プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3

[匿名さん]

プラウドシティ塚口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561393/
公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番10他（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩2分
阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：69.61平米～90.73平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・販売代理：JR西日本不動産開発
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[781: 匿名さん]

>>780
建物内も入れないと共用箇所使えませんもの。

[782: 匿名さん]

土地の所有権はどのように分割されてるのですが？
例えば戸建はとか商業施設はこことは分離されてますよね？
フロントも土地が分断されてるので別ですよね？

[783: 匿名]

>>780、781
フロントの住民はフォレストの住居部には入れないそうですよ。
森と共用部だけとなっているそうです。

[784: 匿名さん]

>>783
それなら良かった。
森も皆なに使用権があるのも分かりました。
では、森の土地所有権も戸建てまで含めた全棟での分割ですか？

[785: 匿名さん]

>>784
もうさ、デベロッパーに聞いてから、ここでみんなに発表したら？

[786: 購入検討中さん]

>>784
安心してください、ＭＲで詳細教えてもらえます。

[787: 申込予定さん]

みんなの森がバルコニーから見える景色に惹かれB棟申し込み予定です

[788: 匿名さん]

フロント、間取り見たらトランクルームあるんだね、
フォレストは削ったのかな？見たら欲しいね

[789: 匿名さん]

森の所有権の問題は今は良くても将来管理費が重荷になって来た時にもめる火種に成りかねないかと思い質問しました。
所有権は付いて回りますが使用権は放棄する事も可能じゃないかな？
放棄すれば管理費も払わなくて済むとすれば、将来に所有権が無い棟の自治会で放棄が可決され使用出来なくても管理費が安い方を選ぶ可能性も有ると思います。
この森の恩恵を一番受けるのはB棟C棟だと思いますが、恩恵の薄い棟も管理負担が同じなら不満が出ても不思議じゃないと思うし色々と森に関しては疑問があります。また具体的な契約事項を見なければこの件は判断し難い内容だとも思うので問い合わせだけでは…。

[790: 匿名さん]

>>789
このような問題は出てくるよね。真剣に考えなきゃ。

[791: 匿名さん]

>>788
カギないから、掃除道具ぐらいしか入れられないです

[792: 申込予定さん]

>>789
えー
でもB棟は森が見える癒し効果がある分お値段少し高めだと聞いてます

納得出来ないならはじめから森なんてないマンションを選べばよいのに
と思いますが。

[793: 匿名さん]

>>792
そんな単純な問題じゃ無いと思うぞ、
他の棟が森の管理区を払わなくなれば、
B棟の管理費が上がる。

[794: 匿名さん]

>>791
フロントのモデルルームを見に行きましたが、トランクルームには鍵はついていましたよ。

[795: 匿名]

>>789
私はB棟に入居予定です。プラスの面として、森の癒しを求めた分、鳥や虫の被害(大げさですかね？！)や森で遊ぶ子供たちの声などのマイナス面も森にはあります。
それに、嫌だからと放棄してしまっては、やりたい放題になり収集がつかなくなりますよね。

[796: 申込予定さん]

>>795
同じくB棟に魅力感じて申し込み予定です
駅からも一番遠いし、それでも森の癒しに魅力を感じてます
遠いのに高い（ 少しですけど）
各棟それぞれメリットデメリットがあって、好きな棟を選ぶのですからね！
管理費払いたくないなんて人が出てきたらびっくりです
営業さんの話を聞いて、値段などの付け方なるほど〜って思いました

[797: 匿名さん]

フロントの人間ですが、ベランダから見える森いいなと思います。

[798: 匿名さん]

私もここを選ぶ決め手は森でした。
森が有るって素晴らしい事ですね、それでほんの少し高くなっても十分に元は取れるだけの価値は有るのに自ら資産価値を減らす人なんて居るのかしら？全くナンセンスです。
こんな素晴らしいマンションに巡り合えて感謝しています。

[799: 匿名さん]

建物に囲まれた森って見ててそんなに良いものなのかな！？規模も森と声だかに言えるものでもないような。。、
それに売れて欲しいという宣伝めいた思惑が見え隠れしてる気がします。

[800: 申込予定さん]

>>799
それはそれぞれの価値観ですね！

宣伝の人もいてるかもしれないけど、間違えなく順調に売れてると思いますよ

まだ、1年以上あるのに半分契約決まってるくらいだから

[801: 匿名さん]

>>799
確かに建物に囲まれた森ってＣＧ では素敵に表現されてるけど、実際は冬とかは鬱蒼とした感じになってきたりしないのか心配。
あと、サッカーとかのボール遊びって出来るのでしょうか？広さ的に人が多いと厳しいのかな、？？

[802: 匿名さん]

>>801
ちょうど冬至に近い今の季節は昼間の太陽が最も高い位置でも角度は３０度程度程度なので森の地面はほとんどが日陰ですね。
でも桜が多そうなので春は綺麗で良いですね、でも花は一瞬で終わり後は毛虫の季節、毛虫退治に大量の農薬散布するのかな？
ネガな書き込みですみません、でも現実なので書いてみました。

[803: 匿名ちゃん]

小さな子どもがいる家庭には素敵なマンションだと思いますよ。
わたしも子どもの頃、マンション（団地ですが）前に公園があってよい思い出になっています。
（築25年すぎて年配ばかりの住人になったときに、維持費がかからないように公園の木々は伐採されました。丸坊主に）

ここは1,200戸と戸建てで共有施設・森を維持するので、森は月800円～1200円/戸＝月100万円～140万円くらいで維持できそうなのかな？（光熱費、肥料、人件費など）　現時点でのこれらの維持費計画を詳しく聞いた方いますか？

C街区も気になってます。

[804: 匿名さん]

>>803
あらら丸坊主になってしまいましたか、>>789様の案件もやはり現実的に考えなければいけないですね。
また森の管理費が月に1000円前後との書き込みもその時お住いの団地を基準で出されたのでしょうか？
ここは見取図で見る限り緑地の半分程度が森で面積あたりの木の本数はむしろ森以外の方が密度が高く感じますし、
少し前に書かれていた小川の維持管理費も結構かかりそうですね。
色んな維持管理費の上にさらにこれらの緑地管理費が上乗せされる訳ですし、
棟により使用権放棄による管理費放棄が出て来れば事はかなり複雑になると思います。
ここは居住予定者の書き込みは少ないのでしょうかね？
応援して頂くのはありがたいですが、森が素晴らしいとか過去から何度となく書き込まれてるのでもういいです。
本当に有意義のある書き込みをもっとしてみませんか？

[805: 匿名さん]

804の応援して……以降の書き込みは803様に対してではないので、紛らわしくごめんなさい。

[806: 申込予定さん]

9年後と24年後やったかな？
まとまった修繕費支払う予定ありますよ。
部屋の大きさにもよるけど、24年後は１００万前後でなりの金額ですね

突然言われるマンションもあるからあらかじめ計画を伝えてもらえて安心してます

[807: 匿名ちゃん]

>804さん

803です。
森（小川含む）の管理費は光熱費、肥料、人件費などを思い切り概算で積みたしただけです。団地の公園にある木々と、ここの森はレベルが異なるので・・・・。

月1000円程度でも年間1200万円ですね。。駅近だけでなく、「みんなの森」もポイントのひとつですが。

[808: 匿名さん]

不人気だったと噂の西宮のジオガーデンズも建物に囲まれた感じの緑地帯を宣伝文句にされてましたけど、あそこに毛が生えた感じにしかならないのでは！？と最近思うようになってきました。建物に囲まれた雰囲気はどうなんでしょう？？木々が多そうなだけに余計に心配。

[809: 匿名さん]

>>808
セグウェイが巡回してるんだから、見物です。

[810: 匿名さん]

>>807
マンションの積立金も管理費も多くのマンションは最初は安くても順次値上がるのが一般的だと思うし、そうそう計算道理には運ばないと思うけどね。

[811: 匿名さん]

セグウェイとは？
森の管理？パトロール？にセグウェイを導入しているんですか？
価格は1台100万円ほどだと聞いたことがありますが、管理費に
組み込まれているのでしょうか。
どのような趣旨で導入しているのか謎なのですが。

[812: 匿名さん]

>>811
当然管理費からでしょうしバッテリー交換や修繕費も全て管理費、初めは珍しいけどそもそも必要性を感じないから、使えなくなれば終わりだと思う。

[813: 購入検討中さん]

細かな部分まで検討することは、もちろん悪くないと思いますが、Ｂ・Ｃ・Ｅ棟はもう７割埋まってますよ。本気で検討する方はそろそろ現地に行った方が良いと思います。

[814: 匿名さん]

今週のスーモの現地写真はすごいですね。

[815: 匿名さん]

>>814
ここの宣伝にかける費用は凄い！デベロッパーからすると当初の予定販売スピードに達成出来ず資金投入されているのではないかと思ってしまう。

[816: 匿名さん]

>>813
売れなくて焦ってるのがバレバレで面白い。購入検討中さんがこんなカキのこすかね。
まぁデベか焦って買った方々かな？
尼崎の貧素なJR沿線、契約率は落ちて当たり前。

[817: 契約済みさん]

>>816
　何様？
　書き込む目的は？

　当たり前かどうかは個人の考え方
　自己中の典型的な言い方

　どうせ検討もできない寂しい人なんやからおとなしくしときなさい。
　性格も早くなおせよ。

[818: 匿名さん]

>>817
816ではないですが。
どうしても検討できない寂しい人ってのも決めつけでは？何を根拠に言ってるのかな？
いちいちこんな書き込みに反応すんなよwそれとも本当に契約率が落ちて焦ってんのかwww？
マンションもマンションなら契約者も契約者やな。おかどが知れてるよ^_^;

[820: 816]

>>817
ご忠告ありがとう。
あなたも本当の契約者ならいちいちこんなトコに来ないで住民版でお花畑の話でもしときなさい。
契約後の不安な気持ちも分かりますが、その性格を直して早く前向きになって下さいね。

[821: 匿名さん]

現地写真を見ると、戸建てが建っているように見えますが、もう建ったのでしょうか？
それともCGでしょうか？

[822: 周辺住民さん]

>>821
戸建たってますよ

[823: 匿名さん]

>>822
ありがとうございます。

[824: 匿名さん]

>812さん
導入費用や維持費を考えれば全く不要かと思いますが
話題作りの為に導入されるのでしょうか。
警備員さんが緑のプロムナードを走行する予定なのですよね？
写真を拝見しましたが、どう見ても遊んでいるようにしか見えません(笑)

[825: 匿名]

>>824
管理組合の会議で廃止にすればいいんじゃないですか。
無駄な経費は、廃止に出来ますよ！
無駄な金を使うんじゃなく、抑える提案を管理会社にやって頂きましょう。

[826: 検討中の奥さま]

神崎川とこちらで悩んでいます。
どちらも梅田まで15分以内で、大規模で、開発会社が大手なので、本当に迷っています。
周辺の賃貸の賃料は神崎川の方が2割程度高いので、資産価値としては神崎川の方が上なんでしょうかね。
不動産に詳しい方、アドバイス下さい。
よろしくお願い致します。

[827: 匿名さん]

>>826
大阪や神戸に出る利便性は神崎川の方が高いからね。

[828: 物件比較中さん]

塚口のズットシティーは「マークフロント」を購入してナンボです。「本当はあそこの棟に住みたかったんだよなぁー、アッチの方が良いなぁ。」と想い毎日眺めなければならないのなら、阪急神戸線の神崎川の方が魅力かも。
もし、都市部の”森”に興味があって小さい子供を育てないなら、こちらの「マークフォレスト」もありかもしれないけど。
ただ、子供はすぐに大きくなって他に遊びに行き、いつの日か全く利用しなくなりそうな予感がする。

さらに827さんがおっしゃる通り、大阪、三ノ宮、西宮に乗り換えなしで動ける交通便は資産価値からして差が出ると思う。

[829: 購入検討中さん [ 30代]]

マークフォレストも現地行けば駅からの距離しれてますよ
豪華なグランエントランスを歩いたり日常に緑が見えたりするのは良いなーと。
マークフロントの時からみてましたが、その時はタイミングではなく、フォレスト見てる間にだんだんここかな、と思ってきてます
他に良いマンション無いしなー、、

[830: 匿名さん]

駅からの雨知らずのデッキ直結は距離の大小だけでは言い表せないものがあると個人的には思うが、そう思わない人もいるだろうから、そういう人には良いのかも！？？
神崎川、川西、福島、千里丘と緑を感じれる大規模マンションはココを含めてあると思うよ。どこも一長一短なので好き好きに選択すれば良い。

[831: 匿名さん]

>>826
河辺が災害を連想するので検討しませんでした。リバーサイドが好きな人もいるとは思いますが、大阪府民としては、神崎川と大和川は、汚いイメージがあって。。

[832: 匿名さん]

今日初ギャラリー訪問帰りにつかしん行ってきたけど客層悪いねーヤンキー、タバコ臭いヤンママ、＊＊家族。。。いかにも尼崎って感じで早速検討リストから外しましたよ。

[833: 匿名さん]

>>832
っで、どこ検討してるの？(笑)

[834: 購入検討中さん [ 30代]]

>>832
つかしんなんて尼の中ではまだマシなほうですよ笑
どこと比べてですか？
伊丹のダイアモンドシティとかと変わらないと思いますよ

[835: 検討中の奥さま]

>>834
えっ、尼崎って、そんな感じかんですか？
関西初めてなので、ちょっと驚きです。
神崎川の方が資産価値も高そうだし、梅田まで直結。あと何より大阪市なので、こちらは検討リストから外そうかな。
皆様のご意見、大変参考になりました。
有難うございます。

[836: 通りすがり]

尼崎＞＞＞神崎川

関西人からするとこうなりますね。

[837: 周辺住民]

>>835
尼崎はいろいろ言われてることは置いといて、
神崎川はないわ〜

お子さんいてないんかな？

[840: 匿名さん]

>>873
JR尼崎も 旧駅名は神崎だけどここよりはレベルも低いのね?

[842: 匿名さん]

>>836
神崎川で比べるなら塚口として比べなきゃ！

[843: 匿名さん]

尼崎で評価の高い住宅地と言えば武庫之荘と阪急塚口のみと言って過言ではない。
最近では駅近信仰もありＪＲ尼周辺が人気だが、今は完全にバブル状態、
いずれ調整が入るのは確実。
塚口で人気なのは阪急塚口でありＪＲ塚口がどれだけ変身出来るか不透明、
高くは買えないエリアでしょうな、株で言うなら低位株を買うスタンスになる。
まあ、会社と違って倒産はないが成長株とは思えん。

[844: 契約済みさん]

私はここに住みたいだけなので、どうでもいいや。

[845: 匿名]

阪急塚口のさんさんタウンの現状を見れば、より可能性のあるJR塚口の方がよっぽど魅力的だろうと思うが…

[846: 物件比較中さん [ 40代]]

今からJR塚口が盛り上がって行くと良いですね！
新しい建物はやはり気持ちが良い！

[847: 匿名さん]

自分もここに住みたい、それだけです。

ＪＲ塚口駅、
スーパー、病院、大幅に便利になるのは大賛成ですが
閑静な雰囲気は変わらないでほしい

新規上場株に期待

[848: 匿名さん]

資産価値とか考えなければならないことはたくさんあるのだろうけれど、結局一番大切になってくるのは「自分がここで暮らしたいかどうか」ということになってくるのでしょう。
自分のライフスタイルや好みに合わなければ満足度が高くなりえませんから。
雰囲気や買い物環境など自分にあるのならそれでよしなのではないかしらと思うのです。

[849: 匿名さん]

>>848
資産価値を考えるのなら尼崎は全般に厳しいだろうし、JR塚口やJR尼崎も周辺価格に対し開発エリアの価格が高すぎるので要注意。
JR尼崎はもう開発も終盤なのに周辺価格の上昇率が全く芳しくなく価格差が著しい、そうなると開発エリアのすぐ外に必ず開発エリアよりお得な物件が出来だしそうなればエリア内の価格調整も進むでしょうね。
首都圏では尼崎と何となく似た地域のJR川崎駅が大規模開発で開発外の周辺地価も大幅に値上がりしましたが、JR尼崎とは周辺の動向が全く違うのです。

[850: 匿名さん]

>>849
余裕のある人しか買わないのだしほっといたらいいのに。

[851: 匿名さん]

>>849
貴方、JR 尼崎の物件でも同じ投稿を繰り返し必死に叫んでおられますね！？
これからは今まで評価が見直されますからご心配なく。
土地の将来価値や価格が見通せるならこんなローカルな掲示板でチマチマ書き込みなんてやってないでしよ？そもそも。(笑)

[852: 匿名さん]

>>849
塚口や尼崎だけが高いのとちゃうぞ。ここらが「高すぎる」なら、他は「超高すぎる！」になるぞw。
まっ、買えないからって、腐らない、必死に悪口ばかり書こうとしなさんな。みっともないだけ。
高すぎると思うならお前は買わないでおけば良いだけだよ。

[853: 匿名さん]

>>843&849
しつこい！
他でも言ってるようだけど、何度も繰り返してると全く説得力なくてただの陰湿な僻み発言にしか聞こえへんぞ。
そもそもここを高いっていうなら、駅近でどこ買うねん。
買えない資力の自分の無さを大人しく嘆いていなさい！

[854: 匿名さん]

>>849
貴方抽選落とされても仕方ないと思うな。デベロッパーさんは、入居後のトラブルを避けるためにも人間性見て決めてるからね。
まぁ、いつかここより素敵な物件を手に入れてくださいね。

[855: 匿名さん]

お手ごろです。話題性や投機性はないですが実用性は高い。ここを買う人はなかなか賢明です。

[856: 匿名さん]

>>854
笑わせるなよ。
人間性云々は一部のセレブマンションでの話。
こんな価格勝負の安マンションで客を選べる訳がないわな。
ここの土地取得価格は坪５０万円以下、今時そんな安い土地は無いが、
まあ、それだけの評価と言う事、身の程を知ったほうがエエで。

８５５の言い分がほぼ正解やろ。

[857: 匿名さん]

偉そうに価格がどうのこうのって講釈してるヤツ（＝849）が１匹おるけど、不動産投資で儲かって世に名を馳せてる人の言動ならまだしも、ドのつく素人が「価格調整が進む」とか関東の詳細動向も知らずに知ったかぶりで川崎を出して比較するとか、お願いだから許してね。
まだ下手な経済評論家の株価動向の話を聞いている方がマシだわ。

っで、今年はどれくらい儲けてはるの？？

[858: マンコミュファンさん]

そもそも今のご時勢、塚口、尼崎の問題でなく、投資物件でもない物件に無理やり儲かるとか儲からないとかの議論をぶつける事自体が阿呆丸出し。
購入者、検討者自身がそれは一番わかってるのに、849みたいなそもそも検討もしない部外者が一人浮かれて場違いな話題をするから話がややこしくなる。

[859: 匿名さん]

>>856
貴方もこんな安価なマンションですら落とされたのですか？
お気に障ったのならごめんなさいね。

[860: 物件比較中さん [男性]]

えらい荒れてますな。

[861: 匿名さん]

スターバックス

[862: 匿名さん]

不動産業、税理士に確認取りました。
資産価値は、マンション自体ゼロ。駅にどれだけ近いかで価値が決まります、との事でしたよ。

私は想定内です。納得の上購入しました。

[863: 匿名さん]

>>862
追記：因みに五分圏内は価値あるそうです。

[864: 契約済みさん]

これほど都市部に程よい距離で駅に近い大規模物件って今、分譲されている物件で他を探しても見つからないと思います。都市部の高級タワー等の設備などは備わっていませんが、自然環境と駅近の利便性を兼ね備えたもの中では最強の物件と言っても過言ではないと思います。

[865: 周辺住民さん]

自己物件にホルホルせんでええから。
最強？アホちゃうか。

[866: 匿名さん]

なんや、駅ビルちっちゃいやんか。

[867: 匿名]

ちっちゃいと思うか思わないかは貴方次第…問題は中身だがや！

[868: 匿名さん]

>>862
不動産屋、税理士がアホなのか、貴方の理解力が無いのか不明だが、
駅からの距離だけで価値が決まる訳では無いよ。
まあ、マンションなんて所詮は耐久消費財なので、
資産価値を過剰に意識するのはナンセンス。
購入代金は家賃の前払いぐらいの感覚で宜しいかと。

[869: 不動産業者さん]

「マンション価値が駅からの距離」って、そんなこと税理士は絶対いわない。
税理士は固定資産税評価額しか知らないんだから。
８６２は自分に都合よく聞き間違っている。

税理士は「”駅力のある駅からの距離”なら資産価値に与える要素は大きい」といったんじゃない。
阪急塚口駅ならまだしも、残念ながらＪＲ塚口駅は厳しいよ。

ＪＲの駅力なら本線＞福知山線。
福知山線なら宝塚＞川西池田＞＞＞伊丹＞快速停車駅＞塚口駅＝北伊丹＞三田周辺の駅
つまり阪急の人気駅とＪＲが近い駅のみ資産評価が高い。阪急のおかげです。

[870: 匿名さん]

>>869


こんなもんでしょう。さすがに周囲に何もない北伊丹よりは上

快速停車駅＞塚口駅＞北伊丹

さすがに周囲に何もない北伊丹よりは上

[871: 匿名さん]

川西池田と言う田舎より下でもこちらがいい。

[872: 不動産業者さん]

869です。
福知山線の各駅力について異論もあることは認めます。
ただしＪＲ塚口の駅力が厳しいことに異論はないでしょう。
老婆心ながら、資産価値云々を語るなら駅力のある駅近物件の購入をお勧めします。
予算3500～4000万の中古物件なら、大阪市北区や中央区、北急沿線、新快速停車駅等も視野にはいりますよ。

[873: 匿名さん]

>>872
中古は検討外！新築で。多少高くてもOK なんで。

[874: 不動産業者さん]

862です。
不動産購入は通常一生のうち１～３回程度です。
「不動産は一生に一度」と決めている方は、熟考の上、すきなところを購入されればよいかと思います。
子供が大きくなり、将来転売を考えている方は１０～２０年後の相場を想像ください。
一般的に駅力のない不動産は、転売に苦労するばかりか、大きな値下がりさえ想定されます。

新築しか買わないという方に敢えて中古物件を推奨しているわけではありません。
資産価値云々を語るなら中古物件も検討してはどうかと申し上げたまでです。
既にココを購入された方には耳障りのよい話ではなかったことはご容赦ください。
これで投稿は最後にいたします。

[875: 匿名さん]

中古はよほど安くないと買うメリットがない。国策も新築重視だしね。

[876: 匿名さん]

>>875
でも塚口の新築だったら立地の良い中古でいいですね

[877: 匿名]

>>876
そんなこたぁねえだろう！
決めつけは良くねぇよ〜

[878: 購入検討中さん]

新築塚口に1票
中古ならキッチン、風呂、トイレ
全部新しくしたらいい値段…>_<…

[879: 匿名さん]

車は中古でもいいけど、家は新築がいい。

[880: 匿名さん]

立地の良い中古買ってリフォームするなら、ここ買った方が良いね。こんな大規模に整備されたエリアで駅近物件なんて今の阪神エリアには探しても無い。
今より多少高くても欲しい位だわ。