箕面市 彩都 【住民専用】Part３

[匿名さん]

前スレが1000件になっていたので、箕面市 彩都 【住民専用】のPart３です。

彩都での暮らしを豊かにするために、
色々と情報交換をしたりしながら、良い街にしていきましょう。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
Part２：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/565401/
Part１：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516119/

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本スレッドは､住民専用として立てられたスレッドのため､住民の方以外の書き込みは禁止となります｡
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

[1177: 匿名さん]

上物でコスト回収する建築条件付では、相場そのままの坪単価や割安でカモを釣ることもあるが、
無条件宅地の場合では、新築マンション同様にプレミアムを乗せる（具体的にはエリアの仲介相場の2割増し程度で売る）って事も理解できないんだろうねぇ（笑）

原価に2割利益乗せる（いわゆる新築プレミアム）分譲マンション事業同様に、宅地や戸建ての開発でもおおむね2割超の利益乗せてるって事実指摘されて発狂するとは情けないねぇ。

[1178: 匿名さん]

管理人さん、こんなんでいいの？
好き勝手やらせるの？
住民に無利益な状況が続いてるのに

[1179: 匿名さん]

>>1177
普通建築条件付きは、周囲相場より下げるのに。

[1180: 匿名さん]

>>1177
多分2割じゃ済まないよ。広大な山林を、造成コストかけて、基盤整備して、販売費用のせてもお釣りがくる。
でも、ビックデータで購入層や周囲相場を勘案した上で開発そのものが決定されるから、土地の値段に原価もプレミアムも存在しないよ。
購入者のボリュームゾーンと相場が全て。土地造成と、通常の土地売買や建物と一緒にして議論しあっても、噛み合うわけがない。
互いに目糞鼻糞みたいなものだけど、かたやからかっていると公言し、かたやむきになっている時点で、前者の方が多少判っているかな。

[1181: 匿名さん]

もともとバブル期などではなく昔（昭和40年代など）に取得していた土地などでは、まったくプレミアムのせずに周辺相場まんまの坪単価で売ってもじゅうぶんな利益出るケースもあるが、株式会社は当然に利益最大化（できる限り高く売ること）が使命なので、プレミアムをのせる。
もちろん強気の価格をつけすぎて、売れ行きが悪く販売が想定より長引いて販促コストがかさめば本末転倒なので、見込み顧客のボリュームゾーンが新品プレミアムが乗っていても許容するラインで決定される。それが相場の2割増し程度だってこと。

[1182: 匿名さん]

>>1181
彩都って、山林開発では？まだ、既存土地売買を一生懸命熱弁ふるっているようなのですが？

[1183: 匿名さん]

>>1182
造成コストの相場ってなんなんだろう？普通相場に見合うように、工場手抜きと主張するならわからなくもないですが。

[1184: 匿名さん]

>>1178
住民に無利益かどうかは関係ないでしょ
この掲示板の趣旨からは、
購入検討者にとって有益かいなかです。

アンチの方の意見の方が有益です。
営業が言わない話ですから。

[1185: 匿名さん]

>>1184
ガーデンフロントにも粘着している、ネット情報しか知らない方の情報が有益とは誰も思いませんが。アンチと冷静な判断の区別すらつかない人が有益？

[1186: 彩都住民さん]

>>1185
例の◯手台の人（荒らし）だと思いますのでスルー推奨。森町板で宝塚◯手台の致命的欠点を指摘され完全論破されたのが相当悔やしかったのでしょう。

[1187: 匿名さん]

>>1181
2割～のプレミアムを乗せてるってのは結果的には正しいんだけど、機械的に市場価格の2割増しに

しているとかではなく、商品の企画段階で、周辺（彩都箕面の場合は粟生間谷東）の仲介の成約相場が

60坪2000万だったら、それに対して52坪2200～2300万あたりで、新品を大々的に売り出せば顧客は少し狭くて

こっちを選ぶから宅地分譲事業が成立するとか、そういう理屈で値段や区割りを決めてる。

でもこの安易なやり方はそれによって周辺の不動産（中古土地）に更なる下げ圧力がかかって値下がりさせ

悪循環に陥るから、自分の首を絞める結果にもつながる。

彩都箕面ばかり売れて、周辺の仲介宅地が60坪1500万まで下げないと取引が成立しないような状況になれば

さすがに価格差が大きすぎてそちらを選ぶ層も増えてくるので、当然彩都箕面も値下がりせざるを得ない状況になる。

周辺は値下がりしても、彩都だけは無傷でいられる（周辺の旧分譲地が整形地で坪20万まで下がっても40万の価値維持など）

などという事はありえない。

どんどん大都市に人口流入している時代ならいざしらず、この土地あまりの時代はごく限られた注文住宅用地探し需要を

奪い合っているわけだから。

[1188: 住まいに詳しい人]

住んだ瞬間に中古になる新築マンションのそれ（新築プレミアム）と違って、
新規分譲地は新品プレミアムがはげおちる（市場で人々が街を新品とみなさなくなる）までに
いくらか年数に猶予があるから、プレミアムなど存在しないなどという勘違い君が出てくるのだろう

[1189: 匿名さん]

>>1187
今度は総額計算か？坪単価の矛盾つかれていよいよ迷走。笑いを通り越して、病院を紹介してあげた方が良さそうだ。自分の主張していた事すら忘れていて、とても重篤な状態。

[1190: 匿名さん]

>>1187
坪単価計算すら出来なくなってしまったようだ。
金額÷面積が坪単価だよ。

[1191: 匿名さん]

>>1190
重篤そうだからもう一つ丁寧に、
金額÷面積平米÷3.3だよ（笑）上の理屈でいけば、駅まで同じ距離の間谷東7が坪42万くらいだから、今プレミアがついているんだったら、粟生南7なんかは、坪50万超での販売となるな。
実際坪40販売だから、10万安いとは特ダネじゃね〜か（笑）そりゃぁ、ＨＰ見てても売れ行きがいいのは当たり前という事になる。
流石理論は完璧ですね（笑）

[1192: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/tochi/osaka/mino-city/28115E7A70-town/list/

箕面市粟生間谷東7丁目 (彩都西駅)
徒歩19分
204.52m² 61.86坪（坪単価32.1万円）1980万円　

[1193: 匿名さん]

国交省　土地総合情報システム

大阪府 箕面市 粟生間谷東　直近2年
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeListServlet?TTC=290...

最寄が彩都西表示になっているのは古家付含め2件だが、だいたい坪30万円台半ばだね

140㎡　1500万　彩都西18分
200㎡　2300万　彩都西14分

ちなみにガーデンフロントって坪40万じゃないでしょ。
大阪ガスもそうだけど193㎡で2890万など坪50万近い区画もある。

[1194: 匿名さん]

電線地中化のコストが1区画あたりざっくりで150～200万ぐらいかかるから、
その分（3～4万）は正当な付加価値として差し引く必要があるが、
それでも近接地の仲介相場に比べてかなり高めなのは間違いないな。

[1195: 匿名さん]

>>1193
いいねぇ〜、この粘着感。折角添付してくれた画面自分でちゃんとみたかな？
擁壁から基礎から地下駐車場までやりかえが必要な位、ど素人でも判るだろうに。
土地の値段って面積だけで決まるのかな？土地の検討した事ないって、ある意味幸せだね〜。
50万もあるって、重箱の隅をつついてくるところに、粘着感をたっぷり感じるよ。
逆に40万切るところもあるが（笑）そういえば、建築条件付きは安くして売ると言い切っていたなぁ〜。そうすると、無条件の阪急で同じ値段なら安くて、特ダネじゃね〜か（笑）
docomoのまわしものか？（笑）

[1196: 匿名さん]

>>1194
惜しい！目の付け所は良かったんだが、既存電線埋設するとこの位かかるのだが、一からの造成だと、コストって変わらないんだなぁ。
デメリットは低圧線引くのに、コストがかかるので、全館冷暖房の建築は要検討の必要があるよ。