動産業者は、特定の1物件を売るための専用の業者じゃないし
自腹切っているわけじゃないからね（売り手が売却を急ぐ場合は、大手不動産業者が
買い取るサービスもあるが、その場合は相場より安く買う）。
だから販売価格を引き上げる必要などなく無理なく相場通りの売買を仲介して、
3%の仲介手数料（両手の場合は倍）だけでもじゅうぶんやっていける。
取引件数、売上が一定以上ならペイする。

一方で新築マンションや分譲地は、デベロッパーが事業リスクを負って巨額の開発資金を投じて
所有している上に（売れるまでの金利負担も大）、仲介の不動産業者と違ってその物件を売るためだけに
専任の人員や販売センターまで用意しているのだから、仲介とはコストがまるで異なる事は理解できるだろう。

[1162: 匿名さん]

>>1161
天才くんの理屈だと、仮に箕面市のど真ん中に大規模新興住宅地が出来ると、周辺地価より20%高い地価になると言う理屈になるな（笑）
そして、売出し後20%暴落する事になる。
原価無視して、販促費しか考えないとこんな理屈ですね。

[1163: 匿名さん]

>>1162
1161さんじゃ無いが、そりゃ単純な仲介より街中で宅地開発した方が高いのは常識。
仲介じゃ殆どコスト掛からないが、宅地開発すれば造成費や道路などの公共用地で全体的に坪単価が上がる。
買う人も一斉入居や新築の街並みを考慮して割高でも買う。
良い例が、プラウドシーズンやファインコートなど土地代換算して20%どころじゃ無い。
建売じゃなく土地だけの場合も殆どが建築条件付きにするのは、そのコストを上物で回収するため。
街中に大規模開発して仲介と同程度の坪単価で条件無しで売る事例が有ったら教えて欲しい。笑

[1164: 匿名さん]

>>1163
彩都って、条件無しが圧倒的に多かったが。まぁ、積水、ダイワもあるが。
これを言ったら街中じゃないと言われるのだろう。でも普通街中でも大規模宅地開発とかは、工場跡地とか一括で買うから元々のコストは周辺地価より坪単価安いから、その差額が儲けでしょう。今時これだけ情報化が進んでいる中で、新しいから周囲に比べて高く売れるなんて、バブル期ではないんだから。
坪40万なんて、北摂では安いところに、何執着しているんだか？自分の底が見えてしまいますよ。

[1165: 匿名さん]

>>1164
彩都は街中じゃ無いだろ。笑
元々の土地なんて山林でただ同然なんだから。
それと大規模宅地が割安で買えるというのがそもそも妄想。
それで、街中の大規模で割安で売ったとこの事例まだ〜。

[1166: 匿名さん]

これ楽しいの？笑

[1167: 匿名さん]

>>1164
>今時これだけ情報化が進んでいる中で、
>新しいから周囲に比べて高く売れるなんて、
>バブル期ではないんだから。

だから建築条件付きか建売で売るんだよ。
理解悪すぎ。

[1168: 匿名さん]

>>1166
楽しい（笑）家なき子をからかうと直ぐムキになるから。然も俺以外にまで絡んじゃっているし。たまに暇な土日を潰すには最高のアイテム。
来週土日は家なき子大好きな盛土ネタで盛り上がりましょうかね。
まぁ、死ぬほど彩都に恨みつらみがあるみたいだから、暖かく相手してあげないと、可哀想だからね。一種のボランティアみたいなもの！
俺のお陰で、1人寂しい週末が有意義だっただろ？

[1169: 匿名さん]

>>1167
1159＝1162＝1164は理解力が悪いんじゃなくてアタマが悪いんだよ。

[1170: 匿名さん]

追加（笑）

>>1167
1159＝1162＝1164＝1168は理解力が悪いんじゃなくてアタマが悪いんだよ。

[1171: 匿名さん]

>>1167
どこの事言っているんだ？彩都は無条件が圧倒的に多いのに？ここは森町スレじゃないよ〜（笑）
ちゃんと迷わず森町スレに行くんだぞぉ〜！

[1172: 匿名さん]

>>1170
自分に無関係な匿名掲示板で攻撃的な人は、高学歴定収入って、つい1週間前にテレビでやっていたの見なかったかぁ〜。
だからただのお馬鹿さんをからかうより面白い。
全くの無知じゃないが、論理的思考に偏る傾向があるからね。

[1173: 匿名さん]

確かに彩都は分譲時期が後になればなるほど建築条件付きや建て売りだらけだね

[1174: 匿名さん]

>>1164

>坪40万なんて、北摂では安いところ

森町の2倍出して環境劣悪だから、ネタになってるんだろうに
彩都でもモノレールの恩恵がある茨木側ならまだわかるが、徒歩20分以上バスなしの場所と千中までバス1本の森町に価格ほどの差はないと思うぞw

[1175: 匿名さん]

>>1168
と言うか、まともに反論できてないよ。
頑張ってくれよ。

[1176: 匿名さん]

>>1174
確かに距離的にはそうかもしれませんね。
ただトンネルを仮に20年間使用すると仮定すれば、資産価値が残らないトンネル代と、価値が下がっても多少残る土地代の差と、川、トンネルという心理的要因、土地売買で重要視される、学校までの距離が今の価格差では？

[1177: 匿名さん]

上物でコスト回収する建築条件付では、相場そのままの坪単価や割安でカモを釣ることもあるが、
無条件宅地の場合では、新築マンション同様にプレミアムを乗せる（具体的にはエリアの仲介相場の2割増し程度で売る）って事も理解できないんだろうねぇ（笑）

原価に2割利益乗せる（いわゆる新築プレミアム）分譲マンション事業同様に、宅地や戸建ての開発でもおおむね2割超の利益乗せてるって事実指摘されて発狂するとは情けないねぇ。

[1178: 匿名さん]

管理人さん、こんなんでいいの？
好き勝手やらせるの？
住民に無利益な状況が続いてるのに

[1179: 匿名さん]

>>1177
普通建築条件付きは、周囲相場より下げるのに。

[1180: 匿名さん]

>>1177
多分2割じゃ済まないよ。広大な山林を、造成コストかけて、基盤整備して、販売費用のせてもお釣りがくる。
でも、ビックデータで購入層や周囲相場を勘案した上で開発そのものが決定されるから、土地の値段に原価もプレミアムも存在しないよ。
購入者のボリュームゾーンと相場が全て。土地造成と、通常の土地売買や建物と一緒にして議論しあっても、噛み合うわけがない。
互いに目糞鼻糞みたいなものだけど、かたやからかっていると公言し、かたやむきになっている時点で、前者の方が多少判っているかな。

[1181: 匿名さん]

もともとバブル期などではなく昔（昭和40年代など）に取得していた土地などでは、まったくプレミアムのせずに周辺相場まんまの坪単価で売ってもじゅうぶんな利益出るケースもあるが、株式会社は当然に利益最大化（できる限り高く売ること）が使命なので、プレミアムをのせる。
もちろん強気の価格をつけすぎて、売れ行きが悪く販売が想定より長引いて販促コストがかさめば本末転倒なので、見込み顧客のボリュームゾーンが新品プレミアムが乗っていても許容するラインで決定される。それが相場の2割増し程度だってこと。

[1182: 匿名さん]

>>1181
彩都って、山林開発では？まだ、既存土地売買を一生懸命熱弁ふるっているようなのですが？

[1183: 匿名さん]

>>1182
造成コストの相場ってなんなんだろう？普通相場に見合うように、工場手抜きと主張するならわからなくもないですが。

[1184: 匿名さん]

>>1178
住民に無利益かどうかは関係ないでしょ
この掲示板の趣旨からは、
購入検討者にとって有益かいなかです。

アンチの方の意見の方が有益です。
営業が言わない話ですから。

[1185: 匿名さん]

>>1184
ガーデンフロントにも粘着している、ネット情報しか知らない方の情報が有益とは誰も思いませんが。アンチと冷静な判断の区別すらつかない人が有益？

[1186: 彩都住民さん]

>>1185
例の◯手台の人（荒らし）だと思いますのでスルー推奨。森町板で宝塚◯手台の致命的欠点を指摘され完全論破されたのが相当悔やしかったのでしょう。