箕面市 彩都 【住民専用】Part３

[匿名さん]

前スレが1000件になっていたので、箕面市 彩都 【住民専用】のPart３です。

彩都での暮らしを豊かにするために、
色々と情報交換をしたりしながら、良い街にしていきましょう。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
Part２：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/565401/
Part１：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

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本スレッドは､住民専用として立てられたスレッドのため､住民の方以外の書き込みは禁止となります｡
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

[1117: 匿名さん]

>>1116
彩都の基準地価っていつから公表されているのだろうか？周囲の土地ならでているけど。
まさか、周囲が下がっているからと、土地相場知識0丸出しの回答？

[1118: 匿名さん]

>>1117
実際来た事もなければ、このような回答になりますよ。地図上では隣街のような感じですし。

[1119: 匿名さん]

モノレールバブルの頃と比べれば下がってるが、
まだ下がりきってない。

冷静に考えれば、
モノレール支線から徒歩20分以上、バス無し
ネームバリューがあるわけでもない
坪単価30以下が妥当

[1120: 匿名さん]

>>1117

http://www.tochidai.info/osaka/minoh/

彩都周辺の公示地価が全滅で、彩都だけ上がるわけ無いわな
一番近いトコは100mしか離れてないしな
強弁しても無知曝け出すだけで虚しいことに良い加減気付いたらどうだ

[1121: 匿名さん]

>>1120
間谷東と彩都1〜3丁目ってその位の相場では？
新しい彩都が坪40万きっているのに、わざわざ昭和バブル期初期の間谷を高い値段で買う人間はいないから下落するのは当たり前のような。
彩都でも場所、学区で値段全然違いますしね。

[1122: 匿名さん]

>>1121
もしかして、間谷東3丁目と比べていましたか。確かにそこと彩都を比べたら、彩都は高いとなりますがね。

[1123: 匿名さん]

>>1121
個々の価格じゃなくトレンドを見ろってこと
箕面全体が地価上昇してるのに、彩都西、豊川辺りだけが下がってる
箕面の古い住宅地でも他は上昇してる

[1124: 匿名さん]

ガーデンテラスのメイン通りやその他家の前の路駐はやめてくれないかな。
邪魔だし、みっともないから。あまりに頻繁だと通報した方がいいんだろうか。

[1125: 匿名さん]

>>1122
路線価は、彩都も間谷東3丁目も同じ。
まあ、利便性も変わらんし、評価が同じ土地を割高で買ってるだけ。

[1126: 匿名さん]

>>1125
それじゃあ、阪神芦屋と阪急芦屋が同じ芦屋といっているようなもの。
い、え、な、き、こ？ち、ん、た、い、す、ま、い？

[1127: 匿名さん]

>>1124
路駐そんなに居ますか？
あまり感じないけどなぁ。
ガーデンテラスは駐車場が2台分確保している家が殆んどだから、あまり路駐の必要性ないと思うのだが。
休日ですか？
確かに、路駐が多いと子ども達も危ないね。
車の影から自転車等で急に飛び出して来たりするし。

[1128: 匿名さん]

>>1123
トレンド？
彩都と同じような住宅地環境に近くて比較しやすいのは間谷東7だろ。近くの彩都3丁目で新しい新興住宅地で坪40万で買えるのに、わざわざ昭和バブル初期の間谷東を40万以上出して買う事がお馬鹿さんのトレンドっていうやつか？（笑）
他なんて、住宅地じゃねぇところと比べるトレンド（笑）
小学生でも間谷東が今の下落率でもまだ高い位わかる事をトレンドと言われても、笑いすぎてお腹が痛いわ。

[1129: 匿名さん]

>>1124

今からそんなんだったら、子供が大きくなって車を持つようになったら路駐で溢れかえりそう

[1130: 匿名さん]

>>1129
大丈夫だよ。あふれかえる前に親が運転出来なくなるから（笑）
でもテラスはそんなに路駐で溢れ返っているのか？一家で3台以上もつ金持ちなんていないだろうに。

[1131: 匿名さん]

建売やローコストが中心の50坪かつかつの密集地なんだから、

子供のボール遊びや路駐やBBQぐらい大目に見るべきじゃないでしょうかね。

[1132: 匿名さん]

>>1128
>彩都と同じような住宅地環境に近くて比較しや
>すいのは間谷東7だろ。近くの彩都3丁目で新し
>い新興住宅地で坪40万で買えるのに、わざわざ
>昭和バブル初期の間谷東を40万以上出して買う
>事がお馬鹿さんのトレンドっていうやつか？

彩都西駅まで彩都地区と変わらず、バス便もある間谷東7でも下落してる彩都周辺は終わってるってことか。
船場東が北急延伸で20%近く上昇してるのに東部地区は終わってる。

[1133: 匿名さん]

>>1132
だから馬鹿といわれるんだ。
間谷7が上昇していたら、不動産業界の根底を覆す位の大事件だよ。通常なら5%近く下落しても良い水準。
他は明らかに売買されるような土地でもないし。

[1134: 匿名さん]

北摂の公示地価見て共通点は、山手側の土地下落が酷い。箕面も茨木も高槻も池田も同じ。
便利なとこに住みたいのが本心やろね。

http://www.tochidai.info/osaka/

[1135: 匿名さん]

>>1133
それで、彩都は地価上昇してるの？

[1136: 匿名さん]

>>1132
小学生並みの低脳のようだから、わかりやすく説明してあげるよ。
ある新しい綺麗なお店が商品を40万で売っていました。近くに古い店があり同じ商品を42万で売っています。新しいお店ではそこそこ売れています。何もサービスとかをせず、古い店で商品を売ろうとしたら、値段はどうすれば良い？
普通なら、値段下げるが常識的な答えだろ。
馬鹿な貴方は電車で数駅先の店が値上げしたから、値上げするのが普通と言っている位、幼稚園生の回答をして、俺なら恥ずかしくて生きていけないがな！

[1137: 匿名さん]

>>1130

車がないと成り立たない場所だから、高齢でも車は手放せないだろうな

[1138: 匿名さん]

>>1136
いつの間に彩都は間谷より地価が下がったんだ？

[1139: 匿名さん]

彩都と粟生間谷は資産価値低下スパイラルってことでＯＫ？

[1140: 匿名さん]

>>1138
最初から1〜3丁目は、彩都と言いながら、実質間谷住宅だよ。
だから売り出しから、安かったんだよ。そんな事も知らずに、このスレで語る資格ないよ。実際学区も違うから山上に比べ売れ行きが芳しくない。

[1141: 匿名さん]

因みに散々坪30万以下じゃないと売れないと、お馬鹿さん達が騒いだ、ガーデンフロントも坪40万以上でもあの売行だよ。上の方なんて、駅から歩ける距離でもないのに。
それが、世の中のト、レ、ン、ド！

[1142: 匿名さん]

>>1140
5丁目〜が高かったのは、大手に高値で掴まされただけだよ。

[1143: 匿名さん]

>>1141
彩都は地価下落がトレンドってことね。
ガーデンフロント(駅徒歩17分以上)で建築条件無しで坪40万で売っちゃうから、5丁目(駅徒歩15分)の建築条件付きは坪45万でもなかなか売れない。
彩都箕面は殆どが駅徒歩圏と言えないぐらい不便なので、結局安い方に流れちゃんだよ。

[1144: 匿名さん]

要は需要はあるんだろ

[1145: 匿名さん]

>>1142
家なき子の答えはいつも最後は同じ回答。
7丁目で坪40万で今売出していて、売れているのに、それで高値と言える奴につける薬はもうないな！

[1146: 匿名さん]

>>1143
間谷は下落が暫く続く事は否定しないが。
5丁目ってスピカだろ？値段じゃなくて、上物の問題だよ。相当後から売出した、積水は半分既に売れちゃったし。
建築条件付きと無しの売行すらわからないとは、空いた口が塞がらないわ！

[1147: 匿名さん]

売れるも何もマンションに限らず新規宅地分譲や建売分譲でも新築プレミアムが平均2割あることもしらない無知な人間がいるね。

今新品のエリアが、まわりで大量に新品供給されている状態で中古になった時に相対的な価値を維持できているかどうか。

[1148: 匿名さん]

>>1147
今時新築プレミアムなんて、、、。
建物の減価償却なら判るが、土地に2割載せるなんていつの時代の事やら、、、。
電線地中化させると、20年後の価値が周囲と比べて17%違うと、以前千葉大の教授が論文出していたが、まさかそれをプレミアムとは言わないだろうし。

[1149: 匿名さん]

あんな場所に40万以上出して価格維持できる訳ないだろ
バカだね

[1150: 匿名さん]

2割高く売るために、専門の販売センター、常駐職員、物件単体での折り込みチラシなどで大金使って販促しているわけで、中古になったらそれらは全てなくなり、他の仲介物件と対等の条件になるからね

[1151: 匿名さん]

>>1149
前も同じ事を言っていた奴がいたな。いつもの論理的破綻の最後のお決まりの捨て台詞。
まぁ、価格は維持できないとして、そうやって賃貸に住み続ける選択肢もあながち間違いではないがな。

[1152: 匿名さん]

>>1146
積水が半分既に売れちゃったって。笑

たったあれだけの区画を何時まで掛かって売ってるの。

結局、彩都の相場が下がってるのは、そう言う理由。

茨木のあさぎからやまぶき。箕面の5丁目から徐々に西が分譲されドンドン不便になって坪単価下がり全体の地価が下がり続ける。

[1153: 匿名さん]

自分の家の前で20分近く自分の車のエンジンかけっぱなしって普通の事？
荷物の出し入れで数分とかならわかるけども。

[1154: 匿名さん]

>>1152
世の中みんな貴方みたいな金持ちばっかりじゃないよ（笑）普通のサラリーマンのボリュームゾーンじゃないよ。
いやぁー、ここで金持ちアピールをぶっこんでくるとは思わなかったよ（笑）

[1155: 匿名さん]

>>1150
不動産売買にプレミア=販促費、利益がかからない不動産業者、売買がいると信じてる（笑）
全国どこでも、普通の売買ですら売主、買主、仲介業者それぞれに利益が乗るよ（爆笑）

[1156: 匿名さん]

専用の販促が、多くの業者がレインズに登録された共通のの物件を幅広く扱う
(1物件あたりの費用が少)普通の仲介と比較にならない事も理解できないお馬鹿さん

[1157: 匿名さん]

今の時代、不便な山の上の方しか買えない時点で、将来の値下がりは覚悟してるんじゃ無いの？

[1158: 匿名さん]

>>1136

粟生間谷も隣に安っすい彩都ができちゃったのが不幸ってことか

小野原東だと隣に小野原西が出来たお陰で引っ張られて地価上昇してるもんな

[1159: 匿名さん]

>>1156
原価コスト計算も出来ない馬鹿にお馬鹿さんと言われちゃった。（笑）1物件あたりの費用単価が、大規模より小規模の方が安いときたか。確かに、仕入れた瞬間に売れて、薄利多売が出来ればその通りだよ。人件費や資金調達コスト、会社利益を全て無視した素晴らしい理論に感服したよ（笑）
然も新興住宅地土地売買に関するプレミア20%なんて、何処からその数字が出てきたのかな？
まぁ、天才くんは、土地仕入れ原価から、造成費用、資金調達コスト、販促費、販売従事者人件費、維持管理コスト、利益率等も全て計算して弾き出した結果だろうから、聞くのも野暮か？
新興住宅地の土地造成販売における広告費用なんて鼻糞みたいなものだかね。

[1160: 匿名さん]

大手不動産仲介の経費はチラシや人件費や店舗維持管理費用等も含め平準化されていて（毎年ほぼ一定）、別に特定の不動産を売るために多額の費用は1円も増やしたりしないからね。

それがわざわざ特定の物件を売るために多大なコストをかける新築マンションや分譲地と全く違う点。

[1161: 匿名さん]

普通の大手仲介業者や地元の不動産業者は、特定の1物件を売るための専用の業者じゃないし
自腹切っているわけじゃないからね（売り手が売却を急ぐ場合は、大手不動産業者が
買い取るサービスもあるが、その場合は相場より安く買う）。
だから販売価格を引き上げる必要などなく無理なく相場通りの売買を仲介して、
3%の仲介手数料（両手の場合は倍）だけでもじゅうぶんやっていける。
取引件数、売上が一定以上ならペイする。

一方で新築マンションや分譲地は、デベロッパーが事業リスクを負って巨額の開発資金を投じて
所有している上に（売れるまでの金利負担も大）、仲介の不動産業者と違ってその物件を売るためだけに
専任の人員や販売センターまで用意しているのだから、仲介とはコストがまるで異なる事は理解できるだろう。

[1162: 匿名さん]

>>1161
天才くんの理屈だと、仮に箕面市のど真ん中に大規模新興住宅地が出来ると、周辺地価より20%高い地価になると言う理屈になるな（笑）
そして、売出し後20%暴落する事になる。
原価無視して、販促費しか考えないとこんな理屈ですね。

[1163: 匿名さん]

>>1162
1161さんじゃ無いが、そりゃ単純な仲介より街中で宅地開発した方が高いのは常識。
仲介じゃ殆どコスト掛からないが、宅地開発すれば造成費や道路などの公共用地で全体的に坪単価が上がる。
買う人も一斉入居や新築の街並みを考慮して割高でも買う。
良い例が、プラウドシーズンやファインコートなど土地代換算して20%どころじゃ無い。
建売じゃなく土地だけの場合も殆どが建築条件付きにするのは、そのコストを上物で回収するため。
街中に大規模開発して仲介と同程度の坪単価で条件無しで売る事例が有ったら教えて欲しい。笑

[1164: 匿名さん]

>>1163
彩都って、条件無しが圧倒的に多かったが。まぁ、積水、ダイワもあるが。
これを言ったら街中じゃないと言われるのだろう。でも普通街中でも大規模宅地開発とかは、工場跡地とか一括で買うから元々のコストは周辺地価より坪単価安いから、その差額が儲けでしょう。今時これだけ情報化が進んでいる中で、新しいから周囲に比べて高く売れるなんて、バブル期ではないんだから。
坪40万なんて、北摂では安いところに、何執着しているんだか？自分の底が見えてしまいますよ。

[1165: 匿名さん]

>>1164
彩都は街中じゃ無いだろ。笑
元々の土地なんて山林でただ同然なんだから。
それと大規模宅地が割安で買えるというのがそもそも妄想。
それで、街中の大規模で割安で売ったとこの事例まだ〜。

[1166: 匿名さん]

これ楽しいの？笑